LegalizeSISTEMA DE REFINANCIACION HIPOTECARIA
SISTEMA DE REFINANCIACION HIPOTECARIA
Ley 25.798
Creación. Fideicomiso. Instrumentación del Sistema.
Efectos. Mutuos Hipotecarios contraidos con anterioridad a la vigencia
de la Ley de Convertibilidad. Disposiciones complementarias. Vigencia.
Sancionada: Noviembre 5 de 2003
Promulgada: Noviembre 6 de 2003
El Senado y Cámara de Diputados de la Nación
Argentina reunidos en Congreso, etc. sancionan con fuerza de Ley:
**CAPITULO I - Del Sistema de Refinanciación
Hipotecaria.**
ARTICULO 1º— Creación.Créase el
SISTEMA DE REFINANCIACION HIPOTECARIA el que tendrá por objeto la
implementación de los mecanismos de refinanciación previstos en la
presente ley y su reglamentación.
ARTICULO 2º— Mutuos Elegibles.A
los fines de la presente ley, se entenderá como mutuo elegible aquellos
mutuos garantizados con derecho real de hipoteca que cumplan con la
totalidad de los siguientes requisitos:
Que el deudor sea una persona física o sucesión
indivisa;
Que el destino del mutuo haya sido la
adquisición, mejora, construcción y/o ampliación de vivienda, o la
cancelación de mutuos constituidos originalmente para cualquiera de los
destinos antes mencionados;
c)Que dicha vivienda sea única y familiar.
La naturaleza del acreedor no constituye requisito
de elegibilidad, resultando incluidos en consecuencia, los mutuos
celebrados con entidades financieras o acreedores no financieros, sin
perjuicio de lo dispuesto en el artículo 26 de la presente ley.
(Nota Infoleg: Por arts. 1° y 2° de la[*Ley
N° 26103](http://servicios.infoleg.gob.ar/infolegInternet/verNorma.do?id=117060)B.O. 15/6/2006 se prorroga a partir del vencimiento del plazo
establecido en la Ley N° 26084 por el plazo de 180 días hábiles la
suspensión de las ejecuciones de sentencia y los desalojos de vivienda
única y familiar por mutuos elegibles. Prorrogas anteriores:[Ley
N° 26.062](http://servicios.infoleg.gob.ar/infolegInternet/verNorma.do?id=111087)B.O. 4/11/2005 y[Ley
N° 26084](http://servicios.infoleg.gob.ar/infolegInternet/verNorma.do?id=114531) B.O. 10/3/2006).*
ARTICULO 3º— Epoca de la Mora.La
parte deudora de un mutuo elegible deberá haber incurrido en mora entre
el 1º de enero de 2001 y el 11 de setiembre de 2003 y mantenerse en
dicho estado desde entonces hasta la fecha de entrada en vigencia de la
presente ley.
ARTICULO 4º— Naturaleza de la Mora.A
los fines de la presente ley, se entenderá por mora aquel
incumplimiento que habilite al acreedor a intentar la vía ejecutiva o
en su caso, los procedimientos previstos en el régimen especial de
ejecuciones extrajudiciales habilitados por el Título V de la Ley Nº
24.441 y sus modificatorias.
ARTICULO 5º— Monto tope.El
importe en origen del mutuo elegible no podrá ser superior a PESOS CIEN
MIL ($ 100.000), sin perjuicio de lo dispuesto en el último párrafo del
artículo 16 de la presente ley.
ARTICULO 6º— **Carácter Optativo del
Sistema.**El ingreso al Sistema de Refinanciación Hipotecaria
tendrá el carácter de optativo.
La facultad de ejercer dicha opción corresponderá
únicamente a la parte acreedora, cuando ésta se trate de una entidad
financiera sometida al régimen de la Ley Nº 21.526 y sus
modificatorias. En los demás casos, la opción podrá ser ejercida tanto
por el acreedor como por el deudor.
Con independencia de la naturaleza del acreedor, el
plazo para ejercer la referida opción será de hasta SESENTA (60) días
hábiles de la entrada en vigencia de la reglamentación de la presente
ley.
(Nota Infoleg: Por art. 2° de la[*Ley
N° 26.062](http://servicios.infoleg.gob.ar/infolegInternet/verNorma.do?id=111087)B.O. 4/11/2005 se otorga un nuevo plazo de 120 días para ejercer la
opción de ingresar al Sistema de Refinanciación Hipotecaria establecida
en el presente artículo. Por art. 3° de la misma norma se establece que
el plazo comenzará a correr al día siguiente de la publicación de la
ley en el Boletín Oficial. El art. 3° de la[Ley
N° 26.084](http://servicios.infoleg.gob.ar/infolegInternet/verNorma.do?id=114531)B.O. 10/3/2006 prorroga por el término de 90 días a partir de su
vencimiento el plazo a que alude la norma anterior, plazo que fue
prorrogado desde su vencimiento y por el plazo de 180 días hábiles, por
art. 3° de la[Ley
N° 26103](http://servicios.infoleg.gob.ar/infolegInternet/verNorma.do?id=117060)B.O. 15/6/2006).*
(Nota Infoleg: Por art. 1° del[*Decreto
N° 352/2004](http://servicios.infoleg.gob.ar/infolegInternet/verNorma.do?id=93723)B.O. 24/3/2004 se prorroga a partir de su vencimiento, por SESENTA (60)
días hábiles el plazo establecido en el último párrafo del presente
artículo. Vigencia: a partir del día de su dictado.)*
ARTICULO 7º— **Condiciones de
admisibilidad.**La
parte acreedora que ingrese al Sistema de Refinanciación creado por la
presente ley y no se encuentre sometida al régimen de la Ley Nº 21.526
y sus modificatorias, deberá presentar la siguiente documentación:
Un certificado de cumplimiento fiscal que
acredite que los fondos dados en mutuo hipotecario han sido debidamente
declarados y el impuesto correspondiente debidamente ingresado, en su
caso; todo ello en los términos del artículo 104 de la Ley Nº 11.683 y
sus modificatorias.
En aquellos casos en que la opción sea ejercida por
el deudor, no será necesario que acredite la presente condición. El
fiduciario queda facultado para arbitrar los medios necesarios
tendientes a determinar el cumplimiento fiscal aludido y, en su caso, a
retener de los pagos a efectuar al acreedor las sumas que la autoridad
fiscal determine, de así corresponder.
Una declaración jurada otorgada por abogado y/o
escribano con firma legalizada por los colegios respectivos de la
jurisdicción y/o certificación de secretaría del juzgado donde tramite
la causa, que acredite la legitimidad, subsistencia y plenos efectos
legales del mutuo hipotecario.
Invítase a las provincias a arbitrar los medios
necesarios a fin de que la declaración jurada a la que refiere el
presente inciso, pueda ser suplida por constancia emitida en forma
gratuita por el Registro de la Propiedad Inmueble respectivo y a que se
arbitren los medios para que el juez de la causa otorgue la eximición
de la tasa de justicia.
Una declaración jurada otorgada por contador
público nacional, con firma legalizada por los Consejos profesionales
respectivos, que acredite el monto definitivo del crédito.
El Poder Ejecutivo nacional deberá arbitrar los
medios necesarios a fin de que la declaración jurada a la que refiere
el presente inciso, pueda ser suplida por constancia emitida en forma
gratuita por la Sindicatura General de la Nación (SIGEN).
Una declaración jurada otorgada por profesional
habilitado al efecto por la normativa de la ciencia, arte o profesión,
con firma legalizada por la entidad de colegiación respectiva, que
acredite la valuación actual del inmueble.
En el caso que la parte acreedora esté sometida al
régimen de la Ley Nº 21.526 y sus modificatorias deberá informar sobre
los incisos b), c) y d) precedentes a la Superintendencia de Entidades
Financieras y Cambiarias del Banco Central de la República Argentina,
supliendo el requisito de la firma profesional por la debida
intervención del auditor externo.
La Superintendencia de Entidades Financieras y
Cambiarias deberá informar oportunamente en los términos que establezca
la reglamentación.
ARTICULO 8º— **Ingresos del grupo
familiar.**La parte deudora deberá acompañar una declaración jurada
que acredite los ingresos del grupo familiar.
ARTICULO 9º— Facultad de contralor.En
todos los casos de los artículos 7º y 8º de la presente ley, el Poder
Ejecutivo nacional, a través de los organismos que determine la
reglamentación, podrá realizar toda clase de auditorías a los fines de
comprobar la veracidad y consistencia de los datos consignados en las
respectivas declaraciones.
ARTICULO 10.— Sanciones.El
falseamiento u ocultación de cualquier dato consignado en la
documentación establecida en los artículos 7º y 8º precedentes, hará
objeto a los autores de las acciones penales u otras sanciones,
previstas en regímenes especiales de aplicación, que pudieran
corresponder.
Asimismo y respecto de los profesionales
intervinientes, se comunicará la conducta a la entidad de colegiación
respectiva.
ARTICULO 11.— Instrumentos a suscribir.El
Poder Ejecutivo en ocasión de reglamentar la presente ley, determinará
los instrumentos que los deudores habrán de suscribir a los efectos de
la subrogación prevista en el inciso j) del artículo 16, así como el
procedimiento para la instrumentación del sistema establecido por la
presente ley.
(Artículo sustituido por art. 1º de la[*Ley
Nº 25.908](http://servicios.infoleg.gob.ar/infolegInternet/verNorma.do?id=96533)B.O. 13/7/2004)*
CAPITULO II - Del Fideicomiso
(Nota Infoleg: por art. 3° del[Decreto
N° 1048/2024](https://servicios.infoleg.gob.ar/infolegInternet/verNorma.do?id=406547)B.O. 26/11/2024 se disueve*el
FIDEICOMISO PARA LA REFINANCIACIÓN
HIPOTECARIA**, creado
por el artículo 12 de la presente Ley. Ver arts. 10 y 11 de la misma
norma. Vigencia: a partir del día de su publicación en el BOLETÍN
OFICIAL.)*
ARTICULO 12.— (Artículo derogadopor art. 4° del[Decreto
N° 1048/2024](https://servicios.infoleg.gob.ar/infolegInternet/verNorma.do?id=406547)B.O. 26/11/2024.
*Vigencia: a partir del día de su
publicación en el BOLETÍN OFICIAL.)*
ARTICULO 13.— (Artículo derogadopor art. 4° del[Decreto
N° 1048/2024](https://servicios.infoleg.gob.ar/infolegInternet/verNorma.do?id=406547)B.O. 26/11/2024.
*Vigencia: a partir del día de su
publicación en el BOLETÍN OFICIAL.)*
ARTICULO 14.— (Artículo derogadopor art. 4° del[Decreto
N° 1048/2024](https://servicios.infoleg.gob.ar/infolegInternet/verNorma.do?id=406547)B.O. 26/11/2024.
*Vigencia: a partir del día de su
publicación en el BOLETÍN OFICIAL.)*
ARTICULO 15.— (Artículo derogadopor art. 4° del[Decreto
N° 1048/2024](https://servicios.infoleg.gob.ar/infolegInternet/verNorma.do?id=406547)B.O. 26/11/2024.
*Vigencia: a partir del día de su
publicación en el BOLETÍN OFICIAL.)*
CAPITULO III - De la Instrumentación del Sistema
ARTICULO 16.— **Instrumentación del
Sistema.**A los fines de la implementación del sistema creado por
la presente ley, se seguirá el siguiente mecanismo:
El fiduciario analizará la elegibilidad del mutuo
respecto del cual se ha ejercido la opción prevista en el artículo 6º,
y declarará su admisibilidad o no en el plazo de cuarenta y cinco (45)
días corridos a contar desde el ejercicio de la opción. En caso de
silencio del fiduciario al vencimiento del plazo, se considerará que el
mutuo ha sido admitido en el sistema;
Una vez declarado admisible el mutuo elegible, el
fiduciario suscribirá con el deudor los instrumentos previstos en el
artículo 11, quedando de esta manera perfeccionada la instrumentación
del sistema;
En caso de encontrarse pendiente un proceso de
ejecución hipotecaria contra el deudor, por mora en el cumplimiento del
mutuo elegible, la acreditación en el expediente del ejercicio de la
opción prevista en el artículo 6º no suspenderá el curso del proceso,
pero limitará los efectos de la sentencia de remate a:
I. La determinación de la procedencia o no del
juicio ejecutivo.
II. La liquidación final de la deuda exigible,
incluyendo capital, intereses y costas, a los efectos del punto g). Los
intereses a aplicar no podrán superar la tasa de interés pasiva
promedio en pesos publicada por el Banco Central de la República
Argentina, o la tasa pactada, si fuere menor.
Sólo podrá continuarse con el cumplimiento de la
sentencia firme de remate si el fiduciario no considerare admisible el
mutuo, lo que deberá ser notificado al juzgado correspondiente. En caso
de que no se hubiere notificado la no admisibilidad del mutuo dentro de
los diez (10) días posteriores al plazo establecido en punto a), el
juez considerará admitido el mutuo y ordenará al fiduciario la
suscripción de los instrumentos que perfeccionan la instrumentación del
sistema;
En caso de que el ejercicio de la opción prevista
en el artículo 6º fuere posterior a la fecha en que hubiere quedado
firme la sentencia de remate, y anterior a la fecha de la subasta, el
cumplimiento de la sentencia se suspende hasta que el fiduciario
notifique la no admisibilidad del mutuo conforme lo establecido en el
punto anterior;
En caso de encontrarse pendiente un proceso de
ejecución hipotecaria, por mora en el cumplimiento del mutuo elegible,
realizado de conformidad al título V de la ley 24.441, el deudor podrá
acreditar el ejercicio de la opción en cualquier etapa del
procedimiento, y el juez deberá ordenar la suspensión cautelar del
lanzamiento o de la subasta hasta que el fiduciario notifique la no
admisibilidad del mutuo conforme lo establecido en el punto c);
Acreditado en el expediente el perfeccionamiento
de la instrumentación del sistema, el fiduciario procederá a realizar
los pagos de acuerdo al punto siguiente, sin perjuicio de los derechos
del acreedor conforme al punto k). El juez dispondrá la culminación del
procedimiento y el archivo de las actuaciones una vez cancelado por el
deudor el mutuo elegible;
El fiduciario procederá a poner al día los mutuos
elegibles, a cuyos efectos cancelará al acreedor las cuotas de capital
pendientes de pago desde la mora hasta la fecha de dicho pago, más los
intereses liquidados de acuerdo al punto c) II. A los efectos del pago,
el fiduciario podrá emitir instrumentos financieros según la normativa
aplicable.
Además, el fiduciario cancelará los gastos y
honorarios determinados por la sentencia de remate conforme al punto
c);
El fiduciario, respecto del acreedor, en
adelante, observará las condiciones originales del mutuo, sin perjuicio
de la normativa aplicable en materia de coeficiente de actualización y
tasa de interés;
El fiduciario reestructurará las acreencias
conforme los términos establecidos en el artículo 17 de la presente
ley;
Los pagos que el fiduciario efectúe al acreedor
tendrán todos los efectos de la subrogación legal, traspasándole todos
los derechos, acciones y garantías del acreedor al fiduciario, tanto
contra el deudor principal como contra sus codeudores. Serán de
aplicación supletoria las disposiciones del Código Civil respecto de la
subrogación;
La parte acreedora mantendrá como garantía el
derecho real de hipoteca por la porción aún no subrogada por el
fiduciario conforme lo dispuesto en el presente artículo;
La parte deudora procederá a cancelar su
obligación mediante el pago al fiduciario conforme las previsiones
establecidas en el inciso i) del presente artículo, quedando liberado
de dichas obligaciones.
Los únicos pagos liberatorios del deudor serán los
que éste efectuó al fiduciario, por lo que el derecho real de hipoteca
subsistirá hasta la íntegra satisfacción del monto adeudado.
En ningún caso los pagos que efectúe el fiduciario
al acreedor podrán superar el valor actual de mercado del bien objeto
de la garantía real de hipoteca, conforme a lo informado en
cumplimiento del inciso d) del artículo 7º de la presente ley.
(Artículo sustituido por art. 2º de la[*Ley
Nº 25.908](http://servicios.infoleg.gob.ar/infolegInternet/verNorma.do?id=96533)B.O. 13/7/2004)*
(Nota Infoleg: Por art. 1° del[*Decreto
N° 1342/2004](http://servicios.infoleg.gob.ar/infolegInternet/verNorma.do?id=99304)B.O. 4/10/2004 se establece a los fines de lo dispuesto en el inciso a)
y en el último párrafo del inciso c), ambos del presente Artículo, que
se considerará como fecha única a partir de la cual se empezarán a
contar los plazos establecidos para considerar la admisibilidad en el
Sistema de Refinanciación Hipotecaria, el día en que venciera el plazo
para el ejercicio de la opción de ingreso a dicho Sistema, conforme lo
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