Vyhláška k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška)

ČÁST PRVNÍ

ZÁKLADNÍ USTANOVENÍ

§ 1

Předmět úpravy

Vyhláška stanovuje ceny, koeficienty, přirážky a srážky k cenám a postupy při uplatnění způsobů oceňování věcí, práv a jiných majetkových hodnot.

ČÁST DRUHÁ

OCEŇOVÁNÍ POZEMKŮ

§ 2

Cenová mapa stavebních pozemků

(1) Do cenové mapy stavebních pozemků lze zařadit pouze stavební pozemky. Pokud jsou do cenové mapy stavebních pozemků zařazeny i jiné než stavební pozemky, které z důvodu malého měřítka mapy nelze při zpracování vyjmout, je nutné toto uvést do její textové části.

(2) Je-li do cenové mapy stavebních pozemků zařazen stavební pozemek, který nelze cenou z cenové mapy ocenit, protože

• a) je ve skupině parcel s nevyznačenou cenou,

• b) má některé své části v cenové mapě stavebních pozemků obce ve skupinách parcel neoceněných nebo s rozdílnými cenami, nebo

• c) je v jednotném funkčním celku, ve kterém všechny pozemky nejsou oceněny v cenové mapě stavebních pozemků obce v měřítku 1 : 5 000 nebo v měřítku podrobnějším stejnou cenou,

ocení se podle ustanovení § 3 až 5 této vyhlášky.

(3) V případě nesouladu mezi stavem uvedeným v katastru nemovitostí a skutečným stavem se postupuje podle § 9 odst. 5 zákona o oceňování majetku.

§ 3

Stavební pozemek neoceněný v cenové mapě stavebních pozemků

Základní cena stavebního pozemku evidovaného v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří nebo pozemku k tomuto účelu již užívaného se určí pro

• a) vyjmenované obce, nebo její oblasti v tabulce č. 1 v příloze č. 2 k této vyhlášce uvedenou základní cenou ZC v Kč za m^2,

• b) obce nevyjmenované v tabulce č. 1 v příloze č. 2 k této vyhlášce podle vzorce

ZC = ZCv × O1 × O2 × O3 × O4 × O5 × O6,

kde

ZC ...... základní cena stavebního pozemku v Kč za m^2,

ZCv ..... základní cena ZC stavebního pozemku v Kč za m^2 uvedená v tabulce č. 1 přílohy č. 2 k této vyhlášce

• 1. vyjmenované obce okresu, ve kterém se obec nachází, kromě Františkových Lázní, Mariánských Lázní, Poděbrad a Luhačovic; je-li vyjmenovaná obec členěna na oblasti, považuje se za základní cenu stavebního pozemku (ZCv) nejnižší ze základních cen oblastí vyjmenované obce,

• 1. vyjmenovaného okresu, ve kterém se obec nachází,

O1 ....... koeficient velikosti obce, ve které se stavební pozemek nachází, uvedený v tabulce č. 2 v příloze č. 2 k této vyhlášce,

O2 ....... koeficient hospodářsko-správního významu obce, ve které se stavební pozemek nachází, uvedený v tabulce č. 2 v příloze č. 2 k této vyhlášce,

O3 ....... koeficient polohy obce, ve které se stavební pozemek nachází, uvedený v tabulce č. 2 v příloze č. 2 k této vyhlášce,

O4 ....... koeficient technické infrastruktury v obci, ve které se stavební pozemek nachází, uvedený v tabulce č. 2 v příloze č. 2 k této vyhlášce,

O5 ....... koeficient dopravní obslužnosti obce, ve které se stavební pozemek nachází, uvedený v tabulce č. 2 v příloze č. 2 k této vyhlášce,

O6 ....... koeficient občanské vybavenosti v obci, ve které se stavební pozemek nachází, uvedený vtabulce č. 2 v příloze č. 2 k této vyhlášce.

§ 4

(1) Základní cena upravená stavebního pozemku evidovaného v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří nebo pozemku k tomuto účelu již užívaného a pozemky v jednotném funkčním celku s ním se určí, není-li dále stanoveno jinak, podle vzorce

ZCU = ZC × I,

kde

ZCU ... základní cena upravená stavebního pozemku v Kč za m^2,

ZC ...... základní cena stavebního pozemku obce v Kč za m^2 určená podle § 3,

I ........... index cenového porovnání zjištěný podle vzorce

I^ = IT × IO × IP,

kde

IT ......... index trhu, který se určí podle vzorce

IT=P5×1+∑i=14Pi,

kde

1 ..... konstanta,

Pi .... hodnota kvalitativního pásma i-tého znaku indexu trhu uvedeného v tabulce č. 1 v příloze č. 3 k této vyhlášce,

i ...... pořadové číslo znaku indexu trhu,

Io ......... index omezujících vlivů pozemku, který se určí podle vzorce

IO=1+∑i=16Pi,

kde

1 ..... konstanta,

Pi .... hodnota kvalitativního pásma i-tého znaku indexu omezujících vlivů uvedeného v tabulce č. 2 v příloze č. 3 k této vyhlášce,

i ...... pořadové číslo znaku indexu omezujících vlivů,

Ip ......... index polohy, který se určí podle vzorce

IP=P1×1+∑i=2nPi,

kde

Pi .... hodnota kvalitativního pásma i-tého znaku indexu polohy uvedeného v tabulce č. 3 nebo 4 v příloze č. 3 k této vyhlášce podle druhu hlavní stavby,

i ...... pořadové číslo znaku indexu polohy,

n ..... počet znaků indexu polohy.

(2) Základní cena upravená nezastavěného pozemku, nebo jeho části, určeného k zastavění regulačním plánem, rozhodnutím o umístění stavby, územním souhlasem, ohlášením stavebnímu úřadu a veřejnoprávní smlouvou, kromě pozemků uvedených v odstavci 3, je cena určená podle odstavce 1, vynásobená koeficientem 0,80.

(3) Základní cena upravená stavebního pozemku evidovaného v katastru nemovitostí v druhu pozemku ostatní plocha se způsobem využití pozemku dráha, dálnice, silnice a ostatní komunikace, včetně jejich součástí a veřejné prostranství, kromě veřejné zeleně a parků, (dále jen „komunikace“), jakož i pozemku k uvedeným účelům již užívaného nebo teprve určeného rozhodnutím o umístění stavby nebo regulačním plánem, je cena určená podle vzorce

ZCU = ZC × P1 × P2 × P3 × P4,

kde

ZCU ... základní cena upravená stavebního pozemku v Kč za m^2,

ZC ...... základní cena stavebního pozemku v Kč za m^2, určená podle § 3,

Pi ......... hodnota kvalitativního pásma i-tého znaku pro úpravu základních cen pozemků komunikací uvedeného v tabulce č. 5 v příloze č. 3 k této vyhlášce.

Pro veřejné komunikace se zpevněným povrchem platí, že ZC × 0,40 < ZCU < ZC × 1,2.

Pro komunikaci, která je veřejnosti nepřístupná nebo přístupná omezeně, nebo je-li společně užívaná s nemovitou věcí komerčně využívanou, včetně parkovacích a obslužných ploch, se toto omezení neuplatní.

(4) Základní cena upravená stavebního pozemku veřejného prostranství, který není součástí komunikace, jako veřejná zeleň nebo park, je cena určená podle odstavce 3, vynásobená koeficientem 0,5.

(5) Základní cena upravená nezastavěného pozemku, určeného k zastavění skládkou regulačním plánem, rozhodnutím o umístění stavby, územním souhlasem, ohlášením stavebnímu úřadu a veřejnoprávní smlouvou nebo zastavěného pozemku již takto užívaného, je cena určená podle vzorce

ZCU = ZC × 0,8,

kde

ZCU ... základní cena upravená pozemku v Kč za m^2,

ZC ...... základní cena pozemku v Kč za m^2, určená podle § 3,

0,8 ....... koeficient.

(6) Základní cena upravená nezastavěného pozemku, určeného k zastavění regulačním plánem, rozhodnutím o umístění stavby, územním souhlasem, ohlášením stavebnímu úřadu a veřejnoprávní smlouvou pozemku hrází, jezem a dalšími stavebními součástmi vodních děl oceňovaných podle § 17 nebo zastavěného pozemku již takto užívaného, kromě rybníků a malých vodních nádrží, popřípadě části pozemků, je cena určená podle vzorce

ZCU = ZC × k,

kde

ZCU ... základní cena upravená pozemku v Kč za m^2,

ZC ...... základní cena pozemku obce v Kč za m^2, určená podle § 3,

k .......... koeficient pro úpravu základní ceny pozemku činí

0,85 ... pro pozemek již zastavěný vodním dílem,

0,60 ... pro pozemek nebo jeho část nezastavěný, ale vymezený k zastavění stavbou vodního díla podle regulačního plánu, rozhodnutí o umístění stavby nebo územním souhlasem, kromě rybníků a malé vodní nádrže, který bude skutečně zastavěný stavbou vodního díla. Pozemek nebo jeho část, který vodním dílem skutečně zastavěn nebude, se ocení podle § 8 jako vodní plocha.

(7) Cena zjištěná podle odstavců 1 až 5 činí nejméně 30 Kč za m^2, podle odstavce 6 činí nejméně pro zastavěné pozemky 20 Kč za m^2, pro nezastavěné pozemky 10 Kč za m^2.

§ 5

Společná ustanovení pro stavební pozemek neuvedený v cenové mapě stavebních pozemků

(1) Pozemky oceňované podle § 4 odst. 3, 4 a 6, § 8 a § 9 odst. 4 a 5 netvoří jednotný funkční celek.

(2) Pozemek evidovaný v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří se ocení podle § 4 odst. 1 bez ohledu na skutečný rozsah zastavění.

(3) Splňuje-li oceňovaný pozemek kritéria uvedená současně ve více odstavcích § 4, použijí se při určení základní ceny upravené odstavce § 4 v pořadí odstavec 1, 2, 3, 5, 6 a 4.

(4) Popisy hodnocených znaků, charakteristik jejich kvalitativních pásem a jejich hodnoty jsou uvedeny v příslušných tabulkách příloh uvedených v § 3 a 4. Hodnota i-tého znaku se stanoví začleněním nemovitosti podle jejích charakteristik do kvalitativního pásma znaku.

(5) Indexy se pro další výpočet zaokrouhlují na tři desetinná místa.

(6) Je-li součet výměr všech pozemků ve funkčním celku se stavbou oceňovanou podle § 13, 14, 35 a 36, popřípadě s jejich příslušenstvím, větší než 1 000 m^2, vynásobí se základní cena upravená pozemku redukčním koeficientem vypočteným podle vzorce

R=200+0,8×∑vp∑vp,

kde

R ......... redukční koeficient,

vp ........ výměra pozemků ve funkčním celku se stavbou v m^2,

200 a 0,8 konstanty.

§ 6

Zemědělský pozemek

(1) Cena zemědělského pozemku se určí jako součin jeho výměry a základní ceny upravené v Kč za m^2.

(2) Základní cena pozemku evidovaného v katastru nemovitostí v druhu pozemku orná půda, chmelnice, vinice, zahrada, ovocný sad a trvalý travní porost, není-li územním plánem nebo regulačním plánem, územním rozhodnutím, územním souhlasem nebo veřejnoprávní smlouvou nahrazující územní rozhodnutí, předpokládáno jeho nezemědělské využití, ani není předmětem územního nebo stavebního řízení podle stavebního zákona, se určí

• a) podle bonitovaných půdně ekologických jednotek, které jsou uvedeny v příloze č. 4 k této vyhlášce, je-li pozemek bonitován, nebo

• b) průměrnou základní cenou v Kč za m^2 zemědělských pozemků v daném katastrálním území, uvedenou v jiném právním předpisu, je-li potvrzeno Státním pozemkovým úřadem České republiky, že zemědělsky obhospodařovaný pozemek nebyl bonitován.

(3) Lze-li pro pozemek určit více základních cen, ocení se jeho jednotlivé části se stejnou základní cenou samostatně. Cena pozemku se určí jako součet cen jeho dílčích částí.

(4) Základní cena zemědělského pozemku se určí podle odstavců 2 a 3 a upraví se včetně zdůvodnění přirážkami a srážkami podle přílohy č. 5 k této vyhlášce.

(5) Není-li zemědělský pozemek více než 6 let obhospodařován a jsou na něm trvalé porosty oceňované podle § 43 v nezastavěném území starší než 5 let, ocení se tento pozemek podle § 9 odst. 4 a vynásobí se koeficientem 0,65.

(6) Cena určená podle odstavců 4 až 5 činí nejméně 1 Kč za m^2.

§ 7

Lesní pozemek a nelesní pozemek s lesním porostem

(1) Cena lesního pozemku a nelesního pozemku s lesním porostem se určí jako součin jeho výměry a základní ceny upravené v Kč za m^2.

(2) Základní cena lesního pozemku a nelesního pozemku s lesním porostem (dále jen „lesní pozemek“), není-li územním plánem nebo regulačním plánem předpokládáno jeho jiné využití ani není předmětem územního nebo stavebního řízení podle stavebního zákona, se určí podle ceny plošně převládajících souborů lesních typů v porostní skupině. Cena lesního pozemku je součtem cen jeho částí v jednotlivých porostních skupinách, které jsou na něm vymezeny. Ceny v Kč za m^2 pro jednotlivé soubory lesních typů jsou uvedeny v příloze č. 6 k této vyhlášce.

(3) Základní cena podle odstavce 2 se upraví srážkami se zdůvodněním podle přílohy č. 7 k této vyhlášce.

(4) Je-li na pozemku více porostních skupin s různými plošně převládajícími soubory lesních typů, ocení se části pozemku se stejnou základní cenou samostatně a cena pozemku je součtem cen jeho dílčích částí.

(5) Cena určená podle odstavce 3 činí nejméně 1 Kč za m^2.

§ 8

Pozemek vodní plochy

(1) Cena pozemku vodní plochy se určí jako součin jeho výměry a základní ceny upravené.

(2) Základní cena upravená nezastavěného pozemku vodní plochy funkčně souvisejícího se stavbou vodního díla, kromě rybníku a malé vodní nádrže, se určí podle § 4 odst. 6 a vynásobí se koeficientem 0,2.

(3) Základní cena upravená pozemku rybníku nebo malé vodní nádrže, včetně jejich částí pod hrází a jejich dalších stavebních součástí, jakož i pozemku, který je určen regulačním plánem, rozhodnutím o umístění stavby, územním souhlasem, ohlášením stavebnímu úřadu nebo veřejnoprávní smlouvou ke stavbě rybníku a malé vodní nádrže, se určí podle § 3 a vynásobí se koeficientem

• a) 0,06 u pozemku v zastavěném území, nebo

• b) 0,05 u pozemku v nezastavěném území.

(4) Základní cena upravená pozemku nebo jeho části umělé vodní nádrže a koryta vodního toku, které nejsou stavbou, jakož i základní cena upravená přírodní vodní nádrže a přírodního vodního toku, se určí podle § 3 a vynásobí se koeficientem 0,07.

(5) Základní cena upravená pozemků vodních ploch podle odstavců 2 až 4 je nejméně 10 Kč za m^2.

(6) Základní cena upravená pozemku zamokřené plochy močálu, mokřadu a bažiny se určí jako součin koeficientu 0,25 a průměrné základní ceny zemědělských pozemků v daném katastrálním území, upravené podle položky č. 1 přílohy č. 5 k této vyhlášce. Tuto cenu lze na základě věcného zdůvodnění snížit až o 50 %, avšak činí nejméně 1 Kč za m^2.

§ 9

Jiný pozemek

(1) Cena jiného pozemku se určí jako součin jeho výměry a základní ceny upravené.

(2) Základní cena upravená nezastavěného pozemku, na který bylo vydáno rozhodnutí o změně využití území pro skládky, skladové, odstavné a manipulační plochy, přírodní sportoviště, rekreační plochy, těžební a jim obdobné činnosti, nebo pozemku takto již užívaného, se určí podle vzorce

ZCU = ZC × k,

kde

ZCU ... základní cena upravená pozemku v Kč za m^2,

ZC ...... základní cena pozemku v Kč za m^2, určená podle § 3,

k .......... koeficient pro úpravu základní ceny pozemku určeného rozhodnutím o změně využití území pro

• a) skládky, skladové, odstavné a manipulační plochy, přírodní sportoviště a rekreační plochy činí 0,70,

• b) těžební a jim obdobné činnosti nebo s nimi souvisejícími pracemi na zemském povrchu, zejména pro zřizování lomů, pískoven, odvalů a výsypek, činí

v městech s počtem nad 250 000 obyvatel 0,40,

v městech s počtem od 5 do 250 000 obyvatel 0,50,

v ostatních městech a obcích 0,60.

Takto upravená základní cena činí nejméně 30 Kč za m^2.

(3) Základní cena upravená pozemku nebo jeho části, který není podle § 9 odst. 2 zákona o oceňování majetku stavební, ale je zahrnut do platného územního plánu nebo platného regulačního plánu jako pozemek určený k zastavění, nebo část pozemku, kterou nelze zastavět z důvodu stanovení nejvyšší přípustné zastavěnosti jiným předpisem, je cena určená podle § 4 vynásobená koeficientem 0,30. Takto upravená základní cena činí nejméně 20 Kč za m^2.

(4) Základní cena upravená pozemku hospodářsky nevyužitelného se určí podle průměrné základní ceny zemědělských pozemků v daném katastrálním území, upravené přirážkou za polohu podle položky č. 1 přílohy č. 5 k této vyhlášce, a vynásobí se koeficientem 0,25. Tuto cenu lze na základě věcného zdůvodnění snížit až o 50 %, avšak činí nejméně 1 Kč za m^2.

(5) Základní cena upravená pozemku neuvedeného v odstavcích 2, 3 a 4, který není stavebním, zemědělským, lesním ani pozemkem vodní plochy, a lze jej hospodářsky využít, se určí podle § 3 a vynásobí se koeficientem 0,04.

(6) Základní cenu upravenou podle odstavce 5 lze snížit až o 50 % na základě věcného zdůvodnění, avšak základní cena upravená činí nejméně 10 Kč za m^2.

ČÁST TŘETÍ

OCEŇOVÁNÍ STAVEB

HLAVA I

OCEŇOVÁNÍ STAVEB NÁKLADOVÝM ZPŮSOBEM

§ 10

(1) Cena stavby se zjistí vynásobením počtu měrných jednotek, určeného způsobem uvedeným v příloze č. 1 k této vyhlášce, základní cenou upravenou podle příslušného ustanovení této vyhlášky v závislosti na účelu užití stavby.

(2) Cena stavby, kromě stavby rybníku a malé vodní nádrže, se určí podle vzorce

CS = CSN × pp,

kde

CS ....... cena stavby v Kč,

CSN .... cena stavby v Kč určená nákladovým způsobem,

pp ........ koeficient úpravy ceny pro stavbu dle polohy a trhu, který se určí podle vzorce

pp = IT × IP,

kde

IT ... index trhu podle § 4 odst. 1,

IP .... index polohy podle § 4 odst. 1.

§ 11

Cena stavby nákladovým způsobem se zjistí podle vzorce

CSN=ZCU×Pmj×1-o100,

kde

CSN .... cena stavby v Kč určená nákladovým způsobem,

ZCU ... základní cena upravená v Kč za měrnou jednotku, kterou určuje druh a účel užití stavby podle § 11 až 21,

Pmj ...... počet měrných jednotek stavby,

o .......... opotřebení stavby v %,

1 a 100 ..... konstanty.

§ 12

Budova a hala

(1) Jako budova se oceňuje stavba, kterou nelze zařadit podle účelu jejího užití mezi stavby oceňované podle § 13 až 22. Pokud je budova stavbou, jejíž zastavěná plocha činí nejméně 150 m^2, o jednom nebo více podlažích, ve kterých souhrn jednotlivých volných vnitřních prostorů vymezených svislými konstrukcemi, podlahou a spodním lícem stropních nebo nosných střešních konstrukcí, o velikosti každého prostoru nejméně 400 m^3, činí více než dvě třetiny obestavěného prostoru stavby, je považována za halu; za svislé konstrukce vymezující vnitřní volné prostory se nepovažují vnitřní samostatné podpěrné tyčové prvky, jako jsou zejména sloupy a pilíře, a svislé konstrukce nedosahující výšky 1,7 m.

(2) Základní cena upravená pro budovy a haly uvedené v přílohách č. 8 a 9 k této vyhlášce se určí podle vzorce

ZCU = ZC × K1 × K2 × K3 × K4 × K5 × Ki,

kde

ZCU ... základní cena upravená v Kč za m^3 obestavěného prostoru stavby,

ZC ...... základní cena v Kč za m^3 obestavěného prostoru pro budovy uvedené v příloze č. 8, pro haly uvedené v příloze č. 9 k této vyhlášce,

K1 ........ koeficient přepočtu základní ceny podle druhu konstrukce uvedený v příloze č. 10 k této vyhlášce,

K2 ........ koeficient přepočtu základní ceny podle velikosti průměrné zastavěné plochy podlaží v objektu, popřípadě samostatně oceňované části, se vypočte podle vzorce

K2=0,92+6,60PZP,

kde

0,92 a 6,60 ...... konstanty,

PZP průměrná zastavěná plocha v m^2,

K3 ........ koeficient přepočtu základní ceny podle průměrné výšky podlaží v objektu, popřípadě samostatně oceňované části podle vzorce

pro budovy

K3=2,10v+0,30,

pro haly

K3=2,80v+0,30,

ne však méně než 0,60,

kde

v ..... průměrná výška podlaží v m,

2,10; 2,80; 0,30 a 0,60 ..... konstanty,

K4 ........ koeficient vybavení stavby se vypočte podle vzorce

K4 = 1 + (0,54 × n),

kde

1 a 0,54 ..... konstanty,

n ..... součet cenových podílů konstrukcí a vybavení, uvedených v příloze č. 21 v tabulce č. 1 pro budovy, v tabulce č. 2 pro haly k této vyhlášce, s nadstandardním vybavením, snížený o součet objemových podílů konstrukcí a vybavení s podstandardním vybavením, určených z uvedených tabulek.