Zákon, kterým se mění zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů, a další související zákony

ČÁST PRVNÍ

Změna občanského zákoníku

Čl. I

Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění zákona č. 460/2016 Sb., zákona č. 303/2017 Sb., zákona č. 111/2018 Sb., zákona č. 171/2018 Sb. a zákona č. 33/2020 Sb., se mění takto:

• 1. § 1124 a 1125 znějí:

㤠1124

(1) Bylo-li spoluvlastnictví založeno pořízením pro případ smrti nebo jinou právní skutečností tak, že spoluvlastníci nemohli svá práva a povinnosti od počátku ovlivnit, a převádí-li některý ze spoluvlastníků svůj podíl, mají ostatní spoluvlastníci k podílu po dobu šesti měsíců ode dne vzniku spoluvlastnictví předkupní právo, ledaže spoluvlastník podíl převádí jinému spoluvlastníku nebo svému manželu, sourozenci nebo příbuznému v řadě přímé. Neujednají-li si spoluvlastníci, jak předkupní právo vykonají, mají právo vykoupit podíl poměrně podle velikosti podílů.

(2) Předkupní právo mají spoluvlastníci i v případě, že některý ze spoluvlastníků převádí podíl bezúplatně; tehdy mají spoluvlastníci právo podíl vykoupit za obvyklou cenu. To platí i v jiných případech zákonného předkupního práva.

§ 1125

(1) Vzniklo-li spoluvlastnictví k zemědělskému závodu pořízením pro případ smrti nebo jinou právní skutečností tak, že spoluvlastníci nemohli svá práva a povinnosti od počátku ovlivnit, a převádí-li některý ze spoluvlastníků svůj podíl, mají ostatní spoluvlastníci k podílu předkupní právo; předkupní právo se vztahuje i na dědický podíl. Neujednají-li si spoluvlastníci nebo spoludědicové, jak předkupní právo vykonají, mají právo vykoupit podíl poměrně podle velikosti podílů.

(2) Převádí-li spoluvlastník svůj podíl osobě, která by byla jeho dědicem podle ustanovení o zákonné posloupnosti dědiců, nebo jinému spoluvlastníku, odstavec 1 se nepoužije. To platí i v případě, že se spoluvlastník předkupního práva v písemné formě vzdal.“.

• 1. V § 1166 se odstavec 2 zrušuje.

Dosavadní odstavec 3 se označuje jako odstavec 2.

• 1. § 1169 včetně nadpisu zní:

㤠1169

Změna prohlášení

(1) Vlastníci jednotek mohou prohlášení změnit. Ke změně prohlášení se vyžaduje písemný souhlas vlastníka jednotky, jehož práv a povinností se změna dotkne. Je-li jednotka zatížena, vyžaduje se rovněž písemný souhlas osoby oprávněné z věcného práva, pokud se jejích práv a povinností změna dotkne. Pro účinnost změny prohlášení se vyžaduje souhlas většiny hlasů všech vlastníků jednotek, ledaže se změna dotýká práv a povinností všech vlastníků jednotek.

(2) Ke změně prohlášení postačí souhlas většiny hlasů všech vlastníků jednotek, týká-li se změna

• a) společných částí, při které se nemění velikost podílu na společných částech, nejde-li o části ve výlučném užívání vlastníka jednotky,

• b) účelu užívání bytu na základě žádosti jeho vlastníka, nebo

• c) pravidel pro správu domu a pozemku a užívání společných částí, jsou-li určena v prohlášení.

(3) Pro přezkoumání rozhodnutí o změně prohlášení se ustanovení § 1209 použije přiměřeně.“.

• 1. V § 1170 odst. 2 se na konci písmene b) doplňuje slovo „a“, na konci písmene c) se slovo „, a“ nahrazuje tečkou a písmeno d) se zrušuje.

• 1. V § 1172 odst. 2 se slova „a jejich převody“ zrušují.

• 1. V § 1175 odstavec 2 zní:

„(2) Vlastník jednotky spravuje svůj byt, jak to vyžaduje nezávadný stav a dobrý vzhled domu; jde-li však o společné části uvnitř bytu a společné části, které slouží vlastníku jednotky k výlučnému užívání, provádí a hradí pouze údržbu a drobné opravy.“.

• 1. V § 1176 se slova „a pro“ nahrazují slovy „a pozemku a“.

• 1. § 1177 zní:

㤠1177

Vlastník jednotky oznámí bez zbytečného odkladu osobě odpovědné za správu domu a pozemku (dále jen „osoba odpovědná za správu domu“) své jméno, bydliště, jméno a bydliště osoby, které přenechal byt k užívání na dobu nikoli přechodnou, a počet osob, které budou mít v bytě domácnost. To platí i v případě změny těchto údajů.“.

• 1. V § 1178 se vkládá nový odstavec 1, který zní:

„(1) Osoba odpovědná za správu domu vede seznam vlastníků jednotek a osob, kterým vlastník přenechal byt k užívání, v rozsahu stanoveném v § 1177.“.

Dosavadní text se označuje jako odstavec 2.

• 1. V § 1178 odst. 2 se slovo „adresu“ nahrazuje slovem „bydliště“ a slova „nájemce v domě“ se nahrazují slovy „osoby, které přenechal byt k užívání“.

• 1. Na konci textu § 1179 se doplňují slova „, a pořizovat si z nich výpisy, opisy a kopie“.

• 1. V § 1180 odstavec 1 zní:

„(1) Vlastník jednotky přispívá na správu domu a pozemku v poměru odpovídajícím jeho podílu na společných částech, nebylo-li v prohlášení určeno jinak, zejména se zřetelem k povaze, rozměrům a umístění společné části, která slouží jen některému vlastníku jednotky k výlučnému užívání, a k rozsahu povinnosti vlastníka jednotky spravovat tuto část na vlastní náklad.“.

• 1. V § 1181 odst. 1 se slova „, zpravidla nejpozději do čtyř měsíců od skončení zúčtovacího období“ zrušují.

• 1. V § 1181 se odstavec 2 zrušuje a zároveň se zrušuje označení odstavce 1.

• 1. V § 1182 se vkládá nový odstavec 1, který zní:

„(1) Vlastník jednotky předem oznámí osobě odpovědné za správu domu stavební úpravu uvnitř svého bytu.“.

Dosavadní text se označuje jako odstavec 2.

• 1. V § 1182 odst. 2 se slova „do bytu přístup pro ověření, zda stavební úpravy neohrožují, nepoškozují nebo nemění společné části, pokud byl k tomu předem vyzván osobou odpovědnou za správu domu“ nahrazují slovy „osobě odpovědné za správu domu na základě její předchozí výzvy ověření, zda stavební úpravy neohrožují, nepoškozují nebo nemění společné části, a to popřípadě i přístupem do bytu“.

• 1. V § 1182 se doplňuje odstavec 3, který zní:

„(3) Vlastník jednotky předem oznámí osobě odpovědné za správu domu podnikání nebo jinou činnost v bytě, která může vést k narušení obvyklého klidu a pořádku v domě na dobu nikoli přechodnou.“.

• 1. V § 1183 odst. 2 větě první se za slova „společenství vlastníků“ vkládají slova „jednotek (dále jen „společenství vlastníků“)“.

• 1. § 1184 zní:

㤠1184

(1) Na návrh osoby odpovědné za správu domu může soud nařídit prodej jednotky toho vlastníka, který i přes písemnou výstrahu osoby odpovědné za správu domu porušuje své povinnosti způsobem podstatně omezujícím nebo znemožňujícím výkon práv ostatních vlastníků jednotek.

(2) Ve výstraze podle odstavce 1 se uvede důvod jejího udělení, upozornění na možnost podání návrhu na nařízení prodeje jednotky a výzva, aby se vlastník porušování povinností zdržel, popřípadě aby následky porušování povinností odstranil; k tomu se vlastníkovi vždy poskytne přiměřená lhůta, nejméně však 30 dnů.

(3) S podáním návrhu podle odstavce 1 musí vyslovit souhlas většina všech vlastníků jednotek; při určení většiny potřebné pro vyslovení souhlasu se nepřihlíží k hlasu vlastníka podle odstavce 1.“.

• 1. V § 1186 odst. 1 se za slovo „povinnost“ vkládá slovo „vypořádat“ a slova „ke dni účinnosti převodu vypořádat“ se nahrazují slovy „a zálohy na plnění spojená nebo související s užíváním bytu“.

• 1. V § 1186 odstavec 2 zní:

„(2) Při převodu vlastnického práva k jednotce přecházejí s jednotkou na nabyvatele dluhy převodce vůči osobě odpovědné za správu domu na příspěvcích na správu domu a pozemku a na plněních spojených nebo souvisejících s užíváním bytu a zálohách na tato plnění, měl-li je a mohl-li je nabyvatel zjistit. Za dluhy, které na nabyvatele jednotky přešly, ručí převodce osobě odpovědné za správu domu.“.

• 1. V § 1186 se doplňuje odstavec 3, který zní:

„(3) Převádí-li vlastník vlastnické právo k jednotce, doloží nabyvateli potvrzením osoby odpovědné za správu domu, jaké má dluhy podle odstavce 2, popřípadě že takové dluhy nejsou; potvrzení vydá nabyvateli se souhlasem převodce také osoba odpovědná za správu domu. Má se za to, že nabyvatel nemohl tyto dluhy zjistit, pokud je nemohl zjistit z potvrzení osoby odpovědné za správu domu nebo nevydala-li tato osoba potvrzení bez zbytečného odkladu, ač o něj byla požádána.“.

• 1. V § 1188 se odstavec 2 zrušuje a zároveň se zrušuje označení odstavce 1.

• 1. V § 1189 odst. 1 větě druhé se za slova „Správa domu“ vkládají slova „a pozemku“ a za slova „spojené s“ se vkládají slova „údržbou a opravou společných částí,“.

• 1. V § 1190 větě první se slova „a pozemku“ zrušují.

• 1. § 1191 až 1193 včetně nadpisu nad označením § 1191 znějí:

„Správa bez vzniku společenství vlastníků

§ 1191

(1) Nevzniklo-li společenství vlastníků, použijí se na správu pravidla pro správu domu a pozemku a užívání společných částí určená v prohlášení; bylo-li založeno společenství vlastníků a nejsou-li v prohlášení určena tato pravidla, použijí se na správu pravidla obsažená ve stanovách.

(2) Pro rozhodování v záležitostech správy domu a pozemku se použijí obdobně ustanovení tohoto zákona o shromáždění. Vlastníky jednotek svolává správce. K přijetí rozhodnutí se vyžaduje souhlas většiny hlasů všech vlastníků jednotek a souhlas většiny všech vlastníků jednotek, ledaže prohlášení nebo stanovy vyžadují počet vyšší; ustanovení § 1209 není dotčeno.

§ 1192

Z právních jednání správce jsou vlastníci jednotek oprávněni a zavázáni společně a nerozdílně; jde-li však o právní jednání v záležitosti, která je v působnosti shromáždění, jsou oprávněni a zavázáni, pouze pokud je k němu dán souhlas podle § 1191 odst. 2.

§ 1193

(1) První správce je určen v prohlášení. Při volbě nového správce se postupuje podle § 1191 odst. 2. Správce lze odvolat pouze se současným zvolením nového správce.

(2) Má-li některý vlastník jednotky při vzniku jednotek podíl na společných částech větší než poloviční, jde o většinového vlastníka, který je vždy správcem. Přestane-li být správce většinovým vlastníkem, mohou vlastníci jednotek zvolit nového správce.

(3) Je-li pro to důležitý důvod, soud na návrh některého vlastníka jednotky správce, který je většinovým vlastníkem, odvolá a jmenuje nového správce; to platí i v případě soudem jmenovaného správce. Soudem jmenovaný správce může navrhnout soudu, aby jej odvolal, prokáže-li, že na něm nelze spravedlivě požadovat, aby správcem setrval. Přestane-li být soudem odvolaný správce většinovým vlastníkem, zvolí vlastníci jednotek bez zbytečného odkladu nového správce. Okamžikem zvolení nového správce přestává být soudem jmenovaný správce správcem.“.

• 1. V § 1195 se za odstavec 1 vkládá nový odstavec 2, který zní:

„(2) Práva a povinnosti ze závazků spojených se správou domu a pozemku vzniklých před vznikem společenství vlastníků, z nichž jsou vlastníci jednotek oprávněni a zavázáni společně a nerozdílně, přechází dnem vzniku společenství vlastníků na společenství vlastníků. Společenství vlastníků oznámí bez zbytečného odkladu po svém vzniku všem věřitelům a dlužníkům, kteří jsou oprávněni a zavázáni z těchto pohledávek a dluhů, že došlo ke vzniku společenství vlastníků. Vlastníci jednotek ručí za splnění dluhu společně a nerozdílně, ledaže věřitel bez zbytečného odkladu vyslovil souhlas s tím, aby vlastníci jednotek ručili podle § 1194 odst. 2.“.

Dosavadní odstavec 2 se označuje jako odstavec 3.

• 1. V § 1195 se doplňuje odstavec 4, který zní:

„(4) Společenství vlastníků, které vzniklo po převodu jednotek z vlastnictví právnické osoby podle § 1188 do vlastnictví jeho členů, může dluh z úvěru poskytnutého této právnické osobě na opravu, údržbu nebo stavební úpravu domu, převzít, přistoupit k němu nebo jej zajistit, pokud s tím souhlasí všichni jeho členové; souhlas musí mít písemnou formu s úředně ověřeným podpisem. Je-li pro to důležitý důvod a lze-li to po členu spravedlivě požadovat, může společenství vlastníků navrhnout soudu, aby prohlášení vůle člena, který nesouhlasil s převzetím, přistoupením nebo zajištěním takového dluhu, bylo nahrazeno soudním rozhodnutím.“.

• 1. Na konci textu § 1197 se doplňují slova „, ledaže se jedná o případ uvedený v § 1195 odst. 4“.

• 1. V § 1198 odst. 1 se za slova „vlastníci jednotek“ vkládají slova „v domě“ a slova „tři jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků, nejpozději po vzniku vlastnického práva k první převedené jednotce“ se nahrazují slovy „čtyři jsou ve vlastnictví čtyř různých vlastníků“.

• 1. V § 1198 odst. 2 větě první se slova „další převedené jednotce“ nahrazují slovy „jednotce převáděné dalšímu vlastníku“ a věta druhá se zrušuje.

• 1. V § 1200 odstavec 1 zní:

„(1) Společenství vlastníků se založí schválením stanov; společenství vlastníků může založit i jediný vlastník všech jednotek. Ke schválení stanov se vyžaduje jejich přijetí na ustavující schůzi většinou hlasů všech vlastníků jednotek, nebo shoda všech vlastníků jednotek na jejich obsahu; ustanovení § 1209 není dotčeno.“.

• 1. V § 1200 odst. 2 písm. c) se slova „, jakož i způsob jejich uplatňování“ zrušují.

• 1. V § 1200 odst. 2 se na konci písmene f) čárka nahrazuje tečkou a písmeno g) se zrušuje.

• 1. V § 1200 odstavec 3 zní:

„(3) Údaj podle odstavce 2 písm. e) lze po vzniku společenství vlastníků ze stanov vypustit; stanovy mohou svěřit toto rozhodnutí do působnosti statutárního orgánu. Toto rozhodnutí se nepovažuje za rozhodnutí o změně stanov.“.

• 1. V § 1200 se doplňují odstavce 4 a 5, které znějí:

„(4) Rozhodnutí ustavující schůze o přijetí stanov se osvědčuje veřejnou listinou, která obsahuje schválený text stanov. Zakládá-li se společenství vlastníků přijetím stanov všemi vlastníky jednotek, vyžadují stanovy formu veřejné listiny. Zakládá-li společenství vlastníků jediný vlastník všech jednotek, stanovy formu veřejné listiny nevyžadují.

(5) Při změně stanov se forma veřejné listiny nevyžaduje.“.

• 1. § 1201 zní:

㤠1201

Ke změně stanov před vznikem společenství vlastníků se vyžaduje souhlas většiny hlasů všech vlastníků jednotek, ledaže stanovy vyžadují vyšší počet.“.

• 1. § 1202 a 1203 se zrušují.

• 1. V § 1206 se doplňuje odstavec 3, který zní:

„(3) Působnost shromáždění vykonává ve společenství vlastníků s jediným vlastníkem tento vlastník.“.

• 1. V § 1207 se doplňuje odstavec 3, který zní:

„(3) Pokud o to před rozesláním pozvánky na shromáždění požádají vlastníci jednotek podle odstavce 1, zařadí statutární orgán na pořad shromáždění jimi určenou záležitost za předpokladu, že k takové záležitosti je navrženo usnesení nebo je její zařazení odůvodněno.“.

• 1. V § 1208 se písmeno b) zrušuje.

Dosavadní písmena c) až i) se označují jako písmena b) až h).

• 1. V § 1208 písm. c) se za slovo „schválení“ vkládá slovo „rozpočtu,“, za slova „správě domu“ se vkládají slova „a pozemku“ a za slova „správu domu“ se vkládají slova „a pozemku“.

• 1. V § 1208 písm. d) se slova „výše záloh na jejich úhradu, jakož i“ zrušují.

• 1. V § 1208 písm. e) se body 2 až 6 zrušují.

Dosavadní bod 7 se označuje jako bod 2.

• 1. V § 1208 písm. e) bodě 2 se slova „stavební úpravě společné části“ nahrazují slovy „údržbě společné části anebo stavební úpravě společné části, která nevyžaduje změnu prohlášení“.

• 1. V § 1208 písm. g) se slova „i rozhodnutí o její změně, jakož i schválení smlouvy s touto osobou a schválení změny smlouvy v ujednání o ceně nebo o rozsahu činnosti“ nahrazují slovy „a rozhodnutí o její změně“.

• 1. V § 1208 písm. h) se za slovo „určených“ vkládá slovo „zákonem,“.

• 1. V § 1209 odst. 1 větě první se slova „nebo i společenství vlastníků, pokud je vlastníkem jednotky, navrhnout soudu, aby o záležitosti“ nahrazují slovy „navrhnout soudu, aby o záležitosti týkající se správy domu a pozemku“.

• 1. V § 1209 se za odstavec 1 vkládá nový odstavec 2, který zní:

„(2) Soud uspořádá právní poměry vlastníků jednotek podle slušného uvážení. Soud může zejména rozhodnout, zda se má rozhodnutí uskutečnit bez výhrad, s výhradami či proti zajištění, anebo zda se uskutečnit vůbec nemá.“.

Dosavadní odstavec 2 se označuje jako odstavec 3.

• 1. Nadpis nad označením § 1210 se zrušuje.

• 1. § 1210 včetně nadpisu zní:

㤠1210

Náhradní shromáždění

Připouští-li stanovy konání náhradního shromáždění, je náhradní shromáždění způsobilé usnášet se za přítomnosti vlastníků jednotek, kteří mají alespoň 40 % všech hlasů.“.

• 1. Nad označení § 1211 se vkládá nadpis, který zní: „Rozhodování mimo zasedání“.

• 1. V § 1211 se vkládají nové odstavce 1 a 2, které znějí:

„(1) Není-li svolané shromáždění způsobilé usnášet se, může osoba, která je oprávněna shromáždění svolat, navrhnout v písemné formě, aby vlastníci jednotek rozhodli o týchž záležitostech mimo zasedání. V jiných případech lze navrhnout přijetí rozhodnutí mimo zasedání, pokud to připustí stanovy.

(2) Vyžaduje-li zákon nebo stanovy, aby přijetí rozhodnutí shromáždění bylo osvědčeno veřejnou listinou, návrh musí mít formu veřejné listiny; v takovém případě se vlastníkům jednotek zasílá kopie veřejné listiny o návrhu rozhodnutí. Přijetí rozhodnutí se osvědčuje veřejnou listinou.“.

Dosavadní text se označuje jako odstavec 3.

• 1. V § 1211 odst. 3 větě první se slovo „usnesení“ nahrazuje slovem „rozhodnutí“.

• 1. Na konci § 1212 se doplňuje věta „Vyžaduje-li zákon nebo stanovy, aby přijetí rozhodnutí shromáždění bylo osvědčeno veřejnou listinou, musí být podpis vlastníka jednotky na vyjádření úředně ověřen.“.

• 1. § 1214 zní:

㤠1214

Většina se počítá z celkového počtu hlasů všech vlastníků jednotek, ledaže zákon stanoví, že se počítá z celkového počtu vlastníků jednotek.“.

• 1. V § 1215 odst. 2 větě první se za slovo „domě“ vkládají slova „nebo počet vlastníků jednotek“ a ve větě druhé se slova „pro příspěvky na ni“ nahrazují slovy „užívání společných částí“.

• 1. V § 1217 odst. 1 větě první, § 1218 odst. 1 a § 1219 se slovo „vlastnictví“ nahrazuje slovem „spoluvlastnictví“.