LegalizeLlei d'arrendaments de finques urbanes, de 3-9-93
Llei d'arrendaments de finques urbanes Atès que el Consell General en la seva sessió dels dies 2 i 3 de setembre de 1993 ha aprovat la següent:
Llei d'arrendaments de finques urbanes
Títol I. Disposicions comuns
Capítol primer. Ambit de la Llei
Article 1
La present Llei regula el règim jurídic dels contractes d'arrendament de finques urbanes, tant les destinades a vivenda, com aquelles que es destinen a l'exercici d'una activitat de comerç, indústria, professional, d'ensenyament, o de qualsevol altra classe.
Article 2
Queden exclosos de l'àmbit d'aquesta Llei:
1r. L'ús de les vivendes pels porters, guardians, vigilants, assalariats i funcionaris que l'ocupen per raó del càrrec que desenvolupen o del servei que presten.
2n. Els contractes d'arrendament d'una finca amb casa- habitatge, en què la finalitat principal del contracte sigui l'aprofitament agrícola, pecuari o forestal de la finca.
Capítol segon. Característiques de la finca arrendable
Article 3
Les finques urbanes destinades a arrendament han de trobar-se en conformitat amb les normes d'urbanisme i construcció estatals i locals.
Article 4
Les finques urbanes destinades a vivenda no poden donar- se en arrendament si no es troben emparades per un certificat d'habitabilitat.
El nombre de les persones que conviuen en la finca arrendada de forma habitual i permanent no pot ésser, en cap cas ni en cap circumstància, superior al nombre màxim previst en el certificat d'habitabilitat.
Article 5
Es considera que és arrendament de vivenda aquell que té per objecte una edificació habitable la destinació principal de la qual és de servir de residència permanent i habitual de l'arrendatari, del seu cònjuge, dels seus fills, o d'altres familiars que depenguin econòmicament d'ell.
Article 6
Es considera que és arrendament de local de negoci aquell que té per objecte una edificació habitable la destinació principal de la qual és d'exercir-hi una activitat d'indústria, de comerç, de magatzem per a una indústria o comerç, professional, d'ensenyament, o qualsevol altra equiparable.
Títol II. Del contracte d'arrendament en general
Capítol primer. Del contracte d'arrendament
Article 7
S'entén que existeix un contracte d'arrendament sobre una finca urbana, quan una de les parts s'obliga a cedir a l'altra l'ús i el gaudiment d'aquesta finca per un temps determinat i un preu cert.
Si no s'ha fixat un termini per a l'arrendament, però is aquesta la intenció dels contractants, el contracte s'entén fet per anys quan s'hi fixa una renda anual, per mesos si és mensual i, en general, pel mateix temps pel qual es paga la renda. Si el termini es convé com a indefinit, s'entén fet per anys, llevat que es desprengui una altra cosa del contracte.
Capítol segon. Dels contractats
Article 8
S'anomena arrendador aquell que, essent propietari de la finca o gaudint d'un títol suficient, s'obliga a cedir- ne l'ús en tot o en part.
S'anomena arrendatari aquell que es compromet a adquirir l'ús de la finca, i s'obliga a pagar la renda.
La capacitat per ésser arrendador i arrendatari es regeix per les normes generals de la contractació, i per les especials que estableix aquesta Llei.
Article 9
Es consideren títols suficients per donar una finca en arrendament els d'usufructuari, emfiteuta, superficiari, i tot altre dret de natura anàloga.
Article 10
Els pares poden donar en arrendament els béns dels fills menors per un termini no superior a aquell que els falti per arribar a la majoria d'edat.
El tutor o curador necessita autorització judicial per donar en arrendament els béns de les persones subjectes a tutela. Regeix, quan sigui el cas, la mateixa limitació establerta a l'apartat 1.
Article 11
En el cas que el contracte se celebri a favor de més d'una persona, tots els co-arrendataris gaudeixen dels drets i han de complir les obligacions derivades de l'arrendament. Responen tots solidàriament front a l'arrendador del pagament de les rendes.
Capítol tercer. De la forma del contracte
Article 12
El contracte d'arrendament pot celebrar-se en forma verbal o escrita. En el cas que s'hagi celebrat verbalment, qualsevol de les parts pot compel.lir l'altra a formalitzar-lo per escrit.
Article 13
Quan el contracte d'arrendament de vivenda es pacti per un termini superior a tres anys, o el d'arrendament de local de negoci per un termini superior a cinc anys, s'han de formalitzar per escrit.
Article 14
Si la finca s'arrenda amb mobles o instal.lacions especials, s'ha d'afegir com a annex al contracte el corresponent inventari. Es presumeix que els mobles o les instal.lacions estan en bon estat si no s'ha fet constar altra cosa.
Capítol quart. De la fiança
Article 15
Les parts poden pactar la prestació d'una fiança que en cap cas no pot ser superior a tres mensualitats de renda. L'import pot actualitzar-se cada any, al mateix temps que la renda.
La fiança té per objecte garantir que l'arrendatari compleixi les seves obligacions arrendatàries, i els danys que pugui ocasionar a la finca arrendada.
La fiança queda en possessió de l'arrendador, que està obligat a retornar-la a la fi del contracte, en rebre les claus de la finca arrendada, llevat que hagi d'aplicar-se a les finalitats previstes a l'apartat 2.
Capítol cinquè. De la durada de l'arrendament
Article 16
El contracte d'arrendament acaba a la fi del termini pactat, sense necessitat de requeriment.
Article 17
Si una volta acabat el termini pactat, l'arrendatari roman 15 dies més gaudint de la finca sense oposició expressa de l'arrendador, s'entén que existeix tàcita reconducció del contracte. Quan aquesta Llei o les parts no estableixen altra cosa, la tàcita reconducció ho és per un període igual al pactat per al pagament de la renda.
En el cas de tàcita reconducció, cessen les obligacions a què s'hagués compromès un tercer per a la seguretat del contracte principal, salvat pacte contrari.
Article 18
Els arrendaments atorgats per usufructuaris, superficiaris, i altres persones que tinguin un dret anàleg sobre la finca s'extingeixen amb la mort de l'arrendador si l'arrendatari coneix aquella circumstància al temps de la celebració del contracte.
La regla de l'apartat precedent s'aplica també als arrendaments atorgats per compradors amb pacte de retro o propietaris de finques hipotecades.
Si l'arrendatari no coneix que l'arrendador es trobava en les condicions indicades als apartats anteriors, el contracte no s'extingeix fins a la fi del període pactat.
Article 19
L'arrendatari pot renunciar unilateralment al contracte d'arrendament abans que transcorri el termini pactat però, en aquest cas, ha d'indemnitzar l'arrendador amb una quantitat equivalent a una mensualitat de la renda en vigor per cada any que queda per complir.
Capítol sisè. De la renda
Article 20
Les parts en el contracte pacten lliurement la renda.
Article 21
La renda es paga en la forma pactada. En defecte de pacte es paga per mesos, i dins dels cinc primers dies de cada un d'ells.
El domicili per al pagament és el de l'arrendador, llevat que se n'hagi designat un altre, o que s'hagi convingut el pagament per qualsevol altre procediment que acrediti en forma fefaent l'efectiu compliment d'aquesta obligació.
L'arrendador està obligat, en tot cas, a lliurar el corresponent rebut.
Article 22
Durant el termini contractual, i en el cas que no s'hagi convingut cap altre sistema d'actualització, l'arrendador i l'arrendatari poden actualitzar la renda a la fi de cada any contractual, atenent a la variació percentual que experimenti l'índex general de preus al consum.
Article 23
A més a més de la renda, l'arrendatari està obligat a pagar les despeses que originen els serveis i els subministraments complementaris que existeixen a l'immoble i que pot usar. Tenen aquesta consideració els derivats de l'ús dels elements comuns de l'immoble, els del servei de porteria, i els subministraments d'aigua, llum, calefacció, aire condicionat, telèfon i altres anàlegs.
Per efectuar-ne el cobrament, l'arrendador ha de justificar a l'arrendatari la quantitat que li correspon pagar per aquests serveis i subministraments. Per determinar el cost individual de cada servei, si les finques que en gaudeixen són més d'una, el cost total es distribueix entre elles en funció de la superfície de cada finca, llevat que estiguin fixades quotes de participació per a cada pis o local, en quin cas s'apliquen aquestes.
No s'aplica allò que preveu l'apartat anterior quan existeixen comptadors individuals, en aquest cas l'arrendatari paga en funció del consum que indica cada comptador.
Es vàlid el pacte en què es convé el pagament d'una suma preufetera per a tots els serveis, o per a només alguns.
L'import dels serveis és complementari a la renda, però s'hi assimila als efectes de desnonament per manca de pagament.
Article 24
En el cas que es pacti el servei de calefacció, o el d'aigua calenta, s'ha d'especificar en el contracte:
El període de l'any, i les hores del dia en què ha de prestar-se. En cas de no fixar-se s'entén que l'aigua calenta es presta durant tot l'any, i les 24 hores del dia, i la calefacció, entre el 1r de novembre i el 30 d'abril, i des de les 6 fins a les 24 hores.
El cost del servei per al primer any, i les bases de l'actualització per als successius, atenent necessàriament al cost de l'energia emprada i als altres factors que influeixen en el cost.
Si algun dels serveis a càrrec de l'arrendador no es presta, o bé es presta de forma notòriament irregular o deficient, sigui quina sigui la causa, fins i tot si era per força major, l'arrendatari no ha de satisfer l'import del servei durant el temps de la prestació deficient. Si la falta de prestació del servei era deguda a dol, culpa o negligència de l'arrendador, l'arrendatari tindrà, a més a més, dret a rebre una indemnització igual al 20% de l'import del servei. El dret a rebre la indemnització no eximeix, en cap cas, de l'obligació de pagar la renda.
Article 25
La realització per l'arrendador d'obres de millora en la cosa arrendada o en els elements i serveis comuns de la finca, interiors o exteriors, li dóna dret, excepte si hi ha un pacte contrari, a elevar la renda anual en la suma que resulti d'aplicar, al capital invertit en la millora, el tipus d'interès legal del diner en el moment de l'acabament de les obres incrementat en tres punts, però l'augment no pot excedir el 20% de la renda.
En el cas de diversos arrendataris d'una mateixa finca, el repartiment es duu a terme en proporció a la superfície, llevat que estiguin fixades quotes de participació per a cada pis o local, cas en el qual s'apliquen aquestes.
Si en la mateixa finca existeixen vivendes i locals de negoci, l'increment de la renda no s'aplica a aquests darrers quan les millores beneficien únicament els ocupants de les vivendes, i viceversa.
Es consideren obres de millora totes aquelles que no són necessàries per conservar la cosa arrendada en estat de servir per a l'ús convingut.
Capítol setè. De les obligacions de les parts
Article 26
L'arrendador està obligat a:
1r. Lliurar a l'arrendatari la finca objecte del contracte, de forma que estigui en condicions de servir a l'ús a què està destinada.
2n. Facilitar a l'arrendatari informació suficient sobre les característiques tècniques, les instal.lacions i els serveis de la vivenda o local.
3r. En el cas d'arrendament de vivenda, lliurar a l'arrendatari una còpia del certificat d'habitabilitat.
4rt. Efectuar en la finca arrendada, i en les seves instal.lacions, les reparacions necessàries perquè pugui continuar destinant-se a la finalitat per a la qual va ésser arrendada. Se n'exceptuen aquelles reparacions que exigeixi el desgast per l'ús, o siguin conseqüència dels danys a què es refereix l'apartat 10è de l'article següent, que són a càrrec de l'arrendatari. A títol purament enunciatiu, es consideren reparacions a càrrec de l'arrendador les que afecten l'estructura de l'immoble, la coberta, la façana, les instal.lacions generals i els elements d'ús comú.
L'arrendador no està però obligat a efectuar les esmentades reparacions quan el valor és superior al 50 per 100 del valor de la finca arrendada, sense comptar el valor del solar.
5è. Tenir subscrita i mantenir vigent una pòlissa d'assegurança que cobreixi suficientment els danys i perjudicis que puguin ocasionar-se a l'arrendatari i a tercers.
6è. Mantenir a l'arrendatari en el pacífic ús i gaudiment de la cosa arrendada, durant tot el temps del contracte.
L'arrendador no està obligat a respondre de la simple pertorbació de fet que un tercer pugui ocasionar en l'ús de la finca arrendada, però l'arrendatari té acció directa contra el pertorbador.
7è. Consentir la instal.lació d'antenes de ràdio i de televisió, en la forma prevista per l'òrgan administratiu competent i d'acord amb la normativa vigent, i sempre en la forma que menys perjudiqui l'estètica de l'edifici.
8è. Pagar les despeses de redacció del contracte d'arrendament.
Article 27
L'arrendatari està obligat a:
1r. Pagar la renda o el preu de l'arrendament i, quan escaigui, les quantitats complementàries, en els termes pactats i, en defecte de pacte, en la forma prevista en els articles 21, 22 i 23 d'aquesta Llei.
2n. Usar la finca arrendada i les instal.lacions i serveis amb la diligència pròpia d'un bon pare de família, destinant-la a l'ús pactat i, en tot cas, a aquell que resulti de la seva naturalesa i de la finalitat per la qual fou bastida.
3r. Efectuar en la finca arrendada aquelles reparacions que siguin conseqüència del desgast per l'ús normal o anormal de la finca, o de les seves instal.lacions i serveis.
4rt. En el cas d'arrendament de vivendes, donar-se d'alta en el comú de la parròquia en què estigui situada la finca dins dels 15 dies següents a la firma del contracte.
5è. Consentir l'entrada de l'arrendador a la finca arrendada, per tal d'inspeccionar-la.
6è. Tolerar les reparacions necessàries en la finca arrendada, i en els elements i serveis comuns. Si la reparació dura més de 40 dies, l'arrendatari té dret que se li disminueixi la renda, durant el temps de la reparació, en proporció a la part de la finca de què s'hagi vist privat.
7è. Posar en coneixement de l'arrendador qualsevol usurpació o novetat danyosa que es produeixi a la finca arrendada.
8è. Concertar una pòlissa d'assegurances que cobreixi, almenys, els riscos d'incendi, explosió, filtracions o escapaments d'aigua i responsabilitat civil per danys.
9è. Retornar la finca a la fi de l'arrendament tal com l'ha rebut, salvat el deteriorament causat pel pas del temps o per causa inevitable. Si en el contracte no s'expressa quin era l'estat de la finca al temps de l'arrendament, s'entén que estava en bon estat, salvada prova en contrari.
Mentre la devolució no es dugui a terme, i sempre que no s'hagi pactat expressament un règim diferent, l'arrendatari està obligat a continuar pagant les rendes, actualitzades quan escaigui, a títol d'indemnització per l'ocupació indeguda.
10è. Respondre dels danys ocasionats a la finca arrendada, llevat que provi que s'ha ocasionat sense culpa seva ni de les persones que amb ell conviuen.
11è. En els arrendaments de vivenda, comunicar a l'arrendatari i a les autoritats comunals qualsevol canvi que es produeixi en els familiars o altres persones que conviuen en la finca arrendada de forma habitual i permanent.
Article 28
Si l'arrendador o l'arrendatari incompleixen les obligacions que els imposen els articles anteriors, la part afectada per l'incompliment pot demanar la resolució del contracte i la indemnització dels danys i perjudicis que li hagi ocasionat l'incompliment, o únicament aquesta segona, deixant el contracte subsistent. Perquè es produeixi la rescissió, cal que l'incompliment afecti una condició essencial.
L'arrendatari pot, en tot cas, rescindir el contracte, si l'obra que hagi d'efectuar-se a la finca arrendada la fa inhabitable o inhàbil per a l'activitat que s'hi duu a terme.
Article 29
Quan en l'arrendament s'hi incloguin mobles o instal.lacions, s'entén que la durada de l'arrendament d'aquests és la mateixa que la de la finca.
⋯
La consulta d'aquest document no substitueix la lectura del Butlletí Oficial del Principat d'Andorra (BOPA) corresponent. No assumim cap responsabilitat per eventuals inexactituds derivades de la transcripció de l'original a aquest format.