Llei 15/2021, del 17 de juny, de creació de l’Institut Nacional de l’Habitatge

Atès que el Consell General en la seva sessió del dia 17 de juny del 2021 ha aprovat la següent:

Llei 15/2021, del 17 de juny, de creació de l’Institut Nacional de l’Habitatge

Índex

Capítol primer. Disposicions generals

Article 1. Naturalesa jurídica

Article 2. Àmbit territorial

Article 3. Definicions

Article 4. Intercanvi de dades

Article 5. Normes de valoració de béns immobles

Capítol segon. Objectius, funcions i competències de l’Institut Nacional de l’Habitatge

Article 6. Objectius i principis d’actuació

Article 7. Funcions

Article 8. Competències

Capítol tercer. Organització de l’Institut Nacional de l’Habitatge

Article 9. Comitè Director

Article 10. Funcions del Comitè Director

Article 11. Direcció

Article 12. Comissió Nacional de l’Habitatge

Article 13. Personal

Article 14. Incompatibilitats i obligacions de transparència

Capítol quart. Règim jurídic de l’Institut Nacional de l’Habitatge

Article 15. Règim jurídic

Article 16. Règim de contractació

Capítol cinquè. Patrimoni i recursos econòmics de l’Institut Nacional de l’Habitatge

Article 17. Patrimoni

Article 18. Recursos

Article 19. Pressupost

Article 20. Gestió i administració

Article 21. Control financer i comptable

Capítol sisè. Fons d’Habitatge

Article 22. Naturalesa, règim jurídic i objectiu

Article 23. Normes d’inversió

Article 24. Regulació del fons d’habitatge

Capítol setè. Gestió indirecta de les funcions de l’Institut Nacional de l’Habitatge

Article 25. Principi de subsidiarietat de l’activitat pública

Article 26. Règim de concessió de les promocions d’habitatges de protecció pública

Capítol vuitè. Recollida de dades estadístiques en matèria d’habitatge

Article 27. Creació de fitxer de dades

Article 28. Obligatorietat d’inscripció

Capítol novè. Règim sancionador

Article 29. Potestat Inspectora

Article 30. Potestat sancionadora

Article 31. Infraccions

Article 32. Procediment sancionador

Article 33. Sancions

Article 34. Prescripció de les infraccions

Article 35. Prescripció de les sancions

Disposició addicional primera. Reserva de denominació del Fons d’Habitatge

Disposició addicional segona. Taxes d’autorització, inscripció i supervisió del Fons d’Habitatge

Disposició addicional tercera. Estats reservats i financers públics del Fons d’Habitatge

Disposició addicional quarta. Periodicitat i publicitat dels informes del Fons d’Habitatge

Disposició addicional cinquena. Alienació de béns immobles patrimonials al Fons d’Habitatge

Disposició transitòria primera

Disposició transitòria segona

Disposició transitòria tercera

Disposició final primera. Desenvolupament reglamentari de l’Institut Nacional de l’Habitatge

Disposició final segona. Desenvolupament reglamentari del Fons d’Habitatge

Disposició final tercera. Modificació de la Llei 21/2006, del 14 de desembre, de l’impost sobre les plusvàlues en les transmissions patrimonials immobiliàries

Disposició final quarta. Modificació de la Llei de l’impost sobre transmissions patrimonials immobiliàries, del 29 de desembre del 2000

Disposició final cinquena. Modificació de la Llei 95/2010, del 29 de desembre, de l’impost sobre societats

Disposició final sisena. Modificació de la Llei 11/2012, del 21 de juny, de l’impost general indirecte

Disposició final setena. Normes de valoració de béns immobles

Disposició final vuitena. Modificació del Reglament regulador del Servei d’Atenció i Mediació prop de l’Administració de Justícia

Disposició final novena. Modificació de la Llei d’arrendaments de finques urbanes, del 30 de juny de 1999

Disposició final desena. Espais comuns compartits

Disposició final onzena. Modificació del Reglament de construcció

Disposició final dotzena. Textos consolidats

Disposició final tretzena. Entrada en vigor

Exposició de motius

I

L’article 33 de la Constitució estableix que els poders públics han de promoure les condicions necessàries per fer efectiu el dret de tothom a gaudir d’un habitatge digne. Aquest article està íntimament vinculat al fet que els poders públics han de crear les condicions perquè la igualtat i la llibertat dels individus siguin reals i efectives, tal com disposa l’article 6.2 de la norma suprema.

D’una part, el Govern té competència exclusiva en matèria d’habitatge i, amb motiu de la reestructuració de ministeris efectuada en data de 12-6-2019, correspon al ministeri responsable de l’habitatge, entre altres coses, l’elaboració d’un diagnòstic de la situació de l’habitatge i realitzar els estudis adreçats a la creació d’un ens per a la gestió de les polítiques d’habitatge.

D’una altra part, els comuns tenen competències exclusives connexes a la qüestió de l’habitatge, com l’elaboració, el control i l’actualització del cens general de població; l’elaboració del cadastre de la parròquia; la definició de la política urbanística de la parròquia dins del marc de la general de l’Estat, determinada per la Llei general d’ordenació del territori i de l’urbanisme, i l’administració, la gestió i el govern dels béns de domini públic comunal i dels béns de domini privat o patrimonial.

II

Durant els últims 25 anys, Andorra s’ha dotat d’un cos normatiu divers en matèria d’habitatge. La primera regulació dels contractes d’arrendament postconstitucional va ser el 3 de setembre de 1993, la qual posteriorment va ser modificada per garantir l’equilibri d’interessos en la relació contractual alhora que es dotava de més seguretat jurídica la part arrendatària, com a part més feble del contracte. En aquest sentit, cal esmentar les modificacions operades, entre altres normes, per la Llei d’arrendaments de finques urbanes de 30-6-1999; la Llei 21/2011, del 15 de desembre, de modificació de la Llei d’arrendaments de finques urbanes, del 30 de juny de 1999; la Llei 1/2014, del 23 de gener, de modificació de la Llei d’arrendaments de finques urbanes, del 30 de juny de 1999; la Llei 27/2017, del 30 de novembre, de mesures urgents per a l’aplicació del Conveni relatiu als drets de les persones amb discapacitat, fet a Nova York el 13 de desembre del 2006, la Llei 3/2019, del 17 de gener, de mesures urgents relatives a l’arrendament d’habitatge i la Llei 23/2019, del 12 de desembre de mesures urgents en matèria d’arrendaments d’habitatge i per millorar el poder adquisitiu.

Durant els anys 90, en un context econòmic en el qual l’interès legal dels diners era alt i l’accés de les famílies al crèdit bancari estava força limitat, el Govern va aprovar el finançament privilegiat de l’habitatge, que va ser qualificat d’interès nacional, per facilitar l’accés a la propietat d’un primer i únic habitatge destinat a constituir el domicili de la persona beneficiària. Alhora, i des de l’àmbit de l’assistència social, es van atorgar ajuts a les famílies que per causes justificades i puntuals no podien respondre al pagament de l’habitatge.

El creixement de la demografia i les característiques del mercat immobiliari van determinar que el 16-6-2004 el Govern creés el Departament d’Habitatge, amb l’objectiu d’estructurar les diverses mesures relacionades amb l’habitatge i de promoure les condicions necessàries per facilitar a diversos col·lectius el dret a gaudir d’un habitatge digne. Aquest Departament estava adscrit al Cap de Govern i, funcionalment i pressupostàriament, al ministeri encarregat de les finances.

L’increment dels preus de l’habitatge del mercat de propietat es va traslladar al mercat d’arrendament i, des de llavors, el Govern va aprovar les partides pressupostàries necessàries per garantir uns ajuts a l’habitatge de lloguer i millorar les condicions d’accés i manteniment dels habitatges a les llars amb menys recursos econòmics. Alhora, es van acordar crèdits a l’emancipació destinats exclusivament al jovent amb caràcter de retornables, sense interessos i que col·laboraven a reduir l’esforç econòmic que representava l’inici d’un projecte de vida independent.

Igualment, i durant aquest període, es van acordar dos mesures més per incrementar el nombre d’habitatges disponibles en el mercat de lloguer. D’una banda, es va crear la Borsa d’Habitatge amb l’objectiu d’aconseguir que els habitatges de titularitat privada que es trobaven desocupats fossin posats a disposició del mercat de l’habitatge de lloguer, mitjançant la cessió voluntària de l’ús, gaudi o administració dels habitatges a favor del Govern per un període no inferior a cinc anys. Aquesta Borsa d’Habitatge va ser suprimida mitjançant el Decret del 27-1-2016 d’estructuració del Ministeri d’Afers Socials, Justícia i Interior en no haver tingut èxit. D’una altra banda, es van aprovar els ajuts a la rehabilitació d’habitatges amb la finalitat d’aconseguir que tots els habitatges tinguessin la cèdula d’habitabilitat o el certificat d’habitabilitat en vigència, programa orientat a la renovació del parc immobiliari seguint uns criteris de sostenibilitat, millora de la seguretat i estalvi d’energia.

Posteriorment, l’any 2009, es van posar en funcionament els crèdits per accedir a un habitatge de lloguer, com a préstecs sense interessos que permetien a les persones o a les llars que signaven el primer contracte de lloguer o bé canviaven de pis satisfer les despeses d’aquest nou contracte, per respondre a les demandes de persones que estaven en una situació econòmica més difícil per accedir a un habitatge de lloguer.

La Llei 93/2010, del 16 de desembre, de mesures de promoció de l’activitat econòmica i social, i de racionalització i d’optimització dels recursos de l’Administració va promoure l’aprovació d’uns ajuts destinats a la rehabilitació d’habitatges i d’edificis d’ús d’habitatge, amb dos programes: subvencions directes a fons perdut i préstecs preferents avalats pel Govern. A aquest efecte, es va aprovar un programa d’interès nacional i social de finançament privilegiat destinat a la rehabilitació d’habitatges i a la rehabilitació d’edificis d’ús d’habitatge, conegut com a “programa Renova”, que l’any 2013 es va fer extensiu a la resta d’edificis del parc immobiliari amb la Llei 21/2013, del 10 d’octubre, per al foment de la rehabilitació del parc immobiliari, la millora de l’eficiència energètica dels edificis i l’ús de les energies renovables.

L’entrada en vigor, el dia 4 d’octubre, de la Llei 21/2018, del 13 de setembre, d’impuls de la transició energètica i del canvi climàtic (en endavant, Litecc) aporta diverses modificacions a la Llei 21/2013, de 10 d’octubre, esmentada.

Al llarg de les diverses convocatòries, el programa Renova s’ha convertit en l’instrument principal per desenvolupar bona part de la política de millora de l’eficiència i l’estalvi energètic en les edificacions, així com per fomentar l’ús i l’aplicació d’energies renovables, amb més d’un 90% de les sol·licituds centrades en aquests àmbits.

És per aquest motiu que la Litecc estableix que l’Oficina de l’Energia i del Canvi Climàtic és l’òrgan encarregat de gestionar el programa per al foment de la rehabilitació del parc immobiliari, la millora de l’eficiència energètica dels edificis i l’ús de les energies renovables. L’Oficina de l’Energia i del Canvi Climàtic duu a terme, a través del seu personal o mitjançant la Comissió Tècnica de Rehabilitació (CTR), la valoració de les sol·licituds per acollir-se al programa, la proposta de resolució de les sol·licituds i la valoració de les sol·licituds de pagament, així com altres procediments administratius relacionats amb el programa.

Les accions, els projectes i les activitats previstos a l’Estratègia energètica nacional i de lluita contra el canvi climàtic en matèria d’estalvi i eficiència energètica previstos per la Litecc permeten, entre altres coses, l’impuls de les polítiques actives que fomentin la rehabilitació energètica del parc d’habitatges existents, així com la millora de l’estalvi i l’eficiència energètica, i especialment les actuacions adreçades a l’eficiència energètica i la reducció de la demanda energètica.

Durant la vigència de totes aquestes mesures, el Departament d’Habitatge ha estat adscrit a diversos ministeris i les competències en matèria d’habitatge estaven disseminades entre les diverses carteres ministerials. L’any 2016, el Departament d’Habitatge, adscrit en aquell moment al ministeri responsable dels afers socials, gestionava els ajuts per a l’habitatge de lloguer i el Ministeri de Medi Ambient, Agricultura i Sostenibilitat, els ajuts per a la rehabilitació del parc immobiliari. La gestió de les prestacions socials no justificava el manteniment d’aquest Departament i, seguint els criteris de racionalització i optimització de l’Administració pública, es va decidir assumir aquestes funcions des del Departament d’Afers Socials.

III

L’experiència acumulada d’aquests anys ens ha demostrat com l’habitatge, que constitueix un pilar bàsic de l’estat del benestar, es veu greument afectat davant dels cicles econòmics nacionals i internacionals. Els programes vigents durant aquests anys no han pogut resoldre les situacions sobrevingudes derivades de la crisi econòmica, l’impacte que ha tingut la introducció del mercat d’apartaments turístics en el panorama nacional, l’escassetat d’habitatges disponibles per al lloguer i l’increment dels preus de lloguer, així com l’arribada de població forana per fer la temporada de l’hivern.

Si bé és cert que el Govern ha donat resposta puntual a les diverses situacions de mercat presentades a través de mesures urgents com la suspensió de l’actualització de les rendes de lloguer durant els anys 2009, 2011 i 2012, la pròrroga automàtica dels contractes d’arrendament d’habitatge que finalitzaven els anys 2019, 2020 i 2021 o l’adopció de mesures que afecten la càrrega fiscal a la qual està sotmès l’arrendament d’habitatges, és necessari aprovar un pla estratègic sobre habitatge que tingui en compte l’estat actual del mercat d’habitatge, les necessitats de la població, les accions prioritàries i el finançament escaient per portar a terme les mesures acordades.

En aquest context, el ministeri competent en matèria d’afers socials va prendre la iniciativa de convocar diversos interlocutors en matèria d’habitatge per tal d’estudiar de forma plural els problemes existents en aquest àmbit. Així, va néixer la Comissió Nacional de l’Habitatge com a òrgan consultiu i de participació que, per dotar-lo de més preeminència, va ser regulat al Decret del 10-7-2019 de creació de la Taula Nacional de l’Habitatge.

Des de llavors, s’han aprovat diverses mesures urgents per donar estabilitat al mercat de lloguer prioritzant la protecció de les persones, mitjançant la Llei 3/2019, del 17 de gener, de mesures urgents relatives a l’arrendament d’habitatge; la Llei 18/2019, del 15 de febrer, del pressupost per a l’exercici 2019 o la Llei 23/2019, del 12 de desembre, de mesures urgents en matèria d’arrendaments d’habitatge i per millorar el poder adquisitiu.

Entre les mesures adoptades en aquestes lleis, s’ha acordat la flexibilització de determinats requisits d’habitabilitat per incorporar edificis destinats al mercat de lloguer que estaven fora d’ordenació o bé facilitar el canvi d’ús hoteler dels allotjaments turístics del grup d’aparthotels i de la modalitat d’apartaments turístics. Així mateix, s’ha facilitat l’ajornament o el fraccionament del pagament de la cessió econòmica que substitueix la cessió obligatòria i gratuïta del sòl i s’han adoptat diverses mesures per alleugerir la càrrega fiscal vinculada als habitatges, concretament les relatives a l’impost sobre transmissions patrimonials i immobiliàries, l’impost de radicació d’activitats empresarials i professionals i l’impost general indirecte, a més de la creació de l’impost sobre els habitatges buits.

No obstant això, per portar a terme una política estratègica d’habitatge que respongui a les necessitats actuals i pugui preveure mesures per als reptes del futur, cal la creació d’òrgans i instruments que, per la seva naturalesa, gaudeixin de la capacitat econòmica i funcional necessàries per proposar i analitzar tècnicament les línies directrius en matèria d’habitatge, inclosos els processos de promoció i equipaments relatius a l’habitatge i l’ordenació del territori, així com la realització d’un seguit d’actuacions de caràcter eminentment mercantil i financer. Entre les diverses formes d’organització d’un ens capaç de dur a terme aquesta funció, amb personalitat jurídica pròpia, dins de l’àmbit del dret públic i privat, s’ha optat per la creació d’un organisme autònom que, tot i pertànyer a l’Administració, tingui l’autonomia suficient per portar a terme les funcions encomanades. Així, aquesta Llei crea l’Institut Nacional de l’Habitatge amb una estructura organitzativa tècnica que permeti desenvolupar les polítiques d’habitatge, d’acord amb l’objectiu estratègic de plena eficàcia i màxima proximitat a la població, i que alhora ha de permetre analitzar les possibles desigualtats en l’accés i el manteniment de l’habitatge per part de les persones, atenent les diferències de gènere, així com altres condicions personals com l’edat o la discapacitat.

IV

Per poder complir amb l’objectiu de donar resposta a les necessitats actuals i preveure mesures per als reptes del futur en matèria d’habitatge, es considera necessari dotar l’Institut Nacional de l’Habitatge de les eines necessàries per incrementar el parc immobiliari de lloguer a un preu assequible. Aquestes eines no només han de considerar l’acció única i aïllada del mateix Institut i de les administracions públiques, sinó que també han de permetre la generació de sinergies amb el sector privat.