Decret legislatiu del 26-03-2014 de publicació del text refós de la Llei d’arrendaments de finques urbanes, del 30 de juny de 1999

L’ús dels habitatges pels porters, guardians, vigilants, assalariats i funcionaris que l’ocupen per raó del càrrec que desenvolupen o del servei que presten.

Els contractes d’arrendament d’una finca amb casa/habitatge, en què la finalitat principal del contracte sigui l’aprofitament agrícola, pecuari o forestal de la finca.

Els contractes d’arrendament d’indústria o negoci.

Les finques urbanes destinades a habitatge no poden donar-se en arrendament si no disposen d’un certificat d’habitabilitat.

El nombre de persones que conviuen en la finca arrendada de forma habitual i permanent no pot ésser, en cap cas ni en cap circumstància, superior al nombre màxim previst en el certificat d’habitabilitat.

Es considera que és arrendament d’habitatge el que té per objecte una edificació habitable la destinació principal de la qual és servir de residència permanent i habitual de l’arrendatari, el seu cònjuge, els seus fills o altres familiars, en un període superior a 183 dies per any civil.

Les normes reguladores de l’arrendament d’habitatge s’apliquen igualment al mobiliari, els trasters, les places de garatge i qualsevol altra dependència que s’hagi vinculat a l’habitatge en el contracte signat per les parts.

Es considera que és arrendament de local de negoci aquell que té per objecte una edificació habitable la destinació principal de la qual és d’exercir-hi una activitat d’indústria, de comerç, de magatzem per a una indústria o comerç, professional, d’ensenyament o qualsevol altra equiparable.

També es regeixen per la present Llei els arrendaments de terrenys destinats a qualsevol altre ús que no sigui l’aprofitament agrícola, pecuari o forestal.

S’entén que existeix un contracte d’arrendament sobre una finca urbana quan una de les parts s’obliga a cedir a l’altra l’ús i el gaudiment d’aquesta finca per un temps determinat i un preu cert.

Si no s’ha fixat un termini per a l’arrendament, el contracte s’entén fet per un termini de cinc anys, d’acord amb el que disposen els articles 42.1 i 54.1 d’aquesta Llei.

En els arrendaments de terrenys per a un ús distint de l’aprofitament agrícola, pecuari o forestal, si no s’ha fixat un termini per a l’arrendament, el contracte s’entén fet per anys quan s’hi fixa una renda anual, per mesos si és mensual i, en general, pel mateix temps pel qual es paga la renda. Si el termini es convé com a indefinit, s’entén fet per anys, llevat que es desprengui una altra cosa del contracte o de les relacions entre les parts.

S’anomena arrendador aquell que, essent propietari de la finca o gaudint d’un títol suficient, s’obliga a cedir-ne l’ús en tot o en part.

S’anomena arrendatari aquell que es compromet a adquirir l’ús de la finca i s’obliga a pagar-ne la renda.

La capacitat per ésser arrendador i arrendatari es regeix per les normes generals de la contractació i les especials que estableix aquesta Llei.

Es consideren títols suficients per donar una finca en arrendament els d’usufructuari, emfiteuta, superficiari i qualsevol altre dret de naturalesa anàloga.

En el cas que l’arrendador no gaudeixi de títol suficient per donar una finca en arrendament, si l’arrendatari ha actuat de bona fe, atesa l’aparença creada per les manifestacions o els actes de l’arrendador, l’arrendament es considera establert pel termini mínim establert als articles 42 i 54 d’aquesta Llei, sense perjudici de la responsabilitat en la qual pugui incórrer l’arrendador davant el titular de la finca.

Els pares poden donar en arrendament els béns dels fills menors per un termini no superior a aquell que els falti, a aquests darrers, per arribar a la majoria d’edat.

El tutor o curador necessita autorització judicial per donar en arrendament els béns de les persones subjectes a tutela. Regeix, quan sigui el cas, la mateixa limitació establerta a l’apartat 1.

Les parts poden pactar la prestació d’una fiança que en cap cas no pot ser superior a l’import de dues mensualitats de renda.

La fiança té per objecte garantir que l’arrendatari compleixi les seves obligacions contractuals i cobreixi els danys que pugui ocasionar a la finca arrendada, sense perjudici d’altres accions legals que se’n puguin derivar.

La fiança queda en possessió de l’arrendador, que està obligat a retornar-la a la fi del contracte, en rebre les claus de la finca arrendada, llevat que s’hagi d’aplicar, en tot o en part, a les finalitats previstes a l’anterior apartat 2, prèvia justificació documental. L’arrendador fa seus els rendiments de la fiança, sense que es puguin imputar a la reparació dels danys causats per l’arrendatari a la finca arrendada.

L’arrendatari pot reclamar el retorn de la fiança lliurada en el marc del procediment que regula la disposició addicional segona d’aquesta Llei, o en un procediment posterior endegat amb aquesta finalitat. L’acció per reclamar el retorn de la fiança prescriu en el termini de tres anys a comptar del moment de l’extinció del contracte d’arrendament.

Si un cop acabat el termini pactat, l’arrendatari roman 15 dies més gaudint de la finca sense oposició expressa de l’arrendador, s’entén que existeix tàcita reconducció del contracte. Quan aquesta Llei o les parts no estableixin una altra cosa, la tàcita reconducció ho és per un període igual al pactat per al pagament de la renda.

En el cas de tàcita reconducció, cessen les obligacions a què s’hagi pogut comprometre un tercer per a la seguretat del contracte principal, salvat pacte contrari.

Els arrendaments atorgats per usufructuaris, superficiaris o altres persones que tinguin un dret anàleg sobre la finca s’extingeixen amb la mort de l’arrendador o en el moment de l’extinció del seu dret si es produeix abans, si l’arrendatari coneixia aquella circumstància en el moment de la celebració del contracte, sempre que hagi vençut el termini de duració mínim previst per aquesta Llei.

La regla de l’apartat precedent s’aplica també als arrendaments atorgats per compradors amb pacte de retro o propietaris de finques hipotecades.

Si l’arrendatari no coneixia que l’arrendador es trobava en les condicions indicades als apartats anteriors, el contracte no s’extingeix fins a la fi del període pactat o, en tot cas, transcorregut el termini de deu anys des de la data de celebració del contracte o des de la posada a disposició de la finca, si és posterior.

La renda es paga en la forma pactada. En defecte de pacte es paga mensualment i dins dels cinc primers dies de cada mes. L’arrendador no pot exigir el pagament anticipat de més d’una mensualitat.

El domicili de pagament és el de l’arrendador, llevat que se n’hagi designat un altre, o que s’hagi convingut el pagament per qualsevol altre procediment que acrediti en forma fefaent el compliment efectiu d’aquesta obligació.

L’arrendador està obligat, en tot cas, a lliurar el rebut corresponent.

L’acció per reclamar el pagament de les rendes vençudes prescriu en el termini de tres anys des de la data en què aquest pagament és exigible.

A més a més de la renda, l’arrendatari està obligat a pagar, a l’arrendador o bé directament al subministrador que correspongui, les despeses que originen els serveis i els subministraments del que gaudeixi. Tenen aquesta consideració el servei de porteria i els subministraments d’aigua, electricitat, gas, calefacció, aire condicionat, telèfon i altres anàlegs.

Per efectuar-ne el cobrament, l’arrendador ha de justificar a l’arrendatari la quantitat que li correspon pagar per aquests serveis i subministraments. Per determinar el cost individual de cada servei, si les finques que en gaudeixen són més d’una i no hi ha comptadors individuals, el cost total es distribueix entre elles en funció de la superfície de cada finca.

Es vàlid el pacte en què es convé el pagament d’una suma preufetera per a tots o determinats serveis.

L’import dels serveis, quan siguin deguts a l’arrendador, és complementari a la renda, però s’hi assimila als efectes de desnonament per manca de pagament.

En el cas que es pactin els serveis de calefacció i d’aigua calenta, s’ha d’especificar en el contracte:

Si algun dels serveis a càrrec de l’arrendador no es presta, o bé es presta de forma notòriament irregular o deficient, l’arrendatari no ha de satisfer l’import del servei durant el temps de la prestació deficient.

Si la falta de prestació del servei era deguda a culpa o negligència de l’arrendador, l’arrendatari té dret, endemés, a rebre una indemnització igual a l’import del servei durant el temps de la prestació deficient, si bé aquest dret d’indemnització no l’eximeix de l’obligació de pagar la renda.

Altrament, si la falta de prestació del servei era deguda a dol de l’arrendador, sense perjudici de les accions que corresponguin a l’arrendatari, aquest queda eximit del pagament de la renda per tot el temps que hagi durat la falta de prestació.

En els supòsits dels apartats 2, 3 i 4 d’aquest article, si la irregularitat, la deficiència o la manca de prestació dels serveis s’han perllongat durant un període de dos mesos consecutius, o quatre mesos discontinus en el termini d’un any, l’arrendatari pot, a més a més, renunciar unilateralment al contracte abans del transcurs del termini pactat, sense necessitat de preavís ni obligació d’indemnitzar l’arrendador en els termes que preveu l’article 19, paràgraf segon, d’aquesta Llei.