SISTEMA DE REFINANCIACION HIPOTECARIA

SISTEMA DE REFINANCIACION HIPOTECARIA

Decreto 1781/2009

Ejecuciones hipotecarias iniciadas contra deudores incluidos en el Fideicomiso para la Refinanciación Hipotecaria creado por la Ley 25.798. Reglamentación.

Bs. As., 18/11/2009

VISTO el Expediente Nº S01:0274094/2009 del Registro del MINISTERIO DE ECONOMIA Y FINANZAS PUBLICAS, la Ley Nº 26.497, y

CONSIDERANDO:

Que mediante la Ley Nº 25.798 fue creado el Sistema de Refinanciación Hipotecaria, que tuvo por objeto la implementación de mecanismos de refinanciación, tendientes a paliar la delicada situación planteada en torno a las ejecuciones hipotecarias sobre vivienda única y de uso familiar, con posterioridad a la salida de la convertibilidad.

Que el HONORABLE CONGRESO DE LA NACION sancionó la Ley Nº 26.167 que tuvo por finalidad aclarar e interpretar la aplicación del conjunto normativo de emergencia pública en materia social, económica, administrativa, financiera y cambiaria declarada por la Ley Nº 25.561, inclusive la Ley Nº 25.798, sus modificaciones y prórrogas.

Que a fin de encontrar una solución definitiva para aquellos deudores incluidos en el Fideicomiso para la Refinanciación Hipotecaria creado por la Ley Nº 25.798 —cuyo acreedor de origen no fuera una entidad financiera sometida al régimen de la Ley Nº 21.526— el HONORABLE CONGRESO DE LA NACION sancionó la Ley Nº 26.497.

Que dicha ley tiene por objeto atender la situación de los deudores mencionados en el considerando precedente, en cuyos juicios de ejecución hipotecaria se hubiere dictado una sentencia que se encuentra firme y pasada en autoridad de cosa juzgada, por la cual se declaró la inconstitucionalidad, inoponibilidad y/o inaplicabilidad de la normativa que regula el Sistema de Refinanciación Hipotecaria y/o del conjunto de leyes de emergencia que dispusieron la conversión a Pesos de las obligaciones de dar sumas de dinero pactadas en moneda extranjera.

Que mediante la Ley Nº 26.497 se dispuso que el mecanismo de pago previsto en el Artículo 7º de la Ley Nº 26.167, pueda ser también aplicable a las ejecuciones señaladas en el considerando precedente, autorizándose en estos casos a que los aportes del Fideicomiso para la Refinanciación Hipotecaria puedan ser extendidos hasta el monto que surja de la sentencia que hubiera quedado firme y pasada en autoridad de cosa juzgada con anterioridad a la sanción de la Ley Nº 26.497.

Que a esta altura resulta necesario determinar aquellas cuestiones que tornen operativo el régimen dispuesto por la Ley Nº 26.497 específicamente en lo que respecta al procedimiento de pago.

Que en este sentido, corresponde precisar que para la aplicación del citado régimen será necesario que en el proceso judicial en donde sea requerido, no se haya llevado a cabo el remate del inmueble objeto de la garantía; como así también, que el mutuo suscripto entre el deudor y el Fiduciario se encuentre vigente.

Que asimismo, se prevé la posibilidad de reincorporar al Fideicomiso para la Refinanciación Hipotecaria a aquellos deudores —cuyos mutuos fueron declarados elegibles— que suscribieron oportunamente el contrato de refinanciación, y que con posterioridad procedieron a su rescisión, salvo en aquellos casos en que se haya incurrido en las causales previstas en el Artículo 10 de la Ley Nº 25.798.

Que, por otra parte, teniendo en consideración que el sistema instaurado por la Ley Nº 25.798 consiste en la aplicación de mecanismos de refinanciación, deviene necesario aclarar que en ningún caso los pagos que el Fiduciario efectúe al acreedor podrán superar el valor actual de mercado del bien objeto de la garantía, conforme lo establecido en el inciso I), del Artículo 16 de la Ley Nº 25.798, sustituido por el Artículo 2º de la Ley Nº 25.908, y sus normas reglamentarias.

Que corresponde definir el procedimiento que deberá seguirse a fin de que el acreedor pueda cobrar los fondos correspondientes por la aplicación del régimen dispuesto por la Ley Nº 26.497.

Que en lo que respecta a honorarios profesionales y gastos causídicos, corresponde aclarar que éstos serán cancelados por el Fiduciario una vez que se encuentren firmes y pasados en autoridad de cosa juzgada, y siempre que el deudor haya suscripto previamente el acuerdo a través del cual se instrumenta la financiación de tales rubros.

Que, asimismo, es menester establecer las pautas y condiciones que deberá respetar el Fiduciario para la refinanciación del nuevo saldo adeudado como consecuencia de la aplicación del citado régimen, como así también, para el monto que resulte en concepto de honorarios, gastos causídicos y gastos por cesión de derechos.

Que en este sentido, corresponde aprobar el Modelo de Contrato de Mutuo que deberán suscribir el deudor y el Fiduciario a fin de reflejar los montos que este último debe desembolsar para el pago a la parte acreedora, con motivo del ejercicio de la opción prevista en el Artículo 3º de la Ley Nº 26.497.

Que deviene necesario establecer que resultará de aplicación el Artículo 1º del Decreto Nº 1141 de fecha 15 de julio de 2008, en lo que respecta al modo en que debe considerarse el monto abonado por el deudor en concepto de cuotas, con anterioridad a la subrogación del Fiduciario en los derechos del acreedor original.

Que finalmente, resulta prudente modificar el tratamiento previsto en el apartado II, inciso d), Artículo 17 del Anexo I al Decreto Nº 1284 de fecha 18 de diciembre de 2003, sustituido por el Artículo 4º del Decreto Nº 1141/08, a efectos de posibilitar que aquellos deudores que soliciten o se encuentren haciendo uso de dicho tratamiento, puedan requerir que el cálculo del tope del VEINTICINCO POR CIENTO (25%) del ingreso del grupo familiar y/o conviviente sea realizado teniendo eh consideración los importes mensuales que se deben abonar como consecuencia de la financiación de gastos por honorarios, gastos causídicos y gastos por cesión de derechos.

Que la Dirección General de Asuntos Jurídicos del MINISTERIO DE ECONOMIA Y FINANZAS PUBLICAS ha tomado la intervención que le compete.

Que la presente medida se dicta en ejercicio de las atribuciones emergentes del Artículo 99, incisos 1 y 2, de la CONSTITUCION NACIONAL.

Por ello,

LA PRESIDENTA DE LA NACION ARGENTINA

DECRETA:

Artículo 1º — Apruébase la Reglamentación de la Ley Nº 26.497 que, como Anexo I, integra el presente decreto.

Art. 2º — Apruébase el Modelo de Contrato de Mutuo que como Anexo II forma parte integrante de esta medida, el que deberá ser suscripto por el deudor y el Fiduciario con motivo de la aplicación de las prescripciones establecidas en la Ley Nº 26.497, facultándose al MINISTERIO DE ECONOMIA Y FINANZAS PUBLICAS a efectuar aquellas modificaciones que resulten necesarias para la adecuación del mismo a circunstancias sobrevinientes propias de la implementación de las disposiciones legales previstas en las normas que regulen el Sistema de Refinanciación Hipotecaria.

Art. 3º — Establécese que en los supuestos en que el deudor hipotecario y el Fiduciario deban suscribir el contrato de mutuo al que se hace referencia en el artículo precedente, resultará de aplicación el Artículo 1º del Decreto Nº 1141 de fecha 15 de julio de 2008, en lo que respecta al modo en que debe considerarse el monto abonado por el deudor en concepto de cuotas, con anterioridad a la subrogación del Fiduciario en los derechos del acreedor original.

Art. 4º — Sustitúyese el apartado II, inciso d), Artículo 17 del Anexo I al Decreto Nº 1284 de fecha 18 de diciembre de 2003, por el siguiente:

"II.- Ingresos familiares insuficientes.

Si el deudor manifestare que, el monto de la cuota mensual supera el VEINTICINCO POR CIENTO (25%) del total de los ingresos del grupo familiar y/o conviviente y lo acreditare mediante declaración jurada de ingresos según lo dispuesto por el Artículo 8º de la Ley Nº 25.798, podrá solicitar la adecuación de la cuota hasta el monto equivalente al VEINTICINCO POR CIENTO (25%) de los ingresos declarados, por el término máximo de UN (1) año. El saldo restante será computado como un saldo vencido a cobrar que no devengará intereses ni será exigible, hasta el momento de la finalización del plazo pactado en el mutuo oportunamente suscripto. Dicho saldo vencido podrá ser refinanciado por el Fiduciario en los términos de la Ley Nº 25.798 y concordantes.

El Fiduciario aplicará el monto percibido a cuenta de la cuota del mutuo en el siguiente orden de prelación:

Aquellos deudores que deban abonar un importe mensual como consecuencia de la financiación de gastos por honorarios, gastos causídicos y gastos por cesión de derechos podrán solicitar que el tope del VEINTICINCO POR CIENTO (25%) de los ingresos del grupo familiar y/o conviviente sea aplicado teniendo en consideración dicho importe. El saldo restante será computado como un saldo vencido a cobrar que no devengará intereses ni será exigible, hasta el momento de la finalización del cronograma de pagos que se hubiera pactado para la cancelación de tales honorarios y gastos. Dicho saldo vencido podrá ser refinanciado por el Fiduciario en los términos de la Ley Nº 25.798 y concordantes.

En los supuestos mencionados en el párrafo precedente, el Fiduciario imputará el monto percibido a cuenta mensualmente en el siguiente orden de prelación:

El deudor estará obligado a comunicar al Fiduciario cualquier aumento que se produzca en el monto de los ingresos del grupo familiar y/o conviviente, durante el plazo de vigencia de la presente excepción, conforme a lo establecido en el Artículo 8º de la Ley Nº 25.798.

A los efectos de prorrogar dicho tratamiento por un período de UN (1) año, el deudor deberá presentar previamente a cada solicitud, una nueva declaración jurada de ingresos actualizada, en los términos del Artículo 8º de la citada ley.

El deudor podrá efectuar pagos con la adecuación del VEINTICINCO POR CIENTO (25%) de sus ingresos hasta el 31 de diciembre de 2011, como plazo máximo.

Unicamente los deudores que presenten la declaración jurada antes mencionada, podrán recibir el tratamiento conferido en este inciso, el que reviste carácter excepcional y será de interpretación restrictiva."

Art. 5º — El MINISTERIO DE ECONOMIA Y FINANZAS PUBLICAS será la Autoridad de Aplicación e Interpretación, quedando facultado para dictar las normas complementarias y/o aclaratorias que resultaren necesarias.

Art. 6º — El presente decreto comenzará a regir a partir del día siguiente al de la fecha de su publicación en el Boletín Oficial.

Art. 7º — Comuníquese, publíquese, dése a la Dirección Nacional del Registro Oficial y archívese. — FERNANDEZ DE KIRCHNER. — Aníbal D. Fernández. — Amado Boudou.

ANEXO I

REGLAMENTACION DE LA LEY Nº 26.497

ARTICULO 1º — El régimen establecido por la Ley Nº 26.497 resultará aplicable siempre que se cumplan los siguientes presupuestos:

Aquellos deudores que suscribieron oportunamente el contrato de mutuo de refinanciación con el Fiduciario, en el marco del Sistema de Refinanciación Hipotecaria creado por la Ley Nº 25.798, y que con posterioridad procedieron a su rescisión podrán solicitar la aplicación del régimen dispuesto por la Ley Nº 26.497, salvo que hayan incurrido en las conductas mencionadas en el Artículo 10 de la precitada Ley Nº 25.798, y en tanto cumplan con el presupuesto indicado en el apartado a) del presente artículo.

A los fines de lo dispuesto en el párrafo precedente, el deudor deberá solicitar, en el plazo de VEINTE (20) días contados a partir de la entrada en vigencia del presente decreto, su reincorporación al Fideicomiso para la Refinanciación Hipotecaria mediante la presentación del formulario que como Anexo III forma parte de la presente reglamentación, ante la sucursal del BANCO DE LA NACION ARGENTINA que hubiera intervenido oportunamente.

Contra dicha solicitud, el Fiduciario extenderá una constancia del trámite iniciado, que deberá ser presentada por el deudor en el expediente judicial, a los fines de requerir la aplicación del régimen de la Ley Nº 26.497 dentro del plazo previsto en el Artículo 3º de la mencionada norma.

Dentro de los QUINCE (15) días hábiles contados a partir de la recepción del formulario presentado por el deudor, el Fiduciario procederá a comunicar al Juzgado interviniente la decisión de reincorporar o no el mutuo al Fideicomiso para la Refinanciación Hipotecaria.

La reincorporación al mencionado Fideicomiso quedará perfeccionada con la suscripción del nuevo mutuo de refinanciación entre el deudor y el Fiduciario, que se realizará en forma concomitante al pago que este último deba efectuar al acreedor por la aplicación del Régimen previsto en la Ley Nº 26.497.

ARTICULO 2º — Ante la solicitud del deudor de extender los aportes del Fideicomiso para la Refinanciación Hipotecaria, el Fiduciario deberá observar el cumplimiento de lo dispuesto en el último párrafo del inciso I), Artículo 16 de la Ley Nº 25.798 sustituido por el Artículo 2º de la Ley Nº 25.908, y su reglamentación, en cuanto a que en ningún supuesto los pagos que efectúe el Fiduciario al acreedor podrán superar el valor actual de mercado del bien objeto de la garantía real de hipoteca, conforme a lo informado en cumplimiento del inciso d), Artículo 7º de la Ley Nº 25.798.

A tal fin, el Fiduciario podrá encomendar tasaciones actualizadas, sin que ello genere costo alguno para el deudor.

ARTICULO 3º — Una vez que se encuentre firme la liquidación de la deuda practicada de conformidad con las pautas que surjan de la sentencia que hubiera quedado firme y pasada en autoridad de cosa juzgada, deberá ordenarse el traslado al Fiduciario para que éste manifieste dentro del plazo de QUINCE (15) días hábiles el monto disponible para la parte acreedora como consecuencia de la opción ejercida por el deudor, de conformidad con lo previsto en el Artículo 2º del presente anexo.

Antes de producirse el pago por subrogación, el deudor deberá suscribir con el Fiduciario los instrumentos necesarios para documentar la totalidad del monto que este último deba afrontar, de acuerdo con la manifestación efectuada en autos.

Asimismo, la parte acreedora, dentro de los VEINTE (20) días hábiles contados desde que fue informado el monto disponible, deberá presentar, ante el Fiduciario, la siguiente documentación:

Cumplido el procedimiento descripto en los párrafos precedentes, el Fiduciario abonará, en sede administrativa, los fondos que hubieran sido denunciados a disposición del acreedor, subrogándose en los derechos de este último en la porción que correspondiere.

ARTICULO 4º — Los honorarios profesionales y gastos causídicos serán cancelados por el Fiduciario una vez que su determinación se encontrare firme y pasada en autoridad de cosa juzgada, en cuyo caso, deberá ordenarse el traslado al Fiduciario de la liquidación firme correspondiente.

Previo a la cancelación de los mencionados rubros, el deudor deberá suscribir con el Fiduciario un acuerdo para instrumentar la financiación de los honorarios profesionales y gastos causídicos, que se realizará de conformidad con las pautas establecidas en el Artículo 5º del presente anexo.

ARTICULO 5º — El monto que resulte de la aplicación del régimen establecido en la Ley Nº 26.497 será refinanciado conforme las pautas generales establecidas en el mutuo de refinanciación suscripto oportunamente entre el deudor y el Fiduciario, excepto en lo que respecta a la escala de plazos prevista en el apartado I, inciso d), Artículo 17 del Anexo I al Decreto Nº 1284 de fecha 18 de diciembre de 2003.

A tal efecto se determinarán cuotas iguales, fijas y consecutivas, calculadas de acuerdo al sistema francés, con la misma tasa de interés anual que se aplicó en el mutuo anterior, calculada sobre saldos, adicionándose el monto o porcentaje que será establecido por el Fiduciario para la constitución del Fondo de Contingencia del Sistema de Refinanciación Hipotecaria.

Para la determinación de los plazos, el Fiduciario procurará el mantenimiento del valor de la cuota pactada en el mutuo anterior, pudiendo otorgarse la refinanciación hasta el plazo máximo de DOSCIENTOS CUARENTA (240) meses, contados a partir de la firma del nuevo mutuo.

La financiación de honorarios profesionales, gastos causídicos y gastos que se generen por la cesión de derechos del acreedor de origen en favor del Fiduciario, se realizará en el mismo plazo pactado en el mutuo de refinanciación que se suscriba por la aplicación del régimen establecido en la Ley Nº 26.497 en la medida que el importe mensual a abonar por dicha financiación sea superior al DIEZ POR CIENTO (10%) de la cuota del referido mutuo. Si el monto mensual a abonar resultare inferior, éste deberá adecuarse a dicho porcentaje.

ARTICULO 6º — Sin reglamentar.

ARTICULO 7º — Sin reglamentar.

ARTICULO 8º — Sin reglamentar.

ARTICULO 9º — Sin reglamentar.

ANEXO II

MODELO DE CONTRATO DE MUTUO A SUSCRIBIR ENTRE EL DEUDOR Y EL FIDUCIARIO