LegalizeTIERRAS RURALES
Decreto 820/2016
Modificación. Decreto Nº 274/2012.
Bs. As., 29/06/2016
VISTO el Expediente Nº S04:0027169/2016 del registro del MINISTERIO DE
JUSTICIA Y DERECHOS HUMANOS, la Ley Nº 26.737 y el Decreto Nº 274 de
fecha 28 de febrero de 2012, y
CONSIDERANDO:
Que la Ley Nº 26.737, sancionada por el HONORABLE CONGRESO DE LA NACIÓN
el 22 de diciembre de 2011, ha tenido como una de sus finalidades
establecer límites a la titularidad de tierras rurales por extranjeros
en el territorio de la República Argentina.
Que la citada Ley Nº 26.737 rige en dicho territorio con carácter de orden público.
Que el artículo 5º de la Ley Nº 26.737 establece que, por vía
reglamentaria, debían determinarse los requisitos a observar por las
personas físicas y jurídicas extranjeras para acreditar el cumplimiento
de las disposiciones de tal ley.
Que el Decreto N° 274/12 reglamentó la citada ley en forma parcial, no
previendo situaciones que surgen frecuentemente en el tráfico
comercial, en la práctica de los negocios y, en definitiva, en su
aplicación concreta.
Que habiendo entrado en vigencia el Código Civil y Comercial de la
Nación, resulta necesario efectuar algunas modificaciones adicionales
al Decreto N° 274/12, originadas en el catálogo y alcance de derechos
reales y relaciones personales de modo tal que, respetándose la
finalidad y el espíritu de la Ley Nº 26.737, se faciliten y posibiliten
las inversiones en el país, se contemplen cuestiones no reguladas, y se
aclaren otras que han traído dificultades en la práctica inmobiliaria,
societaria y comercial.
Que ha tomado la intervención que le compete la DIRECCIÓN GENERAL DE
ASUNTOS JURÍDICOS del MINISTERIO DE JUSTICIA Y DERECHOS HUMANOS.
Que el presente se dicta de conformidad con lo dispuesto por el artículo 99, incisos 1 y 2, de la CONSTITUCIÓN NACIONAL.
Por ello,
EL PRESIDENTE DE LA NACIÓN ARGENTINA
DECRETA:
ARTÍCULO 1º — Sustitúyese el artículo 2º del Anexo I del Decreto Nº 274/12, por el siguiente:
“ARTÍCULO 2º.- 2.1. A los efectos de la determinación de la titularidad
dominial se estará a las inscripciones en el Registro de la Propiedad
Inmueble correspondiente, o a los títulos suficientes en aquellos
supuestos en que aún no hubieren sido inscriptos, pero sean de
conocimiento de la Autoridad de Aplicación. Para la determinación de la
titularidad catastral se atenderá a la información relativa al estado
parcelario que surja de los organismos catastrales, sean estos
provinciales o municipales, priorizando aquélla que se encuentre
georeferenciada y que identifique efectivamente la ubicación de la
parcela.
2.2. Cómputo de la superficie de tierras rurales en supuestos especiales
(i) Condominio: La superficie deberá computarse a los condóminos en
forma proporcional a su porción indivisa. En caso de división de
condominio, la superficie deberá computarse al adjudicatario.
(ii) Dominio desmembrado (usufructo, superficie, uso, habitación) y
anticresis: La superficie deberá computarse al nudo propietario.
(iii) Dominio revocable: La superficie deberá computarse al titular de
dominio, hasta que acaezca el plazo o condición resolutoria establecida
en el título. En el supuesto específico de dominio fiduciario, la
superficie deberá computarse al fiduciario hasta la extinción del
fideicomiso, momento a partir del cual deberá computarse al
fideicomisario.
(iv) Ejecuciones inmobiliarias: La superficie deberá computarse al
adquirente en subasta, y para formalizar su adquisición, deberá
solicitar previamente, el certificado de habilitación conforme artículo
14.
(v) Adquisiciones en el marco de concursos o quiebras: La superficie deberá computarse a quien resulte adquirente/adjudicatario.
(vi) Adjudicación por disolución de la sociedad conyugal o por ruptura
de la unión convivencial: La superficie deberá computarse al
adjudicatario.
(vii) Usucapión: En los supuestos de prescripción adquisitiva, la
superficie deberá computarse al poseedor en forma provisoria sujeta a
la posterior presentación de la constancia de la sentencia firme que
haga lugar a la usucapión. Estarán exceptuados, los poseedores
inscriptos como tales, en las provincias que lleven Registros de
Poseedores.
(viii) Personas jurídicas consideradas extranjeras conforme la Ley Nº
26.737: La superficie deberá computarse a la persona jurídica
considerada extranjera conforme la Ley Nº 26.737, titular de dominio de
las tierras rurales. Además, al sólo efecto del cómputo del límite
previsto en el artículo 10 de la Ley Nº 26.737, la superficie deberá
computarse a la persona humana o jurídica controlante extranjera en
proporción a sus participaciones, o a las personas humanas o jurídicas
controlantes extranjeras en caso de control conjunto, o a las personas
humanas o jurídicas extranjeras en caso de que no exista control.”
ARTÍCULO 2º — Sustitúyese el artículo 3º del Anexo I del Decreto Nº 274/12, por el siguiente:
“ARTÍCULO 3º.- 3.1. A los efectos del artículo 3º, inciso b) de la Ley
Nº 26.737, se entenderá por persona jurídica extranjera aquélla en la
cual personas extranjeras —humanas y/o jurídicas—, en forma directa o
indirecta, formen la voluntad mayoritaria, independientemente de su
participación social. Se presume, salvo prueba en contrario, que en
caso que una persona extranjera —o más de una en caso de control
conjunto— sea titular de más del CINCUENTA Y UNO POR CIENTO (51%) del
capital social de una persona jurídica, dicha persona jurídica será
considerada extranjera a los efectos de la Ley Nº 26.737.
3.2. Deberá comunicarse al REGISTRO NACIONAL DE TIERRAS RURALES toda
modificación en las participaciones o titularidad de una persona
jurídica (sea por transmisión de participaciones sociales,
reorganización societaria, aumento o reducción de capital, o por
cualquier otro modo) titular de dominio de tierras rurales, en la
medida en que:
(a) Como consecuencia de esa modificación, exista un cambio de control directo o indirecto en la persona jurídica;
(b) Se trate de una persona jurídica —constituida en la República
Argentina o en el exterior— controlada directa o indirectamente por
argentinos que, como consecuencia de esa modificación, pase a ser
considerada extranjera conforme la Ley Nº 26.737;
(c) Se trate de una persona jurídica extranjera conforme la Ley Nº
26.737 que, como consecuencia de esa modificación, pase a ser
controlada directa o indirectamente por otra persona humana o jurídica
extranjera conforme la Ley Nº 26.737;
(d) Se trate de una persona jurídica extranjera conforme la Ley Nº
26.737 que, como consecuencia de esa modificación, pase a ser
controlada directa o indirectamente por argentinos.
Además, al sólo efecto del cómputo previsto en el artículo 10 de la Ley
Nº 26.737, también deberá notificarse toda modificación en las
participaciones de personas humanas o jurídicas extranjeras, en
personas jurídicas extranjeras conforme la Ley Nº 26.737, que sean
titulares de dominio de tierras rurales.
La obligación de informar las modificaciones referidas en el artículo
3°, inciso b) de la Ley Nº 26.737 estará en cabeza del órgano de
administración de la persona jurídica titular de dominio de tierras
rurales de la controlante.
A los efectos del artículo 3º, inciso b), apartado 3. de la Ley Nº
26.737, la limitación legal se verificará en el momento en que el
obligacionista o debenturista notifique a la sociedad, por medio
fehaciente, su decisión de conversión de las obligaciones negociables o
los debentures, según corresponda, en acciones”.
ARTÍCULO 3º — Sustitúyese el artículo 4º del Anexo I del Decreto Nº 274/12, por el siguiente:
“ARTÍCULO 4º.- A los efectos de la Ley Nº 26.737, la residencia
permanente en el país será acreditada ante el REGISTRO NACIONAL DE
TIERRAS RURALES mediante constancia expedida por la DIRECCIÓN NACIONAL
DE MIGRACIONES, o autoridad que la sustituya en el futuro, de
encontrarse comprendidos en los alcances del artículo 22 de la Ley Nº
25.871.
A tal fin, la DIRECCIÓN NACIONAL DE MIGRACIONES proporcionará la información que requiera la autoridad de aplicación.
Las situaciones de matrimonio y paternidad serán acreditadas mediante las partidas expedidas por los registros civiles.
La situación de unión convivencial será asimilada al inciso c) del
artículo 4° de la Ley Nº 26.737, debiendo cumplirse con las normas
aplicables previstas en el artículo 509 y siguientes del Código Civil y
Comercial de la Nación. El plazo de cinco (5) años previsto en el
inciso c) del artículo 4° de la Ley Nº 26.737 será computado desde su
registración conforme el artículo 512 del Código Civil y Comercial de
la Nación.
Sin perjuicio de lo dispuesto precedentemente, podrán admitirse en
forma supletoria otros medios de prueba que a juicio del REGISTRO
NACIONAL DE TIERRAS RURALES permitan la acreditación fehaciente del
extremo citado”.
ARTÍCULO 4º — Sustitúyese el artículo 10 del Anexo I del Decreto Nº 274/12, por el siguiente:
“ARTÍCULO 10.- 10.1. La denominada zona núcleo queda comprendida por
los departamentos de MARCOS JUAREZ y UNIÓN en la PROVINCIA DE CÓRDOBA,
BELGRANO, SAN MARTÍN, SAN JERÓNIMO, IRIONDO, SAN LORENZO, ROSARIO,
CONSTITUCIÓN, CASEROS y GENERAL LÓPEZ en la PROVINCIA DE SANTA FE, y
los partidos de LEANDRO N. ALEM, GENERAL VIAMONTE, BRAGADO, GENERAL
ARENALES, JUNIN, ALBERTI, ROJAS, CHIVILCOY, CHACABUCO, COLÓN, SALTO,
SAN NICOLÁS, RAMALLO, SAN PEDRO, BARADERO, SAN ANTONIO DE ARECO,
EXALTACIÓN DE LA CRUZ, CAPITÁN SARMIENTO, SAN ANDRÉS DE GILES,
PERGAMINO, ARRECIFES y CARMEN DE ARECO en la PROVINCIA DE BUENOS AIRES.
10.2. Al momento de determinar las equivalencias, deberán ser tenidos
en cuenta los siguientes criterios: el uso y la productividad relativa
de los suelos, el clima, el valor paisajístico de los ambientes, el
valor social y cultural del territorio, como así también el valor
ambiental comprensivo de la biodiversidad, biomasa, servicios
ambientales y los demás recursos naturales involucrados,
particularizando municipios, departamentos y provincias. Asimismo, se
tendrán en cuenta los distintos tipos de explotación que puedan darse a
dichas tierras rurales.
Para la determinación de equivalencias cada PROVINCIA remitirá su
propuesta al CONSEJO INTERMINISTERIAL DE TIERRAS RURALES, que dictará
una resolución en la que fije, incluya, y/o modifique, según el caso,
las equivalencias de todas las provincias, de modo tal que dichos
límites sean razonables, tanto analizados en forma independiente (por
tipo de explotación, municipio, departamento y provincia), como en
forma conjunta a nivel nacional.
El régimen de equivalencias podrá ser modificado por el CONSEJO
INTERMINISTERIAL, mediante resolución fundada, atendiendo cambios que
pudieran producirse en la calidad de las tierras rurales, al
crecimiento de los ejidos urbanos, a tierras rurales que sean
complementarias o accesorias a un establecimiento que requiera
habilitación industrial, a la implementación de proyectos de interés
general o de relevancia local, regional o nacional, a la necesidad y/o
conveniencia de compatibilizar las equivalencias fijadas respecto de
cada provincia según tipo de explotación, municipio, departamento y
provincia, o a otras razones que se consideren pertinentes.
Las equivalencias de superficie serán divulgadas en todo el país a
través de los respectivos gobiernos provinciales y del REGISTRO
NACIONAL DE TIERRAS RURALES los que asegurarán la mayor publicidad del
mismo en el ámbito de sus respectivas competencias territoriales.
10.3. Con respecto al cómputo del límite previsto en el artículo 10,
primer párrafo, de la Ley Nº 26.737, cada límite para cada tipo de
explotación y/o municipio, departamento y provincia funciona como tope
máximo para dicho tipo de explotación y/o municipio, departamento y
provincia y, a su vez, como tope máximo a nivel provincial y nacional.
En los supuestos en que la persona extranjera sea titular de dominio de
tierras rurales correspondientes a más de un tipo de explotación y/o
municipio, departamento y provincia, el límite en dicha provincia se
alcanzará prorrateando, en forma proporcional, la cantidad de hectáreas
que fueran de titularidad de esa persona extranjera en cada uno de esos
tipos de explotación y municipios, departamentos y provincias.
Alcanzando sólo parte del límite de superficie en una provincia, se
podrá imputar el porcentaje restante en una o más provincias distintas,
en función de las equivalencias y límites fijados para dichas
provincias según tipo de explotación, municipio, departamento y
provincia.
La equivalencia de superficies no podrá ser modificada o alterada por el REGISTRO NACIONAL DE TIERRAS RURALES.
10.4. Para la aplicación del inciso 1) del cuarto párrafo del artículo 10 de la Ley Nº 26.737, se consideran:
Cuerpos de Agua: todas aquellas aguas dulces o saladas, en estado
sólido o líquido, como los mares, ríos, arroyos, lagos, lagunas,
humedales, esteros, glaciares, acuíferos confinados, que conforman el
sistema hidrológico de una zona geográfica, así como las contenidas en
obras hídricas;
De envergadura: aquéllos que por su extensión y/o profundidad
relativas a su capacidad de satisfacer usos de interés general sean
relevantes para la políticas públicas en la región en la que se
encuentren y
Permanentes.
El CONSEJO HÍDRICO FEDERAL (COHIFE) confeccionará el mapa identificando
los cuerpos de agua, ubicados en cada Provincia, comprendidos en la
definición del párrafo precedente. A su vez, la SUBSECRETARÍA DE
RECURSOS HÍDRICOS de la SECRETARÍA DE OBRAS PÚBLICAS del MINISTERIO DEL
INTERIOR, OBRAS PÚBLICAS Y VIVIENDA, convalidará y dará a publicidad el
mismo para conocimiento general.
Mientras dicho mapa no esté confeccionado, la Solicitud del Certificado
de Habilitación ante el REGISTRO DE TIERRAS RURALES, será acompañada de
una Certificación emitida por un profesional idóneo en la materia,
donde conste que el inmueble no incluye cuerpos de agua que responden a
la definición de este reglamento, en los términos del artículo 10 de la
Ley Nº 26.737.
El citado Registro girará a la autoridad provincial del agua
correspondiente que integra el COHIFE, una nota formal con copia de la
carátula del expediente, la Certificación referida y un mapa con la
georeferenciación.
La autoridad provincial del agua verificará lo remitido y tendrá un
plazo de DIEZ (10) días hábiles para resolver. Cumplido dicho plazo,
sin haber recibido el Registro nota formal de oposición por parte del
organismo provincial, se considerará autorizado.”
ARTÍCULO 5° — Sustitúyese el artículo 12 del Anexo I del Decreto Nº 274/12, por el siguiente:
“ARTÍCULO 12.- Las personas humanas y jurídicas comprendidas en las
limitaciones de la Ley Nº 26.737 deberán presentar los formularios
completos que obran como ANEXO A de la presente reglamentación a
efectos de presentar la declaración jurada prevista en el artículo 12
de la ley. Si una misma persona extranjera fuera titular de más de un
inmueble comprendido en la presente norma, corresponderá presentar una
declaración jurada por cada uno de los inmuebles.
El REGISTRO NACIONAL DE TIERRAS RURALES podrá modificar dichos
formularios, sustituirlos o establecer otros, pudiendo —además—
implementar su presentación por medios electrónicos.”.
ARTÍCULO 6° — Sustitúyese el artículo 14 del Anexo I del Decreto Nº 274/12, por el siguiente:
“ARTÍCULO 14.- 14.1. A los efectos del artículo 14, inciso c) de la Ley
Nº 26.737, el escribano o autoridad judicial interviniente deberá
solicitar al REGISTRO NACIONAL DE TIERRAS RURALES los certificados de
habilitación para los actos de transmisión de dominio de tierras
rurales a favor de personas humanas o jurídicas alcanzadas por la ley.
La solicitud del certificado de habilitación deberá contener la
información que el REGISTRO NACIONAL DE TIERRAS RURALES determine para
cada caso, y será efectuada por los interesados o profesionales
intervinientes, los que deberán acompañar el duplicado del plano
catastral y el correspondiente informe de dominio del inmueble objeto
de transferencia.
El certificado de habilitación tendrá un plazo de vigencia de CIENTO VEINTE (120) días computados desde su expedición.
El escribano público o profesional interviniente deberá comunicar al
REGISTRO NACIONAL DE TIERRAS RURALES el otorgamiento del acto dentro
del plazo de VEINTE (20) días de autorizado, de conformidad con el
formulario que determine dicho Registro.
Además, en dicho plazo el escribano deberá comunicar las transmisiones
de dominio que hubiese autorizado, otorgadas por personas extranjeras a
favor de personas no alcanzadas por la Ley Nº 26.737.
14.2. No deberá solicitarse certificado de habilitación en los siguientes supuestos:
(i) En el caso previsto en el artículo 3.2 de esta reglamentación.
Si como consecuencia de las modificaciones previstas en el artículo 3.2
(a) más 3.2 (b), o 3.2 (a) más 3.2 (c), la persona extranjera
controlante supera —directa e indirectamente— los límites fijados por
el artículo 10 de la Ley Nº 26.737, dicha persona deberá, dentro de los
NOVENTA (90) días siguientes a la fecha de instrumentación de la
modificación de que se trate, readecuarse a los límites fijados por el
artículo 10 de la Ley Nº 26.737. A tal efecto, la persona o las
personas extranjeras controlantes podrán:
(a) Transmitir por sí, o causar la transmisión a través de cualquiera
de sus personas jurídicas controladas o sujetas a control común con
ellas, la titularidad del total o de aquella porción de tierras rurales
que exceda el límite legal; y/o
(b) Modificar por sí o a través de sus controladas según el caso, el
tipo de explotación otorgado a las tierras rurales de su titularidad;
y/o
(c) Transmitir su participación en personas jurídicas que cumplan con los límites de la Ley N° 26.737.
Las mismas alternativas que anteceden serán aplicables a las personas
humanas o jurídicas extranjeras que superen los límites previstos por
el artículo 10 de la Ley Nº 26.737 como consecuencia de modificaciones
en las participaciones en personas jurídicas consideradas extranjeras
conforme la Ley Nº 26.737, que sean titulares de dominio de tierras
rurales.
(ii) Constitución de derechos reales que desmembren el dominio
(usufructo, superficie, uso y habitación) y anticresis, o transmisión
de dichos derechos reales. Además, resultará aplicable lo establecido
en el artículo 2.2 de esta reglamentación.
(iii) Transmisión de dominio de tierras rurales que, independientemente
de su nomenclatura catastral, se encuentren ubicadas dentro de una
“Zona Industrial”, “Área Industrial” o “Parque Industrial”. Además,
dicha superficie no será computada a los fines de los límites fijados
por los artículos 8° a 10 de la Ley Nº 26.737.
(iv) Transmisiones de tierras rurales por herencia a herederos forzosos extranjeros.
La superficie de tierras rurales transmitidas será computada a los
herederos forzosos a los fines de los límites fijados por los artículos
8° a 10 de la Ley Nº 26.737. No obstante, si como consecuencia de
dichas transmisiones los herederos forzosos excedieran los límites
fijados por la Ley Nº 26.737, dichas transmisiones no se considerarán
nulas, ni los herederos forzosos estarán obligados a transmitir esas
tierras rurales o superficie equivalente.
Las reglas del párrafo precedente resultarán de aplicación a las
transmisiones por herencia a herederos forzosos extranjeros de
participaciones en personas jurídicas que tengan por consecuencia que
dichos herederos forzosos tomen control de personas jurídicas titulares
de dominio de tierras rurales.
(v) Adjudicaciones (por divisiones de condominio, por disolución de la
sociedad conyugal, particiones de herencia, u otros) respecto de la
porción indivisa que ya correspondía al adjudicatario.
14.3. Cuando de una denuncia o constatación surgieran preliminarmente
evidencias de incumplimiento de alguna de las exigencias y/u
obligaciones dispuestas por la Ley Nº 26.737 o su reglamentación, el
REGISTRO NACIONAL DE TIERRAS RURALES, en su carácter de autoridad de
aplicación, dispondrá la apertura del procedimiento administrativo para
la investigación y constatación de las infracciones.
El REGISTRO NACIONAL DE TIERRAS RURALES pondrá en conocimiento de las
autoridades administrativas, judiciales o de los respectivos colegios
profesionales que correspondan, las faltas o incumplimientos que
verifique en el ejercicio de sus funciones.
El MINISTERIO DE JUSTICIA Y DERECHOS HUMANOS, ante requerimiento
fundado del titular del REGISTRO NACIONAL DE TIERRAS RURALES, deberá
prestar asistencia a ese organismo tanto en sede administrativa como en
sede judicial, en procura del cumplimiento de la Ley Nº 26.737”.
ARTÍCULO 7° — Sustitúyese el artículo 16 del Anexo I Decreto Nº 274/12, por el siguiente:
“ARTÍCULO 16º.- El CONSEJO INTERMINISTERIAL DE TIERRAS RURALES estará
integrado por los Ministros de Justicia y Derechos Humanos, de
Agroindustria, de Ambiente y Desarrollo Sustentable, de Defensa y del
Interior, Obras Públicas y Vivienda, o por los funcionarios —de rango
no inferior a Subsecretario— en quienes ellos deleguen, y durarán todo
el término de sus designaciones en tales cargos. Las Provincias estarán
representadas por sus Ministros o Secretarios de Agricultura, Ganadería
y Pesca, o por sus Ministros o Secretarios de la Producción, según
corresponda a la organización provincial. Las funciones serán ejercidas
con carácter ad honorem.
La Sede del CONSEJO INTERMINISTERIAL DE TIERRAS RURALES será la del MINISTERIO DE JUSTICIA Y DERECHOS HUMANOS.
El CONSEJO INTERMINISTERIAL DE TIERRAS RURALES dictará su propio
Reglamento, el que establecerá la periodicidad de sus reuniones. Sin
perjuicio de ello, se reunirá a solicitud de su Presidente, o de UNA
(1) PROVINCIA, dentro de los TREINTA (30) días de formalizada tal
solicitud.”.
ARTÍCULO 8° — A los efectos del
artículo 17 de la Ley N° 26.737 se establece que las personas
extranjeras que a la fecha de entrada en vigencia de la Ley Nº 26.737
fueran titulares de dominio de tierras rurales en exceso de los límites
fijados por dicha ley, (i) no estarán obligadas a transmitir dichas
tierras rurales en exceso; y (ii) en caso de transmitir tierras rurales
de su titularidad adquiridas con anterioridad a la entrada en vigencia
de la Ley Nº 26.737, podrán luego adquirir el equivalente a dichas
tierras rurales, en función de los límites establecidos según el tipo
de explotación de que se trate, y del municipio, departamento y
provincia en que se encontraren.
ARTÍCULO 9° — A los fines
previstos en el artículo 10 del Anexo I del Decreto N° 274/12, las
Provincias deberán remitir al CONSEJO INTERMINISTERIAL DE TIERRAS
RURALES sus propuestas de equivalencias dentro de los TREINTA (30) días
de la entrada en vigencia del presente Decreto. El CONSEJO
INTERMINISTERIAL DE TIERRAS RURALES fijará las equivalencias dentro de
los QUINCE (15) días contados a partir del vencimiento de dicho plazo.
ARTÍCULO 10. — El presente Decreto entra en vigencia a partir del día siguiente al de su publicación en el Boletín Oficial.
ARTÍCULO 11. — Comuníquese,
publíquese, dése a la Dirección Nacional del Registro Oficial y
archívese. — MACRI. — Marcos Peña. — Germán C. Garavano. — Rogelio
Frigerio.