PODER EJECUTIVO NACIONAL

PODER EJECUTIVO

Decreto 1017/2024

DNU-2024-1017-APN-PTE - Hipotecas. Disposiciones.

Ciudad de Buenos Aires, 12/11/2024

VISTO el Expediente N° EX-2024-118519568-APN-SDTHYV#MEC, la Ley de

Ministerios N° 22.520 (texto ordenado por Decreto N° 438 del 12 de

marzo de 1992) y sus modificatorias, el CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA

NACIÓN, las Leyes Nros. 17.801, 24. 464 y 27.440, el “REGLAMENTO DE LA

LEY DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE PARA LA CAPITAL FEDERAL –

DECRETO Nº 2080/80 – T.O. 1999”, y sus respectivas modificatorias, y

CONSIDERANDO:

Que el crédito hipotecario constituye un instrumento fundamental para

el acceso a la vivienda, para el desarrollo de la inversión privada y

para impulsar la reactivación económica y productiva en el territorio

nacional.

Que, en virtud de ello, resulta necesario impulsar y consolidar un

mercado de créditos hipotecarios robusto y sostenible en el tiempo.

Que esas acciones presentan varios desafíos pero, sin perjuicio de

ello, existen justificaciones claras para avanzar en su desarrollo.

Que ese instrumento de crédito no solo es clave e imprescindible para

mejorar el acceso a la vivienda de muchas familias, sino al mismo

tiempo, para ayudar a estabilizar sectores económicos, impulsar el

empleo en la construcción y los sectores ligados a la misma.

Que para avanzar con este mercado, una de las condiciones ineludibles

era mejorar la estabilidad macroeconómica, incluyendo la reducción de

la inflación, la estabilización del tipo de cambio y una mejora en los

salarios reales de forma sostenida.

Que, en este sentido, las medidas económicas anunciadas por el Gobierno

Nacional desde el mes de diciembre de 2023 han permitido que los

indicadores económicos de los últimos meses presenten resultados

positivos, lo que ha configurado un escenario propicio y adecuado para

impulsar la reactivación económica y productiva, el crecimiento del

empleo registrado, el acceso al crédito hipotecario y la inversión

privada.

Que con un ajuste importante en las cuentas públicas en los primeros

NUEVE (9) meses del año, el gasto primario se redujo en aproximadamente

un TREINTA POR CIENTO (30 %) interanual en términos reales, lo que dio

lugar a NUEVE (9) meses consecutivos de superávit primario, período en

el cual el Sector Público Nacional acumuló un superávit primario de

aproximadamente 1,7 % del PIB y un superávit financiero de 0,4 % del

PIB.

Que, en este sentido, la inflación minorista de septiembre se ubicó en

el 3,5 % -continuando su descenso en el mes de octubre-, y la mayorista

se estabilizó en torno al 2 %, ambas con una tendencia descendente, lo

que permitió que los salarios crecieran más que el nivel generalizado

de precios según los datos del INSTITUTO NACIONAL DE ESTADÍSTICA Y

CENSOS (INDEC).

Que en agosto, el índice salarial aumentó 5,7 %, por encima del 4,2 %

del índice de Precios al Consumidor (IPC); el crecimiento mensual se

debió a subas de 5 % en el sector privado registrado, 4,7 % en el

sector público y 10,6 % en el sector privado no registrado, lo que

representa CINCO (5) meses consecutivos de mejora de los salarios en

términos reales, los cuales crecieron 7,4% en lo que va del año, o 12 %

desde marzo.

Que, por otro lado, la mejora en las exportaciones, que crecieron entre

enero y septiembre de este año un 23,8 % con respecto al mismo período

del 2023, impulsó el superávit comercial y el incremento sostenido de

las reservas internacionales, e hizo que el tipo de cambio se

estabilice, con una brecha respecto de los dólares financieros de menos

del QUINCE POR CIENTO (15 %).

Que, en ese marco, se entiende que se encuentran dadas las condiciones

económicas y financieras que permiten estimular un mercado de créditos

hipotecarios, resultando indispensable avanzar con las medidas para

garantizar de inmediato las condiciones que sienten las bases para

fomentar los mismos e impulsar el sector inmobiliario y urbanístico,

con el objetivo de reducir el déficit habitacional y reactivar la

economía.

Que así deviene indispensable en esta instancia, momento del inicio del

crecimiento económico, tomar de manera urgente todas las medidas

conducentes que, además de los beneficios arriba detallados, tiendan a

impulsar la reactivación económica y productiva, el crecimiento del

empleo registrado, el acceso al crédito hipotecario y la inversión

privada.

Que en el artículo 2° de la Ley N° 17.801 y sus modificatorias se

establece que los documentos allí consignados, para su publicidad,

oponibilidad a terceros y demás previsiones de esa ley, deberán ser

inscriptos en los Registros de la Propiedad Inmueble de las Provincias

y de la CIUDAD AUTÓNOMA DE BUENOS AIRES, de acuerdo con lo dispuesto

por los artículos 1890, 1892, 1893 y concordantes del CÓDIGO CIVIL Y

COMERCIAL DE LA NACIÓN.

Que por el artículo 1° del Decreto N° 962 del 26 de octubre de 2018 se

sustituyó el artículo 2° del REGLAMENTO DE LA LEY DEL REGISTRO DE LA

PROPIEDAD INMUEBLE PARA LA CAPITAL FEDERAL – Decreto N° 2080/80 - T.O.

1999, disponiéndose que el Registro de la Propiedad Inmueble tomará

razón de los documentos indicados en el artículo 2° de la Ley N° 17.801

y sus modificatorias, siempre que se refieran a inmuebles ubicados en

la CIUDAD AUTÓNOMA DE BUENOS AIRES; estableciendo, asimismo, que con

relación a los boletos de compraventa, en los términos de lo previsto

en el artículo 1170 del CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN, tomará

nota de los referidos a futuras unidades funcionales o complementarias,

respecto de las cuales no se pueda ejercer la posesión en razón de su

inexistencia actual.

Que en el artículo 1170 del CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN, se

establece que el derecho del comprador de buena fe tiene prioridad

sobre el de terceros que hayan trabado cautelares sobre el inmueble

vendido si: a) el comprador contrató con el titular registral, o puede

subrogarse en la posición jurídica de quien lo hizo mediante un

perfecto eslabonamiento con los adquirentes sucesivos; b) el comprador

pagó como mínimo el VEINTICINCO POR CIENTO (25 %) del precio con

anterioridad a la traba de la cautelar; c) el boleto tiene fecha

cierta; y d) la adquisición tiene publicidad suficiente, sea registral,

sea posesoria.

Que, conforme el artículo 2191 del CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA

NACIÓN, los derechos reales de garantía son indivisibles, lo que

significa que cada uno de los bienes afectados a una deuda y cada parte

de ellos, están afectados al pago de toda la deuda y de cada una de sus

partes.

Que, sin perjuicio de ello, el citado precepto legal establece que

puede convenirse la divisibilidad de la garantía respecto del crédito y

de los bienes afectados y, asimismo, que puede disponerla el juez

fundadamente, a solicitud del titular del bien, siempre que no se

ocasione perjuicio al acreedor, o a petición de este último si hace a

su propio interés.

Que, entre aquellos derechos reales de garantía, se encuentra la

denominada hipoteca divisible, instrumento idóneo para garantizar el

otorgamiento de créditos destinados al desarrollo de emprendimientos

privados que contemplen la conformación de unidades funcionales

afectadas a la aludida garantía, en forma autónoma e individual.

Que en el artículo 2114 del CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACION se

define al derecho de superficie, como “…un derecho real temporario, que

se constituye sobre un inmueble ajeno, que otorga a su titular la

facultad de uso, goce y disposición material y jurídica del derecho de

plantar, forestar o construir, o sobre lo plantado, forestado o

construido en el terreno, el vuelo o el subsuelo, según las modalidades

de su ejercicio y plazo de duración establecidos en el título

suficiente para su constitución y dentro de lo previsto en este Título

y las leyes especiales.”

Que, asimismo, por el artículo 2120 del mencionado cuerpo normativo,

entre las facultades del superficiario, se determina la posibilidad de

que el titular del derecho de superficie grave con hipoteca el derecho

de construir, plantar o forestar o sobre la propiedad superficiaria,

limitados, en ambos casos, al plazo de duración del derecho de

superficie, permitiendo de esta manera que los titulares de ese derecho

real puedan también acceder al mercado hipotecario para la construcción

de su vivienda.

Que si bien se le ha reconocido a este derecho una utilidad fundamental

para impulsar la actividad de la construcción, resulta imprescindible

su promoción y difusión a fin de que sea lo suficientemente ejercido en

el tráfico mercantil.

Que los desarrollos inmobiliarios contribuyen al crecimiento económico

y a la generación de empleo y se llevan a cabo, principalmente, a

través del aporte económico de sus promotores, mediando el crédito

otorgado por entidades financieras a las preventas realizadas

celebradas por adquirentes de unidades futuras mediante la suscripción

de boletos de compraventa.

Que en la Ley de Ministerios N° 22.520 (texto ordenado por Decreto N°

438 del 12 de marzo de 1992) y sus modificatorias se estableció que

compete al MINISTERIO DE ECONOMÍA asistir al Presidente de la Nación en

todo lo inherente a la política de desarrollo de viviendas, hábitat e

integración urbana.

Que en concordancia con los objetivos del gobierno nacional resulta

imprescindible implementar medidas concretas mediante la aplicación de

institutos contemplados en el CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN a

fin de brindar herramientas tendientes a fortalecer los créditos

hipotecarios como instrumentos fundamentales para el acceso a la

vivienda y el desarrollo de la inversión privada.

Que esos instrumentos proponen a los distintos actores del mercado

aquellas condiciones que permiten fortalecer principalmente su

oponibilidad a terceros y, de tal forma, coadyuvar a la seguridad

jurídica necesaria para dinamizar el tráfico mercantil en el sector.

Que uno de los principales obstáculos para el otorgamiento de créditos

con garantías reales es la dificultad que existe en los procesos de

aprobación, subdivisión y registración de los proyectos inmobiliarios

por parte de las distintas jurisdicciones.

Que dicha situación reduce considerablemente la oferta de viviendas

pasibles de ser hipotecadas, encontrándonos con que a nivel nacional

existen más de UN MILLÓN TRESCIENTAS MIL (1.300.000) viviendas

terminadas sin escritura y más de QUINIENTAS MIL (500.000) en la

PROVINCIA DE BUENOS AIRES, según datos del Censo Nacional de Población,

Hogares y Viviendas 2022 efectuado por el INSTITUTO NACIONAL DE

ESTADÍSTICA Y CENSOS (INDEC).

Que ello limita el acceso al financiamiento de futuras obras a

ejecutarse por el sector privado y restringe la afectación de las

unidades funcionales o lotes de terreno.

Que, sin perjuicio de la deseable iniciativa de las diferentes

jurisdicciones locales de impulsar la desburocratización y la

eficiencia de los sistemas de subdivisión de inmuebles, el CÓDIGO CIVIL

Y COMERCIAL DE LA NACIÓN contiene instrumentos que permiten subsanar

dicha problemática.

Que en consecuencia resulta apropiado contemplar las previsiones del

artículo 1170 del CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN para supuestos

en los que, en razón de la inexistencia o estado de situación

constructiva actual de la unidad inmueble objeto del boleto de

compraventa, no resulte posible la posesión por parte del comprador.

Que, por otra parte, debido a que no todos los registros públicos de la

propiedad inmueble de las jurisdicciones locales contemplan la

registración de boletos de compraventa, corresponde facultar a

entidades de derecho privado a llevar la anotación de los aludidos

negocios jurídicos, en las condiciones previstas en el artículo 1170

del CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN.

Que teniendo en cuenta la aplicación diversa de los institutos de

derechos reales establecidos en el CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA

NACIÓN por parte del Gobierno Nacional, de los Gobiernos Provinciales,

del Gobierno de la CIUDAD AUTÓNOMA DE BUENOS AIRES y de los municipios,

es que resulta necesario impulsar el dictado de pautas generales para

garantizar el ejercicio pleno de los derechos reales previstos en el

referido Código, tendiente a asegurar la vigencia y aplicación efectiva

del derecho de propiedad, promoviendo el uso uniforme de los institutos

de derechos reales y el desarrollo de un esquema de armonización

federal en la materia.

Que en tal sentido se entiende pertinente que el MINISTERIO DE ECONOMÍA

establezca las medidas complementarias necesarias para la anotación de

los boletos de compraventa, con el objeto de promover la agilidad en su

depósito, negociación y transmisibilidad, asegurando la vigencia y

resguardo del derecho de propiedad y acceso a la vivienda.

Que además resulta conveniente invitar a las provincias y a la CIUDAD

AUTÓNOMA DE BUENOS AIRES a adoptar, por sí o a través de la autoridad

local que resulte competente, las medidas que fueren necesarias para

implementar la registración de los boletos de compraventa o cualquier

otro contrato equivalente e incentivar la utilización del derecho de

superficie como derecho susceptible de hipoteca.

Que la dificultad de concretar desarrollos inmobiliarios con

financiamiento bancario ha sido, en gran medida, resultado de la

interferencia indebida del Estado en el mercado, manifestada

principalmente en la exigencia de un seguro obligatorio en los

contratos de prehorizontalidad.

Que, sin perjuicio de los nobles objetivos que el legislador persiguió

al crear dicha normativa, el diseño y estructura de sus disposiciones

han demostrado ser de imposible cumplimiento en el mercado, debido a la

falta de oferta adecuada y a los altos costos del producto. Esto ha

impedido la concreción de inversiones necesarias y, en consecuencia, ha

limitado el acceso a una vivienda para amplios sectores de la sociedad.

Que la no interferencia del Estado en esta materia permitirá que las

partes acuerden la contratación de seguros u otras garantías bajo las

condiciones que determinen, ejerciendo la autonomía de la voluntad y

siempre respetando las normas de protección al adquirente de buena fe.

Que esta medida tendrá un efecto positivo en la ciudadanía en su

conjunto, favoreciendo no solo la generación de una mayor oferta de

propiedades nuevas para compra o alquiler, sino también la reducción de

los precios de las unidades.

Que, en consecuencia, deviene necesario establecer que el seguro

previsto en el artículo 2071 de CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN,

en el marco de la autonomía de la voluntad, sea facultativo para las

partes.

Que por el artículo 10 de la Ley N° 24.464 se creó el Consejo Nacional

de la Vivienda como órgano asesor del Estado Nacional, las Provincias y

los municipios en toda cuestión vinculada a la temática de vivienda, y

por el artículo 11 de dicha ley se dispuso que el mismo está integrado

por el PODER EJECUTIVO NACIONAL, los estados provinciales que adhieran

a dicha ley y la CIUDAD AUTÓNOMA DE BUENOS AIRES.

Que el Consejo tiene entre sus finalidades la de coordinar la

planificación del Sistema Federal de Vivienda y proponer anteproyectos

de normas legales técnicas y administrativas, por lo que resulta

necesario facultar al MINISTERIO DE ECONOMÍA para que, en el ámbito de

dicho Consejo, fomente políticas públicas y acuerdos de cooperación a

nivel federal y regional orientados, tal como se ha reseñado supra, a

propiciar y garantizar un ejercicio efectivo y homogéneo de los

derechos reales previstos en el CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN,

asegurando la vigencia y resguardo del derecho de propiedad y el acceso

a la vivienda.

Que, asimismo, corresponde encomendar a la SUPERINTENDENCIA DE SEGUROS

DE LA NACIÓN la promoción del desarrollo de coberturas de riesgos

provenientes de operaciones de crédito hipotecario en el marco de lo

establecido en el inciso 2 del artículo 24 de la Ley N° 20.091 y sus

modificatorias.

Que resulta necesario encomendar a la COMISIÓN NACIONAL DE VALORES

promover la estandarización de las hipotecas que aquí se prevén, a fin

de facilitar la titulación en letras hipotecarias y su colocación en el

mercado de capitales.

Que desarrollar un mercado de créditos hipotecarios en la REPÚBLICA

ARGENTINA es urgente, considerando en primer lugar que el país

atraviesa un déficit de vivienda, con gran parte de la población sin

acceso a la casa propia ya que por décadas los gobiernos anteriores no

impulsaron medidas reales y efectivas para el acceso a los créditos

hipotecarios.

Que en tal sentido, el hecho de que la reactivación económica se

encuentre en una fase temprana exige necesariamente una respuesta

urgente en la implementación de políticas que promuevan la estabilidad

y confianza en el mercado.

Que las herramientas legales que respaldan el financiamiento de

proyectos nuevos se convierten, por tanto, en elementos indispensables

para asegurar que el sector inmobiliario pueda responder a la demanda

de viviendas de manera sostenida.

Que el impacto positivo de estas herramientas en el mercado

inmobiliario se extiende a otros sectores económicos, generando un

efecto multiplicador en la creación de empleo, la movilidad de

capitales y el crecimiento del consumo.

Que atento las razones expuestas en los considerandos precedentes y en

base a la situación de los sectores que tienen dificultad para acceder

a una vivienda, se requiere celeridad en la aplicación de nuevas

soluciones jurídicas que coadyuven a dar respuesta a las demandas de la

sociedad.

Que se encuentran cumplidos todos los requisitos formales y

sustanciales exigidos por el artículo 99, inciso 3 de la CONSTITUCIÓN

NACIONAL, tornando imposible seguir los trámites ordinarios previstos

por en la misma para la sanción de las leyes.

Que la Ley Nº 26.122 regula el trámite y los alcances de la

intervención del H. CONGRESO DE LA NACIÓN respecto de los Decretos de

Necesidad y Urgencia dictados por el PODER EJECUTIVO NACIONAL, en

virtud de lo dispuesto por el artículo 99, inciso 3 de la CONSTITUCIÓN

NACIONAL.

Que la citada ley determina que la COMISIÓN BICAMERAL PERMANENTE tiene

competencia para pronunciarse respecto de la validez o invalidez de los

Decretos de Necesidad y Urgencia, así como para elevar el dictamen al

plenario de cada Cámara para su expreso tratamiento, en el plazo de