EMERGENCIA PUBLICA

EMERGENCIA PÚBLICA

Decreto 320/2020

DECNU-2020-320-APN-PTE - Alquileres.

Ciudad de Buenos Aires, 29/03/2020

VISTO el Expediente N° EX-2020-19378540-APN-DSGA#SLYT, los Decretos N°

260 del 12 de marzo de 2020 y su modificatorio, N° 297 del 19 de marzo

de 2020, y

CONSIDERANDO:

Que con fecha 11 de marzo de 2020, la ORGANIZACIÓN MUNDIAL DE LA SALUD

(OMS) declaró el brote del nuevo coronavirus como una pandemia, luego

de que el número de personas infectadas por COVID-19 a nivel global

llegara a 118.554 y el número de muertes a 4.281, afectando hasta ese

momento a 110 países.

Que por el Decreto N° 260 del 12 de marzo de 2020 se amplió en nuestro

país la emergencia pública en materia sanitaria establecida por la Ley

N° 27.541, por el plazo de UN (1) año, en virtud de la pandemia

declarada.

Que, según informara la ORGANIZACIÓN MUNDIAL DE LA SALUD (OMS) con

fecha 26 de marzo de 2020, se ha constatado la propagación de casos de

COVID-19 a nivel global llegando a un total de 522.746 personas

infectadas, 23.628 fallecidas y afectando a más de 158 países de

diferentes continentes.

Que, en virtud de la situación epidemiológica y con el fin de proteger

la salud pública, obligación indelegable del Estado, se estableció por

el Decreto de Necesidad y Urgencia N° 297/20, para todas las personas

que habitan en el país o se encuentren en él, la obligación de

permanecer en “aislamiento social, preventivo y obligatorio”, desde el

día 20 de marzo hasta el día 31 de marzo del año en curso inclusive,

pudiéndose prorrogar ese plazo por el tiempo que se considere necesario

en atención a la evolución de la epidemia.

Que también se estableció la prohibición de desplazarse por rutas, vías

y espacios públicos, con el fin de prevenir la circulación y el

contagio del COVID-19 y, esta situación, en el marco del aislamiento

social, preventivo y obligatorio dispuesto, sin dudas significará una

merma en la situación económica general y también en las economías

familiares.

Que nos encontramos ante una emergencia sanitaria que obliga al

gobierno a adoptar medidas y decisiones con el objetivo de velar por la

salud pública, pero, también, para paliar los efectos de las medidas

restrictivas dispuestas, que afectarán el consumo, la producción, la

prestación de servicios y la actividad comercial, entre otros muchos

efectos. Esta situación exige extremar esfuerzos para enfrentar no solo

la emergencia sanitaria, sino también la problemática económica y

social. En efecto, el Estado debe hacerse presente para que los y las

habitantes de nuestro país puedan desarrollar sus vidas sin verse

privados de derechos elementales, como el derecho a la salud, pero sin

descuidar otros, como el derecho a la vivienda.

Que la emergencia antes aludida, con sus consecuencias económicas,

torna de muy difícil cumplimiento, para una importante cantidad de

locatarios y locatarias, hacer frente a sus obligaciones en los

términos estipulados en los contratos, redactados para una situación

muy distinta a la actual, en la que la epidemia producida por el

coronavirus ha modificado la cotidianeidad, los ingresos y las

previsiones de los y las habitantes del país.

Que, además, muchos trabajadores y trabajadoras, comerciantes,

profesionales, industriales y pequeños y medianos empresarios, ven

afectados fuertemente sus ingresos por la merma de la actividad

económica, lo que origina una reducción en los mismos, con la

consecuente dificultad que ello genera para afrontar todas sus

obligaciones en forma íntegra y para disponer lo necesario para costear

su alimentación, su salud y su vivienda.

Que, en este contexto, se dificulta para gran cantidad de locatarios y

locatarias dar cabal cumplimiento a diversas obligaciones de los

contratos celebrados, en particular a las cláusulas que se refieren a

la obligación de pago del precio de la locación.

Que, ante estas situaciones, muchos locatarios y locatarias, en el

marco de esta coyuntura, pueden incurrir en incumplimientos

contractuales, y ello, a su vez, puede desembocar, finalmente, en el

desalojo de la vivienda en la cual residen. Ello agravaría aún más la

compleja situación que atraviesan y las condiciones sociales imperantes.

Que, asimismo, la obligación de cumplir con las medidas de aislamiento

social, preventivo y obligatorio, dificulta aún más la posibilidad de

buscar y hallar una nueva vivienda.

Que el resguardo jurídico al derecho a la vivienda está amparado por

diversas normas contenidas en los Tratados de Derechos Humanos

ratificados por nuestro país, con el alcance que les otorga el artículo

75 inciso 22 de nuestra CONSTITUCIÓN NACIONAL, como así también en la

recepción que de tal derecho realiza su artículo 14 bis.

Que, en este sentido, el Pacto Internacional de Derechos Económicos,

Sociales y Culturales establece en su artículo 11, párrafo primero,

que: “Los Estados Partes en el presente Pacto reconocen el derecho de

toda persona a un nivel de vida adecuado para sí y su familia, incluso

alimentación, vestido y vivienda adecuados, y a una mejora continua de

las condiciones de existencia. Los Estados Partes tomarán medidas

apropiadas para asegurar la efectividad de este derecho, reconociendo a

este efecto la importancia esencial de la cooperación internacional

fundada en el libre consentimiento”.

Que el decreto de necesidad y urgencia que se dicta es una medida

transitoria que se encuentra enmarcada en la emergencia declarada en

los decretos mencionados al inicio.

Que las disposiciones del presente decreto tienen como finalidad

proteger el interés público, y los medios empleados son justos y

razonables como reglamentación de los derechos constitucionales (CSJN,

“Avico c. De la Pesa”, Fallos 172:21).

Que, asimismo, la CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA NACIÓN ha reconocido

la constitucionalidad de las leyes que suspenden temporaria y

razonablemente los efectos de los contratos como los de las sentencias

firmes, siempre que no se altere la sustancia de unos y otras (CSJN

Fallos 243:467), con el fin de proteger el interés público en presencia

de desastres o graves perturbaciones de carácter físico, económico o de

otra índole (CSJN Fallos 238:76). En estos casos, el gobierno está

facultado para sancionar las leyes que considere conveniente, con el

límite que tal legislación sea razonable, y no desconozca las garantías

o las restricciones que impone la Constitución. No debe darse a las

limitaciones constitucionales una extensión que trabe el ejercicio

eficaz de los poderes del Estado (CSJN Fallos 171:79) toda vez que

acontecimientos extraordinarios justifican remedios extraordinarios

(CSJN Fallos 238:76).

Que las medidas adoptadas por el presente decreto son razonables,

proporcionadas con relación a la amenaza existente, y destinadas a

paliar una situación social afectada por la epidemia, para evitar que

se agrave y provoque un mayor deterioro en la salud de la población y

en la situación social.

Que, en este contexto, se implementan decisiones necesarias y urgentes,

de manera temporaria y razonable, con el objeto de contener una grave

situación de emergencia social que puede llevar a que una parte de la

población se vea privada del derecho a la vivienda.

Que la norma que se dicta establece criterios objetivos para su aplicación.

Que, en el marco de la emergencia aludida, se dispone en el artículo

2°, la suspensión temporaria, hasta el 30 de septiembre del año en

curso, de los desalojos de los inmuebles detallados con claridad en el

artículo 9°. También se dispone, en forma temporaria, la prórroga de la

vigencia de los contratos de locación hasta la misma fecha, con acuerdo

de la parte locataria.

Que, en el artículo 4°, se dispone temporariamente, hasta el 30 de

septiembre próximo, el congelamiento del precio de las locaciones

respecto de los mismos inmuebles aludidos anteriormente, debiéndose

abonar, durante ese período, el canon locativo correspondiente al mes

de marzo próximo pasado.

Que en el artículo 6° se establece una forma de pago en cuotas para

abonar la diferencia entre el precio pactado en el contrato y el que

resulte de la aplicación del presente decreto, y también un mecanismo

para el pago de las deudas que pudieren originarse hasta el 30 de

septiembre, por falta de pago, pago parcial o pago fuera de plazo.

Que, en el marco de la emergencia, también se contempla la situación de

la parte locadora en estado de vulnerabilidad, que necesita del cobro

del canon locativo para cubrir sus necesidades básicas o las de su

grupo familiar primario conviviente, extremo que deberá ser probado en

debida forma.

Que, en este orden de ideas, y con el fin de evitar dispendios

jurisdiccionales, se contempla la mediación obligatoria previa al

proceso judicial, para las controversias que pudiere suscitar la

aplicación del presente decreto.

Que la evolución de la situación epidemiológica y la grave situación

social imperante exigen que se adopten medidas rápidas, eficaces y

urgentes, por lo que deviene imposible seguir los trámites ordinarios

para la sanción de las leyes.

Que la Ley N° 26.122 regula el trámite y los alcances de la

intervención del HONORABLE CONGRESO DE LA NACIÓN respecto de los

Decretos de Necesidad y Urgencia dictados por el PODER EJECUTIVO

NACIONAL, en virtud de lo dispuesto por el artículo 99 inciso 3 de la

CONSTITUCIÓN NACIONAL.

Que la citada ley determina que la COMISIÓN BICAMERAL PERMANENTE tiene

competencia para pronunciarse respecto de la validez o invalidez de los

Decretos de Necesidad y Urgencia, así como para elevar el dictamen al

plenario de cada Cámara para su expreso tratamiento, en el plazo de

DIEZ (10) días hábiles.

Que el artículo 22 de la Ley N° 26.122 dispone que las Cámaras se

pronuncien mediante sendas resoluciones, y que el rechazo o aprobación

de los decretos deberá ser expreso conforme lo establecido en el

artículo 82 de la Carta Magna.

Que ha tomado intervención el servicio jurídico pertinente.

Que la presente medida se dicta en uso de las atribuciones conferidas

por el artículo 99, incisos 1 y 3 de la CONSTITUCIÓN NACIONAL.

Por ello,

EL PRESIDENTE DE LA NACIÓN ARGENTINA EN ACUERDO GENERAL DE MINISTROS

DECRETA:

ARTÍCULO 1°.- MARCO DE EMERGENCIA: El presente decreto se dicta en el

marco de la emergencia pública en materia económica, financiera,

fiscal, administrativa, previsional, tarifaria, energética, sanitaria y

social establecida por la Ley N° 27.541; la ampliación de la emergencia

sanitaria dispuesta por el Decreto N° 260/20 y su modificatorio, lo

dispuesto por el Decreto N° 297/20 y sus normas complementarias.

ARTÍCULO 2°.- SUSPENSIÓN DE DESALOJOS: Suspéndese, en todo el

territorio nacional, hasta el día 30 de septiembre del año en curso, la

ejecución de las sentencias judiciales cuyo objeto sea el desalojo de

inmuebles de los individualizados en el artículo 9° del presente

decreto, siempre que el litigio se haya promovido por el incumplimiento

de la obligación de pago en un contrato de locación y la tenencia del

inmueble se encuentre en poder de la parte locataria, sus continuadores

o continuadoras -en los términos del artículo 1190 del Código Civil y

Comercial de la Nación-, sus sucesores o sucesoras por causa de muerte,

o de un sublocatario o una sublocataria, si hubiere.

Esta medida alcanzará también a los lanzamientos ya ordenados que no se

hubieran realizado a la fecha de entrada en vigencia del presente

decreto.

Hasta el día 30 de septiembre de este año quedan suspendidos los plazos

de prescripción en los procesos de ejecución de sentencia respectivos.

ARTÍCULO 3°.- PRÓRROGA DE CONTRATOS: Prorrógase, hasta el día 30 de

septiembre del corriente año, la vigencia de los contratos de locación

de los inmuebles individualizados en el artículo 9°, cuyo vencimiento

haya operado desde el 20 de marzo próximo pasado y la tenencia del

inmueble se encuentre en poder de la parte locataria, sus continuadores

o continuadoras -en los términos del artículo 1190 del Código Civil y

Comercial de la Nación-, sus sucesores o sucesoras por causa de muerte,

o de un sublocatario o una sublocataria, si hubiere; y para los

contratos cuyo vencimiento esté previsto antes del 30 de septiembre de

este año.

La referida prórroga también regirá para los contratos alcanzados por

el artículo 1218 del Código Civil y Comercial de la Nación.

La parte locataria podrá optar por mantener la fecha del vencimiento

pactado por las partes o por prorrogar dicho plazo por un término menor

al autorizado en este artículo. El ejercicio de cualquiera de estas

opciones deberá notificarse en forma fehaciente a la parte locadora con

antelación suficiente que deberá ser, por lo menos, de QUINCE (15) días

de anticipación a la fecha de vencimiento pactada, si ello fuere

posible.

En todos los casos, la extensión del plazo contractual implicará la

prórroga, por el mismo período, de las obligaciones de la parte fiadora.

ARTÍCULO 4°.- CONGELAMIENTO DE PRECIOS DE ALQUILERES: Dispónese, hasta

el 30 de septiembre del año en curso, el congelamiento del precio de

las locaciones de los contratos de locación de inmuebles contemplados

en el artículo 9°. Durante la vigencia de esta medida se deberá abonar

el precio de la locación correspondiente al mes de marzo del corriente

año.

La misma norma regirá para la cuota mensual que deba abonar la parte

locataria cuando las partes hayan acordado un precio total del contrato.

Las demás prestaciones de pago periódico asumidas convencionalmente por

la parte locataria se regirán conforme lo acordado por las partes.

ARTÍCULO 5°.- SUBSISTENCIA DE FIANZA: No resultarán de aplicación,

hasta el 30 de septiembre del año en curso o hasta que venza la

prórroga opcional prevista en el artículo 3° tercer párrafo, el

artículo 1225 del Código Civil y Comercial de la Nación ni las causales

de extinción previstas en los incisos b) y d) del artículo 1596 del

Código Civil y Comercial de la Nación.

ARTÍCULO 6°.- DEUDAS POR DIFERENCIA DE PRECIO: La diferencia que

resultare entre el monto pactado contractualmente y el que corresponda

pagar por la aplicación del artículo 4°, deberá será abonada por la

parte locataria en, al menos TRES (3) cuotas y como máximo SEIS (6),

mensuales, iguales y consecutivas, con vencimiento la primera de ellas,

en la misma fecha del vencimiento del canon locativo que

contractualmente corresponda al mes de octubre del corriente año, y

junto con este. Las restantes cuotas vencerán en el mismo día de los

meses consecutivos. Este procedimiento para el pago en cuotas de las

diferencias resultantes será de aplicación aun cuando hubiere operado

el vencimiento del contrato.

No podrán aplicarse intereses moratorios, compensatorios ni punitorios,

ni ninguna otra penalidad prevista en el contrato, y las obligaciones

de la parte fiadora permanecerán vigentes hasta su total cancelación,

sin resultar de aplicación los artículos 1225 y 1596 incisos b) y d)

del Código Civil y Comercial de la Nación.

Las partes podrán pactar una forma de pago distinta que no podrá ser

más gravosa para la parte locataria que la establecida en el primer

párrafo de este artículo.

ARTÍCULO 7°.- DEUDAS POR FALTA DE PAGO: Las deudas que pudieren

generarse desde la fecha de entrada en vigencia del presente decreto y

hasta el 30 de septiembre del año en curso, originadas en la falta de

pago, en pagos realizados fuera de los plazos contractuales pactados o

en pagos parciales, deberán abonarse en, al menos, TRES (3) cuotas y

como máximo SEIS (6), mensuales, iguales y consecutivas, con

vencimiento, la primera de ellas, en la misma fecha del vencimiento del

canon locativo que contractualmente correspondiere al mes de octubre

del corriente año. Podrán aplicarse intereses compensatorios, los que

no podrán exceder la tasa de interés para plazos fijos en pesos a

TREINTA (30) días, que paga el Banco de la Nación Argentina. No podrán

aplicarse intereses punitorios ni moratorios, ni ninguna otra

penalidad, y las obligaciones de la parte fiadora permanecerán vigentes

hasta la total cancelación, sin resultar de aplicación los artículos

1225 y 1596 incisos b) y d) del Código Civil y Comercial de la Nación.

Las partes podrán pactar una forma de pago distinta que no podrá ser

más gravosa para la parte locataria que la establecida en el primer

párrafo de este artículo.

Durante el período previsto en el primer párrafo del presente artículo

no será de aplicación el inciso c) del artículo 1219 del Código Civil y

Comercial de la Nación.

ARTÍCULO 8°.- BANCARIZACIÓN: La parte locadora, dentro de los VEINTE

(20) días de entrada en vigencia del presente decreto, deberá comunicar

a la parte locataria los datos necesarios para que esta pueda, si así

lo quisiera, realizar transferencias bancarias o depósitos por cajero

automático para efectuar los pagos a los que esté obligada.

ARTÍCULO 9°.- CONTRATOS ALCANZADOS: Las medidas dispuestas en el

presente decreto se aplicarán respecto de los siguientes contratos de

locación:

Monotributo, destinados a la prestación de servicios, al comercio o a

la industria.