LegalizePREHORIZONTALIDAD
LEY DE PREHORIZONTALIDAD
LEY N° 19.724
Bs. As. 6/7/72
En uso de las atribuciones conferidas por el artículo 5° del Estatuto de la Revolución Argentina,
EL PRESIDENTE DE LA NACION ARGENTINA SANCIONA Y PROMULGA CON FUERZA DE LEY:
Afectación
Artículo 1°– Todo propietario
de edificio construido o en construcción o de terreno destinado a
construir en él un edificio, que se proponga adjudicarlo o enajenarlo a
título oneroso por el régimen de propiedad horizontal, debe hacer
constar, en escritura pública, su declaración de voluntad de afectar el
inmueble a la subdivisión y transferencia del dominio de unidades por
tal régimen.
Constancias de la Escritura
Art. 2°– En la escritura a que se refiere el artículo anterior se dejará constancia de:
Estado de ocupación del inmueble;
Inexistencia de deudas por impuestos, tasas o contribuciones de cualquier índole a la fecha de su otorgamiento;
Si la transferencia de unidades queda condicionada a la enajenación,
en un plazo cierto, de un número determinado de ellas; dicho plazo no
podrá exceder de un (1) año ni el número de unidades ser superior al
cincuenta (50) por ciento;
Cumplimiento de los recaudos a que se refiere el artículo 3° de esta ley.
Escritura de afectación: recaudos
Art. 3°– Al otorgarse la
escritura de afectación, el propietario del inmueble debe entregar al
escribano la siguiente documentación que se agregará a aquélla:
Copia íntegra certificada del título de dominio con constancia del escribano de haberlo tenido a la vista;
Plano de mensura debidamente aprobado;
Copia del plano del proyecto de la obra, con la constancia de su aprobación por la autoridad competente;
Proyecto de plano de subdivisión firmado por profesional con título habilitante;
Proyecto de reglamento de copropiedad y administración.
Asimismo se agregarán certificados expedidos por el Registro de la
Propiedad Inmueble y oficina catastral correspondiente en su caso, de
los cuales resulten las condiciones de dominio del inmueble, sus
restricciones, así como que éste y su propietario no están afectados
por medidas cautelares.
La existencia de obligaciones garantizadas con derecho real de
hipoteca, no impedirá la afectación, si el propietario acredita
documentadamente en el mismo acto, que están cumplidas las obligaciones
exigibles emergentes de la hipoteca.
Anotación en el Registro
Art. 4°– La escritura de
afectación se anotará en el Registro de la Propiedad Inmueble, y éste
hará constar esa circunstancia en los certificados que expida.
Efectos
La anotación inhibe al propietario para disponer del inmueble o para
gravarlo en forma distinta a la prevista en la presente ley, salvo los
casos de retracción o desafectación a que se refieren los artículos 6°
y 7°.
Enajenación del Inmueble
La enajenación total o parcial del inmueble a terceros no afectará los
derechos de los adquirentes de unidades cuyos contratos estén
registrados en la forma prevista en el artículo 12.
Testimonio de la Escritura de Afectación
Art. 5°–El adquirente puede
solicitar al escribano, a costa del propietario, copia simple
autenticada de la escritura de afectación, con certificación de la
existencia de los elementos mencionados en el artículo 3.
Retracción de la Afectación
Art. 6°– La desafectación
procederá en el supuesto previsto en el inciso c) del art. 2 Ver Texto
, cuando se hubiere cumplido la condición. En tal caso, el propietario
podrá retractar la afectación mediante declaración que constará en
escritura pública, otorgada dentro de los diez (10) días de expirado el
plazo establecido en la escritura de afectación, ante el mismo registro
notarial, la que será anotada en el Registro de la Propiedad Inmueble.
A dicha escritura el escribano interviniente agregará certificado
expedido por el Registro de la Propiedad Inmueble del que resulte que
no existen contratos registrados, o de que su número no alcanza al
mínimo previsto. También dejará constancia, en su caso, que han sido
restituidas a los adquirentes las sumas entregadas como señas o
anticipo, con más un interés igual al fijado por el Banco de la Nación
Argentina para las operaciones normales de descuento.
Desafectación
Art. 7°– El propietario también puede solicitar judicialmente la desafectación, si acredita sumariamente que:
Transcurridos seis (6) meses de registrada la afectación, no ha enajenado unidades;
Transcurrido el lapso mencionado en el inciso anterior, ha rescindido o resuelto la totalidad de los contratos registrados;
Transcurrido un (1) año de registrada la afectación, la obra no
llegó a iniciarse o ha quedado paralizada sin posibilidad de
reanudarla, siempre que medie justa causa.
En los supuestos de los incisos b) y c) deberá asimismo acreditar que
está debidamente asegurada la restitución a los adquirentes de todo lo
que hubieren pagado por cualquier concepto, con más un interés igual al
fijado por el Banco de la Nación Argentina para las operaciones
normales de descuento.
Publicidad de la Afectación
Art. 8°– El propietario debe
hacer constar la afectación del inmueble y su registración, número del
registro notarial y fecha en que se efectuó:
En un cartel que debe tener permanentemente en el lugar de la obra, colocado en forma visible;
En toda oferta o invitación que se haga a terceros para adquirir
unidades de vivienda a subdividir por el régimen de propiedad
horizontal, por medio de ofrecimientos personales, publicaciones
periodísticas, transmisiones radiotelefónicas, de televisión,
proyecciones cinematográficas, colocación de afiches, letreros o
carteles, programas, circulares, comunicaciones impresas o cualquier
otro procedimiento de difusión;
En los contratos que celebre a los fines de la enajenación o adjudicación de unidades.
Condiciones de Publicidad de las Ofertas
Art. 9°– Queda prohibido, en cualquier forma de oferta:
Anunciar el precio de venta, o parte de él, en forma que induzca a
error, o no indicar el precio total si se menciona una parte.
Anunciar en forma incompleta los planes de financiación y plazos de pago;
Ofrecer formas de pago, condiciones o planes de financiación por
terceras personas o instituciones de crédito que no hayan sido
efectivamente convenidos o acordados.
Deber de Exhibición
Art. 10–El propietario debe tener a disposición de los adquirentes de unidades:
Copias simples autenticadas por el escribano del Registro en que se
otorgó la escritura de afectación de los elementos enumerados en el
artículo 3° y de las escrituras de hipoteca;
Lista de las unidades que se hubieran enajenado, y constancia de su anotación en el Registro de la Propiedad Inmueble;
La información relativa al desarrollo material de la obra;
La información relativa al pago de los servicios hipotecarios e
impuestos que afecten al inmueble. El comprador tiene el derecho de
exigir la exhibición de los comprobantes respectivos y en el caso de no
hallarse al día aquellos servicios o impuestos puede retener las sumas
que se adeuden y abonar directamente tales gravámenes, deduciéndose de
su deuda hacia el vendedor.
Deber de Información
Art. 11– Todas las personas que
intervengan en operaciones comprendidas en la presente ley, están
obligadas respecto de terceros a precisar:
Carácter en que actúen;
Identidad del propietario del inmueble;
La existencia de otro vinculado por el contrato a celebrarse, los poderes que invoque y los instrumentos que lo acrediten.
Registro de los Contratos
Art. 12–El propietario debe
registrar los contratos celebrados con los adquirentes en el Registro
de la Propiedad Inmueble correspondiente a la jurisdicción del inmueble
afectado, poniéndose nota de ello en el contrato. El adquirente puede,
en cualquier tiempo, registrar el contrato.
Preferencia de los Contratos Registrados
Los contratos no registrados no dan derecho al propietario contra el
adquirente, pero sí a éste contra el enajenante, sin perjuicio de no
ser oponibles a terceros.
La posesión otorgada en virtud de un contrato no registrado es
inoponible a quien ejerza su derecho a consecuencia de un contrato
debidamente registrado.
Especificaciones de los Instrumentos
Art. 13– Los contratos de enajenación o adjudicación de unidades deben contener:
Los siguientes datos de las partes:
I.- Cuando se tratare de personas de existencia visible, su nombre,
domicilio, estado civil, nacionalidad y número de documento de
identidad;
II.- Cuando se tratare de personas jurídicas, la razón social o
denominación y el domicilio, acreditándose la existencia de la entidad,
su inscripción en el Registro Público de Comercio cuando fuere
exigible, y la representación de quienes comparecieren por ella.
En cualesquiera de los dos casos cuando invocare mandato o representación, debe dejarse constancia del documento que lo pruebe;
Datos correspondientes al dominio de lo enajenado, con las constancias de su inscripción;
Constancia de la escritura de afectación, de su anotación y de que
en poder del escribano obra copia simple certificada para el adquirente;
La individualización y características de la unidad enajenada, su ubicación y el porcentual estimado que se asigne a ella;
Forma de pago del precio y cuando el saldo adeudado fuere en cuotas,
el número de ellas y si son documentadas total o parcialmente en
pagarés u otros títulos de crédito;
Plazo, monto y condiciones de los gravámenes que el propietario
hubiere constituido o se proponga constituir y que afecten al inmueble;
El plazo y condiciones en que se otorgará la posesión;
En su caso, la condición prevista en el inciso c) del artículo 2°.
Redacción de los Contratos
Art. 14– Los contratos serán redactados en forma clara y fácilmente legibles.
Las cláusulas que establezcan limitaciones de responsabilidad,
facultades de rescindir o resolver el contrato sin previa comunicación
o intimación, o suspender su ejecución o la de la obra, o sanciones a
cargo del otro contratante, caducidades, limitaciones a las facultades
de oponer excepciones, cláusulas compromisorias o de prórroga de la
jurisdicción judicial, así como los supuestos previstos en los incisos
y h) del artículo 13, sólo tendrán efecto si son expresamente
aceptadas por el adquirente en cláusula especial, firmada por éste.
Precio Reajustable
Art. 15–Todo supuesto de
precio sometido a reajuste deberá constar en el contrato como cláusula
especial de la que resulte con toda claridad los criterios aplicables.
Es nula toda cláusula que deje librado el reajuste del precio a la
voluntad del propietario, vendedor, constructor o a terceros vinculados
a ellos, aunque actúen en calidad de árbitros.
Responsabilidad
Art. 16–Todos los
intervinientes en los contratos a que se refiere esta ley son solidaria
e ilimitadamente responsables por la restitución de las señas o
anticipos recibidos, sin perjuicio de su responsabilidad penal.
Cesión del Contrato
Art. 17–La transferencia de
los derechos y obligaciones del adquirente de una unidad en favor de un
tercero no libera al cedente respecto de sus obligaciones para con el
propietario, mientras éste no dé su conformidad y la transferencia haya
sido anotada en el Registro de la Propiedad Inmueble.
La registración de las transferencias podrá ser requerida tanto por el propietario como por el cedente o el cesionario.
Regirá, en lo pertinente, lo previsto en los párrafos tercero y cuarto del artículo 12.
Rescisión o Resolución
Art. 18–La resolución o
rescisión del contrato debe anotarse en el Registro de la Propiedad
Inmueble. La omisión de dicho acto importa para el propietario la
prohibición de disponer de la unidad.
Hipoteca del inmueble afectado
Art. 19– Para gravar con
derecho real de hipoteca un inmueble afectado, el propietario debe
suministrar al eventual acreedor hipotecario:
El detalle de los saldos de precio de las unidades vendidas; si la
obra se realiza por administración, el costo a cargo de los adquirentes
de unidades y el estimativo de la parte que faltare realizar;
Nómina de los adquirentes de unidades cuyos contratos se encuentren anotados en el Registro de la Propiedad Inmueble;
Constancia de que los adquirentes están fehacientemente notificados
del propósito de hipotecar el inmueble, del monto y demás modalidades
de la obligación a garantizar.
Estos extremos deben constar en la escritura de constitución del derecho real de hipoteca.
Constitución de Hipoteca no prevista en los contratos
Art. 20– La constitución de
derecho real de hipoteca no prevista en los contratos de adjudicación o
enajenación, no puede efectuarse si media oposición de adquirentes
cuyos contratos estén anotados en el Registro de la Propiedad Inmueble.
Sin perjuicio de ello el propietario podrá solicitar judicialmente
autorización para constituir derecho real de hipoteca en favor de
persona determinada si acreditara justa causa.
El juicio tramitará por vía sumarísima.
Ineficacia
Art. 21– Los derechos reales
constituidos por el propietario de un inmueble afectado en infracción a
lo dispuesto en esta ley son ineficaces e inoponibles a los adquirentes.
Créditos Hipotecarios: Derecho de los Adquirentes
Art. 22– Los adquirentes tienen
derecho a que tanto el propietario como el acreedor hipotecario les
proporcionen información detallada por escrito sobre el cumplimiento de
sus obligaciones recíprocas.
Todo adquirente tiene derecho a abonar directamente al acreedor
hipotecario la parte proporcional que correspondiere a su unidad en
caso de falta de pago por el propietario; en tal supuesto quedará
subrogado de pleno derecho en el lugar, grado y prelación que
correspondía al acreedor hipotecario y hasta la concurrencia de la suma
pagada, la que podrá compensar con la que debiere al propietario.
En caso de ejecución, la misma no comprenderá las unidades cuyos
adquirentes hayan ejercitado el derecho que les otorga el párrafo
anterior.
Cancelaciones Parciales
Art. 23– Al escriturarse cada
unidad, el o los acreedores hipotecarios están obligados a otorgar
cancelaciones parciales de las hipotecas globales que afecten al
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