LegalizeLOCACIONES URBANAS
(Nota Infoleg: por art. 3° inc. a) de laLey N° 26.994B.O. 8/10/2014 Suplemento, se deroga la presente Ley—con excepción de su artículo 6°—. Vigencia: 1° de agosto de 2015, texto según art. 1° de la Ley N° 27.077 B.O. 19/12/2014)
LOCACIONES URBANAS
LEY N° 21.342
Normalización de locaciones urbanas. Régimen que reemplaza al instituído por la Ley 20.625 y sus prórrogas.
Buenos Aires, 29 de junio de 1976.
En uso de las atribuciones conferidas por el artículo 5° del Estatuto para el Proceso de Reorganización Nacional,
EL PRESIDENTE DE LA NACION ARGENTINA SANCIONA Y PROMULGA CON FUERZA DE
LEY:
TITULO I
DE LAS LOCACIONES DE VIVIENDA
CAPITULO I
Ámbito de aplicación
ARTICULO 1º - Beneficiarios. -
Se regirán por las disposiciones de este título las locaciones y
sublocaciones de inmuebles urbanos destinados exclusivamente a
vivienda, con muebles o sin ellos, iniciadas con anterioridad al
primero de enero de 1974 y cuyo plazo contractual estuviese vencido a
la fecha de entrada en vigencia de la presente ley.
ARTICULO 2º - Exclusiones. - Quedan excluidas de este régimen:
Las locaciones cuyo locatario, o éste con su grupo conviviente,
tuviere capacidad económica suficiente para adquirir o alquilar otra
vivienda análoga o que, aun siendo inferior, fuere adecuada a su
necesidad de alojamiento. Para determinar la capacidad económica se
tendrán en cuenta los bienes, ingresos, nivel de vida y egresos
habituales;
Las locaciones de destino mixto, salvo cuando el inmueble por sus
características corresponda manifiestamente a vivienda y las
actividades lucrativas que en aquél se lleven a cabo sean de escaso
volumen y ejercidas, exclusivamente, en forma personal por el titular
de la locación o por algunos de los integrantes de su grupo conviviente;
Las locaciones concertadas por ausencia temporaria del locador
cuando ese motivo esté expresado en el contrato o surja de prueba
fehaciente.
Se presumirán celebradas con ese motivo cuando el locador
haya sido trasladado temporariamente en razón de su cargo a otro lugar
del país o del extranjero, si el contrato se hubiese efectuado dentro
de los sesenta (60) días anteriores al traslado o posteriormente
durante su permanencia en aquel lugar, y siempre que el inmueble locado
hubiese sido su vivienda habitual. A los efectos de la presunción del
párrafo anterior la circunstancia del traslado sólo se acreditará con
la constancia escrita del organismo oficial al que pertenezca el
locador;
Las relaciones de hospedaje, hotelería y análogas cuando el local
hubiese sido habilitado a esos fines por la autoridad competente. No se
requerirá habilitación cuando en una casa de familia, ocupada en su
mayor parte por ésta, se recibiese a extraños en calidad de huéspedes;
La ocupación de habitaciones en hogares asistenciales o
establecimientos análogos que presten los servicios inherentes a sus
fines;
Las locaciones de temporada con fines de vacaciones de turismo, y en
general, las locaciones que tengan un objeto expresado de carácter
transitorio, cuando en el contrato se manifieste el carácter de la
locación y se la subordine a un plazo cierto o incierto;
Las ocupaciones accesorias de otros contratos.
ARTICULO 3º - Ocupación efectiva. -
El locatario sólo podrá invocar los derechos conferidos por el presente
Título cuando a la fecha de entrada en vigencia de esta ley, ocupe
efectivamente el inmueble por sí, o por intermedio de su cónyuge, de
sus ascendientes o descendientes.
ARTICULO 4º - Cesión y sublocación. -Los
contratos regidos por este Título no podrán ser cedidos ni los
inmuebles sublocados, en todo o en parte, sin autorización expresa del
locador. Serán nulos los actos jurídicos que se celebren en violación
de esta norma y ese hecho será causal de desalojo.
Si la totalidad o parte del inmueble hubiese sido sublocada, sin
violación de la ley o del contrato, a partir del requerimiento que en
tal sentido y en forma fehaciente le dirija el locador, el locatario
quedará excluido de la relación locativa respecto de lo sublocado,
pasando el sublocatario a ser locatario directo con la obligación de
pagar el alquiler correspondiente a su anterior sublocación. En los
casos de sublocación parcial el locatario podrá pedir la reducción
proporcional del alquiler.
Si la sublocación fuera total, la exclusión del locatario podrá ser
requerida también por el sublocatario único que asuma las obligaciones
del locatario hacia el locador
ARTICULO 5º - Declaración jurada. -
El locatario deberá presentar anualmente una declaración jurada en la
que individualice detalladamente sus bienes e ingresos y los de su
grupo conviviente, conforme a los requisitos del Anexo A y a los demás
que pueda exigir el Poder Ejecutivo nacional. La presentación del año
1976 deberá efectuarse entre el 1 y el 31 de octubre y las sucesivas en
el último cuatrimestre de cada año, dentro de los plazos que
determinará el Poder Ejecutivo nacional. La declaración se presentará
por triplicado en las sucursales de la Empresa Nacional de Correos y
Telégrafos -ENCOTEL- o de los bancos oficiales. El original sellado y
fechado por esas entidades deberá ser entregado por el locatario al
locador dentro de los treinta (30) días posteriores al vencimiento del
plazo de presentación.
El duplicado sellado y fechado, quedará en poder
del locatario y el triplicado, retenido por la entidad receptora será
remitido por ésta, también sellado y fechado, a la Secretaría de Estado
de Vivienda y Urbanismo.
Si el locatario no entregara la declaración al locador en los plazos
previstos, éste le intimará su entrega en forma fehaciente, para que se
la efectúe en el término de diez (10) días, previa presentación en las
entidades mencionadas precedentemente. Si el locador no la recibiere o
no diere constancia fehaciente de ello, el locatario deberá
notificársela notarial o judicialmente. El incumplimiento de la entrega
de la declaración jurada, una vez vencido el plazo de intimación,
importará para el locatario su exclusión del régimen de esta ley y el
falseamiento u ocultamiento de datos traerá aparejadas las sanciones
previstas en el artículo 20.
ARTICULO 6º - Garantía del Estado. -
El Estado garantiza la libertad de contratación y el ejercicio regular
de los derechos de los contratantes en las locaciones iniciadas o que
se inicien a partir del 1 de enero de 1974. Las condiciones pactadas
entre locadores y locatarios no serán alteradas por el Poder Público ni
éste aplicará medidas en relación con las locaciones urbanas que deban
ser cumplidas a expensas de una sola de las partes.
CAPITULO II
Plazos de restitución y régimen de precios
ARTICULO 7º - Plazos de restitución. -
Las locaciones regidas por la presente ley mantendrán su vigencia hasta
la conclusión del plazo de restitución que para cada caso se establece:
Hasta el 30 de junio de 1978 las iniciadas en el período comprendido
entre el 3 de agosto de 1967 y el 31 de diciembre de 1973;
Hasta el 31 de marzo de 1979 las iniciadas en el período comprendido entre el 1 de marzo de 1957 y el 2 de agosto de 1967;
Hasta el 30 de noviembre de 1979 las iniciadas con anterioridad al 1 de marzo de 1957.
ARTICULO 8º - Alquiler. - Las
locaciones comprendidas en este Título, abonarán, durante los períodos
que a continuación se indican, el alquiler que en cada caso se
establece:
Desde el 1 de julio hasta el 30 de setiembre de 1976, el doce y medio por ciento (12,5 %) del valor locativo;
Desde el 1 de octubre hasta el 31 de diciembre de 1976, el veinticinco por ciento (25 %) del valor locativo;
Desde el 1 de enero hasta el 31 de marzo de 1977, el treinta y siete y medio por ciento (37,5 %) del valor locativo;
Desde el 1 de abril hasta el 30 de junio de 1977, el cincuenta por ciento (50 %) del valor locativo.
Desde el 1 de julio hasta el 30 de setiembre de 1977, el sesenta y dos y medio por ciento (62,5 %) del valor locativo;
Desde el 1 de octubre hasta el 31 de diciembre de 1977, el setenta y cinco por ciento (75 %) del valor locativo;
Desde el 1 de enero hasta el 31 de marzo de 1978, el ochenta y siete y medio por ciento (87,5 %) del valor locativo;
Desde el 1 de abril de 1978 hasta el vencimiento de los respectivos
plazos de restitución establecidos en el artículo 7º, el ciento por
ciento (100 %) del valor locativo.
El valor locativo será el resultante
de multiplicar el alquiler inicial de la locación por el coeficiente
previsto para ese año en la escala que contiene el anexo B de la
presente ley.
A los efectos de este artículo, el alquiler inicial es el del primer
mes de la locación, o el del mes de enero de 1943, si ésta se hubiera
iniciado antes.
Si la locación es continuación de otra u otras amparadas en anteriores
leyes de emergencia, se tomará como base el alquiler más antiguo no
anterior al mes de enero de 1943.
Si no existiera prueba documental sobre la fecha y precio del alquiler
inicial se estará provisoriamente al que declare bajo juramento el
locatario, o al tenido en cuenta al aplicarse la ley 18.880, sin
perjuicio de que, en caso de disconformidad, el locador requiera
judicialmente su fijación definitiva.
Desde el 1 enero de 1977 y hasta el 31 de marzo de 1977 el valor
locativo se actualizará de acuerdo con la variación sufrida por el
índice salarial del peón industrial para la Capital Federal durante el
último semestre de 1976.
A partir del 1 de abril de 1977 el valor locativo se actualizará
trimestralmente de acuerdo con la variación sufrida por el índice
salarial del peón industrial para la Capital Federal durante el
trimestre inmediato anterior.
El locatario continuará pagando el alquiler que abone en la actualidad mientras éste sea superior al establecido por esta ley.
ARTICULO 9º - Reajuste por ingresos del locatario. -
El alquiler resultante del artículo 8º no podrá superar el veinticinco
por ciento (25 %) de los ingresos del locatario y su grupo conviviente.
Para gozar de este beneficio el locatario deberá entregar al locador la
declaración jurada a que se refiere el artículo 5º, actualizada a la
fecha de ejercer ese derecho, y comenzará a abonar a partir de ese
momento el alquiler que resulte de lo dispuesto en el párrafo anterior.
La declaración de mala fe de cualquiera de los datos de la declaración
jurada hará incurrir al locatario en causal de desalojo sin perjuicio
de las sanciones previstas en la presente ley.
El locador podrá solicitar semestralmente una actualización de dicha
declaración a fin de comprobar las variaciones de los ingresos
declarados.
En ningún caso el alquiler que perciba el locador podrá ser inferior al monto que abone el locatario al 30 de junio de 1976.
ARTICULO 10. - Reajuste por gastos del locador. -
En ningún caso el alquiler que efectivamente se abone podrá ser
inferior a una suma que permita al locador cubrir los gastos ordinarios
de explotación y mantenimiento, impuestos, tasas, expensas comunes y
demás contribuciones a su cargo y gozar de una renta neta equivalente
al cincuenta por ciento (50 %) de las mencionadas erogaciones o al diez
por ciento (10 %) del valor locativo, a elección del locador.
Cuando los alquileres abonados por aplicación del art. 9º sean
inferiores a los fijados en este artículo, el locador tendrá acción
sumarísima para reclamar su ajuste. El locador, comunicando al
locatario el monto de las erogaciones, podrá efectuar dicho reajuste
semestralmente.
En los casos de unidades sometidas al régimen de la ley 13.512 los
gastos se ajustarán automáticamente con las certificaciones de expensas
comunes liquidadas por la administración del consorcio.
Las reparaciones, refacciones y gastos extraordinarios deberán ser
abonados por el locatario cuando el locador acredite la necesidad de su
realización y pago, en doce (12) cuotas mensuales y consecutivas,
actualizadas a partir de la mora, con el índice del salario del peón
industrial para la Capital Federal.
CAPITULO III
Recuperación de la vivienda
ARTICULO 11. - Recuperación de la vivienda para habitarla. -
El propietario o copropietario de uno o varios inmuebles podrá demandar
la restitución de los que le sean necesarios para alojamiento propio,
de un ascendiente o descendiente, o para ampliación de su vivienda
cuando ésta resultare insuficiente para sus necesidades habitacionales
siempre que concurrieren las siguientes condiciones:
Ser titular del dominio o condominio del bien reclamado con anterioridad al 31 de diciembre de 1973;
No tener ni haber tenido, el propietario, los beneficiarios de la
desocupación o sus respectivos cónyuges, otra vivienda adecuada a sus
necesidades disponibles en los tres (3) años anteriores a la
presentación de la demanda, salvo razones fundadas a criterio judicial.
Los plazos de antigüedad no se interrumpirán por fallecimiento del
propietario y sus herederos podrán invocar en su beneficio la que
hubiere tenido el causante.
Los beneficiarios de la vivienda recuperada deberán ocuparla en forma
efectiva y continuada durante un mínimo de tres (3) años, contados a
partir de los noventa (90) días siguientes a la restitución, lapso
durante el cual no podrá ser enajenada. El juez al dictar sentencia dispondrá la anotación marginal, en el
Registro de la Propiedad, de la prohibición de la venta, y del plazo
durante el cual regirá aquélla.
ARTICULO 12. - Compensación por recuperación de la vivienda. -
En la situación prevista en el artículo 11 el propietario deberá
compensar al locatario con un importe equivalente al diez por ciento
(10 %) del valor real del inmueble, importe que se actualizará al
momento del pago.
Si existieran sublocatarios la compensación se prorrateará entre todos
de acuerdo con la superficie exclusiva que utilice cada uno de ellos.
Si el propietario no tuviera otra unidad que aquella cuya recuperación
solicita y él y su cónyuge, si lo hubiera, no tuvieran bienes de
fortuna ni otras rentas o ingresos que los provenientes de su trabajo o
prestación previsional y los alquileres de la vivienda requerida, no se
deberá abonar la compensación establecida en este artículo.
ARTICULO 13. - Recuperación para edificar. -
El propietario podrá demandar la restitución del bien locado para
construir un edificio que cumpla con alguno de los siguientes
requisitos:
Triplicar la cantidad de unidades funcionales y el número de
ambientes habitables. Se entenderá por unidad funcional a la que tenga
acceso independiente y comprenda como mínimo una habitación, espacio
para cocinar y baño;
Quintuplicar la superficie cubierta si el destino del inmueble a construir no fuera el de vivienda;
Construir la máxima superficie permitida por las reglamentaciones oficiales.
En los casos previstos en este artículo el propietario deberá compensar
al locatario con un importe equivalente al quince por ciento (15 %) del
valor real del inmueble, importe que se actualizará al momento del pago.
Si existieran sublocatarios la compensación se prorrateará entre todos
los ocupantes de acuerdo con la superficie exclusiva que utilice cada
uno de ellos.
Con la demanda deberá acreditarse el dominio del inmueble y acompañarse
la siguiente documentación firmada por profesional habilitado: planos,
planillas de superficie por inmueble, memoria descriptiva de lo
existente y de lo proyectado, informe sobre el cumplimiento de lo
establecido en este artículo y plazo probable de duración de la obra.
La construcción deberá iniciarse dentro de los ciento ochenta (180)
días de recuperado totalmente el inmueble, salvo impedimentos
debidamente justificados, y se terminará en el plazo que el juez fije,
valorando las características de la obra y el informe profesional.
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