LegalizeCODIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACION
CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN
Ley 27551
Modificación.
El Senado y Cámara de Diputados de la Nación Argentina reunidos en Congreso, etc. sancionan con fuerza de
Ley:
TÍTULO I
Reformas al Código Civil y Comercial de la Nación
Artículo 1°- Sustitúyase el artículo 75 del Código Civil y Comercial de la Nación por el siguiente:
Artículo
75: Domicilio especial. Las partes de un contrato pueden elegir un
domicilio para el ejercicio de los derechos y obligaciones que de él
emanan. Pueden además constituir un domicilio electrónico en el que se
tengan por eficaces todas las notificaciones, comunicaciones y
emplazamientos que allí se dirijan.
Art. 2°- Sustitúyase el artículo 1.196 del Código Civil y Comercial de la Nación por el siguiente:
Artículo 1.196: Locación habitacional. Si el destino es habitacional, no puede requerirse del locatario:
El pago de alquileres anticipados por períodos mayores a un mes;
b)
Depósitos de garantía o exigencias asimilables, por cantidad mayor del
importe equivalente al primer mes de alquiler. El depósito de garantía
será devuelto mediante la entrega de una suma equivalente al precio del
último mes de la locación, o la parte proporcional en caso de haberse
efectuado un depósito inferior a un mes de alquiler. El reintegro
deberá hacerse efectivo en el momento de la restitución del inmueble.
En el caso de existir alguna deuda por servicios públicos domiciliarios
o expensas, correspondientes al período contractual y que al momento de
la entrega del inmueble no hubiese sido facturada, puede acordarse su
pago tomando al efecto los valores del último servicio o expensas
abonado, o bien el locador puede retener una suma equivalente a dichos
montos como garantía de pago. En este último caso, una vez que el
locatario abone las facturas remanentes, debe presentar las constancias
al locador, quien debe restituir de manera inmediata las sumas
retenidas;
El pago de valor llave o equivalentes; y
La firma de pagarés o cualquier otro documento que no forme parte del contrato original.
Art. 3°- Sustitúyase el artículo 1.198 del Código Civil y Comercial de la Nación por el siguiente:
Artículo
1.198: Plazo mínimo de la locación de inmueble. El contrato de locación
de inmueble, cualquiera sea su destino, si carece de plazo expreso y
determinado mayor, se considera celebrado por el plazo mínimo legal de
tres (3) años, excepto los casos del artículo 1.199.
El locatario puede renunciar a este plazo si está en la tenencia de la cosa.
Art. 4°- Sustitúyase el artículo 1.199 del Código Civil y Comercial de la Nación por el siguiente:
Artículo
1.199: Excepciones al plazo mínimo legal. No se aplica el plazo mínimo
legal a los contratos de locación de inmuebles o parte de ellos
destinados a:
Sede de embajada, consulado u organismo
internacional, y el destinado a habitación de su personal extranjero
diplomático o consular;
Habitación con muebles que se
arriende con fines de turismo, descanso o similares. Si el plazo del
contrato o de los contratos consecutivos supera los tres (3) meses, se
presume que no fue hecho con esos fines;
Guarda de cosas;
Exposición u oferta de cosas o servicios en un predio ferial.
Tampoco
se aplica el plazo mínimo legal a los contratos que tengan por objeto
el cumplimiento de una finalidad determinada expresada en el contrato y
que debe normalmente cumplirse en el plazo menor pactado.
Art. 5°- Sustitúyase el artículo 1.201 del Código Civil y Comercial de la Nación por el siguiente:
Artículo
1.201: Conservar la cosa con aptitud para el uso convenido. El locador
debe conservar la cosa locada en estado de servir al uso y goce
convenido y efectuar a su cargo la reparación que exija el deterioro en
su calidad o defecto, originado por cualquier causa no imputable al
locatario.
En caso de negativa o silencio del locador ante un
reclamo del locatario debidamente notificado, para que efectúe alguna
reparación urgente, el locatario puede realizarla por sí, con cargo al
locador, una vez transcurridas al menos veinticuatro (24) horas
corridas, contadas a partir de la recepción de la notificación.
Si
las reparaciones no fueran urgentes, el locatario debe intimar al
locador para que realice las mismas dentro de un plazo que no podrá ser
inferior a diez (10) días corridos, contados a partir de la recepción
de la intimación, cumplido el cual podrá proceder en la forma indicada
en el párrafo precedente.
En todos los casos, la notificación
remitida al domicilio denunciado por el locador en el contrato se
tendrá por válida, aun si el locador se negara a recibirla o no pudiese
perfeccionarse por motivos imputables al mismo.
Art. 6°- Sustitúyase el artículo 1.203 del Código Civil y Comercial de la Nación por el siguiente:
Artículo
1.203: Frustración del uso o goce de la cosa. Si por causas no
imputables al locatario, éste se ve impedido de usar o gozar de la
cosa, o ésta no puede servir para el objeto de la convención, puede
pedir la rescisión del contrato, o la cesación del pago del precio por
el tiempo que no pueda usar o gozar de la cosa. Si no se viese afectada
directa o indirectamente la cosa misma, sus obligaciones continúan como
antes.
Art. 7°- Agréguese como artículo 1.204 bis del Código Civil y Comercial de la Nación el siguiente:
Artículo
1.204 bis: Compensación. Los gastos y acreencias que se encuentran a
cargo del locador conforme las disposiciones de esta sección, pueden
ser compensados de pleno derecho por el locatario con los cánones
locativos, previa notificación fehaciente al locador del detalle de los
mismos.
Art. 8°- Sustitúyase el artículo 1.209 del Código Civil y Comercial de la Nación por el siguiente:
Artículo
1.209: Pagar cargas y contribuciones por la actividad. El locatario
tiene a su cargo el pago de las cargas y contribuciones que se originen
en el destino que dé a la cosa locada. No tiene a su cargo el pago de
las que graven la cosa ni las expensas comunes extraordinarias. Solo
puede establecerse que estén a cargo del locatario aquellas expensas
que deriven de gastos habituales, entendiéndose por tales aquellos que
se vinculan a los servicios normales y permanentes a disposición del
locatario, independientemente de que sean considerados como expensas
comunes ordinarias o extraordinarias.
Art. 9°- Sustitúyase el artículo 1.221 del Código Civil y Comercial de la Nación por el siguiente:
Artículo 1.221: Resolución anticipada. El contrato de locación puede ser resuelto anticipadamente por el locatario:
a)
Si la cosa locada es un inmueble y han transcurrido seis (6) meses de
contrato, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador
con al menos un (1) mes de anticipación. Si hace uso de la opción
resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, debe
abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a
un (1) mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble y la
de un (1) mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso.
En
los contratos de inmuebles destinados a vivienda, cuando la
notificación al locador se realiza con una anticipación de tres (3)
meses o más, transcurridos al menos seis (6) meses de contrato, no
corresponde el pago de indemnización alguna por dicho concepto.
En los casos del artículo 1.199, debiendo abonar al locador el equivalente a dos (2) meses de alquiler.
Art. 10.- Agréguese como artículo 1.221 bis del Código Civil y Comercial de la Nación el siguiente:
Artículo
1.221 bis: Renovación del contrato. En los contratos de inmuebles
destinados a vivienda, dentro de los tres (3) últimos meses de la
relación locativa, cualquiera de las partes puede convocar a la otra,
notificándola en forma fehaciente, a efectos de acordar la renovación
del contrato, en un plazo no mayor a quince (15) días corridos. En caso
de silencio del locador o frente a su negativa de llegar a un acuerdo,
estando debidamente notificado, el locatario puede resolver el contrato
de manera anticipada sin pagar la indemnización correspondiente.
Art. 11.- Sustitúyase el artículo 1.222 del Código Civil y Comercial de la Nación por el siguiente:
Artículo
1.222: Intimación de pago y desalojo de viviendas. Si el destino es
habitacional, previamente a la demanda de desalojo por falta de pago de
alquileres, el locador debe intimar fehacientemente al locatario al
pago de la cantidad debida, otorgando para ello un plazo que nunca debe
ser inferior a diez (10) días corridos contados a partir de la
recepción de la intimación, especificando el lugar de pago.
La
notificación remitida al domicilio denunciado en el contrato por el
locatario se tiene por válida, aun si éste se negara a recibirla o no
pudiese perfeccionarse por motivos imputables al mismo.
Cumplido
el plazo previsto en el primer párrafo de este artículo, o habiéndose
verificado la extinción de la locación por cualquier motivo, el
locatario debe restituir la tenencia del inmueble locado. Ante el
incumplimiento del locatario, el locador puede iniciar la acción
judicial de desalojo, la que debe sustanciarse por el proceso previsto
al efecto en cada jurisdicción y en caso de no prever un procedimiento
especial, el más abreviado que establezcan sus leyes procesales o
especiales.
En ningún caso el locador puede negarse a recibir
las llaves del inmueble o condicionar la misma, sin perjuicio de la
reserva por las obligaciones pendientes a cargo del locatario. En caso
de negativa o silencio frente al requerimiento por parte del inquilino
a efectos de que se le reciba la llave del inmueble, éste puede
realizar la consignación judicial de las mismas, siendo los gastos y
costas a cargo del locador. En ningún caso se adeudarán alquileres ni
ningún tipo de obligación accesoria a partir del día de la notificación
fehaciente realizada al locador a efectos de que reciba las llaves del
inmueble, siempre que el locatario efectúe la consignación judicial
dentro de los diez (10) días hábiles siguientes a la misma, o desde que
le fuera notificado al locador el depósito judicial de la llave si la
consignación se hubiese iniciado después del vencimiento de dicho plazo.
Art. 12.- Sustitúyase el artículo 1.351 del Código Civil y Comercial de la Nación por el siguiente:
Artículo
1.351: Intervención de uno o de varios corredores. Si solo interviene
un corredor, todas las partes le deben comisión, excepto pacto en
contrario o protesta de una de las partes según el artículo 1.346. No
existe solidaridad entre las partes respecto del corredor. Si
interviene un corredor por cada parte, cada uno de ellos solo tiene
derecho a cobrar comisión de su respectivo comitente.
En las
locaciones de inmuebles la intermediación solo podrá estar a cargo de
un profesional matriculado para ejercer el corretaje inmobiliario
conforme la legislación local.
TÍTULO II
Regulación complementaria de las locaciones
Art.
13.- Garantía. En las locaciones habitacionales, en el caso de
requerirse una garantía, el locatario debe proponer al locador al menos
dos (2) de las siguientes garantías:
Título de propiedad inmueble;
Aval bancario;
Seguro de caución;
Garantía de fianza o fiador solidario; o
e)
Garantía personal del locatario, que se documenta con recibo de sueldo,
certificado de ingresos o cualquier otro medio fehaciente. En caso de
ser más de un locatario, deben sumarse los ingresos de cada uno de
ellos a los efectos de este artículo.
El locador no puede
requerir una garantía que supere el equivalente a cinco (5) veces el
valor mensual de la locación, salvo que se trate del supuesto previsto
en el inciso e), en el cual puede elevarse dicho valor hasta un máximo
de diez (10) veces. Bajo tales condiciones, el locador debe aceptar una
de las garantías propuestas por el locatario.
En los supuestos
de los incisos b), c) y d), la reglamentación debe establecer los
requisitos que deben cumplir las personas que otorguen estas garantías
así como las características y condiciones de las mismas.
Art.
14.- Ajustes. Los contratos de locación, cualquiera sea su destino,
están exceptuados de lo dispuesto en los artículos 7° y 10 de la ley
23.928 y sus modificatorias.
En los contratos de locación de
inmuebles destinados a uso habitacional, el precio del alquiler debe
fijarse como valor único y por períodos mensuales, sobre el cual solo
pueden realizarse ajustes anuales. En ningún caso se pueden establecer
bonificaciones ni otras metodologías que induzcan a error al locatario.
A
los fines dispuestos en el párrafo anterior, los ajustes deben
efectuarse utilizando un índice conformado por partes iguales por las
variaciones mensuales del índice de precios al consumidor (IPC) y la
remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE),
que debe ser elaborado y publicado mensualmente por el Banco Central de
la República Argentina (BCRA).
Art. 15.- Consignación. Si el
locador de un inmueble se rehusare a cobrar el canon locativo, según lo
dispone el artículo 1.208 del Código Civil y Comercial de la Nación, el
locatario debe intimarlo de manera fehaciente a que lo reciba dentro de
las cuarenta y ocho (48) horas siguientes a su notificación. En caso de
silencio o negativa del locador, el locatario, dentro de los tres (3)
días hábiles siguientes al vencimiento del plazo estipulado en la
notificación, debe proceder a la consignación judicial del monto
adeudado, o mediante cheque cancelatorio, de conformidad con las
previsiones de la ley 25.345 y regulaciones del Banco Central de la
República Argentina, de acuerdo a las modalidades que fijen al efecto
las distintas jurisdicciones provinciales, el Gobierno de la Ciudad
Autónoma de Buenos Aires y en su caso el Banco Central de la República
Argentina, estando los gastos y costas correspondientes a cargo del
locador.
Art. 16.- Los contratos de locación de inmueble deben
ser declarados por el locador ante la Administración Federal de
Ingresos Públicos de la Nación (AFIP), dentro del plazo, en la forma y
con los alcances que dicho organismo disponga. La Administración
Federal de Ingresos Públicos (AFIP) debe disponer un régimen de
facilidades para la registración de contratos vigentes. El
incumplimiento del locador lo hace pasible de las sanciones previstas
en la ley 11.683 (t. o. en 1998 y sus modificaciones).
Cuando se
inicien acciones judiciales a causa de la ejecución de un contrato de
locación, previo a correr traslado de la demanda, el juez debe informar
a la Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP)
sobre la existencia del contrato, a los fines de que tome la
intervención que corresponda.
Sin perjuicio de la obligación del
locador, cualquiera de las partes puede informar la existencia del
contrato a la Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación
(AFIP) a los fines dispuestos en el presente artículo, en los términos
que esta autoridad disponga.
TÍTULO III
Programa Nacional de Alquiler Social
Art.
17.- Alquiler social. Créase el Programa Nacional de Alquiler Social
destinado a la adopción de medidas que tiendan a facilitar el acceso a
una vivienda digna en alquiler mediante una contratación formal.
Art.
18.- Organismo rector. El Ministerio del Interior, Obras Públicas y
Vivienda, a través de la Secretaría de Vivienda, es el organismo rector
encargado del diseño de las políticas públicas para efectivizar el
Programa Nacional de Alquiler Social creado por el artículo 17 de la
presente norma.
Art. 19.- Medidas de implementación del
programa. La Secretaría de Vivienda, para garantizar el logro de los
objetivos del Programa Nacional de Alquiler Social creado por el
artículo 17 de la presente norma, debe:
Tener especial
consideración con las personas que se encuentren en situación de
violencia de género en el marco de lo previsto en la Ley de Protección
Integral a las Mujeres, 26.485 y por las personas adultas mayores,
velando por la no discriminación de las mismas;
Promover, a
través de los organismos competentes, la regulación del accionar de
entidades que otorguen garantías de fianza o seguros de caución para
contratos de alquiler de viviendas;
Propiciar la creación de líneas de subsidios o créditos blandos a efectos de facilitar el acceso a la locación de viviendas;
Diseñar e implementar mecanismos orientados a ampliar la oferta de alquileres de inmuebles destinados a la vivienda;
e)
Promover en conjunto con la Administración Nacional de la Seguridad
Social la adopción de medidas que permitan facilitar el acceso al
alquiler a jubilados, pensionados y titulares de la prestación por
desempleo;
⋯
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