Verordnung des Bundesministers für Bauten und Technik vom 12. Dezember 1979 über Richtlinien für die Prüfung gemeinnütziger Bauvereinigungen (Prüfungsrichtlinienverordnung)

Präambel/Promulgationsklausel

Auf Grund des § 5 Abs. 2 des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes, BGBl. Nr. 139/1979, wird verordnet:

Gesetzliche Grundlage der Prüfung

§ 1. Die Prüfung gemeinnütziger Bauvereinigungen beruht gemäß § 28 des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes auf den Bestimmungen des Gesetzes vom 10. Juni 1903, betreffend die Revision der Erwerbs- und Wirtschaftsgenossenschaften und anderer Vereine, RGBl. Nr. 133, und der hiezu erlassenen Verordnung des Justizministeriums und des Ministeriums für Inneres im Einvernehmen mit dem Handelsministerium vom 24. Juni 1903, RGBl. Nr. 134, mit den im § 28 WGG angeführten Ergänzungen und Abweichungen.

Gesetzliche Grundlage der Prüfung

§ 1. Unabhängig von deren Rechtsform beruht die Prüfung gemeinnütziger Bauvereinigungen, mit den in den §§ 23, 28 und 29 WGG angeführten Ergänzungen und Abweichungen, auf den Bestimmungen des Genossenschaftsrevisionsgesetzes 1997 (GenRevG 1997), BGBl. I Nr. 127, den nachfolgenden Prüfungsrichtlinien sowie auf den gemäß § 19 Abs. 2 Z 1 GenRevG 1997 vom Revisionsverband zu erlassenden statutarischen Bestimmungen zur Durchführung der Prüfungstätigkeit.

Zweck der Prüfung

§ 2. Durch die Prüfung gemeinnütziger Bauvereinigungen ist unter Zugrundelegung dieser Prüfungsrichtlinien anhand der ermittelten Tatsachen festzustellen, ob von diesen die Bestimmungen des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes und der danach erlassenen Verordnungen sowie die nach diesem Bundesgesetz anzuwendenden Vorschriften eingehalten werden.

Unabhängigkeit der Prüfer

§ 3. (1) Die Prüfung ist von unabhängigen Prüfern gewissenhaft und unparteiisch unter Wahrung der Verschwiegenheitspflicht vorzunehmen. Bei der Bestellung von Prüfern, die nicht in das Revisionsverzeichnis eingetragen sind, ist die Unabhängigkeit in bezug auf die Prüfungstätigkeit sicherzustellen. Jeder Prüfer haftet der geprüften Bauvereinigung für jede Verletzung der ihm obliegenden Verpflichtungen. Der Prüfer hat selbständig und unabhängig die Ergebnisse der Prüfung in einem Bericht zu erfassen und diesen schriftlich, falls er Dienstnehmer eines Revisionsverbandes ist im Wege des Verbandsvorstandes, zu erstatten.

(2) Die Prüfer müssen die erforderliche fachliche und persönliche Eignung besitzen.

Unabhängigkeit der Prüfer

§ 3. (1) Die Prüfung ist von unabhängigen Prüfern gewissenhaft und unparteiisch unter Wahrung der Verschwiegenheitspflicht vorzunehmen. Bei der Bestellung von Prüfern, die nicht in der Liste der gemäß § 13 Abs. 2 GenRevG 1997 zugelassenen Revisoren eingetragen sind, ist die Unabhängigkeit in Bezug auf die Prüfungstätigkeit sicherzustellen. Jeder Prüfer haftet der geprüften Bauvereinigung für jede Verletzung der ihm obliegenden Verpflichtungen. Der Prüfer hat selbständig und unabhängig die Ergebnisse der Prüfung in einem Bericht zu erfassen und diesen schriftlich, falls er Dienstnehmer eines Revisionsverbandes ist im Wege des Verbandsvorstandes, zu erstatten.

(2) Die Prüfer müssen die erforderliche fachliche und persönliche Eignung besitzen.

Gegenstand der Prüfung

§ 4. (1) Die Prüfung hat die gesamte Geschäftsführung der Bauvereinigung zu umfassen; insbesondere sind die wirtschaftlichen Verhältnisse, auch unter Bedachtnahme auf ihre Entwicklung bis zum Zeitpunkt der Prüfung, die Ordnungsmäßigkeit der Geschäftsgebarung und die Einhaltung des örtlichen Geschäftsbereiches und des Geschäftskreises der Bauvereinigung zu prüfen.

(2) Zur Feststellung der wirtschaftlichen Verhältnisse, der Ordnungsmäßigkeit der Geschäftsgebarung sowie der Einhaltung des örtlichen Geschäftsbereiches und des Geschäftskreises hat die Prüfung die rechtlichen Grundlagen der Bauvereinigung, die Organisation und Wirtschaftlichkeit des Geschäftsbetriebes, die Buchführung, die Jahresabschlüsse und Geschäftsberichte, die wohnungswirtschaftliche Tätigkeit und die wirtschaftliche Lage zu umfassen.

(3) Bei der Prüfung der rechtlichen Grundlagen sind insbesondere auch die Beachtung der gemeinnützigkeitsrechtlichen Bestimmungen, die Rechtsgeschäfte im Sinne des § 9a Abs. 2 WGG, die Erteilung von Ausnahmegenehmigungen, die Art und der Umfang sonstiger Geschäfte, die geschäftliche Zuverlässigkeit der Verwaltung und die Zulässigkeit von Zahlungen an die Mitglieder (Genossenschafter, Gesellschafter) wie Anteile am vereinbarten Gewinn oder die Rückzahlung von eingezahlten Einlagen, zu prüfen.

Gegenstand der Prüfung

§ 4. (1) Die Prüfung hat die gesamte Geschäftsführung der Bauvereinigung zu umfassen; insbesondere sind die wirtschaftlichen Verhältnisse, auch unter Bedachtnahme auf ihre Entwicklung bis zum Zeitpunkt der Prüfung, die Ordnungsmäßigkeit der Geschäftsgebarung und die Einhaltung des örtlichen Geschäftsbereiches und des Geschäftskreises der Bauvereinigung zu prüfen.

(2) Zur Feststellung der wirtschaftlichen Verhältnisse, der Ordnungsmäßigkeit der Geschäftsgebarung sowie der Einhaltung des örtlichen Geschäftsbereiches und des Geschäftskreises hat die Prüfung die rechtlichen Grundlagen der Bauvereinigung, die Organisation und Wirtschaftlichkeit des Geschäftsbetriebes, die Buchführung, die Jahresabschlüsse und Lageberichte, die wohnungswirtschaftliche Tätigkeit und die wirtschaftliche Lage zu umfassen.

(3) Bei der Prüfung der rechtlichen Grundlagen sind insbesondere auch die Beachtung der gemeinnützigkeitsrechtlichen Bestimmungen, die Rechtsgeschäfte im Sinne des § 9a Abs. 2 WGG, die Erteilung von Ausnahmegenehmigungen, die Art und der Umfang sonstiger Geschäfte, die geschäftliche Zuverlässigkeit der Verwaltung und die Zulässigkeit von Zahlungen an die Mitglieder (Genossenschafter, Gesellschafter) wie Anteile am vereinbarten Gewinn oder die Rückzahlung von eingezahlten Einlagen, zu prüfen.

Gegenstand der Prüfung

§ 4. (1) Die Prüfung hat die gesamte Geschäftsführung der Bauvereinigung zu umfassen; insbesondere sind die wirtschaftlichen Verhältnisse, auch unter Bedachtnahme auf ihre Entwicklung bis zum Zeitpunkt der Prüfung, die Ordnungsmäßigkeit der Geschäftsgebarung und die Einhaltung des örtlichen Geschäftsbereiches und des Geschäftskreises der Bauvereinigung zu prüfen.

(2) Zur Feststellung der wirtschaftlichen Verhältnisse, der Ordnungsmäßigkeit der Geschäftsgebarung sowie der Einhaltung des örtlichen Geschäftsbereiches und des Geschäftskreises hat die Prüfung die rechtlichen Grundlagen der Bauvereinigung, die Organisation und Wirtschaftlichkeit des Geschäftsbetriebes, die Buchführung, die Jahresabschlüsse und Lageberichte, die wohnungswirtschaftliche Tätigkeit und die wirtschaftliche Lage zu umfassen.

(3) Bei der Prüfung der rechtlichen Grundlagen sind insbesondere auch die Beachtung der gemeinnützigkeitsrechtlichen Bestimmungen, die Rechtsgeschäfte im Sinne des § 9a Abs. 2 WGG, die Erteilung von Ausnahmegenehmigungen, die Art und der Umfang sonstiger Geschäfte (insbesondere gemäß § 7 Abs. 4a und 4b WGG), die geschäftliche Zuverlässigkeit der Verwaltung und die Zulässigkeit von Zahlungen an die Mitglieder (Genossenschafter, Gesellschafter) wie Anteile am vereinbarten Gewinn oder die Rückzahlung von eingezahlten Einlagen, zu prüfen.

§ 5. (1) Bei der Feststellung der wirtschaftlichen Verhältnisse ist die Vermögens- und Kapitalslage, die Zahlungsbereitschaft, die Ertragslage und die Wirtschaftlichkeit zu prüfen.

(2) Grundlage für die Beurteilung der Vermögens- und Kapitalslage ist der Jahresabschluß, wobei als Beurteilungskriterium die Fristigkeit sowohl des Vermögens als auch des Kapitals und deren Gegenüberstellung dient. Im Anschluß daran sind die zum Bilanzstichtag bestehenden Finanzierungsspitzen und weitere wesentliche Faktoren, wie unbebaute Grundstücke, stille Reserven oder schwer verwertbare Objekte zu berücksichtigen.

(3) Grundlagen für die Beurteilung der Zahlungsbereitschaft sind die geprüfte Bilanz, die daraus entwickelte Stichtagsliquidität, die zugesagten Finanzierungsmittel und die fälligen Zahlungsverpflichtungen.

(4) Bei der Untersuchung der Ertragslage ist von der geprüften Gewinn- und Verlustrechnung auszugehen. Zwecks Feststellung der Ergebnisse der einzelnen Betriebssparten (Hausbewirtschaftung, Neubautätigkeit, sonstige und außerordentliche Gebarung) sind die auf diese entfallenden Aufwendungen (Kosten) und Erträge zu ermitteln.

(5) Zur Feststellung der Wirtschaftlichkeit sind unter Zugrundelegung des Betriebsabrechnungsbogens die Kosten der Verwaltung, sowohl im Bereich der Bautätigkeit als auch im Bereich der Verwaltungstätigkeit sowie Kosten sonstiger Tätigkeiten zu den erbrachten Leistungen in Beziehung zu setzen. Dabei sind die Kosten der Verwaltung und Geschäftsführung, insbesondere die Höhe der Bezüge und sonstigen Vergütungen im Hinblick auf die wirtschaftliche Lage, den Umfang der Bau- und Verwaltungstätigkeit und die Organisation der Bauvereinigung auf ihre Angemessenheit zu prüfen. Die sonstige Gebarung und die Besonderheiten sind in die gemeinsamen Schlußfolgerungen einzubeziehen.

§ 5. (1) Bei der Feststellung der wirtschaftlichen Verhältnisse sind die Vermögens- und Kapitalslage (einschließlich der Höhe des Reservekapitals gemäß § 7 Abs. 6 WGG), die Zahlungsbereitschaft, die Ertragslage und die Wirtschaftlichkeit zu prüfen.

(2) Grundlage für die Beurteilung der Vermögens- und Kapitalslage ist der Jahresabschluß, wobei als Beurteilungskriterium die Fristigkeit sowohl des Vermögens als auch des Kapitals und deren Gegenüberstellung dient. Im Anschluß daran sind die zum Bilanzstichtag bestehenden Finanzierungsspitzen und weitere wesentliche Faktoren, wie unbebaute Grundstücke, stille Reserven oder schwer verwertbare Objekte zu berücksichtigen.

(3) Grundlagen für die Beurteilung der Zahlungsbereitschaft sind die geprüfte Bilanz, die daraus entwickelte Stichtagsliquidität, die zugesagten Finanzierungsmittel und die fälligen Zahlungsverpflichtungen.

(4) Bei der Untersuchung der Ertragslage ist von der geprüften Gewinn- und Verlustrechnung auszugehen. Zwecks Feststellung der Ergebnisse der einzelnen Betriebssparten (Hausbewirtschaftung, Neubautätigkeit, sonstige und außerordentliche Gebarung) sind die auf diese entfallenden Aufwendungen (Kosten) und Erträge zu ermitteln.

(5) Zur Feststellung der Wirtschaftlichkeit sind unter Zugrundelegung des Betriebsabrechnungsbogens die Kosten der Verwaltung, sowohl im Bereich der Bautätigkeit als auch im Bereich der Verwaltungstätigkeit sowie Kosten sonstiger Tätigkeiten zu den erbrachten Leistungen in Beziehung zu setzen. Dabei sind die Kosten der Verwaltung und Geschäftsführung (insbesondere die Höhe der Bezüge und sonstigen Vergütungen) im Hinblick auf die wirtschaftliche Lage, den Umfang der Bau- und Verwaltungstätigkeit und die Organisation der Bauvereinigung (unter Berücksichtigung notwendiger und nützlicher Maßnahmen zur Verwertung von Objekten und einer entsprechenden Information der Wohnungsnutzer) auf ihre Angemessenheit zu prüfen. Die sonstige Gebarung und die Besonderheiten sind in die gemeinsamen Schlußfolgerungen einzubeziehen.

§ 6. Bei der Prüfung der Ordnungsmäßigkeit der Geschäftsgebarung ist festzustellen, ob der Jahresabschluß den gesetzlichen Vorschriften entspricht und ob der Geschäftsbericht den Jahresabschluß hinreichend erläutert und die wirtschaftliche Lage des Unternehmens genügend genau darstellt. Die Buchführung ist auf ihre Ordnungsmäßigkeit und die Zweckmäßigkeit des verwendeten Buchführungssystems sowie auf die Ordnungsmäßigkeit allfälliger Nebenbuchhaltungen und des Beleg- und Kassawesens sowie der Ablage zu prüfen.

§ 7. Hinsichtlich der Organisation, Wirtschaftlichkeit, Zweckmäßigkeit und Sparsamkeit des Geschäftsbetriebes ist die gesamte Geschäftsführung, insbesondere die Tätigkeit und Funktion der Geschäftsführer (Vorstand), das Personalwesen sowie die Tätigkeitsbereiche, wie die technische Abteilung, die Hausverwaltung und das Rechnungswesen zu prüfen.

§ 8. Hinsichtlich der wohnungswirtschaftlichen Tätigkeit sind die Grundstücksbewegungen, die Bautätigkeit einschließlich der Ausschreibungs- und Vergabemodalitäten, die Finanzierung und die Endabrechnungen, ferner die Verwaltungstätigkeit und das Vertragswesen zu prüfen. Dabei ist jedenfalls die Errichtung von Baulichkeiten und die Wohnungsverwaltung im fremden Namen sowie die Veräußerung von Baulichkeiten, insbesondere bei Begründung von Wohnungseigentum, zu prüfen.

§ 8. Hinsichtlich der wohnungswirtschaftlichen Tätigkeit sind die Grundstücksbewegungen, die Bautätigkeit einschließlich der Ausschreibungs- und Vergabemodalitäten, insbesondere gemäß § 6b Gebarungsrichtlinienverordnung, die Finanzierung und die Endabrechnungen, ferner die Verwaltungstätigkeit und das Vertragswesen zu prüfen. Dabei ist jedenfalls die Errichtung von Baulichkeiten und die Wohnungsverwaltung im fremden Namen sowie die Veräußerung von Baulichkeiten, insbesondere bei Begründung von Wohnungseigentum, zu prüfen. Gleiches gilt für Rechtsgeschäfte gemäß § 7 Abs. 3 Z 6a WGG, wohnungsbezogene Dienstleistungen gemäß § 7 Abs. 4a WGG sowie die Beteiligungen an Gesellschaften gemäß § 7 Abs. 4b WGG.

Durchführung der Prüfung

§ 9. (1) Zur Vorbereitung der Prüfung hat der Leiter der Prüfungsstelle bis 30. November einen Prüfungsplan für das folgende Jahr aufzustellen. Dabei ist darauf Bedacht zu nehmen, daß ein Prüfer eine Bauvereinigung höchstens viermal in unmittelbarer Folge im Sinne des § 28 Abs. 3 WGG prüft. Wird die Prüfung von zwei oder mehreren Prüfern vorgenommen, gilt diese Regelung nur für einen Prüfer, während der (die) andere(n) Prüfer höchstens zweimal in unmittelbarer Folge prüfen darf (dürfen). Eine neuerliche Prüfung derselben Bauvereinigung durch diese Prüfer ist, wenn sie in der Rechtsform einer Genossenschaft errichtet ist, erst nach Ablauf von vier Jahren, andernfalls nach Ablauf von zwei Jahren zulässig.

(1a) Der Prüfungsplan gemäß Abs. 1 ist den Landesregierungen unverzüglich zu übermitteln. Die Landesregierungen sind berechtigt, zum Prüfungsplan Stellung zu nehmen, soweit er sich auf ihrer Aufsicht unterliegende Bauvereinigungen bezieht. Änderungen auf Grund einer solchen Stellungnahme sind der betreffenden Landesregierung mitzuteilen.

(1b) Den Bauvereinigungen ist am Jahresbeginn mitzuteilen, in welchem Quartal sie zur Prüfung vorgesehen sind. Die Vorbereitung der Prüfung beim Revisionsverband beginnt mit dem Auftrag an den Prüfer durch den Leiter der Prüfungsstelle.

(2) Der vorgesehene Beginn der Prüfung und die voraussichtliche Dauer ist den Bauvereinigungen in der Regel zwei bis vier Wochen vorher schriftlich anzukündigen. Der Vorstand (Geschäftsführung) hat davon unverzüglich den Aufsichtsrat zu benachrichtigen, damit ihm die Teilnahme an der Prüfung ermöglicht wird. Die Benachrichtigung des Aufsichtsrates ist dem Prüfer nachzuweisen.

(3) Die Prüfung ist von der Bauvereinigung so vorzubereiten, daß sie ordnungsgemäß im vorgesehenen Zeitraum vorgenommen werden kann. Der Vorstand (Geschäftsführung) der Bauvereinigung hat insbesondere dafür Sorge zu tragen, daß alle für die Prüfung benötigten Unterlagen zeitgerecht bereit gehalten werden.

Durchführung der Prüfung

§ 9. (1) Zur Vorbereitung der Prüfung hat der Leiter der Prüfungsstelle bis 30. November einen Prüfungsplan für das folgende Jahr aufzustellen. Dabei ist darauf Bedacht zu nehmen, daß ein Prüfer eine Bauvereinigung höchstens viermal in unmittelbarer Folge im Sinne des § 28 Abs. 3 WGG prüft. Wird die Prüfung von zwei oder mehreren Prüfern vorgenommen, gilt diese Regelung nur für einen Prüfer, während der (die) andere(n) Prüfer höchstens zweimal in unmittelbarer Folge prüfen darf (dürfen). Eine neuerliche Prüfung derselben Bauvereinigung durch diese Prüfer ist erst nach Ablauf von zwei Jahren zulässig.

(1a) Der Prüfungsplan gemäß Abs. 1 ist den Landesregierungen unverzüglich zu übermitteln. Die Landesregierungen sind berechtigt, zum Prüfungsplan Stellung zu nehmen, soweit er sich auf ihrer Aufsicht unterliegende Bauvereinigungen bezieht. Änderungen auf Grund einer solchen Stellungnahme sind der betreffenden Landesregierung mitzuteilen.

(1b) Den Bauvereinigungen ist am Jahresbeginn mitzuteilen, in welchem Quartal sie zur Prüfung vorgesehen sind. Die Vorbereitung der Prüfung beim Revisionsverband beginnt mit dem Auftrag an den Prüfer durch den Leiter der Prüfungsstelle.

(2) Der vorgesehene Beginn der Prüfung und die voraussichtliche Dauer ist den Bauvereinigungen in der Regel zwei bis vier Wochen vorher schriftlich anzukündigen. Der Vorstand (Geschäftsführung) hat davon unverzüglich den Aufsichtsrat zu benachrichtigen, damit ihm die Teilnahme an der Prüfung ermöglicht wird. Die Benachrichtigung des Aufsichtsrates ist dem Prüfer nachzuweisen.

(3) Die Prüfung ist von der Bauvereinigung so vorzubereiten, daß sie ordnungsgemäß im vorgesehenen Zeitraum vorgenommen werden kann. Der Vorstand (Geschäftsführung) der Bauvereinigung hat insbesondere dafür Sorge zu tragen, daß alle für die Prüfung benötigten Unterlagen zeitgerecht bereit gehalten werden.

Verlauf der Prüfung

§ 10. (1) Die Prüfung hat grundsätzlich am Sitz (Hauptgeschäftsstelle) der Bauvereinigung stattzufinden. Alle an der Prüfung Beteiligten haben für eine zügige Abwicklung des Prüfungsvorganges zu sorgen.

(2) Wird bei Prüfungsbeginn festgestellt, daß das Rechnungs- und Belegwesen nicht prüfbar ist oder für die Prüfung notwendige Unterlagen nicht vorhanden sind, so ist vom Prüfer für den neuerlichen Prüfungsbeginn eine angemessene Frist festzusetzen. Dieser Termin ist vom Leiter der Prüfungsstelle der Bauvereinigung schriftlich zu bestätigen. Ist auch dann keine Prüfbarkeit gegeben, so ist dies im Bericht festzustellen.

(3) Der Vorstand (Geschäftsführung) ist verpflichtet, alle für die Prüfung notwendigen Unterlagen vorzulegen, alle erforderlichen Auskünfte zu erteilen und die Vollständigkeitserklärung gemäß der Anlage abzugeben. Der Aufsichtsrat ist auf begründetes Verlangen des Prüfers verpflichtet, an der Prüfung durch mindestens ein Mitglied teilzunehmen.

Tätigkeit des Prüfers

§ 11. (1) Bei der Prüfung sollen die Ergebnisse der vorangegangenen Prüfungen berücksichtigt werden. Die Prüfungen sollen nicht unterbrochen werden. Wird aus besonderen Anlässen eine Prüfungsunterbrechung notwendig, ist die Prüfung tunlichst durch den gleichen Prüfer fortzusetzen.

(2) Prüfungen sind in der Regel stichprobenartig durchzuführen, insbesondere bei jenen Unternehmungen, bei denen die beiden letzten Prüfungen keine oder nur unwesentliche Fehler ergeben haben. Die Stichproben richten sich nach dem Prüfungsstoff und werden nach dem pflichtgemäßen Ermessen des Prüfers ausgewählt. Lückenlose Prüfungen sind nur in Ausnahmefällen vorzunehmen, insbesondere dann, wenn Unregelmäßigkeiten vorliegen oder zu vermuten sind und erstrecken sich je nach Sachlage auf bestimmte Zeiträume oder bestimmte Sachgebiete.

(3) Als Beurteilungsgrundlage ist vor allem das Rechnungswesen heranzuziehen. Zu prüfen ist insbesondere, ob die Geschäftsvorfälle ordnungsgemäß behandelt sind. Die abgeschlossenen und die in Aussicht genommenen Verträge sind auf Zweckmäßigkeit und Zulässigkeit zu prüfen.