Verordnung des Bundesministers für Bauten und Technik vom 13. Mai 1986 über das Entgelt (Preis) für die Überlassung von Räumen und Grundstücken durch gemeinnützige Bauvereinigungen (Entgeltsrichtlinienverordnung 1986)

Präambel/Promulgationsklausel

Auf Grund der §§ 13 Abs. 3 und 17 des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes, BGBl. Nr. 139/1979, in der Fassung der Bundesgesetze BGBl. Nr. 520/1981, 482/1984 und 559/1985 wird verordnet:

§ 1. (1) Das von gemeinnützigen Bauvereinigungen für die Überlassung des Gebrauchs einer Wohnung oder eines Geschäftsraumes aus dem Titel eines Miet- oder sonstigen Nutzungsvertrages, für die Übertragung des Eigentums (Miteigentums) an einer Baulichkeit oder für die Einräumung des Wohnungseigentums an einer Wohnung, einem Geschäftsraum oder an Einstellplätzen (Garagen) und Abstellplätzen vereinbarte Entgelt (Preis) ist angemessen, wenn es auf der Grundlage des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes (WGG) nach dieser Verordnung bemessen wird.

(2) Maßgebend für die Berechnung des Entgelts (Preis) sind die von der Bauvereinigung aufgewendeten Beträge zur Deckung der Kosten gemäß § 13 Abs. 2 WGG im Zeitpunkt der ersten Überlassung des Gebrauchs, der Übertragung des Eigentums (Miteigentums) oder der Einräumung des Wohnungseigentums.

§ 2. (1) Bei der Ermittlung der Baukosten gemäß § 13 Abs. 2 WGG ist von jenem Betrag auszugehen, der für die Errichtung der Baulichkeit nachweislich aufgewendet wurde. Diesem Betrag sind Kosten für Aufwendungen zur widmungsgemäßen Benützung der Baulichkeit sowie Rückstellungen für notwendige Maßnahmen zuzurechnen, die im Zusammenhang mit der Errichtung der Baulichkeit stehen, jedoch erst später vorgenommen werden. Darunter sind insbesondere solche Maßnahmen zu verstehen, die gemäß baubehördlichem Auftrag erfolgen oder die Aufrechterhaltung der Nutzung der Baulichkeit für die Zukunft gewährleisten.

(2) Die Baukosten für Einstellplätze (Garagen), Abstellplätze und Gemeinschaftseinrichtungen sind bei den Baukosten jener Baulichkeit zu berücksichtigen, der diese Einrichtungen zugerechnet werden.

§ 3. (1) Bei der Ermittlung der Grundkosten gemäß § 13 Abs. 2 WGG ist von jenem Betrag auszugehen, der für den Erwerb des Grundstückes nachweislich aufzuwenden ist oder aufgewendet wurde. Dieser Betrag ist nach § 17 Abs. 4 zweiter Satz WGG aufzuwerten. Der Berechnung der Aufwertung ist der Indexwert des Monats, in dem das Grundstück erworben wurde, und der Indexwert des dem Zeitpunkt der erstmaligen Überlassung des Gebrauchs oder der erstmaligen Übertragung des Eigentums (Miteigentums) oder Einräumung des Wohnungseigentums zweitvorangegangenen Monats zugrunde zu legen.

(2) Die von der Bauvereinigung seit dem Erwerb des Grundstückes für dieses nachweislich vorgenommenen Aufwendungen sind insoweit zu berücksichtigen, als sie sich im Zusammenhang mit der Errichtung der Baulichkeit als notwendig oder nützlich erwiesen haben.

(3) Dem nach Abs. 1 aufgewerteten Betrag können die Zinsen der zum Erwerb des Grundstückes aufgewendeten Fremdmittel hinzugerechnet werden. Hat die Bauvereinigung für diesen Zweck Eigenmittel aufgewendet, so dürfen sie höchstens im Ausmaß gemäß § 14 Abs. 1 Z 3 WGG verzinst werden.

(4) Als notwendige oder nützliche Aufwendungen sind insbesondere Maßnahmen zu verstehen, die der Baureifmachung eines Grundstückes dienen oder ein Grundstück baureif erhalten oder im Sinne der späteren Verwendung des Grundstückes als wertvermehrend anzusehen sind oder gemäß behördlichem Auftrag am Grundstück erfolgten.

(5) Der Verkehrswert (§ 13 Abs. 2 zweiter und dritter Satz WGG) eines Grundstückes wird durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit des Grundstückes bei einer Veräußerung unter Berücksichtigung aller Umstände, die den Preis beeinflussen, aber unter Außerachtlassung ungewöhnlicher oder persönlicher Verhältnisse, zu erzielen wäre.

§ 4. Bei der Ermittlung der Aufschließungskosten gemäß § 13 Abs. 2 WGG ist von den Kosten jener Maßnahmen auszugehen, die der widmungsgemäßen Nutzung des Grundstückes und der widmungsgemäßen Benützung der auf ihm errichteten Baulichkeit dienten oder die gemäß behördlichem Auftrag im Sinne der späteren Nutzung des Grundstückes vorzunehmen waren. Dabei sind Kosten, die für Aufwendungen innerhalb und außerhalb des Grundstückes erwachsen sind, soweit sie nicht bereits gemäß § 3 berücksichtigt wurden, der Berechnung zugrunde zu legen. § 3 Abs. 3 gilt sinngemäß.

Zum Bezugszeitraum vgl. § 16 Z 10

§ 5. (1) Der Berechnung des Entgelts (Preis) sind sonstige Kosten, die für die Errichtung und Bewohnbarmachung der Baulichkeit erforderlich waren (§ 13 Abs. 2 WGG), insoweit zugrunde zu legen, als sie nicht schon gemäß §§ 2 bis 4 Berücksichtigung fanden. § 3 Abs. 3 gilt sinngemäß.

(2) Als Kosten im Sinne des Abs. 1 sind insbesondere die Kosten der Außenanlagen, die Bauverwaltungskosten, die Kosten der Planung und örtliche Bauaufsicht und die Finanzierungskosten, wie etwa tatsächliche Kosten für Baukredite und Zwischenkredite, Geldbeschaffungskosten und Zinsen für eingesetzte Eigenmittel, zu verstehen.

(3) Die Bauverwaltungskosten dürfen in einem Pauschalbetrag berücksichtigt werden, der in einem Verhältnis zu der Summe der Baukosten (§ 2) und der Kosten der Außenanlagen ausgedrückt wird. Dieser Pauschalbetrag darf bei Baulichkeiten mit

(4) Bei über die normale Ausstattung der Wohnungen der Baulichkeit hinausgehenden Sonderausstattungen, die in einzelnen Wohnungen auf Verlangen von deren (künftigen) Mietern (Nutzungsberechtigten, Wohnungseigentümern, Eigentümern) erfolgen, darf diesen für die Bauverwaltung zusätzlich ein Pauschalbetrag von höchstens 3 vH der Kosten der Sonderausstattung angerechnet werden.

§ 6. (1) Das Entgelt für die Überlassung des Gebrauchs einer Wohnung oder eines Geschäftsraumes gemäß § 14 Abs. 1 WGG ist auf der Grundlage der auf die Baulichkeit oder auf die eine wirtschaftliche Einheit bildenden Baulichkeiten entfallenden, gemäß den nachstehenden Bestimmungen ermittelten Kosten der Herstellung nach den §§ 2 bis 5 und der Bewirtschaftung zu berechnen.

(2) Das Entgelt für Einstellplätze (Garagen) und Abstellplätze, die einer Baulichkeit oder mehreren eine wirtschaftliche Einheit bildenden Baulichkeiten nicht zugerechnet werden, ist unter sinngemäßer Anwendung des § 14 Abs. 1 WGG zu berechnen.

§ 7. (1) Für die Deckung der Herstellungskosten darf von der Summe der Kosten gemäß den §§ 2, 4 und 5 nach Abzug der zur Finanzierung des Bauvorhabens erbrachten Beiträge (§ 18 WGG) ein Betrag berechnet werden, der unter Zugrundelegung einer Abnützungsdauer der Baulichkeit von höchstens hundert Jahren zu bemessen ist. Sofern die Beträge zur Tilgung der zur Deckung der angeführten Kosten aufgenommenen Darlehen davon abweichen, sind die Tilgungsbeträge der Berechnung des Entgelts zugrunde zu legen.

(2) Als Verzinsung der Fremdmittel einschließlich der Darlehen aus öffentlichen Mitteln sind die auf Grund des Vertrages zu leistenden oder tatsächlich geleisteten Beträge anzurechnen.

(3) Zuschüsse, welche die Bauvereinigung von dritter Seite erhält, sind bei der Berechnung abzuziehen.

(4) Die Aufteilung der Herstellungskosten auf die einzelnen Miet- und sonstigen Nutzungsgegenstände hat nach dem Verhältnis der Nutzflächen gemäß § 16 WGG zu erfolgen, sofern nicht zwischen der Bauvereinigung und allen Mietern oder sonstigen Nutzungsberechtigten schriftlich ein anderer Aufteilungsschlüssel vereinbart wurde.

§ 8. (1) Der Betrag zur Bildung einer Rückstellung zur ordnungsgemäßen Erhaltung (nützlichen Verbesserung) der Baulichkeit oder der eine wirtschaftliche Einheit bildenden Baulichkeiten ist unter Berücksichtigung des Baualters, des Bauzustandes und der Abnützungsdauer der Baulichkeit zu bemessen. Dieser Betrag darf jedoch jährlich 25 S je Quadratmeter der Nutzfläche (§ 16 Abs. 2 WGG) nicht übersteigen.

(2) Wurden zur Bildung einer Rückstellung zur ordnungsgemäßen Erhaltung von Baulichkeiten im Sinne des § 39 Abs. 8 WGG schon bisher nach den Vorschriften des Gesetzes über die Gemeinnützigkeit im Wohnungswesen zulässige Beträge geleistet, die das in Abs. 1 vorgesehene Ausmaß übersteigen, so gelten sie als gemäß § 14 Abs. 2 vorletzter Satz WGG vereinbart.

§ 8a. Als Kosten von Erhaltungs- oder Verbesserungsarbeiten im Sinne des § 14a Abs. 3 und des § 14b Abs. 3 WGG sind auch die Kosten der Planung und örtlichen Bauaufsicht (§ 2 Z 1 und § 39 Abs. 17 WGG), die Bauverwaltungskosten gemäß § 9 Abs. 4 und die Finanzierungskosten, wie etwa tatsächliche Kosten für Baukredite und Zwischenkredite, Geldbeschaffungskosten und Zinsen für eingesetzte Eigenmittel, zu verstehen.

§ 9. (1) Zur Deckung der Verwaltungskosten einer Baulichkeit oder von mehreren eine wirtschaftliche Einheit bildenden Baulichkeiten kann ein Pauschalbetrag angerechnet werden. Dieser Betrag darf einen Höchstbetrag nicht übersteigen, der sich ergibt:

(2) Das nach Abs. 1 Z 1 lit. a ermittelte Produkt kann nach der Anzahl der Wohnungen oder - sofern § 39 Abs. 8 Z 1 WGG nicht entgegensteht - nach dem Verhältnis der Nutzflächen der Wohnungen aufgeteilt werden.

(3) Bei der Neufestsetzung der Höhe der Beträge nach Abs. 1 ist von durchschnittlichen Betriebsverhältnissen gemeinnütziger Bauvereinigungen auszugehen. Die anfallenden Kosten für die Verwaltung sind vom Revisionsverband unter Zugrundelegung durchschnittlicher Betriebsverhältnisse zu ermitteln und dem Bundesministerium für Bauten und Technik bekanntzugeben.

(4) Neben einem Pauschalbetrag zur Deckung der Verwaltungskosten darf bei umfangreichen Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten ein angemessener Betrag für die Bauverwaltung und Bauüberwachung angerechnet werden, sofern diese Tätigkeiten über die im Rahmen der ordentlichen Verwaltung regelmäßig anfallenden Leistungen hinausgehen. Ein solcher erhöhter Verwaltungsaufwand liegt insbesondere vor, wenn die Durchführung der Arbeiten eine schwierige technische Vorbereitung oder die Koordinierung mehrerer Auftragnehmer erfordert und die Kosten der Arbeiten aus den laufenden Beträgen zur Rückstellung gemäß § 14 Abs. 1 Z 5 WGG im Verteilungszeitraum nicht gedeckt werden können oder aus öffentlichen Mitteln gefördert werden. Für die Bauverwaltung und Bauüberwachung dürfen zusammen höchstens 5 vH der Baukosten angerechnet werden. Dieser Höchstsatz vermindert sich auf 3 vH, wenn die Kosten der Bauüberwachung im Rahmen der Kosten der örtlichen Bauaufsicht geltend gemacht werden.

§ 9. (1) Zur Deckung der Verwaltungskosten einer Baulichkeit oder von mehreren eine wirtschaftliche Einheit bildenden Baulichkeiten kann ein Pauschalbetrag angerechnet werden. Dieser Betrag darf einen Höchstbetrag nicht übersteigen, der sich ergibt:

(2) Das nach Abs. 1 Z 1 lit. a ermittelte Produkt kann nach der Anzahl der Wohnungen oder - sofern § 39 Abs. 8 Z 1 WGG nicht entgegensteht - nach dem Verhältnis der Nutzflächen der Wohnungen aufgeteilt werden.

(3) Bei der Neufestsetzung der Höhe der Beträge nach Abs. 1 ist von durchschnittlichen Betriebsverhältnissen gemeinnütziger Bauvereinigungen auszugehen. Die anfallenden Kosten für die Verwaltung sind vom Revisionsverband unter Zugrundelegung durchschnittlicher Betriebsverhältnisse zu ermitteln und dem Bundesministerium für Bauten und Technik bekanntzugeben.

(4) Neben einem Pauschalbetrag zur Deckung der Verwaltungskosten darf bei umfangreichen Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten ein angemessener Betrag für die Bauverwaltung und Bauüberwachung angerechnet werden, sofern diese Tätigkeiten über die im Rahmen der ordentlichen Verwaltung regelmäßig anfallenden Leistungen hinausgehen. Ein solcher erhöhter Verwaltungsaufwand liegt insbesondere vor, wenn die Durchführung der Arbeiten eine schwierige technische Vorbereitung oder die Koordinierung mehrerer Auftragnehmer erfordert und die Kosten der Arbeiten aus den laufenden Beträgen zur Rückstellung gemäß § 14 Abs. 1 Z 5 WGG im Verteilungszeitraum nicht gedeckt werden können oder aus öffentlichen Mitteln gefördert werden. Für die Bauverwaltung und Bauüberwachung dürfen zusammen höchstens 5 vH der Baukosten angerechnet werden. Dieser Höchstsatz vermindert sich auf 3 vH, wenn die Kosten der Bauüberwachung im Rahmen der Kosten der örtlichen Bauaufsicht geltend gemacht werden.

§ 9. (1) Zur Deckung der Verwaltungskosten einer Baulichkeit oder von mehreren eine wirtschaftliche Einheit bildenden Baulichkeiten kann ein Pauschalbetrag angerechnet werden. Dieser Betrag darf einen Höchstbetrag nicht übersteigen, der sich ergibt:

(2) Das nach Abs. 1 Z 1 lit. a ermittelte Produkt ist - sofern § 39 Abs. 8 Z 1 WGG nicht entgegensteht - nach den Verteilungsbestimmungen des § 16 WGG, das nach Abs. 1 Z 1 lit. b ermittelte Produkt ist nach den Verteilungsbestimmungen des WEG 1975, BGBl. Nr. 417, aufzuteilen.

(3) Bei der Neufestsetzung der Höhe der Beträge nach Abs. 1 ist von durchschnittlichen Betriebsverhältnissen gemeinnütziger Bauvereinigungen auszugehen. Die anfallenden Kosten für die Verwaltung sind vom Revisionsverband unter Zugrundelegung durchschnittlicher Betriebsverhältnisse zu ermitteln und dem Bundesministerium für Bauten und Technik bekanntzugeben.

(4) Neben einem Pauschalbetrag zur Deckung der Verwaltungskosten darf bei umfangreichen Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten ein angemessener Betrag für die Bauverwaltung und Bauüberwachung angerechnet werden, sofern diese Tätigkeiten über die im Rahmen der ordentlichen Verwaltung regelmäßig anfallenden Leistungen hinausgehen. Ein solcher erhöhter Verwaltungsaufwand liegt insbesondere vor, wenn die Durchführung der Arbeiten eine schwierige technische Vorbereitung oder die Koordinierung mehrerer Auftragnehmer erfordert und die Kosten der Arbeiten aus den laufenden Beträgen zur Rückstellung gemäß § 14 Abs. 1 Z 5 WGG im Verteilungszeitraum nicht gedeckt werden können oder aus öffentlichen Mitteln gefördert werden. Für die Bauverwaltung und Bauüberwachung dürfen zusammen höchstens 5 vH der Baukosten angerechnet werden. Dieser Höchstsatz vermindert sich auf 3 vH, wenn die Kosten der Bauüberwachung im Rahmen der Kosten der örtlichen Bauaufsicht geltend gemacht werden.

§ 10. Vom Aufteilungsschlüssel nach Nutzfläche abweichende Vereinbarungen für einzelne Betriebskostenarten oder bei den Kosten für den Betrieb gemeinschaftlicher Anlagen sind unter Festlegung des nach dem Verhältnis der unterschiedlichen Nutzungsmöglichkeiten abgeänderten Aufteilungsschlüssels schriftlich zu treffen.

§ 11. (1) Aus den Rücklagen gemäß § 14 Abs. 1 Z 8 WGG sind auch die Ausfälle an Entgelt und andere unvorhergesehene Ausfälle im Zusammenhang mit der Verwaltung der Miet- und Nutzungsgegenstände zu decken.

(2) Um eine ordnungmäßige Wirtschaftsführung zu gewährleisten, dürfen bei der Ermittlung des Preises gemäß § 15 WGG Beträge zur Bildung einer Rücklage in Rechnung gestellt werden, höchstens jedoch im Ausmaß von 2 vH der Herstellungskosten gemäß § 6 Abs. 1.

§ 12. Ändern sich die der Berechnung des Entgelts zugrunde zu legenden Beträge gemäß § 14 Abs. 1 Z 1 bis 9 WGG, so darf das auf Grund dieser Änderung neu festgesetzte Entgelt frühestens zum Beginn des der Änderung folgenden Monats oder, falls anderes vereinbart ist, zum nächsten Zahlungstermin zur Zahlung vorgeschrieben werden.

§ 13. (1) Bei der Berechnung des Entgelts nach § 14 Abs. 8 WGG ist jenes Entgelt als ortsüblich zugrunde zu legen, das für die Nutzung von nicht gewerblich genützten Einstellplätzen (Garagen) und Abstellplätzen gleicher Art, Ausstattung und Lage in einem bestimmten Gebiet erzielt wird.