LegalizeVerordnung der Finanzmarktaufsichtsbehörde (FMA) über Maßnahmen zur Begrenzung systemischer Risiken aus der Immobilienfinanzierung bei Kreditinstituten (Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung – KIM-V)
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KIM-V
Präambel/Promulgationsklausel
Auf Grund des § 23h Abs. 2 des Bankwesengesetzes – BWG, BGBl. Nr. 532/1993, zuletzt geändert durch das Bundesgesetz BGBl. I Nr. 36/2022, wird mit Zustimmung des Bundesministers für Finanzen verordnet:
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KIM-V
Abschnitt
Allgemeine Vorschriften
Zweck
§ 1. Diese Verordnung legt Maßnahmen zur Verminderung von festgestellten Veränderungen in der Intensität des systemischen Risikos bei Fremdkapitalfinanzierungen von Immobilien auf Basis der Empfehlungen des Finanzmarktstabilitätsgremiums und der gutachtlichen Äußerung der Oesterreichischen Nationalbank gemäß § 23h BWG fest.
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Anwendungsbereich
§ 2. Die in dieser Verordnung festgelegten Maßnahmen sind von CRR-Kreditinstituten gemäß § 1a Abs. 1 Z 1 BWG mit Sitz im Inland, CRR-Kreditinstituten, die gemäß § 4 Abs. 4 BWG konzessioniert sind, sowie von CRR-Kreditinstituten aus Mitgliedstaaten, die in Österreich gemäß § 9 Abs. 1 BWG über eine Zweigstelle tätig werden, einzuhalten.
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Anwendungsbereich
§ 2. (1) Die in dieser Verordnung festgelegten Maßnahmen sind von CRR-Kreditinstituten gemäß § 1a Abs. 1 Z 1 BWG mit Sitz im Inland, CRR-Kreditinstituten, die gemäß § 4 Abs. 4 BWG konzessioniert sind, sowie von CRR-Kreditinstituten aus Mitgliedstaaten, die in Österreich gemäß § 9 Abs. 1 BWG über eine Zweigstelle tätig werden, einzuhalten.
(2) Die in dieser Verordnung festgelegten Maßnahmen sind auf private Wohnimmobilienfinanzierungen anzuwenden, bei denen es sich um keine Zwischenfinanzierungen (§ 3 Z 4) handelt.
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Begriffsbestimmungen
§ 3. Im Sinne dieser Verordnung bezeichnet der Begriff:
private Wohnimmobilienfinanzierung: Fremdkapitalfinanzierungen von Immobilien gemäß § 2 Z 46 BWG,
die für den Bau oder Erwerb von Wohnimmobilien gemäß Art. 4 Abs. 1 Nr. 75 der Verordnung (EU) Nr. 575/2013 über Aufsichtsanforderungen an Kreditinstitute und zur Änderung der Verordnung (EU) Nr. 648/2012, ABl. Nr. L 176 vom 27.06.2013 S. 1, in der Fassung der Verordnung (EU) 2021/558, ABl. Nr. L 116 vom 06.04.2021 S. 25, bestimmt sind,
deren Kreditnehmer eine oder mehrere, höchstens aber vier natürliche Personen als Verbraucher gemäß § 1 Abs. 1 Z 2 oder Abs. 3 des Konsumentenschutzgesetzes – KSchG, BGBl. Nr. 140/1979, sind,
die
aa) mit einer Liegenschaft im Inland besichert werden oder
bb) mit keiner Liegenschaft im Inland besichert werden, wenn zumindest ein Kreditnehmer gemäß lit. b seinen Hauptwohnsitz im Inland hat, und
die unter keine der Ausnahmen gemäß § 23h Abs. 3 BWG fallen;
neu vereinbarte private Wohnimmobilienfinanzierung: eine private Wohnimmobilienfinanzierung, die vom Kreditinstitut mit dem Kreditnehmer neu vereinbart wird, wobei als Zeitpunkt der Neu-Vereinbarung der Zeitpunkt des Abschlusses des Finanzierungsvertrags gilt. Wird das Finanzierungsvolumen einer bestehenden Finanzierungsvereinbarung erhöht, liegt die Vereinbarung einer neuen Finanzierung nur in Höhe der Differenz des neu vereinbarten Finanzierungsvolumens zum bisher aushaftenden Restbetrag vor. Bei einem Rahmenkredit liegt die Vereinbarung einer neuen Finanzierung nur in Höhe des Differenzbetrags zwischen bisherigem und neu vereinbartem Rahmen vor. Sonstige Änderungen oder Erneuerungen der Finanzierungsvereinbarung, einschließlich Änderungen des Finanzierungszwecks, des Zinssatzes, der Laufzeit, des Tilgungsplans, Währungskonvertierungen, Konsolidierungen oder Aufspaltungen von Finanzierungen sowie Stundungen und andere Maßnahmen für notleidende Kredite, gelten nicht als neue Vereinbarung einer privaten Wohnimmobilienfinanzierung;
Durchrechnungszeitraum: jeweils die Zeiträume von 1. Jänner bis 30. Juni sowie von 1. Juli bis 31. Dezember.
Im Übrigen sind die Begriffsbestimmungen gemäß § 2 BWG anzuwenden.
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Begriffsbestimmungen
§ 3. Im Sinne dieser Verordnung bezeichnet der Begriff:
private Wohnimmobilienfinanzierung: Fremdkapitalfinanzierungen von Immobilien gemäß § 2 Z 46 BWG,
die für den Bau oder Erwerb von Wohnimmobilien gemäß Art. 4 Abs. 1 Nr. 75 der Verordnung (EU) Nr. 575/2013 über Aufsichtsanforderungen an Kreditinstitute und zur Änderung der Verordnung (EU) Nr. 648/2012, ABl. Nr. L 176 vom 27.06.2013 S. 1, in der Fassung der Verordnung (EU) 2021/558, ABl. Nr. L 116 vom 06.04.2021 S. 25, bestimmt sind,
deren Kreditnehmer eine oder mehrere, höchstens aber vier natürliche Personen als Verbraucher gemäß § 1 Abs. 1 Z 2 oder Abs. 3 des Konsumentenschutzgesetzes – KSchG, BGBl. Nr. 140/1979, sind,
die
aa) mit einer Liegenschaft im Inland besichert werden oder
bb) mit keiner Liegenschaft im Inland besichert werden, wenn zumindest ein Kreditnehmer gemäß lit. b seinen Hauptwohnsitz im Inland hat, und
die unter keine der Ausnahmen gemäß § 23h Abs. 3 BWG fallen;
neu vereinbarte private Wohnimmobilienfinanzierung: eine private Wohnimmobilienfinanzierung, die vom Kreditinstitut mit dem Kreditnehmer neu vereinbart wird, wobei als Zeitpunkt der Neu-Vereinbarung der Zeitpunkt des Abschlusses des Finanzierungsvertrags gilt. Wird das Finanzierungsvolumen einer bestehenden Finanzierungsvereinbarung erhöht, liegt die Vereinbarung einer neuen Finanzierung nur in Höhe der Differenz des neu vereinbarten Finanzierungsvolumens zum bisher aushaftenden Restbetrag vor. Bei einem Rahmenkredit liegt die Vereinbarung einer neuen Finanzierung nur in Höhe des Differenzbetrags zwischen bisherigem und neu vereinbartem Rahmen vor. Sonstige Änderungen oder Erneuerungen der Finanzierungsvereinbarung, einschließlich Änderungen des Finanzierungszwecks, des Zinssatzes, der Laufzeit, des Tilgungsplans, Währungskonvertierungen, Konsolidierungen oder Aufspaltungen von Finanzierungen sowie Stundungen und andere Maßnahmen für notleidende Kredite, gelten nicht als neue Vereinbarung einer privaten Wohnimmobilienfinanzierung. Private Wohnimmobilienfinanzierungen, die ab dem 1. April 2023 als Zwischenfinanzierung (Z 4) neu vereinbart wurden und deren Laufzeit danach durch eine entsprechende Vereinbarung auf einen zwei Jahre übersteigenden Zeitraum verlängert wird, gelten im Zeitpunkt der Verlängerung als neu vereinbarte private Wohnimmobilienfinanzierung gemäß § 2 Abs. 2;
Durchrechnungszeitraum: jeweils die Zeiträume von 1. Jänner bis 30. Juni sowie von 1. Juli bis 31. Dezember;
Zwischenfinanzierung: private Wohnimmobilienfinanzierungen mit einer vereinbarten Laufzeit von höchstens zwei Jahren, bei denen das Kreditinstitut mit dem Kreditnehmer vereinbart hat,
den Kredit aus dem Verkaufserlös einer Immobilie zu tilgen, die zum Zeitpunkt des Abschlusses der Zwischenfinanzierung
aa) im Eigentum des Kreditnehmers steht, von ihm oder seinen Angehörigen im Sinne des § 72 StGB bewohnt wird und für die das Kreditinstitut eine eintragungsfähige Pfandurkunde einholt, oder
bb) gemäß § 7 Abs. 3 Z 1 für die Zwischenfinanzierung als Sicherheit dient, wobei die Kreditsumme 90% des Betrags der Hypothek nicht übersteigt,
wobei die Kreditsumme zuzüglich Vorlasten der Immobilie 80% des Marktwerts der Immobilie gemäß Art. 4 Abs. 1 Nr. 76 der Verordnung (EU) Nr. 575/2013 nicht übersteigt. Der Marktwert ist unter Einhaltung der Anforderungen gemäß Rz 209 bis 214 der Leitlinien für die Kreditvergabe und Überwachung der Europäischen Bankenaufsichtsbehörde vom 29. Mai 2020 (EBA/GL/2020/06) festzustellen und zu dokumentieren. Vorlasten sind nicht zu berücksichtigen, wenn das Kreditinstitut im Zeitpunkt der Vereinbarung der Zwischenfinanzierung sicherstellt und dokumentiert, dass die Vorlast durch die Zwischenfinanzierung getilgt und im Grundbuch gelöscht wird; oder
die Kreditsumme aus einer Förderung für den Bau oder Erwerb von Wohnimmobilien zu tilgen,
aa) die als Geldleistung gewährt wird und vom Kreditnehmer nicht zurückzuzahlen ist (Zuschuss),
bb) die von einem Rechtsträger gemäß Art. 112 Buchstabe a bis c der Verordnung (EU) Nr. 575/2013 gewährt wird und
cc) für die der Kreditnehmer zum Zeitpunkt der Auszahlung der Zwischenfinanzierung über eine verbindliche Förderzusage auf Gewährung und Auszahlung der Förderung verfügt;
Vorfinanzierungen von Bauspardarlehen und Förderkrediten: Kredite mit einer vereinbarten Laufzeit von höchstens zwei Jahren, bei denen das Kreditinstitut mit dem Kreditnehmer vereinbart hat, die Kreditsumme
aus einem Darlehen einer Bausparkasse gemäß § 2 Abs. 1 Z 1 und Z 2 lit. a und b des Bausparkassengesetzes – BSpG, BGBl. Nr. 532/1993, zu tilgen, für das der Kreditnehmer zum Zeitpunkt der Auszahlung der Vorfinanzierung über eine verbindliche Zusage zur Gewährung und Auszahlung des Darlehens verfügt, welche die Bausparkasse nach Prüfung der Anforderungen des BSpG vorbehaltlich deren vollständiger Erfüllung erteilt hat, oder
aus einer privaten Wohnimmobilienfinanzierung zu tilgen, für die der Kreditnehmer zum Zeitpunkt der Auszahlung der Vorfinanzierung über eine verbindliche Zusage eines Rechtsträgers gemäß Art. 112 Buchstabe a bis c der Verordnung (EU) Nr. 575/2013 zur Gewährung, Förderung oder Besicherung dieser privaten Wohnimmobilienfinanzierung verfügt (Förderkredit);
Bemessungsperiode: Der aktuelle oder der vorangegangene Durchrechnungszeitraum, je nachdem in welchem Durchrechnungszeitraum die Summe der Kreditsummen der vom Kreditinstitut neu vereinbarten Finanzierungen gemäß § 2 Abs. 2 höher ist.
Im Übrigen sind die Begriffsbestimmungen gemäß § 2 BWG anzuwenden.
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Abschnitt
Maßnahmen
Obergrenzen
§ 4. Die Obergrenzen für neu vereinbarte private Wohnimmobilienfinanzierungen betragen:
für die Beleihungsquote 90%,
für die Schuldendienstquote 40%,
für die maximale Laufzeit 35 Jahre.
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Geringfügigkeitsgrenze
§ 5. (1) Neu vereinbarte private Wohnimmobilienfinanzierungen sind nach Maßgabe von Abs. 2 von der Anwendung der Maßnahmen gemäß § 4 ausgenommen, wenn unter Berücksichtigung der Berechnungsvorschriften gemäß § 9 die Summe sämtlicher aushaftender Kreditverbindlichkeiten des Kreditnehmers aus privaten Wohnimmobilienfinanzierungen einschließlich der neu vereinbarten privaten Wohnimmobilienfinanzierung höchstens 50 000 € beträgt (kreditnehmerbezogene Geringfügigkeitsgrenze).
(2) Die Obergrenze für den Anteil der gemäß Abs. 1 ausgenommenen Finanzierungen an allen vom Kreditinstitut neu vereinbarten privaten Wohnimmobilienfinanzierungen beträgt unter Berücksichtigung der Berechnungsvorschriften gemäß § 9 2% (institutsbezogenes Geringfügigkeitskontingent).
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Geringfügigkeitsgrenze
§ 5. (1) Neu vereinbarte Finanzierungen gemäß § 2 Abs. 2 sind nach Maßgabe von Abs. 2 von der Anwendung der Maßnahmen gemäß § 4 ausgenommen, wenn unter Berücksichtigung der Berechnungsvorschriften gemäß § 9 die Summe sämtlicher aushaftender Kreditverbindlichkeiten des Kreditnehmers aus privaten Wohnimmobilienfinanzierungen einschließlich der neu vereinbarten Finanzierung höchstens 50 000 € beträgt (kreditnehmerbezogene Geringfügigkeitsgrenze).
(2) Die Obergrenze für den Anteil der gemäß Abs. 1 ausgenommenen Finanzierungen an allen vom Kreditinstitut neu vereinbarten Finanzierungen gemäß § 2 Abs. 2 beträgt unter Berücksichtigung der Berechnungsvorschriften gemäß § 9 2% (institutsbezogenes Geringfügigkeitskontingent).
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Institutsbezogenes Ausnahmekontingent
§ 6. Neu vereinbarte private Wohnimmobilienfinanzierungen dürfen die Obergrenzen gemäß § 4 überschreiten, wenn das Kreditinstitut unter Berücksichtigung der Berechnungsvorschriften gemäß § 10 sicherstellt, dass von den von diesem Kreditinstitut neu vereinbarten privaten Wohnimmobilienfinanzierungen, welche nicht gemäß § 5 ausgenommen sind, höchstens
20% die Obergrenze für die Beleihungsquote gemäß § 4 Z 1,
10% die Obergrenze für die Schuldendienstquote gemäß § 4 Z 2,
5% die Obergrenze für die Laufzeit gemäß § 4 Z 3 und
20% eine oder mehrere der Obergrenzen gemäß § 4
überschreiten.
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Institutsbezogenes Ausnahmekontingent
§ 6. Neu vereinbarte Finanzierungen gemäß § 2 Abs. 2 dürfen die Obergrenzen gemäß § 4 überschreiten, wenn das Kreditinstitut unter Berücksichtigung der Berechnungsvorschriften gemäß § 10 sicherstellt, dass von den von diesem Kreditinstitut neu vereinbarten Finanzierungen gemäß § 2 Abs. 2, welche nicht gemäß § 5 ausgenommen sind, höchstens
20% oder Finanzierungen mit einem Gesamtvolumen pro Durchrechnungszeitraum von 1 000 000 €, je nachdem welcher Wert höher ist, die Obergrenze für die Beleihungsquote gemäß § 4 Z 1,
10% oder Finanzierungen mit einem Gesamtvolumen pro Durchrechnungszeitraum von 500 000 €, je nachdem welcher Wert höher ist, die Obergrenze für die Schuldendienstquote gemäß § 4 Z 2,
5% oder Finanzierungen mit einem Gesamtvolumen pro Durchrechnungszeitraum von 250 000 €, je nachdem welcher Wert höher ist, die Obergrenze für die Laufzeit gemäß § 4 Z 3 und
20% oder Finanzierungen mit einem Gesamtvolumen pro Durchrechnungszeitraum von 1 000 000 €, je nachdem welcher Wert höher ist, eine oder mehrere der Obergrenzen gemäß § 4
überschreiten.
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KIM-V
Institutsbezogenes Ausnahmekontingent
§ 6. Neu vereinbarte Finanzierungen gemäß § 2 Abs. 2 dürfen die Obergrenzen gemäß § 4 überschreiten, wenn das Kreditinstitut unter Berücksichtigung der Berechnungsvorschriften gemäß § 10 sicherstellt, dass von den von diesem Kreditinstitut neu vereinbarten Finanzierungen gemäß § 2 Abs. 2, welche nicht gemäß § 5 ausgenommen sind, höchstens 20% oder Finanzierungen mit einem Gesamtvolumen pro Durchrechnungszeitraum von 1 000 000 €, je nachdem welcher Wert höher ist, eine oder mehrere der Obergrenzen gemäß § 4 überschreiten.
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Abschnitt
Berechnungsvorschriften
Berechnung der Beleihungsquote
§ 7. (1) Kreditinstitute haben die Beleihungsquote gemäß § 23h Abs. 2 Z 1 BWG nach folgender Formel zu berechnen:
(2) ist die Summe der neu vereinbarten privaten Wohnimmobilienfinanzierung zuzüglich des aushaftenden Restbetrags bestehender privater Wohnimmobilienfinanzierungen. Bestehende private Wohnimmobilienfinanzierungen sind zu berücksichtigen, wenn sie vom selben Kreditinstitut an denselben oder dieselben Kreditnehmer wie die neu vereinbarte private Wohnimmobilienfinanzierung vergeben worden sind. Bestehende private Wohnimmobilienfinanzierungen sind mit dem im Zeitpunkt der Vereinbarung der neuen Finanzierung aushaftenden Restbetrag zuzüglich nicht ausgenutzter Kreditrahmen anzusetzen.
(3) ist die Summe der gemäß Z 1 als Sicherheit dienenden Immobilien mit ihren gemäß Z 2 berechneten Werten:
„Als Sicherheit dienende Immobilien“ sind jene Immobilien, zu denen im Zeitpunkt der Vereinbarung der neuen Finanzierung im Grundbuch eine Hypothek für eine gemäß Abs. 2 im Zähler berücksichtigte Finanzierung eingetragen ist. Eine Immobilie ist darüber hinaus auch zu berücksichtigen, wenn das Kreditinstitut die grundbücherliche Eintragung einer Hypothek ohne unnötigen Verzug,
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