Verordnung vom 30. November 1981 zum Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetz (VWEG)

(VWEG) ¹ vom 30. November 1981 (Stand am 1. Januar 2008) Der Schweizerische Bundesrat, gestützt auf Artikel 67 des Wohnbauund Eigentumsförderungsgesetzes vom

² (im folgenden Gesetz genannt), 4. Oktober 1974 verordnet:

1. Titel: Förderung des Wohnungsbaus im allgemeinen

1. Kapitel: Erschliessung ³

⁴ Art. 1 Erschliessungsbeiträge der Grundeigentümer

¹ Die Gesamtheit der Grundeigentümer muss wenigstens tragen:

• a. von den Kosten für Anlagen der Groberschliessung: 30 Prozent;

• b. von den Kosten für Anlagen der Feinerschliessung: 70 Prozent.

² Dienen Anlagen gleichzeitig der Grobund der Feinerschliessung, so sind die Kostenanteile nach dem Verhältnis der Erschliessungsfunktionen zu berechnen.

³ Die Kantone können Gebühren für den Anschluss an Anlagen der Groberschliessung Erschliessungsbeiträgen gleichstellen, wenn die Anschlussgebühren innerhalb von drei Jahren nach der Fertigstellung der einzelnen Erschliessungsanlagen bezahlt werden.

⁴ Die Kantone können bei Anlagen der Energieund Wasserversorgung ganz oder teilweise auf die Erschliessungsbeiträge verzichten, wenn nachgewiesen ist, dass der Betrieb sowohl die Betriebsals auch die Erschliessungskosten deckt.

⁵ Art. 1 a Härtefälle Stellt die rechtzeitige Bezahlung eines Beitrages für den Beitragspflichtigen eine unzumutbare wirtschaftliche Härte dar, so kann der Erschliessungsträger die Bezahlung des Beitrages auf Gesuch hin stunden.

⁶ Landwirtschaftliche Grundstücke Art. 1 b Die Kantone können die Fälligkeit von Beiträgen für nicht überbaute Grundstücke, die zu einem landwirtschaftlichen Heimwesen gehören und landwirtschaftlich bewirtschaftet werden, für eine bestimmte Zeit aufschieben.

2. Kapitel: Erschliessungshilfe ⁷

⁸ Art. 2 Art und Zweck der Hilfe Zur Förderung des Wohnungsbaus vermittelt und verbürgt der Bund Darlehen zur Erschliessung von Land für den Wohnungsbau und gewährt Zinszuschüsse.

⁹ Art. 3 Empfänger der Hilfe

¹ Empfänger der Hilfe sind Gemeinden und andere öffentlich-rechtliche Körperschaften sowie rechtlich selbständige Unternehmen, die aufgrund öffentlichrechtlicher Verpflichtungen Land für den Wohnungsbau erschliessen.

² Die Hilfe kann Trägern und Organisationen des Wohnungsbaus gewährt werden, wenn sie aufgrund öffentlich-rechtlicher Vorschriften oder mit Zustimmung der zuständigen Behörden vertraglich Erschliessungspflichten übernommen haben.

¹⁰ Art. 4 In Betracht fallende Anlagen

¹ Die Bundeshilfe wird gewährt für Anlagen, die eine Erschliessungsvoraussetzung für die Erstellung der Bauten und die Erteilung der Baubewilligung bilden.

² Solche Anlagen sind insbesondere:

• a. Strassen, Wege und Nebenanlagen;

• b. Versorgungsanlagen, insbesondere Leitungen und dazugehörige Nebenanlagen für Energie- (Elektrizität, Gas usw.) und Wasserversorgung sowie Abwasserbeseitigung.

¹¹ Zinszuschüsse und Tilgung der verbürgten Darlehen Art. 4 a

¹ Nach Genehmigung der Schlussabrechnung leistet der Bund einen einmaligen Zinszuschuss. Dieser beträgt bei einer Verzinsung des Darlehens mit 5 Prozent 12,5 Prozent der Schlussabrechnungssumme über die beitragsberechtigten Erschliessungsanlagen. Bei Veränderung des Zinssatzes um je 0,5 Prozent wird der Zuschuss prozentual angepasst.

² Die Laufzeit der verbürgten Darlehen beträgt in der Regel 20 Jahre und beginnt nach vollständiger Auszahlung. Aus wichtigen Gründen kann das Bundesamt für Wohnungswesen (Bundesamt) die Laufzeit der Bürgschaft um fünf Jahre verlängern.

³ Beiträge des Bundes, der Kantone und Dritter (Grundeigentümerbeiträge) sind zur Teilrückzahlung der Darlehen zu verwenden.

⁴ Der Restbetrag des verbürgten Darlehens ist in den ersten fünf Jahren tilgungsfrei. Danach muss er bis zum Ende der Laufzeit in gleich hohen Raten zurückbezahlt werden.

3. Kapitel: Vorsorglicher Landerwerb ¹²

Art. 5 Voraussetzungen

¹ Hilfe wird an die Erwerbskosten von Grundstücken gewährt, die als Bauland für Wohnungszwecke eingezont sind. Ausnahmsweise kann Hilfe an die Erwerbskosten noch nicht eingezonter Grundstücke gewährt werden, wenn von den zuständigen Behörden zugesichert wird, dass die Grundstücke innerhalb nützlicher Frist eingezont werden.

² Es wird in der Regel nur Hilfe gewährt, wenn in der betreffenden Gegend für die nächsten zehn Jahre ein Bedarf an Neuwohnungen besteht.

Art. 6 Tilgung und Verzinsung

¹ Die Tilgung kann bis zum Baubeginn aufgeschoben werden.

² Die Verzinsung erfolgt zu den marktüblichen Zinsen.

Art. 7 Zwecksicherung

¹ Das Bundesamt überwacht die Einhaltung der in Artikel 24 des Gesetzes vorgesehenen Sicherungsmassnahmen. Insbesondere verfügt es die Ausübung des gesetzlich vorgesehenen Kaufsund Vorkaufsrechtes sowie die Abtretung dieser Rechte.

² Bei Vorliegen wichtiger Gründe kann das Bundesamt nach Anhören des Kantons auf die Ausübung des Kaufsrechtes verzichten.

4. Kapitel: Wohnungsmarktforschung, Baumarktforschung, ¹³

Bauforschung und Baurationalisierung

Art. 8 Koordination

¹ Die Forschungsbedürfnisse anderer Bundesstellen, der Kantone, der Gemeinden, der Universitäten, Hochschulen und höheren technischen Lehranstalten sowie der Bauwirtschaft sind, soweit sie die Wohnungsmarkt-, Baumarktund Bauforschung betreffen, durch das Bundesamt zu koordinieren.

² Das Bundesamt kann die Koordination und Zentralisierung einer öffentlich zugänglichen Dokumentation auf den Gebieten der Wohnungsmarkt-, der Baumarktund der Bauforschung fördern.

Art. 9 Forschungsprogramm

¹ Für die Wohnungsmarkt-, die Baumarktund die Bauforschung sind im Rahmen eines auf die schweizerische Forschungspolitik abgestimmten Forschungsplanes systematische Forschungsprogramme aufzustellen. Ihr Inhalt ist auf die Dauer von jeweils drei bis fünf Jahren festzulegen und soweit zu präzisieren, dass ihr Beitrag zur Erreichung der Ziele des Gesetzes abgeschätzt werden kann.

² Für die Durchführung der Forschungsprogramme ist eine Dringlichkeitsordnung festzulegen. Forschungsvorhaben, die innerhalb der Gültigkeitsdauer eines Forschungsprogrammes den grössten Beitrag zur Erreichung der Ziele des Gesetzes versprechen, haben Priorität.

³ Die Forschungsprogramme sind dem Eidgenössischen Volkswirtschaftsdeparte-

¹⁴ ment (Departement) zur Genehmigung zu unterbreiten.

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Art. 10 Zusicherungen

¹ Das Bundesamt entscheidet über die Aufträge und Gesuche, wenn die Auftragsoder Beitragssumme 300 000 Franken nicht übersteigt; in den übrigen Fällen leitet das Bundesamt sie mit seinem Antrag an das Departement zum Entscheid weiter.

² Den Gesuchen sind alle nötigen Unterlagen beizulegen, insbesondere plan, Zeitplan, Kostenvoranschlag und eine Darstellung der Methodik, nach der die Arbeit durchgeführt werden soll. Ferner ist nachzuweisen, dass die Arbeiten von qualifizierten Fachleuten zu üblichen Bedingungen ausgeführt werden.

Art. 11 Kontrolle und Auskunftspflicht

¹ Dem Bundesamt ist jederzeit Einsicht in die Bücher der Auftragsund Beitragsempfänger zu gewähren, soweit die Buchführung mit den Forschungsaufträgen oder -beiträgen im Zusammenhang steht. Es kann Zwischenberichte über den Stand der Arbeiten verlangen.

² Dem Bundesamt sind die für die Wohnungsmarkt-, Baumarktund Bauforschung erforderlichen Angaben zur Verfügung zu stellen. Die Vertraulichkeit der Angaben ist im Einzelnen zu wahren.

Art. 12 Veröffentlichung der Forschungsergebnisse

¹ Der Auftraggeber oder der Träger der Forschungsarbeiten hat dafür zu sorgen, dass die Forschungsergebnisse allgemein und entschädigungslos zugänglich sind.

² Über die Veröffentlichung der Ergebnisse von Forschungsaufträgen befindet das

¹⁶ Bundesamt.

³ Der Bund trägt in der Regel die Kosten für eine geeignete Veröffentlichung der Ergebnisse von Forschungsaufträgen.

⁴ Der Bund kann bis zu 40 Prozent der Publikationskosten für besonders wichtige Forschungsarbeiten Dritter übernehmen.

2. Titel: Förderung des Wohnungsbaus im besonderen

1. Kapitel: Massnahmen zur Verbilligung der Mietzinse

1. Abschnitt: Allgemeine Bestimmungen

Art. 13 Grundsatz

¹ Die Finanzierungshilfe nach Artikel 36 des Gesetzes und die Vorschüsse nach Artikel 37 des Gesetzes bilden die Grundverbilligung, die Zuschüsse nach Artikel 42 des Gesetzes die Zusatzverbilligungen.

² Finanzierungshilfe, Vorschüsse und Zuschüsse können bei der Erneuerung von Altbauten einzeln oder kombiniert gewährt werden. Die Mietzinsbelastung darf nach

¹⁷ der Erneuerung nicht tiefer als vorher sein.

Art. 14 Empfänger der Hilfe

Empfänger der Hilfe sind die Eigentümer oder Bauberechtigten der betreffenden Mietobjekte.

Art. 15 Umschreibung der Zweckentfremdung

¹ Eine Zweckentfremdung nach Artikel 46 des Gesetzes liegt vor, wenn eine Wohnung zu andern als zu Wohnzwecken oder als Zweitwohnung benützt wird.

² Wohnungsinhaber oder mit ihnen im gemeinsamen Haushalt lebende Personen dürfen ausnahmsweise Teile der Wohnung zur Berufsausübung benützen, wenn diese Räumlichkeiten nicht mehr als ein Drittel der Nettowohnfläche ausmachen.

Art. 16 Geltendmachung des gesetzlichen Kaufsund Vorkaufsrechts

¹ Bei Zweckentfremdung kann das Bundesamt die Ausübung oder Abtretung des gesetzlichen Kaufsoder Vorkaufsrechts verfügen.

² Bei Vorliegen wichtiger Gründe kann das Bundesamt nach Anhören des Kantons auf die Ausübung des Kaufsrechts verzichten.

Art. 17 Durchführung der Mietzinsüberwachung

¹ Das Bundesamt überwacht im Sinne von Artikel 45 des Gesetzes die Mietzinse der verbilligten Wohnungen, nach Möglichkeit unter Mithilfe der Kantone.

² Der Eigentümer hat dem jeweiligen Mieter die vom Bundesamt nach Massgabe des Finanzierungsplanes genehmigten Mietzinse schriftlich mitzuteilen.

³ Bei Überschreitung der genehmigten Mietzinse oder bei Zweckentfremdung ist dem Eigentümer eine Frist von drei Monaten zur Rückzahlung der zuviel bezogenen Leistungen an die Mieter zu setzen. Das Bundesamt fordert die zuviel bezogenen Beträge samt Zins zum Satz der zweiten Hypotheken zuhanden der Mieter zurück.

¹⁸ Art. 17 a Rechtsschutz der Mieterschaft Der Mieter kann den Mietzins sowie die Mietzinsanpassungen beim Bundesamt auf ihre Rechtmässigkeit überprüfen lassen. Die Prüfung erfolgt in einem einfachen und kostenlosen Verfahren.

¹⁹ Art. 18 Handänderung

¹ Die Handänderung einer mit Bundeshilfe finanzierten Wohnung ist nur mit Genehmigung des Bundesamtes zulässig. Die Genehmigung ist zu erteilen, wenn sich der neue Eigentümer vertraglich verpflichtet, in den öffentlich-rechtlichen Vertrag nach dem Gesetz einzutreten, die Schuldverpflichtung für die aufgelaufenen Grundverbilligungsvorschüsse zu übernehmen sowie den Mietzinsund Finanzierungsplan einzuhalten. Die Genehmigungspflicht sowie die Übernahme der Schuldverpflichtung können im Grundbuch angemerkt werden.

² Als Handänderung gilt jede Form von Eigentümerwechsel, namentlich Kauf, Ersteigerung, Tausch, Schenkung, Erbteilung, richterliche Zuweisung.

³ Bei einer richterlichen Zuweisung gilt Absatz 1 sinngemäss.

⁴ Für Personen mit Wohnsitz oder Sitz im Ausland muss die Finanzierung ohne Bundesbürgschaft sichergestellt sein.

²⁰ Art. 18 a Zwangsverwertung

¹ Bei Zwangsverwertung eines Grundstückes muss in die Steigerungsbedingungen die Klausel aufgenommen werden, dass mit dem Erwerb Rechte und Pflichten nach dem Gesetz übernommen werden und dass die erwerbende Person unmittelbar nach dem Zuschlag der Steigerungsbehörde die schriftliche Erklärung abzugeben hat, dass sie in das öffentlich-rechtliche Vertragsverhältnis nach dem Gesetz eintritt.

² In begründeten Fällen kann das Bundesamt die Genehmigung nach Artikel 18 innerhalb von 30 Tagen verweigern und die Steigerungsbehörde anhalten, eine neue Versteigerung anzuordnen.

³ Bei einem freihändigen Verkauf im Rahmen einer Zwangsverwertung finden die Absätze 1 und 2 sinngemäss Anwendung.

Art. 19 Teilweise Beanspruchung der Bundeshilfe

Die Verbürgung der Darlehen und die Vorschüsse zur Senkung der Anfangsmieten können durch Banken, Bürgschaftsgenossenschaften, Gemeinwesen oder andere Dritte übernommen werden. Auch in diesen Fällen können die Zusatzverbilligungen beansprucht werden.

²¹ Art. 19 a Teilweise Beanspruchung bei Erneuerung von Altbauten

¹ Bei der Erneuerung von Altbauten kann nach Ablauf von zehn Jahren auf die Bundeshilfe verzichtet werden.

² Der Verzicht wird bewilligt, wenn der Eigentümer die Bürgschaft abgelöst und allfällige Vorschüsse des Bundes einschliesslich Zinsen zurückbezahlt hat.

²² Art. 19 b Erneuerung ohne Beanspruchung der Grundverbilligung Das Bundesamt kann für die Festsetzung der Mietzinse nach erfolgter Erneuerung

²³ Artikel 14 der Verordnung vom 9. Mai 1990 über die Miete und Pacht von Wohnund Geschäftsräumen sowie für die nachfolgenden Mietzinsanpassungen die Krite-

²⁴ als anrien nach Artikel 269a Buchstaben b, d, e und f des Obligationenrechts wendbar erklären.

²⁵ Art. 19 c Kostengrenzen bei Erneuerung Belaufen sich die Erneuerungskosten auf weniger als 50 000 Franken pro Wohnung, wird keine Bundeshilfe ausgerichtet. Mindestens die Hälfte der Kosten muss auf wertvermehrende Verbesserungen entfallen.

2. Abschnitt: Grundverbilligung

Art. 20 Baukredite

Als Darlehen nach Artikel 36 des Gesetzes gelten auch die während der Bauzeit erforderlichen Baukredite.

Art. 21 Mietzinsund Finanzierungsplan

¹ Der Mietzinsund Finanzierungsplan wird für 25 Jahre erstellt; er ist so abzustimmen, dass während dieser Zeit alle Lasten des Eigentümers gedeckt, die Vorschüsse samt Zins zurückerstattet und höchstens 30 Prozent der Anlagekosten getilgt werden können.

² Der verbilligte Anfangsmietzins ist so anzusetzen, dass bei einer jährlichen Erhöhung der jeweiligen Mietzinse die Bedingungen nach Absatz 1 in der Regel nach

²⁵ Jahren erfüllt werden können.

³ Die im Rahmen des Mietzinsund Finanzierungsplanes vorgesehenen Erhöhungen

²⁶ können durch das Bundesamt aufgrund der Marktverhältnisse geändert werden.

⁴ Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann der Mietzinsund Finanzierungsplan in der Regel um fünf Jahre verlängert werden. Danach noch geschuldete Vorschüsse und Zinsen sind vom Eigentümer oder nötigenfalls vom Bund zu übernehmen. Dabei sind die Marktgegebenheiten sowie die besonderen Verhältnisse des Eigentümers

²⁷ angemessen zu berücksichtigen. 4bis Der Bund kann geschuldete Vorschüsse und Zinsbetreffnisse vor Ablauf von

³⁰ Jahren in folgenden Fällen ganz oder teilweise erlassen:

• a. wenn der Empfänger von Bundeshilfe aufgrund der Marktverhältnisse voraussichtlich nicht in der Lage ist, die finanziellen Verpflichtungen innert

³⁰ Jahren zu erfüllen und ein Verzicht für den Bund insgesamt in finanzieller Hinsicht von Vorteil ist. Dabei sind insbesondere zu berücksichtigen: 1. der Mietertrag im Vergleich zum Mietzinsplan, 2. die verbleibende Laufzeit der Grundverbilligungsschuld, 3. die Leerwohnungsziffer der Gemeinde, in der das Objekt liegt, 4. der Erneuerungsbedarf, 5. die Vergleichsmiete, 6. allfällige Verzichtsleistungen von Finanzierungspartnern im Rahmen von Sanierungsvereinbarungen;

• b. im Rahmen einer Zwangsverwertung, sofern weitere beteiligte Gläubiger zu

²⁸ Verlust mindernden Massnahmen Hand bieten.

⁵ Leistungen der Kantone, Gemeinden und anderer Dritter können zu einer weiteren

²⁹ Verbilligung beitragen, ohne dass dadurch die Bundeshilfe gekürzt wird.

³⁰ Senkung der Mietzinse Art. 21 a Erfordern es die Marktverhältnisse oder liegen bei einem Objekt ernsthafte Vermietungsschwierigkeiten vor, können die Mietzinse mit Genehmigung des Bundesamtes vorübergehend gesenkt werden. In begründeten Fällen können die Mietzinssenkungen mit zusätzlichen Vorschüssen aufgefangen werden.

Art. 22 Mietzinsausfälle

¹ Mietzinsausfälle, die sechs Monatsbeträge nicht übersteigen, trägt in der Regel der Eigentümer.

² Bei nachweisbar unverschuldetem Leerstand kann der Bund in der Regel vom siebten Monat an die Mietzinsausfälle durch Vorschüsse decken. Diese sind wie die ordentlichen Grundverbilligungsvorschüsse zu verzinsen und spätestens nach Ablauf des Mietzinsund Finanzierungsplanes zurückzuzahlen. Bei der Festsetzung von Höhe und Dauer der Vorschüsse sind besondere Verhältnisse der Vermieterschaft

³¹ angemessen zu berücksichtigen.

Art. 23 Verzinsung

¹ Bei der Verzinsung des Fremdkapitals dürfen die Zinssätze die marktüblichen Ansätze nicht übersteigen.

² Das investierte Eigenkapital darf höchstens zum Zinssatz der ersten Hypotheken

³² verzinst werden.

Art. 24 Unterhaltsund Verwaltungskosten

¹ Im Mietzinsund Finanzierungsplan wird ein Prozentsatz der Anlagekosten für die Deckung der Unterhaltsund Verwaltungskosten vorbehalten.

² Soweit für den Unterhalt bestimmte Mittel nicht dem Erneuerungsfonds oder freien Reserven zugeführt werden, sind sie für zusätzliche Amortisationszahlungen zu ver-

³³ wenden.

Art. 25 Nebenkosten

¹ Die Nebenkosten werden dem Mieter gesondert nach Aufwand berechnet. Es sind dies alle Kosten, die mit dem Gebrauch der Mietsache im Zusammenhang stehen, einschliesslich der dadurch bedingten öffentlichen Abgaben.

² Als Nebenkosten gelten neben den in Artikel 38 des Gesetzes genannten insbesondere die Kosten für

• a. Treppenhausreinigung;

• b. Anschlüsse an Radio und Fernsehen;

• c. Prämien von Bürgschaftsgenossenschaften; sowie die Betriebskosten von

• d. Heizungsund Warmwasseraufbereitung;

• e. Gemeinschaftsanlagen und

• f. Aufzügen.

³ Das Bundesamt kann die Pauschalierung einzelner Positionen sowie den monatlichen Vorausbezug für Nebenkosten bewilligen.

Art. 26 Bewohner

Die grundverbilligten Wohnungen können vom Eigentümer an jedermann vermietet werden.

3. Abschnitt: Zusatzverbilligungen

Art. 27 Umfang der Zusatzverbilligungen I und II