Verordnung vom 1. Oktober 1984 über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewV)

¹ gestützt auf Artikel 36 Absatz ¹ des Bundesgesetzes vom 16. Dezember 1983 über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG), verordnet:

1. Kapitel: Bewilligungspflicht

Art. 1 Erwerb von Grundstücken

¹ Als Erwerb von Grundstücken gelten auch:

² a. die Beteiligung an der Gründung und, sofern der Erwerber damit seine Stellung verstärkt, an der Kapitalerhöhung von juristischen Personen, deren tatsächlicher Zweck der Erwerb von Grundstücken ist (Art. 4 Abs. 1 Bst. e BewG), die nicht nach Artikel 2 Absatz 2 Buchstabe a BewG ohne Bewilligung erworben werden können;

³ b. die Übernahme eines Grundstückes, das nicht nach Artikel 2 Absatz 2 Buchstabe a BewG ohne Bewilligung erworben werden kann, zusammen mit ei-

⁴ nem Vermögen oder Geschäft (Art. 181 Obligationenrecht, OR ) oder durch Fusion, Spaltung, Umwandlung oder Vermögensübertragung nach dem Fu-

⁵ sionsgesetz vom 3. Oktober 2003 (FusG), sofern sich dadurch die Rechte des Erwerbers an diesem Grundstück vermehren;

• c. der Erwerb von Anteilen an einer Gesellschaft, der eine Wohnung gehört, die dem Erwerber der Anteile als Haupt-, Zweitoder Ferienwohnung dient.

² Als andere Rechte, die dem Erwerber eine ähnliche Stellung wie dem Eigentümer eines Grundstückes verschaffen (Art. 4 Abs. 1 Bst. g BewG), gelten insbesondere:

• a. die langfristige Miete oder Pacht eines Grundstückes, wenn die Abreden den Rahmen des gewöhnlichen oder kaufmännischen Geschäftsverkehrs sprengen und den Vermieter oder Verpächter in eine besondere Abhängigkeit vom Mieter oder Pächter bringen;

• b. die Finanzierung des Kaufes oder der Überbauung eines Grundstückes, wenn die Abreden, die Höhe der Kredite oder die Vermögensverhältnisse des Schuldners den Käufer oder Bauherrn in eine besondere Abhängigkeit vom Gläubiger bringen;

• c. die Begründung von Bauverboten und ähnlichen Eigentumsbeschränkungen mit dinglicher oder obligatorischer Wirkung, welche ein Nachbargrundstück betreffen.

⁶ Art. 2 Personen im Ausland

¹ Staatsangehörige der Mitgliedstaaten der Europäischen Gemeinschaft (EG) und der Europäischen Freihandelsassoziation (EFTA) gelten nicht als Personen im Ausland, wenn sie in der Schweiz Wohnsitz nach den Artikeln 23, 24 Absatz 1, 25 und 26 des

⁷ Zivilgesetzbuches (ZGB) haben (Art. 5 Abs. 1 Bst. a BewG).

² Die Rechtmässigkeit des Wohnsitzes setzt ausserdem eine gültige Kurzaufenthalts-, Aufenthaltsoder Niederlassungsbewilligung EG-EFTA (Art. 4 Abs. 1 und

⁸ Art. 5 der V vom 23. Mai 2001 über die Einführung des freien Personenverkehrs; VEP) zur Wohnsitznahme voraus.

³ Als Personen, die nicht das Recht haben, sich in der Schweiz niederzulassen (Art. 5 bis Abs. 1 Bst. a BewG), gelten Ausländer ohne gültige Niederlassungsbewilligung

⁹ (Ausländerausweis C, Art. 6 und ⁹ Abs. 3 des BG vom 26. März 1931 über Aufenthalt und Niederlassung der Ausländer; ANAG).

⁴ Ausländer, die für ihren rechtmässigen Aufenthalt keiner Bewilligung der Fremdenpolizei bedürfen (Art. 5 Abs. 3), unterliegen der Bewilligungspflicht für den Erwerb von Grundstücken wie Ausländer, die einer Bewilligung der Fremdenpolizei bedürfen.

2. Kapitel: Bewilligungsund Verweigerungsgründe

¹⁰ Art. 3 Erstellung und gewerbsmässige Vermietung von Wohnraum Die Verwendung des Grundstückes für die Erstellung oder gewerbsmässige Vermietung von Wohnraum, der nicht zu einem Hotel oder Apparthotel gehört, begründet keine Betriebsstätte im Sinne von Artikel 2 Absatz 2 Buchstabe a BewG.

Art. 4 Härtefall

¹ Der Veräusserer, der einen Härtefall geltend macht (Art. 8 Abs. 3 BewG), muss ausser seiner Notlage nachweisen, dass er die Wohnung erfolglos zu den Gestehungskosten Personen angeboten hat, die keiner Bewilligung bedürfen; die Gestehungskosten erhöhen sich um den Betrag einer angemessenen Verzinsung, wenn die Wohnung dem Veräusserer seit mehr als drei Jahren gehört.

² Der Erwerb einer Ferienwohnung oder einer Wohneinheit in einem Apparthotel kann auch in einem Härtefall nur in Fremdenverkehrsorten im Sinne des geltenden (Art. 9 Abs. 3 BewG) oder des früheren Rechts (Art. 21 Abs. 2) bewilligt werden.

Art. 5 Hauptwohnung

¹ Der Wohnsitz, der zum bewilligungsfreien Erwerb einer Hauptwohnung berechtigt (Art. 2 Abs. 2 Bst. b BewG), bestimmt sich nach den Artikeln 23, 24 Absatz 1, 25

^{11 12} und 26 ZGB .

² Die Rechtmässigkeit des Wohnsitzes setzt ausserdem die gültige Aufenthaltsbewilligung zur Wohnsitznahme (Ausländerausweis B, Art. 5 und 9 Abs. 1

¹³ ANAG ) oder eine andere entsprechende Berechtigung voraus.

³ Eine andere Berechtigung steht zu, wenn im Übrigen die Voraussetzungen des Wohnsitzes vorliegen, den Personen im Dienste:

¹⁴ diplomatischer Missionen, konsularischer Posten, internationaler Organisaa. tionen mit Sitz in der Schweiz und ständiger Missionen bei diesen Organisationen (Legitimationskarte des Eidgenössischen Departements für auswärtige Angelegenheiten);

• b. von Betriebsstellen ausländischer Bahn-, Postund Zollverwaltungen mit Sitz in der Schweiz (Dienstausweis).

Art. 6 Zweitwohnung

¹ Als aussergewöhnlich enge, schutzwürdige Beziehungen, die zum Erwerb einer Zweitwohnung berechtigen (Art. 9 Abs. 1 Bst. c BewG), gelten regelmässige Beziehungen, die der Erwerber zum Ort der Zweitwohnung unterhalten muss, um überwiegende wirtschaftliche, wissenschaftliche, kulturelle oder andere wichtige Interessen zu wahren.

² Verwandtschaft oder Schwägerschaft mit Personen in der Schweiz und Ferien-, Kur-, Studienoder andere vorübergehende Aufenthalte begründen für sich allein keine engen schutzwürdigen Beziehungen.

Art. 7 Apparthotels

^{1 15} ...

² Die dauernde hotelmässige Bewirtschaftung (Art. 10 Bst. b BewG) wird sichergestellt, indem die Stockwerkeigentümer im Begründungsakt und im Verwaltungs-

¹⁶ und Nutzungsreglement (Art. 712 d ff. ZGB ) darauf verpflichtet werden; die Bewilligungen werden unter den dafür vorgeschriebenen Auflagen erteilt (Art. 11 Abs. 2 Bst. g).

³ Vorbehalten bleiben die nach kantonalem Recht für einen Hotelbetrieb erforderlichen Bewilligungen.

¹⁷ Art. 8 Erwerb einer Wohnung durch eine natürliche Person Als Erwerb einer Wohnung durch eine natürliche Person (Art. 2 Abs. 2 Bst. b,

⁷ Bst. j, 8 Abs. 3 sowie 9 Abs. 1 Bst. c und Abs. 2 BewG) gilt der unmittelbare Erwerb auf deren persönlichen Namen und bei Mieteraktiengesellschaften, deren Gründung vor dem 1. Februar 1974 erfolgte, der Erwerb von Anteilen im entsprechenden Umfang.

Art. 9 Bewilligungskontingente

¹ Der Anhang ¹ dieser Verordnung führt die jährliche gesamtschweizerische Höchstzahl an Bewilligungen für Ferienwohnungen und Wohneinheiten in Apparthotels sowie die kantonalen Jahreskontingente auf (Art. 11 und 39 BewG).

² Die Bewilligungen werden im Zeitpunkt der Zusicherung an den Veräusserer durch die zuständige Behörde (Grundsatzbewilligung) oder, wenn keine Zusicherung vorliegt, im Zeitpunkt der Erteilung an den Erwerber auf das Kontingent angerechnet.

³ In einem Jahr nicht gebrauchte Kontingentseinheiten werden auf das folgende Jahr

¹⁸ übertragen.

⁴ Werden sie auch bis zum 31. Oktober des folgenden Jahres nicht gebraucht, so verteilt sie das Bundesamt für Justiz auf die Kantone, die bis zu diesem Zeitpunkt ihr

¹⁹ Kontingent ausgeschöpft und um Zuteilung weiterer Einheiten nachgesucht haben.

⁵ Die Anzahl der zusätzlichen Einheiten für einen Kanton darf die Hälfte seines Jah-

²⁰ reskontingents (Anhang 1) nicht überschreiten.

⁶ Verlangen die Kantone mehr zusätzliche Einheiten, als zur Verfügung stehen, so erfolgt die Verteilung im Verhältnis der Jahreskontingente der ersuchenden Kan-

²¹ tone.

⁷ Die auf das folgende Jahr übertragenen (Abs. 3) wie auch die vom Bundesamt für Justiz zugeteilten zusätzlichen Einheiten (Abs. 4) verfallen, wenn sie bis zum

²² 31. Dezember dieses Jahres nicht gebraucht werden.

Art. 10 Zulässige Fläche

^{1 23} ...

² Die Nettowohnfläche von Zweitwohnungen im Sinne von Artikel 9 Absatz 1 Buchstabe c BewG, Ferienwohnungen und Wohneinheiten in Apparthotels darf

^{2 24} 200 m in der Regel nicht übersteigen.

³ Ausserdem darf für Zweitwohnungen im Sinne von Artikel 9 Absatz 1 Buchstabe c BewG und für Ferienwohnungen, die nicht im Stockwerkeigentum stehen, die Ge-

^{2 25} samtfläche des Grundstückes 1000 m in der Regel nicht übersteigen.

⁴ Ein nachträglicher Mehrerwerb darf nur im Rahmen der zulässigen Fläche erfolgen.

⁵ Führt ein Tausch von Wohnungen oder eine Grenzbereinigung dazu, dass die zulässige Fläche überschritten wird, so entfällt die für diesen Erwerb vorgesehene Ausnahme von der Bewilligungspflicht (Art. 7 Bst. d und g BewG); der Grundbuchverwalter verweist in diesem Falle den Erwerber an die Bewilligungsbehörde (Art. 18 Abs. 1 BewG).

Art. 11 Bedingungen und Auflagen

¹ Der Erwerb einer Zweitwohnung im Sinne von Artikel 9 Absatz ¹ Buchstabe c BewG, einer Ferienwohnung oder einer Wohneinheit in einem Apparthotel darf, wenn dem Erwerber, seinem Ehegatten, seiner eingetragenen Partnerin oder seinem eingetragenen Partner oder einem Kind unter 18 Jahren bereits eine solche Wohnung gehört, nur unter der Bedingung bewilligt werden, dass diese Wohnung vorher

²⁶ veräussert wird (Art. 12 Bst. d BewG).

² An die Bewilligungen sind in der Regel mindestens die folgenden, im Grundbuch anzumerkenden Auflagen zu knüpfen (Art. 14 BewG):

• a. die Verpflichtung, das Grundstück dauernd zu dem Zwecke zu verwenden, für den der Erwerb bewilligt wird, und für jede Änderung des Verwendungszweckes die Einwilligung der Bewilligungsbehörde einzuholen;

• b. bei Bauland die Verpflichtung, den Bau innert bestimmter Frist zu beginnen und für alle erheblichen Änderungen der Baupläne die Einwilligung der Bewilligungsbehörde einzuholen;

²⁷ c. bei Grundstücken, die als Kapitalanlage ausländischer Versicherer, der Personalvorsorge, gemeinnützigen Zwecken oder dem sozialen Wohnungsbau dienen, eine vom Erwerb an gerechnete zehnjährige Sperrfrist für die Wiederveräusserung;

• d. bei Grundstücken des sozialen Wohnungsbaus das Verbot für den Erwerber, Wohnungen selber zu benützen;

²⁸ e. bei Zweitwohnungen im Sinne von Artikel 9 Absatz 1 Buchstabe c BewG die Verpflichtung, sie innert zweier Jahre zu veräussern, wenn der Erwerber sie nicht mehr als solche verwendet;

• f. bei Ferienwohnungen das Verbot, sie ganzjährig zu vermieten;

• g. bei Apparthotels die Verpflichtung, die Wohneinheit dem Betriebsinhaber zur Bewirtschaftung gemäss dem Begründungsakt des Stockwerkeigentums und dem Verwaltungsund Nutzungsreglement (Art. 7) zu überlassen;

• h. beim Erwerb von Anteilen an Immobiliengesellschaften das Verbot, die Anteile während der Sperrfrist (Bst. c) zu veräussern oder zu verpfänden, und die Verpflichtung, die Titel auf den Namen des Erwerbers bei einer Depositenstelle, die der Kanton bestimmt, unwiderruflich zu hinterlegen.

³ Die Bewilligungsbehörde kann weitergehende Auflagen verfügen, um die Verwendung des Grundstückes zu dem Zwecke sicherzustellen, den der Erwerber geltend macht.

⁴ Als zwingender Grund für den ganzen oder teilweisen Widerruf einer Auflage (Art. 14 Abs. 4 BewG) gilt eine Veränderung der Verhältnisse für den Erwerber, welche die Erfüllung der Auflage unmöglich oder unzumutbar macht.

⁵ Die Überprüfung der Einhaltung der Auflagen ist Sache der Bewilligungsbehörde oder, wenn diese nicht handelt, der beschwerdeberechtigten Behörden.

Art. 12 Verfall der Bewilligungen

¹ Die Bewilligung für den Erwerb verfällt, wenn dieser nicht innert dreier Jahre erfolgt (Art. 14 Abs. 2 BewG).

² Die Bewilligungsbehörde kann diese Frist ausnahmsweise und aus wichtigen Gründen erstrecken, wenn der Erwerber vor Ablauf der Frist darum nachsucht.

³ Die Kantone regeln den Verfall der Zusicherungen von Bewilligungen an Veräusserer (Grundsatzbewilligungen).

⁴ Grundsatzbewilligungen, die nicht befristet worden sind, verfallen am 31. De-

²⁹ zember 2000, soweit von ihnen nicht Gebrauch gemacht worden ist.

³⁰ Art. 13 – 14

3. Kapitel: Behörden und Verfahren

Art. 15 Feststellung der Bewilligungspflicht

¹ Der Erwerber ersucht die Bewilligungsbehörde um ihren Entscheid über die Bewilligungspflicht (Art. 2 und 4–7 BewG), wenn diese sich nicht ohne weiteres aus-

³¹ schliessen lässt (Art. 17 Abs. 1 BewG).

² Steht der Entscheid einer Bundesbehörde zu (Art. 7 Bst. h, 16 Abs. 1 Bst. a und Abs. 2 BewG), so richtet der Erwerber sein Gesuch an die kantonale Bewilligungsbehörde zuhanden der Bundesbehörde.

³ Im Übrigen entscheidet die Bewilligungsbehörde über die Bewilligungspflicht, wenn:

• a. der Erwerber auf Veranlassung des Grundbuchverwalters, des Handelsregisterführers oder der Steigerungsbehörde darum ersucht (Art. 18 und 19 BewG);

• b. eine beschwerdeberechtigte kantonale Behörde oder das Bundesamt für Justiz darum ersucht (Art. 22 Abs. 2 BewG);

• c. der Zivilrichter, der Strafrichter oder eine andere Behörde darum ersucht.

Art. 16 Örtliche Zuständigkeit

Die Bestimmung über die örtliche Zuständigkeit im Falle des Erwerbes von Anteilen an einer Immobiliengesellschaft mit Grundstücken im Amtsbereich mehrerer Behörden (Art. 15 Abs. 2 BewG) ist auf einen anderen Erwerb sinngemäss anwendbar.

Art. 17 Eröffnung von Verfügungen

¹ Die kantonalen Behörden eröffnen dem Bundesamt für Justiz die Verfügungen der Bewilligungsbehörde und die Beschwerdeentscheide mit den im Anhang 2 dieser Verordnung vorgeschriebenen Angaben in drei Exemplaren und mit den vollständigen Akten (Art. 17 Abs. 3, 20 Abs. 4 und 24 Abs. 3 BewG).

² Das Eidgenössische Justizund Polizeidepartement kann für eine automatisierte statistische Auswertung ein ergänzendes Formular vorschreiben.

Art. 18 Prüfung und Beweiserhebung

¹ Grundbuchamt, Handelsregisteramt und Steigerungsbehörde überlassen, unter Vorbehalt der Artikel 18 a und 18 b, eine nähere Prüfung der Bewilligungspflicht und gegebenenfalls die Beweiserhebung darüber der Bewilligungsbehörde, an die sie den Erwerber verweisen (Art. 18 Abs. 1 und 2 sowie 19 Abs. 2 BewG; Art. 15 Abs. 3

³² Bst. a).

² Öffentliche Urkunden erbringen für durch sie bezeugte Tatsache vollen Beweis, wenn die Urkundsperson darin bescheinigt, sich über die Tatsachen aus eigener Wahrnehmung vergewissert zu haben, und wenn keine Anhaltspunkte dafür beste-

³³ hen, dass die Tatsachen nicht zutreffen (Art. 9 ZGB ).

³ Allgemeine Erklärungen, die lediglich Voraussetzungen der Bewilligungspflicht bestreiten oder Voraussetzungen der Bewilligung behaupten, erbringen in keinem Falle Beweis; vorbehalten bleiben Erklärungen über die beabsichtigte Nutzung des

³⁴ Grundstücks (Art. 18 a ).

⁴ Als Geschäftsbücher (Art. 22 Abs. 3 BewG) gelten auch das Aktienbuch (Art. 685

³⁵ OR ), das Anteilbuch (Art. 790 OR) und das Genossenschafterverzeichnis (Art. 835 OR).

³⁶ Prüfung durch Grundbuchamt und Steigerungsbehörde Art. 18 a

¹ Für einen Erwerb nach Artikel 2 Absatz 2 Buchstabe a BewG (Betriebsstätte) verzichten das Grundbuchamt und die Steigerungsbehörde auf die Verweisung des Erwerbers an die Bewilligungsbehörde zur Abklärung der Bewilligungspflicht (Art. 18 Abs. 1), wenn:

• a. der Erwerber nachweist, dass das Grundstück für die Ausübung einer wirtschaftlichen Tätigkeit eines Unternehmens dient;

• b. er bei einem Grundstück, das nicht überbaut ist, schriftlich erklärt, es zu diesem Zweck zu überbauen;

• c. die Landreserven für einen Ausbau des Unternehmens einen Drittel der gesamten Fläche nicht übersteigen.

² Für einen Erwerb nach Artikel ² Absatz ² Buchstabe b BewG (Hauptwohnung) ist auf die Verweisung zu verzichten, wenn:

• a. der Erwerber eine gültige Aufenthaltsbewilligung zur Wohnsitznahme (Ausländerausweis B, Art. 5 Abs. 2) oder eine andere entsprechende Berechtigung (Art. 5 Abs. 3) vorlegt;

• b. er schriftlich erklärt, das Grundstück als Hauptwohnung zu erwerben;

² c. die Fläche des Grundstücks 3000 m nicht übersteigt.

³ Für den Erwerb einer Zweitwohnung durch einen Grenzgänger in der Region des Arbeitsorts (Art. 7 Bst. j BewG) ist auf die Verweisung zu verzichten, wenn:

• a. der Erwerber eine gültige Grenzgängerbewilligung EG-EFTA (Art. 4 Abs. 1

³⁷ VEP ) vorlegt;

• b. er schriftlich erklärt, das Grundstück als Zweitwohnung zu erwerben;

^{2 38} c. die Fläche des Grundstücks 1000 m nicht übersteigt.

³⁹ Prüfung durch das Handelsregisteramt Art. 18 b Das Handelsregisteramt verweist die anmeldende Person in der Regel nur dann an die Bewilligungsbehörde (Art. 18 Abs. 1), wenn die Eintragung in das Handelsregister im Zusammenhang mit einer Beteiligung einer Person im Ausland an einer vermögensfähigen Gesellschaft ohne juristische Persönlichkeit oder an einer juristischen Person steht, deren tatsächlicher Zweck der Erwerb von Grundstücken ist (Art. 4 Abs. 1 Bst. b und e BewG; Art. 1 Abs. 1 Bst. a und b), die nicht nach Artikel 2 Absatz 2 Buchstabe a BewG ohne Bewilligung erworben werden können.

Art. 19 Stellungnahme anderer Behörden

¹ Die Bewilligungsbehörde holt, bevor sie entscheidet, die Stellungnahme ein:

• a. des Sekretariates der Eidgenössischen Bankenkommission, wenn es sich um die Bewilligungspflicht für den Erwerb von Anteilen an einem Immobilienanlagefonds ohne regelmässigen Markt oder an einem ähnlichen Vermögen handelt (Art. 4 Abs. 1 Bst. c BewG);

• b. des Bundesamtes für Privatversicherungswesen, wenn es sich um die Bewilligung für den Erwerb als Anlage ausländischer und ausländisch beherrschter Versicherungseinrichtungen (Art. 8 Abs. 1 Bst. b BewG) oder um den Widerruf von Auflagen (Art. 11 Abs. 4) handelt;

• c. der kantonalen Steuerbehörde darüber, ob der Erwerber für das Grundstück von der direkten Bundessteuer befreit ist, wenn es sich um die Bewilligung für den Erwerb zur Personalvorsorge inländischer Betriebsstätten oder zu gemeinnützigen Zwecken handelt (Art. 8 Abs. 1 Bst. c BewG);