Verordnung vom 26. November 2003 über die Förderung von preisgünstigem Wohnraum (Wohnraumförderungsverordnung, WFV)

¹ über die gestützt auf Artikel 46 Absatz ¹ des Bundesgesetzes vom 21. März 2003 Förderung von preisgünstigem Wohnraum (Wohnraumförderungsgesetz, WFG), verordnet:

1. Abschnitt: Allgemeine Bestimmungen

Art. 1 Förderungsgrundsätze

¹ Bei der Förderung wird auf die bauliche Qualität und auf den Gebrauchswert des Wohnraumes sowie auf die Standortqualität geachtet. Berücksichtigt werden insbesondere die Grösse der Wohnung, Ausstattung, Möblierbarkeit und Nutzungsflexibilität der Räume sowie gemeinschaftliche Einrichtungen und Aussenräume.

² Bei Erneuerungen wird den Besonderheiten von Altbauten angemessen Rechnung getragen.

³ In erster Linie werden Wohnbauten gefördert, die eine sparsame und rationelle Energieverwendung gewährleisten und den Grundsätzen einer nachhaltigen Siedlungsentwicklung entsprechen.

⁴ Wohnbauten, die übermässigen Immissionen ausgesetzt sind, werden nicht gefördert.

Art. 2 Begriffe

¹ Anlagekosten: die Grundstückskosten und die Erstellungsbeziehungsweise Erwerbskosten.

² Grundstückskosten: die Kosten und die Nebenkosten für den Grundstückserwerb, die Aufwendungen für Abfindungen, für Planungsarbeiten und für die Finanzierung vor Baubeginn sowie die Kosten für Groberschliessung inklusive Erschliessungsbeiträge an Gemeinden und Korporationen.

³ Erstellungskosten: die Kosten für Vorbereitungsarbeiten, Gebäude, Umgebungsund Erschliessungsarbeiten sowie die Auslagen für die Baunebenkosten.

⁴ Erwerbskosten: der Kaufpreis zuzüglich Notariatskosten, Grundbuchkosten und Handänderungssteuern.

Art. 3 Erneuerung von bestehendem Wohnraum

¹ Die Investitionen müssen einen angemessenen wertvermehrenden Anteil aufweisen.

^{2 2} Das Eidgenössische Departement für Wirtschaft, Bildung und Forschung (WBF) legt den Mindestumfang an Investitionen fest.

Art. 4 Förderung bei Baurechten

Bei Baurechten wird Bundeshilfe nur gewährt, wenn die Belastung langfristig nicht höher liegt als bei einem Kauf des Grundstücks.

2. Abschnitt: Preisgünstige Mietwohnungen

Art. 5 Grösse der geförderten Wohnbauten

Gefördert werden in der Regel nur Wohnbauten mit mindestens drei Wohnungen.

Art. 6 Anzahl der geförderten Wohnungen

¹ Das Bundesamt für Wohnungswesen (Bundesamt) bestimmt die Anzahl der geförderten Wohnungen in einer Liegenschaft.

² In grossen Wohnbauten werden die Darlehen nur für einen Teil der Wohnungen ausgerichtet.

³ Während der Dauer der Bundeshilfe kann die Zinsvergünstigung von einer Wohnung auf eine andere übertragen werden.

Art. 7 Erforderliches Eigenkapital

¹ Die Eigentümerinnen oder Eigentümer sowie die Baurechtsberechtigten müssen die Anlagekosten mindestens zu 10 Prozent mit Eigenkapital finanzieren.

² Bei Erneuerungen sind in der Regel mindestens 10 Prozent der gesamten Erneuerungskosten mit Eigenkapital zu finanzieren.

Art. 8 Anrechenbare Liegenschaftskosten

¹ Als Liegenschaftskosten werden berücksichtigt:

• a. Zinsen für das investierte Fremdund Eigenkapital;

• b. Baurechtszins;

• c. Amortisationen;

• d. Unterhaltskosten sowie Einlagen in den Erneuerungsfonds;

• e. Verwaltungskosten;

• f. Risikozuschlag;

• g. mit der Sache verbundene Lasten und öffentliche Abgaben.

² Das investierte Eigenkapital darf höchstens zum Zinssatz der marktüblichen Hypothek im ersten Rang verzinst werden.

³ Für den Anteil des Fremdkapitals, der über 65 Prozent der Anlagekosten liegt, kann ein höherer Zinssatz geltend gemacht werden; die Differenz zum Zinssatz auf

³ dem Anteil unter 65 Prozent darf jedoch höchstens / Prozent betragen.

⁴ Der Baurechtszins darf in der Regel den Zinssatz der marktüblichen Hypothek im ersten Rang nicht überschreiten.

⁵ Die Amortisation ist so festzulegen, dass während der Dauer der Bundeshilfe mindestens zwei Drittel des Darlehens und höchstens 30 Prozent der Anlagekosten zurückbezahlt werden können.

⁶ Für die Kosten nach Absatz 1 Buchstaben d g kann eine Pauschale angerechnet  werden. Das WBF legt die Pauschale fest.

⁷ Die Eigentümerinnen oder Eigentümer sowie die Baurechtsberechtigten sorgen für eine bestimmungsgemässe Verwendung der für den Unterhalt und die Erneuerung bestimmten Mittel und erteilen dem Bundesamt oder den von ihm betrauten Stellen die entsprechenden Auskünfte.

Art. 9 Anfangsmietzins bei Erneuerungen

Bei Erneuerungen wird für die Berechnung des Anfangsmietzinses auf den bisherigen Mietzins abgestellt, erhöht um den überwälzbaren Anteil der wertvermehrenden Verbesserungen. Zwischen den Wohnungen einer Liegenschaft kann ein angemessener interner Mietzinsausgleich vorgenommen werden.

Art. 10 Mietzinsfestsetzung

¹ Das Bundesamt setzt die höchstzulässigen Mietzinse fest.

² Die Vermieterschaft kann mit Genehmigung des Bundesamtes Zuschläge und Abschläge auf Grund von speziellen Qualitätsmerkmalen der Wohnung festlegen. Dabei darf die Gesamtsumme der höchstzulässigen Mietzinse einer Liegenschaft nicht überschritten werden.

³ Mietzinsfestsetzung und Mietzinskontrolle erstrecken sich auf alle Wohnungen und Nebenräume der Liegenschaft. Ausgenommen sind besondere Wohnungen sowie Gewerbeund andere Räume, die von der Zusicherung über die Bundeshilfe nicht erfasst sind.

Art. 11 Mietzinsanpassungen

¹ Die Vermieterschaft kann den Mietzins anpassen:

• a. auf Grund von Veränderungen des Hypothekaroder des Baurechtszinssatzes;

• b. infolge wertvermehrender Investitionen;

• c. bei Erhöhungen der Unterhaltskosten, der Verwaltungskosten oder der mit der Sache verbundenen Lasten und öffentlichen Abgaben;

• d. bei verbilligten Wohnungen auf Grund der Reduktion der Zinsvergünstigung gemäss Artikel 15 Absatz 2.

² Mietzinsherabsetzungen auf Grund von Absatz 1 Buchstabe a sind spätestens auf den nächstmöglichen Kündigungstermin vorzunehmen.

³ Das WBF legt für die Erhöhungen nach Absatz 1 Buchstabe c Pauschalen fest.

Art. 12 Mitteilung von Mietzinserhöhungen

Die Vermieterin oder der Vermieter kann Mietzinserhöhungen nach Artikel 11 Absatz 1 auf den nächstmöglichen Kündigungstermin geltend machen. Die Erhöhungen sind den Mieterinnen und Mietern mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist schriftlich mitzuteilen, zu begründen und mit einer Rechtsmittelbelehrung zu versehen.

Art. 13 Nebenkosten

³ Für die Nebenkosten sind die Artikel 257 a und 257 b des Obligationenrechts (OR) massgebend.

Art. 14 Verzinsung der Darlehen

Besteht kein Anspruch auf Zinsvergünstigung sind die Darlehen zum Durchschnittssatz für neue Ersthypotheken zu verzinsen, wie er von der Schweizerischen Nationalbank für den Monat Oktober ausgewiesen wird. Dieser Satz wird auf ein Viertelprozent gerundet und gilt jeweils für das nächste Kalenderjahr.

Art. 15 Zinsvergünstigung

¹ Die Darlehen werden in der Regel zinslos ausgerichtet.

² Für die Berechnung der Zinsvergünstigung wird auf den ausstehenden Darlehensbetrag abgestellt.

Art. 16 Beginn der Mietzinsvergünstigung

Für Mieterinnen und Mieter entsteht der Anspruch auf Mietzinsvergünstigung am ersten Tag des Monats, in dem das Mietverhältnis beginnt. Wird bei Erneuerungen ein bestehendes Mietverhältnis fortgeführt, so ist das Inkrafttreten des neuen Mietvertrages massgebend.

Art. 17 Einkommensgrenzen

¹ Die Zinsvergünstigung auf dem Darlehen wird gewährt, wenn die Wohnung von ein oder zwei volljährigen Personen bewohnt wird, deren steuerbares Einkommen

⁴ nach dem Bundesgesetz vom 14. Dezember 1990 über die direkte Bundessteuer

⁵⁰ 000 Franken nicht übersteigt.

² Bei Haushalten mit mehr als zwei volljährigen Personen erhöht sich die Einkommensgrenze um 20 000 Franken pro zusätzliche Person.

³ Für jedes minderjährige Kind erhöht sich die Einkommensgrenze um 2500 Franken.

⁴ Das Einkommen minderjähriger Personen wird nicht angerechnet.

⁵ Bei Mieterinnen und Mietern in bestehenden Mietverhältnissen erhöht sich die Einkommensgrenze um 10 Prozent.

⁶ Das WBF kann die Einkommensgrenzen der Wirtschaftslage und der allgemeinen Einkommensentwicklung anpassen.

Art. 18 Vermögensgrenzen

¹ Die Zinsvergünstigung auf dem Darlehen wird gewährt, wenn die Wohnung von ein oder zwei volljährigen Personen bewohnt wird, deren Vermögen abzüglich ausgewiesener Schulden insgesamt 144 000 Franken nicht übersteigt.

² Bei Haushalten mit mehr als zwei volljährigen Personen erhöht sich die Vermögensgrenze um 40 000 Franken pro zusätzliche Person.

³ Für jedes minderjährige Kind erhöht sich die Grenze um 16 900 Franken.

⁴ Bei Mieterinnen und Mietern in bestehenden Mietverhältnissen erhöht sich die Vermögensgrenze um 10 Prozent.

⁵ Die Vermögensgrenzen nach den Absätzen 1–3 erhöhen sich um 25 Prozent:

• a. bei Personen, die Anspruch auf eine Altersrente der AHV haben;

• b. bei Personen, die Anspruch auf mindestens eine halbe IV-Rente haben;

• c. bei Personen, die für ihre Pflege dauernd auf die Hilfe Dritter angewiesen sind.

⁶ Das WBF kann die Vermögensgrenzen der Wirtschaftslage und der allgemeinen Einkommensentwicklung anpassen.

Art. 19 Mindestbelegung

Die Zinsvergünstigung wird nur für Wohnungen gewährt, die höchstens zwei Zimmer mehr als Bewohnerinnen und Bewohner aufweisen.

Art. 20 Überprüfung der Voraussetzungen für die Zinsvergünstigung

Die zuständigen Stellen kontrollieren jährlich die Einhaltung der Einkommens-, Vermögensund Belegungsvorschriften.

Art. 21 Wegfall der Vergünstigung

¹ Die Zinsvergünstigung für das Darlehen fällt weg, wenn:

• a. die Bewohnerinnen und Bewohner ihrer Auskunftspflicht nach Artikel 15 WFG nicht nachkommen;

• b. die Bewohnerinnen und Bewohner die Einkommensund Vermögensvorschriften nicht mehr erfüllen;

• c. die Zimmerzahl die Anzahl der Personen in einer Wohnung um mehr als zwei übersteigt.

² Bei Wegfall der Vergünstigung haben die Eigentümerinnen und Eigentümer sowie die Baurechtsberechtigten das Darlehen auf Beginn des folgenden Jahres zu verzinsen. Sie können den Mietzins entsprechend anpassen.

³ Wenn eine Wohnung mehr als drei Monate leer steht, fällt die Zinsvergünstigung dahin. Ausgenommen sind Härtefälle.

⁴ Die Eigentümerinnen und Eigentümer sowie die Baurechtsberechtigten sind verpflichtet, dem Bundesamt jährlich eine Abrechnung über die beanspruchten Zinsvergünstigungen vorzulegen.

Art. 22 Bürgschaft

¹ Das Bundesamt kann nachrangige Darlehen von Banken oder anderen geeigneten Kreditgebern im Bereich von 65–90 Prozent der Anlagekosten verbürgen.

² Die Bürgschaft des Bundesamtes erfolgt in der Form der einfachen Bürgschaft

⁵ nach Artikel 495 Absatz 3 OR .

³ Der Umfang der Haftung richtet sich nach Artikel 499 OR.

Art. 23 Vorzeitige Beendigung der Bundeshilfe

Beim Entscheid über die vorzeitige Beendigung der Bundeshilfe nach Artikel 19 Absatz 3 WFG nimmt das Bundesamt in angemessener Weise Rücksicht auf die Bedürfnisse der Bewohnerschaft.

Art. 24 Handänderung

¹ Die Handänderung einer mit Bundeshilfe geförderten Liegenschaft muss vom Bundesamt genehmigt werden.

² Das Bundesamt erteilt die Genehmigung, wenn sich die Erwerberin oder der Erwerber verpflichtet:

• a. in den öffentlich-rechtlichen Vertrag mit dem Bund einzutreten;

• b. die auf Grund der Liegenschaftskosten festgelegten Mietzinse einzuhalten; und

• c. die Schuldpflicht für das Darlehen zu übernehmen.

³ Als Handänderung gilt jede Form von Eigentümerwechsel, namentlich Kauf, Tausch, Schenkung, Erbteilung und richterliche Zuweisung.

⁴ Bei einer richterlichen Zuweisung gilt Absatz 1 sinngemäss.

Art. 25 Zwangsverwertung

¹ Die Zwangsverwertung einer mit Bundeshilfe geförderten Liegenschaft richtet sich

⁶ nach dem Bundesgesetz vom 11. April 1889 über Schuldbetreibung und Konkurs (SchKG).

² Nach Abschluss des Zwangsverwertungsverfahrens wird die Bundeshilfe beendet und die im Grundbuch angemerkte Eigentumsbeschränkung gelöscht.

Art. 26 Umwandlung von Mietin Eigentumswohnungen

Das Bundesamt kann auf Gesuch hin die Umwandlung von Mietin Eigentumswohnungen bewilligen, sofern:

• a. der örtliche Bedarf an Mietwohnungen gedeckt ist;

• b. die Mieterinnen und Mieter die Wohnungen selbst zu Eigentum erwerben oder gekündigt haben; und

• c. das Darlehen zurückbezahlt oder die Bürgschaft abgelöst ist.

3. Abschnitt: Preisgünstiges Wohneigentum

Art. 27 Erforderliches Eigenkapital

¹ Die Eigentümerinnen oder Eigentümer sowie die Baurechtsberechtigten müssen die Anlagekosten mindestens zu 10 Prozent mit Eigenkapital finanzieren.

² Bei Erneuerungen sind in der Regel mindestens 10 Prozent der gesamten Erneuerungskosten mit Eigenkapital zu finanzieren.

Art. 28 Beginn der Zinsvergünstigung

Für Eigentümerinnen und Eigentümer von selbstbewohntem Wohneigentum entsteht der Anspruch auf Zinsvergünstigung mit der Auszahlung des Darlehens.

Art. 29 Einkommensund Vermögensgrenzen

¹ Für die Gewährung von zinsvergünstigten Darlehen gelten die Einkommensund Vermögensgrenzen nach den Artikeln 17 und 18 sinngemäss.

² Eine Rückbürgschaft wird gewährt, wenn das Vermögen der Eigentümerin oder des Eigentümers nach Abzug der ausgewiesenen Schulden 50 Prozent der Anlagekosten nicht überschreitet.

Art. 30 Verzinsung, Überprüfung der Anspruchsberechtigung und Wegfall

der Vergünstigung Für die Verzinsung, die Überprüfung der Anspruchsberechtigung und den Wegfall der Vergünstigung gelten die Artikel 14, 15, 20 und 21 Absatz 1 Buchstaben a und b sowie Absatz 2 sinngemäss.

Art. 31 Rückbürgschaft

¹ Die Rückbürgschaft des Bundesamtes erfolgt in der Form der Solidarbürgschaft

⁷ nach Artikel 496 OR .

² Mit der Rückbürgschaft werden mindestens 70 Prozent des Regressanspruches der Hypothekar-Bürgschaftseinrichtungen gegenüber dem Hauptschuldner verbürgt.

Art. 32 Vermietung

¹ Bei mit Darlehen geförderten Objekten kann eine vorübergehende Vermietung an Dritte bewilligt werden, wenn:

• a. das Objekt auf Grund von finanziellen, beruflichen oder persönlichen Verhältnissen nicht mehr selber bewohnt werden kann, eine Veräusserung jedoch nicht oder nur mit Verlust für die Eigentümerin oder den Eigentümer möglich ist;

• b. das Objekt vorübergehend nicht gebraucht wird;

• c. das Objekt an Verwandte in aufund absteigender Linie oder an Geschwister vermietet werden soll.

² Während der Dauer der Vermietung ist das Darlehen zu verzinsen.

³ Die Mietzinse unterliegen der Mietzinskontrolle nach Artikel 54 WFG.

Art. 33 Subjektive Voraussetzungen

Bundeshilfe wird nur volljährigen Personen gewährt, die ihren rechtmässigen und tatsächlichen Wohnsitz in der Schweiz haben und die geförderte Liegenschaft als Hauptwohnung benutzen.

Art. 34 Handänderung

¹ Die Handänderung einer mit Bundeshilfe geförderten Wohnung muss vom Bundesamt genehmigt werden.

² Die Genehmigung wird erteilt, wenn das Darlehen zurückbezahlt ist oder die Rückbürgschaft vorher abgelöst worden ist.

Art. 35 Zwangsverwertung

¹ Die Zwangsverwertung einer mit Bundeshilfe geförderten Liegenschaft richtet sich

⁸ nach dem SchKG .

² Nach Abschluss des Zwangsverwertungsverfahrens wird die Bundeshilfe beendet und die im Grundbuch angemerkte Eigentumsbeschränkung gelöscht.

4. Abschnitt: Organisationen des gemeinnützigen Wohnungsbaus

Art. 36 Ausbildung und Zusammenarbeit

Das Bundesamt fördert die Ausund Weiterbildung, den Erfahrungsaustausch und die Zusammenarbeit unter den Organisationen des gemeinnützigen Wohnungsbaus.

Art. 37 Organisationen des gemeinnützigen Wohnungsbaus

¹ Eine Organisation gilt als gemeinnützig, wenn sie nach ihren Statuten:

• a. den Zweck verfolgt, dauerhaft den Bedarf an Wohnraum zu tragbaren finanziellen Bedingungen zu decken;

• b. die Dividende gemäss Artikel 6 Absatz 1 Buchstabe a des Bundesgesetzes

⁹ vom 27. Juni 1973 über die Stempelabgaben beschränkt;

• c. die Ausrichtung von Tantiemen verbietet;

• d. bei der Auflösung der Gesellschaft, Genossenschaft oder Stiftung den nach Rückzahlung des einbezahlten Gesellschafts-, Genossenschaftsoder Stiftungskapitals verbleibenden Teil des Vermögens dem in Buchstabe a erwähnten Zweck zuwendet; das Gesellschafts-, Genossenschaftsoder Stiftungskapital darf höchstens zum Nennwert zurückbezahlt werden.

² Die Statuten und die Statutenänderungen sind der zuständigen Stelle zur Überprüfung einzureichen.

Art. 38 Dachorganisationen

Als Dachorganisationen des gemeinnützigen Wohnungsbaus gelten Rechtsträger, die überregional tätig sind und eine Vielzahl von Trägern des gemeinnützigen Wohnungsbaus als Mitglieder vereinigen.

Art. 39 Geschäftsbericht und Rechnungslegung

¹ Die Organisationen des gemeinnützigen Wohnungsbaus erstellen für jedes Jahr

¹⁰ einen Geschäftsbericht nach den Grundsätzen der Artikel 662–670 OR .

² Das Bundesamt kann weitere Anforderungen an die Rechnungslegung stellen.

¹¹ Art. 40 Revisionspflicht

^{1 12} Die Revisionspflicht richtet sich nach dem OR .

² Die Dachorganisationen und die Emissionszentralen müssen in jedem Fall eine ordentliche Revision nach Artikel 727 OR vornehmen lassen.

³ Das Bundesamt verlangt eine eingeschränkte Revision von Organisationen des gemeinnützigen Wohnungsbaus, die im Rahmen von Artikel 727 a OR auf eine Revision verzichtet haben. Die Revision ist durch eine unabhängige Person mit einer Zulassung durch die Eidgenössische Revisionsaufsichtsbehörde durchzuführen.