Grundbuchverordnung vom 23. September 2011 (GBV)

gestützt auf die Artikel 943 Absatz 2, 945 Absatz 2, 949 Absatz 1, 949 a Absatz 2, 962 Absatz 3, 967 Absatz 3, 970 Absatz 3, 977 Absatz 3 und Schlusstitel Artikel 18

¹ (ZGB), Absatz 2 des Zivilgesetzbuchs

² Artikel 102 Buchstabe b des Fusionsgesetzes vom 3. Oktober 2003 (FusG) und die Artikel 5, 6, 13 Absätze 1–4 und 24 Absatz 2 des Geoinformationsgesetzes

³ vom 5. Oktober 2007 (GeoIG), verordnet:

1. Titel: Allgemeine Bestimmungen

1. Kapitel: Gegenstand und Begriffe

Art. 1 Gegenstand

Diese Verordnung regelt:

• a. die Organisation der Grundbuchführung;

• b. den Aufbau, den Inhalt und die Rechtswirkungen des Grundbuchs;

• c. den elektronischen Geschäftsverkehr mit dem Grundbuchamt;

• d. das Verfahren zur Eintragung, Änderung und Löschung von dinglichen Rechten an Grundstücken sowie von Vormerkungen und Anmerkungen;

• e. die Auskunftserteilung und die Einsichtnahme in das Grundbuch.

Art. 2 Begriffe

In dieser Verordnung bedeuten:

• a. Liegenschaft: jede Bodenfläche mit genügend bestimmten Grenzen;

• b. Grundbuch: öffentliches Register über die dinglichen Rechte an Grundstücken sowie über die Vormerkungen und Anmerkungen, bestehend aus dem Hauptbuch, dem Tagebuch, dem Plan für das Grundbuch und den Belegen;

• c. Hauptbuch: Gesamtheit aller Daten über die rechtswirksamen und die gelöschten dinglichen Rechte, Vormerkungen und Anmerkungen an den im Grundbuch aufgenommenen Grundstücken;

• d. Hauptbuchblatt: Sammlung aller Daten über die rechtswirksamen und die gelöschten dinglichen Rechte, Vormerkungen und Anmerkungen eines bestimmten Grundstücks des Hauptbuchs;

• e. Tagebuch: chronologisches Protokoll über die Behandlung der Geschäftsfälle, namentlich der Anmeldungen zu Eintragungen, Änderungen und Löschungen im Grundbuch sowie der Aufnahme eines Grundstücks in das Grundbuch, der Entlassung aus dem Grundbuch, der Änderung von Grundstücksgrenzen oder der Eintragung von Gläubigern und Gläubigerinnen bei Pfandrechten;

• f. Plan für das Grundbuch: Auszug aus den Daten der amtlichen Vermessung

⁴ nach Artikel 7 der Verordnung vom 18. November 1992 über die amtliche Vermessung (VAV);

• g. Belege: Sammelbegriff für die Grundbuchanmeldung, den Rechtsgrundausweis sowie Beilagen dazu, insbesondere Vollmachten, Zustimmungserklärungen und Bewilligungen.

Art. 3 Gleichwertigkeit der Formen

¹ Soweit diese Verordnung nichts Abweichendes vorsieht, gelten die folgenden Papierformen und elektronischen Formen jeweils als gleichwertig:

• a. Schriftform: 1. Papierdokument mit eigenhändiger Unterschrift, 2. elektronisches Dokument mit einer qualifizierten elektronischen Signabis ⁵ tur nach Artikel 14 Absatz 2 des Obligationenrechts (OR);

• b. öffentliche Urkunde: 1. nach kantonalem Recht beurkundetes Papierdokument,

^{6 7} 2. nach der Verordnung vom 8. Dezember 2017 über die Erstellung elektronischer öffentlicher Urkunden und elektronischer Beglaubigungen (EÖBV) beurkundetes elektronisches Dokument;

• c. Beglaubigung: 1. nach kantonalem Recht erstellte Beglaubigung auf Papier, 2. nach der EÖBV erstellte elektronische Beglaubigung;

• d. Anmelden: 1. Zustellen eines Papierdokuments, 2. Übermittlung eines elektronischen Dokuments über eine Zustellplattform nach Artikel 40.

² Die Verwendung elektronischer Dokumente setzt voraus, dass der Kanton für das entsprechende Grundbuchamt den elektronischen Geschäftsverkehr zugelassen hat (Art. 39).

2. Kapitel: Behörden, Amtssprache und Eröffnung von Entscheiden

Art. 4 Grundbuchämter

Die Organisation der Grundbuchämter und der Grundbuchführung obliegt den Kantonen. Sie gewährleisten eine fachlich qualifizierte Führung des Grundbuchs.

Art. 5 Amtssprache

¹ Die Kantone bestimmen, in welcher Amtssprache oder in welchen Amtssprachen das Hauptbuch in einem Grundbuchkreis geführt wird.

² Die Anmeldungen sind in einer der Amtssprachen des Grundbuchkreises einzureichen, in dem die Eintragung erfolgen soll. Die Kantone können vorsehen, dass die Anmeldungen auch in einer anderen Amtssprache des Kantons eingereicht werden dürfen.

³ Mitteilungen und Verfügungen des Grundbuchamts sind rechtswirksam, wenn sie in einer der Amtssprachen seines Grundbuchkreises verfasst sind.

⁴ Rechtsgrundausweise und Beilagen werden nach Möglichkeit in einer Amtssprache des Grundbuchkreises eingereicht. Werden sie in einer andern Sprache eingereicht, so kann das Grundbuchamt eine Übersetzung verlangen. Es kann eine Übersetzerin oder einen Übersetzer bezeichnen.

Art. 6 Oberaufsicht des Bundes

¹ Das Eidgenössische Amt für Grundbuchund Bodenrecht (EGBA) im Bundesamt für Justiz übt die Oberaufsicht über die Grundbuchführung in den Kantonen und über die von ihm bestimmten Trägerorganisationen ausserhalb der Bundesverwaltung aus.

² Es erstellt den Datenkatalog für das Grundbuch und bereitet die Festlegung von Datenmodellen und einheitlichen Schnittstellen für die Grundbuchführung vor.

³ Es kann insbesondere:

• a. Weisungen über den Vollzug dieser Verordnung und der Ausführungsbestimmungen des Eidgenössischen Justizund Polizeidepartements (EJPD) und des Eidgenössischen Departements für Verteidigung, Bevölkerungsschutz und Sport (VBS) erlassen;

• b. Inspektionen der Grundbuchämter durchführen;

• c. Projekte und Konzepte der Kantone für die Grundbuchführung einsehen, Systeme auf ihre Tauglichkeit und ihre Übereinstimmung mit dem Bundesrecht prüfen;

• d. Weisungen über die Vernetzung mit den Geodiensten nach Artikel 13 Absatz 2 GeoIG erlassen;

• e. Weisungen über die langfristige Sicherung, die Auslagerung und die Aufbewahrung von Grundbuchdaten erlassen;

• f. Mustervorlagen für Vereinbarungen über den erweiterten Zugang (Art. 29) abgeben;

• g. Mustervorlagen für die Grundbuchführung auf Papier abgeben;

• h. Mustervorlagen für die elektronische Übermittlung von Eingaben öffentlich zugänglich machen (Art. 41 Abs. 2);

• i. Mustervorlagen für Pfandtitel abgeben (Art. 144 Abs. 2);

• j. Verfügungen und Beschwerdeentscheide in Grundbuchsachen bei den kantonalen Beschwerdeinstanzen (Art. 956 a ZGB) und beim Bundesgericht anfechten.

Art. 7 Eröffnung von Beschwerdeentscheiden

Alle kantonalen Instanzen eröffnen dem EGBA ihre Beschwerdeentscheide in Grundbuchsachen sofort und unentgeltlich.

3. Kapitel: Führung, Inhalt und Rechtswirkungen des Grundbuchs

Art. 8 Führung des Grundbuchs

¹ Hauptbuch und Tagebuch werden für denselben Grundbuchkreis geführt.

² Bei der Grundbuchführung mittels Informatik (informatisiertes Grundbuch) werden die Daten des Hauptbuchs und des Tagebuchs im gleichen System bearbeitet und zueinander in Beziehung gesetzt. Die Daten sind sowohl über die Grundstücksbezeichnung als auch mittels weiterer Suchkriterien wie Personennamen und gegebenenfalls Grundstücksadressen oder Flurbezeichnungen erschliessbar.

³ Das Grundbuchamt hat Zugriff auf die Daten der amtlichen Vermessung.

⁴ Bei der Grundbuchführung auf Papier (Papiergrundbuch) wird das Hauptbuch vom Tagebuch getrennt geführt, grundstücksbezogen entweder in einem Buch oder auf Loseblättern. Zum Auffinden von Personen und Rechten werden das Eigentümerregister und das Gläubigerregister geführt.

⁵ Die Kantone können weitere Hilfsregister führen.

Art. 9 Gliederung des Hauptbuchblatts

¹ Die Daten des Hauptbuchblatts, einschliesslich der jeweils rechtserheblichen Bemerkungen (Art. 130), müssen sich nach den folgenden Abteilungen gegliedert darstellen lassen:

• a. Eigentum;

• b. Dienstbarkeiten;

• c. Grundlasten;

• d. Grundpfandrechte;

• e. Vormerkungen;

• f. Anmerkungen.

² Dienstbarkeiten und Grundlasten können in derselben Abteilung aufgeführt werden; dabei sind Grundlasten als solche zu bezeichnen.

Art. 10 Tagebuch

¹ Die Daten des Tagebuchs müssen sich für den ganzen Grundbuchkreis in chronologischer Reihenfolge darstellen lassen.

² Die Führung des Tagebuchs kann mit einer Geschäftskontrolle verbunden werden.

Art. 11 Eigentümerregister

Das Eigentümerregister des Papiergrundbuchs enthält die Namen der Eigentümerinnen und Eigentümer in alphabetischer Reihenfolge sowie die Bezeichnungen der ihnen gehörenden Grundstücke.

Art. 12 Gläubigerregister

¹ In das Gläubigerregister des Papiergrundbuchs eingetragen werden, jeweils auf Antrag der berechtigen Person, die Namen:

• a. der Grundpfandgläubiger und -gläubigerinnen einer Grundpfandverschreibung oder eines Papier-Schuldbriefs;

• b. der Fahrnispfandgläubiger und -gläubigerinnen bei der Grundpfandverschreibung oder an einem Papier-Schuldbrief.

² Statt in das Gläubigerregister können diese Gläubiger und Gläubigerinnen auf dem Hauptbuchblatt in die Abteilung «Grundpfandrechte» eingetragen werden.

Art. 13 Hilfsregister

¹ Das Grundbuchamt kann Verzeichnisse über die Adressen der berechtigten Personen und andere Hilfsregister wie Strassenverzeichnisse und Gebäuderegister führen.

² Es kann die Daten für diese Register aus anderen Informationssystemen beziehen.

Art. 14 Verfügbarkeit der Grundbuchdaten

Alle Daten des informatisierten Grundbuchs, einschliesslich der Tagebuchdaten hängiger Bearbeitungsverfahren, sind sofort abrufbar. Die Kantone sorgen dafür, dass diese Daten während der Öffnungszeiten beim Grundbuchamt eingesehen werden können.

Art. 15 Meldung von Systemänderungen

Die Kantone sorgen dafür, dass dem EGBA wesentliche Änderungen des für das informatisierte Grundbuch verwendeten Systems, insbesondere Änderungen an den Konzepten oder Weiterentwicklungen, vor ihrer Einführung mitgeteilt werden. 4. Kapitel: Aufnahme, Identifikation, Darstellung und Beschreibung von Grundstücken

Art. 16 Örtliche Zuständigkeit

¹ Die Grundstücke werden in das Grundbuch des Kreises aufgenommen, in dem sie liegen.

² Die Grenzen der Grundbuchkreise folgen dem Verlauf der Liegenschaftsgrenzen.

³ Vor dem Inkrafttreten dieser Verordnung erfolgte Hauptund Nebenaufnahmen von Grundstücken, die in mehreren Grundbuchkreisen liegen, bleiben bestehen.

Art. 17 Aufnahme von Grundstücken in das Grundbuch

Ein Grundstück wird in das Grundbuch aufgenommen, indem:

• a. es im Plan für das Grundbuch, soweit darin darstellbar, aufgezeichnet wird;

• b. dafür ein Hauptbuchblatt eröffnet wird; und

• c. eine Grundstücksbeschreibung erstellt wird.

Art. 18 Bezeichnung der Grundstücke

¹ Jedes in das Grundbuch aufgenommene Grundstück wird so bezeichnet, dass es landesweit eindeutig identifizierbar ist.

² Die Bezeichnung beinhaltet:

• a. die Gemeinde und eine Grundstücksnummer; ist die Gemeinde grundbuchmässig in mehrere Einheiten aufgeteilt, so werden auch diese angegeben;

• b. für den Datenaustausch zwischen Informatiksystemen eine eidgenössische Grundstücksidentifikation (E-GRID).

³ Die Bezeichnung des Grundstücks im Plan für das Grundbuch stimmt mit derjenigen im Hauptbuch überein.

⁴ Wird ein Hauptbuchblatt geschlossen, so wird die Bezeichnung nicht für ein anderes Grundstück verwendet.

Art. 19 Eidgenössische Grundstücksidentifikation

¹ Die E-GRID lässt keine Rückschlüsse auf das Grundstück zu, dem sie zugewiesen ist.

² Das VBS stellt den Kantonen die Methode für die Erstellung und Vergabe der E-GRID zur Verfügung.

³ Die Kantone ordnen die E-GRID den einzelnen Grundstücken zu.

⁴ Das EJPD und das VBS regeln gemeinsam die Einzelheiten.

Art. 20 Grundstücksbeschreibung

¹ Die Grundstücksbeschreibung enthält Angaben wie:

• a. Lage (Strasse, Ort, Flurbezeichnung) des Grundstücks;

• b. Bodenfläche und Bodenbedeckung von Liegenschaften;

• c. gegebenenfalls flächenmässige Ausdehnung des Rechts bei selbstständigen und dauernden Rechten;

• d. Gebäude und deren Nummern;

• e. Anzahl Räume und Lage von Stockwerkeinheiten;

• f. Steuerund Versicherungswert.

² Die Angaben der Grundstücksbeschreibung haben keine Grundbuchwirkung (Art. 971–974 ZGB).

³ Das Grundbuchamt kann diese Angaben aus anderen Systemen beziehen.

⁴ Beim Inkrafttreten dieser Verordnung bestehende Anmerkungen und Bemerkungen in der Grundstücksbeschreibung behalten ihre Gültigkeit.

Art. 21 Darstellung von Grundstücken im Plan für das Grundbuch

Liegenschaften und flächenmässig ausgeschiedene, im Grundbuch aufzunehmende selbstständige und dauernde Rechte werden nach den Vorschriften über die amtliche Vermessung erfasst, verwaltet und dargestellt.

Art. 22 Aufnahme von selbstständigen und dauernden Rechten

und Bergwerken

¹ Die folgenden Rechte werden auf schriftliches Begehren der berechtigten Person als Grundstücke in das Grundbuch aufgenommen:

• a. selbstständige und dauernde Rechte an Grundstücken: 1. auf mindestens 30 Jahre oder auf unbestimmte Zeit begründete und übertragbare Dienstbarkeiten wie Baurechte und Quellenrechte (Art. 943 Abs. 1 Ziff. 2 ZGB), 2. auf mindestens 30 Jahre verliehene Wasserrechte an öffentlichen Ge-

⁸ wässern (Art. 59 des Wasserrechtsgesetzes vom 22. Dez. 1916 );

• b. Bergwerke.

² Die Aufnahme geschieht durch Eröffnung eines Hauptbuchblatts und durch eine Grundstücksbeschreibung, unter Angabe der Bezeichnung des belasteten Grundstücks und gegebenenfalls der Dauer des Rechts.

³ Bei einem Wasserrecht wird auf dem Hauptbuchblatt zudem ein Hinweis auf die betroffene Gewässerstrecke und gegebenenfalls auf die Wasserrechtsverzeichnisse nach Artikel 31 des Wasserrechtsgesetzes vom 22. Dezember 1916 angebracht.

Art. 23 Aufnahme von Miteigentumsanteilen

¹ Ein Miteigentumsanteil wird als Grundstück in das Grundbuch aufgenommen, wenn er:

• a. mit einem Grundpfandrecht belastet wird; oder

• b. Stockwerkeigentum ist.

² Er kann als Grundstück in das Grundbuch aufgenommen werden, wenn dies der Klarheit und Übersichtlichkeit dient.

³ Miteigentumsanteile werden aufgenommen, indem:

• a. auf dem Hauptbuchblatt des Stammgrundstücks in der Abteilung « Eigentum » an Stelle des Eigentümers oder der Eigentümerin die Grundstücksbezeichnungen der Miteigentumsanteile eingetragen werden; und

• b. für jeden Miteigentumsanteil ein Hauptbuchblatt eröffnet wird.

⁴ Stockwerkeigentum wird aufgenommen, indem:

• a. auf dem Hauptbuchblatt des Stammgrundstücks die Angaben nach Artikel

⁹⁷ eingetragen werden; und

• b. für jede Stockwerkeinheit ein Hauptbuchblatt mit Beschreibung der Einheit eröffnet wird.

⁵ Das Hauptbuchblatt des aufzunehmenden Anteils enthält folgende Angaben:

• a. die Bezeichnung des Stammgrundstücks;

• b. bei Miteigentum: den Anteil am Stammgrundstück;

• c. bei Stockwerkeigentum: die Bezeichnung des Eigentumsverhältnisses als Stockwerkeigentum und die Wertquote.

5. Kapitel: Übertragung und Schliessung eines Hauptbuchblatts

Art. 24 Übertragung im Papiergrundbuch

Nehmen im Papiergrundbuch die Einträge in einer Abteilung eines Hauptbuchblatts den ganzen verfügbaren Raum ein oder ist das Blatt unübersichtlich geworden, so überträgt das Grundbuchamt die nicht gelöschten Einträge unter der bisherigen Grundstücksbezeichnung auf ein neues Hauptbuchblatt oder legt ein Ergänzungsblatt an.

Art. 25 Schliessung eines Hauptbuchblatts

¹ Ein Hauptbuchblatt wird geschlossen, indem nach Löschung aller Einträge die Grundstücksbezeichnung unter Angabe des Datums und des Belegs in den Bestand der nicht mehr rechtswirksamen (historischen) Daten übergeführt wird.

² Im Papiergrundbuch wird das Hauptbuchblatt zudem diagonal gestrichen.

6. Kapitel: Öffentlichkeit des Grundbuchs

Art. 26 Öffentlich zugängliche Daten des Hauptbuchs

¹ Jede Person kann vom Grundbuchamt, ohne ein Interesse glaubhaft zu machen, Auskunft oder einen Auszug über die folgenden rechtswirksamen Daten des Hauptbuchs verlangen:

• a. die Bezeichnung des Grundstücks und die Grundstücksbeschreibung, den Namen und die Identifikation des Eigentümers oder der Eigentümerin, die Eigentumsform und das Erwerbsdatum (Art. 970 Abs. 2 ZGB);

• b. die Dienstbarkeiten und Grundlasten;

• c. die Anmerkungen mit Ausnahme von: 1. Grundbuchsperren nach den Artikeln 55 Absatz 1 und 56, 2. Veräusserungsbeschränkungen zur Sicherung des Vorsorgezwecks nach

⁹ Artikel 30 e Absatz 2 des Bundesgesetzes vom 25. Juni 1982 über die berufliche Alters-, Hinterlassenenund Invalidenvorsorge (BVG), 3. Eigentumsbeschränkungen zur Sicherung der Zweckerhaltung nach den Vorschriften des Bundes und der Kantone zur Förderung des Wohnbaus und des Wohneigentums, 4. auf kantonalem Recht beruhenden, mit Pfandrechten vergleichbaren Eigentumsbeschränkungen.

² Eine Auskunft oder ein Auszug darf nur für ein bestimmtes Grundstück abgegeben werden.

Art. 27 Elektronische Auskunft und Einsichtnahme

¹ Die Kantone können die nach Artikel 26 Absatz ¹ Buchstabe a ohne Interessennachweis einsehbaren Daten des Hauptbuchs im Internet öffentlich zugänglich machen.

² Sie stellen sicher, dass die Daten nur grundstücksbezogen abgerufen werden können und dass die Auskunftssysteme vor Serienabfragen geschützt sind.

³ Das EGBA oder eine von ihm bestimmte Trägerorganisation ausserhalb der Bundesverwaltung kann einen gesamtschweizerischen Grundstücksindex einrichten, der den Zugang zu den ohne Interessennachweis einsehbaren Daten mittels öffentlicher Datennetze ermöglicht.

⁴ Die Kantone stellen die Daten über die Schnittstelle nach Artikel 949 a Absatz 3 ZGB zur Verfügung.

Art. 28 Erweiterter Zugang: Zugriffsberechtigung