por el cual se reglamenta parcialmente la Ley 160 de 1994, en lo relativo a la elaboración del avalúo comercial de predios y mejoras que se adquieran para fines de reforma agraria y la intervención de peritos en los procedimientos administrativos agrarios de competencia del Incora

El Presidente de la República de Colombia, en ejercicio de sus facultades constitucionales y legales, en especial las que le confiere el numeral 11 del artículo 189 de la Constitución Política,

DECRETA:

CAPITULO I.

Generalidades

Artículo 1º.Campo de aplicación. En los procedimientos administrativos de adquisición de tierras y mejoras rurales que adelanta directamente el Instituto Colombiano de la Reforma Agraria, conforme al Capítulo VI de la Ley 160 de 1994 y el Decreto 2666 de 1994 y en los demás casos previstos en dichas disposiciones en que se requiera esa negociación, se ordenará la realización de un avalúo comercial de los inmuebles y bienes respectivos por parte de un (1) perito, en la forma y con sujeción a las normas, criterios y parámetros que se señalan en la citada ley y el presente Decreto y conforme al procedimiento que adopte el Gerente General del Incora para la práctica y presentación de los avalúos, mediante resolución de carácter general.

Artículo 2º.Definición. Constituye avalúo comercial de un predio rural y de las mejoras en él incorporadas, o simplemente de éstas, el precio obtenido mediante investigación y análisis estadístico del mercado inmobiliario, en el que el perito avaluador tendrá en cuenta como criterios determinantes de su experticio los factores que se definen a continuación:

• 1. El avalúo comercial de la tierra, que se establecerá de acuerdo con el valor intrínseco orgánico de los terrenos, la ubicación del predio y las variables exógenas que influyan en la determinación del precio.

• 1. Avalúo comercial de las mejoras. Será el precio asignable a las modificaciones del medio natural o a las obras realizadas que permitan un mejor uso del predio o el incremento de su productividad física, tales como los cultivos permanentes y semipermanentes, las construcciones y anexos, la maquinaria y equipos fijos instalados, teniendo en cuenta la cantidad, calidad y especificaciones de cada una de ellas.

El avalúo de cada inmueble se determinará por la adición de los avalúos parciales de los terrenos y de las mejoras.

Los avalúos comerciales indicarán el valor unitario promedio de cada hectárea o fracción de la superficie del predio. En ningún caso, la mayor o menor extensión del inmueble rural avaluado podrá tenerse en cuenta como factor para incrementar o disminuir el valor unitario de cada hectárea.

CAPITULO II.

Determinación del avalúo comercial de un predio

Artículo 3º.Etapas. Para determinar el avalúo comercial de un predio rural, conforme a lo exigido en el numeral 2º del artículo 32 de la Ley 160 de 1994 y demás normas concordantes del mismo estatuto, el perito avaluador deberá adelantar el procedimiento de elaboración y presentación que para tales efectos expida el Gerente General del Incora, observando para ello las siguientes etapas:

• 1. La revisión previa de la información suministrada por el Incora contenida en el expediente respectivo, relacionada con la identificación y estudio técnico del inmueble rural, o de las mejoras, según el caso.

• 1. La consulta de la información complementaria relativa al predio existente en otras entidades oficiales o privadas de reconocida idoneidad.

• 1. La identificación predial, para precisar el aspecto jurídico atinente a la propiedad del inmueble y la verificación de los aspectos físicos correspondientes mediante la práctica de una visita al predio respectivo.

• 1. La investigación sobre las variables exógenas del predio que influyan en la determinación del avalúo del mismo.

• 1. La determinación de los precios de los elementos a avaluar, para lo cual se utilizarán los métodos de comparación y de reposición y se efectuará la investigación de mercado en la zona donde se encuentre situado el inmueble.

• 1. Proceso y cálculo de los valores. Consiste en actualizar a la fecha de elaboración del avalúo, los valores obtenidos en la investigación indirecta, y por procesamiento estadístico la investigación directa del precio, por unidad de área de los elementos avaluables, con el fin de establecer un valor confiable del avalúo.

• 1. La liquidación del avalúo.

Artículo 4º.Presentación de los informes. Como resultado de todo el proceso señalado en el artículo anterior, los peritos deberán elaborar un informe de Memoria Explicativa y otro de Resumen General, los que deberán contener:

• 1. Una información básica del predio y la del sector donde se halla ubicado.

• 1. Las generalidades y características propias del inmueble rural.

• 1. Los cálculos correspondientes.

• 1. Los documentos que haya proporcionado el Incora y la referencia de los que hubiere utilizado en la elaboración del avalúo.

• 1. Certificación del Instituto Geográfico "Agustín Codazzi" sobre los avalúos comerciales que haya realizado la entidad en la misma zona homogénea en los dos últimos años.

Parágrafo. Cuando el avalúo se refiera exclusivamente al terreno, se dará aplicación a las exigencias señaladas anteriormente, sin tener en cuenta las mejoras, y si la actuación sólo comprende el avalúo de mejoras, en ella no se considerará lo relativo al valor del terreno.

Artículo 5º.Término para rendir los informes. El perito avaluador rendirá sus informes de avalúo dentro de los diez (10) días calendario siguientes a la fecha de terminación de la diligencia. Cuando en una misma actuación el perito deba avaluar más de un (1) predio, el término para rendir los informes se incrementará en dos (2) días por cada inmueble adicional, sin exceder de dieciséis (16) días hábiles.

Si se presentaren circunstancias ajenas a la voluntad del perito, debidamente justificadas, el Instituto podrá ampliar el término total de presentación de los informes hasta por cinco (5) días más.

Artículo 6º.Naturaleza del avalúo. Impugnación. El avalúo comercial constituye el precio en los contratos de compraventa que celebre el Incora para la adquisición de los inmuebles rurales y mejoras y tendrá vigencia de un año.

El Instituto o el propietario podrá objetarlo por error grave, o solicitar su actualización.

Formulada la objeción por error grave en el avalúo, aquélla se tramitará así:

En el escrito de objeciones se precisará el error y se aportarán las pruebas para demostrarlo y de él se dará traslado a un (1) perito diferente del que intervino anteriormente, para que, luego de estudiar la documentación y su verificación en el terreno, si a ello hubiere lugar, se pronuncie sobre la existencia y fundamentos del error alegado.

Si de las pruebas aportadas y del dictamen posterior se concluye que no existió error grave, se confirmará el avalúo inicial; en caso contrario, éste quedará sin ningún valor y se tendrá como avalúo definitivo el que resulte de la nueva peritación, del cual se dará traslado al propietario del inmueble por el término de tres (3) días, para que si lo desea solicite aclaraciones o complementaciones por una sola vez.

Artículo 7º.Avalúo ordenado por el Incora. Cuando el procedimiento de adquisición de tierras y mejoras se adelante conforme a la regulación establecida en el Capítulo VI de la Ley 160 de 1994, el Instituto asumirá directamente los costos que demande realizar el avalúo comercial. En igual forma se procederá en los eventos de negociación directa contemplados en el numeral 5 del artículo 31 de la ley 160 de 1994 y en los programas de adquisición de mejoras en resguardos indígenas y los que correspondan a los procesos relacionados con la recuperación de tierras baldías.

Artículo 8º.Avalúo en procesos de expropiación. Los avalúos comerciales correspondientes a las procesos de expropiación de inmuebles rurales y mejoras, se regirán por las normas especiales señaladas en el artículo 33 de la Ley 160 de 1994.

Artículo 9º.Avalúos en procesos de negociación voluntaria. Los avalúos comerciales de predios rurales y mejoras que presenten las sociedades inmobiliarias rurales legalmente constituidas, o directamente los propietarias, efectuado por personas naturales o jurídicas legalmente habilitadas para ello, en los procesos de negociación voluntaria de tierras a que se refiere el Capítulo V de la Ley 160 de 1994, deberán sujetarse a las normas, criterios y parámetros señalados en ella y el presente Decreto y elaborarse con arreglo al procedimiento que adopte el Gerente General del Incora para la práctica y presentación de los avalúos.

Los planos que se anexen a los respectivos avalúos, con su correspondiente relleno predial, deberán elaborarse conforme a las disposiciones y requisitos técnicos exigidos por el Instituto Geográfico "Agustín Codazzi", o los que hubieren sido adoptados por el Incora.

Los peritos que practiquen los avalúos comerciales a que se refiere el inciso 3º del artículo 28 de la Ley 160 de 1994, estarán sometidos a las mismas exigencias de idoneidad y condiciones previstas en el presente Decreto y en la ley.

El Incora no aceptará el avalúo cuando hubiere sido elaborado sin el cumplimiento de los requisitos contemplados en este artículo, y rechazará la compra del predio en el evento de que el monto del avalúo de la Unidad Agrícola Familiar exceda el valor máximo total establecido para ésta en salarios mínimos mensuales legales por la Junta Directiva del Instituto para el respectivo municipio o zona. Cuando en el informe de avalúo se verifiquen errores, omisiones o desviaciones que no afecten lo esencial del peritaje, se procederá a solicitar a los interesados las aclaraciones, correcciones o complementaciones a que haya lugar.

CAPITULO III.

Listado nacional de peritos para la Reforma Agraria

Artículo 10.Integración del listado. Con el objeto de disponer la práctica, elaboración y rendición de los avalúos comerciales de predios y mejoras rurales para fines de reforma agraria, según lo previsto en el numeral 2 del artículo 32, el numeral 1 del artículo 40, el inciso 2 del artículo 66 de la Ley 160 de 1994, y en los demás casos en que, conforme a dicha ley, se requiera rendir un avalúo y con el propósito de practicar las diligencias de inspección ocular y presentar los dictámenes periciales en los procedimientos administrativos agrarios de que tratan losDecretos números 2663, 2664 en su Capítulo X y 2665 de 1994, el Incora elaborará un listado nacional de peritos para la Reforma Agraria, integrado por personas naturales y jurídicas que, conforme a las disposiciones vigentes, se hallen autorizadas y fueren idóneas para practicar las diligencias y rendir los experticios correspondientes.

Para ser perito de la Reforma Agraria se requiere ser persona de reconocida honorabilidad, excelente reputación e incuestionable imparcialidad; que tenga versación en la materia y no se halle afectado de inhabilidades e incompatibilidades para contratar; que acrediten además los estudios, títulos profesionales, práctica y experiencia, especialidad y cargos desempeñados y proponer las actividades para las que desea contratar con el Instituto.

Los peritos avaluadores y demás expertos que se contraten para los fines señalados en la Ley 160 de 1994, sus reglamentos y el presente Decreto, deberán adjuntar la documentación y acreditar los requisitos para contratar que se exijan en las normas legales y reglamentarios vigentes. Los contratos u órdenes de servicio, se celebrarán o expedirán con arreglo a las disposiciones de la Ley 80 de 1993, las normas que la complementen o reformen y las estatutarias propias del Incora.

El listado nacional de Peritos para la Reforma Agraria no constituye registro de proponentes, según lo previsto en el artículo 22 de la Ley 80 de 1993 y su establecimiento tiene como propósito facilitar el cumplimiento de los objetivos estatales sobre reforma agraria, garantizar los principios administrativos contractuales y posibilitar los sorteos respectivos.

El Incora podrá disponer la exclusión de un experto del Listado Nacional de Peritos para la Reforma Agraria, invocando para ello los fundamentos de hecho y de derecho pertinentes y mediante providencia motivada, por una cualquiera de las siguientes causas:

• 1. Cuando por sentencia ejecutoriada hubiere sido declarado responsable penalmente con ocasión del ejercicio de sus funciones, según los términos de la decisión judicial respectiva.

• 1. A los profesionales a quienes se haya suspendido o cancelado la matrícula o licencia correspondiente.

• 1. A quienes hayan entrado a ejercer un cargo oficial mediante situación legal o reglamentaria.

• 1. A quienes hubieren fallecido o tuvieren una incapacidad física o mental sobreviniente.

• 1. A quienes se ausenten definitivamente del territorio nacional.

• 1. Los que desistan voluntariamente de pertenecer al Listado Nacional de Peritos para la Reforma Agraria.

• 1. Cuando se demuestre, por autoridad competente, que hubieren convenido honorarios, solicitado o recibido dineros de parte de los propietarios o interesados en los procedimientos agrarios de que trata el presente Decreto con el objeto de alterar los resultados de los experticios correspondientes.

• 1. Cuando se compruebe por el Instituto, el incumplimiento reiterado de las disposiciones legales y reglamentarias relacionadas con la práctica y presentación de los avalúos, o para la realización de las inspecciones oculares y la rendición de dictámenes, o de sus deberes como contratistas, o de las normas éticas a las cuales se encuentran sometidos.

Artículo 11.Prohibiciones y responsabilidad. No podrá contratarse la realización de avalúos y de las diligencias de inspección ocular para la presentación de los correspondientes dictámenes periciales que se contemplan en otros procedimientos agrarios de competencia del Incora, salvo las excepciones señaladas en las leyes especiales sobre la materia:

• a) Con quienes tengan la condición de servidores públicos;

• b) Con las personas que conforme a la Ley 80 de 1993 y demás disposiciones que la complementen, sean inhábiles o se hallen incursas en incompatibilidades para contratar;

• c) En los demás casos previstos en las normas legales vigentes.

Los peritos que se contraten para fines de Reforma Agraria serán responsables civil, penal y disciplinariamente con ocasión del ejercicio de sus funciones, conforme a la ley.

Artículo 12.Tarifas. Las tarifas para el pago de los honorarios de los peritos avaluadores, y el reconocimiento de los gastos de las diligencias de inspección ocular y valor total del dictamen en otros procedimientos agrarios serán establecidas por el Gerente General del Incora mediante normas de carácter general.

CAPITULO IV.

Designación de peritos

Artículo 13.Designación. La designación de los peritos que deban realizar los avalúos de predios y mejoras con fines de reforma agraria será rotatoria, teniendo en cuenta la lista de expertos que para el efecto elabore el Instituto por regional o departamento, de manera que la misma persona no pueda ser nombrada por segunda vez, sino cuando se haya agotado la lista.

No obstante, el Instituto podrá adoptar otro sistema de designación que en todo caso garantice la aplicación de los principios de transparencia y responsabilidad que rigen la función administrativa.

Parágrafo. La designación de los peritos que deben intervenir dentro de los procedimientos de extinción del derecho de dominio, clarificación de la propiedad deslinde y recuperación de baldíos se efectuará por sorteo, con base en el Listado Nacional de Peritos para la Reforma Agraria, no pudiendo concurrir a un segundo sorteo los peritos que ya fueron designados, hasta cuando se agote la lista de los expertos inscritos, para lo cual se citará previamente al Agente del Ministerio Público Agrario con antelación no inferior a tres (3) días calendario. De todo lo actuado se dejará constancia en actas que serán suscritas por los funcionarios que intervengan y el Procurador Agrario si hubiere concurrido.

Artículo 14.Comunicación. Toda designación se comunicará a los peritos, mediante aviso escrito que se enviará a más tardar al día siguiente hábil de la designación, a la dirección que figure en el expediente, o en el directorio telefónico, en el cual se indicará el objeto, lugar, día y hora de la diligencia.

Artículo 15.Aceptación y posesión. Los peritos deberán avisar recibo por escrito de la designación, dentro de los tres (3) días calendario siguientes al envío de la comunicación por parte del Instituto. En su respuesta deberán manifestar, en igual forma, si se hallan o no afectados por alguna de las causales de impedimento, según lo previsto en el artículo 150 del Código de Procedimiento Civil y además que cumplirán bien y fielmente los deberes de su cargo. Con el aviso de aceptación de la designación se tendrá por posesionado el perito avaluador y se procederá a la suscripción del contrato o a expedir la orden de servicio respectiva, según las reglas de contratación estatal que fueren aplicables, por el funcionario autorizado para la ordenación del gasto.

Los peritos que deban intervenir en la diligencia de inspección ocular que se practique en los procedimientos agrarios de extinción del derecho de dominio; clarificación de la propiedad y delimitación de las tierras del dominio de la Nación y los relacionados con los resguardos indígenas y las tierras de las comunidades negras y en los de recuperación de tierras baldías, se posesionarán ante el funcionario del Incora que presida aquella diligencia y antes de su realización deberán hacer en forma expresa las mismas manifestaciones a que se refiere el inciso precedente, de lo cual se dejará constancia en el acta respectiva.

Cuando por culpa del perito dejare de practicarse una diligencia, o no se pronunciare sobre la designación dentro del término señalado, se procederá a designar un nuevo perito, sin perjuicio de las sanciones contractuales, legales o reglamentarias a que hubiere lugar.