Por el cual se reglamentan las Leyes 182 de 1948 y 16 de 1985 sobre la propiedad horizontal

El Presidente de la República de Colombia, en ejercicio de las atribuciones que le confiere el ordinal 3º del artículo 120 de la Constitución Nacional y en especial de las Leyes 182 de 1948 y 16 de 1985,

DECRETA:

Artículo 1ºPodrán someterse al régimen de propiedad horizontal que establecen las Leyes 182 de 1948 y 16 de 1985, tanto los edificios de uno o varios pisos, con los grupos de edificios que constituyan un conjunto, construido o por construirse, sobre el mismo terreno, que sean susceptibles de división en unidades privadas independientes con salida directa a la vía pública o por áreas destinadas al uso común.

Artículo 2º La declaración municipal a que se refieren los artículos 19 de la Ley 182 de 1948 y 2º de la Ley 16 de 1985, se entenderá surtida cuando la oficina de planeación o de obras públicas metropolitana, distrital o municipal, o el funcionario que haga sus veces, expida la licencia de construcción, la reforma de la misma, o su equivalente, con indicación expresa de que el inmueble está destinado a propiedad horizontal.

Artículo 3ºPara los efectos del artículo anterior, el propietario o propietarios del inmueble o inmuebles construidos o por construirse, que pretendan ser sometidos al régimen de propiedad horizontal, deberán tramitar la expedición de la licencia de construcción o reforma, adjuntando los requisitos exigidos en el artículo siguiente.

Artículo 4º A la solicitud de licencia de construcción o reforma, de un inmueble destinado a propiedad horizontal, deberá acompañarse además de los requisitos sobre urbanismo y construcción exigidos en los diferentes reglamentos municipales, lo siguiente:

• a) Un proyecto de división del o de los inmuebles afectados a la propiedad horizontal en el que se especifique claramente el número de edificios o bloques, el número de pisos o plantas; el número y áreas de las unidades de dominio privado, su altura y su identificación, señalamiento general de las áreas y bienes de dominio o uso comunes y el nombre distintivo del edificio construido o proyectado;

• b) Plano que muestre la localización, linderos, nomenclatura y área de cada una de las unidades independientes que serán objeto de propiedad exclusiva o particular; el señalamiento general de las áreas y bienes de dominio o uso comunes y las circunstancias de que las unidades de propiedad privada o particular, sean independientes y tengan salida a la vía pública directamente o por medio de áreas destinadas al uso común.

La oficina de planeación o de obras públicas metropolitana, distrital o municipal o el funcionario que haga sus veces, se abstendrá de otorgar la licencia respectiva cuando el proyecto de división del inmueble y/o los planos presentados, no identifiquen claramente las unidades de dominio privado y los bienes de dominio y uso comunes y/o cuando las unidades de dominio privado no sean independientes o no tengan salida a la vía pública.

Artículo 5ºPara los efectos legales, se entenderá constituido el régimen de propiedad horizontal, una vez se eleve a escritura pública y se inscriba en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos correspondiente, la licencia de construcción, la reforma de la misma, o su equivalente enlos términos del artículo 2º de presente Decreto y el Reglamento de Administración de la Propiedad Horizontal, el cual deberá contener al menos lo siguiente:

• 1. Nombre, domicilio e identificación de la persona o personas propietarias del inmueble o inmuebles que se someten al régimen de propiedad horizontal.

• 1. Determinación del terreno por sus linderos y ubicación sobre las vías públicas, nomenclatura y superficie.

• 1. Nombre distintivo del inmueble construido o proyectado, seguido de la expresión "Propiedad Horizontal".

• 1. Indicación del título de procedencia del dominio del bien y número de las matrículas inmobiliarias.

• 1. Identificación de cada una de las unidades de dominio privado de acuerdo con el plano aprobado por la autoridad competente.

Para los efectos de identificación de cada unidad privada, podrá optarse por un sistema gráfico o descriptivo. El sistema gráfico consiste en hacer referencia al plano a que se refiere la literal b) del artículo 4º del presente Decreto. El sistema descriptivo consiste en verter las especificaciones del plano indicado, a una forma literal.

• 1. Determinación de los bienes de dominio o uso comunes, particularmente los esenciales para la existencia, seguridad y conservación del inmueble afecto a la propiedad horizontal y los que permiten a todos y cada uno de los propietarios el uso y goce de su unidad de dominio privado.

• 1. Requisitos que deben cumplirse para introducir modificaciones a las unidades de dominio privado y a los bienes de dominio o uso comunes.

• 1. Normas básicas para utilización de los bienes de dominio o uso comunes.

• 1. Identificación de los derechos y obligaciones de los propietarios y de los usuarios, particularmente en aspectos relacionados con la convivencia, tranquilidad, seguridad, salubridad y bienestar general de los mismos.

• 1. Normas para la reparación y reconstrucción del edificio o edificios.

• 1. Destinación y uso de las unidades de dominio privado.

• 1. Régimen legal (Ley 182 de 1948 o Ley 16 de 1985) a que se somete el inmueble.

• 1. Determinación de los coeficientes de copropiedad, o porcentajes de participación en la persona jurídica, según se sometan al régimen de la Ley 182 de 1948 o al de la Ley 16 de 1985, para cada una de la unidades de dominio privado.

• 1. Requisitos que deben cumplirse para introducir reformas al Reglamento de Administración de la Propiedad Horizontal.

• 1. Determinación de los órganos de administración y dirección de la copropiedad, o de la persona jurídica en su caso, y asignación de sus funciones.

• 1. Reuniones ordinarias o extraordinarias de la Asamblea General de Propietarios, forma y época de convocación, quórum deliberatorio y decisorio.

• 1. Forma de elección, obligaciones y facultades del administrador.

• 1. Determinación del período presupuestal de administración de la propiedad horizontal.

• 1. El nombre del administrador inicial o del representante legal provisional en su caso.

• 1. Normas que deben seguirse para la liquidación de la propiedad horizontal y distribución de los bienes de dominio o uso comunes en el evento de que ésta termine conforme a la ley o por decisión unánime de los propietarios.

• 1. Las demás estipulaciones que se consideren necesarias o convenientes de conformidad con el régimen legal a que se someta el o los inmuebles.

Artículo 6º Con el Reglamento de Administración de la Propiedad Horizontal deberán protocolizarse los siguientes documentos:

• 1. Copia de los planos urbanísticos y arquitectónicos del edificio o conjunto de edificios debidamente aprobados por la autoridad competente.

• 1. Licencia de construcción en que conste claramente la destinación del o los inmuebles al régimen de propiedad horizontal.

• 1. Los documentos de que tratan los literales a) y b) del artículo 4º del presente Decreto.

4 Una memoria descriptiva en el cual se determine detalladamente la ubicación del o los inmuebles, nomenclatura, especificaciones de la construcción y las condiciones de seguridad y salubridad.

Parágrafo 1º Los notarios no podrán autorizar el otorgamiento de escrituras de constitución de propiedad horizontal al Reglamento de Administración de la misma no se acompañan para el protocolo, los documentos descritos en este artículo.

Parágrafo 2ºSi los propietarios de un inmueble o inmuebles ya sometidos a propiedad horizontal deciden acogerse a la Ley 16 de 1985, solamente deberán protocolizar el Reglamento reformado en los términos de lamisma y de este Decreto y el acta de la Asamblea en la que se tomó tal decisión. Para la reforma del Reglamento se aplicará el procedimiento, quórum y mayoría establecidas en los artículos 15 y 16 del presente Decreto.

Parágrafo 3ºEl Reglamento de Administración de la Propiedad Horizontal siempre que contenga al menos lo indicado en los numerales del artículo 5º y esté debidamente protocolizado tendrá fuerza respecto de terceros adquirentes u ocupantes a cualquier título, de las unidades de dominio privado.

Artículo 7º El registro y certificación sobre existencia y representación legal de las personas jurídicas que se crean por ministerio de la Ley 16 de 1985, corresponderá al alcalde del municipio donde se encuentren ubicados el o los inmuebles afectados a propiedad horizontal. En el Distrito Especial de Bogotá, tal función corresponderá al Alcalde Mayor de la ciudad o su delegado.

Para tales efectos, deberá presentarse a la Alcaldía, solicitud de registro de persona jurídica acompañada de la copia auténtica de la escritura de protocolización del Reglamento de Administración de la Propiedad Horizontal debidamente registrada en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos correspondiente. Cuando se trate de traspaso de la Ley 182 de 1948 a la Ley 16 de 1985, a la solicitud de registro deberá acompañarse lo siguiente:

• a) Copia auténtica de la escritura de protocolización de la reforma de Reglamento de Administración de la Propiedad Horizontal, en la que deberá citarse la fecha, número y Notaría de la escritura de protocolización del Reglamento de Copropiedad y el número de matrícula inmobiliaria que le correspondió como propiedad horizontal.

• b) El acta de la Asamblea General de Propietarios con la firma auténtica del Presidente y del Secretario de la misma, en la cual conste la decisión de la Asamblea, de someter la propiedad horizontal constituida bajo el imperio de la Ley 182 de 1948 al régimen de la Ley 16 de 1985.

Igualmente, en los casos de cambio de representante legal deberá presentarse a la Alcaldía, para su registro y certificación, el acta correspondiente, con las firmas auténticas del Presidente y del Secretario.

Artículo 8º La persona jurídica prevista en la Ley 16 de 1985 y en el presente Decreto, tendrá como domicilio el municipio en el cual se encuentre localizado el edificio o conjunto de edificios.

Artículo 9º El nombre a que alude el ordinal 3º del artículo 5º, deberá aparecer en letras visibles a la entrada principal del edificio o conjunto de edificios, seguidos de la expresión "Propiedad Horizontal".

Artículo 10. En todo acto de disposición o gravamen de un bien de dominio privado se considerará incluido el porcentaje de participación del propietario en la persona jurídica a que alude la Ley 16 de 1985 y el respectivo derecho de copropiedad en el evento de la Ley 182 de 1948, aunque no se diga expresamente y sin que sea permitido pactar lo contrario.

El Reglamento de Administración de la Propiedad Horizontal, no podrá contener normas que prohíban la enajenación o gravamen de los bienes de dominio privado, ni limitar o prohibir la cesión de los mismos a cualquier título.

Artículo 11. En todo acto de enajenación o traspaso de dominio de unidades privadas que hagan parte de un edificio o conjunto de edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal de la Ley 16 de 1985, se entenderán incorporados el respectivo reglamento de administración de la propiedad horizontal y la licencia de construcción con la sola cita que de la escritura de protocolización de ellos se haga.

Cuando el régimen escogido por o los propietarios sea el de la Ley 182 de 1948, se citarán las escrituras de constitución y modificación por su número, fecha y notaría y no será necesario insertar copia auténtica del reglamento de copropiedad y de la licencia de construcción, siempre que la escritura de constitución se haya otorgado en la misma Notaría. En esta forma se considerará insertado el reglamento y la licencia respectiva para los efectos del artículo 19 de la ley mencionada.

En caso de no hallarse la escritura de constitución en la Notaría ante la cual se solemnice el acto de enajenación o traspaso, se protocolizará con éste copia auténtica del reglamento y de la licencia de construcción o su equivalente.

Para futuros actos de enajenación o traspaso en la misma Notaría, se citará además de la escritura de constitución, la que verse sobre la protocolización de que trata el inciso precedente.

En las copias de las escrituras de enajenación o traspaso a que se refieren los incisos 1, 2 y 3 del presente artículo, se insertará copia del Reglamento y de la licencia respectiva tomándola de la escritura de constitución o de la protocolización, conforme a la cita que de ellas se haga en la enajenación o traspaso.

La copia del Reglamento de Administración de la Propiedad Horizontal no contendrá sino lo efectivamente reglamentario y, por consiguiente, en ella se omitirá la trascripción de áreas y linderos de unidades privadas, sobre las cuales no verse el traspaso.

Artículo 12. Para todos los efectos legales, los edificios que forman un mismo conjunto constituido en propiedad horizontal, se considerarán como una sola unidad y en tal virtud el uso y el goce de las áreas y servicios comunes, será de todos los propietarios, en la forma determinada por el reglamento de Administración de Propiedad Horizontal. Así mismo, sus rentas y el costo de las expensas de mantenimiento, conservación y reparación de dichas áreas y servicios serán a favor y a cargo, respectivamente, de todos los propietarios en proporción a sus porcentajes de participación en la persona jurídica, o a sus coeficientes de copropiedad, en su caso, sin importar la ubicación de la unidades privadas en relación con tales áreas o servicios comunes.

Artículo 13. La determinación de los coeficientes de copropiedad, o de los porcentajes de participación en la persona jurídica, en su caso se hará teniendo en cuenta que el valor de las unidades privadas, deberá fijarse considerando el área de la misma, el estimativo de utilización de los bienes de uso común y los demás factores de evaluación que incidan en el valor de la unidad.

Tales coeficientes, o porcentajes de participación así determinados, servirán de base para fijar el monto de los aportes o cuotas a cargo de cada una de las unidades de dominio privado, que deberán cancelar sus propietarios para contribuir a las expensas necesarias a la administración, mantenimiento, reparación y conservación de los bienes, áreas y servicios de uso común. Todas y cada una de las unidades de dominio privado deberán tener un coeficiente de copropiedad, o porcentaje de participación, en su caso.

Artículo 14. Para el cobro judicial de los aportes o cuotas en mora, aportes o cuotas extraordinarias, sanciones moratorias, a la copia de la parte pertinente del acta de la Asamblea que determina las expensas comunes, deberá acompañarse certificación del administrador sobre la existencia y monto de la deuda a cargo del propietario deudor.

Artículo 15. El sometimiento al régimen de la Ley 16 de 1985 de un edificio o conjunto de edificios ya afectos a propiedad horizontal en el momento de su expedición, requerirá de la voluntad de los propietarios manifestada en Asamblea por lo menos con las cuatro quintas (4/5) partes de los votos de la totalidad de propietarios. Para este fin y si el número de propietarios lo amerita, éstos podrán designar delegados a través de los cuales manifestarán su voluntad de someterse o no, al régimen de la Ley 16. Si no se expresare la voluntad de los propietarios porque no asisten, o porque no designan delegados, se convocará a otra reunión dentro de los diez (10) días hábiles siguientes. En esta oportunidad, la Asamblea podrá deliberar con un número plural de propietarios que represente por lo menos el ochenta por ciento (80%) del total de coeficientes y decidir con la mitad más uno de los votos que representen la totalidad de los propietarios.

Artículo 16. Si convocadas las Asambleas a que se refiere el artículo anterior éstas no se llevan a cabo por falta de quórum, se citará a otra reunión dentro de los diez (10) días hábiles siguientes. En esta última oportunidad, la Asamblea podrá deliberar con un número plural de propietarios que represente por lo menos el cincuenta por ciento (50%) del total de coeficientes del edificio o conjunto y decidir con la mitad más uno de los votos presentes.

Parágrafo. Los representantes, apoderados o mandatarios de los propietarios debidamente constituidos, no podrán designar delegados ni votar dicho sometimiento sino cuando se manifieste expresamente tal circunstancia en el documento de representación o poder.

Artículo 17. La Asamblea General de Propietarios estará constituida por los propietarios de las unidades de dominio privado o por sus representantes, delegados o mandatarios debidamente constituidos, reunidos con el quórum y en las condiciones previstas en las leyes, decretos o Reglamento de Administración de la Propiedad horizontal.

Artículo 18. Cuando por cualquier causa, una unidad de dominio privado perteneciere a varias personas o a sucesiones ilíquidas, los interesados deberán designar una sola persona que ejerza los derechos correspondientes a la calidad de propietario de la respectiva unidad en las reuniones de la Asamblea.

Así mismo, toda persona jurídica propietaria o representante de unidades de dominio privado, estará representada en dichas reuniones por una sola persona natural.

Artículo 19. La Asamblea General de Propietarios se reunirá ordinariamente por lo menos una (1) vez al año, dentro de los tres (3) primeros meses siguientes al vencimiento de cada período presupuestal, con el objeto de examinar la situación general y los aspectos económicos y financieros de la propiedad horizontal; aprobar o improbar las cuentas y balances del último período presupuestal y los informes del administrador y revisor si lo hubiere; adoptar el presupuesto de ingresos, gastos e inversiones para la respectiva vigencia y tomar en general todas las medidas tendientes a garantizar el cumplimiento de las normas legales y el Reglamento de Administración de la Propiedad horizontal y aquellas que aseguren el interés común de los propietarios.

Cuando no fuere convocada, la Asamblea General de Propietarios se reunirá por derecho propio el primer día hábil del cuarto mes siguiente al vencimiento de cada período presupuestal a las siete (7:00) pasado meridiano, en el propio edificio o conjunto de edificios o en el lugar donde normalmente acostumbran reunirse, sin perjuicio de que unánimemente se acuerde otro lugar o de que el Reglamento de Administración de la Propiedad Horizontal lo indique.