por el cual se modifica el marco técnico normativo de información financiera para los preparadores de la información financiera que conforman el Grupo 1 previsto en el Decreto 2784 de 2012, modificado por el anexo del Decreto 3023 de 2013

GA99BA Una entidad puede designar todos los cambios en los flujos de efectivo o en el valor razonable de una partida cubierta en una relación de cobertura. Una entidad puede también designar solo los cambios en los flujos de efectivo o en el valor razonable de una partida cubierta por encima o por debajo de un precio especificado u otra variable (un riesgo unilateral). El valor intrínseco de un instrumento de cobertura del tipo de una opción comprada (suponiendo que tiene las mismas condiciones principales que el riesgo designado), pero no su valor temporal, refleja un riesgo unilateral en una partida cubierta. Por ejemplo, una entidad puede designar como cubierta la variabilidad de los flujos de efectivo futuros procedentes del incremento del precio de una compra prevista de una materia prima cotizada. En esta situación, se designarán solo las pérdidas de flujos de efectivo que procedan de un incremento en el precio por encima del nivel especificado. El riesgo cubierto no incluye el valor en el tiempo de una opción comprada, porque el valor en el tiempo no es un componente de la transacción prevista que afecte a los resultados [párrafo 86(b)].

Designación de elementos financieros como partidas cubiertas (párrafos 81 y 81A)

GA99C Si se designa como partida cubierta a una porción de los flujos de efectivo de un activo o pasivo financiero, la porción designada deberá ser menor que los flujos de efectivo totales del activo o el pasivo correspondiente. Por ejemplo, en el caso de un pasivo cuya tasa de interés efectiva esté por debajo de la LIBOR, la entidad no podrá designar como partida cubierta (a) una porción del pasivo igual al principal más un interés igual a la LIBOR y (b) la porción residual considerada como flujos negativos. No obstante, la entidad podrá designar todos los flujos de tesorería del activo o del pasivo financiero completo como partida cubierta y cubrirlos solo para un riesgo en particular (por ejemplo, contra los cambios que sean atribuibles a las variaciones de la LIBOR). Por ejemplo, en el caso de un pasivo financiero cuya tasa de interés efectiva está 100 puntos básicos por debajo de la LIBOR, la entidad puede designar como partida cubierta el pasivo completo (esto es, el principal más los intereses calculados según la LIBOR menos 100 puntos básicos), y cubrirla del cambio en el valor razonable o en los flujos de efectivo del total del pasivo que son atribuibles a las variaciones en la LIBOR. La entidad podría también escoger una ratio de cobertura distinta de uno a uno, para mejorar la efectividad de la cobertura descrita en el párrafo GA100.

GA99D Además, si se cubre un instrumento financiero con interés fijo algún tiempo después del momento en que se originó, y las tasas de interés han cambiado desde entonces, la entidad puede designar una porción igual a una tasa de referencia que sea mayor que la tasa contractual pagada por la partida. La entidad podría hacer esto suponiendo que la tasa de referencia es menor que la tasa de interés efectiva calculada bajo el supuesto de que ha comprado el instrumento el día que lo designa como partida cubierta. Por ejemplo, supóngase que la entidad origina un activo financiero de interés fijo por 100 u.m., que tiene una tasa de interés efectiva del 6 por ciento, en un momento en que la LIBOR está en el 4 por ciento. Comienza a cubrir ese activo algún tiempo después, cuando la LIBOR ha crecido hasta el 8 por ciento y el valor razonable del instrumento ha descendido hasta 90 u.m. La entidad calcula que si hubiera comprado el activo en la fecha que lo designó por primera vez como partida cubierta por las 90 u.m., el rendimiento efectivo habría sido del 9,5 por ciento. Puesto que la LIBOR es menor que este rendimiento efectivo, la entidad puede designar una porción de la LIBOR al 8 por ciento, que comprende, por una parte, los flujos de efectivo por los intereses contractuales, y por otra parte la diferencia entre el valor razonable actual (esto es, 90 u.m.) y el importe a reembolsar en el vencimiento (esto es, 100 u.m.).

GA99E El párrafo 81 permite a una entidad designar algo distinto a la variación total del valor razonable o a la variabilidad del flujo de efectivo de un instrumento financiero. Por ejemplo:

• (a) pueden designarse todos los flujos de efectivo de un instrumento financiero derivados de cambios en el valor razonable o en los flujos de efectivo atribuibles a algunos riesgos (pero no a todos); o

• (b) pueden designarse algunos de (pero no todos) los flujos de efectivo de un instrumento financiero con cambios del valor razonable o de los flujos de efectivo atribuibles a todos o solo a algunos riesgos (es decir, puede designarse una “porción” de los flujos de efectivo del instrumento financiero derivados de cambios atribuibles a la totalidad o solo a algunos riesgos).

GA99F Para cumplir los requisitos de la contabilidad de cobertura, los riesgos designados y las porciones deben ser componentes identificables por separado del instrumento financiero, y los cambios en los flujos de efectivo o en el valor razonable del instrumento financiero completo que procedan de las variaciones en los riesgos designados y porciones deben poder ser medidos con fiabilidad. Por ejemplo:

• (a) Para un instrumento financiero con interés fijo cubierto frente a los cambios en el valor razonable atribuibles a variaciones en una tasa de interés de referencia o libre de riesgo, la tasa de referencia o libre de riesgo es normalmente considerada como un componente identificable por separado del instrumento financiero, que es susceptible de ser medida con fiabilidad.

• (b) La inflación no es identificable por separado, ni susceptible de medición con fiabilidad, y no puede designarse como un riesgo o una porción de un instrumento financiero, a menos que se cumplan los requerimientos del apartado (c).

• (c) Una porción de inflación especificada contractualmente de los flujos de efectivo de un bono contabilizado ligado al índice de inflación (suponiendo que no existe el requerimiento de contabilizar por separado un derivado implícito) es identificable por separado y susceptible de medición con fiabilidad en la medida en que otros flujos de efectivo del instrumento no se vean afectados por esa porción de inflación.

Designación de partidas no financieras como partidas cubiertas (párrafo 82)

GA100 Los cambios en el precio de un ingrediente o componente de un activo o pasivo no financiero no tienen, por lo general, un efecto predecible y medible separadamente sobre el precio del elemento que sea comparable al efecto que tiene un cambio, por ejemplo, en las tasas de interés de mercado sobre el precio de un bono. Así, un activo o pasivo no financiero podrá ser una partida cubierta solo en su integridad, o bien para el riesgo de tasa de cambio. Si existe una diferencia entre las condiciones de la partida cubierta y del instrumento de cobertura (como para la cobertura de una compra prevista de café brasileño utilizando un contrato a término para adquirir café colombiano en condiciones, por lo demás, similares), la relación de cobertura podría cumplir, no obstante, con los requisitos de una relación de cobertura siempre que se cumpliesen todas las condiciones del párrafo 88, incluyendo la de esperar que la cobertura sea altamente eficaz. A este objeto, el importe del instrumento de cobertura puede ser mayor o menor que el de la partida cubierta, si mejora la eficacia de la relación de cobertura. Por ejemplo, podría haberse desarrollado un análisis de regresión para establecer la relación estadística entre la partida cubierta (por ejemplo, una transacción en café brasileño) y el instrumento de cobertura (por ejemplo, una transacción en café colombiano). Si existe una relación estadística válida entre las dos variables (es decir, entre el precio unitario del café brasileño y el del café colombiano), la pendiente de la curva de regresión puede utilizarse para establecer la ratio de cobertura que maximice la eficacia esperada. Por ejemplo, si la pendiente de la curva de regresión es 1,02, una ratio de cobertura basada en 0,98 partes de partida cubierta por cada 1 parte del instrumento de cobertura, maximizará la eficacia esperada. No obstante, la relación de cobertura puede dar lugar a ineficacia, que se reconocerá en el resultado mientras dure la relación de cobertura.

Designación de grupos de elementos como partidas cubiertas (párrafos 83 y 84)

GA101 La cobertura de una posición global neta (por ejemplo, el importe neto de todos los activos y pasivos a tasa fija con vencimientos similares), en lugar de una partida cubierta específica, no cumple con los requisitos para la contabilidad de coberturas. No obstante, en la contabilidad de coberturas de este tipo de relación de cobertura se puede conseguir casi el mismo efecto sobre resultados designando a una parte de los elementos subyacentes como partida cubierta. Por ejemplo, si un banco tiene 100 u.m. de activos y 90 u.m. de pasivos con riesgos y términos de naturaleza similar, y cubre la exposición neta de 10 u.m., puede designar como partida cubierta 10 u.m. de aquellos activos. Esta designación puede utilizarse si dichos activos o pasivos son de interés fijo, en cuyo caso es una cobertura del valor razonable, o de tasa variable, en cuyo caso es una cobertura del flujo de efectivo. De manera similar, si una entidad tiene un compromiso en firme para realizar una compra en divisas por 100 u.m. y un compromiso en firme para realizar una venta de 90 u.m., puede cubrir el importe neto de 10 u.m. adquiriendo un derivado y designándolo como instrumento de cobertura asociado con 10 u.m. del compromiso en firme de compra de 100 u.m.

Contabilidad de coberturas (párrafos 85 a 102)

GA102 Un ejemplo de cobertura del valor razonable es una cobertura de exposición a los cambios en el valor razonable de un instrumento de deuda a tasa fija, como consecuencia de cambios en las tasas de interés. Dicha cobertura puede ser contratada por el emisor o por el tenedor.

GA103 Un ejemplo de cobertura del flujo de efectivo es la utilización de una permuta financiera para cambiar deuda a interés variable por deuda a tasa fija (es decir, la cobertura de una transacción prevista donde los flujos de efectivo futuros a cubrir son los pagos futuros por intereses).

GA104 La cobertura de un compromiso en firme (por ejemplo, una cobertura del cambio en el precio del combustible relativo a un compromiso contractual no reconocido por una empresa eléctrica para comprar combustible a un precio fijo) es una cobertura de una exposición a cambios en el valor razonable. Como consecuencia, dicha cobertura es una cobertura del valor razonable. No obstante, de acuerdo con el párrafo 87, la cobertura del riesgo de tasa de cambio de un compromiso en firme puede ser contabilizada alternativamente como una cobertura del flujo de efectivo.

Evaluación de la eficacia de la cobertura

GA105 Una cobertura se considerará altamente efectiva si se cumplen las dos condiciones siguientes:

• (a) Al inicio de la cobertura y en los periodos siguientes, se espera que sea altamente eficaz para conseguir compensar los cambios en el valor razonable o en los flujos de efectivo atribuibles al riesgo cubierto, durante el periodo para el que se haya designado la cobertura. Tal expectativa puede demostrarse de varias formas, entre las que se incluye la realización de una comparación de los cambios pasados en el valor razonable o en los flujos de efectivo del instrumento de cobertura, que sean atribuibles al riesgo cubierto, con los cambios que hayan experimentado en el pasado este valor razonable o los flujos de efectivo, respectivamente; así como la demostración de una elevada correlación estadística entre el valor razonable o los flujos de efectivo de la partida cubierta y los que corresponden al instrumento de cobertura. La entidad puede escoger una ratio de cobertura distinta de uno a uno, con el fin de mejorar la eficacia de la cobertura, como se ha descrito en el párrafo GA100.

• (b) La eficacia real de la cobertura está en un rango de 80 a 125 por ciento. Por ejemplo, si los resultados conseguidos son tales que la pérdida en el instrumento de cobertura es de 120 u.m., mientras que la ganancia en los instrumentos de caja es de 100 u.m., el grado de compensación puede medirse como 120/100, lo que dará un 120 por ciento, o bien como 100/120, lo que dará un 83 por ciento. En este ejemplo, suponiendo que la cobertura cumple la condición establecida en el apartado (a) anterior, la entidad podría concluir que la cobertura ha sido altamente eficaz.

GA106 La eficacia se evalúa, como mínimo, en cada uno de los momentos en que una entidad prepare sus estados financieros anuales o intermedios.

GA107 En esta Norma no se especifica un método único para evaluar la eficacia de las coberturas. El método que la entidad adopte para evaluar la eficacia de las coberturas depende de su estrategia en la gestión del riesgo. Por ejemplo, si la estrategia de gestión del riesgo por parte de la entidad consiste en ajustar el importe del instrumento de cobertura de forma periódica, de forma que refleje los cambios en la posición cubierta, la entidad necesitará demostrar por qué espera que la cobertura sea altamente eficaz, pero solo para el periodo que resta hasta que sea de nuevo ajustado el importe del instrumento de cobertura. En algunos casos, la entidad puede adoptar métodos diferentes para diferentes clases de coberturas. La documentación sobre la estrategia de cobertura seguida por la entidad incluirá los procedimientos para evaluar la eficacia. Esos procedimientos establecerán si la evaluación comprende toda la ganancia o pérdida del instrumento de cobertura, o si se excluye el valor temporal del instrumento.

GA107A Si la entidad cubriese menos del 100 por ciento de la exposición de una partida, por ejemplo un 85 por ciento, designará que la partida cubierta es un 85 por ciento de la exposición, y se basará al medir la ineficacia en el cambio en esta exposición del 85 por ciento que ha designado. No obstante, cuando proceda a cubrir este 85 por ciento designado, la entidad puede utilizar una ratio de cobertura distinta de uno a uno, si con ello se mejora la eficacia esperada de la cobertura, tal como se ha descrito en el párrafo GA100.

GA108 Si las condiciones principales de un instrumento de cobertura y del activo, pasivo, compromiso en firme o transacción prevista altamente probable que se cubre son las mismas, es probable que los cambios en el valor razonable o en los flujos de efectivo atribuibles al riesgo cubierto se compensen completamente, tanto en el momento de efectuar la cobertura como posteriormente. Por ejemplo, es muy probable que una permuta financiera de tasas de interés sea una cobertura eficaz si los importes nocional y principal, el plazo total, las fechas de revisión de los intereses, las fechas de pagos y cobros por principal e intereses y las bases para medir las tasas de interés son las mismas, tanto para el instrumento de cobertura como para la partida cubierta. Por otra parte, es probable que la cobertura de una compra prevista altamente probable de una materia prima cotizada, a través de un contrato a término, sea altamente efectiva si:

• (a) el contrato a término es para la compra de la misma cantidad de la misma materia prima cotizada, al mismo tiempo y con la misma localización que la compra prevista cubierta;

• (b) el valor razonable del contrato a término al comienzo es nulo; y

• (c) o bien la evaluación de la eficacia excluye el cambio en la prima o el descuento del contrato y se lo reconoce en resultados, o bien el cambio en los flujos de efectivo esperados de la transacción altamente prevista se basa en el precio a término de la materia prima cotizada.

GA109 A veces el instrumento de cobertura compensa solo parte del riesgo cubierto. Por ejemplo, una cobertura no sería completamente efectiva si el instrumento de cobertura y la partida cubierta están denominados en monedas diferentes que no varían de forma similar. Asimismo, una cobertura del riesgo de tasa de interés utilizando un derivado no sería completamente eficaz si parte del cambio en el valor razonable del derivado es atribuible al riesgo de crédito de la contraparte.

GA110 Para cumplir con los requisitos de la contabilidad de coberturas, la cobertura debe referirse a un riesgo específicamente designado e identificado, y no simplemente a los riesgos generales del negocio, y debe en última instancia afectar a los resultados de la entidad. Para la contabilidad de coberturas no pueden elegirse la cobertura del riesgo de obsolescencia de un activo físico o del riesgo de expropiación de propiedades por el gobierno; ya que la eficacia no puede ser medida porque esos riesgos no se pueden medir con fiabilidad.

GA110A El párrafo 74(a) permite a una entidad separar el valor intrínseco y el valor en el tiempo de un contrato de opción y designar como instrumento de cobertura solo el cambio en el valor intrínseco del contrato de opción. Esta designación puede dar lugar a una relación de cobertura que sea perfectamente eficaz para compensar los cambios en los flujos de efectivo atribuibles a un riesgo unilateral cubierto de una transacción prevista, si las condiciones principales de la transacción prevista y del instrumento de cobertura son las mismas.

GA110B Si una entidad designase una opción comprada en su totalidad como el instrumento de cobertura de un riesgo unilateral que surge de una transacción prevista, la relación de cobertura no será perfectamente eficaz. Esto es así porque la prima pagada por la opción incluye el valor en el tiempo y, como se señala en el párrafo GA99BA, un riesgo unilateral designado no incluye el valor en el tiempo de una opción. Por ello, en esta situación, no habrá compensación entre los flujos de efectivo que se relacionan con el valor en el tiempo de la prima de la opción pagada y el riesgo cubierto designado.

GA111 En el caso del riesgo de tasa de interés, la eficacia de la cobertura puede evaluarse preparando un calendario de vencimientos para los activos financieros y los pasivos financieros, que muestre la exposición neta a la tasa de interés para cada periodo, siempre que la exposición neta esté asociada con un activo o pasivo específico (o con un grupo de activos o pasivos específicos, o bien con una porción específica de los mismos) dando lugar a la exposición neta, y la eficacia de la cobertura se evalúa con referencia a ese activo o pasivo.

GA112 Al evaluar la eficacia de una cobertura, la entidad considerará por lo general el valor del dinero en el tiempo. No es necesario que la tasa de interés fija de una partida cubierta coincida exactamente con la tasa de interés fija de una permuta financiera designada para una cobertura del valor razonable. Tampoco es necesario que la tasa de interés variable en un activo o pasivo con intereses sea igual a la tasa de interés correspondiente a la permuta financiera designada para una cobertura del flujo de efectivo. El valor razonable de una permuta financiera se deduce a partir de sus liquidaciones netas. Las tasas de interés fijos y variables de una permuta financiera pueden ser cambiadas sin afectar a la liquidación neta, siempre que ambos se intercambien por el mismo importe.

GA113 Cuando una entidad no cumpla con los requisitos de la eficacia de la cobertura, suspenderá la aplicación de la contabilidad de coberturas desde la última fecha en que demostró el cumplimiento con los requisitos de la eficacia de la cobertura. No obstante, si la entidad identifica el suceso o cambio en las circunstancias que causó que la relación de cobertura dejase de cumplir con los criterios de la eficacia, y demuestra que la cobertura era eficaz antes de que se produjera el suceso o el cambio en las circunstancias, suspenderá la aplicación de la contabilidad de cobertura desde la misma fecha del evento o del cambio en las circunstancias.

GA113A Para evitar dudas, los efectos de la sustitución de la contraparte original por una contraparte compensadora y la realización de los cambios asociados tal como se describe en los párrafos 91(a)(ii) y 101(a)(ii) se reflejarán en la medición del instrumento de cobertura y, por ello, en la evaluación de la eficacia de la cobertura y la medición de esta.

Contabilización de la cobertura del valor razonable en una cartera que cubre el riesgo de tasa de interés

GA114 En el caso de la cobertura del valor razonable del riesgo de tasa de interés asociado con una cartera de activos financieros o pasivos financieros, una entidad cumplirá con los requerimientos de esta Norma si observa los procedimientos establecidos en los apartados (a) hasta (i), y los párrafos GA115 a GA132 siguientes.

• (a) Como parte de los procesos habituales que siga la entidad para la gestión del riesgo, la entidad identificará una cartera de partidas, cuyo riesgo de tasa de interés desea cubrir. La cartera puede contener solo activos, solo pasivos o tanto activos como pasivos. La entidad puede identificar dos o más carteras, en cuyo caso se aplicarán las guías siguientes a cada cartera por separado.

• (b) La entidad descompondrá la cartera en periodos de revisiones de intereses, basándose en las fechas esperadas para las mismas, sin tener en cuenta las contractuales. Tal descomposición puede hacerse de varias maneras, entre las que se incluye la de distribuir los flujos de efectivo entre los periodos en los que se espera que se produzcan, o distribuyendo los importes principales nocionales en todos los periodos hasta el momento en que se espere que ocurra la revisión.

• (c) A partir de esta descomposición, la entidad decidirá el importe que desea cubrir. A tal efecto designará como partida cubierta a un importe de activos o pasivos (pero no un importe neto) de la cartera identificada, que sea igual al importe que desea designar como cubierto. Este importe determina también la medida porcentual que se utilizará para probar la eficacia, de acuerdo con el apartado (b) del párrafo GA126.

• (d) La entidad designará el riesgo de tasa de interés que está cubriendo. Este riesgo podría consistir en una porción del riesgo de tasa de interés de cada una de las partidas de la posición cubierta, tal como por ejemplo una tasa de interés de referencia (por ejemplo, la LIBOR).

• (e) La entidad designará uno o más instrumentos de cobertura para cada periodo de revisión de intereses.

• (f) Utilizando las designaciones realizadas en los apartados (c) a (e) anteriores, la entidad evaluará, tanto al comienzo como en los periodos posteriores, si se puede esperar que la cobertura sea altamente eficaz a lo largo del intervalo para el cual se la ha designado.

• (g) Periódicamente, la entidad medirá el cambio en el valor razonable de la partida cubierta [según la designación hecha en el apartado (c)] que es atribuible al riesgo cubierto [según la designación hecha en el apartado (d)], tomando como base las fechas esperadas de revisión de intereses determinadas en el apartado (b). Suponiendo que, utilizando el método de evaluación de la eficacia documentado por la entidad, se haya determinado que en la realidad la cobertura fue altamente eficaz, la entidad reconocerá el cambio en el valor razonable de la partida cubierta como una ganancia o una pérdida en los resultados, así como en una de las dos partidas del estado de situación financiera descritas en el párrafo 89A. No es necesario que el cambio en el valor razonable sea distribuido entre activos o pasivos individuales.

• (h) La entidad medirá el cambio en el valor razonable del instrumento o instrumentos de cobertura [según la designación hecha en el apartado (e)], y lo reconocerá como una ganancia o una pérdida en el resultado. El valor razonable del instrumento o instrumentos de cobertura se reconocerá como un activo o un pasivo en el estado de situación financiera.

• (i) La eventual ineficacia[35] será reconocida en resultados como la diferencia entre los cambios en los valores razonables mencionados en los apartados (g) y (h).

GA115 Este enfoque se desarrolla con más detalle a continuación. Solo será aplicado a la cobertura del valor razonable del riesgo de tasa de interés asociado con una cartera de activos o pasivos financieros.

GA116 La cartera identificada en el apartado (a) del párrafo GA114 podría contener activos y pasivos. Alternativamente, podría ser una cartera que contuviera solo activos o solo pasivos. La cartera se utiliza para determinar el importe de los activos o pasivos que la entidad desea cubrir. No obstante, la cartera en sí no es objeto de designación como partida cubierta.

GA117 Al aplicar el apartado (b) del párrafo GA114, la entidad determina la fecha de revisión de intereses esperada de una partida como la que esté más próxima en el tiempo de entre la fecha en que se espera que dicha partida venza y la fecha en que se revisará a las tasas de mercado. Las fechas esperadas de revisión de intereses se estiman al comienzo de la cobertura y a lo largo del plazo que dure la misma, basándose en la experiencia pasada y en otra información disponible, donde se incluyen tanto la información como las expectativas relativas a los pagos anticipados, tasas de interés y la interacción que existe entre ellos. Las entidades cuya experiencia específica sea inexistente o insuficiente, utilizarán la experiencia en grupos similares de instrumentos financieros que puedan ser comparables. Estas estimaciones se revisarán periódicamente y se actualizarán a la luz de la experiencia. En el caso de una partida con interés fijo que admita pago anticipado, la fecha de revisión de intereses esperada será la fecha en que se espera recibir el pago anticipado, salvo que la revisión a las tasas de mercado se deba efectuar en una fecha anterior. Para los grupos de partidas similares, la descomposición en periodos de tiempo sobre la base de fechas de revisión de intereses esperadas puede tomar la forma de distribución de porcentajes del grupo, y no de las partidas individuales, a cada uno de los periodos. Una entidad puede aplicar otras metodologías para realizar la distribución anterior. Por ejemplo, podría utilizar un multiplicador que reflejara la tasa de pagos anticipados para distribuir los préstamos amortizables a los diferentes periodos que se hayan conformado a partir de las fechas esperadas de revisión de intereses. Sin embargo, la metodología para tal distribución debe estar de acuerdo con los procedimientos y objetivos de gestión del riesgo de la entidad.

GA118 Como ejemplo de la designación establecida en el párrafo GA114(c), si en un periodo concreto de revisión de precios una entidad estimase que tiene activos a una tasa fija por 100 u.m. y pasivos a una tasa fija por 80 u.m., y decide cubrir toda la posición neta de 20 u.m., designará como partida cubierta activos por importe de 20 u.m. (una porción de los activos). La designación se expresa como un “importe de una moneda” (por ejemplo, un importe en dólares, euros, libras o rands) en lugar de como activos individuales. De lo anterior se deduce que todos los activos (o pasivos) de los que se extrae el importe cubierto—es decir, el total de 100 u.m. de activos del ejemplo anterior—deben ser:

• (a) partidas cuyo valor razonable cambie en respuesta a cambios en la tasa de interés que se esté cubriendo; y

• (b) partidas que, de haber sido designadas como cubiertas de forma individual, habrían cumplido los requisitos para la contabilización de las coberturas del valor razonable. En particular, puesto que la NIIF 9 especifica que el valor razonable de un pasivo financiero con una característica de exigibilidad a petición (como por ejemplo los depósitos a la vista y algunos tipos de depósitos a plazo) no será inferior al importe a pagar al convertirse en exigible a voluntad del acreedor, descontado desde la primera fecha en que dicho importe pueda ser requerido para el pago, tal pasivo financiero no puede cumplir las condiciones de la contabilización de las coberturas del valor razonable en ningún periodo posterior al plazo más corto en que el tenedor pueda requerir su pago. En el ejemplo previo, la posición cubierta es un importe de activos. Por tanto, esos pasivos no forman parte de la partida designada como cubierta, pero pueden utilizarse por la entidad para determinar el importe del activo que se designa como objeto de cobertura. Si la posición que la entidad desea cubrir fuera un importe de pasivos, el importe que represente a la partida designada cubierta debe extraerse de los pasivos a interés fijo distintos de aquellos que la entidad puede ser requerida para reembolsar en un plazo más corto, y la medida porcentual utilizada para evaluar la eficacia de la cobertura, de acuerdo con el apartado (b) del párrafo GA126, se calcularía como un porcentaje de esos otros pasivos. Por ejemplo, supóngase que una entidad estima que en un particular periodo de revisión de intereses tiene pasivos a interés fijo de 100 u.m., que se componen de 40 u.m. de depósitos a la vista, 60 u.m. de pasivos que no tienen la característica de ser exigibles a petición y activos a interés fijo por 70 u.m. Si la entidad decidiese cubrir toda la posición neta por 30 u.m., designaría como partida cubierta pasivos por importe de 30 u.m. o el 50 por ciento de los pasivos sin características de exigibilidad inmediata.

GA119 La entidad también cumplirá con los demás requerimientos de designación y documentación establecidos en el apartado (a) del párrafo 88. Para una cartera que cubre el riesgo de tasa de interés, estos requerimientos especifican la política que sigue la entidad para todas las variables que se utilizan al identificar el importe que se cubre y cómo mide la eficacia, incluyendo los siguientes extremos:

• (a) Qué activos y pasivos se incluyen en la cartera, así como los criterios que se utilizarán para eliminarlos de dicha cartera.

• (b) Cómo estima la entidad las fechas de revisión de intereses, incluyendo las hipótesis sobre las tasas de interés que subyacen en las estimaciones de las tasas de pago anticipado, así como las bases para cambiar dichas estimaciones. El mismo método se utilizará para realizar tanto las estimaciones iniciales, hechas en el momento de incluir el activo o pasivo en la cartera cubierta, como para las revisiones posteriores de tales estimaciones.

• (c) El número y la duración de los periodos donde tienen lugar las revisiones de intereses.

• (d) La frecuencia con que la entidad probará la eficacia, así como cuál de los dos métodos del párrafo GA126 utilizará.

• (e) La metodología utilizada por la entidad para determinar el importe de los activos o pasivos que se designarán como partidas cubiertas y, de acuerdo con ello, la medida porcentual utilizada cuando la entidad prueba la eficacia utilizando el método descrito en el apartado (b) del párrafo GA126.

• (f) Cuando la entidad pruebe la eficacia utilizando el método descrito en el apartado (b) del párrafo GA126, procederá a comprobar la eficacia de forma individual para cada periodo correspondiente a una revisión, para todos los periodos agregados o utilizando una combinación de ambos procedimientos.

Las políticas especificadas al designar y documentar la relación de cobertura, estarán de acuerdo con los objetivos y procedimientos que la entidad siga para gestionar el riesgo. No se las cambiará de forma arbitraria. En su caso, los cambios se justificarán sobre la base de las variaciones en las condiciones de mercado y otros factores, se fundamentarán en los objetivos y procedimientos seguidos por la entidad al gestionar el riesgo y serán coherentes con estos.

GA120 El instrumento de cobertura al que se refiere el apartado (e) del párrafo GA114 puede ser un único derivado o una cartera de derivados, todos los cuales implicarán exposición el riesgo de tasa de interés cubierto que se haya designado según el apartado (d) del párrafo GA114 (por ejemplo, una cartera de permutas de tasas de interés, todas las cuales están expuestas a la LIBOR). Esta cartera de derivados puede contener, a su vez, posiciones de riesgo compensadas entre sí. No obstante, no podrá incluir opciones emitidas u opciones emitidas netas, puesto que la Norma[36] no permite que tales opciones sean designadas como instrumentos de cobertura (salvo en el caso de designar una opción emitida para compensar a una opción comprada). Si el instrumento de cobertura cubriera el importe designado en el apartado (c) del párrafo GA114, para más de un periodo de revisión de intereses, se distribuirá entre todos los periodos que cubra. No obstante, la totalidad del instrumento de cobertura debe quedar distribuido entre tales periodos, puesto que la Norma[37] no permite designar una relación de cobertura solamente para una porción del periodo durante el cual permanece en circulación el instrumento de cobertura.

GA121 Cuando la entidad mide el cambio en el valor razonable de una partida que admite pagos anticipados de acuerdo con el apartado (g) del párrafo GA114, un cambio en la tasa de interés afectará al valor razonable de la partida con posibilidad de pagos anticipados de dos formas: afecta al valor razonable de los flujos de efectivo contractuales y al valor razonable de la opción de pago anticipado que contiene la partida que permite esta posibilidad. El párrafo 81 de la Norma permite que una entidad designe como partida cubierta a una porción de un activo financiero o un pasivo financiero, que compartan una exposición al riesgo común, como la partida cubierta, siempre que la eficacia pueda ser medida. En el caso de las partidas que pueden ser pagadas anticipadamente, el párrafo 81A permite lograrlo mediante la designación de la partida cubierta en términos del cambio en el valor razonable que sea atribuible a cambios en la tasa de interés designada, sobre la base de las fechas de revisión de intereses esperadas, no de las contractuales. No obstante, el efecto que los cambios en la tasa de interés cubierta tienen sobre esas fechas de revisión esperadas se tendrá en cuenta al determinar el cambio en el valor razonable de la partida cubierta. En consecuencia, si se procede a reconsiderar las fechas de revisión de intereses esperadas (por ejemplo, para reflejar un cambio en los pagos anticipados esperados), o si las fechas de revisión reales difieren de las esperadas, podría aparecer ineficiencia tal como se describe en el párrafo GA126. Por el contrario, los cambios en las fechas de revisión esperadas que (a) estén claramente producidas por factores distintos del cambio en la tasa de interés cubierta, (b) no se relacionen con cambios en la tasa de interés cubierta y (c) puedan separarse fácilmente de los cambios cubiertos que sean atribuibles a la tasa de interés cubierta (por ejemplo, cambios en las tasas de pagos anticipados que estén causadas por variaciones en factores demográficos o regulaciones fiscales más que por cambios en las tasas de interés), serán excluidos al determinar el cambio en el valor razonable de la partida cubierta, puesto que no son atribuibles al riesgo cubierto. Si hay incertidumbre respecto al factor que da lugar al cambio en las fechas de revisión de intereses esperadas, o la entidad no es capaz de separar de forma fiable los cambios que proceden de la tasa de interés de los que proceden de otros factores, se supondrá que dicho cambio en las fechas de revisión se debe a los cambios cubiertos en la tasa de interés.

GA122 La Norma no especifica las técnicas a utilizar para determinar el importe al que hace referencia el apartado (g) del párrafo GA114, esto es, el cambio en el valor razonable de la partida cubierta que es atribuible al riesgo objeto de cobertura. Si con tal propósito se utilizan técnicas de estimación estadística, u otras diferentes, la gerencia debe esperar que el resultado obtenido se aproxime estrechamente al que se habría obtenido por la medición de todos los activos o pasivos individuales que constituyen la partida cubierta. No es adecuado suponer que los cambios en el valor razonable de la partida cubierta igualan a los cambios en el valor del instrumento de cobertura.

GA123 El párrafo 89A requiere que, si la partida cubierta en el periodo correspondiente a una revisión de intereses en particular es un activo, el cambio en su valor se presente en una partida separada, dentro de los activos. Por el contrario, si la partida cubierta para un periodo de revisión de intereses fuera un pasivo, el cambio en su valor se presentará en una partida separada, dentro de los pasivos. Esas son las partidas separadas a las que hace referencia el apartado (g) del párrafo GA114. No se requiere la presentación de una distribución específica a los activos (o pasivos) individuales.

GA124 El apartado (i) del párrafo GA114 señala que aparece ineficacia en la medida que el cambio en el valor razonable de la partida cubierta, que sea atribuible al riesgo cubierto, difiera del cambio en el valor razonable del derivado utilizado como cobertura. Tal diferencia puede surgir por varias razones, entre las que se encuentran:

• (a) que las fechas reales de revisión de intereses sean diferentes de las esperadas, o que se hayan reconsiderado las fechas de revisión esperadas;

• (b) que las partidas en la cartera que se está cubriendo sufran deterioro o sean dadas de baja;

• (c) que las fechas de pago del instrumento de cobertura sean diferentes que las correspondientes a la partida cubierta; y

• (d) otras causas (por ejemplo, cuando algunas de las partidas cubiertas tienen intereses a una tasa menor que la de referencia para el que habían sido designadas como cubiertas, y la ineficacia resultante no es tan grande que impida que la cartera en su conjunto deje de cumplir las condiciones de la contabilidad de coberturas).

Tal ineficacia[38] se identificará y reconocerá en el resultado.

GA125 Por lo general, la eficacia de la cobertura se verá mejorada:

• (a) Si la entidad organiza las partidas con características diferentes respecto a la posibilidad de pago anticipado de manera que tenga en cuenta las diferencias en el comportamiento de anticipación en los pagos.

• (b) Cuanto más grande sea el número de partidas que componen la cartera. Cuando la cartera contiene solo unas pocas partidas, es probable que se obtenga una ineficacia relativamente alta si una de las partidas tiene pagos anticipados antes o después de lo esperado. Por el contrario, cuando la cartera contiene muchas partidas, el comportamiento de anticipación en los pagos puede predecirse con mayor exactitud.

• (c) Utilizando periodos más cortos de revisión de los intereses (por ejemplo, periodos de un mes de duración en lugar de tres). Los periodos más cortos de revisión de intereses reducen el efecto de la falta de correspondencia entre las fechas de revisión y las de pago (dentro de dichos periodos) tanto para la partida cubierta como para el instrumento de cobertura.

• (d) Cuanto más frecuentes sean las revisiones del importe del instrumento de cobertura, para reflejar los cambios en la partida cubierta (por ejemplo, a causa de cambios en las expectativas referentes a los pagos anticipados).

GA126 Una entidad comprobará periódicamente la eficacia. Si las estimaciones de las fechas de revisión de intereses cambian entre una de las fechas en que la entidad realiza la evaluación de la eficacia y la siguiente, calculará el importe de la eficacia utilizando uno de los dos procedimientos siguientes:

• (a) como la diferencia entre el cambio en el valor razonable del instrumento de cobertura [véase el apartado (h) del párrafo GA114] y el cambio en el valor de la totalidad de la partida cubierta que sea atribuible a variaciones en la tasa de interés cubierta (incluyendo el efecto que tales cambios en la tasa de interés cubierta tengan sobre el valor razonable de cualquier opción de pago anticipado implícita); o

• (b) utilizando el siguiente procedimiento de aproximación. La entidad:

• (i) Calculará el porcentaje de los activos (o pasivos) en cada periodo relacionado con la revisión que ha cubierto, a partir de las fechas de revisión de intereses estimadas en la última fecha en que comprobó la eficacia.

(ii) Aplicará este porcentaje a su estimación revisada del importe en dicho periodo de revisión, con el fin de calcular el importe de la partida cubierta a partir de dicha estimación revisada.

(iii) Calculará el cambio en el valor razonable de su estimación revisada de la partida cubierta que sea atribuible al riesgo cubierto y lo presentará como se establece en el apartado (g) del párrafo GA114.

(iv) Reconocerá una ineficacia igual a la diferencia entre el importe determinado en (iii) y el cambio en el valor razonable del instrumento cubierto [véase el apartado (h) del párrafo GA114].

GA127 Al medir la eficacia, la entidad distinguirá las reconsideraciones de las fechas estimadas de revisión de intereses de los activos (o pasivos) existentes, de las que correspondan a los nuevos activos (o pasivos) originados, ya que solo los primeros darán lugar a ineficacia. Todas las reconsideraciones de las fechas de revisión estimadas (distintas de las que se hayan excluido de acuerdo con el párrafo GA121), conteniendo las eventuales redistribuciones de las partidas existentes, se incluirán al reconsiderar el importe estimado en cada periodo de acuerdo con el apartado (b) (ii) del párrafo GA126 y, por tanto, al medir la eficacia. Una vez se haya reconocido la ineficiencia como se ha establecido anteriormente, la entidad procederá a realizar una nueva estimación de los activos (o pasivos) totales en cada periodo correspondiente a una revisión, incluyendo los nuevos activos (o pasivos) que se hayan originado desde la última prueba de eficacia, y designará el nuevo importe de la partida cubierta, así como el nuevo porcentaje como porcentaje cubierto. Los procedimientos establecidos en el apartado (b) del párrafo GA126 se repetirán en la siguiente fecha en que se compruebe la eficacia.

GA128 Algunas partidas que fueron asignadas originalmente a un periodo de revisión de intereses, pueden ser dadas de baja por causa de un pago anticipado anterior a lo esperado o por bajas en cuentas producidas por deterioro del valor o venta. Cuando esto ocurra, el importe del cambio en el valor razonable, a incluir en la partida separada a que hace referencia el apartado (g) del párrafo GA114, que se relacione con la partida dada de baja debe ser eliminado del estado de situación financiera e incluido en la ganancia o pérdida procedente de la baja en cuentas de la partida. Para este propósito, es necesario conocer el periodo o periodos de revisión de intereses a los que se habían asignado las partidas dadas de baja, porque esto determina el periodo o periodos de los cuales se ha de eliminar la partida y, por tanto, el importe a eliminar de la partida separada a que hace referencia el párrafo GA114(g). Cuando se da de baja una partida, si se ha podido determinar el periodo en el que estaba incluida, se eliminará en ese periodo concreto. Si no se puede determinar este periodo en concreto, se eliminará del periodo más cercano en el caso de que la baja en cuentas produzca unos pagos anticipados mayores que los previstos, o bien se distribuirá entre todos los periodos que contuvieran la partida que se ha dado de baja en cuentas, utilizando un criterio sistemático y racional si la partida en cuestión hubiera sido vendida o si su valor se hubiera deteriorado.

GA129 Además, los importes relacionados con un periodo en particular que no hayan sido dados de baja cuando este expire se reconocerán en resultados en ese mismo periodo (véase el párrafo 89A). Por ejemplo, supóngase que la entidad programa partidas en tres periodos correspondientes a sendas revisiones de intereses. Al hacer la redesignación anterior, el cambio en el valor razonable que se presentó en la partida separada correspondiente del estado de situación financiera fue un activo por 25 u.m. Esta cantidad representa importes atribuibles a los periodos 1, 2 y 3 de 7 u.m., 8 u.m. y 10 u.m., respectivamente. En la siguiente redesignación, los activos atribuidos al periodo 1 han sido o bien realizados o reprogramados en otros periodos. Por tanto, se darán de baja 7 u.m. del estado de situación financiera y se reconocerán en resultados. Ahora, las 8 u.m. y 10 u.m. son atribuibles a los periodos 1 y 2, respectivamente. En esos periodos restantes se producirá el ajuste, en la medida que sea necesario, por los cambios en el valor razonable que se describen en el apartado (g) del párrafo GA114.

GA130 Como ilustración de los requerimientos de los dos anteriores párrafos, supóngase que una entidad programa los activos distribuyendo y asignando un porcentaje de la cartera a cada periodo de revisión de intereses. Supóngase también que, como resultado de lo anterior, se han programado 100 u.m. en cada uno de los dos primeros periodos. Cuando expira el primer periodo correspondiente a la revisión, se dan de baja 110 u.m de activos, por causa de los pagos esperados y de los inesperados. En este caso, todo el importe contenido en la partida separada a que hace referencia el párrafo GA114(g) que se relaciona con el primer periodo se eliminará del estado de situación financiera, más un 10 por ciento del importe que se relaciona con el segundo periodo.

GA131 Si el importe cubierto correspondiente a un periodo de revisión de intereses se redujera sin que fueran dados de baja los activos (o pasivos), el importe incluido en la partida separada a que hace referencia el apartado (g) del párrafo GA114, que se relacione con la reducción, será amortizado de acuerdo con lo establecido en el párrafo 92.

GA132 Una entidad podría desear aplicar el procedimiento establecido en los párrafos GA114 a GA131 a una cobertura de cartera anteriormente contabilizada como una cobertura del flujo de efectivo de acuerdo con la NIC 39. En tal caso, la entidad revocaría la designación previa hecha para la cobertura del flujo de efectivo de acuerdo con el apartado (d) del párrafo 101 de la Norma, y aplicaría los requerimientos establecidos en dicho párrafo. También podría redesignar la cobertura como una de valor razonable y aplicar el enfoque establecido en los párrafos GA114 a GA131, de forma prospectiva, a los periodos contables posteriores.

Transición (párrafos 103 a 108C)

GA133 Una entidad puede haber designado una transacción intragrupo prevista como una partida cubierta al comienzo de un periodo anual iniciado a partir del 1° de enero de 2005 (o, con el fin de reexpresar información comparativa, el comienzo de un periodo comparativo anterior) en una cobertura que cumplía las condiciones de la contabilidad de coberturas de acuerdo con lo establecido en esta Norma (modificada por la última frase del párrafo 80). Tal entidad puede utilizar esa designación para aplicar la contabilidad de coberturas en los estados financieros consolidados desde el comienzo del periodo anual iniciado a partir del 1° de enero de 2005 (o el comienzo del periodo comparativo anterior). Tal entidad aplicará también los párrafos GA99A y GA99B desde el comienzo del periodo anual que se inicie a partir del 1° de enero de 2005. No obstante, de acuerdo con el párrafo 108B, no necesita aplicar el párrafo GA99B a la información comparativa de periodos anteriores.

Norma Internacional de Contabilidad 40

Propiedades de Inversión

Objetivo

1 El objetivo de esta Norma es prescribir el tratamiento contable de las propiedades de inversión y las exigencias de revelación de información correspondientes.

Alcance

2 Esta Norma será aplicable en el reconocimiento, medición y revelación de información de las propiedades de inversión.

3 Entre otras cosas, esta Norma será aplicable para la medición, en los estados financieros de un arrendatario, de los derechos sobre una propiedad de inversión mantenida en arrendamiento y que se contabilice como un arrendamiento financiero y también se aplicará para la medición en los estados financieros de un arrendador, de las propiedades de inversión arrendadas en régimen de arrendamiento operativo. Esta Norma no trata los problemas cubiertos en la NIC 17 Arrendamientos, entre los que se incluyen los siguientes:

• (a) la clasificación de los arrendamientos como arrendamientos financieros u operativos;

• (b) el reconocimiento de las rentas por arrendamiento de propiedades de inversión (ver también la NIC 18 Ingresos de Actividades Ordinarias);

• (c) la medición, en los estados financieros del arrendatario, de los derechos sobre propiedades mantenidas en arrendamiento operativo;

• (d) la medición, en los estados financieros del arrendador, de su inversión neta en un arrendamiento financiero;

• (e) la contabilización de las transacciones de venta con arrendamiento posterior; y

• (f) la información a revelar sobre arrendamientos financieros y operativos.

4 Esta Norma no será de aplicación a:

• (a) los activos biológicos relacionados con la actividad agrícola (véase la NIC 41 Agricultura); y

• (b) los derechos mineros y reservas minerales tales como petróleo, gas natural y recursos no renovables similares.

Definiciones

5 Los términos siguientes se usan, en esta Norma, con los significados que a continuación se especifican:

Costo es el importe de efectivo o equivalentes al efectivo pagados, o bien el valor razonable de la contraprestación entregada, para adquirir un activo en el momento de su adquisición o construcción o, cuando fuere aplicable, el importe que se atribuye a ese activo cuando se lo reconoce inicialmente de acuerdo con los requerimientos específicos de otras NIIF, por ejemplo, la NIIF 2 Pagos Basados en Acciones.

Importe en libros es el importe por el que un activo se reconoce en el estado de situación financiera.

Propiedad de inversión (terreno o un edificio –o parte de un edificio– o ambos) mantenido (por el dueño o por el arrendatario que haya acordado un arrendamiento financiero) para obtener rentas o apreciación del capital o con ambos fines y no para:

• (a) su uso en la producción o suministro de bienes o servicios, o bien para fines administrativos; o

• (b) su venta en el curso ordinario de las operaciones.

Propiedades ocupadas por el dueño son las propiedades que se tienen (por parte del dueño o por parte del arrendatario que haya acordado un arrendamiento financiero) para su uso en la producción o suministro de bienes o servicios, o bien para fines administrativos.

Valor razonable es el precio que se recibiría por vender un activo o que se pagaría por transferir un pasivo en una transacción ordenada entre participantes de mercado en la fecha de la medición. (Véase la NIIF 13 Medición del Valor Razonable).

Clasificación de propiedades como propiedades de inversión o como propiedades ocupadas por el propietario

6 El derecho sobre una propiedad que el arrendatario mantenga en régimen de arrendamiento operativo, se podrá clasificar y contabilizar como una propiedad de inversión si, y solo si, el elemento cumpliese, en su caso, la definición de propiedades de inversión, y el arrendatario emplease el modelo del valor razonable, establecido en los párrafos 33 a 55, para el activo reconocido. Esta clasificación alternativa estará disponible para cada una de las propiedades por separado. Sin embargo, una vez que esta clasificación alternativa haya sido elegida para un derecho sobre una propiedad mantenida en régimen de arrendamiento operativo, todos los elementos clasificados como propiedades de inversión se contabilizarán utilizando el modelo del valor razonable. Cuando se elija esta clasificación alternativa, cualquier derecho sobre la propiedad así clasificada se incluirá en la información a revelar requerida en los párrafos 74 a 78.

7 Las propiedades de inversión se tienen para obtener rentas, apreciación del capital o ambas. Por lo tanto, las propiedades de inversión generan flujos de efectivo que son en gran medida independientes de los procedentes de otros activos poseídos por la entidad. Esto distinguirá a las propiedades de inversión de las ocupadas por el dueño. La producción de bienes o la prestación de servicios (o el uso de propiedades para fines administrativos) generan flujos de efectivo que no son atribuibles solamente a las propiedades, sino a otros activos utilizados en la producción o en el proceso de prestación de servicios. La NIC 16 Propiedades, Planta y Equipo se aplica a las propiedades ocupadas por el dueño.

8 Los siguientes casos son ejemplos de propiedades de inversión:

• (a) Un terreno que se tiene para obtener apreciación del capital a largo plazo y no para venderse en el corto plazo, dentro del curso ordinario de las actividades del negocio.

• (b) Un terreno que se tiene para un uso futuro no determinado (en el caso de que la entidad no haya determinado si el terreno se utilizará como propiedad ocupada por el dueño o para venderse a corto plazo, dentro del curso ordinario de las actividades del negocio, se considera que ese terreno se mantiene para obtener apreciación del capital).

• (c) Un edificio que sea propiedad de la entidad (o bien un edificio obtenido a través de un arrendamiento financiero) y esté alquilado a través de uno o más arrendamientos operativos.

• (d) Un edificio que esté desocupado y se tiene para ser arrendado a través de uno o más arrendamientos operativos.

• (e) Inmuebles que están siendo construidos o mejorados para su uso futuro como propiedades de inversión.

9 Los siguientes son ejemplos de partidas que no son propiedades de inversión y que, por lo tanto, no se incluyen en el alcance de esta Norma:

• (a) Inmuebles con el propósito de venderlos en el curso normal de las actividades del negocio o bien que se encuentran en proceso de construcción o desarrollo con vistas a dicha venta (véase la NIC 2 Inventarios), por ejemplo, propiedades adquiridas exclusivamente para su disposición en un futuro cercano o para desarrollarlas y revenderlas.

• (b) Inmuebles que están siendo construidos o mejorados por cuenta de terceras personas (véase la NIC 11 Contratos de Construcción).

• (c) Propiedades ocupadas por el dueño (véase la NIC 16), incluyendo, entre otras, las propiedades que se tienen para su uso futuro como propiedades ocupadas por el dueño, propiedades que se tienen para realizar en ellas construcciones o desarrollos futuros y utilizarlos posteriormente como ocupados por el dueño, propiedades ocupadas por empleados (paguen o no rentas según su valor de mercado) y propiedades ocupadas por el dueño en espera de desprenderse de ellas.

• (d) [Eliminado]

• (e) Las propiedades arrendadas a otra entidad en régimen de arrendamiento financiero.

10 Ciertas propiedades se componen de una parte que se tiene para ganar rentas o apreciación del capital, y otra parte que se utiliza en la producción o suministro de bienes o servicios o bien para fines administrativos. Si estas partes pueden ser vendidas separadamente (o colocadas por separado en régimen de arrendamiento financiero), la entidad las contabilizará también por separado. Si no fuera así, la propiedad únicamente se calificará como propiedad de inversión cuando se utilice una porción insignificante del mismo para la producción o suministro de bienes o servicios o para fines administrativos.

11 En ciertos casos, la entidad suministra servicios complementarios a los ocupantes de una propiedad. Esta entidad tratará dicho elemento como propiedades de inversión si los servicios son un componente insignificante del contrato. Un ejemplo podría ser la vigilancia y los servicios de mantenimiento que proporciona el dueño de un edificio a los arrendatarios que lo ocupan.

12 En otros casos, los servicios proporcionados son un componente más significativo. Por ejemplo, si la entidad tiene y gestiona un hotel, los servicios proporcionados a los huéspedes son un componente significativo del contrato en su conjunto. Por lo tanto, un hotel gestionado por el dueño es una propiedad ocupada por este y no propiedades de inversión.

13 Puede ser difícil determinar si los servicios complementarios son lo suficientemente significativos para hacer que la propiedad no se califique como propiedades de inversión. Por ejemplo, el dueño de un hotel transfiere algunas veces ciertas responsabilidades a terceras partes en virtud de un contrato de administración. Los términos de dicho contrato pueden variar ampliamente. En un extremo del espectro de posibilidades, la posición del dueño podría ser, en el fondo, la de un inversionista pasivo. En el otro extremo del espectro, el dueño podría simplemente haber subcontratado a terceros ciertas funciones de gestión diaria, pero conservando una exposición significativa a las variaciones en los flujos de efectivo generados por las operaciones del hotel.

14 Se requiere un juicio para determinar si una propiedad cumple los requisitos como propiedades de inversión. La entidad desarrollará criterios para poder ejercer tal juicio de forma congruente, de acuerdo con la definición de propiedades de inversión y con las guías correspondientes que figuran en los párrafos 7 a 13. El párrafo 75(c) requiere que la entidad revele dichos criterios cuando la clasificación resulte difícil.

14A También se necesita el juicio profesional para determinar si la adquisición de las propiedades de inversión es la adquisición de un activo o un grupo de activos o una combinación de negocios dentro del alcance de la NIIF 3 Combinaciones de Negocios. Para determinar si es una combinación de negocios debe hacerse referencia a la NIIF 3. La discusión de los párrafos 7 a 14 de esta Norma está relacionada con si la propiedad es, o no, una propiedad ocupada por el propietario o una propiedad de inversión y no con la determinación de si la adquisición de la propiedad es, o no, una combinación de negocios como se define en la NIIF 3. La determinación de si una transacción específica cumple la definición de una combinación de negocios como se define en la NIIF 3 e incluye una propiedad de inversión como se define en esta Norma requiere la aplicación separada de ambas Normas.

15 En algunos casos, una entidad tiene una propiedad que arrienda a la controladora o a otra subsidiaria del mismo grupo y es ocupado por estas. Esta propiedad no se calificará como de inversión, en los estados financieros consolidados que incluyen a ambas entidades, dado que se trata de una propiedad ocupada por el dueño, desde la perspectiva del grupo en su conjunto. Sin embargo, desde la perspectiva de la entidad que lo tiene, la propiedad es de inversión si cumple con la definición del párrafo 5. Por lo tanto, el arrendador tratará la propiedad como de inversión en sus estados financieros individuales.

Reconocimiento

16 Las propiedades de inversión se reconocerán como activos cuando, y solo cuando:

• (a) sea probable que los beneficios económicos futuros que estén asociados con tales propiedades de inversión fluyan hacia la entidad; y

• (b) el costo de las propiedades de inversión pueda ser medido de forma fiable.

17 Según este criterio de reconocimiento, la entidad evaluará todos los costos de sus propiedades de inversión, en el momento en que incurra en ellos. Estos costos comprenderán tanto aquéllos en que se ha incurrido inicialmente para adquirir o construir una partida de propiedades, como los costos incurridos posteriormente para añadir, sustituir parte o mantener el elemento correspondiente.

18 De acuerdo con el criterio de reconocimiento contenido en el párrafo 16, la entidad no reconocerá, en el importe en libros de una propiedad de inversión, los costos derivados del mantenimiento diario del elemento. Tales costos se reconocerán en el resultado cuando se incurra en ellos. Los costos del mantenimiento diario son principalmente los costos de mano de obra y los consumibles, que pueden incluir el costo de pequeños componentes. El objetivo de estos desembolsos se describe a menudo como “reparaciones y conservación” de la propiedad.

19 Algunos componentes de las propiedades de inversión podrían haber sido adquiridos en sustitución de otros anteriores. Por ejemplo, las paredes interiores pueden sustituirse por otras distintas de las originales. Según el criterio de reconocimiento, la entidad reconocerá en el importe en libros de una propiedad de inversión el costo de sustituir un componente del mismo, siempre que satisfaga los criterios de reconocimiento, desde el mismo momento en que se incurra en dicho costo. El importe en libros de estos componentes sustituidos se dará de baja de acuerdo con los criterios de baja en cuentas contemplados en esta Norma.

Medición en el momento del reconocimiento

20 Las propiedades de inversión se medirán inicialmente al costo. Los costos asociados a la transacción se incluirán en la medición inicial.

21 El costo de adquisición de una propiedad de inversión comprenderá su precio de compra y cualquier desembolso directamente atribuible. Los desembolsos directamente atribuibles incluyen, por ejemplo, honorarios profesionales por servicios legales, impuestos por traspaso de las propiedades y otros costos asociados a la transacción.

22 [Eliminado]

23 El costo de una propiedad de inversión no se incrementará por:

• (a) los costos de puesta en marcha (a menos que sean necesarios para poner la propiedad en la condición necesaria para que pueda operar de la manera prevista por la administración),

• (b) las pérdidas de operación incurridas antes de que la propiedad de inversión logre el nivel planeado de ocupación, o

• (c) las cantidades anormales de desperdicios, mano de obra u otros recursos incurridos en la construcción o en el desarrollo de la propiedad.

24 Si el pago por una propiedad de inversión se aplazase, su costo será el equivalente al precio de contado. La diferencia entre esta cuantía y el total de pagos se reconocerá como un gasto por intereses durante el periodo de aplazamiento.

25 El costo inicial del derecho sobre una propiedad mantenida en régimen de arrendamiento financiero y clasificado como propiedad de inversión, será el establecido para los arrendamientos financieros en el párrafo 20 de la NIC 17; esto es, el activo se reconocerá por el menor importe entre el valor razonable de la propiedad y el valor presente de los pagos mínimos por arrendamiento. De acuerdo con ese mismo párrafo, se reconocerá como pasivo, un importe equivalente.

26 Cualquier importe adicional que se haya pagado por el arrendamiento se tratará, para los propósitos de medición, como parte de los pagos mínimos por arrendamiento, y por tanto quedará incluido en el costo del activo, pero se excluirá del pasivo correspondiente. Si una participación en una propiedad mantenida bajo arrendamiento se clasifica como propiedades de inversión, la partida contabilizada por su valor razonable será esa participación y no la propiedad subyacente. En los párrafos 33 a 35, 40, 41, 48, 50 y 52 y en la NIIF 13 se establecen guías para medir el valor razonable del derecho sobre una propiedad de acuerdo con el modelo del valor razonable. Estas directrices serán también las relevantes para medir el valor razonable, en caso de que dicho valor se use como costo a efectos del reconocimiento inicial.

27 Algunas propiedades de inversión pueden haber sido adquiridas a cambio de uno o varios activos no monetarios, o de una combinación de activos monetarios y no monetarios. La siguiente discusión se refiere a la permuta de un activo no monetario por otro, pero también es aplicable a todas las permutas descritas en la frase anterior. El costo de dicha propiedad de inversión se medirá por su valor razonable, a menos que (a) la transacción de intercambio no tenga carácter comercial, o (b) no pueda medirse con fiabilidad el valor razonable del activo recibido ni el del activo entregado. El activo adquirido se medirá de esta forma incluso cuando la entidad no pueda dar de baja inmediatamente el activo entregado. Si el activo adquirido no se mide por su valor razonable, su costo se medirá por el importe en libros del activo entregado.

28 Una entidad determinará si una transacción de intercambio tiene carácter comercial mediante la consideración de la medida en que se espera que cambien sus flujos de efectivo futuros como resultado de la transacción. Una transacción de intercambio tiene naturaleza comercial si:

• (a) la configuración (riesgo, calendario e importe) de los flujos de efectivo del activo recibido difiere de la configuración de los flujos de efectivo del activo transferido; o

• (b) el valor específico para la entidad de la parte de sus actividades afectada por la permuta, se ve modificado como consecuencia del intercambio; y además

• (c) la diferencia identificada en (a) o en (b) es significativa al compararla con el valor razonable de los activos intercambiados.

Al determinar si una permuta tiene carácter comercial, el valor específico para la entidad de la parte de sus actividades afectadas por la transacción deberá tener en cuenta los flujos de efectivo después de impuestos. El resultado de estos análisis puede ser claro sin que una entidad tenga que realizar cálculos detallados.

29 El valor razonable de un activo, puede medirse con fiabilidad si (a) la variabilidad en el rango de las mediciones del valor razonable del activo no es significativa, o (b) las probabilidades de las diferentes estimaciones, dentro de ese rango, pueden ser evaluadas razonablemente y utilizadas en la medición del valor razonable. Si la entidad es capaz de medir de forma fiable los valores razonables del activo recibido o del activo entregado, entonces se utilizará el valor razonable del activo entregado para medir el costo del activo recibido, a menos que se tenga una evidencia más clara del valor razonable del activo recibido.

Medición posterior al reconocimiento

Política contable

30 A excepción de lo señalado en los párrafos 32A y 34, la entidad elegirá como política contable el modelo del valor razonable, contenido en los párrafos 33 a 55, o el modelo del costo, contenido en el párrafo 56, y aplicará esa política a todas sus propiedades de inversión.

31 La NIC 8 Políticas Contables, Cambios en las Estimaciones Contables y Errores señala que se realizará un cambio voluntario en las políticas contables únicamente si dicho cambio diese lugar a que los estados financieros proporcionen información más relevante y fiable sobre los efectos de las transacciones, otros eventos o condiciones sobre la situación financiera de la entidad, el rendimiento financiero o los flujos de efectivo. Es altamente improbable que un cambio del modelo del valor razonable al modelo del costo proporcione una presentación más relevante.

32 Esta Norma requiere a todas las entidades medir el valor razonable de sus propiedades de inversión para propósitos de medición (modelo del valor razonable) o revelación (modelo del costo). Se recomienda a las entidades, pero no se les obliga, a medir el valor razonable de sus propiedades de inversión a partir de una tasación practicada por un experto independiente que tenga una capacidad profesional reconocida y una experiencia reciente en la localidad y en el tipo de propiedad de inversión que está siendo medido.

32A La entidad puede:

• (a) escoger el modelo de valor razonable o el modelo del costo para todas las propiedades de inversión que respaldan obligaciones de pagar un retorno vinculado directamente con el valor razonable o con los retornos provenientes de activos especificados, incluyendo esa propiedad para inversión; y

• (b) escoger el modelo de valor razonable o el modelo del costo para todas las otras propiedades para inversión, independiente de la elección realizada en (a).

32B Algunos aseguradores y otras entidades operan un fondo de propiedad interna que emite unidades nominales, con algunas entidades tenidas por los inversionistas en contratos vinculados y otras tenidas por la entidad. El párrafo 32A no permite que una entidad mida una propiedad tenida por el fondo parcialmente al costo y parcialmente a valor razonable.

32C Si una entidad escoge modelos diferentes para las dos categorías descritas en el párrafo 32A, las ventas de propiedades para inversión que se hagan entre conjuntos de activos medidos usando diferentes modelos se deben reconocer a su valor razonable, y el cambio acumulativo en el valor razonable se debe reconocer en resultados. De acuerdo con ello, si la propiedad para inversión es vendida desde un conjunto en el cual se usa el modelo de valor razonable a otro en que se emplea el modelo del costo, el valor razonable de la propiedad en la fecha de la venta será su costo atribuido.

Modelo del valor razonable

33 Con posterioridad al reconocimiento inicial, la entidad que haya escogido el modelo del valor razonable medirá todas sus propiedades de inversión al valor razonable, excepto en los casos descritos en el párrafo 53.

34 Cuando el derecho sobre una propiedad, mantenida por el arrendatario en régimen de arrendamiento operativo, se clasifique como propiedad de inversión de acuerdo con el párrafo 6, no es aplicable la elección señalada en el párrafo 30; se aplicará el modelo del valor razonable.

35 Las pérdidas o ganancias derivadas de un cambio en el valor razonable de las propiedades de inversión se incluirán en el resultado del periodo en que surjan.

36 a 39 [Eliminados]

40 Cuando se mide el valor razonable de una propiedad de inversión de acuerdo con la NIIF 13, una entidad se asegurará de que el valor razonable refleja, entre otras cosas, los ingresos por alquileres de los arrendamientos actuales y otros supuestos que los participantes del mercado utilizarían al fijar el precio de la propiedad de inversión en condiciones de mercado actuales.

41 El párrafo 25 especifica las bases para el reconocimiento inicial del costo de la participación en una propiedad arrendada. El párrafo 33 requiere que el derecho sobre una propiedad arrendada se reexprese, si fuera necesario, por su valor razonable. En un arrendamiento negociado con tasas de interés de mercado, el valor razonable inicial del derecho sobre una propiedad arrendada neto de todos los pagos esperados por el arrendamiento (incluyendo los relacionados con los pasivos reconocidos) debería ser cero. Este valor razonable no cambia independientemente de si, a efectos contables, se reconoce el activo arrendado y el pasivo correspondiente, ya sea por su valor razonable o por el valor presente de los pagos mínimos del arrendamiento, de acuerdo con lo establecido en el párrafo 20 de la NIC 17. Por tanto, reexpresar un activo arrendado sustituyendo su costo, determinado de acuerdo con el párrafo 25, por su valor razonable, determinado de acuerdo con el párrafo 33, no debería dar lugar a ninguna pérdida o ganancia inicial, a menos que el valor razonable fuera determinado en diferentes momentos del tiempo. Esto podría suceder cuando se ha elegido aplicar el modelo del valor razonable después del reconocimiento inicial.

42 a 47 [Eliminados]

48 En casos excepcionales, cuando una entidad adquiere por primera vez una propiedad de inversión (o cuando una propiedad existente se convierte por primera vez en propiedades de inversión, después de un cambio en su uso) puede existir evidencia clara de que la variación del rango de las mediciones del valor razonable será muy alta y las probabilidades de los distintos resultados posibles serán muy difíciles de evaluar, de tal forma que la utilidad de una sola medición del valor razonable queda invalidada. Esta situación podría indicar que el valor razonable de la propiedad no podrá ser medido con fiabilidad de una manera continua (véase el párrafo 53).

49 [Eliminado]

50 Al determinar el importe en libros de una propiedad de inversión según el modelo del valor razonable, una entidad no duplicará la contabilización de activos o pasivos que se reconozcan como activos y pasivos separados. Por ejemplo:

• (a) Equipos, tales como ascensores o aire acondicionado, que son frecuentemente parte integrante de un edificio, y se reconocerán, por lo general, dentro de la propiedad de inversión, en lugar de estar reconocidos de forma separada como propiedades, planta y equipo.

• (b) Si una oficina se alquila amueblada, el valor razonable de la oficina incluirá por lo general el valor razonable del mobiliario, debido a que el ingreso por arrendamiento deriva de la oficina con los muebles. Cuando el mobiliario se incluya en el valor razonable de la propiedad de inversión, la entidad no reconocerá dicho mobiliario como un activo separado.

• (c) El valor razonable de una propiedad de inversión excluirá ingresos por rentas anticipadas o a cobrar de arrendamientos operativos, ya que la entidad reconoce estos como pasivos o activos separados.

• (d) El valor razonable de las propiedades de inversión mantenidas en arrendamiento reflejará los flujos de efectivo esperados (incluyendo las cuotas contingentes que se espera den lugar a las correspondientes cuentas por pagar). Por consiguiente, si la valoración obtenida para un inmueble es neta de todos los pagos que se espera realizar, será necesario volver a sumar los pasivos por arrendamiento reconocidos para obtener el importe en libros de las propiedades de inversión utilizando el modelo del valor razonable.

51 [Eliminado]

52 En algunos casos, la entidad espera que el valor presente de sus pagos relativos a una propiedad de inversión (distintos de los pagos relativos a los pasivos financieros reconocidos) exceda al valor presente de los flujos de efectivo por recibir. La entidad aplicará la NIC 37 Provisiones, Pasivos Contingentes y Activos Contingentes, para determinar si debe reconocer un pasivo y cómo debe proceder, en tal caso, a su medición.

Imposibilidad de medir el valor razonable de forma fiable

53 Existe una presunción refutable de que una entidad podrá medir, de forma fiable y continua, el valor razonable de una propiedad de inversión. Sin embargo, en casos excepcionales, cuando la entidad adquiera por primera vez una propiedad de inversión (o cuando un inmueble existente se convierta por primera vez en propiedades de inversión después de un cambio en su uso) existe evidencia clara de que la entidad no va a poder medir de forma fiable y continua el valor razonable de la propiedad de inversión. Esto surge cuando, y solo cuando, el mercado para propiedades similares está inactivo (es decir, existen pocas transacciones recientes, las cotizaciones de precios no son actuales o los precios de transacciones observadas indican que el vendedor estuvo forzado a vender), y no se pueda disponer de otras formas de medir el valor razonable (por ejemplo, a partir de las proyecciones de flujos de efectivo descontados). Si una entidad estableciese que el valor razonable de una propiedad de inversión en construcción no se puede medir con fiabilidad, pero espera que lo sea cuando finalice su construcción, medirá dicha propiedad de inversión en construcción por su costo hasta que pueda determinar su valor razonable de forma fiable o haya completado su construcción (lo que suceda en primer lugar). Si una entidad determinase que el valor razonable de una propiedad de inversión (distinta de una propiedad de inversión en construcción) no se puede medir con fiabilidad de una forma continuada, la entidad medirá dicha propiedad de inversión aplicando el modelo del costo de la NIC 16. Se supondrá que el valor residual de la propiedad de inversión es cero. La entidad aplicará la NIC 16 hasta la disposición de las propiedades de inversión.

53A Una vez que una entidad sea capaz de medir con fiabilidad el valor razonable de una propiedad de inversión en construcción que anteriormente haya sido medida al costo, medirá dicho inmueble por su valor razonable. Una vez finalizada la construcción de ese inmueble, supondrá que el valor razonable puede medirse con fiabilidad. Si no fuera el caso, de acuerdo con el párrafo 53, el inmueble se contabilizará utilizando el modelo del costo de acuerdo con la NIC 16.

53B La presunción de que el valor razonable de las propiedades de inversión en construcción puede medirse con fiabilidad puede ser refutable solo en su reconocimiento inicial. Una entidad que haya medido una partida de propiedades de inversión en construcción por su valor razonable no puede concluir que el valor razonable de dicha propiedad de inversión una vez terminada no puede medirse con fiabilidad.

54 En casos excepcionales, cuando una entidad se vea forzada, por la razón dada en el párrafo 53, a medir una propiedad de inversión utilizando el modelo del costo de acuerdo con la NIC 16, medirá el resto de sus propiedades de inversión por su valor razonable, incluyendo las que estén en construcción. En estos casos, aunque una entidad puede utilizar el modelo del costo para una propiedad de inversión, en particular continuará contabilizando cada uno de los restantes inmuebles usando el modelo del valor razonable.

55 Si la entidad ha medido previamente una propiedad de inversión por su valor razonable, continuará midiéndola a valor razonable hasta que se disponga de la misma (o hasta que la propiedad sea ocupada por el propietario, o la entidad comience la transformación del mismo para venderlo en el curso ordinario de su actividad) aunque las transacciones comparables en el mercado se hicieran menos frecuentes, o bien los precios de mercado estuvieran disponibles menos fácilmente.

Modelo del costo

56 Después del reconocimiento inicial, la entidad que elija el modelo del costo medirá sus propiedades de inversión aplicando los requisitos establecidos en la NIC 16 para ese modelo, en lugar de los previstos para los que satisfagan los criterios para ser clasificados como mantenidos para su venta (o sean incluidos en un grupo de activos para su disposición que sea clasificado como mantenido para la venta) de acuerdo con la NIIF 5 Activos no Corrientes Mantenidos para la Venta y Operaciones Discontinuadas. Las propiedades de inversión que satisfagan el criterio de ser clasificadas como mantenidas para la venta (o sean incluidos en un grupo de activos para su disposición que sea clasificado como mantenido para la venta) se medirán de acuerdo con la NIIF 5.

Transferencias

57 Se realizarán transferencias a, o de, propiedad de inversión cuando, y solo cuando, exista un cambio en su uso, que se haya evidenciado por:

• (a) el inicio de la ocupación por parte del propietario, en el caso de una transferencia de una propiedad de inversión a una instalación ocupada por el dueño;

• (b) el inicio de un desarrollo con intención de venta, en el caso de una transferencia de una propiedad de inversión a inventarios;

• (c) el fin de la ocupación por parte del dueño, en el caso de la transferencia de una instalación ocupada por el propietario a una propiedad de inversión; o

• (d) el inicio de una operación de arrendamiento operativo a un tercero, en el caso de una transferencia de inventarios a propiedad de inversión.

• (e) [eliminado]

58 El apartado (b) del anterior párrafo 57 requiere que la entidad transfiera una propiedad de inversión a inventarios cuando, y sólo cuando, exista un cambio de uso, evidenciado por el inicio de un desarrollo con intención de venta. Cuando la entidad decida disponer de una propiedad de inversión sin hacer un desarrollo específico, continuará calificando a la propiedad como de inversión hasta que sea dada de baja en cuentas (eliminado del estado de situación financiera) y no lo tratará como si fuera un elemento de los inventarios. De forma similar, si la entidad reinicia el desarrollo de una propiedad de inversión, para continuar manteniéndolo en el futuro como propiedad de inversión, esta permanecerá como tal y no se reclasificará como instalación ocupada por el dueño durante su nueva etapa de desarrollo.

59 Los párrafos 60 a 65 tratan problemas de reconocimiento y medición que son aplicables cuando la entidad aplica el modelo del valor razonable para las propiedades de inversión. Cuando la entidad utiliza el modelo del costo, las transferencias entre propiedades de inversión, instalaciones ocupadas por el dueño e inventarios, no varían el importe en libros ni el costo de dichas propiedades, a efectos de medición o información a revelar.

60 Para la transferencia de propiedades de inversión, contabilizadas según su valor razonable, a propiedades ocupadas por el dueño o a inventarios, el costo de la propiedad a efectos de contabilizaciones posteriores, ya se utilice la NIC 16 o la NIC 2, será el valor razonable en la fecha del cambio de uso.

61 Si una propiedad ocupada por el dueño se convierte en una propiedad de inversión, que se contabilizará por su valor razonable, la entidad aplicará la NIC 16 hasta la fecha del cambio de uso. La entidad tratará cualquier diferencia, a esa fecha, entre el importe en libros de la propiedad determinado aplicando la NIC 16 y el valor razonable, de la misma forma en la que registraría una revaluación aplicando lo dispuesto en la NIC 16.

62 Hasta la fecha en la que las propiedades ocupadas por el dueño se conviertan en propiedades de inversión, contabilizadas por su valor razonable, la entidad continuará amortizando la propiedad y reconocerá cualquier pérdida por deterioro de valor que haya ocurrido. La entidad tratará cualquier diferencia en esa fecha, entre el importe en libros de la propiedad determinado aplicando la NIC 16, y su valor razonable, de la misma forma que una revaluación en la NIC 16. En otras palabras:

• (a) Cualquier disminución que tenga lugar en el importe en libros de la propiedad, se reconocerá en el resultado. Sin embargo, en la medida en que el importe esté incluido en el superávit de revaluación de esa propiedad, la disminución se reconocerá en otro resultado integral y se reducirá el superávit de revaluación en el patrimonio.

• (b) Cualquier aumento que tenga lugar en el importe en libros será tratado como sigue:

• (i) En la medida en que tal aumento sea la reversión de una pérdida por deterioro del valor, previamente reconocida para esa propiedad, el aumento se reconocerá en el resultado del periodo. El importe reconocido en el resultado del periodo no excederá al importe necesario para restaurar el importe en libros que se hubiera determinado (neto de depreciación) si no se hubiera reconocido la pérdida por deterioro del valor de los activos.

(ii) Cualquier remanente del aumento se reconocerá en otro resultado integral e incrementa el superávit de revaluación dentro del patrimonio. En el caso de disposiciones posteriores de las propiedades de inversión, los superávit de revaluación incluidos en el patrimonio pueden ser transferidos a las ganancias acumuladas. Esta transferencia del superávit de revaluación a las ganancias acumuladas no se hará a través de los resultados.

63 En caso de la transferencia de un elemento desde inventarios a propiedades de inversión, para contabilizarlo por su valor razonable, cualquier diferencia entre el valor razonable de la propiedad a esa fecha y su importe en libros anterior se reconocerá en el resultado del periodo.

64 El tratamiento de transferencias de inventarios a propiedades de inversión, que vayan a ser contabilizadas por su valor razonable, habrá de ser coherente con el tratamiento de las ventas de inventarios.

65 Cuando una entidad termine la construcción o desarrollo de una propiedad de inversión construida por la propia entidad, que vaya a ser contabilizada por su valor razonable, cualquier diferencia entre el valor razonable de la propiedad a esa fecha y su importe en libros anterior, se reconocerá en el resultado del periodo.

Disposiciones

66 Las propiedades de inversión se darán de baja en cuentas (eliminadas del estado de situación financiera) en el momento de su disposición o cuando las propiedades de inversión queden permanentemente retiradas de uso y no se esperen beneficios económicos futuros procedentes de su disposición.

67 La disposición de una propiedad de inversión puede producirse bien por su venta o por su incorporación a un arrendamiento financiero. Para determinar la fecha de disposición de una propiedad de inversión, la entidad aplicará los criterios de la NIC 18, para reconocer el ingreso en la venta de los bienes, y considerará las guías relacionadas de los ejemplos ilustrativos que acompañan a la NIC 18. La NIC 17 será de aplicación en el caso de una disposición que revista la forma de arrendamiento financiero o venta con arrendamiento posterior.

68 Si, de acuerdo con el criterio de reconocimiento del párrafo 16, la entidad reconoce en el importe en libros de un activo el costo de sustitución de parte de una propiedad de inversión, dará de baja el importe en libros del elemento sustituido. Para las propiedades de inversión contabilizadas según el modelo del costo, el elemento sustituido podría no ser un elemento que se hubiera amortizado de forma independiente. Si no fuera practicable para la entidad determinar el importe en libros del elemento sustituido, podrá utilizar el costo de la sustitución como indicativo de cuál era el costo del elemento sustituido en el momento en el que fue adquirido o construido. Según el modelo del valor razonable, el valor razonable de la propiedad de inversión podrá ya reflejar la pérdida de valor del elemento que va a ser sustituido. En otros casos puede ser difícil distinguir qué importe del valor razonable debería reducirse por causa del elemento que va a ser sustituido. Una alternativa para proceder a esta reducción del valor razonable del elemento sustituido, cuando no resulte practicable hacerlo directamente, es incluir el costo de la sustitución en el importe en libros del activo, y luego volver a evaluar el valor razonable, de forma similar a lo requerido para ampliaciones que no implican sustitución.

69 La pérdida o ganancia resultante del retiro o la disposición de una propiedad de inversión, se determinarán como la diferencia entre los ingresos netos de la transacción y el importe en libros del activo, y se reconocerá en el resultado del periodo en que tenga lugar el retiro o la disposición (a menos que la NIC 17 exija otra cosa, en el caso de una venta con arrendamiento posterior).

70 La contraprestación a cobrar, derivada de la disposición de una propiedad de inversión, se reconocerá inicialmente según su valor razonable. En particular, si el pago por una propiedad de inversión se aplaza, la contraprestación recibida se reconocerá inicialmente por el equivalente de su precio al contado. La diferencia entre el importe nominal de la contraprestación y el equivalente al precio de contado, se reconocerá como un ingreso de actividades ordinarias por intereses según lo establecido en la NIC 18, en función del tiempo transcurrido y tomando en consideración el método del interés efectivo.

71 La entidad aplicará la NIC 37, u otras Normas que considere apropiadas, a cualquier pasivo que permanezca después de disposición de una propiedad de inversión.

72 Las compensaciones de terceros por causa de propiedades de inversión que hayan deteriorado su valor, se hayan perdido o abandonado, se reconocerán en el resultado del periodo cuando dichas compensaciones sean exigibles.

73 El deterioro del valor o las pérdidas en propiedades de inversión, las reclamaciones asociadas o pagos por compensación de terceros y cualquier compra o construcción posterior de activos sustituidos son hechos económicos independientes y por eso se contabilizarán independientemente, de la forma siguiente:

• (a) las pérdidas por deterioro del valor de las propiedades de inversión se reconocerán de acuerdo con la NIC 36;

• (b) los retiros o disposición de las propiedades de inversión se reconocerán de acuerdo con los párrafos 66 a 71 de esta Norma;

• (c) la compensación de terceros por la propiedad de inversión cuyo valor haya sufrido un deterioro, haya experimentado una pérdida o haya sido objeto de disposición se reconocerá en el resultado del periodo en el que dicha compensación sea exigible; y

• (d) el costo de los activos rehabilitados, comprados o construidos como sustitutos se determinará de acuerdo con los párrafos 20 a 29 de esta Norma.

Información a revelar

Modelos del valor razonable y del costo

74 La siguiente información a revelar se aplicará de forma adicional a la contenida en la NIC 17. De acuerdo con la NIC 17, el dueño de las propiedades de inversión incluirá las revelaciones correspondientes al arrendador respecto a los arrendamientos en los que haya participado. La entidad que mantenga una propiedad de inversión en régimen de arrendamiento financiero u operativo, incluirá las revelaciones del arrendatario para los arrendamientos financieros y las revelaciones del arrendador para los arrendamientos operativos en los que haya participado.

75 Una entidad revelará:

• (a) Si aplica el modelo del valor razonable o el modelo del costo.

• (b) Cuando aplique el modelo del valor razonable, en qué circunstancias se clasifican y contabilizan como propiedades de inversión los derechos sobre propiedades mantenidas en régimen de arrendamiento operativo.

• (c) Cuando la clasificación resulte difícil (véase el párrafo 14), los criterios desarrollados por la entidad para distinguir las propiedades de inversión de las propiedades ocupadas por el dueño y de las propiedades que se tienen para vender en el curso normal de las actividades del negocio.

• (d) [eliminado]

• (e) La medida en que el valor razonable de las propiedades de inversión (tal como han sido medidas o reveladas en los estados financieros) está basado en una tasación hecha por un perito independiente que tenga una capacidad profesional reconocida y una experiencia reciente en la localidad y categoría de las propiedades de inversión objeto de la valoración. Si no hubiera tenido lugar dicha forma de valoración, se revelará este hecho.

• (f) Las cifras incluidas en el resultado del periodo por:

• (i) ingresos derivados de rentas provenientes de las propiedades de inversión;

(ii) gastos directos de operación (incluyendo reparaciones y mantenimiento) relacionados con las propiedades de inversión que generaron ingresos por rentas durante el periodo;

(iii) gastos directos de operación (incluyendo reparaciones y mantenimiento) relacionados con las propiedades de inversión que no generaron ingresos en concepto de rentas durante el periodo; y

(iv) el cambio acumulado en el valor razonable que se haya reconocido en el resultado por la venta de una propiedad de inversión, perteneciente al conjunto de activos en los que se aplica el modelo del costo, al otro conjunto de activos en los que se aplica el modelo del valor razonable (véase el párrafo 32C).

• (g) La existencia e importe de las restricciones a la realización de las propiedades de inversión, al cobro de los ingresos derivados de las mismas o de los recursos obtenidos por su disposición.

• (h) Las obligaciones contractuales para adquisición, construcción o desarrollo de propiedades de inversión, o por concepto de reparaciones, mantenimiento o mejoras de las mismas.

Modelo del valor razonable

76 Además de las revelaciones exigidas por el párrafo 75, la entidad que aplique el modelo del valor razonable descrito en los párrafos 33 a 55, también revelará una conciliación del importe en libros de las propiedades de inversión al inicio y al final del periodo, que incluya lo siguiente:

• (a) adiciones, presentando por separado las derivadas de adquisiciones y las que se refieren a desembolsos posteriores capitalizados en el importe en libros de estos activos;

• (b) adiciones derivadas de adquisiciones a través de combinaciones de negocios;

• (c) los activos clasificados como mantenidos para la venta o incluidos en un grupo de activos para su disposición que haya sido clasificado como mantenido para la venta, de acuerdo con la NIIF 5, así como otras disposiciones;

• (d) pérdidas o ganancias netas de los ajustes al valor razonable;

• (e) las diferencias de cambio netas derivadas de la conversión de los estados financieros a una moneda de presentación diferente, así como las derivadas de la conversión de un negocio en el extranjero a la moneda de presentación de la entidad que informa;

• (f) traspasos de propiedades de inversión hacia o desde inventarios, o bien hacia o desde propiedades ocupadas por el dueño; y

• (g) otros cambios.

77 Cuando la evaluación obtenida para una propiedad de inversión se haya ajustado de forma significativa, a efectos de ser utilizada en los estados financieros, por ejemplo, para evitar una doble contabilización de activos o pasivos que se hayan reconocido como activos y pasivos independientes, según se describe en el párrafo 50, la entidad incluirá entre sus revelaciones una conciliación entre la evaluación obtenida y la medición ya ajustada que se haya incluido en los estados financieros, mostrando independientemente el importe agregado de cualesquiera obligaciones reconocidas por arrendamiento que se hayan deducido, así como cualesquiera otros ajustes significativos.

78 En los casos excepcionales a que hace referencia el párrafo 53, en los que la entidad mida la propiedad de inversión utilizando el modelo del costo de la NIC 16, la conciliación requerida por el párrafo 76 revelará los importes asociados a esas propiedades de inversión independientemente de los importes asociados a otras propiedades de inversión. Además, la entidad incluirá la siguiente información:

• (a) una descripción de las propiedades de inversión;

• (b) una explicación de la razón por la cual no puede medirse con fiabilidad el valor razonable;

• (c) si fuera posible, el rango de estimaciones dentro del cual es posible que se encuentre el valor razonable; y

• (d) cuando haya dispuesto de propiedades de inversión no registradas por su valor razonable:

• (i) el hecho de que la entidad haya enajenado propiedades de inversión no registradas por su valor razonable;

(ii) el importe en libros de esas propiedades de inversión en el momento de su venta; y

(iii) el importe de la pérdida o ganancia reconocida.

Modelo del costo

79 Además de la información a revelar requerida por el párrafo 75, la entidad que aplique el modelo del costo, siguiendo el párrafo 56 también revelará:

• (a) los métodos de depreciación utilizados;

• (b) las vidas útiles o las tasas de depreciación utilizadas;

• (c) el importe en libros bruto y la depreciación acumulada (junto con el importe acumulado de las pérdidas por deterioro de valor), tanto al principio como al final de cada periodo;

• (d) una conciliación del importe en libros de las propiedades de inversión al inicio y al final del periodo, que incluya lo siguiente:

• (i) adiciones, revelando por separado las derivadas de adquisiciones y las que se refieran a desembolsos posteriores capitalizados en el importe en libros de esos activos;

(ii) adiciones derivadas de adquisiciones a través de combinaciones de negocios;

(iii) los activos clasificados como mantenidos para la venta o incluidos en un grupo de activos para su disposición que haya sido clasificado como mantenido para la venta, de acuerdo con la NIIF 5, así como otras disposiciones;

(iv) la depreciación;