Zákonné opatření Senátu o dani z nabytí nemovitých věcí

ČÁST PRVNÍ

DAŇ

HLAVA I

SUBJEKT DANĚ

§ 1

Poplatník daně

(1) Poplatníkem daně z nabytí nemovitých věcí je nabyvatel vlastnického práva k nemovité věci.

(2) Jde-li o nabytí vlastnického práva k nemovité věci do podílového fondu, fondu obhospodařovaného penzijní společností nebo svěřenského fondu, hledí se na tyto fondy jako na jediné nabyvatele vlastnického práva k nemovité věci.

HLAVA II

PŘEDMĚT DANĚ

§ 2

Vymezení předmětu daně

(1) Předmětem daně z nabytí nemovitých věcí je úplatné nabytí vlastnického práva k nemovité věci, která je

• a) pozemkem, stavbou nebo jednotkou nacházejícími se na území České republiky,

• b) právem stavby, jímž zatížený pozemek se nachází na území České republiky, nebo

• c) spoluvlastnickým podílem na nemovité věci uvedené v písmenech a) nebo b).

(2) Jde-li o nabytí vlastnického práva k inženýrské síti nebo spoluvlastnickému podílu na ní, je předmětem daně z nabytí nemovitých věcí pouze úplatné nabytí vlastnického práva k budově podle katastrálního zákona, která je částí této sítě a která se nachází na území České republiky, nebo spoluvlastnickému podílu na takové budově; tato budova nebo spoluvlastnický podíl na ní se pro účely daně z nabytí nemovitých věcí považují za nemovitou věc.

(3) Předmětem daně z nabytí nemovitých věcí je také nabytí vlastnického práva k nemovité věci, která je uvedena v odstavci 1 nebo 2, na základě

• a) zajišťovacího převodu práva,

• b) úplatného postoupení pohledávky zajištěné zajišťovacím převodem práva.

(4) V případě zrušení a vypořádání spoluvlastnictví k více nemovitým věcem uvedeným v odstavci 1 nebo 2, jejichž spoluvlastníci jsou totožní, je předmětem daně z nabytí nemovitých věcí pouze úplatné nabytí vlastnického práva k podílu na těchto nemovitých věcech v rozsahu, v jakém svou hodnotou odpovídá kladnému rozdílu mezi souhrnem hodnot všech podílů spoluvlastníka na těchto nemovitých věcech po vypořádání a před vypořádáním; úplatou není podíl na těchto nemovitých věcech, ke kterému spoluvlastník vypořádáním pozbývá vlastnické právo.

§ 3

Nabytí vlastnického práva

(1) Za nabytí vlastnického práva k nemovité věci se pro účely daně z nabytí nemovitých věcí považuje také

• a) vyčlenění nebo nabytí nemovité věci do svěřenského fondu a

• b) nabytí stavby, která se stane součástí pozemku a která byla

• 1. samostatnou nemovitou věcí,

• 1. součástí práva stavby, nebo

• 1. neoprávněně zřízena na tomto pozemku.

(2) Za nabytí vlastnického práva k právu stavby se pro účely daně z nabytí nemovitých věcí považuje také prodloužení doby, na kterou je právo stavby zřízeno.

§ 4

Úplata

(1) Úplatou se rozumí částka v peněžních prostředcích nebo hodnota nepeněžního plnění, které mají být nebo jsou poskytnuty za přijaté plnění.

(2) Hodnota nepeněžního plnění se určí podle zákona upravujícího oceňování majetku.

(3) Nelze-li ke dni nabytí vlastnického práva k nemovité věci určit hodnotu nepeněžního plnění podle zákona upravujícího oceňování majetku, je touto hodnotou zjištěná cena nabývané nemovité věci snížená o úplatu, jejíž hodnotu určit lze.

§ 5

Vyloučení z předmětu daně

Předmětem daně z nabytí nemovitých věcí není nabytí vlastnického práva k nemovité věci

• a) prováděním pozemkových úprav,

• b) přeměnami právnických osob s výjimkou převodu jmění na společníka, nebo

• c) poskytnuté jako náhrada při vyvlastnění.

HLAVA III

OSVOBOZENÍ OD DANĚ

§ 6

Věcná osvobození ve veřejnoprávní oblasti

(1) Od daně z nabytí nemovitých věcí je osvobozeno nabytí vlastnického práva k nemovité věci

• a) členským státem Evropské unie,

• b) jiným státem, je-li zaručena vzájemnost,

• c) územním samosprávným celkem nebo dobrovolným svazkem obcí.

(2) Od daně z nabytí nemovitých věcí je za podmínky, že nejde o veřejnou podporu neslučitelnou s vnitřním trhem podle přímo použitelného předpisu Evropské unie, osvobozeno nabytí vlastnického práva k nemovité věci

• a) právnickou osobou, nabývá-li vlastnické právo k nemovité věci z majetku členského státu Evropské unie nebo z majetku jiného státu, je-li u tohoto jiného státu zachována vzájemnost, a členský stát Evropské unie nebo jiný stát je

• 1. zřizovatelem této právnické osoby, nebo

• 1. jediným členem této právnické osoby,

• b) právnickou osobou, nabývá-li vlastnické právo k nemovité věci z majetku územního samosprávného celku a územní samosprávný celek je

• 1. zřizovatelem této právnické osoby, nebo

• 1. jediným členem této právnické osoby.

(3) U územního samosprávného celku je podmínka jediného člena splněna i v případě, že členy právnické osoby jsou pouze územní samosprávné celky.

§ 7

Věcná osvobození u nových staveb

(1) Od daně z nabytí nemovitých věcí je osvobozeno první úplatné nabytí vlastnického práva k

• a) pozemku nebo právu stavby, jejichž součástí je dokončená nebo užívaná stavba rodinného domu,

• b) dokončené nebo užívané stavbě rodinného domu,

• c) dokončené nebo užívané jednotce v bytovém domě nebo rodinném domě, která

• 1. nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru užívané společně s bytem, vzniklé výstavbou, nástavbou, přístavbou nebo stavební úpravou tohoto domu, nejde-li pouze o rozdělení nebo sloučení stávajících jednotek,

• 1. na základě stavební úpravy nebytového prostoru nově nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru užívané společně s bytem.

(2) Nabytí vlastnického práva k nemovité věci podle odstavce 1 je od daně osvobozeno pouze tehdy, dojde-li k němu v době 5 let ode dne dokončení nebo započetí užívání rodinného domu, jednotky v bytovém domě nebo rodinném domě nebo jednotky v bytovém domě nebo rodinném domě změněné stavební úpravou, a to od toho dne, který nastane dříve.

§ 8

Věcná osvobození u jednotek

(1) Od daně z nabytí nemovitých věcí je osvobozeno nabytí vlastnického práva k jednotce, která zahrnuje družstevní byt nebo družstevní nebytový prostor, který je garáží, sklepem nebo komorou, a nezahrnuje jiný nebytový prostor, je-li nabyvatelem fyzická osoba, která je nájemcem tohoto družstevního bytu nebo družstevního nebytového prostoru.

(2) Od daně z nabytí nemovitých věcí je osvobozeno nabytí vlastnického práva k jednotce, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru a která je ve vlastnictví právnické osoby vzniklé za účelem, aby se stala vlastníkem domu s jednotkami, a fyzická osoba, která vlastnické právo k jednotce nabývá,

• a) je nájemcem této jednotky,

• b) je členem této právnické osoby a

• c) podílela se nebo její právní předchůdce se podílel svým peněžním nebo nepeněžním plněním na pořízení domu s jednotkami.

(3) Stane-li se jednotka součástí společného jmění manželů, nárok na osvobození od daně vznikne i v případě, kdy podmínky podle odstavců 1 nebo 2 splní alespoň jeden z manželů.

§ 9

Ostatní věcná osvobození

(1) Od daně z nabytí nemovitých věcí je osvobozeno nabytí vlastnického práva k nemovité věci při

• a) provádění reorganizace v rámci insolvenčního řízení, jde-li o vydání části dlužníkových aktiv věřitelům nebo o převod dlužníkových aktiv na nově založenou právnickou osobu, ve které mají věřitelé majetkovou účast,

• b) vložení nemovité věci do sociálního družstva nebo evropského fondu sociálního podnikání.

(2) Od daně z nabytí nemovitých věcí je osvobozeno nabytí vlastnického práva k nemovité věci, která je předmětem finančního leasingu podle zákona upravujícího daně z příjmů, jejím uživatelem podle zákona upravujícího daně z příjmů.

HLAVA IV

ZÁKLAD DANĚ

§ 10

Stanovení základu daně

Základem daně z nabytí nemovitých věcí je nabývací hodnota snížená o uznatelný výdaj.

§ 11

Nabývací hodnota

(1) Nabývací hodnotou je

• a) sjednaná cena,

• b) srovnávací daňová hodnota,

• c) zjištěná cena, nebo

• d) zvláštní cena.

(2) Nabývací hodnota se stanoví ke dni, kdy nastala skutečnost, která je předmětem daně z nabytí nemovitých věcí.

§ 12

Postup určení nabývací hodnoty

(1) Nabývací hodnotou je sjednaná cena,

• a) je-li vyšší nebo rovna srovnávací daňové hodnotě, nebo

• b) stanoví-li toto zákonné opatření Senátu, že nabývací hodnotou je výlučně sjednaná cena.

(2) Nabývací hodnotou je srovnávací daňová hodnota, je-li vyšší než sjednaná cena.

(3) Nabývací hodnotou je zjištěná cena,

• a) není-li nabývací hodnotou sjednaná cena nebo srovnávací daňová hodnota, nebo

• b) stanoví-li toto zákonné opatření Senátu, že nabývací hodnotou je výlučně zjištěná cena.

(4) Lze-li určit zvláštní cenu, je nabývací hodnotou výlučně tato cena.

§ 13

Sjednaná cena

(1) Sjednanou cenou se pro účely daně z nabytí nemovitých věcí rozumí úplata za nabytí vlastnického práva k nemovité věci.

(2) V případě nabytí vlastnického práva k nemovité věci směnou nemovitých věcí se pro účely určení sjednané ceny nepřihlíží k hodnotě pozbývané nemovité věci za podmínek, že nabytí vlastnického práva k těmto nemovitým věcem je předmětem daně z nabytí nemovitých věcí a nabývací hodnotou není výlučně sjednaná cena.

§ 14

Srovnávací daňová hodnota

(1) Srovnávací daňová hodnota je částka odpovídající 75 %

• a) směrné hodnoty, nebo

• b) zjištěné ceny.

(2) V případě nabytí vlastnického práva k nemovité věci směnou nemovitých věcí za podmínky, že nabytí vlastnického práva k těmto nemovitým věcem je předmětem daně z nabytí nemovitých věcí, je srovnávací daňová hodnota částka odpovídající 100 %

• a) směrné hodnoty, nebo

• b) zjištěné ceny.

(3) Poplatník si může zvolit, zda k určení srovnávací daňové hodnoty použije směrnou hodnotu, nebo zjištěnou cenu.

(4) Pro určení srovnávací daňové hodnoty se vždy použije zjištěná cena,

• a) neposkytne-li poplatník údaje o nemovité věci nutné k určení směrné hodnoty, nebo

• b) nelze-li určit směrnou hodnotu.

(5) K určení srovnávací daňové hodnoty v případě zrušení a vypořádání spoluvlastnictví k více nemovitým věcem, jejichž spoluvlastníci jsou totožní, se souhrn hodnot všech podílů spoluvlastníka na nemovitých věcech po vypořádání a před vypořádáním určí buď použitím zjištěné ceny, nebo použitím směrné hodnoty.

§ 15

Směrná hodnota

(1) Směrná hodnota vychází z cen nemovitých věcí v místě, ve kterém se nachází nemovitá věc, ve srovnatelném časovém období s tím, že se zohledňuje druh, poloha, účel, stav, stáří, vybavení a stavebně technické parametry nemovité věci.

(2) Směrná hodnota u zemědělského pozemku vychází výlučně z ceny určené podle bonitovaných půdně ekologických jednotek a u lesního pozemku ze základní ceny určené podle souborů lesních typů, pokud tyto pozemky

• a) nejsou zastavěny,

• b) netvoří funkční celek se stavbou nebo jednotkou,

• c) nejsou územním plánem nebo regulačním plánem předpokládány k jinému využití a

• d) nejsou na základě vydaného rozhodnutí nebo souhlasu podle stavebního zákona určeny k zastavění.

(3) Směrná hodnota se určuje u

• a) pozemku, jehož součástí je stavba rodinného domu, stavba pro rodinnou rekreaci nebo stavba garáže, a u pozemku tvořícího s těmito stavbami funkční celek,

• b) stavby rodinného domu, stavby pro rodinnou rekreaci nebo stavby garáže, nejsou-li tyto stavby součástí pozemku ani práva stavby, a u pozemku tvořícího s těmito stavbami funkční celek,

• c) jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru, a u pozemku tvořícího s touto jednotkou funkční celek,

• d) nemovité věci tvořící příslušenství k nemovitým věcem uvedeným v písmenech a) až c),

• e) pozemku,

• 1. na kterém není trvalý porost s výjimkou náletové dřeviny nebo živého plotu,

• 1. na němž není zřízena stavba s výjimkou oplocení nebo zpevněné plochy do 25 m^2 a

• 1. k němuž není zřízeno právo stavby.

(4) Jde-li o nemovitou věc podle odstavce 3, směrná hodnota se neurčuje u

• a) lesního pozemku s lesním porostem,

• b) pozemku, který je vodní plochou,

• c) stavby hromadné garáže a u pozemku, jehož součástí je stavba hromadné garáže,

• d) nedokončené stavby nebo jednotky a u pozemku, jehož součástí je nedokončená stavba.

(5) Pro určování směrné hodnoty u pozemku je při nesouladu mezi druhem pozemku uvedeným v katastru nemovitostí a skutečným stavem rozhodující skutečný stav.

(6) Ministerstvo financí stanoví vyhláškou postup určení směrné hodnoty.

§ 16

Zjištěná cena

Zjištěná cena je cena zjištěná podle zákona upravujícího oceňování majetku.

§ 17

Zvláštní cena při vydražení a předražku

Zvláštní cena je cena dosažená vydražením nebo předražek při

• a) výkonu rozhodnutí prodejem nemovité věci podle občanského soudního řádu,

• b) exekuci prodejem nemovité věci podle exekučního řádu,

• c) daňové exekuci prodejem nemovité věci podle daňového řádu, nebo

• d) prodeji nemovité věci ve veřejné dražbě podle zákona upravujícího veřejné dražby.

§ 18

Zvláštní cena u obchodních korporací

(1) Zvláštní cena je v případě

• a) vkladu nemovité věci do osobní společnosti cena nemovité věci uvedená ve společenské smlouvě této společnosti,

• b) vkladu nemovité věci do družstva cena nemovité věci určená znalcem při ocenění nepeněžitého vkladu,

• c) vkladu nemovité věci do kapitálové společnosti cena nemovité věci určená

• 1. znalcem při ocenění nepeněžitého vkladu,

• 1. pro účely zvyšování základního kapitálu kapitálové společnosti podle zákona o obchodních korporacích,

• d) příplatku společníka na vytvoření vlastního kapitálu obchodní společnosti nepeněžním plněním ve formě nemovité věci nad svůj vklad cena této nemovité věci určená podle zákona o obchodních korporacích,

• e) převodu jmění na společníka cena nemovité věci určená znalcem pro účely doložení přiměřenosti výše vypořádání poskytovaného ostatním společníkům.

(2) Byly-li při vkladu nemovité věci do obchodní korporace do ceny nemovité věci započteny dluhy převzaté obchodní korporací, zvláštní cenou podle odstavce 1 je cena nemovité věci bez započtení těchto dluhů.

§ 19

Zvláštní cena v souvislosti s insolvencí

Zvláštní cena je cena

• a) dosažená prodejem nemovité věci mimo dražbu v rámci insolvenčního řízení,

• b) nemovité věci určená znaleckým posudkem vypracovaným znalcem pro účely ocenění majetkové podstaty a schváleným schůzí věřitelů při provádění reorganizace v rámci insolvenčního řízení, jde-li o vydání části dlužníkových aktiv věřitelům nebo o převod dlužníkových aktiv na nově založenou právnickou osobu, ve které mají věřitelé majetkovou účast.

§ 20

Zvláštní cena v souvislosti s pozůstalostí

Zvláštní cena je cena dosažená prodejem nemovité věci

• a) v rámci nařízené likvidace pozůstalosti nebo

• b) z pozůstalosti osobou spravující pozůstalost.

§ 21

Zvláštní cena v ostatních případech

Zvláštní cena je

• a) cena dosažená prodejem nemovité věci z majetku členského státu Evropské unie nebo jiného státu,

• b) při zrušení a vypořádání spoluvlastnictví soudem náhrada, rozdíl v penězích nebo úplata poskytnutá při prodeji nemovité věci v dražbě,

• c) částka odpovídající části peněžního ocenění nemovité věci připadající na spoluvlastnický podíl společníka při sdružení majetku do společnosti,

• d) náhrada za

• 1. vyvlastnění stanovená pravomocným rozhodnutím ve vyvlastňovacím řízení nebo v řízení před soudem,

• 1. nabytý pozemek zastavěný přestavkem,

• 1. stavbu, je-li tato náhrada poskytnuta vlastníkem pozemku stavebníkovi při zániku práva stavby, nebo

• 1. zřízení práva stavby určená v rozhodnutí orgánu veřejné moci,

• e) náhrada poskytnutá v souvislosti s neoprávněným zřízením stavby na cizím pozemku,

• f) cena stanovená při převzetí pozemku potřebného pro nezbytnou cestu.

§ 22

Výlučnost sjednané ceny

(1) Sjednaná cena je výlučně nabývací hodnotou, jde-li o nabytí vlastnického práva k nemovité věci z majetku nebo do majetku územního samosprávného celku, dobrovolného svazku obcí nebo Regionální rady regionu soudržnosti.

(2) Sjednaná cena je výlučně nabývací hodnotou, jde-li o nabytí vlastnického práva k nemovité věci ujednané ve smlouvě o výstavbě, které je nabyto za účelem vzniku nové jednotky nebo změny dosavadní jednotky nástavbou, přístavbou nebo stavební úpravou domu.

§ 23

Výlučnost zjištěné ceny

(1) Zjištěná cena je výlučně nabývací hodnotou,

• a) jde-li o nabytí vlastnického práva k nemovité věci na základě

• 1. finančního leasingu podle zákona upravujícího daně z příjmů,

• 1. zajišťovacího převodu práva,

• 1. úplatného postoupení pohledávky zajištěné zajišťovacím převodem práva,

• 1. nabytí vlastnického práva k obchodnímu závodu nebo jeho části, jejichž je tato nemovitá věc součástí,

• b) je-li současně s nabytím vlastnického práva k nemovité věci nabýváno vlastnické právo k jinému majetku a sjednanou cenu nemovité věci nelze pro účely daně z nabytí nemovitých věcí samostatně stanovit.

(2) Byly-li při nabytí vlastnického práva podle odstavce 1 písm. a) bodu 4 do zjištěné ceny obchodního závodu započteny dluhy převzaté nabyvatelem, zjištěnou cenou nemovité věci je zjištěná cena bez započtení těchto dluhů.

§ 24

Uznatelný výdaj

Uznatelným výdajem je odměna a náklady prokazatelně zaplacené poplatníkem znalci za znalecký posudek určující zjištěnou cenu, je-li tento posudek vyžadovanou přílohou daňového přiznání, pokud tento výdaj uplatní poplatník v daňovém přiznání nebo v dodatečném daňovém přiznání.

§ 25

Přepočet cizí měny na českou měnu

Je-li úplata stanovena v cizí měně, provede se přepočet na českou měnu kurzem devizového trhu vyhlášeným Českou národní bankou pro den nabytí vlastnického práva k nemovité věci.

HLAVA V

SAZBA, VÝPOČET A ROZPOČTOVÉ URČENÍ DANĚ

§ 26

Sazba daně

Sazba daně z nabytí nemovitých věcí činí 4 %.