Vyhláška o stanovení postupu pro výpočet nákladového nájemného pro dostupné nájemní bydlení

§ 1

Předmět úpravy

Tato vyhláška stanoví postup pro výpočet nájemného z nákladů spojených s výstavbou nebo pořízením a provozem dostupného nájemního bytu v prvním roce jeho provozu.

§ 2

Pro účely této vyhlášky se rozumí

• a) nákladovým nájemným nájemné vypočtené z nákladů spojených s výstavbou nebo pořízením a provozem dostupného nájemního bytu v prvním roce jeho provozu,

• b) dostupným nájemním bytem

• 1. jednotlivý dostupný nájemní byt,

• 1. bytový dům s jednotlivými dostupnými nájemními byty,

• 1. soubor jednotlivých dostupných nájemních bytů,

• 1. soubor bytových domů s jednotlivými dostupnými nájemními byty,

• c) souborem jednotlivých dostupných nájemních bytů více jednotlivých dostupných nájemních bytů, které

• 1. mají stejného pronajímatele,

• 1. vznikly za účelem poskytnutí dostupného nájemního bydlení,

• 1. jsou poskytnuty k dostupnému nájemnímu bydlení ke stejnému datu a

• 1. nacházejí se v jedné budově,

• d) souborem bytových domů s jednotlivými dostupnými nájemními byty více bytových domů s jednotlivými dostupnými nájemními byty, které

• 1. mají stejného pronajímatele,

• 1. vznikly za účelem poskytnutí dostupného nájemního bydlení,

• 1. jsou poskytnuty k dostupnému nájemnímu bydlení ke stejnému datu a

• 1. stojí na stejném pozemku nebo pozemcích, které mají vzájemně společné hranice, nebo pro ně byla podána jedna žádost o povolení záměru.

§ 3

Druhy nákladů

(1) Náklady rozhodné pro výpočet nákladového nájemného v dostupném nájemním bytě tvoří náklady spojené s

• a) výstavbou nebo pořízením dostupného nájemního bytu, včetně jeho příslušenství a ploch obvykle spojených s jeho užíváním, kterými jsou náklady na

• 1. přípravu výstavby nebo pořízení podle § 4,

• 1. výstavbu nebo pořízení podle § 5 až 7,

• b) provozem dostupného nájemního bytu, včetně jeho příslušenství a ploch obvykle spojených s jeho užíváním, kterými jsou

• 1. náklady na provoz podle § 8,

• 1. ostatní náklady celoživotního cyklu podle § 9.

(2) Náklady podle odstavce 1 zahrnují daň z přidané hodnoty.

(3) Plochami obvykle spojenými s užíváním dostupného nájemního bytu se rozumí také parkovací stání, jejich příslušenství a s nimi obvykle související plochy. Parkovací stání, jejich příslušenství a s nimi obvykle související plochy zahrnují zejména

• a) pozemní parkovací stání a obslužné komunikace a jejich příslušenství,

• b) podzemní a nadzemní parkovací stání, včetně stavebních konstrukcí a technických systémů budov pro provoz parkovacích stání,

• c) vybavení dobíjecími body.

§ 4

Náklady na přípravu výstavby nebo pořízení

(1) Náklady na přípravu výstavby nebo pořízení tvoří náklady vynaložené na projektovou přípravu, ekonomické studie nebo finanční studie.

(2) Náklady podle odstavce 1 se určí podle výše ceny obsažené ve smlouvě nebo objednávce. Pokud byly činnosti, z nichž vznikají náklady podle odstavce 1, pronajímatelem provedeny svépomocí, vypočítají se tyto náklady jako součet příslušných mzdových nákladů pronajímatele.

(3) Jsou-li součástí záměru nebo předmětu pořízení kromě jednotlivých dostupných nájemních bytů a jejich příslušenství nebo ploch obvykle spojených s jejich užíváním i jiné plochy a nelze-li vztáhnout náklady podle odstavce 1 pouze k plochám jednotlivých dostupných nájemních bytů a jejich příslušenství nebo plochám obvykle spojeným s jejich užíváním, náklady podle odstavce 1 se dále vynásobí podílem podlahových ploch všech jednotlivých dostupných nájemních bytů, včetně jejich příslušenství anebo ploch obvykle spojených s jejich užíváním, s výjimkou společných prostor, k celkové podlahové ploše budovy bez společných prostor.

§ 5

Náklady na výstavbu

(1) Náklady na výstavbu tvoří

• a) náklady na výstavbu dostupného nájemního bytu, včetně jeho příslušenství a ploch obvykle spojených s jeho užíváním,

• b) náklady na infrastrukturu nutnou k napojení stavby bytového domu s jednotlivými dostupnými nájemními byty nebo souboru bytových domů s jednotlivými dostupnými nájemními byty na páteřní infrastrukturu,

• c) rozpočtová rezerva,

• d) další náklady spojené s výstavbou, kterými jsou náklady na řízení projektu, náklady na projektovou přípravu nezahrnuté v § 4 odst. 1 a náklady na inženýrskou činnost,

• e) náklady na pořízení pozemku, práva stavby nebo budovy určených k výstavbě dostupného nájemního bytu,

• f) další finanční náklady, které nejsou součástí cizích zdrojů podle § 10 odst. 3,

• g) náklady na pořízení movité věci pronajímatele použité k výstavbě dostupného nájemního bytu.

(2) Náklady podle odstavce 1 písm. a) a b) se určí podle cen položkového rozpočtu obsaženého ve smlouvě uzavřené s dodavatelem stavby dostupného nájemního bytu. Náklady podle odstavce 1 písm. d) a g) se určí podle ceny obsažené ve smlouvě nebo objednávce. Pokud byly činnosti, z nichž vznikají náklady podle odstavce 1 písm. a), b) a d), pronajímatelem provedeny svépomocí, vypočítají se tyto náklady jako součet příslušných mzdových nákladů pronajímatele.

(3) Rozpočtová rezerva podle odstavce 1 písm. c) činí nejvýše 10 % ze součtu nákladů podle odstavce 1 písm. a) a b). Rozpočtová rezerva se započítává do nákladů na výstavbu, pouze pokud nebyla součástí položkového rozpočtu podle odstavce 2.

(4) Náklady podle odstavce 1 písm. e) se určí podle ceny obsažené ve smlouvě, nebo obvyklé ceny podle zákona o oceňování majetku stanovené k libovolnému dni v období 4 let před prvním poskytnutím dostupného nájemního bytu pro dostupné nájemní bydlení, a to jako nižší z těchto cen. Není-li cena obsažená ve smlouvě známa, je-li smlouva starší 8 let, nebo nebyla-li nabývacím titulem smlouva, použije se cena obvyklá podle zákona o oceňování majetku. V případech, kdy nelze stanovit cenu obvyklou, stanoví se tržní hodnota nemovité věci podle zákona o oceňování majetku. Pokud je cena nemovité věci ve smlouvě uvedena v cizí měně, využije se k přepočtu do české měny kurz vyhlášený Českou národní bankou pro den ocenění. Pro přepočet měny, ke které Česká národní banka nevyhlašuje kurz, lze použít tržní kurz této měny k americkému dolaru pro den ocenění a kurz české měny k americkému dolaru vyhlášený Českou národní bankou pro den ocenění. Cena obvyklá nebo tržní hodnota mohou být stanoveny pouze znalcem, znaleckou kanceláří nebo znaleckým ústavem podle zákona upravujícího činnost znalců, znaleckých kanceláří a znaleckých ústavů nebo osobou s oprávněním pro oceňování majetku podle živnostenského zákona.

(5) Jsou-li součástí záměru kromě jednotlivých dostupných nájemních bytů a jejich příslušenství nebo ploch obvykle spojených s jejich užíváním i jiné plochy, lze do nákladů podle odstavce 1 písm. a) a b) zahrnout jen náklady spojené s výstavbou jednotlivých dostupných nájemních bytů, jejich příslušenství a ploch obvykle spojených s jejich užíváním.

(6) Náklady podle odstavce 5 se vypočítají

• a) odečtením celkové hodnoty položek, které nenáleží k jednotlivým dostupným nájemním bytům, jejich příslušenství a plochám obvykle spojeným s jejich užíváním, od celkové hodnoty položkového rozpočtu podle odstavce 2,

• b) násobkem celkové hodnoty položkového rozpočtu podle odstavce 2 a podílu podlahových ploch všech jednotlivých dostupných nájemních bytů, včetně jejich příslušenství anebo ploch obvykle spojených s jejich užíváním, s výjimkou společných prostor, k celkové podlahové ploše budovy bez společných prostor, není-li možné postupovat podle písmene a).

(7) Jsou-li součástí záměru kromě jednotlivých dostupných nájemních bytů a jejich příslušenství nebo ploch obvykle spojených s jejich užíváním i jiné plochy, lze do nákladů podle odstavce 1 písm. c), pokud nebyla rozpočtová rezerva součástí položkového rozpočtu, a nákladů podle odstavce 1 písm. d) až g) zahrnout jen náklady spojené s výstavbou jednotlivých dostupných nájemních bytů, jejich příslušenství a ploch obvykle spojených s jejich užíváním. Výše těchto nákladů se v takovém případě před jejich přičtením k nákladům na výstavbu vynásobí podílem podlahových ploch všech jednotlivých dostupných nájemních bytů, včetně jejich příslušenství anebo ploch obvykle spojených s jejich užíváním, s výjimkou společných prostor, k celkové podlahové ploše budovy bez společných prostor.

§ 6

Náklady na pořízení

(1) Náklady na pořízení tvoří

• a) náklady na pořízení dostupného nájemního bytu, včetně pozemků, jeho příslušenství a ploch obvykle spojených s jeho užíváním,

• b) další náklady spojené s pořízením, kterými jsou zejména administrativní náklady.

(2) Náklady podle odstavce 1 písm. a) se určí ve výši ceny obsažené ve smlouvě, nebo ceny obvyklé podle zákona o oceňování majetku stanovené k libovolnému dni v období 4 let před prvním poskytnutím dostupného nájemního bytu pro dostupné nájemní bydlení, a to jako nižší z těchto cen. Není-li cena obsažená ve smlouvě známa, je-li smlouva starší 8 let, nebo nebyla-li nabývacím titulem smlouva, použije se cena obvyklá podle zákona o oceňování majetku. V případech, kdy nelze stanovit cenu obvyklou, stanoví se tržní hodnota nemovité věci podle zákona o oceňování majetku. Pokud je cena nemovité věci ve smlouvě uvedena v cizí měně, využije se k přepočtu do české měny kurz vyhlášený Českou národní bankou pro den ocenění. Pro přepočet měny, ke které Česká národní banka nevyhlašuje kurz, lze použít tržní kurz této měny k americkému dolaru pro den ocenění a kurz české měny k americkému dolaru vyhlášený Českou národní bankou pro den ocenění. Cena obvyklá nebo tržní hodnota mohou být stanoveny pouze znalcem, znaleckou kanceláří nebo znaleckým ústavem podle zákona upravujícího činnost znalců, znaleckých kanceláří a znaleckých ústavů nebo osobou s oprávněním pro oceňování majetku podle živnostenského zákona. Náklady podle odstavce 1 písm. b) se určí podle výše ceny obsažené ve smlouvě nebo objednávce.

(3) Jsou-li součástí předmětu pořízení kromě jednotlivých dostupných nájemních bytů a jejich příslušenství nebo ploch obvykle spojených s jejich užíváním i jiné plochy, náklady podle odstavce 1 písm. a) tvoří jen hodnota jednotlivých dostupných nájemních bytů a jejich příslušenství nebo ploch obvykle spojených s jejich užíváním, která bude předmětem ocenění podle odstavce 2. Náklady podle odstavce 1 písm. b) se určí celkovou hodnotou těchto nákladů násobenou podílem podlahových ploch všech jednotlivých dostupných nájemních bytů včetně jejich příslušenství anebo ploch obvykle spojených s jejich užíváním, s výjimkou společných prostor, k celkové podlahové ploše budovy bez společných prostor.

§ 7

Náklady na výstavbu nebo pořízení parkovacích stání, jejich příslušenství a s nimi obvykle souvisejících ploch

Náklady na výstavbu nebo pořízení parkovacích stání, jejich příslušenství a s nimi obvykle souvisejících ploch se započítávají do nákladů na výstavbu nebo pořízení pouze do výše nákladů na počet parkovacích stání minimálně vyžadovaných jinými právními předpisy v místě, kde se dostupný nájemní byt nachází.

§ 8

Náklady na provoz

(1) Náklady na provoz se rozumí zejména náklady účelně vynaložené na

• a) správu dostupného nájemního bytu, včetně jeho příslušenství a ploch obvykle spojených s jeho užíváním,

• b) pojištění dostupného nájemního bytu, včetně jeho příslušenství a ploch obvykle spojených s jeho užíváním,

• c) zákonem stanovenou revizi zařízení,

• d) daň z nemovitých věcí,

• e) opravy a údržbu, jejichž potřeba vzniká běžným užíváním dostupného nájemního bytu, včetně jeho příslušenství a ploch obvykle spojených s jeho užíváním,

• f) energie a vodu spojené s údržbou a provozem společných prostor.

(2) Náklady, které podle právních předpisů platí nájemce, se za náklady podle odstavce 1 nepovažují.

(3) Náklady podle odstavce 1 písm. a) jsou i náklady na právní, realitní nebo znaleckou činnost.

§ 9

Ostatní náklady celoživotního cyklu

Náklady celoživotního cyklu se rozumí náklady, jejichž potřeba vzniká v důsledku dlouhodobého opotřebení stavebních prvků dostupného nájemního bytu, včetně jeho příslušenství a ploch obvykle spojených s jeho užíváním a používaných technologií, a to náklady účelně vynaložené na

• a) opravy a údržbu technologií a stavebních prvků dostupného nájemního bytu, včetně jeho příslušenství a ploch obvykle spojených s jeho užíváním, kromě nákladů podle § 8,

• b) technické zhodnocení dostupného nájemního bytu, včetně jeho příslušenství a ploch obvykle spojených s jeho užíváním.

§ 10

Výpočet nákladového nájemného

(1) Nákladové nájemné se vypočítá na 1 m^2 podlahové plochy jednotlivého dostupného nájemního bytu na 1 měsíc podle přílohy č. 1 k této vyhlášce.

(2) Nákladové nájemné se vypočítá

• a) z nákladů na provoz podle § 8 a ostatních nákladů celoživotního cyklu podle § 9,

• b) ze započitatelných nákladů výstavby nebo pořízení dostupného nájemního bytu, a to po odečtení dotace od nákladů spojených s výstavbou nebo pořízením podle § 3 odst. 1 písm. a).

(3) Započitatelné náklady podle odstavce 2 písm. b) jsou vypočteny z vlastních a cizích zdrojů použitých na financování nákladů spojených s výstavbou nebo pořízením podle § 3 odst. 1 písm. a) a finančních nákladů, přičemž se rozumí

• a) vlastními zdroji vlastní finanční i nefinanční zdroje; mezi nefinanční zdroje patří movitá věc, pozemek, právo stavby nebo budova určené nebo použité k výstavbě dostupného nájemního bytu,

• b) cizími zdroji cizí zdroje použité na výstavbu nebo pořízení dostupného nájemního bytu, včetně jeho příslušenství a ploch obvykle spojených s jeho užíváním, zejména úvěry,

• c) finančními náklady nákladové úroky i další úplaty vyplývající ze smlouvy o poskytnutí cizích zdrojů hrazené od prvního data splácení těchto zdrojů řádnou splátkou.

(4) Započitatelné náklady podle odstavce 2 písm. b) jsou součtem

• a) vlastních zdrojů rozložených v poměrné měsíční výši po dobu splácení nejdelšího z cizích zdrojů, nejméně však 20 let, a

• b) měsíčních splátek poskytnutých cizích zdrojů využitých k financování výstavby nebo pořízení dostupného nájemního bytu, včetně jeho příslušenství a ploch obvykle spojených s jeho užíváním, včetně finančních nákladů k nim náležícím.

(5) Měsíční splátka podle odstavce 4 písm. b) se vypočítá jako měsíční anuitní splátka cizích zdrojů po dobu splácení nejdelšího z nich, nejméně však 20 let, a s úrokovými sazbami těchto zdrojů k prvnímu dni splácení těchto zdrojů. V případě, že je úrok roven nule, se měsíční anuitní splátka vypočte jako hodnota cizích zdrojů rozložených v poměrné měsíční výši po dobu splácení nejdelšího z nich, nejméně však 20 let. V případě odkladu splátek před zahájením provozu dostupných nájemních bytů se daná doba zkrátí o dobu odkladu; výsledná doba splácení nesmí být nižší než 20 let. V případě odkladu splátek po zahájení provozu dostupných nájemních bytů se daná doba nemění.

§ 11

Výpočet nákladového nájemného v případě partnerství veřejného a soukromého sektoru

(1) V případě partnerství veřejného a soukromého sektoru se nákladové nájemné vypočítá podle přílohy č. 2 k této vyhlášce.

(2) Podle odstavce 1 se postupuje pouze v případě, že

• a) investorem a správcem dostupného nájemního bytu je právnická osoba soukromého práva, která je zároveň pořizovatelem dostupného nájemního bytu nebo dodavatelem stavby dostupného nájemního bytu, a

• b) pronajímatelem a vlastníkem dostupného nájemního bytu je Česká republika, její příspěvková organizace, územní samosprávný celek nebo jimi zřízená nebo založená právnická osoba, která na základě uzavřené smlouvy hradí právnické osobě podle písmene a) pravidelnou platbu za dostupnost.

§ 12

Účinnost

Tato vyhláška nabývá účinnosti dnem 1. října 2024.

Ministr pro místní rozvoj:

PhDr. Bartoš, Ph.D., v. r.

Příloha č. 1

Výpočet nákladového nájemného

• 1. Nákladové nájemné v prvním roce provozu jednotlivého dostupného nájemního bytu se vypočítá jako součin koeficientu obsazenosti bytů, koeficientu malého bytu a součtu

a. započitatelných nákladů na 1 m^2 podlahové plochy dostupného nájemního bytu a 1 měsíc a

b. hodnoty nákladů na provoz a ostatních nákladů celoživotního cyklu na 1 m^2 podlahové plochy dostupného nájemního bytu a 1 měsíc.

• 1. Nákladové nájemné na 1 m^2 podlahové plochy jednotlivého dostupného nájemního bytu na 1 měsíc se vypočítá pomocí následujícího matematického vzorce a zaokrouhlí se na celá čísla:

NNy1m2v=KOKMBv(ZNy112*PP+PNy1)

Roční započitatelné náklady podle § 10 se vypočítají podle následujícího matematického vzorce:

ZNy1=VZnmax+12∑l=1m(CZlrl121-(1+rl12)-12nlnlnmax)

Je-li rl rovno nule (tj. v případě financování plně z vlastních zdrojů, popř. z cizích zdrojů s nulovou úrokovou sazbou), použije se pro výpočet ročních započitatelných nákladů podle § 10 následující matematický vzorec:

ZNy1=VZnmax+∑l=1mCZlnmax

kde

NNy1m2v je měsíční nákladové nájemné na 1 m^2 podlahové plochy jednotlivého dostupného nájemního bytu v prvním roce jeho provozu,

ZNy1 jsou roční započitatelné náklady podle § 10,

PNy1 je měsíční výše nákladů na provoz podle § 8 a ostatních nákladů celoživotního cyklu podle § 9 na 1 m^2 podlahové plochy dostupného nájemního bytu,

KO je koeficient obsazenosti bytů ve výši 1,05,

KMBv je koeficient malého bytu, kde v je podlahová plocha jednotlivého dostupného nájemního bytu v m^2 a kde platí, že:

KMBv={1,06,když v≤52m21,když v>52m2,

nl je počet let stanovených dobou splatnosti cizího zdroje CZl případně poníženou o dobu odkladu cizího zdroje CZl,

nmax je počet let stanovených dobou splatnosti nejdelšího z cizích zdrojů, případně poníženou o dobu odkladu nejdelšího cizího zdroje, nejméně však 20 let,

CZl je celková výše l-tého z cizích zdrojů, použitých na financování nákladů spojených s výstavbou nebo pořízením dostupného nájemního bytu podle § 3 odst. 1 písm. a) po odečtení dotace od těchto nákladů, kde l označuje pořadí úvěru z celkového počtu úvěrů m,

VZ jsou vlastní zdroje použité na financování nákladů spojených s výstavbou nebo pořízením dostupného nájemního bytu podle § 3 odst. 1 písm. a) po odečtení dotace od těchto nákladů, včetně zdrojů na pořízení pozemku nebo budovy nezbytných pro vznik dostupného nájemního bytu výstavbou nebo pořízením,

rl je roční úroková sazba l-tého z cizích zdrojů, jehož výše je CZl,