Ehitusseadustik

1. osa Üldsätted

1. peatükk Üldsätted

§ 1. Seadustiku eesmärk

(1) Käesoleva seadustiku eesmärk on soodustada jätkusuutlikku arengut ning tagada ohutus, ehitatud keskkonna eesmärgipärane toimivus ja kasutatavus.

§ 2. Seadustiku kohaldamisala

(1) Käesolevat seadustikku kohaldatakse ehitisele, selle kavandamisele ning ehitamisele, kasutamisele ja korrashoiule niivõrd, kuivõrd seda ei ole reguleeritud muu seadusega, ratifitseeritud rahvusvahelise lepinguga või Euroopa Liidu õigusaktiga. Käesolev seadustik kehtib ka territoriaalmeres ja majandusvööndis.

(2) Käesolevat seadustikku ei kohaldata päästesündmuse toimumisel, ohu tõrjumisel ja kõrvaldamisel ning päästesündmuse tagajärgede leevendamisel viivitamata tehtavale, vältimatu ja edasilükkamatu vajaduse tõttu ehitamisele.

(3) Käesolevat seadustikku ei kohaldata maavara kaevandamisele, kui kaevandamist reguleeriv seadus ei sätesta teisiti.

(3) Käesolevat seadustikku ei kohaldata maaparandussüsteemide ehitamisele, kui maaparandusseadus ei sätesta teisiti.

(4) Käesolevas seadustikus ettenähtud haldusmenetlusele kohaldatakse haldusmenetluse seaduse sätteid, arvestades käesoleva seadustiku erisusi.

(5) Käesolevat seadustikku kohaldatakse riigikaitselisele ja julgeolekuasutuse ehitisele ning riigipiiri taristule, selle kavandamisele ning ehitamisele, kasutamisele ja korrashoiule niivõrd, kuivõrd see ei lähe vastuollu riigisaladuse ja salastatud välisteabe seadusega. Käesolevat seadustikku ei kohaldata Kaitseväe ja Kaitseliidu väljaõppe käigus ajutise ehitise ehitamisele.

(6) Ehitamisega kaasneva keskkonnamõju hindamisele kohaldatakse keskkonnamõju hindamise ja keskkonnajuhtimissüsteemi seaduse sätteid. Võimaluse korral ühitatakse keskkonnamõju hindamise menetlus käesolevas seadustikus sätestatud menetlusega. Sellisel juhul peavad olema täidetud mõlemale menetlusele kehtestatud nõuded.

§ 3. Ehitis

(1) Ehitis on inimtegevuse tulemusel loodud ja aluspinnasega ühendatud või sellele toetuv asi, mille kasutamise otstarve, eesmärk, kasutamise viis või kestvus võimaldab seda eristada teistest asjadest.

(2) Ehitis on hoone või rajatis. Hoone on väliskeskkonnast katuse ja teiste välispiiretega eraldatud siseruumiga ehitis. Rajatis on ehitis, mis ei ole hoone.

(3) Funktsionaalselt koos toimivat ehituslikku kompleksi, mis võib koosneda nii hoonetest kui ka rajatistest, võib käesolevas seadustikus sätestatud teatise- ja loamenetlustes käsitleda ühe ehitisena.

(4) Ajutine ehitis on lühemaks kui viieaastaseks kasutamiseks mõeldud ehitis, mis lammutatakse selle ajavahemiku möödumisel.

(5) Ehitise tehniliste andmete loetelu ja arvestamise alused, sealhulgas ehitisealuse pinna, ehitise kõrguse ja sügavuse, kehtestab

määrusega.

§ 4. Ehitamine

(1) Ehitamine on ehitise püstitamine, rajamine, paigaldamine, lammutamine ja muu ehitisega seonduv tegevus, mille tulemusel ehitis tekib või muutuvad selle füüsikalised omadused. Ehitamine on ka pinnase või katendi ümberpaigutamine sellises ulatuses, millel on oluline püsiv mõju ümbritsevale keskkonnale ja funktsionaalne seos ehitisega.

(2) Ehitise laiendamine on ehitamine, mille käigus muudetakse olemasolevat ehitist sellele juurde- ehk külge-, peale- või allaehitamisega.

(3) Ehitise ümberehitamine ehk rekonstrueerimine on ehitamine, mille käigus olemasoleva ehitise omadused muutuvad oluliselt. Ümberehitamisena ei käsitleta olemasoleva ehitise üksikute osade vahetamist samaväärsete vastu. Ehitise ümberehitamine on eelkõige ehitamine, mille käigus:

1) muudetakse hoone piirdekonstruktsioone;

2) muudetakse ja asendatakse hoone kande- ja jäigastavaid konstruktsioone;

3) paigaldatakse, muudetakse või lammutatakse tehnosüsteemi, mis muudab ehitise omadusi, sealhulgas välisilmet;

4) muudetakse oluliselt ehitise tööparameetreid või kasutatavat tehnoloogiat;

5) viiakse ehitis kooskõlla kasutusotstarbele vastavate nõuetega;

6) taastatakse osaliselt või täielikult hävinud ehitis.

(4) Ehitise lammutamine on ehitamine, mille käigus ehitis eemaldatakse või likvideeritakse osaliselt või täielikult. Kui lammutamise eesmärk on ehitada lammutatud ehitise asukohale sellega olemuslikult sarnane ehitis, võib seda käsitleda ehitise ümberehitamisena ehk taastamisena. Kui lammutamise eesmärk on ehitada lammutatud ehitise asukohale olemuslikult uus ehitis, on tegemist ühe ehitise lammutamise ja teise ehitise ehitamisega, see tähendab püstitamise või rajamisega. Ehitis on olemuslikult sarnane, kui selle kasutusotstarve, arhitektuuriline lahendus ja maht ei muutu.

(5) Tehnosüsteem on ehitise toimimiseks, kasutamiseks või ohutuse tagamiseks vajalike seadmete, paigaldiste või kommunikatsioonide kogum koos vajalike konstruktsioonielementidega.

§ 5. Ehitusprojekt

(1) Ehitusprojekt on projekteerimise käigus koostatud dokument või dokumentide kogum, mis sisaldab ehitamiseks vajalikku teavet. Asjakohasel juhul kajastab ehitusprojekt ka ehitise kasutamiseks ja korrashoiuks vajalikku teavet.

§ 6. Ehitise korrashoid

(1) Ehitise korrashoid hõlmab toiminguid, mille eesmärk on säilitada või taastada seisund, mille korral ehitis säilitab oma toimivuse ja kasutatavuse ning vastab ehitise kavandatud otstarbe täitmiseks esitatud tingimustele.

§ 6¹. Huvipiirkond

2. peatükk Põhimõtted ja põhinõuded

1. jagu Põhimõtted

§ 7. Hea tava

(1) Ehitis tuleb projekteerida ja ehitada ning korras hoida hea tava kohaselt. Head tava tuleb järgida ka muus käesoleva seadustikuga reguleeritud tegevuses.

§ 8. Ohutuse põhimõte

(1) Ehitis, ehitamine ja ehitise kasutamine ning ehitamisega seonduv muu tegevus peab olema ohutu. Ehitis, ehitamine ja ehitise kasutamine ning ehitamisega seonduv muu tegevus on ohutu, kui see ei põhjusta ohtu inimesele, varale, keskkonnale, riigi julgeolekule või riigikaitseobjektile. Ehitise ja ehitamise ohutus hõlmab loodus- ja kultuuriväärtuse kaitset ning asjakohasel juhul ka looma elu ja tervist.

§ 9. Keskkonnasäästlikkuse põhimõte

(1) Ehitis, ehitamine ja ehitise kasutamine peab olema võimalikult keskkonnasäästlik, sealhulgas tuleb ehitamisel säästlikult kasutada loodusvarasid.

§ 10. Asjatundlikkuse põhimõte

(1) Asjatundlikkuse põhimõtte kohaselt peab isik täitma hoolsuskohustust, et tagada oma tegevuses ohutus, nõuete arvestamine ja nõuetekohase tulemuse saavutamine. Asjatundlikkuse eelduseks on tegevuse eripärale vastavad teadmised ja oskused.

(2) Asjatundlikkuse põhimõtte kohaselt peab majandus- ja kutsetegevuse raames tegutsev isik täitma selgitamiskohustust. Selgitamiskohustus hõlmab nii info andmist oma tegevusega seonduvates küsimustes kui ka asjassepuutuvate isikute teavitamist asjaoludest, mis mõjutavad ehitise ohutust, selle vastavust nõuetele ja kasutamise otstarbele.

(3) Asjatundlikkuse põhimõtte kohaselt peab majandus- ja kutsetegevuse raames tegutsev isik tegema koostööd teiste ehitusprojekti koostamisel ja ehitamisel osalevate isikutega, et tagada ehitamise ratsionaalsus ning ehitusprojekti osade kokkusobivus ja ehitise osade koostoimimine.

2. jagu Ehitisele ja ehitamisele esitatavad põhinõuded

§ 11. Ehitisele esitatavad nõuded

(1) Ehitis peab kogu oma kasutusea vältel vastama selle kasutamise nõuetele ja olemasolu vältel olema ohutu.

(2) Ehitisele esitatavad nõuded hõlmavad asjakohasel juhul:

1) mehaanilist vastupidavust ja stabiilsust;

2) tuleohutust;

2¹) varjendi rajamist;

3) hügieeni, tervist ja keskkonda;

4) kasutamise ohutust ja juurdepääsu, sealhulgas ehitisest inimeste evakuatsiooni ja pääste vajadusi ning operatiivkaarti;

5) kaitset müra eest;

6) energiasäästlikkust ja -tõhusust;

7) loodusvarade säästvat kasutamist;

8) puudega inimeste erivajadusi;

9) ehitise toimivust ja koostoimimisvõimet ning ühilduvust;

10) kasutusotstarbest ja kasutamisest tulenevaid nõudeid ehk seisundinõudeid, sealhulgas korrashoiunõudeid;

11) ehitise ja selle asukoha märgistamist.

(3) Ehitisele esitatavate nõuete sisustamisel järgitakse Euroopa Parlamendi ja nõukogu määruse (EL) nr 305/2011, millega sätestatakse ehitustoodete ühtlustatud turustustingimused ning tunnistatakse kehtetuks nõukogu direktiiv 89/106/EMÜ (ELT L 88, 04.04.2011, lk 5–43), I lisas sätestatud olulisi nõudeid.

(4) võib määrusega täpsustada ehitisele esitatavaid nõudeid, välja arvatud käesoleva paragrahvi lõike 2 punktis 2¹ sätestatud nõuete osas.

(5) võib määrusega täpsustada ehitisele esitatavaid nõudeid käesoleva paragrahvi lõike 2 punktis 2¹ sätestatud nõuete osas.

§ 12. Ehitamisele esitatavad nõuded

(1) Ehitada tuleb ehitusprojekti kohaselt, järgides ehitise ja ehitamise kohta kehtivaid nõudeid.

(2) Ehitatav ehitis, asjakohasel juhul ka ehitamine, peab olema kooskõlas ehitise asukohaga seonduvate kitsenduste ja planeeringuga. Detailplaneeringu puudumisel peab ehitatav ehitis olema kooskõlas üldplaneeringuga ja projekteerimistingimuste olemasolu kohustuse korral ka projekteerimistingimustega. Planeerimisseaduses sätestatud juhul peab ehitatav ehitis olema kooskõlas riigi või kohaliku omavalitsuse eriplaneeringuga.

(3) Ehitamisel tuleb arvestada ehitamisest mõjutatud isikute õigusi ning rakendada abinõusid nende õiguste ülemäärase kahjustamise vastu.

(4) Ehitamisel tuleb kasutada selliseid tooteid, mille omadused võimaldavad ehitisel mõistliku aja vältel vastata nõuetele, sealhulgas peab ehitise nõuetele vastavus olema tagatud ehitisse tööstuslikult töötlemata loodusliku ehitusmaterjali, traditsioonilisel teel valmistatud rahvusliku ehitustoote või taaskasutatud ehitustoote püsival paigaldamisel. Ehitustoodetele esitatavad nõuded tulenevad Euroopa Parlamendi ja nõukogu määrusest (EL) nr 305/2011 ja toote nõuetele vastavuse seadusest ning selle alusel kehtestatud õigusaktist.

(5) võib määrusega kehtestada ehitamisele esitatavad nõuded.

§ 13. Ehitusprojektile esitatavad nõuded

(1) Ehitusprojekt peab olema selline, et selle kohaselt ehitatav ehitis vastaks nõuetele, sealhulgas arvestaks ehitise sobivust, kasutatavust ja korrashoiu vajadust.

(2) Ehitusprojekti kohaselt peab olema võimalik ehitada, ehitise ja ehitamise nõuetele vastavust kontrollida ning asjakohasel juhul ka ehitist kasutada ja korras hoida.

(3) kehtestab määrusega ehitusprojektile esitatavad nõuded.

§ 14. Ehitusprojekti koostamine ja projekti kontrollimine

(1) Ehitusprojekti koostamisel tuleb arvesse võtta:

1) ehitisele esitatavaid nõudeid, sealhulgas kasutusotstarbest tulenevaid erinõudeid;

2) asjakohaseid riskianalüüse ja muid ehitise asukohaga seonduvaid asjaolusid;

3) planeeringut või projekteerimistingimusi nende olemasolu või olemasolu kohustuse korral;

4) ehitise asukohaga seonduvaid avalik-õiguslikke kitsendusi;

5) ehitamisprotsessist lähtuvaid vajadusi.

(2) Vajaduse korral tuleb ehitusprojekti koostamiseks oluliste ehitustehniliste andmete väljaselgitamiseks teha ehitusuuring. Ehitusuuring võib hõlmata ka teistele ehitistele kaasneva mõju väljaselgitamist. Ehitusuuringu tulemused tuleb esitada ehitisregistrile ning õigusaktis sätestatud juhul ka muule andmekogule või haldusorganile. Eelistada tuleb ehitusuuringu tulemuste elektroonilist üleandmist.

(3) Enne ehitamise alustamist peab ehitamise aluseks oleva ehitusprojekti nõuetele vastavust kontrollima ehitusprojekti koostajast sõltumatu pädev isik, kes teeb ekspertiisi, kui:

1) kavandatav ehitis on ehitustehniliselt keerukas või muul põhjusel suurema ohupotentsiaaliga või

2) ehitusjärelevalvet tegeval asutusel on põhjendatud kahtlus ehitusprojekti nõuetele vastavuses, näiteks kui ehitusprojekti ei ole koostanud kvalifikatsiooninõuetele vastav isik.

(4) Valdkonna eest vastutav minister kehtestab määrusega:

1) , sealhulgas täpsemad kriteeriumid nende ehitiste määratlemiseks, mille ehitusprojektile tuleb teha ekspertiis;

2) , sealhulgas uuringu tulemuste vormistamisele ja nende esitamisele.

§ 15. Ehitamise dokumenteerimine

(1) Õigusaktis sätestatud juhul tuleb ehitamine dokumenteerida. Ehitamine tuleb alati dokumenteerida, kui ehitamiseks on nõutav ehitusluba. Ehitamise dokumenteerib ehitav isik.

(2) Ehitamist kajastavad dokumendid (edaspidi ehitusdokumendid) peavad võimaldama saada ehitise kasutamiseks ning selle kontrollimiseks asjakohast teavet ehitisest ja ehitamisest, sealhulgas ehitamisel kasutatud ehitustoodetest ja -materjalidest. Ehitusdokumentidest peab olema võimalik tuvastada ehitamise eest vastutanud isik.

(3) Ehitusdokumendid on eelkõige:

1) teostusjoonised;

2) ehituspäevik;

3) kaetud tööde akt;

4) töökoosolekute protokollid;

5) muud ehitamist iseloomustavad dokumendid, sealhulgas seadmete seadistus- ja katseprotokollid, paigaldus-, hooldus- ja kasutusjuhendid.

(4) Ehitusdokumendid tuleb üle anda ehitisregistrile, kohaliku omavalitsuse üksusele või muule õigusaktiga määratud pädevale asutusele. Eelistada tuleb dokumentide elektroonilist üleandmist.

(5) Valdkonna eest vastutav minister kehtestab määrusega:

1) ;

2) , täpsustades, millised dokumendid tuleb üle anda.

§ 16. Ehitise kasutamisele ja korrashoiule esitatavad nõuded

(1) Ehitise olemasolu vältel tuleb tagada selle ohutu seisund ja kui asjakohane, siis ka visuaalne korrasolek.

(2) Ehitist tuleb kasutada heaperemehelikult ja kasutusotstarbe kohaselt. Ehitise kasutusea ajal tuleb tagada ehitise püsivuseks ja ohutuks kasutamiseks vajalik asjatundlik korrashoid.

(3) Nõuded ehitise kasutamisele ja korrashoiule tulenevad heast tavast, õigusaktist või ehitise kohta koostatud kasutus- ja hooldusjuhendist (edaspidi hooldusjuhend).

(4) võib määrusega kehtestada nõuded ehitise korrashoiule.

§ 17. Hooldusjuhend

(1) Hooldusjuhendis sisalduvad ehitisse paigutatud materjali, seadme või toote tootja poolt ettenähtud kasutamis- ja korrashoiunõuded, arvestades ehitise kasutamisega seonduvat eripära. Hooldusjuhend võib sisaldada ka teavet ehitise auditi kohustuslikkuse kohta ja ehitise korrashoiuks vajalikku muud teavet.

(2) Hooldusjuhendi koostab ehitise projekteerinud, ehitanud või muu selleks pädev isik. Kui ehitises tehakse muudatusi, tuleb vajaduse korral hooldusjuhendit muuta.

(3) Kui õigusaktis ei ole sätestatud teisiti, ei ole hooldusjuhendi olemasolu kohustuslik. Hooldusjuhendi olemasolu või hooldusjuhendis sätestatud toimingute ja nõuete järgimine ei välista omaniku vastutust ehitisest tulenevate ohtude korral.

(4) Hooldusjuhend tuleb esitada elektrooniliselt ehitisregistrile ning õigusaktis sätestatud juhul ka muule registrile või pädevale asutusele.

(5) võib määrusega kehtestada nõuded hooldusjuhendile, selle hoidmisele ja esitamisele, samuti määrata juhud, millal hooldusjuhend on nõutav.

§ 18. Ehitise audit

(1) Ehitise auditi eesmärk on tõendada ehitise nõuetele vastavust ning ettenähtud otstarbel ja viisil kasutamise ohutust või anda ehitise kohta muu hinnang. Eristatakse kasutuseelset, korralist ja erakorralist ehitise auditit.

(2) Kasutuseelne audit tuleb teha õigusaktis sätestatud juhul enne ehitise kasutusele võtmist ja korraline või erakorraline audit ettenähtud juhul ehitise kasutamisel.

(3) Ehitise auditit tegev isik peab olema pädev ja sõltumatu ning tagama auditeerimise ühetaolisuse ja usaldusväärsuse.

(4) Ehitise auditit tegev isik ei või olla auditeeritava ehitise omanikuga, kasutajaga, projekteerijaga, ehitajaga, ehitises kasutatava ehitustoote tootjaga, vastava toote importija või levitajaga ja paigaldajaga seotud määral, mis tekitaks kahtlusi auditi tegija sõltumatuses ja erapooletuses.

(5) Ehitise auditile esitatavad nõuded, auditi meetodid, samuti korralise ja erakorralise auditi juhud ja sageduse kehtestab

määrusega.

3. jagu Isikute kohustused ehitusalal tegutsemisel

§ 19. Omaniku kohustused

(1) Omanik peab tagama ehitise, ehitamise ja ehitise kasutamise vastavuse õigusaktidest tulenevatele nõuetele, sealhulgas peab omanik tagama:

1) ehitise vastavuse planeeringule või projekteerimistingimustele;

2) ehitamiseks ja ehitise kasutamiseks vajalike lubade olemasolu ning nõutavate teavituste ja teadete esitamise;

3) et vahetult tema korraldusel tehtavat ja käesoleva seadustikuga reguleeritud tööd teeb töö eripärale vastavate ning piisavate teadmiste ja oskustega (edaspidi kvalifikatsioon) isik;

4) ehitise korrashoiu ja kasutamise ohutuse;

5) seaduses sätestatud juhul omanikujärelevalve.

(2) Kui omanik ehitab või koostab ehitusprojekti ise või teeb muid käesoleva seadustikuga reguleeritud töid, peab ta järgima asjatundlikkuse põhimõtet ja tagama töö nõuetele vastavuse, sealhulgas asjakohasel juhul ehitamist dokumenteerima.

§ 20. Ehitise omanikujärelevalve

(1) Omanik tagab ehitise ehitamise üle asjatundliku järelevalve (edaspidi omanikujärelevalve). Ehitusloakohustusliku ehitise üle võib omanikujärelevalvet teha kvalifikatsiooninõuetele vastav isik.

(2) Majandustegevuse raames ei või omanikujärelevalve tegija olla sama ehitise ehitaja ega olla seotud isikutega, kelle tegevuse üle ta järelevalvet teeb.

(3) Selliste toimingute üle järelevalve tegemiseks, milleks omanikujärelevalve tegijal puuduvad oskused või teadmised, kaasatakse pädev isik. Kaasatud isiku tegevuse eest vastutab teda kaasanud isik.

(4) Omanikujärelevalve tegemine ei välista ega piira töövõtja vastutust töövõtulepingu alusel.

(5) Omanikujärelevalve tegemise korra kehtestab

määrusega.

§ 21. Ettevõtja kohustused

(1) Isik, kes tegutseb ehitusalal majandustegevuse raames (edaspidi ettevõtja), peab oma tegevuses järgima seadustest tulenevaid põhimõtteid ja nõudeid, sealhulgas peab ettevõtja:

1) järgima asjatundlikkuse põhimõtet ja tagama, et tema vastutusel tegutseb piisava kvalifikatsiooniga isik ning et oleks määratud ka konkreetse projekti või objekti eest vastutav pädev isik;

2) tagama, et tema vastutusel toimuv ja käesoleva seadustikuga reguleeritud tegevus saaks nõuetekohaselt dokumenteeritud ning andma dokumendid ettenähtud korras üle pädevale asutusele;

3) täitma majandustegevuse seadustiku üldosa seaduses sätestatud nõudeid, sealhulgas teenuse osutajale esitatud nõudeid.

(2) Ettevõtja vastutab tema heaks tegutsevate isikute tegevuse eest, kui ta kasutab neid oma kohustuste täitmisel ja tema heaks tegutsevate isikute tegevus seondub selle kohustuse täitmisega.

(3) Käesolevas seadustikus sätestatud ettevõtja kohustused ei mõjuta ettevõtja lepingulisi või muid võlaõiguslikke kohustusi. Lepingulise kohustuse ja käesolevast seadustikust tuleneva kohustuse vastuolu korral kehtib käesolevast seadustikust tulenev kohustus.

§ 22. Ettevõtja pädevus

(1) Ettevõtja peab olema pädev tehtavate tööde asjatundlikuks tegemiseks. Ettevõtja ei või anda eksitavat teavet oma pädevuse kohta ega tohi teha töid, milleks tal puudub pädevus.

(2) Ettevõtja pädevus vastab tema vastutusel ja tema heaks tegutsevate isikute kvalifikatsioonile.

(3) Ettevõtja tagab, et pädeval isikul on võimalik oma tööd teha töö eripärale vastava nõuetekohase hoolsusega.

(4) Ehitusluba andev pädev asutus või ehitusjärelevalvet tegev asutus võib keelata või peatada ehitamise või mitte anda ehitusluba enne, kui ehitamist juhendab või ehitusprojekti kontrollib piisava kvalifikatsiooniga isik, kui pädevuse puudumisel ei oleks tööd tehtud asjatundlikult ning selle tagajärjeks oleks ohu tekkimine.

§ 23. Pädev isik