Nõuded elamukinnisvaraga seotud tarbijakrediidilepingu tagatiseks oleva kinnisvara hindamisele

Määrus kehtestatakse

§ 53 lõike 4 alusel.

§ 1. Reguleerimisala

(1) Määrust kohaldatakse elamukinnisvaraga seotud tarbijakrediidilepingu pakkumisel selle tagatiseks oleva kinnisvara või muu võrreldava tagatise (edaspidi kinnisvara) hindamisele, sealhulgas hindamise dokumenteerimisele. Muu võrreldav tagatis käesoleva määruse tähenduses on muu hulgas tagatisena krediidiandja omandatud kinnisvara või hooneühistu liikmesus.

(2) Määruses hõlmab krediidiandja kohta sätestatu ka krediidiasutust, kui krediidiasutus annab tarbijale elamukinnisvaraga seotud krediiti.

§ 2. Nõuded kinnisvara hindajale ja hindamisaruande kinnitajale

§ 3. Kinnisvara hindamine

§ 3¹. Nõuded kinnisvara hindamisele ja hindajale

(1) Kinnisvara hinnatakse kooskõlas vara hindamise hea tavaga. Kinnisvara hindamine peab põhinema ajakohastel ja usaldusväärsetel andmetel.

(2) Kinnisvara ülevaatuse võib jätta tegemata, kui krediidiandja või -vahendaja sise-eeskirjad näevad ette täpsemad tingimused, millistel juhtudel võib ülevaatuse tegemata jätta, ja kui ülevaatuse tegematajätmine on konkreetsel juhul põhjendatud. Kui kinnisvara ülevaatus jäetakse tegemata põhjusel, et kasutatakse statistikapõhist mudelit, tuleb mudeli kasutamise asjakohasust hindamisaruandes samuti põhjendada.

(3) Statistikapõhist mudelit võib kasutada järgmistel juhtudel:

1) elamukinnisvaraga seotud tarbijakrediidilepingu refinantseerimise korral;

2) kinnisvara kordushindamisel;

3) elamukinnisvaraga seotud tarbijakrediidilepingu muutmisel.

(4) Kinnisvara võib hinnata krediidiandja või -vahendaja organisatsiooni kuuluv töötaja (edaspidi sisehindaja) või kolmas isik (edaspidi välishindaja).

(5) Kinnisvara hindamiseks määratakse kindlaks ja kogutakse kokku kõik hindamiseks vajalikud andmed ning analüüsitakse kõiki hinnatava kinnisvara väärtust mõjutavaid tegureid. Kui sise- või välishindaja kasutab hindamiseks statistikapõhist mudelit, peab mudeli kasutajal olema piisavalt teadmisi mudeli kasutamispõhimõtetest ja ülesehitusest ning piisavalt mudeli kasutamise kogemusi.

(6) Krediidiandja või -vahendaja peab kehtestama sise-eeskirjadega nõuded oma töötajate teadmistele, oskustele ja kogemustele kinnisvara hindamiseks ja hindamistulemuste dokumenteerimiseks vastavalt krediidiandjate ja -vahendajate seaduses ning käesolevas määruses kehtestatud nõuetele.

(7) Kui kinnisvara hindab välishindaja, peab hindamise tegema isik, kellele on kutseseaduse alusel antud kehtiv kinnisvara hindaja kutse, ja hindamisaruande kinnitama isik, kellele on kutseseaduse alusel antud kehtiv 6. taseme kinnisvara hindaja või 7. taseme vara hindaja kutse.

(8) Statistikapõhine mudel on automatiseeritud süsteem kinnisvara hindamiseks, mis peab vastama järgmistele tingimustele:

1) võtab arvesse kinnisvara liiki, seisundit ja asukohta piisava detailsuse ja täpsusega;

2) on ajakohane, täpne ja usaldusväärne;

3) krediidiandja või -vahendaja või välishindaja on mudeli töökindlust regulaarselt kontrollinud ning mudel väljendab moonutamata, ajakohaseid ja kvaliteetseid andmeid kinnisvara väärtuse ja omaduste kohta;

4) kasutab kinnisvara väärtuse leidmise korral võimalikult suurel määral võrdlusaluseks võetud turul tehtud tehingute valimit.

§ 4. Kinnisvara hindamise dokumenteerimine

(1) Kinnisvara hindamine dokumenteeritakse vastavalt vara hindamise heale tavale.

(2) Hindamisaruanne sisaldab vähemalt järgmisi andmeid:

1) hindamise eesmärk;

2) andmed hinnangu kohta (hinnangu number, tellija nimi ja olemasolul viide tellimuslepingule);

3) andmed hinnatava vara kohta (kinnistu number, katastriüksuse number, vara liik ja aadress);

4) vastavuskinnitus viitega nõuetele, mille kohaselt on hindamine läbi viidud;

5) teave hindamisaruande avalikustamise lubatavuse või keelu kohta;

7) hinnangu kehtivuse eeldused ja kehtivust piiravad tingimused;

8) kinnisvara hinnatav väärtus ja selle mõiste;

9) hinnatava kinnisvara kirjeldus, sealhulgas teave omandiõiguse, piiratud asjaõiguste ja muude kinnisvaraga seotud õiguste ja kohustuste kohta ning nende mõju kinnisasja väärtusele, tehnilised ja majanduslikud andmed (ehitusloa, kasutusloa ja detailplaneeringu andmed, hoonestatud kinnisasja puhul ehitusaasta, põhikonstruktsioon, korteri või eramu puhul suletud netopind ja siseviimistluse seisukord) ning hinnang hinnatava kinnisvara kvaliteediklassile;

10) andmete kogumise ja hinnatava kinnisvara ülevaatuse ulatus, andmeallikad ja hinnang nende usaldusväärsusele ning hinnatava kinnisvara ülevaatuse andmed;

11) turuanalüüs, sealhulgas hinnatava kinnisvara turusektori ja turusegmendi analüüs ning teave võrdlustehingute kohta;

12) kasutatud hindamismetoodika kirjeldus ja põhjendus;

13) hindamistoimingu selge, arusaadav ja kontrollitav kirjeldus ja hindamise arvutuskäik;

14) turuväärtus;

15) hindamisaruande koostamise kuupäev ning kinnisvara hinnatava väärtuse määramise ja kinnisvara ülevaatuse kuupäev, kui see on asjakohane;

17) viited kasutatud algandmetele;

18) hindamisaruande kinnitaja nimi ja allkiri, vajaduse korral välishindaja kutsetunnistuse number;

19) hinnangu lisad, vajaduse korral asukohaplaanid ja -skeemid ning fotod, sealhulgas tarbija esitatud aja- ja asjakohased fotod hinnatavast kinnisvarast ning olulised väljavõtted viidatud materjalidest;

20) põhjendused kinnisvara ülevaatuse tegemata jätmise kohta ning sellega kaasnevad riskid ja nende realiseerumise võimalikud mõjud hindamistulemustele, kui see on kohaldatav;

21) kui see on asjakohane, kogutud andmed, mida on kasutatud kinnisvara hindamiseks statistikapõhise mudeli alusel;

22) tarbija kirjalik kinnitus hinnatava kinnisvara seisukorra ja sellega seotud andmete kohta eelkõige seoses esitatud fotodega, kui see on sise- või välishindaja arvates vajalik.

(3) Ühe aasta jooksul arvates hindamisaruande koostamisest võib ehitatava, remonditava või renoveeritava kinnisvara korduval hindamisel koostada hindamisaruande lisahinnangu vormis, mis sisaldab vähemalt järgmisi andmeid:

1) käesoleva paragrahvi lõike 2 punktides 2–4, 14, 15 ja 18 nimetatud andmed;

2) viide esialgsele hindamisaruandele ja kui see on kohaldatav, muudele asjakohastele hinnangutele;

3) kommentaar hinnatava kinnisvaraga seotud omandiõiguse ja piiratud asjaõiguste ning muude kinnisvaraga seotud õiguste või kohustuste muutuste kohta;

4) kommentaar hinnatava kinnisvara seisukorra muutuste kohta;

5) kommentaar turusituatsiooni muutuste kohta;

6) kommentaar kasutatud hindamismetoodika ja algandmete kohta.

(4) Krediidiandja või -vahendaja sise-eeskirjas nimetatud põhjendatud juhul võib sise- või välishindaja koostada hindamisaruande lihtsustatud vormis, mis sisaldab vähemalt järgmisi andmeid:

1) käesoleva paragrahvi lõike 2 punktides 3, 4, 7, 9, 13–15 ja 19–22 nimetatud andmed;

2) krediidiandja või -vahendaja kliendi nimi;

3) teave võrdlustehingute kohta;

4) hinnang kinnisvara likviidsusele ehk hindamisaruandes esitatu põhjal hinnang müügiperioodi pikkusele;

5) hindaja nimi ja allkiri.

§ 5. Tegevuse kooskõlla viimine määruse nõuetega

(1) Krediidiandja või -vahendaja, kes on asutatud ja tegutsenud enne käesoleva määruse jõustumist või esitanud vastavalt krediidiandjate ja -vahendajate seadusele tegevusloa taotluse enne 2016. aasta 21. märtsi, peab viima oma tegevuse ja dokumendid käesolevas määruses sätestatuga vastavusse 2017. aasta 21. märtsiks.

(2) Krediidiandja või -vahendaja, kes on asutatud ja tegutsenud enne 2026. aasta 1. aprilli või esitanud tegevusloa taotluse vastavalt krediidiandjate ja -vahendajate seadusele enne 2026. aasta 1. aprilli, peab viima oma tegevuse ja dokumendid vastavusse määruse 1. aprillil 2026. a jõustunud redaktsiooniga hiljemalt 2027. aasta 1. jaanuariks.