LegalizeReal Decreto 775/1997, de 30 de mayo, sobre el régimen jurídico de homologación de los servicios y sociedades de tasación
Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario, establece en su artículo séptimo que para que un crédito hipotecario pueda ser movilizado mediante la emisión de los títulos regulados en dicha Ley, los bienes hipotecados deberán haber sido tasados por los servicios de tasación de las entidades de crédito o bien por otros servicios de tasación que cumplan los requisitos que reglamentariamente se establezcan.
Dichos requisitos quedaron establecidos en la sección 3.ª del capítulo II del Real Decreto 685/1982, de 17 de marzo, por el que se desarrollan determinados aspectos de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario.
Con posterioridad a la entrada en vigor de dichas disposiciones, se han aprobado varias normas tanto en el ámbito de las instituciones de inversión colectiva inmobiliaria, como en el de seguros y fondos de pensiones, que exigen que la tasación de los bienes inmuebles en dichos ámbitos haya de realizarse por una sociedad de tasación de las previstas en la legislación del mercado hipotecario. Así se establece, entre otros, en el artículo 74.6 del Reglamento de la Ley 46/1984, de 26 de diciembre, reguladora de las Instituciones de Inversión Colectiva, aprobado por Real Decreto 1393/1990, de 2 de noviembre, según nueva redacción dada por el artículo primero del Real Decreto 686/1993, de 7 de mayo, por el que se modifica el Reglamento de la Ley 46/1984, de 26 de diciembre, reguladora de las Instituciones de Inversión Colectiva, precisándose el régimen de las sociedades y fondos de inversión inmobiliaria.
En este mismo sentido, el artículo 66 del Real Decreto 1348/1985, de 1 de agosto, por el que se aprueba el Reglamento de Ordenación del Seguro Privado, establece que uno de los requisitos que han de cumplir los bienes inmuebles para ser aptos para la inversión de la cobertura de las provisiones técnicas es «que hayan sido tasados por los servicios de tasación de la Dirección General de Seguros o Entidades autorizadas para la valoración de bienes en el mercado hipotecario».
Por último, el artículo 37 del Real Decreto 1307/1988, de 30 de septiembre, por el que se aprueba el Reglamento de los fondos y planes de pensiones, dispone que la tasación de los bienes inmuebles en que se materialice la inversión de los fondos de pensiones ha de realizarse «de la forma prevista en la Ley de Regulación del Mercado Hipotecario y su legislación complementaria».
Los objetivos básicos del presente Real Decreto son:
Lograr una adecuada calidad de las valoraciones efectuadas para las finalidades que se contemplan en su ámbito, al objeto de potenciar la seguridad del inversor.
Desarrollar el régimen sancionador de las sociedades de tasación, de las entidades de crédito que dispongan de servicios propios de tasación y de los profesionales de ambas, establecido en la disposición adicional décima de la Ley 3/1994, de 14 de abril, por la que se adapta la legislación española en materia de entidades de crédito a la Segunda Directiva de Coordinación Bancaria y se introducen otras modificaciones relativas al sistema financiero. Hay que tener en cuenta las modificaciones introducidas en la Ley 3/1994 por la disposición adicional quinta de la Ley 30/1995, de 8 de noviembre, de Ordenación y Supervisión de los Seguros Privados. Para ello se establecen normas procedimentales y se fijan las competencias de cada organismo supervisor en esta materia.
Recoger en un único texto las normas generales sobre el régimen jurídico de homologación de las sociedades y servicios de tasación aptos para valorar en los ámbitos que aquí se contemplan.
Para lograr una adecuada calidad de las valoraciones se establecen, entre otras, y sin perjuicio del régimen transitorio de adaptación para las sociedades ya existentes, las siguientes medidas:
La necesidad de obtener una homologación o autorización administrativa. Se exige para ello contar con mayores medios organizativos, personales y financieros. Dentro de este apartado hay que resaltar la exigencia de contar con unos profesionales vinculados que tengan una experiencia mínima de tres años, al objeto de vigilar el logro de la calidad de las valoraciones.
Las sociedades y servicios de tasación, así como sus profesionales, se someterán a un régimen de incompatibilidades y obligaciones de secreto.
Debe señalarse que el presente Real Decreto se ampara en el artículo 149.1.6.ª, 11.ª y 13.ª de la Constitución.
En su virtud, de acuerdo con el Consejo de Estado, a propuesta de los Ministros de Economía y Hacienda y de Justicia, con la aprobación del Ministro de Administraciones Públicas y previa deliberación del Consejo de Ministros en su reunión del día 30 de mayo de 1997,
DISPONGO:
Artículo 1. Ámbito de aplicación.
El presente Real Decreto desarrolla el régimen jurídico de homologación administrativa de los servicios y sociedades de tasación. Dicha homologación será preceptiva para que las valoraciones de bienes inmuebles que realicen puedan surtir efecto en los siguientes casos:
Servir de garantía hipotecaria de préstamos que forman parte de la cartera de cobertura de los títulos hipotecarios contemplados en la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario.
Servir de cobertura de las provisiones técnicas de las entidades aseguradoras exigidas por el Real Decreto 1348/1985, de 1 de agosto, por el que se aprueba el Reglamento de Ordenación del Seguro Privado.
Formar parte del patrimonio de las instituciones de inversión colectiva inmobiliarias reguladas en el Real Decreto 686/1993, de 7 de mayo, que modifica el Real Decreto 1393/1990, de 2 de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento de la Ley 46/1984, de 26 de diciembre, reguladora de las Instituciones de Inversión Colectiva, precisándose el régimen de las sociedades y fondos de inversión inmobiliaria.
Formar parte del patrimonio de los fondos de pensiones regulados en el Real Decreto 1307/1988, de 30 de septiembre, por el que se aprueba el Reglamento de Planes y Fondos de Pensiones.
Cualquier otra en que la normativa exija que la valoración haya de realizarse por una sociedad o servicio de tasación.
Artículo 2. Definiciones.
A los efectos del presente Real Decreto se entenderá por:
Grupo: aquel conjunto de entidades definido en el artículo 4 de la Ley 24/1988, de 28 de julio, del Mercado de Valores.
Profesionales: los arquitectos, aparejadores o arquitectos técnicos, cuando se trate de valorar fincas urbanas en todo caso, o solares e inmuebles edificados con destino residencial, y los ingenieros o ingenieros técnicos de la especialidad correspondiente, según la naturaleza del objeto de la tasación, en los demás casos.
Profesionales vinculados: aquellos profesionales que, contando con una experiencia mínima de tres años en la actividad de tasación, hayan celebrado con la sociedad de tasación, o con la entidad de crédito correspondiente, un contrato de naturaleza civil, mercantil o laboral con la finalidad de garantizar permanentemente la efectividad de los mecanismos de control interno necesarios para asegurar un adecuado conocimiento de la situación y condiciones del mercado inmobiliario sobre el que han de operar, el cumplimiento uniforme de las normas de valoración aplicables y la observancia de las obligaciones e incompatibilidades previstas en este Real Decreto.
CAPÍTULO I. Sociedades de tasación
Artículo 3. Requisitos para la homologación.
Para obtener y conservar su homologación, las sociedades de tasación deberán cumplir los siguientes requisitos:
Revestir la forma de sociedad anónima de fundación simultánea domiciliada en el territorio nacional.
Contar con un capital mínimo de 50.000.000 de pesetas íntegramente desembolsado. Dicho capital ha de estar representado en acciones nominativas.
Limitar estatutariamente su objeto social a la valoración de todo tipo de bienes, empresas o patrimonios.
Contar con un número mínimo de diez profesionales de los cuales, al menos, tres han de ser profesionales vinculados.
Disponer de una organización con los medios técnicos y personales, y los mecanismos de control interno necesarios para asegurar tanto un adecuado conocimiento de la situación y condiciones del mercado inmobiliario sobre el que han de operar, como el cumplimiento uniforme de las normas de valoración aplicables y de las obligaciones e incompatibilidades establecidas en este Real Decreto.
Tener asegurada frente a terceros la responsabilidad civil, que por culpa o negligencia pudiera derivarse de su actividad de tasación mediante póliza de seguro suscrita con una entidad aseguradora habilitada legalmente para operar en España en el seguro de responsabilidad civil, por un importe no inferior a 600.000 euros más el 0,5% por mil del valor de los bienes tasados en el ejercicio inmediatamente anterior, hasta alcanzar la cifra máxima de 2.400.000 euros. La póliza deberá suscribirse de forma exclusiva para la actividad de tasación y alcanzará a toda la actividad de tasación de la sociedad, incluso cuando los daños o perjuicios económicos procedan de errores o negligencias cometidos por los profesionales que realicen las tasaciones. La póliza podrá contemplar las exclusiones excepcionales propias de las prácticas habituales aseguradoras en ese ramo.
Contar con un consejo de administración en el que todos sus miembros, así como los del consejo de administración de su entidad dominante cuando exista, sean personas de reconocida honorabilidad comercial y profesional, que posean conocimientos y experiencia adecuados para ejercer sus funciones y que estén en disposición de ejercer un buen gobierno de la entidad. Los requisitos de honorabilidad y conocimiento y experiencia deberán concurrir también en los directores generales o asimilados, así como en las personas que asuman funciones de control interno u ocupen puestos claves para el desarrollo diario de la actividad de la entidad y de su dominante, conforme establezca el Banco de España.
A estos efectos, la valoración de la idoneidad de los miembros del consejo de administración, así como de los directores generales o asimilados y de las personas que asuman funciones de control interno u ocupen puestos claves para el desarrollo diario de la actividad de la entidad, se ajustará a los criterios y procedimientos de control de la honorabilidad, experiencia y buen gobierno establecidos en el artículo 2 del Real Decreto 1245/1995, de 14 de julio, sobre creación de bancos, actividad transfronteriza y otras cuestiones relativas al régimen jurídico de las entidades de crédito.
(Suprimido)
(Suprimido)
Artículo 4. Procedimiento para la homologación.
Los promotores de una sociedad de tasación deberán dirigir la solicitud de homologación al Banco de España aportando los siguientes documentos:
Copia del correspondiente proyecto de escritura de constitución de la entidad.
Relación de los componentes del primer consejo de administración y altos directivos de la sociedad, con su historial profesional.
Relación e historial profesional de los profesionales vinculados.
Descripción de la organización de la sociedad, de los medios técnicos y personales y de los mecanismos de control interno con que contará para realizar los trabajos de tasación.
Justificación de haber constituido en el Banco de España, en metálico o en valores de Deuda Pública, un depósito equivalente al 10 por 100 del capital mínimo exigido.
El Banco de España verificará el proyecto y, en el plazo máximo de dos meses, contados desde la fecha en que la solicitud haya tenido entrada en cualquiera de los registros del órgano administrativo competente o desde que se complete la documentación exigida, procederá, en su caso, expedir la oportuna homologación.
Cuando la solicitud no sea resuelta en el plazo anteriormente previsto, se entenderá desestimada. Para la eficacia de la desestimación presunta, deberá solicitarse la certificación de acto presunto a que se refiere el artículo 44 de la Ley 30/1992, de 28 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común.
El Banco de España denegará la homologación, mediante resolución motivada, cuando no se cumpla alguno de los requisitos exigidos para la misma. En todo caso, antes de proceder a tal denegación deberá requerir al interesado para que en el plazo de diez días subsane las faltas observadas o acompañe los documentos a que se refiere el apartado 1 de este artículo, con indicación de que, si así no lo hiciere, se le tendrá por desistido de su petición.
Una vez concedida o denegada, en su caso, la solicitud, y sin perjuicio de los recursos que procedan contra la resolución adoptada, conforme a lo dispuesto en la Ley 13/1994, de 1 de junio, de Autonomía del Banco de España, se procederá por éste a la devolución del depósito constituido por los promotores al presentar la misma.
Artículo 5. Inscripción en el registro oficial de sociedades de tasación.
La eficacia de la homologación concedida quedará condicionada a la presentación en el Banco de España por los promotores de las sociedades de tasación, con anterioridad al comienzo del ejercicio de sus actividades, y antes de que transcurra el plazo de seis meses, contados a partir de la fecha de la notificación de la homologación, de la siguiente documentación:
Escritura de constitución de la sociedad debidamente inscrita en el Registro Mercantil.
Relación de los profesionales con que cuenta la sociedad con indicación de su titulación. En el caso de profesionales vinculados se aportarán, además, las condiciones que acrediten la vinculación.
Si se cumplen los requisitos previstos en el número anterior, el Banco de España procederá de oficio a la inscripción de la sociedad en el Registro especial correspondiente, otorgará un número de registro y ordenará la publicación de dicha inscripción en el «Boletín Oficial del Estado».
Artículo 6. Incompatibilidades de las sociedades de tasación.
Sin perjuicio de lo establecido en otras normas específicas, las sociedades de tasación no podrán valorar bienes, empresas o patrimonios propiedad de personas físicas o jurídicas con las que no puedan razonablemente mantener una posición de independencia en menoscabo de la objetividad de la tasación.
En particular, deberán abstenerse de valorar los bienes, empresas o patrimonios propiedad:
De la propia sociedad de tasación o de sociedades que pertenezcan a su mismo grupo.
De sus accionistas, si participan directa o indirectamente en su capital social o dispongan, en virtud de acuerdos celebrados con otros accionistas, de derechos de voto en un porcentaje superior al 10 por 100.
De sus administradores, directivos o asimilados.
De los familiares de las personas citadas anteriormente hasta el segundo grado de consanguinidad o afinidad.
De instituciones de inversión colectiva en las que tengan inversiones o cuya gestora o depositario pertenezca al mismo grupo que la sociedad de tasación.
De fondos de pensiones en los que tengan inversiones o cuya gestora pertenezca al mismo grupo que la sociedad de tasación.
CAPÍTULO II. Servicios de tasación de entidades de crédito
Artículo 7. Ámbito de actuación.
Los servicios de tasación sólo podrán valorar dentro del ámbito del mercado hipotecario y siempre que los bienes inmuebles a valorar sirvan de garantía hipotecaria a aquellas operaciones realizadas por sociedades que formen parte de su grupo.
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