LegalizeLey 3/2001, de 26 de abril, de la Calidad, Promoción y Acceso a la Vivienda de Extremadura
Norma derogada, con efectos de 7 de mayo de 2019, por la disposición derogatoria única de la Ley 11/2019, de 11 de abril. Ref. BOE-A-2019-7224#dd
EL PRESIDENTE DE LA JUNTA DE EXTREMADURA
Sea notorio a todos los ciudadanos que la Asamblea de Extremadura ha aprobado y yo, en nombre del Rey, de conformidad con lo establecido en el artículo 49.1 del Estatuto de Autonomía, vengo a promulgar la siguiente Ley.
EXPOSICIÓN DE MOTIVOS
I
Nuestra Carta Magna, aprobada en 1978, en su artículo 47 recoge el derecho de todos los españoles a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. En el mismo artículo insta a los poderes públicos a promover las condiciones necesarias y establecer las normas pertinentes para convertir este derecho en una realidad.
Por su parte, el Estatuto de Autonomía de Extremadura, en su artículo 7, apartado 2, otorga a la Comunidad Autónoma de Extremadura las competencias exclusivas en materia de vivienda, trasladando el mandato constitucional a los responsables de la Política de Vivienda de la Junta de Extremadura.
En respuesta a dicho mandato constitucional, y haciendo uso de las mencionadas competencias, la presente Ley quiere establecer un marco legal adecuado, capaz de contribuir a la mejora generalizada de la calidad de las viviendas, y de las garantías en el acceso a la misma. Esta mejora ha de hacerse en el mayor respeto a nuestro entorno natural para garantizar la calidad de vida de las generaciones futuras.
Desde la Junta de Extremadura se considera que con la aprobación de la mencionada Ley se avanza en el proceso de desarrollo normativo de la Comunidad Autónoma, en materia de Vivienda. La presente Ley viene a continuar un ciclo, que se inició hace siete años con la Ley 2/1993, de 13 de diciembre, de Enajenación de Viviendas de la Comunidad Autónoma de Extremadura, y la Ley 3/1995, de 6 de abril, de Fomento de la Vivienda en Extremadura.
II
La consecución de un entorno humano y culturalmente coherente es una exigencia de la sociedad actual. Extremadura cuenta con un rico patrimonio arquitectónico, urbanístico y medioambiental que es necesario preservar, frente a quienes pretenden un crecimiento económico no sostenible y al margen del respeto a nuestros valores sociales y culturales y al entorno edificado. La sociedad extremeña necesita calidad constructiva y calidad arquitectónica, todo ello desde la óptica de los usuarios. Con esta Ley se impulsa decididamente una política en materia de vivienda donde la calidad se sitúa como uno de los ejes centrales, con el objetivo de conseguir edificios de bajo consumo de energía, libres de defectos constructivos, técnicamente resistentes, accesibles a todos, potencialmente de larga vida, adaptados a las exigencias de una sociedad moderna y que satisfagan el interés del usuario, interés compatible con los intereses legítimos del promotor y otros agentes del proceso edificatorio.
Frente a la política de crecimiento descontrolado de la vivienda nueva, es necesario establecer nuevos principios estratégicos que desarrollen tanto la vivienda nueva como la rehabilitación, previendo las formas más adecuadas de intervención pública. En esta tarea es fundamental salvaguardar la calidad de los edificios a través de mecanismos que aseguren unos mínimos de habitabilidad de tal forma que el usuario de la vivienda no se encuentre con un edificio inhabitable. La calidad de los edificios se pretende conseguir en la Ley, no con medidas reparadoras, sino de forma preventiva, a través de distintos controles que comienzan antes de la redacción del proyecto (control de calidad en el diseño), continúan en el proceso de edificación (controles de eficiencia de la construcción y de garantía de los materiales empleados) y siguen durante todo el tiempo de utilización y uso del mismo (a través de las operaciones de mantenimiento y controles de habitabilidad).
Y en el marco de las exigencias de calidad debemos situar la preocupación de la Ley por el respeto al medio ambiente, promoviendo que los edificios que se hagan respondan a las exigencias climáticas regionales y desde el objetivo del ahorro energético. Así, desde la perspectiva del desarrollo sostenible se contempla también el uso de materiales autóctonos.
III
El texto se estructura en nueve Títulos, seguidos por las disposiciones adicionales, transitorias, derogatorias y finales, siendo sus contenidos los siguientes:
El Título Primero recoge las Disposiciones Generales referidas al objeto y al ámbito de aplicación de la Ley, entrando, además, a definir los conceptos básicos, que serán reiteradamente utilizados en el desarrollo del articulado, para terminar con una primera clasificación de las obras de edificación y trabajos de mantenimiento.
El Título Segundo se centra en el Proceso de la Edificación de la Vivienda, definiendo las fases de su desarrollo y regulando las exigencias técnicas de calidad, el ahorro energético y el fomento de la utilización de materiales y energías autóctonos, así como los mecanismos de intervención de la Administración: La Licencia Urbanística de Obras, Licencia de Primera Ocupación y Cédula de Habitabilidad.
En el Título Tercero se enuncian las garantías y fianzas en el proceso de la edificación.
El Título Cuarto se refiere a las distintas Tipologías de Viviendas, establecidas en función de su ubicación, grado de habitabilidad, tipo de construcción y grado de protección pública. En el mismo se desarrollan los principios y objetivos de la protección pública.
La defensa de los derechos de consumidores y usuarios exige clarificar al máximo el Acceso a la Vivienda, tanto si ésta se lleva a cabo en venta como si se produce a través del alquiler. A tal finalidad, el Título Quinto se centra en las Garantías de los Promotores, la Publicidad e Información de la Oferta, los requisitos previos a la venta y el alquiler de viviendas y el Libro del Edificio.
El Título Sexto se refiere al establecimiento de medidas de Fomento Público de la Vivienda, por parte de la Junta de Extremadura, con el objeto de facilitar a los ciudadanos el ejercicio del derecho constitucional a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Además, regula el derecho de tanteo y retracto, a favor de la Administración Autónoma, en la primera y sucesivas transmisiones de las Viviendas Protegidas. Asimismo, se declaran de interés social varias actuaciones sobre el suelo apto para urbanizar y para edificar, además de aquellas actuaciones sobre rehabilitación de edificios que no cumplan la función social de la propiedad, al objeto de promover la creación de viviendas de protección pública.
El Título Séptimo, referido a las Normas Sancionadoras y su Procedimiento, se ocupa de las infracciones, las sanciones y del procedimiento sancionador.
Con el Título Octavo se crea el Consejo Asesor de Vivienda de Extremadura, entendido como un organismo de carácter consultivo y asesor. Finalmente, se incluyen las disposiciones adicionales, transitorias y finales de la presente Ley, en las que se recogen diversos aspectos.
TÍTULO I
Disposiciones generales
Artículo 1. Objeto.
La presente ley tiene por objeto la ordenación de los procesos edificatorios de las viviendas que se promuevan o construyan en la Comunidad Autónoma de Extremadura, dotándola de un marco normativo estable para contribuir con ello a garantizar el derecho constitucional a disfrutar de una vivienda digna y adecuada en todo el territorio de la Comunidad Autónoma.
En el marco de las citadas condiciones, la presente ley regula un conjunto de facultades y deberes que integran este derecho, así como las actuaciones necesarias que para hacerlo efectivo corresponden a las administraciones públicas extremeñas y a las entidades públicas y privadas que actúan en el ámbito sectorial de la vivienda.
Forma parte del contenido del derecho de propiedad de la vivienda el deber de destinar de forma efectiva el bien al uso habitacional previsto por el ordenamiento jurídico, así como mantener, conservar y rehabilitar la vivienda con los límites y condiciones que así establezcan el planeamiento y la legislación urbanísticos.
A tal finalidad, la presente Ley de Vivienda de la Comunidad Autónoma de Extremadura regula:
Las condiciones técnicas y los requisitos administrativos que en el orden arquitectónico deberán cumplirse en todo proceso de edificación que se desarrolle en el ámbito de la Comunidad Autónoma de Extremadura, fomentando que en los diseños y proyectos se incluyan criterios medioambientales como la orientación adecuada, ventilaciones e iluminación natural, energías renovables y ahorro de energías convencionales, empleo de materiales no nocivos para el entorno, y cualesquiera otros que se adecuen al entorno o al medio, y se prevea la dotación e implantación progresiva de las infraestructuras necesarias para facilitar la incorporación de la vivienda extremeña a la sociedad de la información.
Las actuaciones de fomento para evitar la existencia de viviendas deshabitadas, así como las destinadas a garantizar la función social de la vivienda, especialmente en supuestos de exclusión social de sus ocupantes, sean o no propietarios de las mismas.
La definición de las garantías necesarias a ofrecer a los usuarios finales de la edificación, por los diferentes agentes del proceso, incluyendo la comprobación del cumplimiento de los requisitos establecidos.
Las normas sancionadoras aplicables en cada caso.
El depósito de las garantías que, en el marco de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos, deban establecerse en toda relación entre arrendatario y arrendador.
Artículo 2. Ámbito de aplicación.
El ámbito de aplicación de la presente Ley se extiende a toda la vida del edificio o del inmueble cuyo destino sea la residencia de personas o el desarrollo de actividades compatibles con el uso de vivienda en el mismo, desde el momento en que inicia la promoción hasta su demolición última y con independencia de su carácter, libre o protegido, de su ubicación, rural o urbana, y de la calificación jurídica del suelo sobre el que se asienta.
El ámbito de la Ley incluye, de manera específica, la realización de cualquier actividad constructiva que se realice sobre inmuebles ya edificados a que se refiere el apartado anterior, tanto si se trata de realizar modificaciones tendentes a su rehabilitación como si el objeto de dicha actividad es su demolición.
Entran en el ámbito de aplicación de la presente ley las actuaciones administrativas encaminadas a garantizar la función social de la vivienda.
Artículo 3. Definiciones y conceptos.
Se entiende por Proceso Edificatorio, a los efectos de esta Ley, toda actividad conducente a la construcción o rehabilitación de inmuebles destinados total o parcialmente a viviendas.
Se entiende por edificio, a efectos de esta Ley, el resultado de todo Proceso Edificatorio, tanto de carácter público como privado, cuyo destino sea el de albergar a personas y sus pertenencias, o desarrollar sus actividades compatibles con el uso vivienda. La condición de edificio debe quedar amparada por una Cédula de Habitabilidad.
Se entiende por Vivienda, a efectos de esta Ley, toda construcción destinada a ser residencia de personas físicas. La condición de vivienda debe quedar amparada por una Cédula de Habitabilidad, capaz de garantizar que el inmueble reúne las condiciones de habitabilidad que reglamentariamente se establezcan.
Son agentes de la edificación, a efectos de esta Ley, todas las personas físicas o jurídicas que intervienen en el proceso de la edificación. Sus obligaciones y responsabilidades, definidas en la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, serán completadas a efectos administrativos por lo dispuesto en esta Ley y demás disposiciones que sean de aplicación, y por el contrato que origina su intervención.
Proyecto, a efectos de esta Ley, es el conjunto de documentos mediante los cuales se definen y determinan las exigencias técnicas para la realización de las obras contempladas en esta Ley. El proyecto habrá de justificar técnicamente las soluciones propuestas, de acuerdo con las especificaciones requeridas por la normativa técnica aplicable.
Cuando el proyecto se desarrolle o complete mediante proyectos parciales u otros documentos técnicos sobre tecnologías específicas o instalaciones del edificio, se mantendrá entre todos ellos la necesaria coordinación sin que se produzca una duplicidad en la documentación ni en los honorarios a percibir por los autores de los distintos trabajos indicados.
Memoria Habilitante es el documento redactado por técnico competente que se presentará para la ejecución de las obras en las que sea exigible con arreglo a esta Ley, y contendrá la información suficiente tanto para la ejecución de las mismas, como para permitir al Ayuntamiento la concesión de la licencia urbanística oportuna.
El contenido mínimo de la Memoria Habilitante se fijará reglamentariamente.
La licencia urbanística de obras es el documento municipal que autoriza la ejecución de las obras.
La Licencia de Primera Ocupación es el documento que acredita el cumplimiento de las condiciones impuestas por la licencia urbanística de obras.
La Cédula de Habitabilidad es el documento que acredita que la vivienda cumple con los requisitos de construcción y es apta para ser empleada como residencia humana.
El Certificado Final de Obras es el documento firmado por la dirección facultativa que acredita que lo edificado se ajusta al proyecto que sirvió para obtener licencia urbanística de obras o documento que por disposición reglamentaria lo sustituya.
Proyecto Final de Obras es aquel que se elabora y presenta al concluir la obra cuando en la misma se hubieren introducido modificaciones respecto de lo que inicialmente se contemplaba en el proyecto que sirvió de base para la obtención de la Licencia Urbanística de Obras.
Recepción de la Obra es el acto por el que los trabajos ejecutados son aceptados por el promotor. Podrá realizarse con o sin reservas y deberá abarcar la totalidad de la obra o fases completas y terminadas de la misma cuando así se acuerde por las partes.
Se considera vivienda habitual a los efectos previstos en el artículo 16 bis y en la letra l del artículo 58, aquella vivienda ocupada durante más de seis meses al año, en razón de cualquier derecho reconocido por la ley, y que suponga el domicilio para sus ocupantes. El carácter de vivienda habitual podrá acreditarse mediante certificación municipal de empadronamiento o por cualesquiera otros medios reconocidos en derecho, sin perjuicio de las comprobaciones que la Administración pueda realizar para constatar la veracidad de dicha ocupación.
A los efectos de cumplimiento de la obligación de destinar la vivienda con protección pública a domicilio habitual y permanente, se entenderá por domicilio permanente el que constituya la residencia del titular, bien sea propietario o arrendatario, y sin que pierda tal carácter por el hecho de que éste, su cónyuge o los parientes, de uno u otro, hasta el tercer grado, que convivan con el titular, ejerzan en la vivienda una profesión o pequeña industria doméstica, aunque sea objeto de tributación.
Asimismo, se entenderá que existe habitualidad en la ocupación de la vivienda cuando estuviese ocupada durante más de seis meses al año y siempre que no permanezca desocupada más de tres meses seguidos al año, salvo que medie justa causa.
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