LegalizeLey 6/2002, de 27 de junio, de medidas de apoyo en materia de autopromoción de viviendas, accesibilidad y suelo
Norma derogada, con efectos de 7 de mayo de 2019, por la disposición derogatoria única de la Ley 11/2019, de 11 de abril. Ref. BOE-A-2019-7224#dd
EL PRESIDENTE DE LA JUNTA DE EXTREMADURA
Sea notorio a todos los ciudadanos que la Asamblea de Extremadura ha aprobado y yo, en nombre del Rey, de conformidad con lo establecido en el artículo 49.1 del Estatuto de Autonomía, vengo a promulgar la siguiente Ley.
EXPOSICIÓN DE MOTIVOS
Todos los indicadores publicados, tanto desde el sector público como desde el privado, han detectado la marcada tendencia alcista de los precios que se viene produciendo en España en el ámbito del sector inmobiliario, sobre todo a partir del segundo trimestre del año 2000, tendencia que en Extremadura, a menor ritmo que en el resto de España, también se produce.
Aunque sin duda las causas de esa tendencia alcista son muy numerosas, no resulta desde luego ajena a ella la vocación desreguladora de la reciente legislación estatal representada básicamente por la Ley del Suelo y Valoraciones de 1998, por el Real Decreto Ley de Medidas Liberalizadoras del 2000, así como por la regulación de Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación.
Pero, al ser diversas las causas, esa tendencia obliga a todos los poderes públicos a tomar cuantas medidas les permitan sus atribuciones a fin de evitar en lo posible tal fenómeno y sus efectos no deseados. A tal efecto, varios son los contenidos de la presente Ley:
La Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación ha introducido modificaciones que han afectado negativamente a una de las figuras del Plan Regional de Vivienda que ha contribuido a la construcción de un buen número de viviendas en la Comunidad Autónoma. Esa figura, la autopromoción de viviendas, regulada en la Ley 3/1995, de Fomento de la Vivienda, ha sufrido un incremento desmesurado de costes por la aplicación de la Ley 38/1999.
La autopromoción es una figura de creciente importancia en el ámbito de la Comunidad Autónoma de Extremadura, constituyendo una preocupación prioritaria de la Junta de Extremadura. Por esta razón, han existido en normas varias aproximaciones de interés al concepto de autopromoción protegida. Se han ido definiendo sus características, ámbito urbanístico, limitaciones a la transmisión «inter vivos», régimen de ayudas, publicidad escrituraria y tabular, condiciones subjetivas, en fin, elementos de determinación del concepto, de sus límites, de su extensión, con el fin de lograr que se aúne la verdadera finalidad de este tipo de promoción con el objetivo público de favorecer a quienes pueden encontrar en esta figura la genuina técnica para conseguir su propio techo.
De otra parte, unido a lo anterior, aparecen importantes poderes de atribución específica sobre estas promociones a las Administraciones Públicas. Su fundamento se encuentra, entre otros aspectos, en la importante contribución financiera y administrativa que en su realización y gestión realizan, en el apoyo institucional a esta figura por la Junta de Extremadura, y en la propia ordenación inmobiliaria, urbanística y edificatoria que mediante normas apropiadas va incorporando la Comunidad Autónoma al repertorio de su legislación.
Estos objetivos públicos son fundamentales y han de acompasarse en su finalidad con las exigencias de la legislación estatal en aquello en que ésta pueda disponer sin merma de la legislación autonómica. Esto es lo que realiza esta nueva Ley. Razonablemente, exige una definición de la autopromoción, establece su régimen jurídico en nuestro espacio territorial y, concluye, organizando el régimen de garantías en el que viene a coincidir, desde su propia perspectiva, con la legislación estatal. En este preciso aspecto, es voluntad política de la Comunidad Autónoma de Extremadura lograr, simultáneamente, que la autopromoción sea factible y que se cumplan las finalidades garantistas de la legislación del Estado. La Ley pretende a través de los diferentes controles públicos que se establecen en la misma garantizar los efectos que el seguro decenal garantiza cuando existe un promotor que promueve para terceros, sustituyendo el seguro decenal, que lesiona severamente las posibilidades económicas de quienes ya se encuentran clasificados como rentas bajas y a la par van a vivir, precisamente ellos, en esa vivienda. Y, nadie incurrirá en la terrible imprudencia de realizar una construcción en la que no se adopten las garantías mínimas que, con toda confianza, les permitan luego vivir decentemente en su hogar. Nadie incurre en un acto contra sí mismo, a sabiendas de que si se cae la casa, serán ellos y sus familias las que sufrirán los daños y las terribles consecuencias de su imprudente acción.
La autopromoción, tal como está definida en esta legislación, cubre con suficiencia la finalidad de la norma estatal. Son viviendas unifamiliares, con procesos constructivos y materiales controlados (seguridad) y que no podrán transmitirse durante los diez años siguientes a su construcción para evitar que terceros puedan verse perjudicados.
En segundo lugar, a cinco años de la publicación y a cuatro de la entrada en vigor de la Ley de Promoción de la Accesibilidad, se ha acumulado experiencia suficiente para abordar una revisión de la Ley y de su Reglamento y para replantear la óptica inicial de la Ley en orden a los requisitos impuestos por ella sobre reserva de viviendas adaptadas a personas con movilidad reducida y convertibilidad de viviendas, así como para corregir limitaciones legales que, interpretadas en sus propios términos, pueden plantear casos de imposible cumplimiento.
A este último respecto, se ha revelado excesivamente rígido el sistema de reservas legales al margen de la demanda real de viviendas adaptadas, en detrimento de la agilidad de la promoción y de su precio.
Resulta más conveniente y, en última instancia, más solidario con la promoción de la accesibilidad, generalizar la exigencia de que toda nueva vivienda, si su adquirente no padece movilidad reducida sea objetivamente convertible, y flexibilizar a cambio la exigencia de viviendas inicialmente adaptadas pero no demandadas con tal condición.
Por último, y a instancias de los colectivos afectados, se modifica puntualmente el artículo 34 de la Ley para garantizar el reconocimiento de la lengua de signos como lenguaje propio.
Por último, es responsabilidad de la Junta de Extremadura, en el ámbito de su competencia de iniciativa legislativa, adecuar a los fines más atrás reseñados el instrumento legislativo que de su seno partió para convertirse en la vigente Ley 15/2001, de 14 de diciembre, del Suelo y Ordenación Territorial de Extremadura. Y ello no tanto porque la elevación de precios sea evitable directamente ex lege como por la necesidad de aportar todas las respuestas posibles que, sin contraindicaciones, sean objetivamente adecuadas para coadyuvar a la solución del problema. Con este objeto, con el de corregir algunas lagunas e imprecisiones técnicas y con el de adaptar dicho texto legal a la jurisprudencia de la reciente Sentencia del Tribunal Constitucional 164/2001, de 11 de julio de 2001, que ha dejado definitivamente sentado que el legislador estatal no puede tratar de preconfigurar un modelo urbanístico, que sólo a las Comunidades Autónomas cumple diseñar, se introducen algunas modificaciones puntuales en dicha Ley del Suelo y Ordenación Territorial. Además se introducen determinadas precisiones que pretenden aclarar determinados conceptos que aunque estaban previstos en la normativa anterior, han suscitado dudas sobre su vigencia, como es el caso de la cédula de habitabilidad.
TÍTULO I
La autopromoción de viviendas
CAPÍTULO I
Disposiciones generales
Artículo 1. Autopromoción de viviendas protegidas.
Se entiende por autopromoción de vivienda protegida, la actividad, realizada por cualquier persona física, dirigida a la construcción de la vivienda destinada exclusivamente a su uso y disfrute como residencia habitual e incluida en alguno de los programas del Plan de Autopromoción de Viviendas Protegidas.
Su régimen jurídico estará integrado por el conjunto de derechos y beneficios, deberes, obligaciones y limitaciones, establecidos en esta Ley y normas que la desarrollen.
El control de calidad y seguridad de la edificación de las viviendas de autopromoción protegida se garantizará mediante las medidas previstas en la presente Ley, sin que sea exigible el seguro decenal previsto en la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación.
Lo dispuesto en la presente Ley no exime a los agentes de la construcción que intervengan del régimen de responsabilidades civiles fijadas por la legislación, sin que, en ningún caso, estás puedan ser trasladadas a la Junta de Extremadura.
Artículo 2. Planificación y programación.
La Junta de Extremadura, mediante Decreto aprobado a propuesta del Consejero de Vivienda, Urbanismo y Transportes, establecerá, dentro del Plan Regional de Viviendas, el correspondiente «Plan de Autopromoción de Vivienda Protegida», que fijará las características temporales, territoriales, económicas y urbanísticas que habrán de reunir los solicitantes de las ayudas públicas correspondientes y las condiciones objetivas de las viviendas.
Podrán existir programas de actuación en desarrollo de lo previsto en esta Ley.
El Programa de actuación consiste en el acto de ejecución concreta de los aspectos parciales del Plan que oportunamente fijen con carácter temporal las prioridades de aplicación de las ayudas previstas para finalidades específicas para el desarrollo del mismo. Su aprobación se realizará mediante Orden de la Consejería de Vivienda, Urbanismo y Transporte.
En los Presupuestos de la Consejería de Vivienda, Urbanismo y Transportes figurará la partida correspondiente para atender al gasto correspondiente a cada programa de ejecución del Plan.
Artículo 3. Convenios.
La Consejería de Vivienda, Urbanismo y Transportes podrá acordar la celebración de convenios con los Colegios Profesionales para regular la redacción de los proyectos, dirección de obras y dirección de la ejecución de las viviendas autopromovidas, estableciendo los mecanismos de colaboración oportunos.
Sin perjuicio de lo establecido en el número anterior, y en ausencia de los mismos, la Consejería competente podrá acordar la contratación de la redacción de proyectos y direcciones de obras directamente a los profesionales correspondientes, de conformidad con lo establecido en el ordenamiento jurídico.
Asimismo podrá celebrar convenios con las Entidades Locales para lograr el cumplimiento de las finalidades que en el Plan se ordenen.
Artículo 4. Censo Administrativo de Agentes de la Construcción.
Mediante Decreto de la Junta de Extremadura, a propuesta de la Consejería de Vivienda, Urbanismo y Transportes, se creará un censo de la totalidad de las viviendas protegidas en autopromoción. En el mismo figurarán todos los elementos subjetivos, objetivos y de actividad pertinentes para lograr la plena identificación de todos los sujetos intervinientes en el proceso edificatorio.
Además de los autopromotores, figurarán en dicho Censo los constructores, los principales suministradores directos e indirectos de todos los materiales, los directores de proyectos y de obras y cuantos agentes y operadores intervengan en dicho proceso.
CAPÍTULO II
Agentes del proceso
Artículo 5. Autopromotor.
Es autopromotor de vivienda protegida la persona física que de forma individual decide, impulsa, programa y financia, con recursos propios o ajenos, las obras de construcción de una vivienda para ser destinada exclusivamente al uso y disfrute por parte de la misma y de su unidad familiar como residencia habitual.
Podrán adquirir esta condición las unidades familiares que cumplan los requisitos que establezca con carácter general la Junta de Extremadura mediante el pertinente reglamento dictado al efecto.
La Junta de Extremadura establecerá mediante Decreto, cuantos requisitos sean precisos para que, en condiciones de igualdad, se adquiera dicha condición de autopromotor.
En particular podrá fijar los siguientes:
Limitaciones a la tenencia de titularidades dominicales o de cualquier otro derecho real de relativa importancia económica.
Exigencia de título suficiente de atribución patrimonial, a juicio de la Consejería competente, el cual será debidamente escriturado y presentado en el Registro de la Propiedad, con anterioridad a la percepción de las ayudas previstas administrativamente.
Ingresos máximos de la respectiva unidad familiar.
Residencia efectiva en la localidad de construcción de la vivienda.
Cumplimiento de las obligaciones fiscales y sociales de conformidad con la legislación general y la establecida por la Comunidad Autónoma.
Artículo 6. Constructor.
El autopromotor, si tuviera capacidad suficiente, podrá ejecutar la obra por sí mismo. En caso contrario procederá a estipular con el correspondiente contratista o contratistas la ejecución total o parcial de la obra de construcción de la vivienda con estricto cumplimiento de lo fijado en el proyecto arquitectónico, las instrucciones del director de la obra y del director de la ejecución de la obra y cuantas órdenes establezca, dentro de su competencia, la Administración de tutela.
Artículo 7. Facultativos.
Los proyectistas, directores de obra y directores de ejecución de la obra quedarán sujetos, además de a sus deberes profesionales ordinarios, al cumplimiento de cuantas exigencias deriven de lo dispuesto en esta Ley.
A este respecto, la Consejería competente podrá impartir las pertinentes instrucciones, orientaciones y, específicamente, las que incidan en la mejora de la calidad de la vivienda de autopromoción.
Reglamentariamente podrá extenderse dichas normas a los demás profesionales que participen en el proceso edificatorio.
Artículo 8. Derechos de información.
Todo agente de la construcción tendrá derecho a que se le expida cédula previa informativa de la totalidad de los requisitos que hayan de concurrir para que se otorgue esta calificación. Asimismo, cumplidos los requisitos procedimentales para lograr la calificación de vivienda protegida en autopromoción, tendrá derecho a que se le entregue certificado de cumplimiento de la totalidad de los requisitos exigidos. La información citada será expedida por la Consejería competente en materia de vivienda, de la forma en que se establezca reglamentariamente.
CAPÍTULO III
Vivienda Protegida Autopromovida
Artículo 9. Calificación.
Las viviendas que cumplan con la totalidad de los requisitos establecidos en esta legislación tendrán la calificación definitiva de vivienda protegida autopromovida. La calificación provisional posibilitará el acceso a las líneas de financiación, auxilios y ayudas, préstamos y cuantos beneficios establezca el correspondiente Plan y programa. La Administración Autonómica, mediante resolución, procederá a calificar tras el oportuno expediente las construcciones que merezcan esta consideración. Ostentarán la placa identificativa correspondiente a la Junta de Extremadura que se situará en lugar visible que permita su completa identificación.
La Junta de Extremadura definirá reglamentariamente los requisitos que deberá cumplir la vivienda autopromovida protegida, estableciendo al menos los siguientes:
Restricciones al destino y uso de la vivienda.
Prohibición de venta con vulneración de los precios máximos fijados durante plazo establecido reglamentariamente.
Características, superficie y tipología de la vivienda, respeto al medio ambiente, paisaje, patrimonio histórico-artístico y acatamiento de medidas de protección, seguridad e higiene y de condiciones mínimas de habitabilidad.
Determinación de costes máximos de construcción, pudiéndose estipular un margen de tolerancia en su efectiva aplicación.
⋯
La consulta de este documento no sustituye la lectura del Boletín Oficial del Estado correspondiente. No nos responsabilizamos de posibles incorrecciones producidas en la transcripción del original a este formato.