LegalizeLey 15/2001, de 14 de diciembre, del Suelo y Ordenación Territorial de Extremadura
A realizar, mientras no cuente con programa de ejecución aprobado, los actos contemplados en la letra a) del apartado anterior.
A solicitar y, de ser procedente a tenor del régimen y la ordenación urbanísticos de pertinente aplicación, obtener, con carácter excepcional y mientras no cuente con Programa de Ejecución aprobado, autorización para la realización de obras y el desarrollo de los usos a que se refiere la letra b) del apartado 2 anterior con carácter meramente provisional y a reserva de la demolición y el cese, respectivamente, a requerimiento municipal y sin indemnización.
A formular consulta al Municipio de acuerdo con lo establecido en el apartado 3 del artículo 10.
A presentar en el Municipio el Programa de Ejecución y los demás documentos técnicos que posibiliten la transformación urbanizadora de los terrenos en la forma determinada en esta Ley en el caso de que, previamente se hubiera adoptado, evacuando consulta formulada para dichos terrenos, acuerdo declaratorio de la viabilidad de la transformación de éstos, con opción por la gestión indirecta y fijación del sistema de compensación.
A competir, en la forma determinada en esta Ley y con el régimen preferencial en ella establecido, por la adjudicación de la urbanización, cuando la Administración hubiese optado por la gestión indirecta y fijado el sistema de concertación.
A participar en la actividad de ejecución, en la forma determinada en esta Ley, cuando la Administración actuante hubiese adoptado para aquélla la forma de gestión directa y fijado el sistema de cooperación.
A percibir el correspondiente justiprecio cuando la Administración actuante hubiera adoptado para la actividad de ejecución la forma de gestión directa y fijado el sistema de expropiación o, en todo caso, cuando voluntariamente y antes de la aprobación del Programa de Ejecución, hubieran renunciado a intervenir en el desarrollo urbanístico.
Cuando se trate de terrenos clasificados como suelo urbano no consolidado, cuya ejecución deba tener lugar en unidades de actuación urbanizadora, los derechos de los propietarios son los mismos reconocidos a los propietarios de suelo urbanizable.
Cuando se trate de terrenos que pertenezcan al suelo urbano, consolidado o no, carentes de la condición de solar y para los cuales el planeamiento de ordenación urbanística haya dispuesto la delimitación de unidades de actuación discontinuas o su ejecución en régimen de actuaciones edificatorias, a los derechos del apartado 1 se añaden, en su caso, el derecho a ejecutar las obras de urbanización precisas, con carácter simultáneo a la edificación.
Cuando se trate de terrenos que pertenezcan al suelo urbano consolidado y tengan, además, la condición de solar, habiéndose cumplido respecto de ellos todos los deberes legales exigibles y permitiendo la ordenación urbanística su ejecución en régimen de actuaciones edificatorias, los derechos previstos en el apartado 1 incluyen los de materializar, mediante la edificación, el aprovechamiento urbanístico atribuido al suelo correspondiente y destinar las edificaciones realizadas a los usos autorizados por la referida ordenación, desarrollando en ellas las correspondientes actividades.
Se modifican los apartados 2.b) y 3 por el art. único.6 de la Ley 9/2010, de 18 de octubre. Ref. BOE-A-2010-16823.
Artículo 14. Contenido urbanístico legal del derecho de propiedad del suelo: Deberes.
Forman parte del contenido urbanístico del derecho de propiedad del suelo, sin perjuicio del régimen a que éste esté sujeto por razón de su clasificación, los siguientes deberes:
1.1 Con carácter general:
Destinar el suelo al uso previsto por los instrumentos de ordenación territorial y urbanística y conservar las construcciones e instalaciones existentes, así como, en su caso, levantar las cargas impuestas por la ordenación urbanística para el legítimo ejercicio de la facultad prevista en la letra b) del apartado 2 del artículo anterior.
Conservar y mantener el suelo y, en su caso, su masa vegetal en las condiciones precisas para evitar riesgos de erosión y para la seguridad o salud públicas y daños o perjuicios a terceros o al interés general, incluido el ambiental, así como realizar el uso y la explotación de forma que no se produzca contaminación indebida de la tierra, el agua y el aire, ni tengan lugar inmisiones ilegítimas en bienes de terceros. En caso de incendio o agresión ambiental que produzca la pérdida de masas forestales preexistentes, quedará prohibida la reclasificación como suelo urbano o urbanizable o la recalificación para cualquier uso incompatible con el forestal.
Realizar las plantaciones y los trabajos y obras de defensa del suelo y su vegetación que sean necesarios para mantener el equilibrio ecológico, preservar el suelo de la erosión, impedir la contaminación indebida del mismo y prevenir desastres naturales; en particular, proceder a la reforestación precisa para la reposición de la vegetación en toda la superficie que la haya perdido como consecuencia de incendio, desastre natural o acción humana no debidamente autorizada, en la forma y condiciones prevenidas en la legislación correspondiente y los planes o programas aprobados conforme a la misma.
Cuando el coste de los trabajos y obras objeto de este deber exceda de la mitad del valor, conforme a la Ley, de la explotación, podrá ser sufragado, en el exceso, por la Administración, salvo que tengan por objeto la reposición de vegetación desaparecida como consecuencia de acción del propietario no autorizada o de negligencia inexcusable del mismo.
Respetar las limitaciones que deriven de la legislación administrativa aplicable por razón de la colindancia con bienes que tengan la condición de dominio público natural, en los que estén establecidos obras o servicios públicos o en cuyo vuelo o subsuelo existan recursos naturales sujetos a explotación regulada.
Cumplir los planes y programas sectoriales aprobados conforme a la legislación administrativa reguladora de las actividades a que se refiere la letra c) precedente, así como los aprobados para la protección de los espacios naturales, la flora y la fauna.
Permitir la realización por la Administración pública competente de los trabajos de plantación que sean necesarios para prevenir la erosión. Toda restricción por tales trabajos de usos reales y actuales desarrollados en los terrenos dará lugar a responsabilidad patrimonial de la Administración.
Respetar las limitaciones que deriven de la legislación correspondiente para el suelo y las instalaciones, construcciones y edificaciones integrados en el patrimonio histórico, cultural y artístico y las establecidas por el planeamiento de la ordenación urbanística para los incluidos en Catálogos de Bienes Protegidos.
1.2 Cuando los terrenos pertenezcan a la clase de suelo urbanizable:
Solicitar y obtener las autorizaciones administrativas preceptivas y, en todo caso, la licencia municipal con carácter previo a cualquier acto de transformación o uso del suelo, natural o construido.
Realizar la edificación en las condiciones fijadas por la ordenación urbanística, una vez el suelo tenga la condición de solar y se haya legitimado, cuando proceda y en la forma dispuesta en esta Ley, la materialización del aprovechamiento correspondiente a la Administración actuante, y en su caso, del resto del excedente de aprovechamiento previsto por la ordenación urbanística.
Conservar y, en su caso, rehabilitar la edificación a fin de que ésta mantenga en todo momento las condiciones mínimas requeridas para el otorgamiento de autorización para su ocupación, siempre que el importe de las obras a realizar no supere la mitad del valor de una construcción de nueva planta, con similares características e igual superficie útil que la existente, que reúna las condiciones mínimas imprescindibles para obtener la referida autorización de primera ocupación.
Ceder obligatoria y gratuitamente a la Administración los terrenos destinados por la ordenación urbanística a dotaciones públicas.
Ceder obligatoria y gratuitamente a la Administración actuante los terrenos en que se localice la parte de aprovechamiento urbanístico que corresponda a dicha Administración en concepto de participación de la comunidad en las plusvalías.
Costear y, en su caso, ejecutar la urbanización, incluyendo, en todo caso, la parte que proceda de las precisas para asegurar la conexión a las redes generales de servicios y dotaciones públicas y la integridad de éstas, siempre que la ordenación territorial y urbanística sujete los terrenos a una actuación urbanizadora.
Proceder, en su caso, a la distribución equitativa de beneficios y cargas derivados del planeamiento, con anterioridad al inicio de la ejecución material del mismo.
1.3 Cuando los terrenos pertenezcan al suelo urbano no consolidado, los deberes serán los siguientes:
En el suelo cuya ejecución deba tener lugar en unidades de actuación urbanizadora, los previstos en el apartado 1.2 anterior, excepto el de costear y, en su caso, ejecutar la parte de las obras situada fuera del ámbito de la actuación y que sea precisa para asegurar la conexión a las redes generales de servicios y dotaciones públicas, salvo que así se establezca en el Programa de Ejecución.
En el suelo sometido a una operación de reforma interior, los previstos en la letra anterior, si bien, los terrenos destinados a dotaciones públicas y el porcentaje de aprovechamiento urbanístico que le corresponda a la Administración podrán reducirse motivadamente en el plan por causa de la dificultad de su inserción en la trama urbana en función de su nivel de consolidación y de la potencialidad de plusvalías generadas en la actuación. En cualquier caso, su disminución se realizará en lo estrictamente necesario para satisfacer los requisitos señalados, procediendo a cumplir los deberes mediante la aplicación de las transferencias de aprovechamiento urbanístico o de las compensaciones monetarias sustitutivas
En parcelas a las que el planeamiento les atribuya un incremento de aprovechamiento sobre el preexistente, los deberes previstos en la letra a) anterior cuantificándose, tanto los suelos dotacionales como el porcentaje de aprovechamiento que le corresponde a la Administración, sobre la diferencia entre el aprovechamiento objetivo total derivado del planeamiento y el preexistente en la parcela. En todo caso, se procurará localizar los suelos correspondientes a estos deberes en parcelas de la Zona de Ordenación Urbanística en las que se integran, procediendo a cumplir los deberes mediante la aplicación de las transferencias de aprovechamiento urbanístico o de las compensaciones monetarias sustitutivas.
En parcelas que no tengan aún la condición de solar porque su urbanización no comprenda la totalidad de los servicios precisos o las dotaciones públicas existentes no guarden la proporción adecuada para ello y siempre que el planeamiento no les atribuya un incremento de aprovechamiento sobre el preexistente, además de los deberes señalados en las letras a), b) y c), del apartado 1.2 anterior, los deberes correspondientes a las letras d) y f) de ese mismo apartado anterior, en la medida necesaria para completar la urbanización requerida para obtener la condición de solar.
1.4 Cuando los terrenos pertenezcan al suelo urbano consolidado por tener adquirida la condición de solar edificable sin encontrarse pendiente carga urbanística alguna, los deberes previstos en las letras a), b) y c) del apartado 1.2 anterior.
El cumplimiento de los deberes previstos en el apartado precedente es condición del legítimo ejercicio de los derechos enumerados en el artículo anterior.
Se levanta la suspensión de la vigencia y aplicación de los apartados 1.1.3 y 1.1.4, por auto del TC de 13 de diciembre de 2011. Ref. BOE-A-2011-20014.
Téngase en cuenta que se declara el desistimiento en el recurso de inconstitucionalidad núm. 4308/2011, por auto de 15 de diciembre de 2015. Ref. BOE-A-2015-13869.
Se suspende la vigencia y aplicación de los apartados 1.1.3 y 1.1.4, en la redacción dada por la Ley 9/2010, de 18 de octubre, desde el 20 de julio de 2011 para las partes en el proceso y desde el 27 de septiembre de 2011 para para los terceros, por providencia del TC de 13 de septiembre de 2011, que admite a trámite el recurso de inconstitucionalidad 4308/2011. Ref. BOE-A-2011-15161.
Se modifica el apartado 1.1.3 y 1.1.4 por el art. único.7 de la Ley 9/2010, de 18 de octubre. Ref. BOE-A-2010-16823.
Se levanta la suspensión de la vigencia y aplicación de los apartados 1.1.3 y 1.1.4.b), c) y e), por auto del TC de 1 de octubre de 2002. Ref. BOE-A-2002-19918.
Téngase en cuenta que se declara la pérdida del objeto del recurso de inconstitucionalidad 1996/2002, por Sentencia del TC 148/2012, de 5 de julio. Ref. BOE-A-2012-10261.
Se suspende la vigencia y aplicación de los apartados 1.1.3 y 1.1.4.b), c) y e) desde el 3 de abril de 2002 para las partes en el proceso y desde el 4 de junio de 2002 para los terceros, por providencia del TC de 21 de mayo de 2002 que admite a trámite el recurso de inconstitucionalidad 1996/2002. Ref. BOE-A-2002-10707.
Artículo 15. Carácter real de los deberes de la propiedad del suelo.
La enajenación del suelo y las construcciones no modifica la situación jurídica de su titular definida por esta Ley y, en virtud de ella, por los instrumentos de la ordenación territorial y urbanística y los actos que los ejecuten o apliquen, quedando el adquirente legalmente subrogado en el lugar y puesto del anterior propietario, en particular por lo que respecta a los compromisos de urbanización y edificación, sin perjuicio de la facultad de ejercitar contra el transmitente las acciones que procedan.
Artículo 16. Principios generales del régimen urbanístico legal de la propiedad del suelo.
La ordenación urbanística de los terrenos y construcciones no confiere a los propietarios afectados por ella derecho alguno a indemnización, salvo en los supuestos previstos en la Ley y de conformidad, en todo caso, con el régimen general de la responsabilidad patrimonial de las Administraciones públicas.
En suelo clasificado como urbano no consolidado y urbanizable con Programa de Ejecución aprobado, la participación de la comunidad en el aprovechamiento generado por la ordenación urbanística y el reparto entre los propietarios afectados por ésta de los gastos de la urbanización precisa para su materialización, así como del aprovechamiento susceptible de apropiación, se producen en la forma y los términos establecidos en esta Ley.
Artículo 17. Determinaciones de ordenación de directa aplicación y de carácter subsidiario.
Todos los actos de aprovechamiento y uso del suelo realizados en lugares inmediatos o que formen parte de bienes integrantes del patrimonio histórico, cultural y artístico deberán armonizar con ellos, de acuerdo con la Ley del Patrimonio Histórico y Cultural de la Comunidad Autónoma de Extremadura.
En el suelo no urbanizable, los actos de aprovechamiento y uso del suelo deberán, además, ajustarse a las siguientes reglas:
No podrán, en los lugares de paisaje abierto, ni limitar el campo visual, ni romper el paisaje, así como tampoco desfigurar, en particular, las perspectivas de los núcleos e inmediaciones de las carreteras y los caminos.
No podrán suponer la construcción con características tipológicas o soluciones estéticas propias de las zonas urbanas, en particular, de viviendas colectivas, naves y edificios que presenten paredes medianeras vistas.
Se prohíbe la colocación y el mantenimiento de anuncios, carteles, vallas publicitarias o instalaciones de características similares, salvo los oficiales y los que reúnan las características fijadas por la Administración en cada caso competente que se sitúen en carreteras o edificios y construcciones y no sobresalgan, en este último supuesto, del plano de la fachada.
Las construcciones deberán armonizar con el entorno inmediato, así como con los invariantes característicos de la arquitectura rural o tradicional.
Las construcciones deberán presentar todos sus paramentos exteriores y cubiertas totalmente terminados, con empleo en ellos de las formas y los materiales que menor impacto produzcan, así como de los colores tradicionales en la zona o, en todo caso, los que favorezcan en mayor medida la integración en el entorno inmediato y en el paisaje.
En defecto de otras determinaciones del planeamiento de ordenación territorial y urbanística, las construcciones y edificaciones deberán observar las siguientes reglas:
No podrán tener más de dos plantas de altura, salvo que las características específicas derivadas de su uso hicieran imprescindible superar esta última en alguno de sus puntos. Cuando se trate de solares enclavados en núcleos de población o manzanas edificados en más de dos terceras partes, se podrán autorizar alturas que alcancen la media de los edificios ya construidos.
En el suelo no integrado en un núcleo de población, deberán además:
Ser adecuadas al uso y la explotación a los que se vinculen y guardar estricta proporción con las necesidades de los mismos.
Tener el carácter de aisladas.
Cuando vayan a construirse de nueva planta, retranquearse, como mínimo, cinco metros a linderos y quince metros al eje de caminos o vías de acceso.
No dar lugar a la formación de núcleo de población, por lo que la realización de actos de segregaciones, edificaciones, construcciones, obras o instalaciones no podrán conllevar la demanda potencial de los servicios o infraestructuras colectivas innecesarias para la actividad de explotación rústica o de carácter específicamente urbano, ni la existencia de más de tres edificaciones con destino industrial o terciario en unidades rústicas aptas para la edificación colindantes. Tampoco podrán existir más de tres edificaciones con destino residencial en unidades rústicas aptas para la edificación colindantes, cuya densidad supere la de una vivienda por cada dos hectáreas.
En Suelo Urbano Consolidado, todas aquellas actuaciones que resulten indispensables para la adecuación de las edificaciones existentes a los requisitos de la normativa vigente en materia de accesibilidad, no computarán a efectos de volumen edificable, distancias mínimas a linderos, a otras edificaciones, o a la vía pública, ni implicarán cambio en las alineaciones existentes ni en el destino urbanístico del suelo. Se garantizará, en todo caso, la funcionalidad de las vías o espacios libres que se vieran afectados, y se adecuarán a las condiciones estéticas aplicables al edificio al que se encuentren vinculados.
Se modifica el apartado 3 por el art. único.3 de la Ley 10/2015, de 8 de abril. Ref. BOE-A-2015-5013.
Se añade el párrafo segundo al apartado 3.a) por el art. 18.4 de la Ley 6/2002, de 27 de junio. Ref. BOE-A-2002-16785.
Sección 2.ª El régimen del suelo no urbanizable
Artículo 18. Régimen del suelo no urbanizable.
La ocupación y el uso de los terrenos clasificados como suelo no urbanizable deben producirse y desarrollarse siempre con arreglo a los principios de desarrollo del medio rural adecuado a su carácter propio y utilización racional de los recursos naturales.
Podrán realizarse en el suelo no urbanizable:
2.1 En todo caso, los actos enumerados en la letra a) del apartado 2 del artículo 13, que, siendo propios del sector primario y del medio rural, no estén prohibidos o excluidos expresamente por el planeamiento territorial y urbanístico. Además de los que sean excluidos por los instrumentos de ordenación territorial y urbanística, no podrán ejecutarse, ni legitimarse por acto administrativo alguno los actos de transformación del estado del suelo que comporten un riesgo significativo, directo o indirecto, para la integridad de cualesquiera de los valores objeto de protección en un espacio natural, así como de erosión o pérdida de calidad del suelo, afección de zonas húmedas o masas vegetales, abandono o quema de objetos y vertidos contaminantes.
2.2 Los expresamente permitidos por el planeamiento territorial y urbanístico, de entre los siguientes actos:
Los que comporten la división de fincas o la segregación de terrenos, siempre que cumplan los requisitos mínimos establecidos por la ordenación territorial y urbanística.
Los relativos a instalaciones desmontables para la mejora del cultivo o de la producción agropecuaria, que no impidan la reposición de los terrenos a su estado natural.
Los vallados realizados exclusivamente con setos o malla y soportes metálicos.
La reposición de muros previamente existentes y la de los elementos de carpintería o cubierta y acabados exteriores de edificaciones existentes, así como la reforma o rehabilitación de estas últimas, siempre que, en este último caso, no alteren la tipología edificatoria, y no comporten incremento de la superficie construida originaria, ni afecten a elementos estructurales.
La realización de construcciones e instalaciones, excluidas las viviendas, vinculadas a explotaciones de naturaleza agrícola, forestal, ganadera, cinegética al servicio de la gestión medioambiental o análoga, que vengan requeridas por éstas o sirvan para su mejora.
Siempre que la ordenación territorial y urbanística prevea la compatibilidad del uso en construcción, edificación o instalación no vinculado a la explotación agrícola, pecuaria o forestal y previa calificación urbanística que atribuya el correspondiente aprovechamiento, además de los actos enumerados en el apartado 2.2, podrán realizarse en suelo no urbanizable los actos precisos para la materialización de dicho aprovechamiento, en las condiciones determinadas por aquella ordenación, previo cumplimiento de los específicos deberes y el levantamiento de las cargas que ésta determine y, en todo caso, el pago de un canon urbanístico, cuya fijación corresponderá a los municipios, por la cuantía establecida en el artículo 27 de esta Ley, que podrá ser satisfecho en especie mediante cesión de suelo por valor equivalente. El aprovechamiento que otorgue la calificación urbanística podrá tener una duración limitada, aunque renovable, que no será inferior en ningún caso al tiempo que sea indispensable para la amortización de toda la inversión que requiera su materialización.
Las condiciones que determine la ordenación territorial y urbanística para la materialización del uso en edificación que prevea en suelo no urbanizable deberán:
Asegurar, como mínimo, la preservación del carácter rural de esta clase de suelo y la no formación en él de núcleos de población, así como la adopción de las medidas que sean precisas para proteger el medio ambiente y asegurar el mantenimiento de la calidad y funcionalidad de las infraestructuras y los servicios públicos correspondientes.
Garantizar la preservación o, en su caso, restauración de las condiciones ambientales de los terrenos y de su entorno inmediato.
Se modifican los apartados 3, 4 y se suprime el apartado 5 por el art. único.4 de la Ley 10/2015, de 8 de abril. Ref. BOE-A-2015-5013.
Se modifica por el art. único.8 de la Ley 9/2010, de 18 de octubre. Ref. BOE-A-2010-16823.
Artículo 19. Contenido, alcance y requisitos de los usos y las actividades y construcciones permisibles o autorizables.
En los usos y actividades que se legitimen y autoricen en suelo no urbanizable, así como en las construcciones e instalaciones que les deban otorgar soporte, se entenderán siempre incluidos cuantos de carácter accesorio sean imprescindibles de acuerdo con la legislación de seguridad, protección civil, laboral o sectorial que sea de pertinente aplicación.
Todas las construcciones e instalaciones que se ejecuten para establecer y desarrollar usos y actividades en suelo no urbanizable deberán comprender la totalidad de las correspondientes a cuantos servicios demanden. En particular, las viviendas y las explotaciones ganaderas deberán disponer de depuradoras o, en todo caso, fosas sépticas individuales.
Los instrumentos de ordenación urbanística precisarán las condiciones urbanísticas de los diferentes usos y actividades, así como de sus construcciones e instalaciones, y definirán los requisitos sustantivos y documentales que deberán cumplir, en cada caso, los correspondientes proyectos técnicos y los estudios de impacto territorial que se exijan para su viabilidad.
Se modifica el apartado 2 por el art. único.9 de la Ley 9/2010, de 18 de octubre. Ref. BOE-A-2010-16823.
Artículo 20. Condiciones de realización de los actos de aprovechamiento legitimados por la correspondiente calificación urbanística.
Todas las obras, construcciones e instalaciones que se realicen y todos los usos que se desarrollen en suelo clasificado como no urbanizable deberán serlo con estricta sujeción a la legislación sectorial que en cada caso los regule y cumplimiento, además, de las condiciones, los requisitos y las limitaciones establecidas por esta Ley o, en virtud de la misma, por el planeamiento de ordenación territorial y urbanística.
Artículo 21. Formalización e inscripción de los deberes y las cargas urbanísticos.
Los deberes y las cargas previstos en esta Ley en relación con los usos y aprovechamientos urbanísticos en el suelo no urbanizable, así como los que, además, resulten de las condiciones legítimas de las calificaciones acordadas y las licencias otorgadas para la realización o el desarrollo de aquéllos, deberán hacerse constar en el Registro de la Propiedad conforme a la legislación pertinente.
Artículo 22. Invalidez de los actos de calificación y autorización.
Son nulas de pleno derecho las calificaciones urbanísticas y las licencias municipales que, respectivamente, otorguen y autoricen, en suelo no urbanizable y para la realización de los actos y las actividades correspondientes, la ejecución de obras, construcciones o instalaciones que no cumplan los requisitos sustantivos y administrativos pertinentes conforme a esta Ley.
Artículo 23. Calificación urbanística del suelo no urbanizable común.
El suelo no urbanizable común podrá ser calificado, a los efectos de lo dispuesto en el apartado 3 del artículo 18, para la legitimación de la ejecución de obras, construcciones o instalaciones destinadas al desarrollo de actividades y usos que, siendo compatibles con el medio rural, tengan cualquiera de los objetos siguientes:
La realización de construcciones e instalaciones no vinculadas directa y exclusivamente a la explotación de la finca, de naturaleza agrícola, forestal, ganadera, cinegética al servicio de la gestión medioambiental o análoga, que vengan requeridas por éstas o sirvan para su mejora.
La extracción o explotación de recursos y la primera transformación, sobre el terreno y al descubierto, de las materias primas extraídas.
El depósito de materiales y residuos, el almacenamiento de maquinaria y el estacionamiento de vehículos, siempre que se realicen enteramente al aire libre, no requieran instalaciones o construcciones de carácter permanente y respeten la normativa medioambiental.
Las actividades necesarias, conforme en todo caso a la legislación sectorial aplicable por razón de la materia, para el establecimiento, el funcionamiento, la conservación o el mantenimiento y la mejora de infraestructuras o servicios públicos estatales, autonómicos o locales, incluidas las estaciones para el suministro de carburantes.
Los servicios integrados en áreas de servicio de toda clase de carreteras, con sujeción a las condiciones y limitaciones establecidas en la legislación reguladora de éstas.
La implantación y el funcionamiento de cualquier clase de equipamiento colectivo, así como de instalaciones o establecimientos de carácter industrial o terciario, para cuyo emplazamiento no exista otro suelo idóneo y con calificación urbanística apta para el uso de que se trate, así como los objeto de clasificación por la legislación sectorial correspondiente y que en aplicación de ésta deban emplazarse en el medio rural, siempre que, en todos los casos y con cargo exclusivo a la correspondiente actuación, resuelvan satisfactoriamente las infraestructuras y los servicios precisos para su funcionamiento interno.
La vivienda familiar aislada en áreas territoriales donde no exista posibilidad de formación de núcleo de población, ni pueda presumirse finalidad urbanizadora, por no existir instalaciones o servicios necesarios para la finalidad de aprovechamiento urbanístico.
El establecimiento de instalaciones destinadas a la obtención de energía mediante la explotación de recursos procedentes del sol, el viento, la biomasa o cualquier otra fuente derivada de recursos naturales renovables de uso común y general, cuyo empleo no produzca efecto contaminante, siempre que las instalaciones permitan, a su desmantelamiento, la plena reposición del suelo a su estado natural.
Se modifica por el art. único.10 de la Ley 9/2010, de 18 de octubre. Ref. BOE-A-2010-16823.
Se añade la letra h) por el art. 18.5 de la Ley 6/2002, de 27 de junio. Ref. BOE-A-2002-16785.
Artículo 24. Calificación urbanística del suelo no urbanizable protegido.
En el suelo no urbanizable de protección sólo podrán producirse las calificaciones urbanísticas que sean congruentes con las actividades y usos que expresamente permita el planeamiento de ordenación territorial y urbanística. En ningún caso serán posibles calificaciones que permitan la autorización de actos que tengan por objeto cualquiera de los contemplados en las letras b), c), f) y h) del artículo anterior, cuando el planeamiento de ordenación territorial y urbanística considere que éstos son incompatibles con el régimen de protección que establezca.
Se modifica por el art. único.5 de la Ley 10/2015, de 8 de abril. Ref. BOE-A-2015-5013.
Artículo 25. Concurso sobre localización y características para la legitimación de ciertos actos de iniciativa particular.
Cuando las actividades clasificadas o los equipamientos colectivos y las instalaciones y los establecimientos de carácter industrial o terciario contemplados en la letra f) del artículo 23 sean promovidos por particulares y, por sus características, puedan limitar, dificultar o impedir el desarrollo de ulteriores iniciativas, particulares o públicas, con el mismo o análogo objeto, o simplemente condicionar la implantación o localización de éstas en áreas de extensión apreciable, la Consejería competente en materia de ordenación territorial y urbanística, antes de proceder a la tramitación del procedimiento pertinente conforme a los artículos siguientes, podrá convocar y celebrar concurso público de iniciativas, que versará sobre la localización y características de los usos y actividades posibles.
Artículo 26. Requisitos de los actos de uso y aprovechamiento urbanísticos.
Las obras, las construcciones y las instalaciones previstas en los artículos 23 y 24, así como los usos y las actividades a los que se destinen, deberán cumplir los siguientes requisitos:
1.1. Sustantivos:
Realizarse en unidad rústica apta para la edificación que tenga las características y superficie mínimas siguientes:
Las dispuestas por la ordenación territorial y urbanística para la autorización de vivienda familiar aislada sin que en ningún caso la unidad vinculada a esta pueda ser inferior a hectárea y media, ni la vivienda podrá ocupar una superficie superior al 2 % de aquélla, el resto de la cual deberá mantenerse en explotación agraria efectiva o con plantación de arbolado.
La funcionalmente indispensable para las construcciones e instalaciones correspondientes, que nunca podrá ser inferior a una hectárea para el caso de aquellas sujetas a exención o bonificación del canon urbanístico de acuerdo con el artículo 27, ni a la prescrita para vivienda familiar, en todos los restantes casos. No obstante, previo informe favorable de la Consejería competente en materia de ordenación territorial y urbanística, podrá disminuirse aquella superficie en lo estrictamente necesario por razón de la actividad específica de que se trate.
En el caso de la rehabilitación de edificaciones y construcciones existentes para su destino a cualquiera de los usos compatibles con el suelo no urbanizable contemplados en el artículo 23 de esta Ley, la unidad rústica apta para la edificación podrá ajustarse a la superficie de la finca en que se sitúe y la edificación o construcción a rehabilitar podrá mantener sus condiciones de volumen y posición respecto de los límites de dicha unidad, siempre que se cumplan los siguientes requisitos:
Que la edificación cuya rehabilitación se pretenda tenga un carácter tradicional y una antigüedad igual o superior a los 30 años, contada a partir del nueve de noviembre de 2010.
Que la edificación objeto de rehabilitación haya tenido un uso vinculado a la naturaleza y destino de la finca, como molinos, secaderos u otros, así como construcciones vinculadas a infraestructuras públicas actualmente en desuso.
Que la finca en la que se sitúe la edificación no haya sufrido alteraciones que hayan disminuido su superficie en los 5 años inmediatamente anteriores a la solicitud de licencia urbanística.
Que las obras de rehabilitación a realizar no impliquen un incremento de superficie construida superior al 10% de la ya existente. No obstante, previo informe favorable de la Consejería competente en materia de ordenación territorial y urbanística, podrá superarse este porcentaje en lo estrictamente necesario por razón de la actividad específica de que se trate.
Que, como consecuencia de la realidad preexistente, no se contribuya a generar núcleos de población.
La unidad rústica apta para la edificación a que se refiere el párrafo anterior quedará en todo caso vinculada legalmente a las obras, construcciones e instalaciones y sus correspondientes actividades o usos. Esta vinculación legal implicará la afectación real de la unidad a las obras, las construcciones, las dotaciones, los equipamientos, las instalaciones o los establecimientos legitimados por la calificación urbanística y la licencia municipal pertinentes. Mientras éstas permanezcan vigentes, la unidad no podrá ser objeto de acto alguno que tenga por objeto o consecuencia su parcelación, división, segregación o fraccionamiento. La inscripción registral de esta afectación real deberá acreditarse ante la Administración competente como requisito para el otorgamiento de la preceptiva licencia.
1.2 Administrativos:
La acreditación del otorgamiento, previo a la concesión de la calificación y el otorgamiento de la licencia, de cualesquiera concesiones o autorizaciones administrativas, u otras que fueran necesarias conforme a la legislación administrativa aplicable. No obstante, bastará para el otorgamiento de la calificación urbanística la incorporación al expediente de copia de las solicitudes de las concesiones, autorizaciones o informes pertinentes, excluida la preceptiva evaluación de impacto ambiental, en cuyo caso la eficacia de la calificación urbanística quedará condicionada a la obtención de los correspondientes informes o resoluciones favorables.
La calificación urbanística es previa a la licencia municipal, la declaración responsable o la comunicación previa y su establecimiento corresponde a la Consejería competente en materia de ordenación territorial y urbanística para la legitimación de todos los actos previstos en el apartado 3 del artículo 18 que pretendan ejecutarse en suelo no urbanizable protegido de cualquier municipio y común en municipios de menos de 20.000 habitantes de derecho.
En los restantes supuestos la calificación urbanística corresponde a los municipios, que se pronunciarán sobre ella en el procedimiento de otorgamiento de licencia y con motivo de la resolución del mismo.
La cobertura formal y material por licencia en vigor, determinando la caducidad de ésta la de la calificación urbanística previa.
Reglamentariamente se podrán establecer y precisar condiciones de edificación relativas a la edificabilidad máxima, la ocupación, la prevención de formación de núcleo de población y aquellos otros parámetros urbanísticos que permitan definir el desarrollo de las previsiones en materia de suelo no urbanizable dispuestas en la presente Ley.
Téngase en cuenta que se habilita al Consejo de Gobierno de la Junta de Extremadura para modificar la superficie de la unidad rústica apta para la edificación mediante disposición publicada únicamente en el "Boletín Oficial de Extremadura", según se establece en la disposición transitoria 2 de la Ley 10/2015, de 8 de abril. Ref. BOE-A-2015-5013.
Se modifica por el art. único.6 de la Ley 10/2015, de 8 de abril. Ref. BOE-A-2015-5013.
Se modifica por el art. único.11 de la Ley 9/2010, de 18 de octubre. Ref. BOE-A-2010-16823.
Artículo 27. Contenido y procedimiento de otorgamiento de la calificación urbanística para actos promovidos por particulares.
La calificación urbanística precisa para la legitimación de actos de construcción, uso y aprovechamiento del suelo promovidos por particulares deberá:
1.º Determinar exactamente las características del aprovechamiento que otorgue y legitime, así como las condiciones para su materialización, de conformidad con la evaluación de impacto ambiental cuando ésta sea legalmente exigible.
2.º Fijar la parte proporcional de los terrenos que deba ser objeto de reforestación para preservar los valores naturales de éstos y de su entorno; superficie que no podrá ser inferior a la mitad de la mínima establecida como unidad rústica apta para la edificación en los casos de depósito de materiales, almacenamiento de maquinaria, estacionamiento de vehículos, de equipamientos colectivos e instalaciones o establecimientos industriales o terciarios y de instalaciones destinadas a la obtención de energía mediante la explotación de recursos naturales renovables.
3.º Establecer el plan de restauración o de obras y trabajos para la corrección de los efectos derivados de las actividades o usos desarrollados y la reposición de los terrenos a determinado estado, que deberá ser ejecutado al término de dichas actividades o usos y, en todo caso, una vez caducada la licencia municipal y la calificación que le sirva de soporte. Este contenido sólo procederá en los casos de instalaciones y actividades extractivas y mineras; de depósito de materiales, almacenamiento de maquinaria y estacionamiento de vehículos; de equipamientos colectivos e instalaciones o establecimientos industriales y terciarios; y de instalaciones destinadas a la obtención de energía mediante la explotación de recursos naturales renovables.
4.º Concretar el canon urbanístico a satisfacer al municipio en concepto de participación en el aprovechamiento urbanístico otorgado por la calificación o, en su caso y con carácter sustitutivo, previa adopción de acuerdo expreso por el Pleno del Ayuntamiento, la entrega gratuita de terrenos por un valor equivalente al mismo. Este contenido no procederá en los casos a que se refiere el apartado e) del artículo 23, en el caso de construcciones destinadas a equipamientos públicos y en el supuesto de establecimientos destinados a actividades de carácter benéfico-asistencial realizadas por entidades sin ánimo de lucro.
La cuantía del canon urbanístico será como mínimo del dos por ciento del importe total de la inversión a realizar para la ejecución de las obras, construcciones e instalaciones e implantación de las actividades y los usos correspondientes, excepto en el supuesto del uso residencial familiar no vinculado a explotaciones de naturaleza agrícola, forestal, ganadera, cinegética al servicio de la gestión medioambiental o análoga en el que se aplicará una cuantía mínima del 5 por ciento.
En el caso de establecimientos o actividades destinados a industria agroalimentaria, agricultura y ganadería ecológica, turismo rural o energías renovables y los procesos productivos industriales justificados en razones de interés general, así como en la rehabilitación de edificaciones y construcciones que no tengan destino a vivienda, los municipios podrán establecer, mediante las correspondientes ordenanzas municipales, bonificaciones de la cuantía del canon urbanístico de hasta el 50 por ciento de su importe y su pago fraccionado por periodos regulares de tiempo. En cualquier caso, el canon debe quedar plenamente satisfecho en el plazo de 5 años desde la fecha de la resolución que otorga la calificación urbanística.
La materialización y formalización de la entrega, en la forma que en cada caso proceda, será requisito indispensable para la eficacia de la licencia y el comienzo de las obras o, en su caso, para la presentación de la declaración responsable o comunicación previa.
Los terrenos objeto de entrega sustitutiva podrán pertenecer a cualquier clase de suelo, debiendo cumplir lo dispuesto en el artículo 40.
De acuerdo con lo dispuesto en letra b) del apartado 1.2 del artículo 26, cuando la calificación urbanística corresponda a la Consejería competente en materia de ordenación territorial y urbanística, los particulares podrán solicitarla conjuntamente con la solicitud de licencia urbanística ante el municipio o directamente a dicho organismo autonómico en los casos de actuaciones sujetas a comunicación previa o declaración responsable, así como en los supuestos de inactividad municipal.
Cuando la solicitud sea conjunta, no podrá resolverse el procedimiento de licencia hasta la obtención de la calificación urbanística. En este caso, el municipio ante el que se hubiera solicitado la licencia urbanística pertinente, antes de proceder a instrucción municipal alguna, interesará la calificación urbanística mediante la remisión de una copia de la solicitud de calificación y licencia, de un ejemplar del proyecto técnico y de la restante documentación exigible. El requerimiento municipal de la calificación suspenderá el transcurso del plazo máximo legal para el otorgamiento expreso de la licencia durante los tres meses siguientes a su registro de entrada en la Consejería competente o hasta la comunicación de resolución expresa si ésta fuera anterior.
Cuando, de acuerdo con la ley, se exija una declaración responsable o una comunicación previa para acometer obras o para acceder a una actividad o a su ejercicio y una calificación urbanística, la declaración responsable o la comunicación previa no podrán presentarse hasta haber obtenido previamente la calificación urbanística y, en todo caso, deberá disponerse de la documentación que así lo acredite.
Carecerá de validez y eficacia a todos los efectos la declaración responsable o la comunicación previa relativa a un proyecto que no se ajuste a lo determinado en la previa calificación urbanística.
Una vez otorgada la calificación urbanística, los particulares habrán de presentar la declaración responsable o comunicación previa ante el municipio correspondiente en un plazo no superior a 3 meses desde su otorgamiento. El transcurso de dicho plazo determinará la caducidad automática de la calificación urbanística otorgada sin necesidad de trámite o declaración administrativos algunos. La calificación urbanística caducada por esta causa podrá ser objeto de rehabilitación previo informe de la Consejería competente en materia de ordenación territorial y urbanística.
El transcurso del plazo de tres meses sin notificación de la resolución de calificación urbanística sólo podrá entenderse, tanto por el interesado como por el municipio, en sentido desestimatorio de la calificación interesada.
Mediante Decreto aprobado por el Consejo de Gobierno de la Junta de Extremadura, a propuesta del titular de la Consejería con competencias en materia de ordenación del territorio y urbanismo, se regulará el procedimiento de calificación urbanística que deberá comprender trámite de información pública por plazo de veinte días.
Se modifica por el art. único.7 de la Ley 10/2015, de 8 de abril. Ref. BOE-A-2015-5013.
Se modifica el apartado 1.4 por el art. único.12 de la Ley 9/2010, de 18 de octubre. Ref. BOE-A-2010-16823.
Artículo 28. Calificación urbanística para actos promovidos por las Administraciones públicas o los usos correspondientes a áreas de servicios de carreteras.
En la aprobación de los proyectos de obras y servicios públicos se entenderá implícita la calificación urbanística del suelo a que afecten, cuando dicha calificación sea precisa conforme a esta Ley.
En el caso de las obras, construcciones e instalaciones para usos integrados en áreas de servicio de toda clase de carreteras, que deban ser ejecutadas o desarrolladas por particulares, la calificación urbanística se entenderá implícita, cuando sea favorable, en el informe preceptivo y vinculante de la Consejería competente en materia de ordenación territorial y urbanística, que deberá ser requerido por la Administración o el órgano administrativo responsable de la correspondiente carretera.
Artículo 29. Condiciones legales mínimas y vigencia y caducidad de las licencias municipales.
El contenido de las calificaciones urbanísticas previas integrará legalmente el de las correspondientes licencias municipales a título de condiciones legales mínimas.
Las licencias municipales se otorgarán:
Por plazo indefinido, las relativas a vivienda familiar, obras, construcciones e instalaciones y sus respectivos usos o actividades, vinculadas a explotaciones agrícolas, ganaderas, forestales, cinegéticas o análogas.
Por el plazo que proceda conforme a la legislación sectorial pertinente, las relativas a las obras, construcciones e instalaciones, y sus usos o actividades correspondientes, vinculadas a la extracción o explotación de recursos o la primera transformación de éstos, así como las que descansen en concesiones demaniales o de servicio público.
Por plazo determinado fijado en función del tiempo preciso para la amortización de la inversión inicial, en todos los restantes casos.
Cuando las licencias, debiendo fijarlo, no contengan determinación del plazo de su vigencia, éste será de diez años. El plazo de vigencia de la licencia podrá ser prorrogado expresa y sucesivamente, siempre antes del vencimiento del que estuviera corriendo. La primera prórroga no podrá exceder de diez años y las sucesivas no podrán superar, cada una de ellas, los cinco años.
Las licencias municipales caducarán:
Por incumplimiento de las condiciones de la calificación urbanística o de las demás impuestas en las licencias, así como de cualesquiera otras determinaciones sustantivas de la ordenación territorial y urbanística.
Por el transcurso del plazo en ellas otorgado y, en su caso, de sus prórrogas, sin necesidad de trámite o declaración administrativos algunos.
La caducidad de la licencia municipal supondrá la de la calificación urbanística presupuesto de la misma, implicará el cese de la actividad o el uso legitimado por una y otra y determinará, sin necesidad de requerimiento u orden de ejecución algunos, el comienzo del cómputo de los plazos de ejecución previstos en el correspondiente plan de restauración o de trabajos de reposición de los terrenos a determinado estado para el cumplimiento de esta obligación.
Sección 3.ª El régimen del suelo urbanizable y del suelo urbano
Artículo 30. Régimen del suelo urbanizable sin Programa de Ejecución aprobado.
Mientras no cuente con Programa de Ejecución aprobado, rige para el suelo el régimen propio del suelo no urbanizable común, no pudiendo aprobarse ni autorizarse en él otras obras que las de carácter provisional previstas en esta Ley y las correspondientes a infraestructuras y dotaciones públicas.
Los Programas de Ejecución son instrumentos para la ejecución de actuaciones urbanizadoras que se rigen por lo dispuesto en los artículos 117 a 120 de la presente Ley y cuya aprobación determina la aplicación del régimen contenido en el artículo siguiente.
Artículo 31. Régimen del suelo urbanizable con Programa de Ejecución aprobado.
La aprobación por la Administración del correspondiente Programa de Ejecución determina:
La identificación del ámbito espacial concreto que delimita la actuación y la vinculación legal de los terrenos al pertinente proceso urbanizador y edificatorio del sector y en el marco de la correspondiente unidad de actuación, estableciendo las condiciones para su desarrollo.
La afectación legal de los terrenos, con carácter de garantía real, al cumplimiento de los deberes de la promoción de la correspondiente actuación y el levantamiento de las cargas a que se refiere el artículo 14, tal como resulten precisados por el planeamiento urbanístico y el Programa de Ejecución correspondiente, en régimen de equitativa distribución de los beneficios y las cargas y en los términos de la forma de gestión de la actividad y el sistema de ejecución que se fijen al efecto.
El derecho de los propietarios al aprovechamiento urbanístico resultante de la aplicación a la superficie de sus fincas originarias respectivas del porcentaje del aprovechamiento medio del área de reparto correspondiente, bajo la condición del cumplimiento de los deberes y el levantamiento de las cargas establecidos en el artículo 14, así como a ejercitar los derechos determinados en el artículo 13.
La afectación legal de los terrenos obtenidos por la Administración actuante en virtud de entrega obligatoria y gratuita por cualquier concepto a los destinos previstos en el planeamiento.
Las entregas de terrenos a la Administración comprenden:
La superficie total de los viales, parques y jardines públicos, zonas deportivas y de recreo y expansión públicos, equipamientos culturales y docentes públicos y los precisos para la instalación y el funcionamiento de los restantes servicios públicos previstos. Cuando la superficie total de los terrenos destinados a dotaciones y servicios públicos previamente existentes sea igual o superior a la que deba resultar de la ejecución del planeamiento urbanístico, se entenderá sustituida una por otra, percibiendo la Administración los aprovechamientos que le correspondan en terrenos con aprovechamiento lucrativo, salvo que aquellos terrenos hubiesen sido objeto de previa cesión gratuita y ello sin perjuicio del régimen patrimonial que, de conformidad con su legislación específica, le sea aplicable a la Administración General del Estado y de los organismos públicos adscritos a la misma.
La superficie de suelo libre de cargas de urbanización precisa para materializar el diez por ciento del aprovechamiento del sector que corresponde a la Administración.
No obstante lo anterior, en aquellos sectores cuyo aprovechamiento sea superior o inferior a la media aritmética de los aprovechamientos medios correspondientes a la totalidad de las áreas de reparto en que el planeamiento hubiera desagregado el suelo urbanizable, el planeamiento podrá incrementar o disminuir la entrega de suelo urbanizable con aprovechamiento lucrativo, según proceda, en proporción a la diferencia existente y hasta un máximo de un 15% y un mínimo de un 5%.
La superficie de suelo con aprovechamiento lucrativo que corresponda, en su caso, al porcentaje pertinente aplicado a la diferencia entre el aprovechamiento del sector y el aprovechamiento medio del área de reparto.
Esta entrega se realizará con carácter provisional y a reserva de liquidación final, cuando este componente del excedente de aprovechamiento deba destinarse a la compensación de propietarios de terrenos cuyo aprovechamiento objetivo sea inferior al medio del área de reparto. A este último efecto compensatorio, para los sectores a los que el planeamiento general atribuya un aprovechamiento superior al medio del área de reparto correspondiente, los Programas de Ejecución deberán delimitar unidades de actuación y atribuir a una o varias de ellas este componente del excedente de aprovechamiento.
Las entregas de suelo a que se refieren las letras b) y c) del apartado anterior podrán sustituirse por el abono en metálico de su valor, en los supuestos y condiciones previstos en el artículo 38. La monetización de las entregas previstas en el citado apartado b) será posible siempre que el deber no pueda cumplirse con suelo destinado a vivienda sometida a algún régimen de protección pública, en los términos establecidos por la legislación estatal en materia de suelo.
No es posible, con carácter general, la realización de otros actos edificatorios o de implantación de usos antes de la ultimación de las obras de urbanización que los previstos en el apartado 1 del artículo anterior. Sin embargo, podrá autorizarse la edificación vinculada a la simultánea ultimación de la urbanización, en las mismas condiciones previstas en el artículo 157 para las actuaciones edificatorias.
Se modifican los apartados 2.a) y 3 por el art. único.8 de la Ley 10/2015, de 8 de abril. Ref. BOE-A-2015-5013.
Se levanta la suspensión de la vigencia y aplicación, por auto del TC de 13 de diciembre de 2011. Ref. BOE-A-2011-20014.
Téngase en cuenta que se declara el desistimiento del recurso de inconstitucionalidad núm. 4308/2011, por auto de 15 de diciembre de 2015. Ref. BOE-A-2015-13869.
Se suspende la vigencia y aplicación, en la redacción dada por la Ley 9/2010, de 18 de octubre, desde el 20 de julio de 2011 para las partes en el proceso y desde el 27 de septiembre de 2011 para para los terceros, por providencia del TC de 13 de septiembre de 2011, que admite a trámite el recurso de inconstitucionalidad 4308/2011. Ref. BOE-A-2011-15161.
Se modifica por el art. único.13 de la Ley 9/2010, de 18 de octubre. Ref. BOE-A-2010-16823.
Artículo 32. Régimen del suelo urbano.
El régimen urbanístico del suelo urbano para el que el planeamiento de ordenación territorial y urbanística establezca o prevea, a efectos de su ejecución, la delimitación de unidades de actuación urbanizadora, es el propio del suelo urbanizable en los mismos términos que el artículo anterior. No obstante, a los efectos de su valoración, se tasará como suelo urbano aún antes de ser programado.
El régimen del restante suelo urbano será el siguiente:
A) Los terrenos estarán legalmente vinculados a la edificación y al uso previsto por la ordenación territorial y urbanística, así como, en su caso, afectados al cumplimiento por sus propietarios de los deberes pendientes de entre los enumerados en el artículo 14, tal como resulten precisados por el planeamiento urbanístico.
A los efectos del párrafo anterior, las entregas de suelo serán:
En el caso de parcelas que aún no dispongan de la condición de solar por ausencia de alguno de los servicios urbanísticos o afectado por dotaciones fijadas por el planeamiento, las precisas para obtener la condición de solar de entre las prescritas para el suelo urbanizable en la letra a) del apartado 2 del artículo anterior.
En el caso de terrenos sometidos a operaciones de reforma interior las siguientes:
Las de suelo dotacional público: las derivadas de los objetivos del planeamiento general municipal o del planeamiento especial que corresponda, dimensionadas por relación a los estándares regulados en el artículo 74 y en función de los incrementos de aprovechamiento que el planeamiento otorgue o de los aprovechamientos atribuidos a la unidad, o unidades, de actuación urbanizadora que en su caso se delimiten.
Las de superficie de suelo urbanizado con aprovechamiento lucrativo suficiente e idóneo para materializar el diez por ciento de la diferencia de aprovechamiento entre el correspondiente a la situación final y la inicial de la reforma interior. Este porcentaje podrá incrementarse o disminuirse por el planeamiento, según proceda y de forma suficientemente motivada, en función de las plusvalías generadas por la acción pública y el papel incentivador que la reforma interior otorgue a la iniciativa privada, con el límite del 15% y el 5%, respectivamente.
En el caso de terrenos a los que el planeamiento atribuya, sea por cambio del uso a uno de mayor rentabilidad, sea por incremento de la edificabilidad, un aprovechamiento objetivo superior al preexistente según definición del apartado 3.4 de la disposición preliminar, las siguientes:
La parte proporcional de suelo dotacional público resultante de aplicar los estándares regulados en el artículo 74 en función del incremento de edificabilidad que el planeamiento otorgue.
La superficie de suelo urbanizado con aprovechamiento lucrativo suficiente e idónea para materializar el diez por ciento de la diferencia de aprovechamiento entre el atribuido por el nuevo planeamiento y el preexistente. El planeamiento podrá incrementar o disminuir dicho porcentaje, de manera motivada, en función de las plusvalías y sobre la base de estudio de mercado actualizado hasta el 15% y el 5%, respectivamente. En ausencia de estudio de mercado, para determinar la diferencia proporcional entre los diversos valores de repercusión de suelo para cada uso global residencial plurifamiliar, unifamiliar, terciario o industrial, se adoptarán los establecidos para cada polígono fiscal en la última ponencia de valores catastral vigente.
Los propietarios tendrán derecho al aprovechamiento urbanístico lucrativo de que sea susceptible su parcela o solar, minorado, en su caso, en la cuantía de la entrega a que se refieren los párrafos a) y b) de los dos números anteriores. A dichos efectos podrá autorizarse la edificación aun cuando la parcela correspondiente no tenga todavía la condición de solar, siempre que quede debidamente garantizada la simultánea y completa urbanización.
B) Los terrenos obtenidos por la Administración municipal en virtud de entrega obligatoria y gratuita por cualquier concepto quedarán afectados a los destinos previstos por el planeamiento de ordenación territorial y urbanística.
Las entregas de suelo previstas en los apartados 2 y 3 de la anterior letra A) siempre que así se justifique, podrán sustituirse por el pago en dinero de su valor calculado conforme al artículo 38, con la finalidad de facilitar la gestión urbanística privada. El importe deberá ser ingresado en todo caso en el patrimonio público de suelo, o en su caso si corresponde a la obtención de las dotaciones correspondientes.
Se levanta la suspensión de la vigencia y aplicación del apartado 2, por auto del TC de 13 de diciembre de 2011. Ref. BOE-A-2011-20014.
Téngase en cuenta que se declara el desistimiento del recurso de inconstitucionalidad núm. 4308/2011, por auto de 15 de diciembre de 2015. Ref. BOE-A-2015-13869.
Se suspende la vigencia y aplicación del apartado 2, en la redacción dada por la Ley 9/2010, de 18 de octubre, desde el 20 de julio de 2011 para las partes en el proceso y desde el 27 de septiembre de 2011 para para los terceros, por providencia del TC de 13 de septiembre de 2011, que admite a trámite el recurso de inconstitucionalidad 4308/2011. Ref. BOE-A-2011-15161.
Se modifica el apartado 2 por el art. único.14 de la Ley 9/2010, de 18 de octubre. Ref. BOE-A-2010-16823.
Se levanta la suspensión de la vigencia y aplicación del apartado 2, por auto del TC de 1 de octubre de 2002. Ref. BOE-A-2002-19918.
Téngase en cuenta que se declara la pérdida del objeto, salvo en el apartado a.1) que se desestima, del recurso de inconstitucionalidad 1996/2002, por Sentencia del TC 148/2012, de 5 de julio. Ref. BOE-A-2012-10261.
Se suspende la vigencia y aplicación del apartado 2, desde el 3 de abril de 2002 para las partes en el proceso y desde el 4 de junio de 2002 para los terceros, por providencia del TC de 21 de mayo de 2002 que admite a trámite el recurso de inconstitucionalidad 1996/2002. Ref. BOE-A-2002-10707.
Artículo 33. Áreas de reparto y aprovechamientos medios.
Las áreas de reparto en suelo urbanizable deben comprender:
Uno o varios sectores completos; y
Los sistemas generales no incluidos en ningún sector. La superficie de estos sistemas se adscribirá a las distintas áreas de reparto en la proporción adecuada y debidamente calculada para que las áreas con un mismo uso global tengan un aprovechamiento medio similar.
Las áreas de reparto en unidades de actuación urbanizadora en suelo urbano clasificado en virtud de lo dispuesto en la letra b) del apartado 1 del artículo 9, se delimitarán de manera análoga a las correspondientes al suelo urbanizable, sin que en este caso sea obligada la adscripción de sistemas generales a aquéllas.
En suelo urbano ya urbanizado a que se refiere la letra a) del apartado 1 del artículo 9, no procede la delimitación de áreas de reparto, constituyendo cada solar el ámbito espacial de atribución del aprovechamiento, conformado en este caso como aprovechamiento objetivo.
Cuando el planeamiento no se lo haya atribuido, el aprovechamiento objetivo de las superficies de suelo urbano con destino dotacional público no incluidas en unidades de actuación se determinará por la media ponderada de la edificabilidad y el uso mayoritario asignados por el planeamiento en la Zona de Ordenación Urbanística en que se integren, de conformidad con lo establecido en la legislación estatal en materia de suelo.
Se modifica el apartado 4 por el art. único.9 de la Ley 10/2015, de 8 de abril. Ref. BOE-A-2015-5013.
Se levanta la suspensión de la vigencia y aplicación del apartado 4, por auto del TC de 13 de diciembre de 2011. Ref. BOE-A-2011-20014.
Téngase en cuenta que se declara el desistimiento del recurso de inconstitucionalidad núm. 4308/2011, por auto de 15 de diciembre de 2015. Ref. BOE-A-2015-13869.
Se suspende la vigencia y aplicación del apartado 4, en la redacción dada por la Ley 9/2010, de 18 de octubre, desde el 20 de julio de 2011 para las partes en el proceso y desde el 27 de septiembre de 2011 para para los terceros, por providencia del TC de 13 de septiembre de 2011, que admite a trámite el recurso de inconstitucionalidad 4308/2011. Ref. BOE-A-2011-15161.
Se modifica el apartado 4 por el art. único.15 de la Ley 9/2010, de 18 de octubre. Ref. BOE-A-2010-16823.
Artículo 34. Determinación y cálculo del aprovechamiento medio.
El Plan General Municipal fijará, mediante coeficientes unitarios de edificabilidad, el aprovechamiento medio correspondiente a cada área de reparto que explícitamente delimite.
Para calcular el aprovechamiento medio se dividirá el aprovechamiento objetivo total del área de reparto entre la superficie de ésta, excluida la del terreno dotacional público existente ya afectado a su destino.
Para calcular el aprovechamiento subjetivo de las parcelas edificables incluidas en unidades de actuación discontinuas en suelo urbano no consolidado a que se refiere el apartado 3 del artículo 33, se procederá de la siguiente forma:
En cada zona de ordenación urbanística delimitada por usos y tipologías homogéneas, la superficie de las reservas dotacionales a que se refiere el último párrafo del apartado 1 del artículo 74 se dividirá por el incremento total de aprovechamiento urbanístico objetivo que se atribuya a la zona de ordenación.
Dicho cociente representa la cuota media por zona de ordenación del suelo dotacional establecida en el apartado 3)-a) del número 2.A) del artículo 32, en relación con el incremento de aprovechamiento atribuido a cada una de las zonas.
La parte proporcional de suelo dotacional que le corresponde a cada parcela concreta, se determinará multiplicando el citado cociente por el incremento de aprovechamiento atribuido a dicha parcela.
La parte del aprovechamiento que le corresponde a cada parcela edificable para compensar la cuota parte de suelo dotacional, se determinará multiplicando dicha cuota por la edificabilidad media ponderada de las atribuidas por el plan a la Zona de Ordenación.
Se calculará el porcentaje de participación pública en las plusvalías correspondiente al incremento de aprovechamiento atribuido a cada parcela edificable.
Este producto representa la carga de entrega de aprovechamiento lucrativo establecida en el apartado 3)-b) del número 2-A) del artículo 32.
El aprovechamiento subjetivo de cada parcela edificable se determinará restando de su aprovechamiento objetivo la cantidad obtenida en la letra c) anterior y previo levantamiento de la carga dotacional establecida en la letra a) anterior mediante la correspondiente transferencia de aprovechamiento urbanístico. Asimismo, se podrá determinar mediante compensaciones económicas calculadas sobre la base de un riguroso estudio de mercado que defina el valor de repercusión del uso atribuido a la parcela edificable, aplicados a los aprovechamientos determinados en las letras b) y c) anteriores y calculados en los términos establecidos en la normativa Estatal de valoraciones.
Se modifica el apartado 3 por el art. único.16 de la Ley 9/2010, de 18 de octubre. Ref. BOE-A-2010-16823.
Se levanta la suspensión de la vigencia y aplicación del apartado 3, por auto del TC de 1 de octubre de 2002. Ref. BOE-A-2002-19918.
Téngase en cuenta que se declara la pérdida del objeto del recurso de inconstitucionalidad 1996/2002, por Sentencia del TC 148/2012, de 5 de julio. Ref. BOE-A-2012-10261.
Se suspende la vigencia y aplicación del apartado 3, desde el 3 de abril de 2002 para las partes en el proceso y desde el 4 de junio de 2002 para los terceros, por providencia del TC de 21 de mayo de 2002 que admite a trámite el recurso de inconstitucionalidad 1996/2002. Ref. BOE-A-2002-10707.
Artículo 35. Coeficientes correctores de uso y tipologías.
Cuando la ordenación urbanística prevea, dentro de un área de reparto, usos tipológicamente diferenciados que puedan dar lugar, por unidad de edificación, a rendimientos económicos muy diferentes, en el cálculo del aprovechamiento medio podrán utilizarse coeficientes correctores de ponderación, a fin de compensar con más metros de aprovechamiento subjetivo la menor rentabilidad unitaria de aquél.
A falta de coeficientes diferenciados se utilizarán los valores relativos de repercusión de los terrenos para lograr la finalidad equidistributiva que la fijación de coeficientes debe perseguir.
El plan podrá, asimismo, establecer coeficientes correctores al objeto de bonificar aquellas parcelas destinadas a vivienda sujeta a cualquier régimen de protección oficial o a otros usos de interés social objeto de incentivos administrativos.
El plan deberá motivar la procedencia y cuantía de los coeficientes correctores previstos en los apartados anteriores que establezca.
Con la exclusiva finalidad de garantizar la equitativa distribución de beneficios y cargas, las operaciones de reparcelación se verificarán empleando coeficientes de ponderación concretos y actualizados, sobre la base de un riguroso estudio de mercado para cada uno de los productos inmobiliarios dotados de rendimientos económicos diferenciados que vayan a ser realizados conforme a la ordenación detallada aprobada.
Para ello, se aplicará a la superficie edificable correspondiente a los diferentes usos y tipologías, los coeficientes de ponderación relativos derivados de los respectivos valores de repercusión, procediéndose, ulteriormente, a la adjudicación de los aprovechamientos así ponderados y actualizados a los diferentes adjudicatarios en la operación reparcelatoria de acuerdo con sus respectivos derechos. En todo caso, los coeficientes de ponderación tendrán la consideración de determinaciones condicionantes del contenido del proyecto de reparcelación y se tramitarán, para su aprobación, de manera conjunta con éste.
Se añade el apartado 5 por el art. único.17 de la Ley 9/2010, de 18 de octubre. Ref. BOE-A-2010-16823.
Artículo 36. Transferencias de aprovechamiento.
Si así lo estableciera el planeamiento, los propietarios de suelo urbano calificado como dotacional público podrán transferir el aprovechamiento subjetivo que les corresponda a otras parcelas o solares que cuenten con excedentes de aprovechamiento objetivo. La transferencia determina la adquisición del correspondiente exceso de aprovechamiento objetivo y legitima su materialización.
La transferencia de aprovechamiento deberá ser aprobada por el Municipio, según propuesta suscrita por los interesados y formalizada en escritura pública, con planos adjuntos expresivos de la localización y dimensiones de las parcelas o solares implicados. Dicha transferencia, así como la incorporación de terrenos al patrimonio municipal de suelo que conlleve, deberá ser objeto de inscripción en el Registro de la Propiedad.
La eficacia de toda transferencia dependerá de la cesión gratuita al Municipio, libre de cargas y en pleno dominio, de los terrenos cuyo aprovechamiento subjetivo sea transferido y la paridad, en términos de valor urbanístico, entre dicho aprovechamiento subjetivo y el excedente de aprovechamiento objetivo que es objeto de adquisición mediante la transferencia.
Las reparcelaciones voluntarias, concertadas entre los afectados para la concreción del cumplimiento de sus deberes y obligaciones urbanísticos en los términos más acordes con sus preferencias, se tramitarán y aprobarán por la Administración actuante conforme a lo dispuesto en los apartados anteriores.
Artículo 37. Reservas de aprovechamiento.
Con motivo de la incorporación al dominio público, conforme a esta Ley, de terrenos con destino dotacional podrá hacerse reserva, para su posterior transferencia, del aprovechamiento subjetivo correspondiente a la titularidad de dichos terrenos. Según la transmisión determinante de la incorporación al dominio público sea a título oneroso o gratuito, podrá hacer la reserva en su favor:
El propietario del terreno cedido gratuitamente a la Administración competente.
Procederá la reserva de aprovechamiento con motivo de una cesión de terrenos, cuando no dé lugar, directa e inmediatamente, a la adquisición de un excedente de aprovechamiento objetivo. No podrá, por tanto, reservarse el aprovechamiento, para ulterior transferencia, quien efectúe la cesión como consecuencia de inmediata transferencia o de una reparcelación.
La Administración o el agente urbanizador que sufrague el precio del terreno dotacional, cuando éste se adquiera para su destino público en virtud de una transmisión onerosa, voluntaria o forzosa.
No habrá lugar a la reserva de aprovechamiento si la adquisición onerosa del terreno dotacional público va acompañada, por expropiación conjunta tasada a un precio medio, con la de otros terrenos con excedentes de aprovechamiento objetivo equivalentes al terreno dotacional público.
La reserva de aprovechamiento deberá ser aprobada por el Municipio o Administración expropiante y se anotará en el Registro de la Propiedad al margen de la transmisión de la que traiga su causa. La reserva se cancelará, de igual forma, cuando se transfiera su aprovechamiento. El Municipio no podrá denegar la aprobación si, en su día, aceptó la cesión que motivó la reserva. Podrá oponerse a la aprobación el agente urbanizador, cuando se pretenda adquirir así excedentes de aprovechamiento objetivo radicados en el ámbito de la correspondiente actuación urbanizadora.
Cuando el aprovechamiento subjetivo que, en conjunto, corresponda a los propietarios afectados por un Programa de Ejecución sea inferior al total aprovechamiento objetivo de los terrenos comprendidos por éste, el agente urbanizador que financie la diferencia podrá reservarse el aprovechamiento que corresponda a la diferencia.
El titular de una reserva de aprovechamiento podrá solicitar su expropiación, cuando hayan transcurrido más de tres años desde la constitución de la reserva o el menor plazo que resulte de la aplicación del artículo 142.
Artículo 38. Compensaciones monetarias sustitutivas.
En el suelo urbano no consolidado a que se refiere la letra c) del apartado 2 del artículo 9:
1.1 Los Municipios podrán, por razones de interés público local y con motivo de la solicitud de licencia de edificación, transmitir, directamente y por precio a satisfacer en metálico, el excedente de aprovechamiento objetivo materializable sobre parcelas o solares.
A tal efecto, la solicitud de licencia se acompañará de una oferta de venta al patrimonio municipal de suelo de la propia parcela o solar para la que se solicite licencia, por precio unitario que mejore el propuesto por el solicitante como valor de adquisición del excedente de aprovechamiento objetivo. Con la solicitud se justificarán los gastos en que se haya incurrido para su presentación, incluidos los del proyecto técnico. La oferta de venta deberá ser suscrita por quien ostente la propiedad o facultad de disposición suficiente sobre la parcela o el solar.
El Municipio podrá aceptar la oferta de venta pagando, por metro cuadrado de aprovechamiento subjetivo, un precio superior en un veinte por cien al que el oferente hubiera propuesto satisfacer por metro cuadrado de excedente de aprovechamiento objetivo e indemnizándole, además, los gastos justificados que hubiera acreditado.
El Municipio deberá resolver sobre la adquisición dentro de los dos meses siguientes al momento en que el oferente deposite o avale el importe que ofrezca pagar por el excedente de aprovechamiento objetivo. Dentro del mismo plazo, el Municipio podrá inadmitir la oferta de adquisición en metálico o condicionarla a distinta valoración del aprovechamiento urbanístico. Transcurrido el plazo sin resolución expresa alguna, se entenderá adquirido el aprovechamiento por el importe depositado.
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