LegalizeLey 10/2004, de 9 de diciembre, del Suelo no Urbanizable
Se considera parcelación rústica toda división o segregación de terrenos en dos o más lotes, siempre que no tenga una finalidad vinculada a la actividad urbanística.
En ningún caso podrán autorizarse actos de división o segregación de fincas o terrenos rústicos en contra de lo dispuesto en la normativa agraria o forestal o de similar naturaleza que le sea de aplicación.
Se considera parcelación urbanística toda división o segregación de terrenos en dos o más lotes cuando tenga por finalidad obtener parcelas aptas para la edificación o, en su caso, crear los elementos infraestructurales requeridos para que la edificación tenga lugar.
Son también supuestos de parcelación urbanística todos aquellos que con las mismas finalidades que las descritas en el apartado precedente, en los que, sin división o segregación de la finca, se subdividan, enajenen o arrienden cuotas o porcentajes indivisos de ella para uso individualizado de varios titulares, mediante asociaciones o sociedades, divisiones horizontales, copropiedades, acciones o participaciones, que conlleven la modificación del uso rústico de la finca matriz de la que procedan, con el fin de eludir el cumplimiento de esta ley.
En ningún caso los lotes resultantes de una parcelación efectuada con infracción del ordenamiento jurídico urbanístico se considerarán solares ni se permitirá edificar en ellos.
En el suelo no urbanizable no podrán autorizarse actos materiales de división o segregación de fincas cuando exista una presunción legal de que tales actos tienen finalidad urbanística. Se presume la presencia de finalidad urbanística cuando concurra alguna de las circunstancias siguientes:
Que existan ya de hecho en los terrenos o proyectada la instalación de infraestructuras o servicios innecesarios para las actividades relacionadas con la utilización y explotación de los recursos naturales de la tierra mediante el empleo de técnicas normales y ordinarias, o de carácter específicamente urbano.
Que dé lugar a una finca de superficie inferior a la mínima exigible por esta ley para una vivienda aislada y familiar, salvo que no se aumente el número de fincas respecto de las antes existentes, por haber simultánea agrupación o agregación a finca o fincas colindantes de porción o porciones segregadas, siempre que ninguna de las fincas resultantes de tales operaciones sea inferior a la calificada como indivisible en alguna licencia o autorización anterior y, en su caso, se cumplan las normas sobre indivisibilidad establecidas por razones urbanísticas. Se estimará que no concurre esta circunstancia cuando quede acreditada que la finalidad de la división o segregación está vinculada exclusivamente a la explotación agraria, conforme a lo dispuesto en la legislación agraria o forestal o de similar naturaleza que le sea de aplicación.
Será ilegal, a efectos urbanísticos, toda parcelación que sea contraria a lo establecido en la presente Ley y en el planeamiento territorial o urbanístico aplicable, especialmente cuando pueda dar lugar a riesgo de formación de un núcleo de población con características urbanas.
Será innecesaria la licencia municipal para los actos de división o segregación de terrenos rústicos resultantes de proyectos de obras o servicios públicos, expropiaciones, programas para el desarrollo de actuaciones integradas, reparcelaciones voluntarias o forzosas, y declaraciones de interés comunitario, así como los justificados por concurrir sobre las partes de una misma finca distinta clasificación urbanística. Ello, sin perjuicio de lo establecido sobre el otorgamiento de licencias de parcelación de la legislación urbanística.
Las licencias municipales y los instrumentos públicos que las testimonien harán constar la condición indivisible de las fincas rústicas resultantes o la superficie mínima en que se pueden subdividir o segregar, para evitar que por fraccionamiento sucesivo se eluda el cumplimiento de esta ley.
Todas las autoridades, en el ámbito de sus competencias, están obligadas a detectar e impedir que se produzca el establecimiento de la base física o jurídica que, en su caso, pudiera desnaturalizar o provocar la transformación del destino legal y natural propio del suelo no urbanizable.
Disposición adicional tercera. Obligaciones de los notarios y registradores de la propiedad.
Los notarios, al autorizar escrituras de segregación o división de fincas en el suelo no urbanizable, exigirán que se acredite la correspondiente licencia municipal de parcelación o la declaración de su innecesariedad, que incorporarán a la escritura.
Los registradores de la propiedad no podrán inscribir dichas escrituras si no resulta acreditada la licencia municipal o la declaración de su innecesariedad.
Los notarios y registradores de la propiedad harán constar en la descripción de las fincas su cualidad de indivisibles cuando así les conste.
Disposición adicional cuarta. Obligaciones de las compañías de suministros y servicios.
Las compañías que suministren o presten servicios de energía, agua, gas y telefonía deberán:
Abstenerse de extender las redes y prestar servicios o suministros a terrenos, edificaciones, instalaciones, obras o construcciones situados en suelo no urbanizable o urbanizable sin programa aprobado, si no se les acredita que éstas cuentan con las correspondientes licencias municipales para el uso efectivo al que se destinen, una copia de la cual exigirán de quienes les requieran los servicios y custodiarán bajo su responsabilidad.
Atender en el plazo de quince días desde su recepción las órdenes de suspensión de suministro dadas por la administración urbanística en relación con aquellas actividades y obras cuya paralización haya ordenado, dentro del procedimiento de protección y restablecimiento de la legalidad urbanística.
Atender cumplidamente, respecto de servicios que presten en el suelo no urbanizable, los requerimientos de información que la autoridad urbanística les dirija.
Las órdenes de suspensión, paralización o demolición de cualesquiera obras, usos o edificaciones serán notificadas a las compañías que suministren o presten servicios de energía eléctrica, agua, gas y telefonía, que deberán proceder, en el plazo de quince días, a la suspensión de los correspondientes suministros.
La suspensión de los suministros sólo podrá levantarse una vez que se haya procedido a la legalización de las obras, usos o edificaciones respectivas, mediante notificación expresa en tal sentido de la administración a las empresas suministradoras.
Incurrirán en infracción urbanística grave, sancionable con multa de 6.000 a 60.000 euros, las compañías de suministros y servicios que incumplan las obligaciones descritas en los puntos a) y b) del apartado 1 y la del apartado 2 anteriores. A estos efectos se presume que se presta servicio cuando la compañía percibe contraprestación del usuario, aunque no se haya formalizado contrato o acuerdo alguno entre aquélla y el receptor del servicio.
Las compañías de suministros y servicios que incumplan los requerimientos referidos en el punto c) del apartado 1 anterior incurrirán en infracción urbanística leve, sancionable con multa de 600 a 3.000 euros.
Las anteriores sanciones de multa podrán imponerse con carácter coercitivo conforme a las reglas establecidas en la legislación urbanística.
Disposición adicional quinta. Órganos competentes para imponer sanciones en las transformaciones de regadíos ilegales y las cuantías de éstas.
Todas las actuaciones de transformación en regadío que se realicen con incumplimiento de los requisitos establecidos en la Ley de Ordenación del Territorio y Protección del Paisaje serán sancionadas en proporción a la superficie de terreno afectada por la transformación, de acuerdo con la siguiente escala:
Hasta 100 hectáreas de superficie: multa de 6.000 euros por hectárea.
Entre 100 y 200 hectáreas de superficie: multa de 9.000 euros por hectárea.
Más de 200 hectáreas de superficie: multa de 12.000 euros por hectárea.
Si los terrenos afectados por la transformación en regadío estuvieran comprendidos, en todo o en parte, en sistemas de explotación que, de acuerdo con la planificación de regadíos o hidrológica de cuenca correspondiente, padezcan un déficit estructural de recursos hídricos, o en términos municipales con núcleos de población que en los dos años anteriores hayan padecido restricciones de abastecimiento de agua, se duplicará la cuantía de las sanciones previstas en el apartado anterior.
Serán autoridades competentes para imponer las sanciones los siguientes órganos:
Los alcaldes, cuando se trate de multas de cuantía inferior a 300.000 euros.
La conselleria competente en materia de agricultura cuando se trate de multas de cuantía igual o superior a 300.000 euros e inferior a 600.000 euros.
El Consell de la Generalitat cuando se trate de multas de cuantía igual o superior a 600.000 euros.
El importe de todas las multas corresponderá a los respectivos ayuntamientos, salvo en los casos en que el órgano autonómico hubiera iniciado y tramitado el expediente sancionador ante la inactividad municipal, siempre que hubiera precedido requerimiento expreso al respecto.
Con independencia de la aplicación de las sanciones previstas, el promotor de la transformación en regadío estará obligado a instar la legalización de la actuación. Si la legalización resultara imposible por ser negativo la certificación a que se refiere el apartado 2 del artículo 19 de la Ley de Ordenación del Territorio y Protección del Paisaje, el promotor de la actuación deberá restituir a su estado anterior los terrenos afectados.
Disposición adicional sexta. Polígonos industriales en pequeños municipios con escasa demanda de suelo industrial.
Con el objeto de fomentar la implantación de reducidos polígonos industriales destinados a almacenes, talleres y pequeñas industrias, el planeamiento general de los municipios con menos de 2.000 habitantes y con escasa demanda de suelo industrial podrá crear excepcionalmente un único sector de suelo urbanizable industrial con ordenación pormenorizada, en el que podrán, previa justificación motivada, minorarse los estándares dotacionales establecidos con carácter general por la legislación urbanística para esta clase de suelo, pudiendo proceder, previa reparcelación de los terrenos, a la urbanización simultáneamente a la implantación de las actividades mencionadas. En todo caso, se exigirá la adecuada conexión con el sistema viario y un tratamiento suficiente del abastecimiento, saneamiento y depuración de aguas, y suministro de energía eléctrica.
Disposición adicional séptima. Referencias contenidas en la Ley 8/2002, de 5 de diciembre.
Las referencias contenidas en la Ley 8 /2002, de 5 de diciembre, de Ordenación y Modernización de las Estructuras Agrarias de la Comunidad Valenciana, a las categorías de suelo no urbanizable de protección genérica y suelo no urbanizable de especial protección se entenderán hechas a las categorías de suelo no urbanizable común y suelo no urbanizable protegido reguladas en la presente Ley.
Disposición adicional octava. Emisión de informes por la administración de la Generalitat y las entidades locales.
Todos los informes exigidos por esta ley que tengan que ser evacuados por los órganos de la administración de la Generalitat o por las entidades locales deberán emitirse en el plazo máximo de un mes desde la recepción de la solicitud, salvo que su normativa reguladora específica establezca otra cosa. Transcurrido ese plazo, la falta de emisión del informe no impedirá la continuación del procedimiento.
Se añade por el art. 2.9 de la Ley autonómica 12/2010, de 21 de julio. Ref. BOE-A-2010-12976.
Disposición transitoria primera. Homologación de los planes a la presente ley.
El planeamiento municipal vigente a la entrada en vigor de la presente ley deberá adaptar su clasificación del suelo no urbanizable a lo dispuesto en ella.
Dicha adaptación deberá producirse con ocasión de la revisión del planeamiento general o mediante un expediente de homologación a la presente ley de los instrumentos de planeamiento que estén vigentes en los respectivos municipios.
El expediente de homologación, que se tramitará y resolverá como establece la legislación urbanística, y los preceptos a que la misma remite, tendrá por objeto:
Una modificación del planeamiento vigente, para que sus determinaciones sobre suelo no urbanizable se adapten a la presente ley y alcancen el grado de concreción establecido en ella.
Un documento que justifique que las determinaciones del planeamiento vigente, referidas a suelo no urbanizable, ya tienen el grado de concreción establecido en esta ley. En este caso se podrá obviar el sometimiento a información pública en la tramitación del expediente de homologación.
Disposición transitoria segunda. Incidencia de la presente ley en la ordenación urbanística vigente a su entrada en vigor.
Hasta tanto se produce la adaptación del planeamiento municipal a lo establecido en la presente ley, para el suelo no urbanizable, se aplicarán las siguientes reglas:
Al suelo clasificado como no urbanizable, sujeto al régimen de protegido por los instrumentos de planeamiento urbanístico vigentes a la entrada en vigor de esta ley, se le aplicará el régimen establecido en ella para el suelo no urbanizable protegido.
Al resto del suelo clasificado como no urbanizable por los instrumentos de planeamiento urbanístico vigentes a la entrada en vigor de esta ley se le aplicará el régimen establecido en ella para el suelo no urbanizable común.
No obstante lo anterior, continuarán aplicándose para el suelo no urbanizable las prescripciones de los planes urbanísticos municipales que dispongan una superficie mayor de parcela mínima, una menor ocupación de la parcela o una menor altura edificable, de las estipuladas por esta ley, así como las que siendo compatibles con la misma tengan por objeto impedir la formación de núcleos de población, prohibir usos indeseables o definir coeficientes de volumetría o edificabilidad máximos.
En los municipios cuyo planeamiento urbanístico no esté adaptado a la legislación urbanística de la Comunidad Valenciana, que no contenga para el suelo no urbanizable medidas de especial protección de parte del mismo, y hasta que se aprueben definitivamente los correspondientes instrumentos de ordenación adaptados a esta ley, a todo su suelo no urbanizable se aplicará el régimen urbanístico establecido en esta ley para el suelo no urbanizable protegido. No obstante, podrán admitirse, caso por caso, aquellas actuaciones de las previstas en esta ley que cuenten con informe o, en su caso, declaración favorable de su impacto ambiental e informe favorable respecto de su compatibilidad territorial emitido por la conselleria competente en ordenación del territorio y urbanismo.
Disposición transitoria tercera. Régimen transitorio de los procedimientos.
Se podrán seguir tramitando y aprobando los instrumentos de planeamiento y gestión no adaptados a la presente ley, conforme a las disposiciones de la legislación anterior, si se encuentran en período de información pública o bien se trate del desarrollo de planes de acción territorial ya aprobados con anterioridad a la entrada en vigor de la presente ley. No obstante, el promotor del expediente podrá desistir en cualquier momento de su tramitación, si prefiere acogerse a las disposiciones de esta ley.
Los procedimientos ya iniciados en el organismo competente sobre autorizaciones previas o declaraciones de interés comunitario en suelo no urbanizable a la entrada en vigor de la presente ley se concluirán con arreglo a lo dispuesto en la legislación anterior.
Disposición transitoria cuarta. Minimización del impacto territorial generado por los núcleos de viviendas en suelo no urbanizable.
En suelo no urbanizable se consideran núcleos de viviendas consolidados que deben minimizar su impacto territorial los formados por un conjunto de más de diez viviendas existentes dentro de un círculo de cien metros de radio, cuya implantación se haya efectuado al margen de los procesos formalizados de urbanización y edificación.
Los ayuntamientos tramitarán expedientes de identificación de los núcleos de viviendas consolidados que tuvieran este carácter con anterioridad a la entrada en vigor de esta ley, en sus respectivos términos municipales, con el fin de minimizar su impacto territorial. El expediente se tramitará por el procedimiento general con aprobación definitiva autonómica previsto en la legislación urbanística, correspondiendo al conseller competente en materia de ordenación del territorio y urbanismo su aprobación definitiva. El expediente comprenderá los siguientes documentos técnicos:
Memoria descriptiva de la situación actual y justificativa de la propuesta, en la que se describirán las circunstancias de implantación de cada núcleo de viviendas, se identificarán las parcelas catastrales que lo integran, se relacionarán las construcciones y usos existentes y las características de los servicios de que estén dotadas. Se añadirá un anexo con la relación de los propietarios afectados.
Planos de estado actual de parcelación, grado de urbanización, grado de edificación, relación con los núcleos urbanos, actividades calificadas y con la red primaria de infraestructuras y servicios existentes.
Plano de ordenación que efectúe una delimitación del perímetro del núcleo de viviendas consolidado, incluyendo los terrenos inedificables estrictamente necesarios para ultimar la trama del borde y los precisos para implantar las dotaciones públicas que se consideren adecuadas para el bienestar de la población y la protección de la calidad del medio ambiente.
Estudio económico de la inversión, propuesta de infraestructuras, otros costos de regularización previstos y plazo de ejecución de las obras.
En su caso, convenio urbanístico que regule las relaciones entre los propietarios y la administración actuante.
En el caso de que resulte la existencia de actividades calificadas a distancias inferiores del núcleo de viviendas de las previstas por la normativa específica que le sea de aplicación, se requerirá informe de las consellerias competentes en materia de industria y territorio.
La minimización del impacto territorial generado por los núcleos de viviendas en el suelo no urbanizable exigirá, en todo caso, la implantación de las infraestructuras y servicios públicos que garanticen la mínima afección al medio ambiente. En particular, el alcantarillado o sistema de depuración de vertidos de toda índole y la recogida regular de residuos sólidos, así como la adecuada conexión del núcleo de viviendas con la red viaria.
Los costes derivados de la minimización del impacto territorial habrán de ser asumidos por los propietarios afectados.
En todo caso, la homologación o revisión del planeamiento general municipal deberá incluir la documentación prevista para minimizar el impacto territorial generado por los núcleos de viviendas objeto de esta disposición legal y la previsión de medidas que faciliten llevarla a cabo. Todo ello sin perjuicio de que el Municipio pueda clasificar el suelo afectado como urbanizable y desarrollarlo de acuerdo con lo previsto en la legislación urbanística.
Disposición transitoria quinta. Régimen para la reforma o la ampliación de actividades industriales existentes en el suelo no urbanizable a la entrada en vigor de esta ley.
Las ampliaciones o reformas de las actividades industriales existentes, a la entrada en vigor de la Ley 4/1992, de 5 de junio, y en funcionamiento sobre suelo no urbanizable que mantienen su actividad a la entrada en vigor de esta ley y no se ajusten a lo dispuesto en ella, podrán autorizarse, mediante el procedimiento de declaración de interés comunitario, siempre que se cumplan las circunstancias y condiciones siguientes:
La no procedencia de adoptar respecto de ellas cualesquiera medidas de protección y restablecimiento de la legalidad urbanística.
Las ampliaciones no podrán superar la mitad de la superficie que se encuentre ya construida. Límites estos que no podrán ser rebasados mediante la sucesiva obtención de otras declaraciones de interés comunitario, incluso las otorgadas al amparo de la legislación que la presente ley deroga.
En cualquier caso, para el otorgamiento de la autorización de estas obras de ampliación, se exigirá la adecuada conexión con el sistema viario así como suficiencia de abastecimiento, saneamiento y depuración de aguas.
Disposición transitoria sexta. Declaraciones de interés comunitario otorgadas conforme a la Ley 4/1992, de 5 de junio, de la Generalitat, sobre Suelo No Urbanizable.
Las declaraciones de interés comunitario otorgadas conforme a la Ley 4/1992, de 5 de junio, de la Generalitat, sobre Suelo No Urbanizable, correspondientes a actividades contempladas en el artículo 26 de esta ley, podrán quedar eximidas del plazo de vigencia que en la correspondiente resolución se hubiese establecido si, antes de su vencimiento y previo informe municipal favorable, homologan sus contenidos a las exigencias que, en atención a la naturaleza de la actuación declarada de interés comunitario, se establecen en la presente ley.
El procedimiento de homologación se sustanciará con arreglo al procedimiento de declaración de interés comunitario regulado en esta ley.
Disposición transitoria séptima. Evaluación ambiental estratégica.
Hasta tanto no se aprueben las disposiciones legales necesarias para dar cumplimiento a la Directiva 2001/42/CE, de 27 de junio, relativa a la evaluación de los efectos de determinados planes y programas en el medio ambiente, los estudios y evaluaciones ambientales estratégicos previstos en la presente ley se regirán por lo establecido por la legislación sobre impacto ambiental.
Disposición transitoria octava. Convenios con finalidad urbanística.
Los convenios con finalidad urbanística suscritos al amparo de la disposición adicional cuarta de la Ley 4/1992, de la Generalitat, sobre Suelo No Urbanizable, continuarán vigentes hasta su extinción, conforme a dicha norma.
Disposición transitoria novena. Infracciones y sanciones en el suelo no urbanizable.
Las infracciones a la presente ley se sancionarán de conformidad con lo previsto en la disposición adicional tercera de la Ley 4/1992, de 5 de junio, de la Generalitat, sobre Suelo No Urbanizable, o con la normativa urbanística aplicable en la materia.
Disposición derogatoria primera. Derogación de normas.
Queda derogada la Ley 4/1992, de 5 de junio, de la Generalitat, sobre Suelo No Urbanizable, con excepción de la disposición adicional tercera.
Disposición derogatoria segunda. Cláusula general de derogación.
Quedan derogadas cuantas disposiciones legales o reglamentarias contradigan o se opongan a lo dispuesto en la presente ley.
Disposición final primera. Desarrollo y aplicación de la ley.
Se faculta al Consell de la Generalitat para dictar cuantas disposiciones sean precisas para el mejor desarrollo y aplicación de la presente ley.
Disposición final segunda. Entrada en vigor.
La presente ley entrará en vigor el día siguiente al de su publicación en el Diari Oficial de la Generalitat Valenciana.
Por tanto, ordeno que todos los ciudadanos, tribunales, autoridades y poderes públicos a los que corresponda, observen y hagan cumplir esta Ley.
Valencia, 9 de diciembre de 2004.
FRANCISCO CAMPS ORTIZ,
Presidente
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