LegalizeReal Decreto 1464/2007, de 2 de noviembre, por el que se aprueban las normas técnicas de valoración catastral de los bienes inmuebles de características especiales
De acuerdo con el artículo 23.3 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, reglamentariamente deben establecerse las normas técnicas que contengan los conceptos, reglas y factores que, conforme a los criterios legalmente establecidos y en función de las características intrínsecas y extrínsecas que afectan a los inmuebles, permitan determinar su valor catastral. Igualmente, los artículos 25 y 27 del mismo texto legal remiten a una norma reglamentaria tanto las condiciones en las que las ponencias de valores deben recoger los criterios, módulos de valoración, planeamiento urbanístico y demás elementos precisos para llevar a cabo la determinación del valor catastral, como las relativas a la propia elaboración de aquéllas.
El presente real decreto viene a dar cumplimiento a dichas previsiones, en cuanto contiene las normas técnicas aplicables a la determinación del valor catastral de una de las tres clases de inmuebles que recoge el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, la de los inmuebles de características especiales, definidos por el artículo 8 de dicho texto refundido y por el artículo 23 del Real Decreto 417/2006, de 7 de abril.
La nueva regulación permite así, en primer lugar, atender las especialidades que presentan este tipo de bienes respecto de los inmuebles urbanos y de los rústicos, en aspectos tales como la coordinación de los valores o los criterios, módulos y coeficientes aplicables en la valoración, tanto del suelo como de las construcciones de estos inmuebles especiales, conforme recoge el capítulo I del real decreto. Debe tenerse en cuenta, no obstante, que la norma se ha limitado a establecer aquellas singularidades que resultan imprescindibles, muestra de lo cual es que, allí donde ha sido posible, dispone la aplicación de idénticas reglas de valoración que las establecidas para los inmuebles urbanos. A ello responde la diferenciación de las construcciones de los inmuebles de características especiales en convencionales y singulares y el establecimiento, en la mayoría de los casos, de normas de valoración específicas únicamente para estas últimas, mientras que, con carácter general, en la valoración de las construcciones convencionales se prevé la aplicación de las normas establecidas para los inmuebles urbanos.
Por otra parte, se han tratado de sistematizar y homogeneizar, en lo posible, los criterios de valoración aplicables a estos inmuebles, teniendo en cuenta, no obstante, las características propias de cada uno de los tipos de inmuebles especiales incluidos en los cuatro grupos diferenciados que prevé el artículo 8 del texto refundido. A tal efecto, el real decreto establece, en las ocho secciones que integran su capítulo II, tanto las normas específicas de valoración, que se completan con los coeficientes incluidos en el Anexo, como los coeficientes correctores diferenciados para considerar la depreciación, disposiciones que permiten determinar el valor de los bienes inmuebles de características especiales destinados tanto a la producción de energía eléctrica, como a la producción de gas y al refino de petróleo. Igualmente contiene las previsiones específicas para la valoración de las centrales nucleares, las presas, saltos de agua y embalses, las autopistas, carreteras y túneles de peaje y los aeropuertos y puertos comerciales que constituyan inmuebles de características especiales.
La norma incorpora, asimismo, la modificación de la modulación de valores y del cuadro de bandas de coeficientes del valor del suelo, contenidos en las normas 16 y 18 del Anexo del Real Decreto 1020/1993, de 25 de junio, así como la regulación del margen de tolerancia técnica admisible entre la superficie que consta en la base de datos catastral y la que se observe como resultado de una medición directa.
Debe destacarse, finalmente, que la elaboración de esta norma ha estado presidida por la participación de las distintas administraciones y sectores afectados, muestra de lo cual es su estudio e informe previo por el Consejo Superior de la Propiedad Inmobiliaria, así como por la Comisión Técnica de Cooperación Catastral y por la Comisión Nacional de Administración Local.
En su virtud, a propuesta del Ministro de Economía y Hacienda, de acuerdo con el Consejo de Estado y previa deliberación del Consejo de Ministros en su reunión del día 2 de noviembre de 2007,
DISPONGO:
CAPÍTULO I. Normas generales
Artículo 1. Objeto y ámbito de aplicación.
Es objeto de este real decreto la aprobación de las normas técnicas aplicables para la determinación del valor catastral de los bienes inmuebles de características especiales definidos por el artículo 8 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo.
Las ponencias de valores especiales recogerán los módulos y criterios para la valoración de los bienes inmuebles de características especiales de acuerdo con lo establecido en las normas contenidas en el presente real decreto y en el cuadro de coeficientes del valor de las construcciones singulares que recoge su Anexo.
Artículo 2. Coordinación de valores.
Los módulos de valor del suelo (MBR) y de las construcciones convencionales (MBC) que sean de aplicación en cada nueva ponencia de valores especial se ajustarán a los criterios marco de coordinación nacional de valores catastrales de los inmuebles de características especiales aprobados por la Comisión Superior de Coordinación Inmobiliaria.
Artículo 3. Valoración del suelo de los inmuebles de características especiales.
El valor catastral del suelo ocupado por el inmueble de características especiales se establecerá en la ponencia de valores especial correspondiente, en la que podrán diferenciarse áreas o sectores según los criterios que se especifiquen en ella. Se exceptúa el caso de las autopistas, carreteras y túneles de peaje, en los que el valor del suelo estará integrado en el módulo de coste unitario y representará el 5 por 100 del mismo.
Como norma general, el suelo se valorará atendiendo al valor unitario, expresado en euros por metro cuadrado de suelo. Se exceptúan los casos que se especifican en el apartado 5 siguiente, en los que se podrá valorar atendiendo al valor de repercusión, expresado en euros por metro cuadrado de construcción realmente existente.
El valor unitario de suelo de las centrales térmicas, centrales de producción de gas y regasificación, refinerías, aeropuertos y puertos comerciales será el resultado de multiplicar los módulos de valor unitario de suelo bruto para usos no específicos establecidos en la orden a que se refiere el artículo 30.2.c) del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario por un coeficiente, que se fijará en la ponencia de valores especial para cada área o sector, calculado en función de la localización y de las circunstancias urbanísticas que afecten al inmueble. Dicho coeficiente deberá estar comprendido dentro de los límites que, para cada grupo de inmuebles, se establecen en el siguiente cuadro:
| Grupo de inmuebles | Límites | Límites |
|---|---|---|
| Grupo de inmuebles | Mínimo | Máximo |
| A.1. Centrales térmicas | 1,00 | 30,00 |
| A.2. Centrales de producción de gas y regasificación | 2,00 | 50,00 |
| A.3. Refinerías | 1,15 | 30,00 |
| D.1. Aeropuertos | 1,00 | 11,00 |
| D.2. Puertos comerciales | 2,00 | 50,00 |
El valor unitario de suelo de las centrales nucleares y de las presas, saltos de agua y embalses estará referido al coeficiente que, en desarrollo de lo previsto en la disposición transitoria primera del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, se haya establecido para la tipología extensiva de construcción. Para su cálculo se multiplicará el valor unitario resultante de la aplicación de las reglas contenidas en dicha disposición por el coeficiente fijado en la ponencia de valores especial para cada área o sector, calculado en función de la localización y circunstancias urbanísticas que afecten al inmueble. Dicho coeficiente deberá estar comprendido dentro de los límites que, para cada grupo de inmuebles, se establecen en el siguiente cuadro:
| Grupo de inmuebles | Límites | Límites |
|---|---|---|
| Grupo de inmuebles | Mínimo | Máximo |
| A.4. Centrales nucleares | 4,00 | 16,00 |
| A1 y B. Centrales de producción de energía hidroeléctrica y presas, saltos de agua y embalses | 1,00 | 5,00 |
En el caso de presas, saltos de agua y embalses, cuando la superficie del inmueble sea superior a 1.000 hectáreas, al valor del suelo que exceda de la misma se le aplicará un coeficiente por exceso de superficie igual a 0,80.
En el caso de los aeropuertos y puertos comerciales, el área ocupada predominantemente por usos terciarios o residenciales podrá valorarse por repercusión sobre la construcción realmente existente. El valor aplicable será el resultado del producto del módulo básico de repercusión (MBR) que le corresponda, de acuerdo con lo que dispone el artículo 2, por el coeficiente que se fije en la ponencia de valores especial. Dicho coeficiente deberá estar comprendido dentro de los límites que, para cada uso, se establecen en el siguiente cuadro:
| Grupo de inmuebles | Límites | Límites | Límites | Límites |
|---|---|---|---|---|
| Grupo de inmuebles | Mínimo | Máximo | Máximo | Máximo |
| Grupo de inmuebles | Todos los usos | Residencial | Otros usos | Aparcamiento |
| D.1. Aeropuertos | 0,03 | 3,50 | 7,80 | 0,45 |
| D.2. Puertos comerciales. | 0,03 | 4,00 | 9,00 | 0,50 |
Artículo 4. Tipos de construcciones en los bienes inmuebles de características especiales.
Las construcciones de los inmuebles de características especiales se clasifican, a efectos de su valoración catastral, en construcciones convencionales y singulares.
Se entiende por construcción convencional aquella cuyas características permiten su identificación con alguna de las tipologías constructivas definidas en la normativa técnica de valoración catastral de los bienes inmuebles urbanos.
Se entiende por construcción singular aquella cuyas características permiten su identificación con alguna de las recogidas en el capítulo II para cada uno de los grupos de bienes inmuebles de características especiales.
Cuando las características de una construcción no permitan su identificación con alguna de las tipologías indicadas en los apartados anteriores, se realizará una valoración singularizada, conforme al método valorativo que prevea la correspondiente ponencia de valores especial.
Cuando se produzca el cese definitivo en el funcionamiento de las instalaciones industriales que constituyan elementos esenciales para la funcionalidad del inmueble, ya sea por causas de regulación del mercado o de origen tecnológico, y siempre que no se hayan tenido en cuenta estas circunstancias en la ponencia de valores aplicable, se podrá aprobar una nueva ponencia de valores en la que se considere, por el método que en la propia ponencia se determine, la minoración de valor ocasionada por el cese en la operatividad de las instalaciones citadas.
Artículo 5. Valoración de las construcciones de los inmuebles de características especiales.
La valoración de las construcciones convencionales se realizará atendiendo a las normas, reglas de valoración y coeficientes correctores del valor de las construcciones establecidos para los inmuebles urbanos, aplicados al módulo básico de construcción (MBC) que se establezca en la ponencia de valores especial, de acuerdo con lo que dispone el artículo 2. No serán de aplicación los coeficientes correctores conjuntos del valor del suelo y de las construcciones previstos para los bienes inmuebles urbanos en su normativa de valoración.
Se exceptúa de lo dispuesto en el párrafo anterior la valoración de las construcciones convencionales ubicadas en las centrales térmicas y en las centrales nucleares, que se realizará de acuerdo con lo que establece el capítulo II.
El valor de las construcciones singulares se determinará a partir del valor de reposición, que se corregirá, cuando proceda, en función de la depreciación física, funcional y económica, así como de su obsolescencia tecnológica.
Se entenderá por valor de reposición el coste actual, resultante de la suma de los costes directos e indirectos y de los demás gastos necesarios para la puesta en funcionamiento del inmueble. Dicho valor será el resultado de multiplicar cada una de las unidades lineales, de superficie, de volumen, de peso, de potencia, de producción o de cada elemento unitario, por los módulos de coste unitario establecidos en el presente real decreto.
A efectos de lo previsto en el apartado anterior, la metodología de valoración distingue entre el procedimiento aplicable a las unidades constructivas que se valoran mediante módulos de coste de construcción y el correspondiente a las que se valoran por potencia o capacidad de producción, sin perjuicio de la aplicación de los coeficientes correctores previstos en el capítulo II.
Los módulos de coste unitario de construcción (MCUC) para cada unidad constructiva que se valore por este método serán el resultado de multiplicar los coeficientes que, para cada grupo de inmuebles, se establecen en el Anexo de este real decreto, por la cuantía determinada para el módulo básico de construcción de orden 1 (MBC1) definido en la normativa de valoración catastral de bienes inmuebles urbanos.
Los módulos de coste unitario para la valoración por potencia o capacidad de producción (MCUP) de cada unidad constructiva que se valore por este método serán el resultado de multiplicar los coeficientes que, para cada grupo de inmuebles, se establecen en el Anexo de este real decreto, por la cuantía determinada para el módulo básico por potencia o capacidad de producción (MBP) del sector productivo de que se trate.
Para la valoración de las construcciones singulares de autopistas, carreteras y túneles de peaje se estará a lo dispuesto en el capítulo II.
El módulo básico por potencia o capacidad de producción (MBP) previsto en el apartado anterior será, para las construcciones singulares en cada sector productivo, el que figura en el siguiente cuadro:
Cuadro de módulos básicos por potencia o capacidad de producción
| Sector productivo | MBP | Cuantía |
|---|---|---|
| Energía eléctrica | MBPE | 400.015 euros/MW. |
| Gas y regasificación | MBPG | 132.405 euros/(m3/h). |
| Refino de petróleo | MBPR | 695.557 euros/elemento. |
Artículo 6. Coeficiente corrector por concesión administrativa de los valores del suelo y de las construcciones.
En el supuesto de que el inmueble de características especiales se encuentre, en todo o en parte, sujeto al régimen de concesión administrativa, se aplicará el coeficiente 0,90 a los valores del suelo y de las construcciones de la parte afectada por la concesión.
Artículo 7. Valor catastral de los bienes inmuebles de características especiales.
El valor catastral de los bienes inmuebles de características especiales se obtendrá mediante la suma del valor del suelo y del valor de las construcciones determinados conforme a lo establecido en este real decreto, sin perjuicio de la aplicación del coeficiente de referencia al mercado correspondiente a esta clase de inmuebles.
CAPÍTULO II. Normas específicas de valoración de cada grupo de bienes inmuebles de características especiales
Sección 1.ª Normas de valoración de los bienes inmuebles de características especiales destinados a la producción de energía eléctrica
Artículo 8. Normas para la valoración de las centrales térmicas.
La valoración de las construcciones, tanto convencionales como singulares, integrantes de las centrales térmicas, se realizará mediante la aplicación, de acuerdo con el artículo 5, de un módulo de coste unitario por potencia (MCUP) a la instalada en cada central. El valor así obtenido se considerará, a los efectos catastrales, como el valor de reposición de todas las construcciones de la central térmica.
El valor de reposición de las construcciones que integran las centrales térmicas productoras de energía eléctrica dependerá de la tecnología que utilizan, que condiciona el tipo de combustible que consumen y la potencia de producción de electricidad. A tal efecto, se distinguen tres tipos de centrales:
Centrales térmicas de carbón.
Centrales térmicas de tipo diesel, fuel y fuel-gas.
Centrales térmicas de ciclo combinado.
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