Circular 8/2012, de 21 de diciembre, del Banco de España, a entidades de crédito, sobre bases de datos de activos transferibles a las sociedades previstas en el capítulo II de la Ley 8/2012, de 30 de octubre, sobre saneamiento y venta de los activos inmobiliarios del sector financiero

La Ley 8/2012, de 30 de octubre, sobre saneamiento y venta de los activos inmobiliarios del sector financiero, dispone en su artículo 3 que las entidades de crédito deberán aportar los activos adjudicados o recibidos en pago de deudas a que se refiere el artículo 1.1 del Real Decreto-ley 2/2012, de 3 de febrero, de saneamiento del sector financiero, a una sociedad para la gestión de dichos activos. Asimismo, en su artículo 6 dispone que las entidades de crédito habrán de contar con bases de datos con la información necesaria para la gestión de los activos que deben aportar a dichas sociedades y que corresponde al Banco de España determinar los requisitos que deben cumplir estas bases de datos.

Por su parte, el Real Decreto 1559/2012, de 15 de noviembre, por el que se establece el régimen jurídico de las sociedades de gestión de activos, dispone en su artículo 48.2 que las entidades obligadas conforme a la disposición adicional novena de la Ley 9/2012, de 14 de noviembre, de reestructuración y resolución de entidades de crédito, junto con los activos que hayan de transferir a la Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria (Sareb), deberán transmitir bases de datos con la información necesaria para su gestión. Dichas bases de datos habrán de cumplir los requisitos que el Banco de España haya establecido para las previstas en el artículo 6 de la Ley 8/2012, antes citada.

Para dar cumplimiento a aquel mandato, el Banco de España no solamente ha tenido en cuenta su experiencia supervisora, que le ha permitido tomar referencias de mejores prácticas en la materia, sino que, además de las sugerencias recibidas de las asociaciones de entidades de crédito, ha analizado las mejores prácticas observadas por expertos en la gestión de activos. Además, en particular en lo que se refiere a los activos inmobiliarios, ha tenido presentes el alcance y la naturaleza de la información que las sociedades de tasación facilitan a las entidades de crédito en sus informes de valoración.

Así pues, en la Circular se establece primeramente el contenido de las bases de datos objeto de aquella, contemplando tanto el correspondiente a activos inmobiliarios como el oportuno para las financiaciones. Dado que es posible que las entidades obligadas aporten activos de distinta naturaleza, la presente Circular también aborda la posibilidad de que las bases de datos que se deben transmitir a las sociedades de gestión de activos adapten su diseño a la naturaleza de los activos que se transfieren y que, puesto que la Circular no establece exhaustivamente contenidos para toda clase de activos potencialmente transferibles, al menos se tomen como referencias para dicho diseño las estructuras de contenidos incluidos en ella, consultando previamente con el Banco de España la adecuación del diseño.

Adicionalmente, la Circular proporciona indicaciones para asegurar la compatibilidad del soporte tecnológico de las bases de datos con los sistemas de gestión que tengan o vayan a tener las sociedades para la gestión de activos, así como para el caso de que varias entidades aporten activos a una misma sociedad.

En consecuencia, en uso de las facultades que tiene concedidas, el Consejo de Gobierno del Banco de España, a propuesta de la Comisión Ejecutiva, y de acuerdo con el Consejo de Estado, ha aprobado la presente Circular, que contiene las siguientes normas:

Norma Única.

Igualmente, y de conformidad con lo dispuesto en el artículo 48.2 del Real Decreto 1559/2012, de 15 de noviembre, por el que se establece el régimen jurídico de las sociedades de gestión de activos, aquellas entidades que deban aportar activos a la Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria (Sareb) deberán ajustar el contenido de las bases de datos de dichos activos a lo previsto en la presente Circular.

En caso de que, por la naturaleza de los activos que se aporten a dichas sociedades, las informaciones sobre aquellos no puedan ajustarse a los contenidos establecidos en el anejo, las entidades diseñarán las bases de datos necesarias tomando como referencia las estructuras contempladas en dicho anejo y consultarán previamente con el Banco de España la adecuación de las estructuras diseñadas.

A los efectos de este apartado, el diseño de las bases de datos deberá contemplar la agrupación de los activos por sus distintas clases, de manera que puedan transferirse fácilmente a las distintas sociedades que puedan crearse para la gestión de clases homogéneas de activos.

En caso de que varias entidades de crédito, por sí mismas o por medio de sus filiales, aporten activos a una misma sociedad para la gestión de activos, deberán convenir previamente el soporte tecnológico de las bases de datos que deban transferir a dicha sociedad, debiendo evitarse la proliferación de formatos o soportes distintos.

Disposición final. Entrada en vigor.

La presente Circular entrará en vigor al día siguiente de su publicación en el «Boletín Oficial del Estado».

Madrid, 21 de diciembre de 2012.–El Gobernador del Banco de España, Luis María Linde de Castro.

ANEJO

A) Relativos a la cesión de los activos

Código de la entidad cedente (ver G.11).

Código del grupo económico de la entidad cedente (ver G.11).

Código del activo en la entidad cedente.

Fecha de cesión.

Fecha de adjudicación.

Valor contable bruto del activo en la fecha de cesión.

Correcciones de valor por deterioro en la fecha de cesión.

Valor de transmisión.

Valor de transmisión (neto).

Forma jurídica en la que se instrumenta la cesión.

B)Identificación del inmueble

Código del activo.

Tipo de activo.

Localización del inmueble.

• País.

• Provincia.

• Municipio.

• Población.

• Tipo de vía.

• Nombre de la vía.

• Número de la vía.

• Bloque o portal.

• Planta.

• Puerta.

• Código postal.

Inmueble integrado por varias fincas (ver G.8).

Identificador Único de Finca Registral (IDUFIR).

Identificador registral.

• Provincia y municipio del registro.

• Número del registro.

• Tomo.

• Libro.

• Finca registral.

Referencia catastral.

Geolocalización.

C)Características del inmueble

Fecha de los datos.

Fuente de los datos (ver G.11).

C.1) Para todo tipo de inmuebles

Contaminación aparente relevante a efectos de valoración.

• Terreno.

• Construcción.

• Acústica.

• Ambiental.

• Otras.

Conserje/portero/seguridad privada.

Inmueble con características singulares.

C.2) Específicas según el tipo de inmueble

Edificios y elementos de edificios.

Ubicación relativa en el municipio.

Ubicación relativa en el barrio o zona.

Ubicación relativa en el inmueble.

Superficie construida con elementos comunes (m²).

Superficie construida (m²).

Superficie útil (m²).

Fecha de construcción.

Fecha de la última rehabilitación integral.

Estado de la construcción (ver G.9).

Licencia.

Uso polivalente.

Calidad de la construcción.

Estado de conservación.

Número de plantas sobre rasante del edificio.

Código de la promoción inmobiliaria (ver G.10).

Viviendas.

Tipo de vivienda.

Número de ascensores en el bloque.

Número de dormitorios.

Número de baños.

Exterior/interior

Orientación.

Superficie de terraza (m²).

Terraza tendedero .

Cocina equipada.

Armarios empotrados.

Puerta de seguridad.

Sistema de alarma.

Circuito cerrado de seguridad.

Agua caliente.

Combustible del agua caliente.

Tipo de calefacción.

Aire acondicionado.

Instalaciones comunes.

• Zona verde (m²).

• Piscina.

• Tenis/pádel.

• Otras instalaciones deportivas.

Locales comerciales.

Frente (m).

Fondo (m).

Altura (m).

Divisibilidad.

Superficie en altillo (m²).

Superficie en planta sótano (m²).

Tipo de calle.

Oficinas.

Tipo de edificación.

Suelo técnico o falso techo para instalaciones.

Divisibilidad.

Hoteles.

Categoría.

Tipo de destino.

Instalaciones.

• Salas de convenciones/reuniones.

• Restaurante.

• Instalaciones deportivas.

Naves industriales.

Altura libre (m).

Espacio diáfano.

Luz estándar de estructura (m).

Instalaciones.

Sótanos.

Ubicación.

Suelo urbano y urbanizable.

Tipo de suelo.

Desarrollo del planeamiento.

Sistema de gestión.

Fase de gestión.

Paralización de la urbanización.

Porcentaje de la urbanización ejecutado (%).

Porcentaje del ámbito valorado (%).

Proximidad respecto del núcleo urbano.

Proyecto de obra .

Superficie del terreno (m²).

Fincas rústicas.

Superficie total (ha y a).

Superficie de cultivos de secano (ha y a).

Superficie de cultivos de regadío (ha y a).

Superficie de otros usos agrícolas (ha y a).

Superficie de usos ganaderos (ha y a).

Superficie construida de viviendas (m²).

Superficie construida destinada a usos agropecuarios (m²).

Agua de regadío legalizada.

Energía eléctrica.

Acceso a infraestructuras viales.

Uso actual del suelo.

Aprovechamiento esperado.

Edificios y suelo urbano y urbanizable:

1) Aprovechamiento (unidades según uso).

Residencial (viviendas protegidas).

Residencial (viviendas libres de primera residencia).

Residencial (viviendas libres de segunda residencia).

Oficinas.

Locales comerciales.

Uso industrial.

Uso hotelero (número de habitaciones).

Plazas de garaje.

Trasteros.

Otros usos.

2) Aprovechamiento [superficie según uso (m²)].

Residencial (viviendas protegidas).

Residencial (viviendas libres de primera residencia).

Residencial (viviendas libres de segunda residencia).

Oficinas.

Locales comerciales.

Uso industrial.

Uso hotelero.

Plazas de garaje.

Trasteros.

Zona verde e instalaciones deportivas.

Dotacional.

Otros usos.

D)Valoración

Última tasación completa.

Fecha de la última tasación.

Sociedad de tasación/valoración (ver G.11).

Número de tasación.

Ajustada a Orden ECO/805/2003.

Método de valoración (valor).

Condicionantes.

Advertencias.

Visita.

Tipo de datos utilizados de inmuebles comparables.

Método residual dinámico.

• Tipo de actualización.

• Tasa anual media de variación del precio de mercado del activo.

• Plazo máximo para finalizar la construcción.

• Plazo máximo para finalizar la comercialización.

Método residual estático: margen de beneficio del promotor.

Valor de tasación.

Valor hipotecario.

Valor en hipótesis de edificio terminado.

Valor del terreno.

Valor a efectos del seguro.

Última tasación por modelos automáticos de valoración.

Fecha de la última tasación.

Sociedad de tasación/valoración (ver G.11).

Número de tasación.

Valor de tasación.

Otras valoraciones.

Valor contable bruto.

Correcciones de valor por deterioro de activos.

Valor del terreno ajustado.

Valor catastral actual.

E)Situación y gestión

Propiedad.

Porcentaje del inmueble propiedad de la entidad (%) (ver G.1).

Cargas del inmueble (ver G.6).

Importes pendientes de pago a terceros (ver G.5).

Disponibilidad para la venta.

Inmueble ocupado.

Inmueble alquilado (ver G.2).

Licencia de actividad.

Actividad económica desarrollada en el inmueble.

Condicionantes judiciales (ver G.7).

Inmueble disponible para la venta.

Inmueble con compromiso de venta (ver G.3).

Código que vincula activos cuya venta se gestiona conjuntamente.

Fecha de estimación del precio de venta.

Precio bruto de venta.

Precio bruto unitario €/m².

Precio neto de venta.

Validación externa del precio de venta.

Validador/valorador externo (ver G.11).

Mantenimiento.

Gestor externo del inmueble.

Código del gestor externo (ver G.11).

Seguro (ver G.4).

Costes de mantenimiento (anuales).

• Seguro.

• Gastos de comunidad.

• Impuestos.

• Gestor.

• Otros gastos.

Inmuebles en alquiler.

Superficie bruta alquilable (SBA).

Porcentaje de ocupación sobre SBA (%).

Número de unidades alquiladas.

• Residencial (viviendas).

• Oficinas.

• Locales comerciales.

• Uso industrial.

• Uso hotelero (habitaciones).

• Plazas de garaje.

• Trasteros.

• Otros usos.

Hoteles.

Cadena hotelera.

Porcentaje medio de ocupación anual (%).

Ingresos brutos anuales por habitación disponible.

Número de habitaciones disponibles.

Naves industriales.

Polígono industrial: porcentaje de ocupación actual (%).

F)Vínculos con documentos justificativos

Último informe de tasación completa.

Último informe de tasación por modelos de valoración automática.

Último informe de grado de avance estimado.

Otros documentos justificativos.

G)Datos adicionales

G.1) Copropietarios

Código del activo.

Código de identificación del copropietario.

Porcentaje del inmueble propiedad del copropietario (%).

G.2) Contratos de arrendamiento

Código del activo.

Código de identificación del arrendatario.

Datos de los contratos.

• Identificador de la unidad alquilada.

• Fecha de inicio del contrato de alquiler.

• Fecha de vencimiento del contrato de alquiler.

• Opción de renovación del contrato de alquiler (sí/no).

• Opción de compra (sí/no).

• Alquiler anual. Importe bruto.

• Fianza recibida. Importe.

• Cantidades recibidas a cuenta. Importe.

• Costes imputables a los inquilinos. Importe.

• Importes del alquiler vencidos pendientes de cobro.

G.3) Compromisos de venta

Código del activo.

Código de identificación del comprador.

Fecha del contrato privado.

Precio comprometido de compraventa.

Importe de las arras recibido.

G.4) Contratos de seguro

Inmuebles cubiertos por la póliza.

Código del activo.

Número de póliza.

Datos de la póliza.

Número de póliza.

Código de identificación del asegurador.

Riesgos cubiertos.

Importe total cubierto por la póliza.

Importe anual de la prima.

G.5) Acreedores

Código del activo.

Código de identificación del acreedor.

Concepto.

Importe pendiente de pago.

G.6) Cargas

Código del activo.

Código de identificación de la persona a favor de la cual existe la carga.

Concepto.

Importe de la carga que soporta el inmueble.

G.7) Trámites legales

Código del activo.

Fecha del trámite.

Tipo de trámite legal.

Juzgado.

G.8) Identificación de fincas integrantes del inmueble

Código del activo.

Identificador Único de Finca Registral (IDUFIR).

Identificador registral.

• Provincia y municipio del registro.

• Número del registro.

• Tomo.

• Libro.

• Finca registral.

Referencia catastral.

G.9) Edificios en construcción

Código del activo/promoción inmobiliaria.

Porcentaje construido (%).

Fecha del último grado de avance estimado.

Sociedad de tasación/valoración que estimó el grado de avance.

Certificación de obra firmada.

Fecha estimada para terminar la obra.

Coste de adquisición del suelo.

Gastos de desarrollo.

Coste estimado para terminar la obra.

G.10) Promociones inmobiliarias.

Código de la promoción inmobiliaria.

Año de comienzo de la comercialización.

Porcentaje de ventas formalizadas (%).

G.11) Datos personales.

Código de identificación personal.

Nombre.

Domicilio.

• País.

• Provincia.

• Municipio.

• Población.

• Tipo de vía.

• Nombre de la vía.

• Número de la vía.

• Bloque o portal.

• Planta.

• Puerta.

• Código postal.

Teléfono.