LegalizeLey 7/2012, de 13 de junio, de medidas urgentes para la ordenación urbanística sostenible
Norma derogada, con efectos de 1 de enero de 2018 por la disposición derogatoria única.1 de la Ley 12/2017, de 29 de diciembre. Ref. BOE-A-2018-806#dd y por la disposición derogatoria única.1.f) de la Ley 2/2014, de 25 de marzo. Ref. BOE-A-2014-6438#ddunica
EL PRESIDENTE DE LAS ILLES BALEARS
Sea notorio a todos los ciudadanos que el Parlamento de las Illes Balears ha aprobado y yo, en nombre del Rey, y de acuerdo con lo que se establece en el artículo 48.2 del Estatuto de Autonomía, tengo a bien promulgar la siguiente ley.
EXPOSICIÓN DE MOTIVOS
Garantizar el principio de seguridad jurídica es un deber de los poderes públicos y ha de ser, por tanto, uno de los objetivos de cualquier regulación. Sin embargo, en épocas de crisis económica como la actual, en que se hace necesario reforzar la confianza de los agentes económicos y de los ciudadanos en general, este principio deviene vertebrador de la mayoría de regulaciones que se aprueban para hacer frente a la coyuntura adversa y poder iniciar de forma firme un proceso de recuperación económica.
Si hay un sector en el que más ha sido puesto en duda el principio de seguridad jurídica ha sido el urbanismo, competencia exclusiva de la comunidad autónoma, así como la ordenación del territorio, de conformidad con lo que establece el artículo 30.3 del Estatuto de Autonomía de las Illes Balears, en concordancia con el artículo 148.1.3.ª de la Constitución Española. La dispersión normativa que en nuestra comunidad autónoma ha tenido esta importante función pública se ha agravado con una rigidez normativa y procedimental que ha provocado una parálisis de esta función pública como tal. La situación ha devenido insostenible tanto en el momento de fuerte expansión, cuando la necesidad de suelo y el dinamismo del mercado iban a una velocidad muy superior a la de la ordenación urbanística municipal, como ahora, en que los ayuntamientos se encuentran atados por una red de trámites que hacen casi imposible la innovación de una figura de planeamiento en un tiempo razonable. Si en una situación de crisis económica como la actual se necesitan respuestas rápidas y decididas para impulsar la recuperación, es evidente para cualquiera que los instrumentos de ordenación urbanística actuales devienen ineficaces.
Uno de los aspectos que ha contribuido a esta ineficacia es la existencia de normativa a menudo confusa y que ha dado lugar a interpretaciones divergentes y contradictorias. Un caso paradigmático es posiblemente el de la Ley 4/2008, de 14 de mayo, de medidas urgentes para un desarrollo territorial sostenible en las Illes Balears, la cual fue objeto ya de modificaciones al poco tiempo de su promulgación y que sigue presentando problemas importantes tanto por lo que respecta a la regulación del suelo urbano como a la aplicación de los deberes y las cargas a los promotores. Por esta razón, se ha considerado conveniente fijar una nueva regulación del suelo urbano y urbanizable, definiendo claramente ambas clases de suelo y fijando un nuevo régimen de cargas a partir de la normativa estatal. El resto de disposiciones hace referencia a medidas dirigidas a facilitar las innovaciones en la ordenación urbanística y a aquéllas que deben permitir una mejora en la eficacia de las administraciones competentes y una mejor utilización del suelo, compatibilizando el desarrollo social y económico y la sostenibilidad ambiental.
De forma ya más concreta, el capítulo I de la ley fija un concepto estricto de suelo urbano, de forma que este suelo sólo puede serlo en la medida en que se encuentre transformado por la urbanización, transformación que debe incluir al menos los servicios básicos que se fijan. Por primera vez se regula la posibilidad de clasificar como urbanos asentamientos la dimensión o las características de los cuales no permiten o no hacen aconsejable exigir la totalidad de los servicios urbanísticos básicos. De forma especial, y como se encuentra ya previsto en la normativa comunitaria, se pueden excepcionar de estos asentamientos las redes de alcantarillado, que serán sustituidas por sistemas individualizados alternativos, igualmente respetuosos con el medio natural y que resultarán, en estos casos, menos agresivos y costosos. Es importante remarcar, en todo caso, que esta regulación pretende fijar la posibilidad de que los ayuntamientos puedan ordenar estos espacios urbanizados y prever su consolidación de forma integral y respetuosa con el entorno, no permitiéndose en ningún caso la previsión de un nuevo asentamiento.
En conexión con esta regulación, hay que hacer mención a la previsión de la disposición adicional primera, la cual prevé el reconocimiento como urbanos de aquellos terrenos que ya se encuentran transformados por la urbanización y, por tanto, han perdido los requisitos que los mantendrían en la situación de suelo rural, por decirlo en la denominación de la legislación estatal. La casuística aquí puede ser muy amplia y, por tanto, se ha optado por dar al municipio la posibilidad de delimitar estos suelos para incorporarlos a su ordenación y fijar aquellas cargas que resulten pertinentes para completar los servicios que falten.
Esta incorporación se puede hacer con independencia de la clasificación o categoría de suelo en la que se encuentren los terrenos en los diferentes instrumentos de ordenación territorial, con las únicas excepciones de que no se trate de terrenos que hubieran sido objeto de procesos de cambio de clasificación que hubiesen dado lugar al reconocimiento de una responsabilidad patrimonial, o que su transformación se hubiese iniciado teniendo ya la calificación de suelo rústico protegido. Fuera de estos casos, el planeamiento podrá delimitar y ordenar estos suelos, incorporándolos como urbanos al planeamiento a todos sus efectos. Todo ello sin perjuicio de que, en algunos casos, se les califique como asentamientos en el medio rural.
También se regula el concepto de suelo urbanizable y se fijan, por lo que respecta al que es ordenado directamente por el planeamiento general, las cargas que debe asumir el promotor, con un régimen diferencial del resto de suelos urbanizables y que se justifica por la especificidad o escasa entidad de estos suelos ordenados. Seguidamente, se regulan las actuaciones de transformación urbanística en suelo urbano, adaptando la regulación autonómica a la estatal y dejando claro, en coherencia con lo anterior, que estas actuaciones no pueden comportar nunca la urbanización de suelo no transformado.
Por lo que respecta al capítulo II, se fija una nueva regulación de los deberes relativos a las actuaciones de transformación urbanística en lo que se refiere a la cesión de suelo libre de cargas y a la reserva de suelo de uso residencial para viviendas sometidas a algún régimen de protección pública. En este caso, se permite que el planeamiento module estas cesiones a fin de favorecer las operaciones de recuperación y mejora de los suelos urbanos, entre otros aspectos.
En el capítulo III se fijan varias medidas de simplificación y agilización, como la posibilidad de modificar el planeamiento urbanístico aunque éste no se encuentre adaptado a instrumentos de ordenación territorial o no contenga el catálogo de protección del patrimonio histórico o la posibilidad de modificar la delimitación de polígonos, o de unidades de actuación o del sistema de gestión. Finalmente se modifica la Ley de disciplina urbanística para facilitar e incentivar los procesos de legalización y de restitución de la realidad física alterada cuando la primera no sea posible.
Por su parte, el capítulo IV establece una serie de modificaciones de la Ley del suelo rústico, empezando por una nueva regulación de la prestación compensatoria para usos y aprovechamientos excepcionales, regulada en el artículo 17 y que hasta ahora ha sido inaplicada por su falta de desarrollo. Especialmente trascendente, por dar un paso importante hacia la seguridad jurídica, es la nueva regulación del artículo 19 en el sentido de fijar un régimen jurídico mínimo para aquellos usos existentes en un ámbito donde la nueva implantación de los mismos usos deviene prohibida. Hasta ahora, la situación de las construcciones e instalaciones relacionadas con estos usos era muy poco clara y se dificultaba la posibilidad de hacer en ellas obras de mantenimiento o mejora. Con la nueva redacción se reconocen estos usos previos como permitidos excepto que el planeamiento determine otra cosa o que su implantación sea contraria a la normativa vigente.
También es especialmente importante la modificación del artículo 26 ya que permite ampliar los usos que, de forma justificada, se pueden implantar en el suelo rústico. El desarrollo social y económico de las zonas rurales no se opone a una gestión sostenible del medio ni del paisaje. Al contrario, son muchos los elementos de conexión entre unos y otros, ya que es obvio que la mejora sostenible de las condiciones socioeconómicas de una zona debe revertir en una mejor preservación de sus valores naturales.
En cualquier caso, se deja muy claro que estos usos que se autoricen deben ser compatibles con las limitaciones que se fijen según el grado de protección de la zona.
Cierra la presente ley un conjunto de disposiciones que pretenden dar solución a problemas muy concretos que a menudo suponen importantes trabas al correcto desarrollo de la política territorial y urbanística o corrigen situaciones que no responden a la realidad. Cabe destacar la modificación de la Ley 11/2006, de 14 de septiembre, de evaluaciones de impacto ambiental y evaluaciones ambientales estratégicas en las Illes Balears, que se justifica en la necesidad de agilizar los procedimientos ambientales de los proyectos, planes y programas, modificando, en algunos casos, el sentido del silencio. También se modifica el alcance de algunos informes relativos a la sostenibilidad de los instrumentos de planeamiento que ordenen actuaciones de urbanización.
CAPÍTULO I
El suelo urbano y urbanizable
Artículos 1 a 6.
(Derogados)
Artículo 1. Concepto de suelo urbano.
Constituyen el suelo urbano:
Los terrenos que el planeamiento urbanístico general incluye de manera expresa en esta clase de suelo porque, habiendo estado legalmente sometidos al proceso de integración en el tejido urbano, tienen todos los servicios urbanísticos básicos.
Los terrenos que, en ejecución del planeamiento urbanístico, alcanzan el grado de urbanización que éste determina.
Los asentamientos en el medio rural delimitados de acuerdo con el artículo 3.
La clasificación como urbanos de los terrenos debe mantenerse al margen de que sean objeto de actuaciones de transformación urbanística.
Artículo 2. Servicios urbanísticos básicos.
Son servicios urbanísticos básicos:
La red viaria que tenga un nivel de consolidación suficiente para permitir la conectividad con la trama viaria básica municipal.
Las redes de abastecimiento de agua y de saneamiento.
El suministro de energía eléctrica.
Los servicios urbanísticos básicos deben tener las características adecuadas para el uso del suelo previsto por el planeamiento urbanístico que lo clasifica.
Artículo 3. Asentamientos en el medio rural.
El planeamiento urbanístico general puede delimitar como asentamientos en el medio rural, en la clase de suelo urbano, los de carácter predominantemente residencial existentes a la entrada en vigor de esta ley sobre los que, bien por su escasa entidad o dimensión, bien por su carácter extensivo, bien por razones de índole territorial o paisajística, no se estime conveniente la completa aplicación del régimen jurídico del suelo urbano.
Con carácter general, la ordenación que respecto de éstos se establezca:
Ha de priorizar el mantenimiento de su carácter y de su integración paisajística en el entorno.
Puede prever determinadas peculiaridades y excepciones respecto de los servicios urbanísticos básicos. En cualquier caso, la exención de la red de saneamiento sólo puede fijarse cuando se justifique por su elevado coste o porque no suponga ninguna ventaja para el medio ambiente, y siempre que se prevea la instalación de sistemas de depuración de aguas residuales de carácter individual como depuradoras de agua o fosas sépticas estancas y homologadas.
No deberá prever obligatoriamente las reservas legales para equipamientos y espacios libres públicos que resulten exigibles al resto del suelo urbano. En consecuencia, su población potencial, cuyo cálculo no deberá efectuarse hasta que sean objeto de ordenación detallada, no computará a los efectos de las reservas obligatorias de espacios libres públicos para el municipio.
El régimen de los asentamientos en medio rural podrá determinar:
La obligatoria constitución en comunidad de propietarios a fin de subvenir a los gastos derivados de la formulación del planeamiento, de la ejecución y la gestión de las determinaciones del mismo y de la conservación de las infraestructuras y de los equipamientos que en la ordenación se contemplen.
El carácter de elemento común de las infraestructuras y de los equipamientos que en él se incluyen, sin perjuicio del uso público general de la vialidad.
Los asentamientos en medio rural no generarán, en ningún caso, áreas de transición de las contempladas en el artículo 10 de la Ley 6/1999, de 3 de abril, de las directrices de ordenación territorial de las Illes Balears y de medidas tributarias.
Artículo 4. El suelo urbanizable.
Constituyen el suelo urbanizable los terrenos que el planeamiento urbanístico general, de acuerdo con las determinaciones y los límites del plan territorial insular, así clasifique por considerarlos adecuados para garantizar el crecimiento y las necesidades de la población y de la actividad económica.
El planeamiento urbanístico municipal podrá distinguir en esta clasificación de suelo entre:
Suelo urbanizable directamente ordenado, que se integrará por los terrenos que, bien por su reducida dimensión o bien por destinarse predominantemente a usos dotacionales o de infraestructura, sean ordenados de forma detallada por el planeamiento urbanístico municipal correspondiente. En estos casos, al menos la mitad de la superficie bruta de su ámbito, con inclusión, en su caso, de los sistemas generales adscritos, deberá destinarse a usos rotacionales o de infraestructuras o a terrenos para patrimonio público de suelo adicionales a los resultados de las determinaciones de los artículos 8 y 9 de esta ley, y estas reservas, todas de cesión obligatoria y gratuita, substituirán las que, con carácter general, fija la normativa urbanística para los suelos urbanizables.
Suelo urbanizable no ordenado, que se integrará por el resto de terrenos urbanizables. El planeamiento urbanístico general delimitará uno o más sectores y fijará las condiciones y los requisitos exigibles para su transformación mediante la formulación, la tramitación y la aprobación definitiva de un plan parcial.
Artículo 5. Actuaciones de transformación urbanística.
Tienen la consideración de actuaciones de transformación urbanística en suelo urbano las consistentes en la redefinición de la ordenación preestablecida para su ámbito o que supongan la implantación o la mejora de las infraestructuras y dotaciones públicas. Debe distinguirse entre las actuaciones de renovación o reforma integral de la urbanización y las actuaciones de dotación.
Son actuaciones de renovación o de reforma integral de la urbanización aquéllas que implican la reordenación general de un ámbito de suelo urbano con modificación sustancial de la ordenación preexistente que cambie el uso predominante e incremente en más de un 50% la edificabilidad media ponderada fijada en este ámbito por el planeamiento anterior.
Son actuaciones de dotación el resto de actuaciones previstas en suelo urbano, y no tienen en ningún caso tal consideración las actuaciones en cuyo ámbito no exista incremento de la edificabilidad media ponderada asignada por el planeamiento anterior y no resulte precisa la equidistribución de beneficios y cargas.
En ningún caso las superficie de los terrenos sometidos a actuaciones de transformación urbanística en suelo urbano computa como crecimiento al efecto de lo que prevén el artículo 33 de la Ley 6/1999, de 3 de abril, de las directrices de ordenación territorial de las Illes Balears y de medidas tributarias, y las disposiciones correspondientes que fijen los planes territoriales en desarrollo de este artículo.
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