LegalizeLey 7/2012, de 20 de julio, reguladora de la reedificación por sustitución forzosa para la urgente reconstrucción de Lorca
EL PRESIDENTE DE LA COMUNIDAD AUTÓNOMA DE LA REGIÓN DE MURCIA
Sea notorio a todos los ciudadanos de la Región de Murcia, que la Asamblea Regional ha aprobado la Ley reguladora de la reedificación por sustitución forzosa para la urgente reconstrucción de Lorca.
Por consiguiente, al amparo del artículo 30.Dos, del Estatuto de Autonomía, en nombre del Rey, promulgo y ordeno la publicación de la siguiente Ley:
PREÁMBULO
Como consecuencia de los seísmos acaecidos en el municipio de Lorca el día 11 de mayo de 2011 fueron numerosos los daños producidos; en particular, ha sido importante el número de viviendas destruidas, habiéndose dictado, para paliar esta situación, diversos reales decretos-leyes por el Gobierno de España, entre ellos el Real Decreto-ley 6/2011, que estableció ayudas para la reconstrucción de viviendas.
Esta medida, por sí sola, se ha revelado como insuficiente para conseguir el objetivo de la total reconstrucción de Lorca, fundamentalmente por la dificultad de aunar voluntades de los propietarios de edificios demolidos que deben proceder a su reedificación y no logran alcanzar un acuerdo unánime, y ello exige que las administraciones públicas encuentren soluciones ágiles y flexibles para lograr la reconstrucción, siempre fundadas en las sólidas razones de interés público que concurren.
Ante este nuevo problema se aprobó el Real Decreto-ley 11/2012, que, en su artículo 8, declara que las actuaciones de reconstrucción de viviendas afectadas por el terremoto podrán ser objeto de ejecución forzosa en los términos previstos en el Texto Refundido de la Ley de Suelo (en lo sucesivo TRLS), señalando en su artículo 9 que el SEPES tendrá la condición de agente edificador en los procedimientos de sustitución forzosa. Asimismo, añade que la Comunidad Autónoma ostenta la facultad de legislar sobre esta materia en el ámbito de sus competencias.
Las medidas de ejecución forzosa previstas en el TRLS son la expropiación por incumplimiento de la función social de la propiedad, la venta forzosa y la sustitución forzosa.
Sin perjuicio de poder utilizar la expropiación forzosa y la venta forzosa, ya regulados en la Ley de Expropiación Forzosa y en el TRLS, resulta necesario regular decididamente el mecanismo de la sustitución forzosa como herramienta de general aplicación para la reconstrucción de Lorca, por considerarla más respetuosa con el derecho de propiedad que la expropiación y más ágil que la venta forzosa, por cuanto no se hace necesaria la inclusión de la parcela en el Registro de Solares ni dejar pasar el plazo de dos años desde su inclusión en dicho Registro.
Al regular la sustitución forzosa se han planteado como alternativas la del establecimiento de una regulación con carácter general de esta institución modificando el TRLS o, bien, la elaboración una ley específica para el caso de Lorca.
Finalmente se ha optado por esta segunda opción, ya que la necesidad y la urgencia con la que se pretende proceder a la reconstrucción de los inmuebles demolidos hace necesaria una regulación que determine plazos de ejecución, publicidad y tramitación de instrumentos más cortos que en supuestos normales.
En cuanto al contenido de la ley, parte de la obligación de los copropietarios de solicitar licencia de obras en el plazo de dos meses desde la entrada en vigor de la ley, siempre y cuando haya transcurrido, igualmente, el plazo de dos meses desde la concesión de la correspondiente ayuda prevista en el Real Decreto-ley 6/2011. En caso de no hacerlo se prevé un procedimiento para declarar dicho incumplimiento, cuya resolución declarará éste, incorporará un pliego de condiciones y convocará un concurso para seleccionar a un agente edificador que realizará la obra por cuenta de los propietarios.
Una vez producida dicha resolución, se podrán presentar, en el plazo de dos meses, Programas de Actuación Edificadora en el que cada uno de los licitadores presente una propuesta técnica y una proposición jurídico-económica, resultando adjudicatario aquel que presente la oferta más ventajosa según los criterios de adjudicación establecidos en el pliego de condiciones.
No obstante, y con el fin de que sean los propietarios los que lleven a cabo la reconstrucción, se prevé la posibilidad de que si, al menos, un 50% de los propietarios formula un Programa de Actuación Edificadora sean éstos los adjudicatarios de la actuación.
Y, finalmente, como mecanismo de cierre se prevé que si el concurso queda desierto se designe como agente edificador a cualquier Administración pública u organismo de ella dependiente.
Seleccionado el agente edificador se procederá a la tramitación administrativa del Programa de Actuación Edificadora, cuya aprobación conllevará la concesión de la licencia de obras correspondiente y determinará el inicio del cómputo del plazo establecido para la ejecución de la actuación.
Asimismo, se regulan pormenorizadamente las relaciones entre los propietarios y el agente edificador y las consecuencias que genera el impago de las cuotas de edificación.
CAPÍTULO I. Disposiciones generales
Artículo 1. Objeto y ámbito de aplicación de la ley.
Esta ley tiene por objeto la regulación del mecanismo de sustitución forzosa para proceder a la urgente reedificación de los inmuebles que, habiendo estado en régimen de propiedad horizontal, hayan sido demolidos o deban demolerse como consecuencia del terremoto acaecido el 11 de mayo de 2011 en el municipio de Lorca.
Artículo 2. Deber de edificar y plazo.
Los copropietarios de inmuebles descritos en el artículo 1 deberán solicitar licencia municipal de obras para su reedificación en el plazo de dos meses desde la entrada en vigor de la presente ley, si se tratara de solar, o desde la notificación de la declaración de ruina si la presente ley ya estuviera en vigor, siempre y cuando haya transcurrido, igualmente, el plazo de dos meses desde la concesión de la correspondiente ayuda para la reconstrucción de viviendas reguladas en el Real Decreto-ley 11/2012.
Los copropietarios de inmuebles que hayan sido demolidos como consecuencia de los sismos acaecidos en fecha 11 de mayo de 2011 deberán otorgar la escritura pública de declaración de obra nueva, como máximo, transcurrido un mes desde la concesión de la licencia municipal de obras para su reedificación, siempre que hubieran sido compelido a ello por, al menos, la mitad del resto de los copropietarios.
El incumplimiento de los plazos anteriores habilitará al ayuntamiento para la edificación forzosa mediante el mecanismo de expropiación forzosa por urgente ocupación o tasación conjunta, por causa del incumplimiento de la función social de la propiedad o, en su caso, mediante el mecanismo de sustitución forzosa regulado en esta ley.
Una vez otorgada la escritura de declaración de obra nueva los propietarios están obligados al cumplimiento de las obligaciones de pago.
El incumplimiento total de esta obligación faculta al ayuntamiento para la expropiación forzosa por incumplimiento de la función social de la propiedad. El beneficiario de esta expropiación será el ayuntamiento.
Se modifica por la disposición adicional 2 de la Ley 6/2015, de 24 de marzo. Ref. BOE-A-2015-4747.
Téngase en cuenta para su aplicación la disposición transitoria 3 de la citada ley.
CAPÍTULO II. Sustitución forzosa por incumplimiento
Artículo 3. Declaración de incumplimiento del deber de edificar en los supuestos de sustitución forzosa.
La sustitución forzosa necesitará como requisito previo la declaración por el Ayuntamiento de incumplimiento del deber de edificar, mediante el procedimiento regulado en esta ley, iniciado de oficio o a instancia de interesado.
Artículo 4. Procedimiento de declaración de incumplimiento.
Iniciado el procedimiento para la declaración de incumplimiento se solicitará del Registro de la Propiedad certificación de dominio y cargas del solar correspondiente, debiendo hacerse constar por nota marginal el comienzo del procedimiento para la declaración de incumplimiento del deber de edificar.
El órgano municipal competente acordará la apertura de un trámite de audiencia de diez días a las personas propietarias y demás titulares de bienes y derechos afectados.
Ultimado el periodo de audiencia, el Ayuntamiento deberá resolver sobre la declaración de incumplimiento del deber de edificar en el plazo máximo de un mes, siendo, en todo caso, el plazo máximo de resolución del procedimiento el de tres meses.
No obstante lo anterior, el procedimiento podrá terminarse, sin acuerdo de alguna otra medida, si con anterioridad a la declaración se hubiera solicitado por parte de los propietarios licencia para reedificar.
Artículo 5. Efectos y contenido de la declaración de incumplimiento del deber de edificar.
La declaración de incumplimiento del deber de edificar contenida en resolución que agote la vía administrativa:
Deberá contener la declaración de la situación de ejecución por sustitución de la persona propietaria incumplidora del deber de edificar.
Incorporará la aprobación del pliego de condiciones a que se refiere el artículo siguiente.
Acordará la convocatoria del concurso para la presentación de Programas de Actuación Edificatoria y su publicación.
Deberá ser comunicada, a los efectos que procedan, conforme a la legislación aplicable y mediante certificación administrativa de la resolución dictada, al Registro de la Propiedad para la práctica de nota marginal a la inscripción de la correspondiente finca.
Los propietarios que representen al menos el 50 % de la superficie del solar o, en su caso, el 50 % de las cuotas de participación en la división horizontal, tendrán derecho preferente para promover la edificación del mismo en las condiciones y plazo determinados por el Programa de Actuación Edificatoria que se apruebe, siempre que formulen dicho Programa dentro del plazo de dos meses a contar desde la publicación de la convocatoria del concurso.
En los supuestos en que el concurso quede desierto, el Ayuntamiento, por sí mismo o a través de sus propios organismos, entidades o empresas de capital íntegramente público o adscritos a otras administraciones públicas, podrá promover directamente, o mediante convenio, la ejecución de la edificación en régimen de sustitución en condiciones y plazo determinados por el Programa de Actuación Edificatoria que se apruebe.
CAPÍTULO III. Concurso
Artículo 6. Contenido del pliego de condiciones.
La convocatoria del concurso requerirá la aprobación del pliego de condiciones, conforme a la normativa de régimen local, determinando las que hayan de cumplir los Programas de Actuación Edificatoria que se presenten y las personas que pretendan resultar adjudicatarias de su ejecución, en el que habrán de contemplarse los siguientes extremos:
A) Con carácter obligatorio:
La identificación del solar a que se refiere y normativa urbanística que regula sus condiciones edificatorias.
Plazos de ejecución de la edificación.
Garantías provisional y definitiva que deberán ser constituidas y modo en que habrán de serlo.
Importe máximo de los costes de elaboración del proyecto.
Criterios de adjudicación del Programa de Actuación Edificatoria.
Documentación que deberá presentarse para la acreditación de la capacidad de obrar de la persona proponente y determinación de los requisitos que, en su caso, se exijan para acreditar la solvencia técnica, profesional, financiera y económica requeridas.
Lugar de presentación de los Programas de Actuación Edificatoria.
B) Con carácter potestativo:
Prescripciones técnicas, tipológicas y estéticas que deberán respetarse en la redacción del proyecto de edificación y, en su caso, de urbanización de las obras complementarias precisas. A tal fin expresará:
1.º Los criterios orientativos relativos al diseño arquitectónico de la construcción a realizar, incluyendo las características básicas de la distribución interior y la expresión formal de las fachadas.
2.º La calidad mínima de los materiales constructivos.
3.º Los criterios básicos de integración volumétrica de la construcción a realizar en su entorno y paisaje urbanos.
Usos a que deberá destinarse la edificación de entre los permitidos por el planeamiento.
Criterios de eficiencia energética y ecológica que deba respetar el proyecto.
Artículo 7. Procedimiento de concurso.
El Ayuntamiento publicará la convocatoria del concurso mediante edicto y, además de medios electrónicos, en el Boletín Oficial de la Región de Murcia, notificándolo a los propietarios afectados.
El plazo para la presentación de Programas de Actuación Edificatoria será de dos meses desde el día siguiente de la publicación del anuncio.
Concluido el plazo para la presentación de programas, el órgano competente municipal ordenará la apertura de las proposiciones en el plazo de veinte días.
El Ayuntamiento, en plazo máximo de dos meses desde la apertura de las proposiciones, deberá adjudicar el Programa de Actuación Edificatoria al concursante que hubiera presentado la oferta más ventajosa según los criterios de adjudicación señalados en el pliego.
La adjudicación de un Programa de Actuación Edificatoria a un licitador conlleva su designación como agente edificador.
Adjudicado el programa se procederá a su tramitación conforme a lo previsto en el artículo 10.
CAPÍTULO IV. Programas de Actuación Edificatoria
Artículo 8. Definición, objeto y función de los Programas de Actuación Edificatoria.
Los Programas de Actuación Edificatoria determinan y organizan la actividad de edificación de solares en el caso de que se haya declarado la situación de sustitución de la ejecución por incumplimiento del deber de edificar de sus propietarios, estableciendo las condiciones para su efectivo desarrollo e identificando al agente edificador sustituto del propietario incumplidor.
Deberán satisfacer, al menos, los siguientes objetivos básicos:
La ejecución de las obras de edificación precisas para la materialización del aprovechamiento previsto por el planeamiento y el cumplimiento de los deberes legales de la propiedad, incluso el pago de las tasas e impuestos que graven la construcción, en todo caso.
La ejecución de las obras de urbanización complementarias.
El coste de las inversiones necesarias para cumplir estos objetivos deberá afrontarse por la propiedad del solar, en el modo que se establezca en la aprobación del programa.
Los Programas de Actuación Edificatoria:
Definirán la edificación a nivel de proyecto básico y, en su caso, las obras complementarias de urbanización.
Preverán el inicio, la terminación y el calendario de la ejecución de las obras.
En aquellos casos en que la ejecución de la edificación no sea promovida directamente por el Ayuntamiento, por sí mismo o a través de sus propios organismos, entidades o empresas de capital íntegramente público o adscritos a otras administraciones públicas, asegurarán el cumplimiento de sus previsiones mediante garantía financiera al primer requerimiento, prestada y mantenida por la persona adjudicataria seleccionada como agente edificador, en cualquiera de las formas permitidas por la legislación de régimen local. El importe de la garantía provisional será del siete por ciento del coste de ejecución material, excluido el Impuesto sobre el Valor Añadido o tributo que pudiera sustituirle, de las obras de edificación y urbanización complementarias; mientras que la definitiva será del diez por ciento de la referida cantidad.
Artículo 9. Contenido de los Programas de Actuación Edificatoria.
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