Ley 3/2013, de 26 de julio, de los Contratos y otras Relaciones Jurídicas Agrarias

Sea notorio y manifiesto a todos los ciudadanos que Les Corts han aprobado y yo, de acuerdo con lo establecido por la Constitución y el Estatuto de Autonomía, en nombre del rey, promulgo la siguiente Ley:

PREÁMBULO

I

La tradición vigente en la Comunitat Valenciana, vinculada especialmente al mundo agrario, presenta facetas que requieren de la acción legislativa de la Generalitat, no sólo con la finalidad de positivizar la costumbre, sino también con la de adaptarla a las nuevas realidades socioeconómicas y, en algunos casos, de protegerla frente a determinadas prácticas abusivas. Acción legislativa que se ejercita al amparo de la competencia exclusiva establecida en el artículo 49.1.2 del Estatut d’Autonomia de la Comunitat Valenciana, en relación con su disposición transitoria tercera.

La ley consta de sesenta y seis artículos, divididos en seis títulos, más tres disposiciones adicionales, dos transitorias, una derogatoria y tres finales.

El título I se dedica a las modalidades especiales del contrato de compraventa, regulando las tradicionales venta a ojo y venta al peso, a las que dedica sendos capítulos, concluyendo con un tercer capítulo que regula la figura del corredor o corredora y/o alfarrassador o alfarrassadora.

El título II, dividido a su vez en cinco capítulos, contiene una regulación completa de la figura del arrendamiento histórico, sin perjuicio de determinadas remisiones a la legislación común de arrendamientos rústicos en todo lo que la institución no requiere de normativa específica.

El título III cuenta con un solo artículo dedicado a los censos que aún perviven en los libros registrales y que, por su configuración y características, merecen la calificación de forales valencianos. La norma, en paralelo con otras vigentes en diversas comunidades autónomas que abordaron previamente este fenómeno, persigue provocar la constatación de aquellos censos que sigan cumpliendo la función económica para la que fueron creados y la extinción de los que resulten inactivos.

El título IV contiene, también en un artículo único, la regulación de la costumbre del tornallom, una modalidad consuetudinaria de colaboración agraria que, más allá del voluntarismo solidario, se configura como una auténtica obligación jurídica.

El título V consta de cinco artículos, dividido en dos capítulos, uno que regula la creación y funciones del Registro de Operadores, Contratos y otras Relaciones Jurídicas Agrarias, y otro dedicado al fomento del arbitraje y la mediación en el ámbito de los contratos que regula la ley.

El título VI, sobre el poder sancionador, consta de siete artículos, divididos en dos capítulos que especifican qué acciones o supuestos son sancionables y con qué sanción, así como cuáles son los organismos competentes en materia de sanciones.

La ley concluye con las citadas disposiciones adicionales, transitorias, derogatoria y finales, de las que sin duda destaca la adicional segunda, a la que se hará posterior referencia. Debe destacarse también el compromiso de la Generalitat en lo relativo al desarrollo reglamentario que la ley prevé y, particularmente, a la confección de modelos normalizados de vales de pago y de recolección, así como al establecimiento de criterios para la homologación de contratos tipo, que sin duda facilitarán su aplicación.

II

En la regulación de ambas modalidades especiales de compraventa agraria se ha buscado integrar, con formulaciones suficientemente amplias, las distintas prácticas vinculadas a cada zona y producto, intentando no confundir lo que es un determinado uso agrario con la costumbre propiamente dicha. La ley pretende respetar al máximo la costumbre, con las necesarias modificaciones requeridas, de una parte, por la evolución de las propias prácticas y del contexto social y económico en el que se producen, y de otra, por la necesidad de proteger a la parte contractualmente más débil (el agricultor o la agricultora persona física) frente a determinados abusos reiteradamente denunciados por las asociaciones agrarias.

Así, por ejemplo, se obliga necesariamente a la forma escrita del contrato para favorecer la protección de la parte más vulnerable del acuerdo, la parte productora, que ve la necesaria protección de los legítimos intereses de prueba de aquella parte que ha cumplido completamente su prestación y se ve en la necesidad de exigir el cumplimiento de la contraprestación ajena. En el mismo sentido, se formula una regulación suficientemente detallada de los vales de pago y de recolección, sin perjuicio del desarrollo reglamentario posterior.

Ese mismo propósito de introducir certeza y seguridad jurídica en este concreto tráfico agrario, con la necesaria protección de la parte sociológicamente más débil, es el que inspira la presunción contenida en el párrafo segundo de la disposición adicional primera de la ley y, sobre todo, la adicional segunda. Esta última se introduce con el decidido propósito de acabar con una práctica manifiestamente abusiva que, con la única intención de no fijar un precio cierto y vinculante, siempre en perjuicio del productor o de la productora, hace pasar por contratos de comercialización lo que, por su naturaleza y función, son verdaderas y propias compraventas. El ámbito de protección de la norma se ha circunscrito al agricultor y a la agricultora personas físicas que venden los productos de la tierra y de su trabajo, por ser el paradigma en que concurren los presupuestos y los valores a los que la norma responde: no hacer responsable del riesgo y ventura de la comercialización del producto a quien no interviene en ella ni está en condiciones de hacerlo. Por el contrario, cuando la producción se organiza bajo forma societaria con personalidad diferenciada, el riesgo de abuso desaparece o no tiene las consecuencias sociales y económicas que se aprecian en el otro supuesto, debiendo prevalecer en este caso el respeto a la libertad de pactos en un contexto de libre comercio entre iguales. La nulidad de las cláusulas de indeterminación de precio que se deriva de la referida disposición adicional segunda obliga a la integración del contrato, conforme es habitual en el derecho de consumo cuando se trata de elementos esenciales del mismo; a esos efectos, se ha considerado oportuno establecer una referencia objetiva, como son los precios publicados por el Observatorio de Precios de los Productos Agroalimentarios de la Comunitat Valenciana para la variedad objeto de contrato al tiempo de efectuar la recolección.

La certeza del precio, propia de toda compraventa, lleva a la ley a especificar que el pactado se entiende siempre sin IVA o tributo indirecto que lo grave, salvo que otra cosa se diga de modo expreso.

También es intención de la ley introducir mecanismos de garantía para el cobro del precio. Así, por ejemplo, en la venta a peso por persona física se limita el posible aplazamiento del pago del precio a un mes desde la terminación de la recolección o desde la fecha límite pactada para ello.

La ley regula el distinto régimen de riesgos propios de una y otra modalidad contractual. En el caso de la venta a ojo, el daño o provecho de la cosa vendida corre, con carácter general, por cuenta de quien compra desde la perfección del contrato, mientras que en el supuesto de la venta al peso los riesgos de la cosa vendida corresponden a quien vende hasta que aquélla sea contada, pesada o medida, salvo mora de la parte compradora en su obligación de recolectar.

Se detiene también la ley en la regulación de los derechos y obligaciones de las partes relativas al cultivo, recolección y al acceso a las fincas cuyas cosechas se han comprado. Junto a la positivización y actualización de la costumbre, aparecen normas nuevas, como la resolución de la venta a ojo por un vicio oculto de origen voluntario como es la aplicación de tratamientos no autorizados.

Por último, el título I se cierra con la regulación de la figura del corredor o corredora o alfarrassador o alfarrassadora. Ciertamente, no tienen porqué coincidir en una misma persona ambas funciones, porque una es la persona experta que calcula los aforos en la venta a ojo y otra es quien intermedia en la compraventa, sea a ojo o a peso. Sin embargo ha parecido oportuno hacer una regulación unitaria de la figura porque en la práctica suelen coincidir ambas funciones en una misma persona y, en el caso de que así no fuera, no existe inconveniente alguno para aplicar a quien calcula las responsabilidades propias del cálculo y a quien media las de la intermediación.

La ley remite la figura del corredor o corredora al paradigma del mandato, como mandatario o mandataria de la parte compradora, si bien lo es sui generis, esto es, sin ajustarse necesariamente a la regulación de la figura en el Derecho común. Conforme a la costumbre, no se ha exigido poder de representación escrito, puesto que no siempre el corredor o la corredora cumple la misma función: en unos casos (zonas y productos) aparece como verdadero mandatario o mandataria, conocido o conocida y reconocido o reconocida como tal por ambas partes, aunque su mandato no sea representativo; pero en otros casos (otras zonas y productos) su actuación inicial es más próxima a un revendedor o revendedora, pese a que al final del proceso acabe presentando a un comerciante comprador o a una comerciante compradora. Por eso ha parecido oportuno establecer que cuando el corredor o la corredora identifica a la persona principal para quien interviene al tiempo de la perfección del contrato, elude toda responsabilidad personal en las obligaciones derivadas de la compraventa, cuyas consecuencias se producen en las esferas patrimoniales de su cliente y la parte vendedora, mientras que cuando omite el nombre de aquél o aquélla, queda personalmente obligado u obligada, bien solo (si finalmente no hay parte compradora), bien en solidaridad con ésta si es conocida después. Todo ello, sin perjuicio de la posibilidad que tiene el supuesto o la supuesta mandante de exigir al corredor o corredora que pruebe la existencia del mandato.

III

Se dedica el título II a la regulación del arrendamiento histórico. Aunque se deroga la Ley 6/1986, de 15 de diciembre, de la Generalitat, de Arrendamientos Históricos Valencianos, es evidente que esta regulación nace de aquella normativa y de su jurisprudencia, pretendiendo aprovechar los frutos de más de veinticinco años de vigencia.

Un primer propósito de la ley es dotar a la institución de una regulación completa, de la que hasta ahora carecía. Por ello se regulan todos sus elementos personales, reales y formales; el contenido de derechos y obligaciones de cada una de las partes, su régimen de transmisión y las distintas causas y consecuencias de terminación del arriendo. La regulación se hace no como una cosa del pasado, sino abriendo la posibilidad a que puedan constituirse nuevos contratos si así conviene a los intereses de las partes, en el bien entendido que la condición foral no está vinculada a la pervivencia histórica de una concreta relación arrendaticia, sino a la adscripción a un tipo contractual propio y diferenciado que merece aquella calificación. Ello no obstante, se establecen normas especiales para los que puedan constituirse en el futuro, como las relativas a las exigencias de capacidad para dar tierras en arrendamiento o la necesidad de forma escrita para que expresamente conste este concreto pacto contractual, no favorecido por ninguna presunción.

Parte esta ley del mismo criterio inspirador de la anterior Ley 6/1986 que, recogiendo la esencia de la institución, concibe el arrendamiento histórico como un contrato para la explotación agraria, e incluso en la terminología actual, un contrato para la empresa familiar, respondiendo al principio de continuidad de la explotación. Por la razón de ser contrato para la empresa se incluye en su ámbito objetivo todo lo requerido para la explotación, con inclusión de los derechos vinculados a ésta y los aprovechamientos secundarios, salvo los cinegéticos. Y por la misma razón, aun no exigiendo al arrendatario o a la arrendataria la condición de profesional de la agricultura –exigencia desaparecida hoy también de la legislación del Estado– sí se subraya su condición de cultivador directo o cultivadora directa (aunque no sea personal) mediante la prohibición del subarriendo, o mediante la autorización de la cesión inter vivos en los supuestos de jubilación o incapacidad, o con el mantenimiento de esa misma exigencia en la sucesión mortis causa.

La ley ha querido regular con suficiente detalle y, en su caso, con remisiones expresas al régimen común arrendaticio, todo el contenido de los derechos y obligaciones contractuales (en particular, lo referido a la renta) y su transmisión, dedicando un extenso artículo al régimen de los derechos de adquisición preferente y reiterando la inexistencia del derecho de acceso a la propiedad fuera de los supuestos de transmisión, como ya había aclarado la jurisprudencia del Tribunal Superior de Justicia de la Comunitat Valenciana.

La experiencia en la aplicación de la Ley de Arrendamientos Históricos de 1986 ha llevado a esta ley a regular con suficiente precisión los distintos supuestos de terminación del contrato y sus consecuencias económicas. Ciertamente, la mayor parte de la jurisprudencia existente sobre la Ley 6/1986 se ha centrado en estas cuestiones. El texto actual dota de un régimen completo a los supuestos de extinción por derecho de recuperación, transformación urbanística o expropiación de la finca.

Es pretensión de la ley ajustar los distintos derechos de las partes a las realidades objetivas que justifican la terminación del arriendo en estos casos. De este modo, se intenta garantizar que el derecho de recuperación cumpla su finalidad específica, que es atender el derecho preferente del propietario o de la propietaria para el cultivo de la finca, evitando su utilización en fraude de eventuales derechos de participación en el plusvalor por transformaciones urbanísticas o por presiones de esta naturaleza que hacen subir el valor de los terrenos al margen de su utilidad agraria. También en materia expropiatoria se fija de un modo u otro el derecho de la parte arrendataria, en función de que la finca haya sido justipreciada por su valor rústico o en atención a circunstancias urbanísticas. Y, en fin, se establece un régimen unificado para todos los supuestos en los que subyace la urbanización de los terrenos, regulado a propósito de la extinción por la transformación urbanística de la finca. Este régimen acota los derechos de participación en el plusvalor, conforme a la jurisprudencia foral, a los supuestos de cese efectivo en la actividad agraria de quien cultiva; pero separándose parcialmente del criterio contenido en ciertas sentencias, intenta determinar el concepto y contenido del plusvalor –y con él, del derecho a la participación de la persona arrendataria– de un modo objetivo y desconectado de decisiones circunstanciales tomadas por los propietarios o las propietarias (vender o no vender, pagar en terrenos o en dinero las cargas urbanísticas, etc.). Al contrario, se atiende al doble valor de una misma realidad, que es la finca arrendada: su valor como finca agraria, de un lado, y el valor del aprovechamiento urbanístico que corresponda a la misma, de otro. Con la incorporación del concepto de aprovechamiento urbanístico se pretende una remisión al régimen propio de éste según la normativa administrativa de aplicación, sin que la ley civil incida en él o utilice los mismos conceptos con una significación diferente, y sin que equipare cosas que son distintas en el ámbito de otras disciplinas, como valor urbanístico de la finca arrendada (calculado conforme a su aprovechamiento) o valor real de la parcela de resultado. A su vez, al detraer el importe de las cargas urbanísticas y demás costes exigibles al propietario o a la propietaria, se hace abstracción del modo de pago elegido por éste o por ésta, garantizando que el contenido económico del derecho y del concepto mismo de plusvalor sea uniforme y derive directamente de los parámetros de la ley, sin estar mediatizado por posibles decisiones de una de las partes (propiedad) que se imponen a la otra (arrendatario o arrendataria).

Innovación importante de la ley en esta materia es abrir la posibilidad de que el derecho a la participación en el plusvalor que corresponde a la parte arrendataria se materialice en terrenos resultantes del proceso reparcelatorio, posibilidad que exige la consignación por dicha parte del valor agrario de la finca y que puede ser excluida por la propiedad, a su vez, mediante la consignación del importe estimado del plusvalor que corresponde al arrendatario o a la arrendataria. Con este juego de recíprocas consignaciones se pretende eliminar cierta litigiosidad en la materia y también solventar el problema de posible iliquidez que pueden tener los propietarios obligados o las propietarias obligadas a pagar fuertes sumas de dinero a sus antiguos arrendatarios o antiguas arrendatarias. En última instancia, se reserva siempre el derecho de las partes a revisar judicialmente las distintas valoraciones.

Finalmente, la ley sigue manteniendo la posibilidad de reconocimiento administrativo de los arrendamientos existentes, incorporando el criterio asentado en la jurisprudencia de no ser necesario tal reconocimiento ni producir el efecto de impedir o sustituir el posible ejercicio de acciones judiciales con dicho fin, a resolver por los tribunales con plenitud de jurisdicción.

Con relación a los arrendamientos existentes, o en su caso a los que se pudieran constituir, la ley ha querido relajar la exigencia de la tradicional libreta, pues siendo un elemento notoriamente característico de los arrendamientos de la vega de Valencia, no necesariamente aparece en otros arrendamientos localizados en áreas distintas que, sustancialmente, responden sin embargo al mismo tipo de contrato indefinido de transmisión hereditaria. Por eso, se utilizan expresiones del tipo de la contenida en el artículo 36.2.

IV

La regulación contenida en materia de censos persigue, como se ha hecho en otros territorios, liberar el tráfico inmobiliario de los obstáculos constituidos por los que resultan inactivos o sin titular conocido, estableciendo una carga o deber sin perjuicio de su contenido real. De esta manera se conjugan el respeto al derecho a la propiedad privada y a la herencia que reconoce el artículo 33.1 de la Constitución, con la reserva a quien legisla de la concreción de la función social que delimita el contenido de estos derechos, prevista en el apartado 2 de este mismo precepto constitucional.

Por último, la regulación de la costumbre del tornallom pretende, de un lado, subrayar su condición de verdadera y propia obligación jurídica, como en general es propio de las normas consuetudinarias propiamente dichas; y que, por tanto, genera verdaderos derechos y obligaciones, con sus inherentes consecuencias en materia de exigibilidad e incumplimiento. De otra parte, se persigue preservar esta costumbre frente a determinados riesgos en materia laboral.

El texto se cierra con tres disposiciones adicionales, referidas a la aplicación de la ley, a la ya citada nulidad de los pactos con cláusulas de indeterminación del precio y a la integración normativa; dos disposiciones transitorias, que aluden al régimen de los contratos de compraventa y de los contratos de arrendamiento; una disposición derogatoria, y tres disposiciones finales, en las que se recoge la mención al artículo 49.1.2 del Estatut d’Autonomia como título competencial habilitante, al futuro desarrollo reglamentario de la norma y a su entrada en vigor.