LegalizeLey 14/2015, de 21 de julio, del impuesto sobre las viviendas vacías, y de modificación de normas tributarias y de la Ley 3/2012
EL PRESIDENTE DE LA GENERALIDAD DE CATALUÑA
Sea notorio a todos los ciudadanos que el Parlamento de Cataluña ha aprobado y yo, en nombre del Rey y de acuerdo con lo que establece el artículo 65 del Estatuto de autonomía de Cataluña, promulgo la siguiente Ley 14 /015, de 21 de julio, del impuesto sobre las viviendas vacías, y de modificación de normas tributarias y de la ley 3/2012.
Preámbulo.
El derecho a la vivienda, tanto en el Estatuto de autonomía de Cataluña como en la Constitución española y en la normativa internacional –entre la que destacan el Pacto internacional de derechos económicos, sociales y culturales de las Naciones Unidas del año 1966 y la Carta de derechos fundamentales de la Unión Europea del año 2010–, se configura con un marcado contenido social, vinculado al libre desarrollo de la personalidad sobre la base de la dignidad humana. Y corresponde a los poderes públicos promover las condiciones necesarias y establecer las normas pertinentes para que este derecho sea efectivo.
Sin embargo, en la realidad del mercado de la vivienda en Cataluña concurren, por una parte, una fuerte demanda social y, por otra, un importante stock de viviendas vacías que no se ofrecen y que perjudica gravemente el derecho de los ciudadanos al acceso a la vivienda. Además, la situación económica de los últimos años ha dificultado el acceso a la vivienda, hasta el punto de que la demanda de compra de viviendas se ha reducido a mínimos históricos y, a la vez, se ha incrementado la demanda de viviendas en alquiler a precios asequibles.
En este escenario de crisis económica, la adopción de medidas dirigidas a atender las dificultades para acceder a una vivienda o para mantenerla se ha convertido en una prioridad dentro de las políticas sociales de vivienda de la Generalidad. Así, ya la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda, previó los principios y medidas necesarios para conseguir que las viviendas desocupadas injustificadamente, en ámbitos de acreditada necesidad de viviendas, se incorporasen al mercado inmobiliario mediante técnicas de fomento, pero también mediante técnicas de intervención administrativa.
En derecho comparado y en el ámbito europeo, observamos políticas de vivienda en la línea del nuevo enfoque que se pretende en la presente ley. Así, por ejemplo, países como Francia, Reino Unido o Dinamarca tienen aprobadas medidas de carácter tributario que consideran la desocupación de la vivienda como hecho grabable; en alguno de estos países, las medidas fiscales conviven con las medidas sancionadoras.
En las descritas circunstancias y con estos precedentes, y para conseguir los principios expuestos, se crea el impuesto sobre las viviendas vacías, en ejercicio de la potestad tributaria y de la competencia exclusiva en materia de vivienda de la que es titular la Generalidad de Cataluña, de acuerdo con los artículos 137 y 202 y del Estatuto de autonomía.
Este nuevo tributo, de naturaleza directa, se configura como un impuesto que grava el incumplimiento de la función social de la propiedad de las viviendas por el hecho de permanecer desocupadas de forma permanente. El objetivo es reducir el stock de viviendas vacías y aumentar su disposición a alquiler social. Dado su carácter extrafiscal, se prevé, además, la afectación de los ingresos a la financiación de las actuaciones protegidas en los planes de vivienda, con expresa prioridad del destino de los recursos a los municipios donde se han obtenido los ingresos.
La Ley se estructura en dieciocho artículos, dos disposiciones adicionales, dos disposiciones transitorias, cinco disposiciones modificativas y tres disposiciones finales.
En cuanto a los elementos esenciales del impuesto, destaca que el hecho imponible se describe como la desocupación de una vivienda de forma permanente durante más de dos años sin causa justificada, puesto que esta desocupación afecta a la función social de la propiedad de la vivienda. Es contribuyente la persona jurídica que es su titular, y quedan fuera del impuesto, por la vía de la exención, las entidades del tercer sector de la red de viviendas de inserción. También se establecen exenciones de carácter objetivo, es decir, que tienen en cuenta la situación o determinadas circunstancias concurrentes en la vivienda.
En cuanto a los elementos cuantitativos, la base imponible queda determinada por el número total de metros cuadrados de viviendas sujetas al impuesto de que es titular el contribuyente en la fecha de devengo, que se fija en el 31 de diciembre de cada año. Para determinar la cuota íntegra del impuesto, se establece un escalado con tipos progresivos aplicables en función del número de metros cuadrados de las viviendas sujetas al impuesto. Finalmente, y en atención a la finalidad extrafiscal anteriormente descrita –es decir, la reducción del stock de viviendas vacías y el aumento del número de viviendas en alquiler social–, se establece una bonificación porcentual y progresiva aplicable sobre la cuota íntegra, de forma que se reduce la carga tributaria del contribuyente que pone parte de sus viviendas vacías en el mercado en alquiler asequible.
Las disposiciones modificativas introducen cambios técnicos en la normativa reguladora del gravamen de protección civil, del impuesto sobre la emisión de gases y partículas a la atmósfera producida por la industria y de la tasa fiscal sobre el juego que grava las apuestas, y también modifican la Ley 3/2012, de 22 de febrero, de modificación del texto refundido de la Ley de urbanismo, en cuanto a la prórroga de las licencias otorgadas de acuerdo con la normativa técnica en materia de edificación y de vivienda.
Artículo 1. Naturaleza y objeto.
El impuesto sobre las viviendas vacías es un tributo propio de la Generalidad de Cataluña, de naturaleza directa, que grava el incumplimiento de la función social de la propiedad de las viviendas por el hecho de permanecer desocupadas de forma permanente.
Artículo 2. Ámbito territorial de aplicación.
El impuesto sobre las viviendas vacías es aplicable en el ámbito territorial de Cataluña.
Artículo 3. Afectación.
El impuesto sobre las viviendas vacías tiene carácter finalista. Los ingresos que derivan de él quedan afectados a la financiación de las actuaciones protegidas por los planes de vivienda, sin perjuicio de lo establecido por la disposición adicional primera, y se prioriza que los recursos se destinen a los municipios donde se han obtenido estos ingresos.
Artículo 4. Hecho imponible.
Constituye el hecho imponible del impuesto sobre las viviendas vacías la desocupación permanente de una vivienda durante más de dos años sin causa justificada, puesto que dicha desocupación afecta a la función social de la propiedad de la vivienda.
Artículo 5. Definiciones.
Al efecto del impuesto sobre las viviendas vacías, se entiende por:
Vivienda: La edificación fija destinada a la residencia de personas físicas o utilizada con este fin, incluidos los espacios y los servicios comunes del inmueble en que está ubicada y los anexos que están vinculados a ella, si tiene acreditado el cumplimiento de las condiciones de habitabilidad y cumple la función social de aportar a las personas que residen en ella el espacio, las instalaciones y los medios materiales necesarios para satisfacer sus necesidades personales ordinarias de habitación.
Vivienda vacía: La vivienda desocupada permanentemente, sin causa justificada, durante de más de dos años.
Vivienda en alquiler asequible: La vivienda por la que el arrendatario satisface una renta inferior a la que fija para esta finalidad la orden del consejero competente en materia de vivienda que establece los precios máximos de las viviendas con protección oficial y otras disposiciones relativas al Plan para el derecho a la vivienda, respecto a cada uno de los municipios de fuerte y acreditada demanda de vivienda. La renta fijada por dicha orden debe ser, en cualquier caso, un 25 % inferior a la de mercado. El plazo del contrato en alquiler asequible debe ser de tres años como mínimo.
Grupo de sociedades: el conjunto de sociedades en el que una de las sociedades tiene o puede tener, directa o indirectamente, el control de otra o de otras, en los términos del artículo 42 del Código de comercio.
Grupo fiscal: El conjunto de sociedades anónimas, limitadas y comanditarias por acciones, y las entidades de crédito a las que se refiere el artículo 67.3 del texto refundido de la Ley del impuesto sobre sociedades, aprobado por el Real decreto legislativo 4/2004, de 5 de marzo, residentes en territorio español formado por una sociedad dominante y todas las sociedades que dependen de ella.
Artículo 6. Ocupación de la vivienda.
Se acredita que una vivienda está ocupada si su propietario dispone de un título, como el de arrendamiento o cualquier otro análogo, que habilita la ocupación, y se justifica documentalmente por cualquier medio de prueba admisible en derecho.
Artículo 7. Cómputo del período de dos años.
El cómputo del período de dos años al que se refiere el artículo 4 se inicia a partir de la fecha en que la vivienda está a disposición del propietario para ser ocupada o para ceder su uso a un tercero, y no existe ninguna causa que justifique su desocupación.
En el caso de las viviendas de nueva construcción, se entiende que existe disponibilidad para que la vivienda sea ocupada a partir de tres meses a contar desde la fecha del certificado final de obra.
Es causa de interrupción del cómputo de los dos años la ocupación de la vivienda durante un período de, al menos, seis meses continuados.
La transmisión de una vivienda vacía no comporta reiniciar el cómputo de los dos años para el nuevo propietario. La transmisión de una vivienda desocupada que aún no ha alcanzado este período de dos años no interrumpe el cómputo de dicho período para el nuevo titular.
Artículo 8. Causas justificadas de desocupación de una vivienda.
Al efecto del impuesto sobre las viviendas vacías, son causas justificadas de desocupación de una vivienda los siguientes supuestos:
Que la vivienda sea objeto de un litigio judicial pendiente de resolución en lo que concierne a su propiedad.
Que la vivienda se tenga que rehabilitar, de acuerdo con la definición del artículo 3.g de la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda. En este caso, las obras deben justificarse con un informe emitido por un técnico con titulación académica y profesional que lo habilite como proyectista, director de obra o director de la ejecución de la obra en edificación residencial de viviendas, que debe indicar que las obras son necesarias para que la vivienda pueda tener las condiciones mínimas de habitabilidad exigidas por la normativa vigente. Solamente puede alegarse esta causa en un único período impositivo, y puede ampliarse a un segundo ejercicio siempre que se acredite que las obras se iniciaron durante el primero.
Que la vivienda, previamente a la aprobación de la presente ley, esté hipotecada con cláusulas contractuales que imposibiliten o hagan inviable destinarla a un uso distinto al que se había previsto inicialmente, cuando se otorgó la financiación, siempre que el sujeto pasivo y el acreedor hipotecario no formen parte del mismo grupo empresarial.
Que la vivienda esté ocupada ilegalmente y el propietario lo tenga documentalmente acreditado.
Que la vivienda forme parte de un edificio adquirido íntegramente por el sujeto pasivo en los últimos cinco años, para su rehabilitación, y siempre que tenga una antigüedad de más de cuarenta y cinco años y contenga viviendas ocupadas que hagan inviable técnicamente el inicio de las obras de rehabilitación.
Artículo 9. Sujeto pasivo.
Son sujetos pasivos del impuesto, a título de contribuyentes, las personas jurídicas propietarias de viviendas vacías sin causa justificada durante más de dos años. También son sujetos pasivos las personas jurídicas titulares de un derecho de usufructo, de un derecho de superficie o de cualquier otro derecho real que otorgue la facultad de explotación económica de la vivienda.
También son sujetos pasivos, en los mismos términos previstos en el párrafo anterior, los fondos de titulización regulados en la Ley 5/2015, de 27 de abril, de fomento de la financiación empresarial.
No obstante lo establecido por el apartado 1, los grupos fiscales o grupos de sociedades pueden optar por tributar bajo el régimen de consolidación en este impuesto. Las entidades que integran un grupo de sociedades o un grupo fiscal y optan por aplicar el régimen de consolidación fiscal no tributan en régimen individual. En tal caso, la condición de sujeto pasivo recae sobre el grupo fiscal o el grupo de sociedades. La sociedad dominante tiene la representación del grupo y está sujeta al cumplimiento de las obligaciones tributarias materiales y formales que deriven del régimen de consolidación fiscal.
La opción por la tributación consolidada y las obligaciones formales derivadas de esta tributación se regulan por vía reglamentaria.
Son sujetos pasivos del impuesto, a título de contribuyentes, en los mismos términos del apartado 1, las personas físicas que tienen la condición de grandes tenedores.
A efectos de este impuesto, se considera gran tenedor la persona física que es titular de un derecho de propiedad, de usufructo, de un derecho de superficie o de cualquier otro derecho real que otorgue la facultad de explotación económica de la vivienda, de más de quince viviendas.
Artículo 10. Exenciones.
Quedan exentos del impuesto las entidades del tercer sector de la red de viviendas de inserción que regula el Plan para el derecho a la vivienda y las entidades inscritas en el Registro de entidades y establecimientos de servicios sociales de Cataluña.
Quedan exentos del impuesto las siguientes viviendas:
Las viviendas protegidas con calificación oficial vigente, si su desocupación conlleva la aplicación de los mecanismos sancionadores regulados por la Ley 18/2007.
Las viviendas ubicadas en zonas de escasa demanda acreditada, de acuerdo con lo establecido por el Plan territorial sectorial de vivienda.
Las viviendas puestas a disposición de programas sociales de vivienda, convenidos con las administraciones públicas, para ser destinadas a programas en alquiler social de vivienda.
Las viviendas destinadas a usos regulados por la legislación turística o a otras actividades económicas no residenciales, siempre que sus titulares puedan acreditar que han desarrollado la actividad dentro de los últimos dos años, se han satisfecho los tributos correspondientes a la actividad desarrollada y se han declarado los ingresos obtenidos por esta actividad. En el caso de viviendas de uso turístico es necesario, además, que estén inscritas en el registro gestionado por el departamento competente en materia de turismo.
Artículo 11. Base imponible.
Constituye la base imponible del impuesto sobre las viviendas vacías el número total de metros cuadrados de las viviendas sujetas al impuesto de que es titular el sujeto pasivo en la fecha de devengo del impuesto, reducida en 150 metros cuadrados en concepto de mínimo exento.
Si se ha optado por la tributación consolidada, la base imponible está constituida por el número total de metros cuadrados de las viviendas sujetas al impuesto de las que son titulares las personas jurídicas integradas en el grupo fiscal o grupo de sociedades, reducida en el número de metros cuadrados que resulte de multiplicar el mínimo exento establecido por el apartado 1 por el número de personas jurídicas titulares de viviendas sujetas al impuesto integradas en el grupo.
Artículo 12. Cuota íntegra.
La cuota íntegra del impuesto sobre las viviendas vacías se obtiene de aplicar a la base imponible los tipos de gravamen de la siguiente escala:
Artículo 13. Cuota líquida. Bonificaciones.
Los sujetos pasivos que destinan parte de su parque de viviendas al alquiler asequible, directamente o por medio de la Administración o de entidades del tercer sector, pueden aplicar una bonificación en la cuota derivada de multiplicar por 100 el siguiente cociente:
Donde:
VA: número de viviendas destinadas a alquiler asequible en municipios de Cataluña con fuerte y acreditada demanda.
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