Ley Foral 28/2018, de 26 de diciembre, sobre el derecho subjetivo a la vivienda en Navarra

LA PRESIDENTA DE LA COMUNIDAD FORAL DE NAVARRA

Hago saber que el Parlamento de Navarra ha aprobado la siguiente Ley Foral sobre el derecho subjetivo a la vivienda en Navarra.

PREÁMBULO

La Constitución Española consagró un Estado social y democrático de derecho, pero al reconocer el derecho a la vivienda, y pese a proclamar en su artículo 47 la necesidad de contar con una vivienda digna y adecuada, solo estipuló un mandato para los poderes públicos. De este modo, el derecho a la vivienda no es justiciable ni exigible por sí mismo, pues al no estar reconocido como derecho fundamental, no tiene las garantías procesales y sustantivas que merece.

Sin embargo, el derecho humano a una vivienda adecuada tiene una importancia fundamental para el disfrute de todos los demás derechos económicos, sociales y culturales del individuo. La vivienda es la sede del individuo, la sede de sus derechos sociales, sede necesaria, pero no suficiente, que permite a cualquier persona o individuo constituirse como ciudadano: la vivienda es lo que permite a los ciudadanos constituirse como tales, y por ende, como miembros de una sociedad. Sin vivienda no hay ciudadanía, y sin ciudadanía no hay sociedad ni, valga la redundancia, Estado social alguno.

En la vivienda, en su calidad de hogar, se une la dimensión de resguardo y refugio, y una dimensión más íntima y relacional donde se proyectan nuestras necesidades más básicas relativas a seguridad, afecto, aceptación, etc. Es indudable que sin un techo adecuado y seguro no se cuenta con la necesaria calidad de vida, lo que atenta directamente contra la salud física y mental. Asimismo, la no disponibilidad de una vivienda, o bien la pérdida de ella, supone un deterioro tal de las condiciones de vida que no solo dificulta factores tan diversos como la formación de nuevos hogares y estructuras familiares, la emancipación juvenil o la movilidad geográfica, sino que, en último término, puede conducir a situaciones de exclusión social. La vivienda contribuye a que una persona o unidad familiar pueda desarrollar con autonomía y responsabilidad su aportación a la construcción social, de la que todos formamos parte.

Este Estado social en el que vivimos, y cuya construcción nos compete a todos y a todas, debe plantearse hoy si es necesario y pertinente constituir el derecho a la vivienda como otro pilar importante de nuestra sociedad, equiparable a otros derechos hoy incuestionables y en su momento discutidos: educación, sanidad, pensiones o dependencia. Esta ley foral realiza una apuesta valiente y decidida en sentido afirmativo, e intenta colocar el derecho a la vivienda en un lugar fundamental y principal del conjunto de las políticas públicas. Es ya la hora de cambiar la consideración de la vivienda como pilar débil (wobbly pillar, en la literatura anglosajona) de nuestro Estado del Bienestar. Por ello, esta ley foral abre un camino incierto pero absolutamente necesario y atrevido, y reconoce, de forma explícita y con carácter de reclamable ante las Administraciones Públicas, el derecho subjetivo a una vivienda digna y adecuada para cualquier persona con vecindad administrativa en la Comunidad Foral de Navarra.

Consciente de que el parque público de vivienda es insuficiente para satisfacer hoy por hoy la necesidad estimada de vivienda, estipula en su lugar de forma subsidiaria una prestación económica, que se configura como un impuesto sobre la renta negativo mediante una deducción en la cuota diferencial. Esa prestación tiene dos modalidades: una vinculada a la necesidad de alcanzar la emancipación, dirigida a las personas jóvenes y con un carácter temporal, y otra vinculada a la insuficiencia de recursos económicos para financiar el acceso a una vivienda, con carácter permanente en el tiempo en tanto en cuanto se sigan cumpliendo los requisitos. Un mismo derecho, dos modalidades distintas, en función de las necesidades y características de los demandantes de vivienda.

Por último, la ley foral contempla un calendario gradual del reconocimiento del derecho, en función de la suficiente dotación de los recursos económicos, materiales y organizativos necesarios, si bien se recoge una implantación muy ambiciosa desde el primer momento desde la entrada en vigor de esta ley foral.

Además, la presente ley foral sigue trabajando en la construcción del edificio jurídico que configura la función social de la vivienda. Una función social que establece derechos, pero también obligaciones.

Entre esas obligaciones destaca la imposibilidad de destinar las viviendas protegidas, siquiera en parte, al alquiler turístico. La normativa vigente es suficientemente flexible en la necesidad por parte de sus titulares de atender posibilidades de arrendamiento de las viviendas protegidas, inclusive por habitaciones, pero en ningún caso cuando el objeto sea una estancia no residencial como turística o vacacional.

Otra obligación importante con respecto al parque residencial ya existente es la necesidad de mantener y cuidar dichas viviendas. Antes que construir, procurar rehabilitar, reciclar, dar nueva vida a lo ya existente. Apostar por una concepción sostenible de los recursos. Y así, se extiende la obligación de realizar el Informe de Evaluación de Edificios para el caso de las viviendas unifamiliares, estableciéndose un calendario gradual de cumplimiento de esa nueva obligación. Y en el sentido de incidir en la necesidad de renovar las cédulas de habitabilidad de las viviendas, pasa a considerarse como infracción su no renovación, si bien de momento solo para el caso de las personas jurídicas.

En la consecución de esa función social de la vivienda, ocupa un lugar preferente el objetivo de impedir que existan viviendas deshabitadas. En ese sentido, la presente ley foral aclara algunos conceptos como el de vivienda de esparcimiento y recreo, simplifica el procedimiento para declarar las viviendas deshabitadas introduciendo además como medidas de fomento las encaminadas a lograr la rehabilitación protegida de las viviendas, e integra el Registro de Viviendas Deshabitadas en el existente Registro de Viviendas. Todo ello con el propósito de facilitar la aplicación de las previsiones legales al respecto desde la entrada en vigor de la presente ley foral.

Por otro lado, para facilitar el ejercicio del derecho de adquisición preferente que ostenta la Administración de la Comunidad Foral de Navarra en el caso de transmisión de viviendas protegidas, se faculta para poder designar a un demandante de vivienda como potencial comprador, cuando así lo estime necesario el departamento competente en materia de vivienda, sea por necesidades de mercado, sea para evitar la posible percepción de sobreprecios.

La titularidad de una vivienda protegida debe concretar esa protección en beneficios y prerrogativas por encima de las existentes en el mercado libre. Uno de esos beneficios será la dificultad para sufrir ejecuciones hipotecarias en los casos en los que, además de perder su vivienda protegida, la persona o unidad familiar titular de la vivienda siga soportando una deuda que impide en la práctica poder volver a empezar desde cero. Solo en el caso de adquisición de la vivienda mediante dación en pago tendrá derecho el nuevo titular a volver a transmitir la vivienda protegida por el precio máximo fijado con carácter general. En otro caso, su precio máximo se verá reducido en un 50%.

Por último, dos importantes novedades que contribuirán a una mejor gestión y regulación de las políticas en materia de vivienda en el ámbito de nuestra Comunidad Foral.

En primer lugar, la necesidad de tener instrumentos de planificación y graduación de las ayudas de rehabilitación con base en las necesidades, no solo edificatorias, sino también económicas y sociales, de las distintas zonas de Navarra, con el objetivo de tener un mapa de zonas vulnerables que sirva de futura guía a las políticas públicas.

Y, en segundo lugar, la sustitución del Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples, indicador económico base en el acceso a los recursos existentes en materia de vivienda y rehabilitación protegida, por el nuevo indicador de Suficiencia Adquisitiva por Renta Adecuada (SARA). Este nuevo índice experimenta una notable actualización, y pasa a ser un indicador basado en datos objetivos de la economía navarra.

Para posibilitar cuanto antecede, esta ley foral se desarrolla a lo largo de cuatro artículos, una disposición adicional y dos disposiciones finales.

Artículo 1. Modificación de la Ley Foral 10/2010, de 10 de mayo, del Derecho a la Vivienda en Navarra.

La Ley Foral 10/2010, de 10 de mayo, del Derecho a la Vivienda en Navarra, queda modificada en los siguientes términos:

Uno. Se introduce un nuevo artículo 3 bis, que tendrá la siguiente redacción:

«Artículo 3 bis. Derecho subjetivo de acceso a vivienda y servicio social de interés general.

Dos. Se introduce un nuevo artículo 3 ter, que tendrá la siguiente redacción:

«Artículo 3 ter. Suficiencia Adquisitiva por Renta Adecuada (SARA).

Se crea el indicador denominado Suficiencia Adquisitiva por Renta Adecuada (SARA) cuyo valor será:

Tres. Se introduce un nuevo artículo 3 quater, que tendrá la siguiente redacción:

«Artículo 3 quater. Sistema de deducciones fiscales para garantizar el derecho de acceso a vivienda.

A estos efectos se tendrán en cuenta los ingresos obtenidos, expresados como parte general de la base imponible más rentas exentas, en el período impositivo cuyo plazo ordinario de presentación de declaraciones del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas haya concluido en la fecha de solicitud del abono de la deducción de forma anticipada.

a') Estar inscritas en el censo de solicitantes de vivienda protegida con una antigüedad ininterrumpida igual o superior a un año a fecha 1 de enero de cada año natural en la modalidad de arrendamiento o arrendamiento con opción de compra, sin perjuicio de lo establecido para los años 2019 y 2020 en la disposición transitoria vigesimoséptima del Decreto Foral Legislativo 4/2008, de 2 de junio.

b') Ser beneficiarias del programa de Vivienda de Integración Social en arrendamiento con una antigüedad igual o superior a dos años a fecha 1 de enero de cada año natural.

Para el cálculo de los ingresos y su ponderación se aplicará lo dispuesto en el Anexo II del Decreto Foral 61/2013, de 18 de septiembre, por el que se regulan las actuaciones protegibles en materia de vivienda, o norma que lo sustituya, y se tendrán en cuenta las rentas obtenidas en el período impositivo cuyo plazo de presentación de declaraciones del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas haya concluido en la fecha de solicitud del abono de la deducción de forma anticipada.

Cuatro. Se modifica el apartado 1 del artículo 8, que pasará a tener la siguiente redacción:

«1. Las viviendas protegidas se destinarán a domicilio habitual y permanente. En ningún caso se admitirá el destino de la vivienda, o alguna de sus habitaciones, como segunda residencia o estancia turística.

Las viviendas protegidas deberán ser ocupadas en un plazo máximo de seis meses a partir de la calificación definitiva, salvo en caso de demora superior a tres meses en la transferencia de la propiedad que resulte imputable al promotor, u otra persona o entidad distinta del adquirente o adjudicatario.

En el caso de alquiler o de adquisición en segunda o posteriores transmisiones de vivienda protegida, así como aquellos en que la suscripción del contrato de compraventa de la vivienda protegida sea posterior a la calificación definitiva, el plazo máximo para ocupar la vivienda será de tres meses, contado a partir de la fecha de suscripción del contrato de alquiler o elevación a escritura pública del contrato de compraventa.»

Cinco. Se modifica el apartado 2 del artículo 15, que pasará a tener la siguiente redacción:

«2. El Gobierno de Navarra regulará las condiciones exigibles a las viviendas a rehabilitar conforme a criterios de flexibilidad y progresividad de las mejoras, dentro de los márgenes que permita la legislación básica aplicable. Se elaborará un mapa del parque residencial basado en criterios edificatorios y socioeconómicos, y podrá primarse la rehabilitación de aquellas áreas que conforme la clasificación anterior se declaren zonas vulnerables o necesitadas de urgente rehabilitación.»

Seis. Se modifica el apartado 3 del artículo 21, que pasará a tener la siguiente redacción:

«3. Se consideran víctimas de violencia de género aquellas personas que sean reconocidas como tales por el departamento competente del Gobierno de Navarra en aplicación de la legislación específica sobre esta materia. Las circunstancias en las que estas personas podrán acceder a la propiedad o el alquiler se regularán reglamentariamente. No obstante lo anterior, para el acceso a viviendas protegidas en régimen de propiedad será necesaria la existencia de sentencia firme de cualquier órgano jurisdiccional que declare que la persona ha sido víctima de violencia de género. Dicha sentencia deberá haber sido dictada en los cinco años anteriores a la fecha en que se inicie el procedimiento de adjudicación en el que la persona víctima de violencia de género haya resultado adjudicataria de la vivienda. A la hora de ponderar los ingresos familiares de las víctimas de violencia de género se tendrán en cuenta las mismas disposiciones aplicables a las personas con discapacidad o mayores de 65 años.»

Siete. Se introduce un apartado noveno al artículo 31, con el siguiente texto:

«9. Se habilitará un sistema para que las personas solicitantes que tuvieran derecho a participar en un procedimiento de adjudicación puedan elegir la promoción o promociones concretas a las que deseen optar, previa explicación detallada sobre la oferta de dichas promociones.

En los procesos de adjudicación de las viviendas protegidas en régimen de compraventa sólo se podrá optar a aquella promoción o promociones concretas que previamente hayan sido elegidas por la persona solicitante.»

Ocho. Se introducen un nuevo apartado 7 y un nuevo apartado 8 en el artículo 34, que tendrán la siguiente redacción:

«7. Las personas propietarias de inmuebles ubicados en edificaciones con tipología residencial de vivienda, aunque el edificio contenga simultáneamente otros usos, deberán acreditar la situación en la que se encuentran aquellos, al menos en relación con el estado de conservación del edificio y con el cumplimiento de la normativa vigente sobre accesibilidad universal, así como sobre el grado de eficiencia energética de los mismos, mediante el Informe de Evaluación de Edificios, regulado en el Decreto Foral 108/2014, de 12 de noviembre, o norma que lo sustituya.