LegalizeReal Decreto 42/2022, de 18 de enero, por el que se regula el Bono Alquiler Joven y el Plan Estatal para el acceso a la vivienda 2022-2025
Incluye corrección de errores, publicada en BOE núm. 72, de 25 de marzo de 2022. Ref. BOE-A-2022-4743
I
La garantía constitucional del disfrute de una vivienda digna y adecuada, como responsabilidad compartida de todos los poderes públicos, se ha venido procurando durante las últimas décadas mediante distintas políticas, entre las cuales, las correspondientes al ámbito fiscal y de ayudas públicas para el disfrute de viviendas libres o protegidas han tenido una amplia repercusión.
Las ayudas públicas fueron reguladas y financiadas por el Estado en los sucesivos planes estatales de vivienda. A ellas se sumaron las ayudas reguladas y financiadas por cada comunidad autónoma y las ciudades de Ceuta y Melilla en su propio ámbito competencial.
La crisis económico financiera iniciada en el año 2007 y su recuperación, así como la crisis sanitaria y económica iniciada en 2020 a causa de la pandemia del COVID-19 han condicionado y están condicionando significativamente la evolución de dichas ayudas en los últimos años.
El todavía vigente Plan Estatal de Vivienda 2018-2021 reorientó las ayudas estatales a la vivienda con objeto de hacer frente a la crisis económico financiera iniciada en el año 2007 e intentando soslayar las dificultades de los ciudadanos para acceder al disfrute de una vivienda digna y adecuada, especialmente de los sectores más vulnerables, debido a la precariedad y debilidad del mercado de trabajo junto con la restricción de la financiación por parte de las entidades de crédito, entonces imperantes.
La recuperación de esta crisis, notable durante los últimos años, fue truncada, en el año 2020, por la irrupción de la crisis sanitaria y económica originada por la pandemia del COVID-19.
En este contexto, la política de vivienda ha sido prioritaria y ha formado parte destacada en las medidas de acción del Estado en los últimos años, con las mejoras regulatorias introducidas a través del Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, que recuperó un mayor equilibrio entre arrendatarios y arrendadores e introdujo importantes medidas para incrementar la oferta de vivienda en alquiler a precios asequibles así como de protección social en el ámbito de la vivienda, y medidas de carácter coyuntural adoptadas en el contexto de la pandemia, fundamentalmente a través del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19, así como en hasta siete reales decretos-ley que han ampliado y reforzado un «escudo social» que ofrece protección a las personas y hogares más expuestos a situaciones de vulnerabilidad social y económica, a través de medidas equilibradas y efectivas, que ofrecen instrumentos para que la actuación pública ofrezca la debida respuesta.
Además de estas medidas, que responden a una situación excepcional, se ha seguido avanzando desde el Estado en la elaboración de medidas de carácter estructural, a medio y largo plazo. En primer lugar, a través de medidas presupuestarias y de financiación, con un esfuerzo sin precedentes a lo que ha contribuido la orientación de los recursos del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia a través de programas específicos en materia de rehabilitación residencial y vivienda social regulados a través del Real Decreto 853/2021, de 5 de octubre, por el que se regulan los programas de ayuda en materia de rehabilitación residencial y vivienda social del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia, a lo que se han sumado las mejoras introducidas a través del Real Decreto-ley 19/2021, de 5 de octubre, de medidas urgentes para impulsar la actividad de rehabilitación edificatoria en el contexto del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia.
En segundo lugar, con carácter estructural, debe destacarse la elaboración de un Anteproyecto de Ley por el Derecho a la Vivienda, que constituirá la primera norma estatal con rango de Ley que regule esta materia en la actual etapa democrática y que tiene por objeto regular, para todo el territorio español, las condiciones básicas que garantizan la igualdad en el ejercicio de los derechos y en el cumplimiento de los deberes constitucionales relacionados con la vivienda y, en particular, el derecho a acceder a una vivienda digna y adecuada y al disfrute de la misma.
La irrupción de los fondos europeos del Mecanismo de Recuperación y Resiliencia en el ámbito del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia de España destinados prioritariamente a la rehabilitación en términos de sostenibilidad y mejora de la eficiencia energética de nuestra viviendas y de sus entornos tanto urbanos como rurales, y su coincidencia cronológica recomienda que el nuevo plan estatal de vivienda (Plan Estatal para el acceso a la vivienda 2022-2025) centre sus esfuerzos en facilitar el acceso a la vivienda mediante ayudas al alquiler a los ciudadanos vulnerables y en determinados supuestos como medida a corto plazo y en propiciar de forma estructural y a medio plazo el incremento del parque público de vivienda y del parque de vivienda en alquiler asequible o social, también en entornos rurales donde la disponibilidad de vivienda es escasa, sin perjuicio de la ayuda a la construcción de viviendas en alquiler social en edificios energéticamente eficientes que también se incorpora en el Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia de España que actuará de forma determinante y complementaria.
Finalizada la vigencia del Plan Estatal de Vivienda 2018-2021 el Gobierno renueva el compromiso estatal para facilitar el acceso a la vivienda con la aprobación en este real decreto del Plan Estatal para el acceso a la vivienda 2022-2025, en el que se regula un nuevo paquete de ayudas estatales a la vivienda, adaptadas a la realidad hoy imperante y debidamente coordinadas con las reguladas en el Real Decreto 853/2021, de 5 de octubre, y el Bono Alquiler Joven que se constituye como ayuda adicional para el impulso al acceso a la vivienda y en su caso a la emancipación de los jóvenes.
II
La evolución del mercado de la vivienda en España presenta dificultades para el acceso a la vivienda de la ciudadanía, especialmente para los jóvenes, inmersos en una latente demanda de emancipación no satisfecha que contribuye a limitar, como ya se ha dicho, sus posibilidades de desarrollo vital.
Las dificultades de emancipación y de acceso a la vivienda de las personas jóvenes se fundamentan principalmente en la relación entre el nivel de sus ingresos y los precios de adquisición de las viviendas, así como en el nivel de sobreesfuerzo que han de realizar para acceder al alquiler o cesión en uso de una vivienda.
En relación con el nivel de ingresos según los datos de la última Encuesta Anual de Estructura Salarial del INE, la ganancia media anual en 2019 de los trabajadores de entre veinte y veinticuatro años se situó en 12.640,65 euros; la ganancia media anual de los trabajadores de entre veinticinco y veintinueve años se situó en 17.772,31 euros; y la de los de edad comprendida entre los treinta y treinta y cuatro años, se situó en 20.969,47 euros. Ello representa, respectivamente, un 48,2 %, un 27,2 % y un 14,0 % menos que la ganancia media anual por trabajador, situada en 24.395,98 euros,
En relación con los precios de venta, a pesar de no haber alcanzado los máximos de 2007, según las últimas estadísticas de valor tasado del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, el precio medio se sitúa en 1.649,2 euros por metro cuadrado en el conjunto de España, superando en seis provincias los 2.000 euros por metro cuadrado.
En relación con el nivel de sobreesfuerzo para el pago del alquiler de una vivienda, los hogares jóvenes se ven sobreexpuestos a la sobrecarga financiera que caracteriza este régimen de tenencia en nuestro país. Según los últimos datos de Eurostat, en España el 35,9 % de la población que reside en una vivienda en alquiler a precios de mercado destina más del 40 % de sus ingresos al pago del alquiler, lo que representa una cifra que está situada más de diez puntos porcentuales por encima del porcentaje medio de sobrecarga al pago del alquiler a precios de mercado del conjunto de la Unión Europea, que se encuentra en el 25,2 %.
La relación entre los ingresos de los jóvenes y los precios de venta, así como el sobreesfuerzo que han de hacer para el pago del alquiler de las viviendas contribuye a que actualmente se constate un notable retraso en la edad de emancipación. En particular, según los últimos datos de la Encuesta Continua de Hogares del Instituto Nacional de Estadística, el 55,0 % de los jóvenes de entre veinticinco y veintinueve años vivía con sus padres o con alguno de ellos en 2020, tratándose de un porcentaje que ha crecido 6,5 puntos en los siete últimos años. Asimismo, el porcentaje de personas de treinta a treinta y cuatro años que vivían con sus padres o con alguno de ellos se situó en el 25,6 % en el mismo año 2020, registrando un aumento de 5,1 puntos desde 2013.
Si se compara la edad media de emancipación con los principales países de nuestro entorno, se observa que, según los últimos datos de Eurostat correspondientes al año 2020, la edad media de emancipación en España se situó en los 29,8 años, incrementándose ligeramente con respecto al año anterior y situándose 3,4 años por encima de la media de la Unión Europea (26,4). En los últimos años se ha producido en nuestro país un incremento muy significativo de la edad media de emancipación, desde la cifra de 28,5 años registrada en el año 2011.
Conforme a lo anterior las medidas de apoyo para el acceso a la vivienda de la población joven se hacen particularmente necesarias. El apoyo a las personas jóvenes en el ámbito del alquiler como forma de acceso a la vivienda tiene un particular impacto por ser el régimen de tenencia mayoritario en su rango de edad. Es descriptivo el hecho de que, según los últimos datos de la Encuesta de Condiciones de Vida del Instituto Nacional de Estadística, el porcentaje de jóvenes de entre dieciséis y veintinueve años que residen en una vivienda en alquiler o cesión se situó en el 68,2 % en el año 2020 y, en particular, el porcentaje de los que residen en una vivienda en régimen de alquiler a precio de mercado, se situó en el 45,4 %.
El Gobierno, por tanto y de forma complementaria al resto de medidas que está impulsando en materia de política de vivienda, impulsa ahora el acceso de las personas jóvenes a la vivienda en alquiler y por tanto su emancipación mediante la implantación del Bono Alquiler Joven regulado en este real decreto, además del establecimiento de un programa de ayudas específicamente para los jóvenes en el Plan estatal para el acceso a la vivienda 2022-2025 también regulado en este real decreto.
III
Los años 2020 y 2021 han estado condicionados por el fuerte impacto que en el mercado de la vivienda ha ocasionado la crisis sanitaria derivada de la pandemia del COVID-19 y los efectos de las medidas adoptadas en el contexto de la declaración del estado de alarma.
Estas particulares circunstancias, provocaron la adopción de un conjunto de medidas urgentes de carácter coyuntural, centradas en dar cobertura social a las personas y hogares en alquiler que estaban en situación de vulnerabilidad social y económica sobrevenida, fundamentalmente, a través del ya referido Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, y sus sucesivas reformas y ampliaciones.
Entre estas reformas y en relación con las ayudas estatales a la vivienda cabe destacar la modificación que del Plan Estatal de Vivienda 2018-2021 se realizó en los artículos 10, 11 y 12 y disposiciones que luego los desarrollaron.
En esencia se incluyó un programa de ayuda para contribuir a minimizar el impacto económico y social del COVID-19 en los alquileres de vivienda habitual, un programa específico de ayuda a las víctimas de violencia de género, personas objeto de desahucio de su vivienda habitual, personas sin hogar y otras personas especialmente vulnerables y la posibilidad de adquisición de viviendas con ayudas estatales por las comunidades autónomas, ayuntamientos y entidades públicas vinculadas con objeto posibilitar con inmediatez el incremento del parque público.
A la vista de todo lo anterior y dando continuidad a las modificaciones que en materia de ayudas estatales a la vivienda implementó el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, el Plan Estatal para el acceso a la vivienda 2022-2025 fija objetivos a corto plazo de incidencia directa en la ciudadanía y objetivos estructurales a corto y medio plazo de incidencia directa en la oferta de vivienda en alquiler asequible o social, así como objetivos de mejora de la accesibilidad de nuestras viviendas y de regeneración de zonas degradadas o áreas donde la infravivienda y el chabolismo son todavía hoy realidades contra las que la acción pública ha de ser especialmente agresiva.
A corto plazo se impulsan y potencian las ayudas directas a los arrendatarios con menos recursos y con especial atención a determinados colectivos vulnerables o que devengan vulnerables, así como ayudas para el pago de un seguro de protección de la renta arrendaticia a los arrendadores. En concreto los objetivos son:
Facilitar el acceso a la vivienda a los ciudadanos con menos recursos mediante ayudas directas al alquiler a aquellos arrendatarios con menos recursos.
Facilitar el acceso a la vivienda o a soluciones habitacionales lo más inmediatas posibles a las personas víctimas de violencia de género, las personas objeto de desahucio de su vivienda habitual, las personas sin hogar y a otras personas especialmente vulnerables, incluidos supuestos de vulnerabilidad sobrevenida, mediante ayudas directas al alquiler y a los gastos de suministros y comunidad de hasta el 100 % de la renta del alquiler y de dichos gastos.
Facilitar el acceso a la vivienda de los jóvenes con mayores ayudas al alquiler e incluso con ayudas a la adquisición de vivienda en municipios o núcleos de población de pequeño tamaño.
Facilitar la oferta de vivienda en alquiler con ayudas a los arrendadores para el pago de un seguro de protección de la renta arrendaticia.
Colaborar a los objetivos del reto demográfico mediante ayudas a los jóvenes para la adquisición de vivienda habitual y permanente en municipios o núcleos de población de menos de 10.000 habitantes.
A corto y medio plazo y con carácter estructural se incrementa la oferta de vivienda en alquiler propiciando el incremento del parque público de vivienda y el del parque de vivienda en alquiler asequible o social tanto en entornos urbanos como en entornos rurales fomentando la existencia de viviendas adecuadas y habitables en estas últimas zonas. En concreto los objetivos son:
Incrementar la oferta de vivienda en alquiler social mediante el impulso del parque público de vivienda, estableciendo ayudas a la adquisición de viviendas por las administraciones públicas o sus entidades vinculadas o dependientes.
Incrementar la oferta de vivienda en alquiler asequible para las personas mayores o con discapacidad, mediante ayudas a la promoción de viviendas con diseño, instalaciones y servicios que respondan a sus especiales circunstancias, ya sean de titularidad pública o privada, y ya sean de nueva edificación o procedentes de la rehabilitación de edificios preexistentes que se vayan a destinar durante un plazo determinado al alquiler asequible con rentas limitadas y para arrendatarios con ingresos limitados.
Incrementar la oferta de alojamientos y viviendas en alquiler, impulsando la promoción de alojamientos temporales, de modalidades residenciales tipo cohousing, de viviendas intergeneracionales y otras similares en las que, en todo caso, se reduce la superficie privativa de alojamiento o vivienda y se incrementa la superficie de interrelación en comparación con las soluciones habituales de viviendas, que vayan a ser destinados al alquiler, la cesión en uso o a cualquier régimen temporal similar admitido en derecho.
Incrementar la oferta de vivienda en alquiler social impulsando la puesta a disposición de viviendas de la SAREB y de entidades públicas a las comunidades autónomas y entidades locales, así como a sus entidades vinculadas o dependientes para que sean destinadas a dicho alquiler social.
Incrementar la oferta de vivienda en alquiler asequible o social mediante la puesta a disposición de las comunidades autónomas y entidades locales, así como de sus entidades vinculadas o dependientes, de viviendas libres de gestores privados de vivienda en alquiler para su alquiler como vivienda asequible o social.
Es objetivo también del Plan Estatal para el acceso a la vivienda 2022-2025 seguir contribuyendo a la mejora de la accesibilidad de nuestras viviendas mediante la implementación de ayudas superiores a las establecidas en el Plan Estatal de Vivienda 2018-2021, impulsando nuevamente la implementación de ascensores en aquellas edificaciones que lo necesitan, así como otras actuaciones vinculadas a la mejora de la accesibilidad en y a las viviendas con especial atención a las personas con discapacidad.
Insiste nuevamente el Plan Estatal para el acceso a la vivienda 2022-2025 en el objetivo de impulsar la regeneración y renovación urbana y rural de zonas degradadas y ámbitos en los que todavía impera el chabolismo y la infravivienda si bien, en este caso, profundizando en la componente social e incrementando notablemente las ayudas para estas actuaciones.
Así mismo, es también objetivo del Plan Estatal para el acceso a la vivienda 2022-2025 atender al pago de las ayudas de subsidiación de préstamos convenios, regulados en anteriores planes estatales de vivienda, a aquellos beneficiarios que tengan derecho a la misma de acuerdo con la normativa de aplicación. Estas ayudas de subsidiación se destinan a promotores de viviendas protegidas para el alquiler financiadas al amparo del Plan Estatal de Vivienda 2009-2012 y anteriores en las que actualmente residen ciudadanos que disfrutan de una vivienda asequible o social.
Adicionalmente, en el caso particular de la eficiencia energética, este real decreto contribuirá a alcanzar los objetivos de ahorro de uso final de la energía establecidos en el artículo 7 de la Directiva (UE) 2018/2002 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 11 de diciembre de 2018, por la que se modifica la Directiva 2012/27/UE, relativa a la eficiencia energética y reducción de las emisiones de gases de efecto invernadero, en el que se amplía la obligación de ahorro acumulado de uso final de la energía por parte de los Estados miembros.
IV
⋯
La consulta de este documento no sustituye la lectura del Boletín Oficial del Estado correspondiente. No nos responsabilizamos de posibles incorrecciones producidas en la transcripción del original a este formato.