Ley Foral 9/2025, de 30 de junio, para el Derecho a la Vivienda Asequible en Navarra, que modifica la Ley Foral 10/2010, de 10 de mayo, del Derecho a la Vivienda en Navarra, y el Decreto Foral Legislativo 1/2017, de 26 de julio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley Foral de Ordenación del Territorio y Urbanismo

LA PRESIDENTA DE LA COMUNIDAD FORAL DE NAVARRA

Hago saber que el Parlamento de Navarra ha aprobado la siguiente Ley Foral para el Derecho a la Vivienda Asequible en Navarra, que modifica la Ley Foral 10/2010, de 10 de mayo, del Derecho a la Vivienda en Navarra, y el Decreto Foral Legislativo 1/2017, de 26 de julio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley Foral de Ordenación del Territorio y Urbanismo.

PREÁMBULO

De conformidad con lo establecido en el artículo 47 de la Constitución española, el disfrute de una vivienda digna y adecuada es un derecho fundamental de carácter social de toda la ciudadanía, cuyo reconocimiento conlleva la necesaria actuación positiva de los poderes públicos en orden a posibilitar su ejercicio real y efectivo.

La vivienda es el espacio necesario para poder desarrollar los derechos fundamentales de la persona, como el derecho a la integridad física y mental (artículo 15 CE), el derecho a la libertad, el derecho a la intimidad (artículo 18 CE), el derecho a la dignidad y al libre desarrollo de la personalidad o la libertad de residencia (artículo 19 CE). Además, hay otros aspectos relativos al derecho a la vivienda, como la segregación, la discriminación, los desalojos arbitrarios o la falta de información o participación en los procesos de acceso a los programas de vivienda que establecen una conexión entre este derecho y el principio de igualdad formal (artículo 14 CE), igualdad material (artículo 9.2 CE), el derecho a la salud (artículo 45 CE) o el derecho a la educación (artículo 27 CE). Esta conexión con otros derechos sociales hace que el carácter «digno y adecuado» del derecho a la vivienda deba definirse de acuerdo con estos derechos tutelados por nuestro ordenamiento jurídico, incluidos los recogidos en las diferentes declaraciones y convenios sobre derechos humanos ratificados por España (artículo 10 CE).

En este sentido, la Declaración Universal de Derechos Humanos, de 10 de diciembre de 1948, prevé en el artículo 25.1 que toda persona tiene derecho a un nivel de vida adecuado que le asegure la vivienda tanto a ella misma como a su familia. El artículo 11.1 del Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales, de 19 de diciembre de 1966, reconoce también el derecho de toda persona a un nivel de vida adecuado, incluyendo una vivienda adecuada. A nivel europeo, en la Carta Social Europea, revisada en 1996 y ratificada por España, los Estados se comprometen «a adoptar medidas destinadas a favorecer el acceso a la vivienda de un nivel suficiente; a prevenir y paliar la situación de carencia de hogar con vistas a eliminar progresivamente dicha situación, y a hacer asequible el precio de las viviendas a las personas que no dispongan de recursos suficientes». Asimismo, la Resolución del Parlamento Europeo, de 21 de enero de 2021, sobre el acceso a una vivienda digna y asequible para todos, pide a la Comisión y a los Estados miembros que se aseguren de que el derecho a una vivienda adecuada sea reconocido y ejecutable como un derecho humano fundamental mediante disposiciones legislativas europeas y estatales aplicables, y pide también que garanticen la igualdad de acceso para todos a una vivienda digna. Igualmente, la Agenda Urbana Española, que establece los objetivos de desarrollo sostenible que proclama la Agenda 2030, reclama la adopción de políticas de vivienda que respalden la realización progresiva del derecho de todas las personas a una vivienda digna y adecuada a precios asequibles; que se luche contra todas las formas de discriminación y violencia, y se proteja especialmente a quienes padecen situaciones de vulnerabilidad y a los grupos sociales con bajos ingresos y especiales dificultades. Como herramientas para desarrollar este mandato, dicha Agenda, las internacionales y la propia Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda hacen especial énfasis en la función social del suelo y de la vivienda y en su compromiso a favor de una amplia gama de opciones de creación de vivienda, de promoción de diversos tipos de tenencia y de enfoques centrados, en suma, en las personas.

Es momento de dar un paso más en la dirección de perseguir la consecución del referido mandato constitucional, europeo e internacional mediante la adopción de medidas que favorezcan la existencia de un parque inmobiliario adecuado y a un precio asequible al que puedan acceder la ciudadanía en general y, en especial, los colectivos más vulnerables. En este sentido, los cambios estructurales, económicos, sociales y demográficos producidos en los últimos años, la evolución del mercado inmobiliario y la problemática de emergencia habitacional en la Comunidad Foral de Navarra hacen precisa la modificación del actual marco normativo, propiciando fórmulas de acceso a la vivienda que fomenten la disponibilidad de un mayor número de viviendas protegidas y el acceso a ellas para la ciudadanía de forma más igualitaria, reconociendo diferentes formas de acceso que garanticen una diversificación de tenencias suficiente para dar respuesta a las necesidades económicas y sociales de la población navarra, fomentando la promoción y rehabilitación de viviendas a través de los mecanismos más eficientes que permitan dar cumplimiento a los principios de necesidad y eficiencia, incentivando la colaboración interadministrativa, y favoreciendo la colaboración público-privada. De esta forma, las medidas y disposiciones adoptadas en esta ley foral están plenamente justificadas por la relevancia social y económica que tiene la protección de la vivienda y de los ciudadanos en riesgo de exclusión residencial en relación con la consecución de los objetivos y mandatos legales anteriormente mencionados.

Para abordar estos retos, se introducen nuevas previsiones tanto en la Ley Foral 10/2010, de 10 de mayo, del Derecho a la Vivienda en Navarra –instrumento principal que sirve para garantizar el acceso a la vivienda– como en el Decreto Foral Legislativo 1/2017, de 26 de julio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley Foral de Ordenación del Territorio y Urbanismo.

Las modificaciones de mayor calado introducidas en la presente ley foral son las siguientes:

I. La revisión de los regímenes de calificación de las viviendas protegidas, con la desaparición del régimen de arrendamiento con opción de compra, y la incorporación del régimen de arrendamiento asequible, así como el régimen de propiedad, cuya titularidad ahora podrá ser plena o en derecho de superficie.

En este sentido, se establecen los aspectos básicos de los nuevos regímenes previstos, tales como la duración del destino, el precio máximo de renta mensual o los requisitos específicos de acceso a las viviendas correspondientes.

II. La revisión de los procedimientos de adjudicación, con importantes novedades. Así, se sustituye el sistema de baremación en los procesos de acceso a viviendas en régimen de arrendamiento y arrendamiento asequible por el sistema de sorteo, para reservas generales destinadas a determinados grupos de población.

III. El fomento de la utilización de fórmulas de colaboración público-privada, con el objetivo de ampliar el parque de viviendas en alquiler asequible.

IV. La incorporación de nuevas figuras residenciales, como los alojamientos dotacionales, configurados como equipamientos comunitarios de titularidad pública orientados a atender de forma rotatoria situaciones específicas de dificultad en el acceso a un alojamiento digno por parte de determinados colectivos sociales.

V. El refuerzo del parque público de vivienda y la ampliación de funciones del Banco Foral de Suelo Público, que podrá destinar los bienes que lo integran, además de a vivienda protegida, a alojamientos dotacionales, al tiempo que se permite su promoción mediante la adjudicación del derecho de superficie por el sector público, sociedades de capital mixto dedicadas a la gestión de viviendas protegidas, cooperativas de viviendas o entidades del tercer sector.

VI. La creación y regulación del nuevo Registro de Grandes Tenedoras de Vivienda, de naturaleza administrativa y adscrito al Departamento competente en materia de vivienda, y que tiene por objeto el control y seguimiento de las viviendas ubicadas en la Comunidad Foral de Navarra que pertenezcan a grandes tenedoras de vivienda.

Artículo 1. Modificación de la Ley Foral 10/2010, de 10 de mayo, del Derecho a la Vivienda en Navarra.

Se modifican, se añaden o se suprimen, los artículos, apartados y disposiciones de la Ley Foral 10/2010, de 10 de mayo, del Derecho a la Vivienda en Navarra, que a continuación se relacionan:

Uno. Se modifica la letra e) y se añade una nueva letra i) al apartado 1 del artículo 2, con el siguiente contenido:

«e) La adquisición, arrendamiento y adjudicación de viviendas protegidas, o viviendas usadas en actuaciones o programas impulsados por la administración de la Comunidad Foral.»

«i) La promoción de alojamientos dotacionales.»

Dos. Se modifica el artículo 3 quinquies, que queda redactado de la siguiente manera:

«Artículo 3 quinquies. Igualdad en el acceso y la ocupación de la vivienda.

1. Todas las personas deben poder acceder a una vivienda y ocuparla, siempre que cumplan los requerimientos legales y contractuales aplicables en cada relación jurídica, sin sufrir discriminaciones directas o indirectas ni acoso.

2. En cumplimiento del precepto a que se refiere el apartado 1, las administraciones públicas deben adoptar las medidas pertinentes, aplicables a todas las personas y a todos los agentes, tanto del sector público como del sector privado.

3. Son objeto específico de la acción protectora a que se refiere el apartado 2 las siguientes situaciones y actuaciones:

a) La discriminación directa, que se produce cuando una persona recibe en algún aspecto relacionado con la vivienda un trato diferente del recibido por otra persona en una situación análoga, siempre que la diferencia de trato no tenga una finalidad legítima que la justifique objetiva y razonablemente y los medios utilizados para alcanzar dicha finalidad sean adecuados y necesarios.

b) La discriminación indirecta, que se produce cuando una disposición normativa, un plan, una cláusula convencional o contractual, un pacto individual, una decisión unilateral, un criterio o una práctica aparentemente neutros ocasionan una desventaja particular a una persona respecto a otras en el ejercicio del derecho a la vivienda. No existe discriminación indirecta si la actuación tiene una finalidad legítima que la justifica objetiva y razonablemente y los medios utilizados para alcanzar esta finalidad son adecuados y necesarios.

c) El acoso inmobiliario, entendido como toda actuación u omisión con abuso de derecho que tiene el objetivo de perturbar a la persona acosada en el uso pacífico de su vivienda y crearle un entorno hostil, ya sea en el aspecto material, personal o social, con la finalidad última de forzarla a adoptar una decisión no deseada sobre el derecho que la ampara para ocupar la vivienda. A efectos de la presente ley, el acoso inmobiliario constituye discriminación. La negativa injustificada de las personas propietarias de la vivienda a cobrar la renta arrendaticia es indicio de acoso inmobiliario.»

Tres. Se modifica el apartado 3 y se añade un nuevo apartado 9 al artículo 4, con el siguiente contenido:

«3. Es promotora de vivienda protegida para uso propio la persona física que, de forma individual, o colectiva cuando se constituya en asociación o cooperativa, decide, impulsa, programa y financia, con recursos propios o ajenos, las obras de construcción de una vivienda para ser destinada exclusivamente al uso y disfrute de su unidad familiar como residencia habitual. No obstante lo anterior, en el caso de promociones de vivienda protegida en que sea necesaria la inscripción en el Censo de solicitantes de vivienda protegida para proceder a su adjudicación por baremo, no se permitirá que el promotor o promotores se constituyan en asociación o cooperativa.»

«9. Se entenderá por alojamientos dotacionales los equipamientos comunitarios de titularidad pública promovidos con finalidad de servicio público y con el objeto de atender de forma rotatoria situaciones específicas de dificultad en el acceso a un alojamiento digno por parte de determinados colectivos sociales.

Se promoverán, o bien directamente por las administraciones públicas titulares de las parcelas o por empresas públicas en caso de cesión, o bien mediante la constitución de concesiones administrativas sobre los mismos a favor de terceras personas para que los construyan, rehabiliten y gestionen.

Para el desarrollo de los alojamientos dotacionales en su condición de equipamiento dotacional público, las administraciones públicas podrán adquirir los suelos necesarios conforme a la normativa vigente en materia de ordenación del territorio y urbanismo, o mediante convenio con otras administraciones públicas. Los alojamientos dotacionales de titularidad pública foral quedarán incorporados al Banco Foral de Suelo Público.

Reglamentariamente se establecerá el régimen jurídico aplicable en cuanto al acceso, funcionamiento y condiciones de la ocupación de los alojamientos dotacionales de titularidad del Gobierno de Navarra. Se podrá aprobar del mismo modo la determinación de las condiciones de calidad, diseño y distribución interior que debe reunir todo alojamiento dotacional en Navarra, así como la regulación de los procedimientos de inspección y control de la construcción y utilización de los mismos.

Se regirán por el principio de unidad de explotación, no siendo factible la división interior del alojamiento en el régimen de propiedad horizontal. Ello se dispone sin perjuicio de que dicho alojamiento dotacional pueda compartir edificación con otros usos urbanísticos distintos, en cuyo caso el alojamiento dotacional quedará configurado como un elemento privativo diferenciado de los otros elementos que se integran en el mismo régimen de propiedad horizontal, como, por ejemplo, viviendas, locales o aparcamientos.»

Cuatro. Se modifica el artículo 5, que queda redactado de la siguiente manera:

«Artículo 5. Condición temporal y requisitos aplicables a toda actuación protegible objeto de ayuda económica.

1. Quien ceda o trasmita por cualquier título la propiedad o los derechos de uso y disfrute sobre una vivienda objeto de ayuda económica del Gobierno de Navarra antes de transcurrir diez años desde la fecha de calificación definitiva de las propias viviendas o de las obras de rehabilitación protegida deberá devolver al Gobierno de Navarra la totalidad de su importe, incrementado en el interés de demora. Si la transmisión afecta a los derechos de parte de los propietarios de la vivienda, la devolución, en tal caso, se referirá al porcentaje de participación que representen los derechos de la transmisión sobre el total de la propiedad. Para las viviendas adjudicadas en segunda transmisión, el plazo de diez años empezará a contar desde la fecha de la escritura de transmisión del dominio de la vivienda en favor del nuevo adquirente.

No será de aplicación lo dispuesto en el presente apartado en aquellos supuestos de cesión del uso de viviendas desocupadas que accedan a la Bolsa de Alquiler.

2. Asimismo, procederá la devolución de la parte proporcional de las ayudas percibidas en los casos en que la adjudicación se produzca a favor de uno de los cotitulares de la vivienda, antes de transcurrir ocho años desde la fecha de calificación definitiva de la misma o de las obras de rehabilitación protegida, como consecuencia de procesos de separación matrimonial, divorcio o ruptura de parejas estables.

3. Lo dispuesto en el presente artículo no se aplica a las cesiones «mortis causa» ni a las transmisiones de titularidad de edificios completos integrados en expedientes de viviendas protegidas calificados definitivamente para alquiler, siempre que, en este último caso, la transmisión sea autorizada por el Departamento competente en materia de vivienda.

Igualmente, lo dispuesto en este artículo no se aplica cuando la vivienda protegida o la vivienda de integración social sea objeto de dación en pago al acreedor o a cualquier sociedad de su grupo, o de transmisión mediante procedimiento de ejecución hipotecaria o venta extrajudicial.

Las previsiones contenidas en este apartado no implicarán la modificación del régimen jurídico de calificación de la vivienda ni del resto de condiciones aplicables a la misma.»

Cinco. Se modifica el artículo 6, que queda redactado de la siguiente manera:

«Artículo 6. Plazo administrativo para la resolución de las solicitudes.

La administración de la Comunidad Foral de Navarra resolverá y notificará, conforme a lo dispuesto en la Ley reguladora del régimen jurídico de las administraciones públicas y del procedimiento administrativo común, cuantas solicitudes se tramiten en materia de calificaciones, descalificaciones, visado de contratos y concesión de ayudas económicas, en los términos que se reflejan en el cuadro inserto a continuación.

Procedimiento	Plazo de notificación	Sentido del silencio
Calificación provisional de viviendas protegidas y rehabilitación de viviendas.	3 meses.	Desestimatorio.
Calificación definitiva de viviendas protegidas y rehabilitación de viviendas.	3 meses.	Desestimatorio.
Solicitud de vivienda adecuada conforme a lo previsto en el artículo 33 de esta ley foral.	6 meses.	Desestimatorio.
Autorización para la percepción de cantidades a cuenta por la compra de viviendas protegidas.	3 meses.	Estimatorio.
Autorización para la firma de contrato de adjudicación y arrendamiento de vivienda protegida.	2 meses.	Estimatorio.
Notificaciones a efectos del ejercicio del derecho de tanteo y retracto previsto en esta ley foral.	60 días.	Renuncia.
Visado de contratos de compraventa, adjudicación o arrendamiento de viviendas protegidas.	2 meses.	Desestimatorio.
Concesión de ayudas económicas directas a promotores, adquirentes, usuarios y adjudicatarios de viviendas protegidas, y para rehabilitación de viviendas.	6 meses.	Desestimatorio.»

Seis. Se modifican los apartados 3, 4, 9 y 10 del artículo 7, que quedan redactados de la siguiente manera:

«3. Las viviendas de protección oficial se calificarán:

– En régimen de propiedad, cuya titularidad podrá ser plena o en derecho de superficie.

– En régimen de arrendamiento.

– En régimen de arrendamiento asequible.

– En régimen de cesión de uso.

Las viviendas de precio tasado únicamente podrán calificarse en régimen de propiedad plena o en derecho de superficie».

«4. Tendrán la consideración de viviendas de protección oficial aquellas que obtengan la correspondiente calificación por cumplir los requisitos legal y reglamentariamente establecidos para ello. El precio final de las viviendas de protección oficial por metro cuadrado útil en ningún caso superará el equivalente a 1,30 veces el módulo ponderado vigente para la vivienda propiamente dicha y garaje anejo. Asimismo, el precio máximo del metro cuadrado útil destinado a otros anejos no superará el 40 por 100 del precio máximo del metro cuadrado útil destinado a vivienda de esta tipología.

La repercusión del coste del suelo y la urbanización sobre el precio máximo de venta, conforme a lo reglamentariamente previsto, no superará el 17,5 por 100, o el 30 por 100 cuando se trate de promoción de viviendas en régimen de alquiler edificadas sobre parcelas no reservadas por el planeamiento a la promoción de viviendas de protección oficial. Estas previsiones no serán de aplicación a las actuaciones residenciales promovidas por administraciones públicas o sociedades públicas dependientes.»

«9. La calificación de las viviendas puede comprender un edificio completo o parte del mismo, sea nuevo o preexistente, entendiendo por edificio un portal completo de viviendas. En un mismo edificio podrán coexistir:

– Distintos tipos de vivienda protegida, si así lo permite la normativa urbanística, en cuyo caso el requisito de la repercusión máxima del coste del suelo y la urbanización será el aplicable a las viviendas de precio tasado.

– Viviendas libres y protegidas, si así lo permite la normativa urbanística. En tal caso, no será de aplicación el requisito de la repercusión máxima del coste del suelo y la urbanización.

Tampoco será de aplicación el requisito de la repercusión máxima del coste del suelo y la urbanización en el caso de viviendas protegidas creadas a partir de un cambio de uso de la totalidad o parte de un edificio preexistente, establecimiento o local.»

«10. En el caso de las viviendas de protección oficial calificadas en régimen de arrendamiento o en régimen de arrendamiento asequible, la duración de su destino al arrendamiento será como mínimo de veintiún años, contados a partir de la fecha de su calificación definitiva. Transcurrido dicho período mínimo, podrán destinarse a la venta con los requisitos de acceso en propiedad en segunda transmisión a las viviendas protegidas, y aplicando, solo en la primera transmisión, el precio máximo aplicable a las viviendas de precio tasado.»

Siete. Se añade un nuevo apartado 4 al artículo 9, con el siguiente contenido:

«4. La superficie útil de los apartamentos protegidos en arrendamiento para personas jóvenes se computará conforme a lo dispuesto en la normativa aplicable con carácter general a las viviendas protegidas, añadiendo a la superficie de las viviendas la parte proporcional que corresponda de superficies de cocinas, comedores, salas, baños y estancias de uso común ubicadas fuera de la superficie privativa de los apartamentos. Estos últimos deberán reunir las condiciones mínimas de diseño establecidas para las viviendas de protección oficial.»

Ocho. Se añaden dos nuevas letras g) y h) al apartado 1 y una nueva letra f) al apartado 2, del artículo 10, con el siguiente contenido:

«g) El precio máximo de venta aplicable a los contratos de transmisión de los derechos de superficie de las viviendas de protección oficial será el 95 % del fijado para la transmisión de la plena propiedad de las viviendas de protección oficial nuevas o usadas, según corresponda.

Por Orden Foral de la persona titular del Departamento competente en materia de vivienda, se aprobará la correspondiente tabla de depreciación de valores, en función del número de años transcurridos desde la constitución del derecho de superficie y/o de los que faltan por transcurrir para la extinción del citado derecho de superficie. Dicha tabla será de aplicación sobre el referido precio máximo inicial.»

«h) En el caso de viviendas de protección oficial en régimen de cesión de uso promovidas por cooperativas, la cuota que las personas socias de dichas cooperativas deban abonar para el pago de la amortización del préstamo hipotecario no podrá superar el precio máximo de alquiler fijado para las viviendas de protección oficial en régimen de arrendamiento asequible. Una vez amortizado dicho préstamo la cuota deberá ser bastante para el pago, en su caso, del canon, no pudiendo superar ese precio máximo de arrendamiento. Para las sucesivas transmisiones del derecho de uso, el valor de coste no podrá superar el máximo para las viviendas de venta sujetas al régimen de protección oficial.»

«f) El precio máximo de renta inicial mensual aplicable a los contratos de arrendamiento de viviendas de protección oficial en régimen de arrendamiento asequible será de 8,25 €/m² útil de vivienda; 72,47 euros por plaza de garaje; y 2,41 €/m² útil de trastero y del resto de anejos. El precio se actualizará anualmente un 2 %.

El precio máximo de renta inicial mensual aplicable a los contratos de arrendamiento de viviendas de protección oficial en régimen de arrendamiento asequible será de 8,25 euros por metro cuadrado útil de vivienda; 72,47 euros por plaza de garaje; y 2,41 euros por metro cuadrado útil de trastero y del resto de anejos. El precio se actualizará anualmente un 2 %.»

Nueve. Se modifica el título y los apartados 1 y 2 del artículo 13, que quedan redactados de la forma que sigue:

«Artículo 13. Programa de intermediación pública para el alquiler de viviendas: Bolsa de alquiler.

1. Las administraciones públicas de Navarra fomentarán el alquiler de viviendas para su acceso a la Bolsa de Alquiler.

2. El departamento competente en materia de vivienda podrá recibir en arrendamiento o cesión de uso viviendas a precios de mercado como medio para proporcionar alquileres, u otras cesiones de uso a precios protegidos, costeando las correspondientes diferencias de precio.

La gestión se podrá realizar a través de medios propios o ajenos, sin que sea de aplicación la obligación reglamentaria de que sea encargada a un ente instrumental. Del mismo modo, no serán de aplicación el resto de referencias hechas a la necesaria existencia de un encargo a un ente instrumental.»

Diez. Se modifica el título III, que queda redactado de la siguiente manera:

«TÍTULO III. Condiciones de acceso a la vivienda protegida

CAPÍTULO I. Requisitos de acceso a las promociones de viviendas protegidas

Artículo 17. Requisitos generales de acceso a viviendas protegidas.

Son requisitos mínimos para acceder a una vivienda protegida, cualquiera que sea el título, así como para acceder a financiación pública, los siguientes:

1.º Que se acredite la necesidad de vivienda de acuerdo con lo establecido en los artículos del presente título.

2.º Que la persona adquirente, adjudicataria, promotora para uso propio, arrendataria o beneficiaria de la vivienda vaya a destinarla a residencia habitual y permanente.

3.º Que la persona adjudicataria o arrendataria de la vivienda se encuentre inscrita en el Censo de solicitantes de vivienda protegida.

4.º Que la persona adquirente, adjudicataria, promotora para uso propio, arrendataria o beneficiaria de la vivienda reúna los requisitos de capacidad económica que, en su caso, se fijen para cada régimen de viviendas y para cada modalidad de ayudas, en función de los ingresos familiares y, en su caso, del patrimonio de que dispongan.

5.º Que la persona adquirente, adjudicataria, promotora para uso propio, arrendataria o beneficiaria de la vivienda, o cualquier otro miembro de la unidad familiar, incluida la persona conviviente que habite junto con los hijos comunes, aunque no exista vínculo matrimonial o pareja estable, no sean titulares del dominio o de un derecho de uso o disfrute sobre alguna otra vivienda o parte alícuota de la misma, salvo que se cumplan conjuntamente los dos requisitos siguientes:

a) Inadecuación de dicha vivienda para las necesidades de la unidad familiar, en función de las circunstancias que reglamentariamente se determinen.

b) Ofrecimiento de la vivienda o parte alícuota de la misma al Gobierno de Navarra, a una sociedad instrumental del Gobierno de Navarra a la que se encomiende esta función, al Ayuntamiento en que se ubique o a una sociedad instrumental de este último. Cuando se trate del ofrecimiento de la nuda propiedad o de una parte alícuota de vivienda, la persona adjudicataria deberá acreditar fehacientemente, con carácter previo al ofrecimiento previsto anteriormente, que se ha ofrecido la parte alícuota de vivienda al resto de cotitulares o, en su caso, la nuda propiedad al usufructuario de la misma. Asimismo, en el supuesto de personas titulares de vivienda inadecuada por tener impedido su uso durante un periodo superior a dos años como consecuencia de sentencia judicial de separación o divorcio, la persona propietaria de la vivienda deberá acreditar fehacientemente el ofrecimiento de la misma a la persona que tenga atribuido el uso.

Cuando se trate de viviendas libres, los ofrecimientos se realizarán por el precio que resulte más elevado entre los dos siguientes:

Valor equivalente al valor catastral.

Valor que resulte de multiplicar el módulo sin ponderar por el coeficiente 1,1 y por la superficie útil de la vivienda.

Cuando la vivienda libre constituya el domicilio de una familia numerosa y ésta carezca de ingresos suficientes para acceder a la vivienda protegida, se podrá incrementar, con los requisitos y en las condiciones que reglamentariamente se determinen, el precio de la vivienda libre, que en ningún caso superará al que podría obtenerse por venta a precio de mercado.

Cuando se trate de viviendas sujetas a algún régimen de protección pública, se ofrecerán al precio máximo aplicable en segunda transmisión.

6.º Que la persona adquirente, adjudicataria, promotora para uso propio, arrendataria o beneficiaria de la vivienda, o cualquier otro miembro de su unidad familiar, incluida la persona conviviente que habite junto con los hijos comunes, aunque no exista vínculo matrimonial o pareja estable, no hayan transmitido el pleno dominio o un derecho de uso o disfrute sobre alguna vivienda o parte alícuota de la misma en los últimos cinco años. Se exceptúan de este requisito las transmisiones que no hayan generado ingresos superiores a 100.000 euros.

7.º Que la persona adquirente, adjudicataria, promotora para uso propio, arrendataria o beneficiaria de la vivienda cuente con capacidad legal para obligarse y que esté empadronada en algún municipio de Navarra.

Las personas residentes navarras en el exterior cuyo último empadronamiento en España hubiera tenido lugar en un municipio navarro no estarán sujetas al cumplimiento de este requisito de empadronamiento.

Artículo 18. Requisitos específicos de acceso a viviendas protegidas.

1. Además de los requisitos generales previstos en el artículo 17, son requisitos específicos de acceso a una vivienda de protección oficial:

a) Que las personas destinatarias tengan unos ingresos familiares ponderados inferiores a 4,5 veces el Indicador de Suficiencia Adquisitiva por Renta Adecuada (SARA).

Cuando se trate de viviendas en régimen de arrendamiento, las personas destinatarias deberán tener unos ingresos familiares ponderados entre el mínimo exigido en el apartado b) e inferiores a 2,5 veces el Indicador de Suficiencia Adquisitiva por Renta Adecuada (SARA).

Cuando se trate de viviendas en régimen de arrendamiento asequible, las personas destinatarias deberán tener unos ingresos familiares ponderados superiores a 2,5 veces e inferiores a 4,5 veces el Indicador de Suficiencia Adquisitiva por Renta Adecuada (SARA).

b) Que las personas destinatarias tengan unos ingresos mínimos superiores a 19.000 euros en régimen de propiedad, en régimen de arrendamiento asequible y en régimen de cesión de uso, y a 5.000 euros en régimen de arrendamiento.

2. Asimismo, son requisitos específicos de acceso a una vivienda de precio tasado:

a) Que las personas destinatarias tengan unos ingresos familiares ponderados inferiores a 6,5 veces el Indicador de Suficiencia Adquisitiva por Renta Adecuada (SARA).

b) Que las personas destinatarias tengan unos ingresos mínimos superiores a 24.000 euros en régimen de propiedad.

3. Los ingresos e ingresos familiares ponderados se computarán conforme a lo dispuesto en la presente ley y en el Decreto Foral 61/2013, de 18 de septiembre, por el que se regulan las actuaciones protegibles en materia de vivienda en Navarra, o la norma reglamentaria que lo sustituya.

En todo caso, se computarán también los ingresos familiares de las personas convivientes que habiten junto con los hijos comunes, aunque no exista vínculo matrimonial o pareja estable.

Artículo 19. Excepciones al cumplimiento de determinados requisitos mínimos de acceso.

Sin perjuicio de otras que se puedan establecer reglamentariamente, son excepciones al cumplimiento de determinados requisitos mínimos de acceso a vivienda protegida establecidos en esta ley foral las siguientes:

a) En aquellas promociones en las que, tras celebrarse el correspondiente procedimiento de adjudicación, se encuentren inscritos en el Censo menos solicitantes que viviendas a adjudicar, una vez transcurridos tres meses desde que se declarara desierta la adjudicación de la totalidad o de parte de las viviendas, el promotor podrá solicitar al Departamento competente en materia de vivienda la exención del requisito de acreditar ingresos mínimos por parte de los solicitantes, así como del requisito de estar empadronado en algún municipio de Navarra e inscripción en el Censo.

b) Quedan exceptuadas del requisito de acreditar ingresos mínimos las personas solicitantes que accedan a vivienda protegida a través de las reservas de las letras a), b), e) y f) del artículo 26, así como las personas que accedan a las reservas especiales previstas en el artículo 29.1 de la presente ley foral.

c) Quedan exceptuadas del requisito de no ser titular del dominio o de un derecho de uso o disfrute sobre alguna otra vivienda o parte alícuota de la misma las víctimas de violencia de género que accedan a vivienda protegida en régimen de alquiler y las personas que accedan a vivienda protegida a través de la reserva por realojos urbanísticos, siempre y cuando se comprometan a ceder la vivienda sobre la que ostentan tales derechos al programa de intermediación público para el alquiler de viviendas desocupadas o Bolsa de Alquiler.

CAPÍTULO II. Censo de solicitantes de vivienda protegida

Artículo 20. Censo de solicitantes de vivienda protegida.

1. El departamento competente en materia de vivienda, mediante los medios propios o ajenos que determine, creará y mantendrá un Censo, a fin de adjudicar las viviendas protegidas y centralizar los datos relativos a la demanda de vivienda protegida, promociones, informaciones sobre baremos, así como cuestiones de interés para elaborar estudios, propuestas y proyectos en materia de vivienda. Estos datos serán utilizados para analizar la evolución de la demanda y la situación del mercado inmobiliario a los efectos previstos en la disposición adicional tercera de la presente ley foral.

2. No obstante lo anterior, las viviendas protegidas de titularidad de las administraciones públicas de Navarra o de sociedades públicas de ellas dependientes podrán ser temporalmente adjudicadas a precario en atención a circunstancias excepcionales que impidan de forma transitoria su adjudicación en régimen de arrendamiento o propiedad, siempre que las personas beneficiarias estén incluidas en actuaciones específicas de integración o ayuda social desarrolladas por el ayuntamiento donde se ubiquen las viviendas o por el Gobierno de Navarra.

3. El departamento competente en materia de vivienda hará públicas a través del Sitio web regulado en el artículo 37 de la presente ley foral las informaciones de que disponga sobre las reservas habilitadas en cada promoción, baremos, número de viviendas y fecha prevista de entrega de las mismas, así como sobre otras características de la promoción. Tales datos se mantendrán actualizados y accesibles para todas las promociones en curso.

Artículo 21. Solicitud de inscripción.

1. Solo la persona o personas que cumplan los requisitos mínimos de acceso a las viviendas protegidas establecidos en la presente ley foral tienen derecho a inscribirse en el Censo de solicitantes de vivienda protegida. La inscripción, por sí misma, no da lugar a ningún otro derecho que los previstos en la presente ley foral y normativa de desarrollo, ni supone la adjudicación automática de la vivienda protegida.

2. La solicitud de inscripción en el Censo de solicitantes de vivienda protegida se presentará debidamente cumplimentada conforme el formulario que al efecto se elabore, y se realizará de forma telemática en caso de solicitarse vivienda protegida en régimen de propiedad, en régimen de arrendamiento o en régimen de arrendamiento asequible, si bien se posibilitará igualmente la inscripción de forma presencial cuando se trate de solicitudes de viviendas en régimen de arrendamiento.

3. Una misma persona no podrá figurar como solicitante de vivienda en más de una solicitud de inscripción en el Censo, y el número máximo de solicitantes por solicitud será de dos personas. El incumplimiento de estos requisitos dará lugar a la exclusión del solicitante o solicitantes.

4. En la solicitud de inscripción se deberá indicar necesariamente el área geográfica o municipios donde interesa la adjudicación de la vivienda protegida, la tipología de la misma y su régimen.

5. La persona solicitante de vivienda protegida se responsabilizará con su inscripción en el Censo de la veracidad de los datos que aporta y de la puntuación que solicita, así como del cumplimiento de los requisitos mínimos de acceso.

6. La solicitud de inscripción implica la autorización al departamento competente en materia de vivienda y, en su caso, al órgano gestor del Censo, para que puedan recabar del resto de Departamentos del Gobierno de Navarra u otras administraciones públicas aquellos datos con trascendencia para la adjudicación de la vivienda y concesión de las ayudas.

7. La ocultación de datos o la suscripción de declaraciones falsas en la solicitud de inscripción, así como el falseamiento de documentos, serán motivos de exclusión del Censo de los solicitantes, con las consecuencias que se determinen.

Artículo 22. Permanencia en el Censo.

1. La inscripción deberá renovarse cada dos años. En tanto se mantenga vigente la inscripción, las personas solicitantes censadas deberán comunicar al organismo gestor del Censo todos los datos relativos a las variaciones de su situación personal, familiar y económica que afecten a los requisitos y a la baremación de las solicitudes, en un plazo de dos meses contados desde que tales variaciones se produzcan. El incumplimiento de esta obligación será causa de exclusión cuando la falta de comunicación conlleve un beneficio en la baremación para el solicitante.

2. La baremación de las solicitudes se efectuará provisionalmente conforme a las puntuaciones que deriven de los datos obrantes en el Censo, sin perjuicio de su comprobación previa al otorgamiento de la autorización para la firma del contrato o, en su caso, del visado del mismo.

3. La exclusión del Censo de solicitantes impedirá una nueva inscripción en el mismo durante un plazo mínimo de tres meses, excepto en el supuesto establecido en el subapartado a) del apartado 1 del artículo 24 de la presente ley foral.

Artículo 23. Obligación de inscripción para la adjudicación.

1. La adjudicación de viviendas protegidas únicamente tendrá lugar entre quienes figuren inscritos en el Censo como solicitantes de vivienda protegida con la antelación que se fije reglamentariamente.

2. Sin perjuicio de lo que se desarrolle reglamentariamente, no será necesaria la inscripción en el Censo de solicitantes de vivienda protegida en los siguientes supuestos:

a) Personas afectadas por realojos urbanísticos.

b) Adquirentes y arrendatarios de vivienda protegida en segunda transmisión entre particulares.

c) Los promotores de una única vivienda unifamiliar para uso propio.

d) Las personas que accedan a programas específicos de integración social.

e) Las personas que permuten sus viviendas protegidas.

f) Las personas que se acojan a los tipos especiales previstos en el apartado 6 del artículo 7, excepto en el caso de promoción de apartamentos en alquiler para personas mayores de 60 años o para personas con discapacidad.

g) Las personas que accedan a promociones de asociaciones privadas sin ánimo de lucro de viviendas de protección oficial en régimen de cesión de uso, y quienes accedan a viviendas declaradas vacantes tras haberse realizado previamente el correspondiente procedimiento de adjudicación de las viviendas.

3. En el caso de viviendas calificadas en régimen de compraventa, podrá solicitarse la exención de adjudicación entre personas inscritas en el Censo de solicitantes cuando el número de viviendas protegidas totales a adjudicar sea igual o inferior a tres. Concedida la exención por resolución de la persona titular de la dirección general competente en materia de vivienda, las personas compradoras no podrán optar a las subvenciones previstas para los adquirentes o adjudicatarios de vivienda protegida.

Artículo 24. Exclusión del Censo.

1. Son causas de exclusión del Censo de solicitantes de vivienda protegida, sin perjuicio de otras que se regulen reglamentariamente:

a) La voluntad expresa del solicitante.

b) El visado del contrato de compraventa, adjudicación o arrendamiento de una vivienda protegida.

c) La renuncia a la vivienda protegida adjudicada, sin causa justificada, en un número de ocasiones que se fijarán reglamentariamente. Asimismo, se establecerán las causas que justifican la renuncia.

d) El incumplimiento sobrevenido de las condiciones establecidas que dan derecho a estar inscrito en el Censo.

e) La revocación de la inscripción por constatación ulterior del incumplimiento originario de las condiciones de acceso al Censo.

f) La falta de renovación de la vigencia de la inscripción en el Censo en el plazo de dos años fijado en el artículo 22 de esta ley foral.

g) Figurar como solicitante de vivienda protegida en más de una solicitud.

h) La ocultación de datos o la suscripción de declaraciones falsas en la solicitud de inscripción, así como el falseamiento de documentos.

i) La falta de comunicación de los datos relativos a las variaciones de la situación personal, familiar y económica que afecten a los requisitos y a la baremación de las solicitudes en el plazo de dos meses desde que tales variaciones se hubieran producido, cuando la falta de comunicación conlleve un beneficio en la baremación para el solicitante.

2. Las consecuencias de la exclusión en el Censo de solicitantes de vivienda protegida se regularán reglamentariamente.

3. No obstante lo dispuesto en los apartados anteriores, se procederá a la exclusión de la persona solicitante:

a) Durante un período de tres años desde el inicio del correspondiente procedimiento de adjudicación de viviendas, cuando se renuncie a una vivienda calificada en régimen de propiedad que sea acorde con sus preferencias.

b) Durante un período de dos años desde el inicio del correspondiente procedimiento de adjudicación de viviendas, cuando se renuncie a una vivienda calificada en régimen de arrendamiento o en régimen de arrendamiento asequible que sea acorde con sus preferencias.

CAPÍTULO III. Procedimiento de adjudicación

Sección 1.ª Disposiciones previas

Artículo 25. Sistema de adjudicación.

1. Las viviendas protegidas se adjudicarán entre aquellas personas que se encuentren previamente inscritas en el Censo de solicitantes de vivienda protegida, mediante la aplicación de las siguientes reglas:

a) Las viviendas protegidas en régimen de propiedad plena o en derecho de superficie se asignarán conforme a las reservas previstas en el artículo 26 de la presente ley foral, adjudicándose en atención al baremo fijado en el artículo 28.

b) Las viviendas protegidas en régimen de arrendamiento y arrendamiento asequible incluidas dentro de las reservas especiales previstas en el artículo 29.1 se adjudicarán mediante la aplicación del baremo fijado en el artículo 30. Las personas solicitantes que accedan por estas reservas especiales no podrán participar en el proceso de selección seguido para la adjudicación de viviendas incluidas dentro de las reservas generales señaladas en el apartado c).

c) Las viviendas protegidas en régimen de arrendamiento y arrendamiento asequible incluidas dentro de las reservas generales previstas en el artículo 29.2 se adjudicarán por sorteo.

2. En los municipios de población inferior a 10.000 habitantes no situados en la subárea 10.4 del área 10 de la Estrategia Territorial de Navarra, el departamento competente en materia de vivienda podrá exceptuar de la aplicación de baremo o sorteo e inscripción en el Censo de solicitantes de vivienda protegida a las viviendas promovidas por Agrupaciones y Cooperativas constituidas íntegramente por personas empadronadas ininterrumpidamente en los mismos con una antigüedad mínima de 1 año.

Artículo 25 bis. Conceptos relativos a las reservas.

A los efectos previstos en la presente ley foral:

1. Se considera discapacidad motriz grave aquella que afecte a las extremidades inferiores, siempre que el grado que de ella derive iguale o supere el 40 por 100.

2. Se consideran víctimas del terrorismo aquellas personas que padezcan secuelas que den lugar a un grado de discapacidad igual o superior al 65 por 100, así como los cónyuges y familiares en primer grado de los fallecidos, siempre que se trate de consecuencias de actos de terrorismo oficialmente reconocidos como tales.

3. Se consideran víctimas de violencia de género aquellas personas que sean reconocidas como tales por el departamento competente del Gobierno de Navarra en aplicación de la legislación específica sobre esta materia. Las circunstancias en las que estas personas podrán acceder a la propiedad o el alquiler se regularán reglamentariamente. No obstante lo anterior, para el acceso a viviendas protegidas en régimen de propiedad será necesaria la existencia de sentencia firme de cualquier órgano jurisdiccional que declare que la persona ha sido víctima de violencia de género. Dicha sentencia deberá haber sido dictada en los cinco años anteriores a la fecha en que se inicie el procedimiento de adjudicación en el que la persona víctima de violencia de género haya resultado adjudicataria de la vivienda. A la hora de ponderar los ingresos familiares de las víctimas de violencia de género se tendrán en cuenta las mismas disposiciones aplicables a las personas con discapacidad o mayores de 65 años.

Artículo 25 ter. Distribución de las viviendas por reservas.

La distribución de las viviendas por reservas previstas en la presente ley foral se efectuará del siguiente modo:

1.º Se dividirá el número cien entre el número total de viviendas de la promoción. La cifra obtenida se aplicará como divisor a los porcentajes correspondientes a cada reserva conforme a lo dispuesto en los artículos 26 y 29 de esta ley foral. La cifra entera que resulte determinará el número de viviendas inicialmente asignado a cada una.

Se habilitarán únicamente aquellas reservas a las que corresponda al menos una vivienda.

2.º Las viviendas protegidas en régimen de propiedad que no queden asignadas de este modo se asignarán a la reserva para empadronados en cualquier municipio de Navarra, sin perjuicio de lo establecido en el artículo 26.h).

Las viviendas protegidas en régimen de arrendamiento y arrendamiento asequible que no queden asignadas a las reservas especiales se asignarán a las reservas generales.

3.º No se autorizará el fraccionamiento espacial o temporal de las promociones cuando se presuma intención de eludir la efectividad de las reservas.

Sección 2.ª Viviendas en régimen de propiedad

Artículo 26. Reservas.

Las viviendas protegidas en régimen de propiedad plena o en derecho de superficie se asignarán conforme a las siguientes reservas respecto al número total de viviendas de las promociones a adjudicar:

a) Personas con discapacidad: 6 %. Una vez adjudicadas estas viviendas, y siempre que su ejecución no estuviera finalizada, su construcción se adaptará a las necesidades específicas de la persona adjudicataria.

b) Dentro de la anterior reserva, y cuando el número de viviendas resultante a adjudicar sea igual o superior a dos, se destinarán el cuatro por ciento de las viviendas existentes en la promoción a personas con discapacidad motriz grave. En ausencia de dichos solicitantes, las viviendas se destinarán al resto de personas con discapacidad.

c) Familias numerosas: 3 %.

d) Víctimas del terrorismo: 3 %.

e) Personas víctimas de violencia de género: 3 %.

f) Personas afectadas por realojos urbanísticos: en función de las resoluciones que al respecto adopte la administración actuante con efectos dentro del ámbito de planeamiento urbanístico aplicable, o de los convenios suscritos a tal fin entre los organismos competentes.

g) Empadronados en cualquier municipio de Navarra que no estén incluidos en la reserva de la letra h): el resto, hasta completar el 100 %.

h) En su caso, empadronados con residencia efectiva ininterrumpida en el municipio de ubicación de la promoción con al menos tres años de antigüedad. En caso de viviendas de protección oficial promovidas por un Ayuntamiento o sociedad pública municipal, o por una sociedad pública sobre suelos anteriormente de titularidad municipal transmitidos para esta finalidad, el ayuntamiento podrá determinar el número de viviendas reservadas a las personas empadronadas en el municipio.

i) En las promociones de 50 o más viviendas se preverá una reserva del 2 % para familias numerosas de categoría especial (5 hijos o más).

Artículo 27. Tramos de renta.

Dentro de las reservas previstas en las letras g) y h) del artículo anterior, las viviendas se distribuirán conforme a los siguientes porcentajes:

1. Viviendas protegidas en régimen de propiedad plena:

a) Para las personas solicitantes con ingresos entre el mínimo exigido e ingresos familiares ponderados hasta 3,5 veces el Indicador de Suficiencia Adquisitiva por Renta Adecuada (SARA), el 60 por 100 de las viviendas de protección oficial y el 20 por 100 de las de precio tasado.

b) Para las personas solicitantes con ingresos familiares ponderados superiores a 3,5 veces el Indicador de Suficiencia Adquisitiva por Renta Adecuada (SARA), el 40 por 100 de las viviendas de protección oficial y el 80 por 100 de las de precio tasado.

2. Viviendas protegidas en régimen de propiedad, en derecho de superficie:

a) Para las personas solicitantes con ingresos entre el mínimo exigido e ingresos familiares ponderados hasta 2,5 veces el Indicador de Suficiencia Adquisitiva por Renta Adecuada (SARA), el 30 por 100 de las viviendas de protección oficial y el 20 por 100 de las de precio tasado.

b) Para las personas solicitantes con ingresos familiares ponderados entre 2,5 y 4,5 veces el Indicador de Suficiencia Adquisitiva por Renta Adecuada (SARA), el 70 por 100 de las viviendas de protección oficial y el 80 por 100 de las de precio tasado.

Artículo 28. Baremo.

Una vez determinadas las viviendas de cada reserva que correspondan a las personas solicitantes de cada tramo de renta conforme a las previsiones contenidas en los artículos precedentes, la adjudicación de las viviendas protegidas en régimen de propiedad, plena o en derecho de superficie, se efectuará conforme a las siguientes puntuaciones:

1. Necesidad acreditada de vivienda: hasta 55 puntos, distribuidos de la siguiente forma:

a) 7 puntos por cada uno de los solicitantes que suscriban la solicitud y de los componentes de sus respectivas unidades familiares. A los efectos de lo dispuesto en este apartado, formarán parte de la unidad familiar del solicitante los descendientes menores de edad sobre los que ostente la patria potestad, aunque sea compartida.

b) 10 puntos por ser titular y ocupar una vivienda libre o protegida inadecuada debido a la superficie o distribución de la misma o a la falta de adaptación a las necesidades del solicitante con discapacidad o de algún miembro discapacitado de la unidad familiar, conforme a lo que reglamentariamente se determine.

c) 10 puntos por tener legalmente formalizado por escrito contrato de arrendamiento de vivienda dentro del Sistema Público de Alquiler.

d) 5 puntos por tener legalmente formalizado por escrito contrato de arrendamiento de vivienda al margen del Sistema Público de Alquiler.

e) 2 puntos por convivir en la vivienda de otras unidades familiares.

f) 2 puntos por ocupar legalmente una vivienda en alquiler sin contrato escrito, cedida o compartida.

Las puntuaciones de los apartados b), c), d), e) y f) no se acumularán entre sí dentro de una misma solicitud.

2. Titularidad, en los últimos cinco años, de una cuenta de ahorro, cuenta corriente, depósito o producto financiero similar, con un saldo igual o superior a 10.000 euros a 31 de diciembre de cada año: 3 puntos por año hasta un máximo de 15 puntos.

3. Empadronamiento ininterrumpido en uno o varios municipios de Navarra: 4 puntos si es superior a 4 años, 8 puntos si es superior a 8 años. Se computarán únicamente los empadronamientos de los últimos 10 años.

4. Por ser persona titular del título en vigor de familia monoparental expedido por la administración de la Comunidad Foral de Navarra: 7 puntos.

Sección 3.ª Viviendas en régimen de arrendamiento y arrendamiento asequible

Artículo 29. Reservas en alquiler.

Las viviendas protegidas en régimen de arrendamiento y en régimen de arrendamiento asequible se asignarán conforme a las siguientes reservas respecto al número total de viviendas de las promociones a adjudicar:

1. Reservas Especiales, distribuidas de la siguiente manera:

a) Personas con necesidad de Viviendas de Integración Social: 5 %. Esta reserva podrá ampliarse o reducirse por el departamento competente en materia de vivienda en función de las necesidades que se aprecien. Del mismo modo, esta reserva podrá habilitarse en promociones que no la tuvieran prevista en el momento de adjudicarse inicialmente las viviendas protegidas.

b) Personas con discapacidad: 6 %. Una vez adjudicadas estas viviendas, y siempre que su ejecución no estuviera finalizada, su construcción se adaptará a las necesidades específicas de la persona adjudicataria. Cuando el número de viviendas resultante a adjudicar sea igual o superior a dos, se destinarán el cuatro por ciento de las viviendas existentes en la promoción a personas con discapacidad motriz grave. En ausencia de dichos solicitantes, las viviendas se destinarán al resto de personas con discapacidad.

c) Familias numerosas: 3 %.

d) Víctimas del terrorismo: 3 %.

e) Personas víctimas de violencia de género: 6 %.

f) Personas afectadas por realojos urbanísticos: en función de las resoluciones que al respecto adopte la administración actuante con efectos dentro del ámbito de planeamiento urbanístico aplicable, o de los convenios suscritos a tal fin entre los organismos competentes.

g) En las promociones de 50 o más viviendas se preverá una reserva del 2 % para familias numerosas de categoría especial (5 hijos o más).

2. Reservas generales.

Las viviendas no incluidas dentro de las reservas especiales señaladas en el apartado 1 serán asignadas de la forma que sigue:

a) Personas con una edad inferior o igual a 35 años y superior o igual a 60 años: 50 % de viviendas, de las cuales el 40 % se asignarán a personas empadronadas con residencia efectiva ininterrumpida en el municipio de ubicación de la promoción de al menos dos años de antigüedad.

b) Resto, hasta completar el 100 % del número total de viviendas de las promociones a adjudicar: el 40 % de estas viviendas se asignarán a personas empadronadas con residencia efectiva ininterrumpida en el municipio de ubicación de la promoción de al menos dos años de antigüedad.

Artículo 30. Baremo para las reservas especiales.

Las viviendas protegidas en régimen de arrendamiento y arrendamiento asequible incluidas en cada una de las reservas especiales previstas en el artículo 29.1 se adjudicarán en atención al baremo de puntuación fijado en el artículo 28 de la presente ley foral.

Artículo 30 bis. Sorteo para las reservas generales.

1. Las viviendas protegidas en régimen de arrendamiento y arrendamiento asequible incluidas en cada una de las reservas generales previstas en el artículo 29.2 se adjudicarán, en función del número de dormitorios seleccionado, por sorteo público de forma telemática y ante Notario.

2. Para la celebración del sorteo se atribuirá un número de participación en el mismo a cada persona o unidad familiar incorporada al proceso y un código alfanumérico a cada una de las viviendas de la promoción.

3. Cuando el número de personas incorporadas al procedimiento supere el número de viviendas de la promoción, una vez realizado el sorteo se confeccionará una lista de espera, de la que formarán parte quienes hubieran participado en él sin haber obtenido vivienda.

Sección 4.ª Desarrollo del proceso de adjudicación

Artículo 31. Procedimiento de adjudicación.

1. Los procedimientos de adjudicación de viviendas protegidas se iniciarán los días 1 de marzo, 1 de junio, 1 de septiembre y 1 de diciembre de cada año, e incluirán todas las viviendas en régimen de propiedad a las que se hubiese otorgado la calificación provisional hasta el día inmediatamente anterior a las fechas señaladas.

2. Cada solicitud será objeto de valoración dentro de todas las reservas en las que el solicitante tenga derecho a ser incluido por haber cumplido los requisitos exigidos para ello.

A las personas que opten a viviendas especialmente adaptadas dentro de la reserva de personas con discapacidad motriz grave, así como a viviendas de más de 90 metros cuadrados útiles para familias numerosas, se les asignarán éstas, aunque hayan sido también seleccionadas en otras reservas.

3. Las viviendas no adjudicadas en el tramo de renta superior acrecerán el tramo inmediatamente inferior, y a la inversa.

4. Los empates de puntuación se resolverán conforme al criterio de favorecer a los solicitantes con menores ingresos familiares ponderados; y, ante la persistencia del empate, se tendrán en cuenta para la adjudicación criterios de composición familiar y discapacidad.

5. Las viviendas protegidas de superficie superior a 90 metros cuadrados útiles se adjudicarán a solicitantes cuya unidad familiar esté compuesta, al menos, por 3 miembros, o a personas con discapacidad que presenten limitaciones graves de movilidad; en especial, cuando resulten ser usuarias de sillas de ruedas, salvo que, finalizado el procedimiento de adjudicación, las viviendas hubieran quedado sin adjudicar.

6. Concluido el proceso de baremación de las solicitudes en los casos que proceda, si el número de solicitantes supera el de viviendas a adjudicar, se concederá, mediante anuncio inserto al efecto en el sitio web previsto en el artículo 37 de esta ley foral, un plazo de diez días para que los solicitantes puedan formular alegaciones.

7. El Departamento competente en materia de vivienda, una vez resueltas las alegaciones que, en su caso, se hubieran presentado, procederá a autorizar la firma de los correspondientes contratos de compraventa o arrendamiento con las personas incluidas en la lista provisional de adjudicatarios.

8. En los procesos de adjudicación de las viviendas protegidas sólo se podrá optar a aquella promoción o aquellas promociones concretas que previamente hayan sido elegidas por la persona solicitante.

A tal efecto, se habilitará un sistema telemático para que las personas solicitantes que tuvieran derecho a participar en un procedimiento de adjudicación elijan la promoción o promociones concretas a las que deseen optar, previa explicación detallada sobre la oferta de dichas promociones.

Artículo 32. Visado de los contratos.

1. En el visado del contrato de compraventa o arrendamiento, la persona adjudicataria de la vivienda deberá acreditar el cumplimiento de los requisitos mínimos de acceso establecido en esta ley foral, así como la correcta obtención de la puntuación otorgada en aplicación del baremo, todo ello referenciado a las fechas que reglamentariamente se determinen.

En caso de constatarse el incumplimiento de algún requisito mínimo de acceso, o la incorrecta obtención de la puntuación otorgada en aplicación del baremo aplicable, o la ocultación de datos, o la suscripción de declaraciones falsas en la solicitud de inscripción o el falseamiento de documentos, se procederá, mediante resolución motivada, a denegar el visado del contrato.

2. Asimismo, con el visado de los contratos se asegurará que el promotor de las viviendas ha cumplido con las obligaciones informativas que la presente ley foral establece para la venta o el arrendamiento.

Artículo 33. Procedimiento de adjudicación por cambio de vivienda protegida inadecuada.

1. Las personas que sean titulares de una vivienda protegida inadecuada por superficie, imposibilidad técnica de adaptación de la vivienda a las necesidades de algún miembro discapacitado de la unidad familiar o, en su caso, distribución, y que cumplan con los requisitos de acceso en propiedad en primera transmisión a las viviendas protegidas establecidos en esta ley foral, podrán solicitar el cambio de la vivienda protegida adjudicada por otra adecuada a sus necesidades. A tal fin, el departamento competente en materia de vivienda resolverá proporcionar al solicitante otra vivienda protegida adecuada en la misma localidad o en un radio máximo de veinte kilómetros, medidos en línea recta desde la vivienda inadecuada. A efectos de adquisición por el Gobierno de Navarra de la vivienda anterior, será aplicable el precio máximo legal.

2. A los efectos previstos en el presente artículo, las personas solicitantes se considerarán integrantes de la reserva destinada a realojados.

3. Si la persona solicitante renuncia a la vivienda adecuada que le haya sido ofrecida, no podrá volver a solicitar nuevamente el cambio de vivienda al amparo de lo establecido en este artículo hasta transcurridos doce meses, contados desde la fecha de la renuncia.

4. Cuando se acredite que la persona solicitante es objetivo de una organización terrorista o víctima de violencia de género y que el cambio de vivienda es necesario para la mejor protección de su seguridad, la facultad prevista en el presente artículo se podrá ejercitar en condiciones de ubicación y plazo distintas de las establecidas con carácter general, conforme a lo que se resuelva en cada caso».

5. Se establecerán reglamentariamente las condiciones de vivienda inadecuada a efectos de acceso a una vivienda protegida de mayor tamaño. En este reglamento podrán establecerse también excepciones o adaptaciones para unidades de convivencia específicas o situaciones de especial vulnerabilidad.»

Once. Se modifica la letra c) y se añade una nueva letra e) en el apartado 4 del artículo 36, con el siguiente contenido:

«c) El precio de venta o de arrendamiento así como las condiciones básicas de financiación, y el índice de referencia de precios de alquiler de viviendas, cuando proceda.»

«e) Renta pactada en los últimos contratos de arrendamiento que se hubieran formalizado sobre las viviendas.»

Doce. Se modifica la letra b) y se añade una nueva letra g) en el apartado 2 del artículo 40, con el siguiente contenido:

«b) El precio total de la renta y de otras cantidades que sean asumidas por el arrendatario, identificando la periodicidad de la liquidación, así como el índice de referencia de precios de alquiler de viviendas.»

«g) Renta pactada en los últimos contratos de arrendamiento que se hubieran formalizado sobre las viviendas.»

Trece. Se añade un nuevo apartado 4 al artículo 41, con el siguiente contenido:

«4. En los contratos de transmisión del derecho de superficie se hará constar tal circunstancia de forma expresa y separada en el encabezado o pie de página de cada una de las páginas del contrato. Un epígrafe específico del mismo deberá contener una explicación clara y comprensible sobre qué se entiende por derecho de superficie, cuál es el plazo del mismo, cuáles son las diferencias existentes con respecto a la adquisición de la plena propiedad e, incluso, cuál es la depreciación del valor a lo largo de la vigencia del derecho de superficie.»

Catorce. Se modifica el apartado 1, se modifican las letras a) y b) del apartado 3, y se añade una nueva letra f) al apartado 3, del artículo 42 bis, con el siguiente contenido:

«1. A los efectos del presente título, se considera vivienda toda edificación que, independientemente del porcentaje de titularidad de la misma y de que se disfrute en plena propiedad o en proindiviso, cuente, por su estado de ejecución, con las autorizaciones legales para su efectiva ocupación, o que se encuentre en situación de que se soliciten las mismas; y que, conforme al planeamiento urbanístico de aplicación, tenga como uso pormenorizado el residencial o tenga autorizado el uso residencial mediante la correspondiente licencia urbanística de cambio de uso, en suelo clasificado como urbano o urbanizable. Lo anterior se entenderá sin perjuicio del deber de solicitar dichas autorizaciones.»

«3. No tendrán la consideración de viviendas deshabitadas las siguientes:

a) Las viviendas habituales. Se presumirá tal carácter para aquellas que constituyan el domicilio habitual y permanente de sus titulares por declararse como tal a efectos del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. Y en ausencia de declaración del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, las que consten como domicilio de empadronamiento en un municipio de Navarra de sus titulares. En los casos en que no sea posible la aplicación de los datos anteriores, la que tenga un mayor consumo en los suministros de agua, electricidad y gas, en su caso.

b) Las viviendas de las personas físicas cuyo uso sea el de esparcimiento o recreo, entendiendo como tales las que constituyan segunda residencia de su titular. Podrá tener a estos efectos tal consideración únicamente una vivienda por persona o unidad familiar. En caso de que una persona o unidad familiar sea titular de dos viviendas, se presumirá como vivienda cuyo uso es el de esparcimiento o recreo la vivienda que conforme al punto anterior no tenga la consideración de vivienda habitual. En caso de que una persona o unidad familiar sea titular de tres o más viviendas, se presumirá como vivienda cuyo uso es el de esparcimiento o recreo la vivienda con mayor valor catastral, entre las que no tengan la consideración de vivienda habitual, que tenga consumo en los suministros de agua, electricidad y gas, en su caso.»

«f) Las viviendas que, de acuerdo con la normativa vigente en materia de ordenación del territorio y urbanismo, estén en situación de fuera de ordenación y no cuenten con cédula de habitabilidad.»

Quince. Se modifica el apartado 10 del artículo 42 quinquies, que queda redactado de la siguiente manera:

«10. Acreditada la efectiva habitación de la vivienda por un plazo superior a seis meses, o la presentación de solicitud de calificación provisional de rehabilitación protegida, se dictará resolución archivando el procedimiento. En caso contrario, transcurridos los plazos indicados en los apartados anteriores sin que la propiedad haya comunicado el inicio de la situación de efectiva habitación, o si dicha habitación lo fuera por un plazo inferior a seis meses, o si no se hubiera presentado la solicitud de rehabilitación protegida de la vivienda, se reanudará el procedimiento dictándose resolución por la que se declara la vivienda como deshabitada. De dicha resolución se dará traslado al Registro de Viviendas Deshabitadas, al objeto de proceder a su inscripción.

En el caso de las viviendas objeto de rehabilitación, será necesaria la acreditación de ejecución de las obras de rehabilitación solicitadas y la efectiva habitación de la vivienda por un plazo superior a seis meses. El plazo para la ejecución y finalización de las obras será el indicado en la licencia de obras correspondiente o, en su caso, el establecido en la normativa urbanística. En el caso de que no se ejecutaran las obras en dicho plazo, se reanudará el procedimiento dictándose resolución por la que se declara la vivienda como deshabitada. De dicha resolución se dará traslado al Registro de Viviendas Deshabitadas, al objeto de proceder a su inscripción.

Cuando exista el compromiso de cesión de la vivienda a la Bolsa de Alquiler, será necesario acreditar que la cesión referida ha sido efectivamente formalizada en un plazo no superior a seis meses mediante la suscripción del correspondiente contrato. En caso de incumplimiento del compromiso adquirido, se reanudará el procedimiento dictándose resolución por la que se declara la vivienda como deshabitada. De dicha resolución se dará traslado al Registro de Viviendas Deshabitadas, al objeto de proceder a su inscripción.»

Dieciséis. Se modifica el apartado 2 del artículo 45, que queda redactado de la siguiente manera:

«2. Si la transmisión es onerosa, la comunicación expresará el precio y forma de pago proyectados y las demás condiciones esenciales de la transmisión, así como los datos identificativos de los interesados en la adquisición, con referencia expresa al cumplimiento de las condiciones exigidas para disfrutar de la vivienda protegida. Se comunicará igualmente si la vivienda está arrendada o no, o si existe cualquier otro impedimento o limitación que pueda afectar a su uso.

El Departamento competente en materia de vivienda podrá ejercer las potestades de comprobación de la veracidad del contenido de la información, así como de inspección del estado de conservación de las viviendas.»

Diecisiete. Se modifica el apartado 2 del artículo 49, que queda redactado de la siguiente manera:

«2. A estos efectos, el departamento competente en materia de vivienda podrá designar como beneficiaria de la vivienda obtenida en ejercicio de estos derechos a una sociedad instrumental, organismo público, entidad sin ánimo de lucro o a una persona o unidad familiar solicitante de vivienda protegida, debidamente inscrita en el censo de solicitantes de vivienda protegida, o solicitante en el procedimiento de adjudicación por cambio de vivienda protegida inadecuada recogido en el artículo 33 de la presente ley foral.»

Dieciocho. Se modifica el artículo 50, que queda redactado de la siguiente manera:

«Artículo 50. Procedimiento para el ejercicio del derecho de tanteo.

1. Se reconoce al Departamento competente en materia de vivienda la facultad de ejercitar el derecho de tanteo legal sobre la vivienda protegida durante el plazo de sesenta días a partir del día siguiente a aquel en que se haya realizado la correspondiente comunicación, salvo que la misma sea incompleta o defectuosa.