Ley 6/2025, de 11 de diciembre, de Medidas Urgentes en materia de Vivienda, Suelo y Urbanismo

Se hace saber a todos los ciudadanos y ciudadanas de Euskadi que el Parlamento Vasco ha aprobado la Ley 6/2025, de 11 de diciembre, de Medidas Urgentes en materia de Vivienda, Suelo y Urbanismo.

EXPOSICIÓN DE MOTIVOS

I

La vivienda es un derecho fundamental para que las personas puedan llevar una vida digna, y constituye la puerta de acceso a una gran parte de los derechos considerados esenciales para el desarrollo de nuestro proyecto vital en su integridad, tales como el empleo, el disfrute de la vida social y familiar y el acceso a las distintas prestaciones y servicios públicos.

La Constitución española de 1978 reconoce explícitamente en su artículo 47 este derecho, otorgando a la vivienda un valor y una función social, y mandata a los poderes públicos para que establezcan las condiciones para hacerlo efectivo. En la misma línea, la Carta de los Derechos Fundamentales de la Unión Europea, aprobada en el año 2000, subraya este carácter social del derecho en su artículo 34.3, vinculándolo a la mejora de la existencia de las personas y las familias y a la posibilidad de evitar la exclusión social.

La Ley 3/2015, de 18 de junio, de Vivienda, avanza de manera decidida en este camino, con el reconocimiento como derecho subjetivo de la ocupación legal y estable de una vivienda para todas las personas, incluidas aquellas que no dispusieran de los recursos económicos precisos para acceder a ella por sus propios medios.

Las políticas públicas de vivienda desarrolladas por Euskadi en el ejercicio de las competencias reconocidas en el artículo 10.31 del Estatuto de Autonomía y en otros textos legales, como la Ley 17/1994, de 30 de junio, de medidas urgentes en materia de vivienda y de tramitación de los instrumentos de planeamiento y gestión urbanística, la Ley 2/2006, de 30 de junio, de Suelo y Urbanismo, y la citada Ley 3/2015, de 18 de junio, de Vivienda, han permitido un avance en la extensión del derecho a la vivienda, con el desarrollo de un parque de vivienda protegida y de otros instrumentos para hacerlo efectivo. En concreto, desde el año 1983 se han construido en la Comunidad Autónoma del País Vasco 108.848 viviendas de protección oficial (VPO), que representan aproximadamente un 30 % del parque residencial construido desde esa fecha. Adicionalmente, tras la aprobación de la Ley 3/2015, de 18 de junio, de Vivienda, y de acuerdo con sus disposiciones, el esfuerzo se ha centrado en el alquiler, con la puesta en marcha de más de 5.000 viviendas de alquiler social, un 23 % de las iniciadas en España en el mismo periodo.

Con todo, la escalada de precios provocada por la escasez de la oferta de vivienda y una demanda creciente, debida a factores como la reducción relativa de los salarios, la disminución del tamaño de los hogares y los flujos migratorios, están dificultando gravemente el acceso a la vivienda no solo de las personas más vulnerables, sino de una gran parte de la sociedad vasca y de sus clases medias. El esfuerzo económico de muchas familias para pagar un alquiler o hacer frente a la hipoteca, si se le suman los suministros básicos, supera el 40 % de sus ingresos, y coloca a una gran parte de la ciudadanía, especialmente a las personas más jóvenes, ante la imposibilidad de desarrollar su proyecto vital y profesional en Euskadi, con las graves consecuencias sociales y económicas que de ello pueden derivarse.

A estos factores se suman las condiciones urbanísticas en las cuales se produce el suelo en Euskadi desde la promulgación de la Ley 2/2006, de 30 de junio, de Suelo y Urbanismo. Aquella ley, nacida bajo un modelo rígido de planeamiento y segmentada en la diferenciación histórica de los bloques de planeamiento, gestión y disciplina urbanística, fue diseñada bajo parámetros y procedimientos distintos de los que se precisan en la actualidad para atender las necesidades de producción de suelo urbanizado de una manera ágil y capaz de albergar, a su vez, las distintas modalidades de vivienda necesarias. Ello ha supuesto una desincronización progresiva y acumulada entre la oferta real y la demanda de vivienda en Euskadi, con el agravamiento de los fenómenos indicados.

Esta tensión creciente en el mercado residencial, especialmente en las principales áreas urbanas, está generando una situación crítica que exige una respuesta legislativa urgente y modificar varias de nuestras leyes. La presente Ley 6/2025, de 11 de diciembre, de Medidas Urgentes en materia de Vivienda, Suelo y Urbanismo, tiene como propósito sentar las bases para una intervención decisiva ante la crisis habitacional que afecta tanto al parque de vivienda protegida como a la vivienda libre en Euskadi. El texto legal prevé para ello distintos instrumentos destinados a movilizar suelos, facilitar la promoción de viviendas protegidas y libres, aligerar los procedimientos urbanísticos, así como otros procedimientos vinculados, garantizar el cumplimiento de las medidas de protección a las personas inquilinas establecidas en la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el Derecho a la Vivienda, y poner coto a los abusos en relación con la proliferación de las viviendas de uso turístico.

II

La presente ley se sustenta en un diagnóstico de la evolución demográfica, la transformación en las estructuras familiares, el descenso de la producción de vivienda, las barreras administrativas y urbanísticas existentes, así como los impactos sociales y económicos derivados de estas dinámicas, que, a su vez, se identifican en las siguientes ideas clave:

El contexto descrito exige la adopción de medidas urgentes para movilizar suelos planificados para todos los tipos de vivienda, como vía de respuesta a todos los segmentos sociales, y, especialmente, incrementar el suelo disponible para albergar todas las modalidades residenciales de protección pública: viviendas de protección social en alquiler y en venta, viviendas de protección tasada y alojamientos dotacionales. Para ello es necesario incluir mejoras y resolver carencias normativas y procedimentales en materia de vivienda, suelo y urbanismo, lo cual tiene un carácter urgente.

Se precisa completar las herramientas para dotar de plena efectividad las zonas de mercado residencial tensionado y articular las medidas necesarias para contrarrestar los efectos de la proliferación de las viviendas turísticas en la restricción de la oferta de viviendas habitual. Para lo cual se disponen las competencias exclusivas y plenas en materia de vivienda que el artículo 10.31 del Estatuto de Autonomía reconoce a la Comunidad Autónoma del País Vasco y el procedimiento sancionador previsto en la Ley 3/2015, de 18 de junio, de Vivienda.

Por último, la presente ley de medidas urgentes incluye una modificación de la Ley 14/2022, de 22 de diciembre, del Sistema Vasco de Garantía de Ingresos y para la Inclusión, con el fin de actualizar y clarificar la mencionada ley a tenor de la reciente jurisprudencia del Tribunal Superior de Justicia del País Vasco.

El análisis expuesto revela con claridad la urgencia de adoptar medidas integrales y estructurales que permitan revertir la actual emergencia habitacional, estableciendo con carácter inmediato medidas que permitan aumentar la oferta, especialmente de vivienda protegida en todas sus modalidades, y proteger de forma efectiva el derecho de acceso a una vivienda digna, que la Ley 3/2015, de 18 de junio, de Vivienda, reconoce como derecho subjetivo.

Es preciso impulsar reformas que simplifiquen los trámites administrativos, incentiven la movilización de suelos y potencien la construcción de vivienda protegida en régimen de alquiler. De igual forma, se hace imperativo adecuar la política habitacional a los nuevos retos demográficos y económicos, garantizando así la cohesión social, el acceso equitativo a la vivienda y el fortalecimiento de la competitividad económica de Euskadi.

Esta Ley 6/2025, de 11 de diciembre, de Medidas Urgentes en materia de Vivienda, Suelo y Urbanismo, se presenta, por tanto, como una respuesta necesaria y coordinada para transformar el actual escenario, promover el desarrollo sostenible y asegurar que el derecho a una vivienda digna se mantenga como pilar fundamental del bienestar de la sociedad vasca.

III

La presente Ley 6/2025, de 11 de diciembre, de Medidas Urgentes en materia de Vivienda, Suelo y Urbanismo, se estructura en cinco capítulos, cuatro disposiciones adicionales, cinco transitorias y dos finales.

El capítulo primero define el objeto y finalidad de esta ley.

El capítulo segundo recoge las definiciones de conceptos para la aplicación de los nuevos instrumentos y figuras llamados a superar el actual marco de parálisis urbanística en la producción de suelo, entre los que destacan la creación de las actuaciones prioritarias, el proyecto de actuación prioritaria y la incorporación a la ordenación pormenorizada del programa de actuación urbanizadora, cuya tramitación autónoma alargaba las tramitaciones sin aportar ventajas adicionales.

Las actuaciones residenciales que prevean la calificación de vivienda protegida se definen como actuaciones prioritarias, para las que la propia ley flexibiliza la ordenación estructural y habilita un procedimiento abreviado de nueva creación con la tramitación del proyecto de actuación prioritaria, al que se le otorgan nuevas potestades y efectos conforme a su naturaleza no reglamentaria. Este proyecto tiene carácter ejecutivo y, una vez aprobado por el ayuntamiento, coloca los terrenos en condiciones de iniciar la urbanización y la edificación, haciendo innecesaria la aprobación de instrumentos urbanísticos intermedios. Herramienta que se pone a disposición de los ayuntamientos y el sector público vasco para desarrollar con celeridad y sin merma de garantías las actuaciones de vivienda.

Se incorporan nuevas atribuciones a la administración promotora de actuaciones con vivienda de protección pública, que le permiten facilitar la consecución de los objetivos residenciales protegidos a través de nuevos instrumentos y determinaciones. Para ello, como administración actuante, se le atribuyen los suelos obtenidos como participación de la comunidad en las plusvalías en las actuaciones integradas con vivienda protegida, que posibilitarán la generación de una reserva estratégica de suelo para la promoción de viviendas de protección social en alquiler, como parte del Patrimonio Público de Suelo de la Comunidad Autónoma del País Vasco.

En relación con los estándares de viviendas sometidas a algún régimen de protección, en las actuaciones en suelo urbanizable de uso preferente residencial, atendiendo a la situación de la vivienda en cada municipio y a su viabilidad económica y bajo condiciones de ejecución inmediata, se permite reducir la reserva para la vivienda de protección pública del 75 % al 60 %, con un mínimo del 55 % para vivienda de protección social y el restante 5 % para vivienda de protección tasada.

En el caso de aplicarse el 10 % de incremento de la edificabilidad urbanística que se permite en las actuaciones prioritarias, este incremento se destinará en su totalidad a la construcción de vivienda de protección pública, manteniendo el porcentaje mínimo del 55 % para vivienda de protección social y el resto de ese incremento, para vivienda de protección tasada.

También se incorporan las determinaciones establecidas por la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el Derecho a la Vivienda, y se establecen las cuantías mínimas de viviendas de protección pública que deberán ser destinadas al alquiler, atendiendo a las reservas mínimas establecidas en el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana.

El capítulo tercero introduce las determinaciones necesarias para flexibilizar la implantación de nuevos alojamientos dotacionales en suelos equipamentales y en edificios existentes y recoge el régimen sancionador vinculado a los incumplimientos derivados de la declaración de zonas de mercado residencial tensionado.

Se contempla en este capítulo la posibilidad de localizar los alojamientos dotacionales en suelos que el planeamiento califique de equipamiento, sin necesidad de la modificación de su calificación atendiendo a su carácter dotacional y siempre que se justifique la innecesariedad del equipamiento inicialmente calificado. También se autoriza mediante la tramitación de un estudio de detalle la ubicación de levantes destinados a alojamientos dotacionales en parcelas residenciales destinadas a viviendas de alquiler de titularidad mayoritariamente pública.

Se incorpora entre los supuestos de incumplimiento de la función social regulados en la Ley 3/2015, de 18 de junio, de Vivienda, la referencia a los incumplimientos de las obligaciones derivadas de la declaración de un ámbito como zona de mercado residencial tensionado. De acuerdo con la citada incorporación, resulta procedente incluir en el régimen sancionador la tipificación del incumplimiento de las obligaciones derivadas de la declaración de un ámbito como zona de mercado residencial tensionado como infracción grave.

También se recoge la posibilidad de que el Gobierno Vasco y las administraciones públicas de carácter territorial promuevan vivienda de protección pública en municipios rurales, así como en los municipios de población igual o inferior a 3.000 habitantes.

El capítulo cuarto incorpora las novedades en materia ambiental. Así, en línea con la necesidad de agilizar y sincronizar los procedimientos urbanísticos, ambientales y de suelos, se identifican los supuestos de evaluación ambiental estratégica simplificada para las modificaciones de los planes de ordenación estructural e instrumentos de ordenación pormenorizada. Se faculta, conforme con lo dispuesto en la Ley 21/2013, de 9 de diciembre, de Evaluación Ambiental, a que el ayuntamiento pueda asumir la competencia reconocida al órgano ambiental en determinados procedimientos de planes y proyectos, y se optimizan los procedimientos para la remediación de la calidad del suelo descritos en la Ley 4/2015, de 25 de junio, para la prevención y corrección de la contaminación del suelo, para actuaciones residenciales.

El capítulo quinto recoge otras modificaciones legislativas necesarias para poder desplegar las medidas urbanísticas y de vivienda planteadas, tales como la habilitación al pleno municipal para la aprobación de los nuevos instrumentos definidos en esta ley y la suspensión de la presentación de las declaraciones responsables para las nuevas viviendas de uso turístico en zonas de mercado residencial tensionado.

Esta suspensión se ampara en el interés general de proteger el derecho a la vivienda con el objetivo de dar respuesta a la escasez de viviendas destinadas al alquiler de larga duración, al deterioro de las condiciones de acceso a la vivienda y al aumento de las tensiones en los mercados inmobiliarios.