Ley 11/2025, de 29 de diciembre, de medidas en materia de vivienda y urbanismo

e) Es de aplicación el régimen de declaración de incumplimiento de las obligaciones de urbanizar o de edificar y los efectos regulados, respectivamente, por los artículos 150 y 151.

10. La ejecución de los planes regulados por la presente disposición corresponde a la administración actuante, que ejerce las potestades que la legislación urbanística atribuye en relación con la gestión, la intervención en la edificación y uso del suelo y la protección de la legalidad, con la asistencia del departamento competente en materia de urbanismo, cuando no intervenga como administración actuante, y en coordinación con el resto de administraciones que deban intervenir en cumplimiento de la legislación sectorial aplicable.

No obstante, la ejecución de la actuación urbanística puede complementarse con la formalización de convenios interadministrativos entre el departamento competente en materia de urbanismo, el municipio o municipios comprendidos en el ámbito del plan y la administración actuante, si es diferente de los anteriores.

11. La aprobación definitiva de los planes regulados por la presente disposición supone el devengo, como carga de urbanización, de un canon urbanístico a favor del municipio o municipios comprendidos en su ámbito, en contraprestación por el carácter inmediatamente ejecutivo en relación con la construcción de edificaciones de nueva planta sin necesidad de disponer de otros títulos urbanísticos habilitantes, con las siguientes características:

a) El canon es del 2 % sobre el importe constituido por el coste real y efectivo de la construcción proyectada en el plan que sea objeto de ejecución directa.

b) El canon se devenga en el momento de iniciarse las obras de edificación correspondientes en base al importe del presupuesto de ejecución material, con la comunicación previa a la que se refiere el apartado 9.c.

c) La gestión y la recaudación del canon corresponden al municipio.

d) Los recursos obtenidos mediante este canon deben destinarse a los municipios.

12. Sin perjuicio de los plazos fijados por la presente disposición, en el caso de los proyectos empresariales estratégicos es de aplicación el artículo 47 del Decreto 131/2022, de 5 de julio, del Reglamento de la Ley de facilitación de la actividad económica, que permite la tramitación preferente y urgente por parte de las administraciones públicas afectadas a fin de reducir los plazos e imposibilitar las prórrogas.»

27. Se añade una disposición adicional, la vigésima octava, al texto refundido de la Ley de urbanismo, con el siguiente texto:

«Disposición adicional vigésima octava. Dotación de plazas de aparcamiento en la vivienda de protección pública de alquiler y en el alojamiento dotacional.

En el suelo donde se promueva vivienda de protección oficial con calificación permanente destinada a alquiler o cesión de uso y en el suelo calificado de sistemas urbanísticos de equipamientos comunitarios de alojamiento dotacional, la persona promotora queda exenta de construir plazas de aparcamiento sin necesidad de modificar el planeamiento. Sin embargo, si el planeamiento vigente lo determina justificadamente, el ayuntamiento puede exigir, en el trámite de la licencia, la construcción de plazas de aparcamiento asociadas a las viviendas.»

28. Se añade una disposición adicional, la vigésima novena, al texto refundido de la Ley de urbanismo, con el siguiente texto:

«Disposición adicional vigésima novena. Habilitación de los colegios profesionales y las entidades colaboradoras en el procedimiento de concesión de licencias urbanísticas.

La Generalitat de Catalunya, en el marco del proceso de simplificación y agilización de las administraciones públicas, y concretamente para garantizar la agilización en la concesión de las licencias urbanísticas, mediante la dirección general competente en materia de urbanismo, debe habilitar a los colegios profesionales y las entidades colaboradoras para que tengan competencias de habilitación y emisión de informes de idoneidad técnica dentro del procedimiento de concesión de las licencias urbanísticas.»

29. Se añade una disposición transitoria, la vigésima segunda, al texto refundido de la Ley de urbanismo, con el siguiente texto:

«Vigésima segunda. Plazo de disolución de los consorcios urbanísticos para la ejecución de las áreas residenciales estratégicas.

Los consorcios urbanísticos constituidos entre el Instituto Catalán del Suelo y los ayuntamientos para la ejecución de las áreas residenciales estratégicas deben disolverse en el plazo de un año a contar desde la entrada en vigor de la presente disposición transitoria. La disolución del consorcio comporta las correspondientes compensaciones económicas entre sus miembros en lo que se refiere a los gastos sufragados hasta la fecha, tanto para la modificación de planeamiento como para la gestión del área residencial estratégica.»

30. Se añade una disposición transitoria, la vigésima tercera, al texto refundido de la Ley de urbanismo, con el siguiente texto:

«Vigésima tercera. Aplicación de la reducción de los porcentajes de cesión de suelo con aprovechamiento en suelo urbano no consolidado.

La reducción establecida por el artículo 43.2 se aplica a las actuaciones que, en el momento de su entrada en vigor, no dispongan de un instrumento de planeamiento aprobado inicialmente que regule su ordenación detallada.»

Artículo 4. Modificación del Reglamento de la Ley de urbanismo, aprobado por el Decreto 305/2006.

1. Se modifican el apartado 1, la letra d del apartado 2 y el apartado 3 del artículo 17 del Reglamento de la Ley de urbanismo, aprobado por el Decreto 305/2006, de 18 de julio, que quedan redactados del siguiente modo:

«1. Los instrumentos de planeamiento y de gestión urbanísticos vigentes son públicos y cualquier persona puede consultarlos en todo momento, informarse de su contenido y solicitar la obtención de copias en el ayuntamiento correspondiente o en el Registro urbanístico de Cataluña.»

«d) Deben promover la posibilidad de consultar los instrumentos de planeamiento y de gestión urbanísticos por medios telemáticos y en un formato interoperable.

3. Los ayuntamientos deben garantizar la consulta por medios telemáticos, como mínimo, de la memoria, de las normas urbanísticas y de los planos de ordenación de los instrumentos de planeamiento municipal, general y derivado, y de la memoria, los planos y los demás documentos de los instrumentos de gestión urbanística, vigentes en su ámbito territorial, garantizando el cumplimiento de la legislación de protección de datos. La consulta por medios telemáticos también debe permitir el acceso a los datos genéricos y específicos del expediente.»

2. Se modifica el artículo 18 del Reglamento de la Ley de urbanismo, que queda redactado del siguiente modo:

«Artículo 18. Registro urbanístico de Cataluña.

1. El Registro urbanístico de Cataluña tiene por objeto garantizar la publicidad de los instrumentos de planeamiento y de gestión urbanísticos en vigor y debe permitir la consulta pública de estos instrumentos tanto presencialmente como por medios telemáticos y en formato interoperable.

2. El Registro urbanístico de Cataluña depende del departamento competente en materia de urbanismo y corresponde a las comisiones territoriales de urbanismo la recopilación, el depósito y el tratamiento de los documentos y datos que lo integran relativos a su ámbito territorial, y facilitar la consulta presencial de estos documentos.

3. Debe incorporarse al Registro urbanístico de Cataluña un ejemplar completo de todos los instrumentos de planeamiento y de gestión urbanísticos vigentes en el ámbito de Cataluña, incluidos los planes urbanísticos derivados y los instrumentos de gestión urbanística aprobados definitivamente por los ayuntamientos, garantizando el formato interoperable de la información y el cumplimiento de la legislación de protección de datos.

4. El Registro urbanístico de Cataluña debe garantizar el acceso telemático en formato interoperable, como mínimo, a la memoria, a las normas urbanísticas y a los planos de ordenación que integran los instrumentos de planeamiento en vigor. A estos efectos, la documentación que debe entregarse a los órganos de la Generalitat para la aprobación definitiva de los instrumentos de planeamiento urbanístico debe incorporar, además del expediente completo en formato papel, como mínimo el texto de la memoria, las normas urbanísticas, los planos de ordenación y los datos genéricos y específicos en soporte informático, de acuerdo con los requerimientos técnicos establecidos por el departamento competente en materia de urbanismo.

5. Con los mismos efectos que en el apartado 4, en el caso de planes derivados aprobados definitivamente por los ayuntamientos, la documentación que debe entregarse a las comisiones territoriales de urbanismo en cumplimiento del artículo 86 de la Ley de urbanismo debe incorporar, además del instrumento de planeamiento completo en formato papel, como mínimo el texto de la memoria, las normas urbanísticas, los planos de ordenación y los datos genéricos y específicos en soporte informático, de acuerdo con los requerimientos técnicos establecidos por el departamento competente en materia de urbanismo.

5 bis. Los ayuntamientos, en el plazo de dos meses a contar desde la firmeza en vía administrativa de los instrumentos de gestión urbanística aprobados y de sus modificaciones, deben enviar una copia completa del expediente a la Administración de la Generalitat, que debe incluir el envío de la documentación y los datos al Registro urbanístico de Cataluña para permitir la consulta telemática, en formato interoperable, del contenido de los documentos que lo conforman para facilitar el acceso inmediato al contenido de los instrumentos de gestión urbanística correspondientes. A estos efectos, la documentación que debe entregarse debe incorporar, además del expediente completo en formato papel, como mínimo el texto de la memoria, los planos y los demás documentos de los instrumentos de gestión urbanística y los datos genéricos y específicos, en soporte informático, de acuerdo con los requerimientos técnicos establecidos por el departamento competente en materia de urbanismo, que deben garantizar el cumplimiento de la legislación de protección de datos. El sistema de funcionamiento establecido por el presente apartado es operativo a contar desde la fecha que establezca el departamento competente en materia de urbanismo.

6. Todas las personas pueden consultar los documentos contenidos en el Registro urbanístico de Cataluña y solicitar la obtención de copias.»

Artículo 5. Modificación de la Ley 18/2007, del derecho a la vivienda.

1. Se añade una letra, la r, al artículo 3 de la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda, con el siguiente texto:

«r) Contrato en fraude: cualquier acuerdo contractual que, de forma intencionada, incorpore cláusulas o prácticas engañosas que vulneren los derechos de los consumidores o que desvirtúe el equilibrio contractual en materia de vivienda en los términos contenidos en el derecho aplicable.»

2. Se modifica la letra b del apartado 3 del artículo 45 de la Ley 18/2007, que queda redactada del siguiente modo:

«b) La discriminación indirecta, que se produce cuando una disposición normativa, un plan, una cláusula convencional o contractual, un pacto individual, una decisión unilateral, la simulación del contrato, el contrato en fraude, un criterio o una práctica, aparentemente neutros, ocasionan una desventaja particular a una persona respecto a otras en el ejercicio del derecho a la vivienda. No existe discriminación indirecta si la actuación tiene una finalidad legítima que la justifica objetiva y razonablemente, y los medios utilizados para alcanzar esta finalidad son adecuados y necesarios.»

3. Se añade un artículo, el 45 bis, a la Ley 18/2007, con el siguiente texto:

«Artículo 45 bis. Comisión de Supervisión de Contratos de Arrendamiento de Vivienda.

1. Se crea la Comisión de Supervisión de Contratos de Arrendamiento de Vivienda como órgano de colaboración de los departamentos competentes en materia de vivienda, consumo y turismo.

2. La Comisión de Supervisión de Contratos de Arrendamiento de Vivienda está integrada por representantes de los departamentos competentes en materia de vivienda, consumo y turismo designados por el Gobierno.

3. La Comisión de Supervisión de Contratos de Arrendamiento de Vivienda tiene por finalidad asegurar la protección de los derechos de los consumidores y el equilibrio en las relaciones contractuales de vivienda.

4. La Comisión de Supervisión de Contratos de Arrendamiento de Vivienda tiene las siguientes funciones:

a) Coordinar, supervisar y controlar las plataformas digitales, los portales inmobiliarios y los demás espacios de difusión de ofertas de vivienda en régimen de alquiler y de viviendas de uso turístico.

b) Supervisar, coordinar y garantizar el cumplimiento de la normativa relativa a los contratos de arrendamiento de vivienda.»

4. Se añade un párrafo al apartado 2 del artículo 15 de la Ley 18/2007, con el siguiente texto:

«En la transmisión de viviendas en zonas declaradas mercado residencial tensionado, la Administración de la Generalitat puede ejercer los derechos de tanteo y retracto en estos ámbitos.»

5. Se añade un artículo, el 66 bis, a la Ley 18/2007, con el siguiente texto:

«Artículo 66 bis. Arrendamiento de viviendas con carácter temporal.

1. Se considera arrendamiento de vivienda permanente el destinado a la satisfacción de la necesidad de vivienda, con independencia de su duración. No tendrán esta consideración las viviendas destinadas a usos recreativos, turísticos o de temporada de vacaciones, ya sea temporada de verano o cualquier otra temporada. En todo caso, estos usos deben hacerse constar en el contrato.

2. A los arrendamientos suscritos con carácter temporal por razones profesionales, laborales, de estudios, de atención o asistencia médica, de situaciones provisionales a la espera de entrega de vivienda o de regreso a la residencia habitual, o por otros usos análogos que no sean diferentes de la satisfacción de la necesidad de vivienda, se les aplican las normas de los arrendamientos de vivienda relativas a la fianza, las garantías, la determinación y actualización de la renta, la elevación de la renta por mejoras y la asunción de gastos generales y servicios individuales. También se aplican estas normas a los contratos de arrendamiento de vivienda en los que se establezca la duración pero no la finalidad de carácter temporal.

3. En los casos a que se refiere el apartado 2, debe dejarse constancia de la finalidad del contrato y su acreditación documental de acuerdo con el artículo 66. La documentación acreditativa debe depositarse junto con la fianza en el registro correspondiente. Se presume que el arrendamiento tiene una finalidad de vivienda permanente si en el registro correspondiente no consta acreditado un uso distinto al de vivienda.

4. Se aplican las normas relativas al arrendamiento para usos distintos al de vivienda a la vivienda que tiene una finalidad exclusivamente recreativa, de vacaciones o de ocio. Esta causa o finalidad debe hacerse constar en el contrato con aportación de la documentación específica conforme a la ley y debe acreditarse debidamente. También debe hacerse constar el lugar de residencia permanente de la parte arrendataria. La documentación acreditativa debe depositarse junto con la fianza en el registro correspondiente.

5. En el caso de prórroga de los arrendamientos temporales por causas acreditadas, si el arrendatario no ha acreditado expresamente la causa de la temporalidad y que tiene su residencia en otro lugar, se considera sometido a lo dispuesto por la legislación en materia de arrendamientos urbanos para vivienda permanente y se aplica su régimen jurídico, incluida la duración legal mínima, y el régimen de prórrogas a contar desde la fecha en qué se formalizó el contrato inicial.

6. Si el contrato de arrendamiento no se prorroga pero se formaliza un nuevo contrato con la misma parte arrendataria y sobre la misma vivienda, el nuevo contrato queda sujeto a las normas del contrato de arrendamiento para vivienda permanente, salvo que la parte arrendadora acredite debidamente la prórroga de las circunstancias que causaban la necesidad temporal de vivienda.»

6. Se añade un artículo, el 66 ter, a la Ley 18/2007, con el siguiente texto:

«Artículo 66 ter. Arrendamiento de habitaciones.

1. El arrendamiento de habitación es el contrato por el que la parte arrendadora se obliga a atribuir a la arrendataria el uso exclusivo de una habitación y el derecho a utilizar otras estancias o espacios de uso común de la vivienda, a cambio de un precio.

2. El arrendamiento de habitaciones debe respetar los estándares de superficie por persona y el umbral máximo de ocupación de la vivienda fijados por la normativa sectorial en materia de vivienda y especificados en la cédula de habitabilidad.

3. El arrendamiento de vivienda por habitaciones o cualquier otra clase de fragmentación física o contractual no desnaturaliza el carácter de arrendamiento de vivienda ni evita la aplicación de las reglas que le son propias. En esta clase de contratos, la suma de las rentas pactadas en varios contratos de arrendamiento de vigencia simultánea de una vivienda situada en una zona de mercado residencial tensionado no puede exceder de la renta máxima aplicable al arrendamiento unitario de la vivienda.»

7. Se añade una letra, la c, al apartado 1 del artículo 79 de la Ley 18/2007, con el siguiente texto:

«c) Que así lo establezcan programas específicos de fomento del acceso a la vivienda y de la rehabilitación.»

8. Se añade un apartado, el 5, al artículo 79 de la Ley 18/2007, con el siguiente texto:

«5. En el caso de viviendas calificadas o que se califiquen con protección oficial situadas en una zona de mercado residencial tensionado, declarada de acuerdo con lo establecido por el artículo 18 de la Ley del Estado 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, esta calificación estará vigente mientras lo esté la declaración de zona de mercado residencial tensionado.»

9. Se modifica el apartado 1 del artículo 83 de la Ley 18/2007, que queda redactado del siguiente modo:

«1. Las viviendas con protección oficial se sujetan al régimen de precios de venta y de rentas que corresponde abonar a los usuarios como máximo, determinados de acuerdo con los artículos 83 bis y 83 ter o los que establezcan, en su caso, los programas específicos de fomento del acceso a la vivienda y de la rehabilitación.»

10. Se modifica el apartado 9 del artículo 95 de la Ley 18/2007, que queda redactado del siguiente modo:

«La inscripción en el Registro de solicitantes de vivienda con protección oficial caduca en el plazo de dos años, salvo que sea renovada antes del transcurso de dicho plazo mediante la presentación de una declaración responsable sobre el cumplimiento de los requisitos exigidos.»

11. Se añade un apartado, el 4, al artículo 101 bis de la Ley 18/2007, con el siguiente texto:

«4. Los promotores, en el supuesto a que se refiere el segundo párrafo del apartado 1 y en el caso de las primeras adjudicaciones a que se refiere el apartado 2, pueden optar por realizar un procedimiento de adjudicación en el que puedan presentarse las personas inscritas en el Registro de solicitantes de viviendas con protección oficial que estén interesadas en la promoción concreta de que se trate. En este supuesto, tienen prioridad en la adjudicación de las viviendas las personas presentadas inscritas en dicho Registro con mayor antigüedad de la inscripción. El hecho de que las personas inscritas, aun cumpliendo los requisitos establecidos por el anuncio, no participen en el procedimiento es causa de baja del Registro, salvo en los casos en que se acredite que la vivienda o las condiciones de contratación no son adecuadas para la unidad de convivencia. La baja requiere la notificación previa a la persona interesada de la correspondiente propuesta de resolución administrativa y la apertura de un plazo de quince días para la presentación de alegaciones.»

12. Se modifica el artículo 108 de la Ley 18/2007, que queda redactado del siguiente modo:

«Artículo 108. Inspección.

1. El personal técnico al servicio de las administraciones públicas competentes al que se encomienda expresamente el ejercicio de las tareas de inspección en materia de vivienda son los inspectores de vivienda, los cuales tienen la condición de agentes de la autoridad con carácter general y, en particular, respecto a la responsabilidad administrativa y penal de las personas que ofrezcan resistencia o atenten contra los mismos agentes, de hecho o de palabra, tanto en acto de servicio como a consecuencia de este.

Los hechos que constatan, formalizados en actas de inspección, gozan de la presunción de certeza a efectos probatorios. Dentro de las exigencias establecidas por el ordenamiento jurídico, los inspectores pueden llevar a cabo todas las actuaciones imprescindibles para comprobar si se han cometido las infracciones tipificadas por la presente ley.

Los inspectores de vivienda, antes de ejercer las potestades derivadas de su función, deben identificarse, salvo que la identificación pueda frustrar su finalidad. Los inspectores de vivienda pueden solicitar el auxilio o la colaboración de otras administraciones públicas, autoridades o cuerpos de seguridad para el ejercicio de sus funciones.

2. Son funciones de los inspectores de vivienda:

a) Investigar la comisión de presuntas infracciones de la presente ley.

b) Emitir las actas de inspección y, en su caso, informes complementarios.

c) Advertir a los inspeccionados de las irregularidades observadas en los casos a que se refiere el artículo 112, requerir a los promotores que se lleven a cabo las obras necesarias de reparación o de reconstrucción, fijando un plazo adecuado de cumplimiento en función de la envergadura de las reparaciones o reconstrucciones que deban realizarse, y comunicar al responsable que si no se realizan las obras en el plazo fijado se propondrá al órgano competente la incoación de un expediente sancionador.

d) Adoptar, en casos de urgencia, las medidas cautelares necesarias, que deben ser ratificadas por el órgano competente para su adopción.

e) Exigir a los inspeccionados la exhibición de la documentación que sea relevante en la investigación de los hechos y requerir que esta documentación sea enviada a las dependencias administrativas pertinentes, así como exigir la posterior aportación de datos o documentos que no se hayan podido facilitar en el momento de la visita de inspección.

f) Colaborar en los procedimientos administrativos sancionadores iniciados por las infracciones tipificadas por la presente ley.

g) Las demás que se le atribuyan por ley o por reglamento.

3. El acta de la visita de inspección debe estar numerada y debe identificar al inspector actuante, la fecha, la hora y el lugar donde se extiende. Debe constar la identificación de las personas investigadas y de los comparecientes con nombre, apellidos y números de documentos oficiales de identidad, y la calidad de la representación, en su caso.

El acta de inspección debe recoger los hechos relevantes para la investigación y los datos objetivos y circunstancias que permitan determinar mejor las infracciones o irregularidades observadas, su alcance y los presuntos responsables. Puede ir acompañada de documentación diligenciada por el inspector actuante y debe recoger, si procede, las manifestaciones que los comparecientes quieran hacer constar.

Las actas de inspección tienen la consideración de documento público y deben ir firmadas por el inspector actuante.»

13. Se modifica la letra f del apartado 1 del artículo 124 de la Ley 18/2007, que queda redactada del siguiente modo:

«f) Negarse a suministrar datos a la Administración, obstruir o no facilitar las funciones de información, control o inspección, o incumplir las obligaciones de comunicación, en tiempo y forma, de los datos que deben ser objeto de inscripción en el Registro de viviendas vacías y de viviendas ocupadas sin título habilitante y en el Registro de grandes tenedores de vivienda.»

14. Se modifica la disposición adicional vigésima séptima de la Ley 18/2007, que queda redactada del siguiente modo:

«1. Se crea el Registro de grandes tenedores de vivienda, con carácter administrativo, que depende de la Agencia de la Vivienda de Cataluña, al que deben inscribirse las personas jurídicas que sean grandes tenedores de acuerdo con lo establecido por el artículo 5 de la Ley 24/2015, de 29 de julio, de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética, y las personas que, de acuerdo con el artículo 3.k de la Ley del Estado 12/2023, tengan la consideración de grandes tenedores.

2. Las personas a las que se refiere el apartado 1, desde el momento en que se cumplan los requisitos que originan la obligación de inscribirse en el Registro, deben comunicar a la Agencia de la Vivienda de Cataluña su condición de grandes tenedores y el número de viviendas de las que son titulares, sin perjuicio de que, cuando entre en vigor el reglamento que regule el funcionamiento del Registro, deban inscribirse en él, de acuerdo con la forma, los datos y los plazos que determine dicho reglamento.

3. La Agencia de la Vivienda de Cataluña debe colaborar con los entes locales, comarcales y supramunicipales y con la Administración de justicia para facilitar la consulta de los datos recogidos.»

15. Se añade una disposición transitoria, la duodécima, a la Ley 18/2007, con el siguiente texto:

«Disposición transitoria duodécima. Viviendas con protección oficial calificadas definitivamente antes de la entrada en vigor de la Ley de medidas en materia de vivienda y urbanismo.

La vigencia de la calificación de las viviendas con protección oficial establecida por el artículo 79.5 es de aplicación a las viviendas con protección oficial que estén calificadas definitivamente antes de la entrada en vigor de la Ley de medidas en materia de vivienda y urbanismo y que estén incluidas en una zona de mercado residencial tensionado.»

Artículo 6. Modificación del Decreto ley 1/2015, de medidas extraordinarias y urgentes para la movilización de las viviendas provenientes de procesos de ejecución hipotecaria.

1. Se añade un apartado, el 2, al artículo 2 del Decreto ley 1/2015, de 24 de marzo, de medidas extraordinarias y urgentes para la movilización de las viviendas provenientes de procesos de ejecución hipotecaria, con el siguiente texto:

«2. Además de la transmisión a que se refiere el apartado 1, están sujetos a los derechos de tanteo y retracto de la Administración de la Generalitat:

a) La transmisión de cualquier vivienda situada en una zona declarada mercado residencial tensionado que sea propiedad de un gran tenedor persona jurídica que esté inscrito en el Registro de grandes tenedores de vivienda.

No están sujetas a los derechos de tanteo y retracto establecidos por el apartado 1 las transmisiones de viviendas de nueva construcción que se realicen en el plazo de un año a contar desde el otorgamiento de la cédula de habitabilidad. Las empresas promotoras que tienen exclusivamente existencias de viviendas de nueva construcción únicamente para transmitirlas a terceros no están sujetas a la obligación de inscribir estas viviendas y de inscribirse ellas mismas en el Registro de viviendas vacías y de viviendas ocupadas sin título habilitante y en el Registro de grandes tenedores, respectivamente, mientras se cumplan los requisitos correspondientes, hasta que haya pasado un año desde que dichas viviendas hayan obtenido la cédula de habitabilidad.

No están sujetas a los derechos de tanteo y retracto establecidos por el párrafo anterior las transmisiones de viviendas de nueva construcción o gran rehabilitación que se realicen en el plazo de un año a contar desde el otorgamiento de la cédula de habitabilidad, ni las transmisiones entre las sociedades de un mismo grupo empresarial que tengan el mismo objeto social o ejerzan una actividad inmobiliaria similar siempre que se trate de la primera transmisión de una obra nueva.

b) La adjudicación de cualquier vivienda que provenga de una subasta administrativa o judicial.»

2. Se añade una letra, la h, al apartado 3 del artículo 2 del Decreto ley 1/2015, con el siguiente texto:

«h) La Administración de la Generalitat de Catalunya no ejerce el derecho de tanteo en el caso de adquisiciones de viviendas por parte de personas físicas que declaren acogerse a esta excepción y que cumplan los siguientes requisitos:

1.º Que estén inscritas en el Registro de solicitantes de vivienda con protección oficial.

2.º Que se comprometan a solicitar, en el plazo de un mes a contar desde la fecha de adquisición de la vivienda, la calificación de la vivienda como vivienda con protección oficial de régimen general o figura equivalente existente y con carácter permanente.

3.º Que se comprometan a destinar la vivienda que adquieran a vivienda habitual y permanente durante un período mínimo de diez años, a contar desde la fecha de adquisición.

El incumplimiento de los requisitos 2.º y 3.º comporta el ejercicio del derecho de retracto por parte de la Generalitat de Catalunya, en los términos establecidos por la letra e.»

3. Se añade un apartado, el 4, al artículo 2 de la Ley 1/2015, con el siguiente texto:

«4. Todas las viviendas adquiridas mediante el ejercicio de los derechos de tanteo y retracto que establece el presente artículo deben calificarse de forma permanente como viviendas con protección oficial de régimen general o figura equivalente existente, aunque superen los precios máximos establecidos para el correspondiente tipo de viviendas con protección oficial.

El precio máximo de estas viviendas en sucesivas transmisiones es el precio establecido en la escritura pública de adquisición de la vivienda, incrementado con la variación interanual del índice de precios de consumo calculada en función de las medias anuales del conjunto del Estado, entre el año de la calificación y el año de la formalización del contrato.

Este sistema de fijación de los precios se aplica también al supuesto establecido por el apartado 3.h.»

4. Se añade un apartado, el 3, a la disposición transitoria única del Decreto ley 1/2015, con el siguiente texto:

«3. Mientras no entre en vigor el decreto que debe desarrollar el Registro de grandes tenedores de vivienda, las personas jurídicas que deseen transmitir viviendas situadas en una zona declarada mercado residencial tensionado, de acuerdo con lo establecido por el artículo 2.2, deben declarar si tienen la condición de gran tenedor. Si declaran que no tienen esta condición, deben aportar un certificado registral acreditativo del número de viviendas de las que son propietarias en el momento de formalizar la escritura de compraventa, acompañado, en su caso, de la documentación que demuestre que los datos de dicho certificado no están actualizados o no son correctos. Este certificado y los documentos que lo acompañen deben testimoniarse, en su caso, en el título.»

5. Se modifica el párrafo primero de la disposición final primera del Decreto ley 1/2015, que queda redactado del siguiente modo:

«Las medidas de intervención a las que se refieren los artículos 2 y 4 se establecen con carácter temporal. El ejercicio de estas medidas se limita a los veinticuatro años siguientes a la entrada en vigor del presente decreto ley.»

Artículo 7. Modificación de la Ley 11/2022, de mejoramiento urbano, ambiental y social de los barrios y villas.

1. Se modifica el apartado 3 del artículo 1 de la Ley 11/2022, de 29 de diciembre, de mejoramiento urbano, ambiental y social de los barrios y villas, que queda redactado del siguiente modo:

«3. El Fondo de Recuperación Urbana, Ambiental y Social de Barrios y Villas de Atención Especial debe contribuir a evitar el riesgo de fractura social y hacer frente a la crisis ambiental mediante el mejoramiento de las condiciones de vida de la población en los barrios, villas y áreas urbanas que sufren déficits urbanísticos, baja calidad de la edificación, carencia de equipamientos y servicios, dificultades de accesibilidad, riesgos ambientales, exposición grave a los efectos de la emergencia climática, alta vulnerabilidad social y riesgos de exclusión.»

2. Se modifica el apartado 3 del artículo 9 de la Ley 11/2022, que queda redactado del siguiente modo:

«3. Cada una de las actuaciones financiadas debe ejecutarse en un plazo máximo de cinco años a contar desde la fecha de otorgamiento de la financiación. Este plazo puede ampliarse a ocho años, siempre que a los cuatro años del otorgamiento de la financiación se haya ejecutado el 50 % del presupuesto global incluido en el programa memoria de intervención integral.»

3. Se modifica la letra f del apartado 3 del artículo 17 de la Ley 11/2022, que queda redactada del siguiente modo:

«f) El modelo de gobernanza propuesto, que explicite tanto la distribución de tareas y responsabilidades entre los miembros del partenariado público-comunitario, si existen, como la relación con las distintas administraciones públicas implicadas y demás agentes económicos y sociales.»

4. Se modifica el apartado 1 del artículo 20 de la Ley 11/2022, que queda redactado del siguiente modo:

«1. La contribución del Fondo de Recuperación Urbana, Ambiental y Social de Barrios y Villas de Atención Especial a la ejecución de los proyectos que han obtenido financiación se establece en cada caso y debe representar como mínimo el 50 % y como máximo el 75 % del presupuesto global del proyecto, aunque excepcionalmente puede llegar al 90 %, de acuerdo con los criterios determinados por la correspondiente convocatoria.»

5. Se modifica el apartado 2 del artículo 22 de la Ley 11/2022, que queda redactado del siguiente modo:

«2. El censo enfitéutico no puede tener una duración superior a diez años. El importe que debe ser resarcido en caso de transmisión no puede ser superior a la inversión efectuada sobre el inmueble afectado con cargo al Fondo de Recuperación Urbana, Ambiental y Social de Barrios y Villas de Atención Especial. Dicho importe se reduce progresivamente en función del tiempo que quede del plazo de duración establecido.»

6. Se modifica el apartado 3 del artículo 25 de la Ley 11/2022, que queda redactado del siguiente modo:

«3. Para garantizar que se alcanzan los objetivos de relevancia, eficiencia y efectividad en la asignación y el uso de los recursos públicos, así como de transparencia y rendición de cuentas, debe elaborarse un plan de evaluación de las actuaciones que incluya las evaluaciones ex ante, in itinere y ex post que deben realizarse en los distintos momentos del proyecto. El departamento competente en materia de actuaciones de fomento del programa de barrios y áreas urbanas de atención especial debe aprobar el plan de evaluación.»

Artículo 8. Modificación del Decreto ley 17/2019, de medidas urgentes para mejorar el acceso a la vivienda.

1. Se modifica el apartado 1 de la disposición transitoria segunda del Decreto ley 17/2019, que queda redactado del siguiente modo:

«1. Son de aplicación a las viviendas con protección oficial calificadas definitivamente antes de la entrada en vigor del presente decreto ley la vigencia de la calificación y los precios máximos de venta y de rentas determinados de acuerdo con el régimen jurídico vigente cuando se calificaron, salvo que se trate de viviendas que formen parte de un patrimonio público de suelo y vivienda.

Las viviendas con protección oficial incluidas en una zona tensionada, declarada de acuerdo con el artículo 18 de la Ley del Estado 12/2023, mantienen su calificación y los precios máximos de venta y de rentas determinados de acuerdo con el régimen jurídico vigente en el momento en que se calificaron, pero se aplica el nuevo régimen respecto a la vigencia de la calificación.

En cualquier caso, las viviendas mencionadas solo pueden descalificarse a iniciativa de la propia Administración en los términos regulados por el artículo 79.3 de la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda.»

2. Se modifica el apartado 1 de la disposición transitoria quinta bis del Decreto ley 17/2019, de 23 de diciembre, de medidas urgentes para mejorar el acceso a la vivienda, que queda redactado del siguiente modo:

«Quinta bis. Precios máximos de venta y de rentas de acuerdo con el régimen anterior.

1. Cuando, de conformidad con la disposición transitoria quinta, es de aplicación el sistema de determinación de los precios máximos de venta y de rentas con arreglo al régimen anterior, las viviendas con protección oficial se sujetan a los precios y rentas máximos por metro cuadrado de superficie útil siguientes:

Régimen	Vivienda	Anexos	Vivienda	Anexos
Régimen	Venta (€/m2)	Venta (€/m2)	Alquiler/cesión de uso (€/m2)	Alquiler/cesión de uso (€/m2)
Régimen general.	2.836,59	1.418,29	10,65	5,33
Régimen especial.	2.493,10	1.246,55	9,35	4,67
Precio concertado.	3.001,68	1.200,67	10,65	4,26»

Artículo 9. Modificación de la Ley 12/2017, de la arquitectura.

Se añade un apartado, el 3, al artículo 12 de la Ley 12/2017, de 6 de julio, de la arquitectura, con el siguiente texto:

«3. Quedan exentos de las especificidades determinadas por el presente capítulo los contratos a que se refiere el apartado 1 cuando se trate de proyectos vinculados a viviendas de protección pública.»

Artículo 10. Modificación del Decreto ley 1/2009, de ordenación de los equipamientos comerciales.

1. Se añaden dos nuevas letras, la k y la l, al artículo 5 del Decreto ley 1/2009, de 22 de diciembre, de ordenación de los equipamientos comerciales, que quedan redactadas del siguiente modo:

«k) Uso residencial: el uso residencial de renta libre y vivienda protegida en cualquier modalidad; el sistema urbanístico de viviendas dotacionales públicas, alojamiento dotacional (también el de iniciativa privada) y alojamiento con espacios comunes complementarios (públicos y privados).

l) Ordenación detallada: ordenación que incluye, como mínimo, el régimen urbanístico del suelo y las zonas y los sistemas, con sus normas específicas. Las zonas deben contener los parámetros de ordenación, las condiciones de ordenación y edificación, las condiciones de los usos y el techo por usos de cada zona. Los sistemas deben contener el tipo, el ámbito, el objeto, el uso general y complementario, la titularidad, el sistema de ordenación, el empleo y las condiciones de ordenación de la edificación.»

2. Se modifica el apartado 2 del artículo 7 del Decreto ley 1/2009, que queda redactado del siguiente modo:

«2. A efectos del presente artículo:

a) Se entiende por áreas residenciales el conjunto de zonas y sistemas en suelo urbano o en sectores en suelo urbanizable con planeamiento urbanístico con ordenación detallada aprobada y vigente, siempre que configure una ordenación unitaria que dé continuidad al conjunto del tejido urbano residencial.

b) Se entiende que el uso residencial es dominante cuando el techo de los usos residenciales, tanto del privado como del público, representa más del 50 % del techo total del aprovechamiento privado.

c) Se interpreta que existe continuidad cuando se produce la contigüidad entre frentes de parcelación, vinculada a la confrontación de ordenaciones adyacentes apoyadas en una misma vía pública.»

Artículo 11. Modificación del texto refundido de la Ley de carreteras, aprobado por el Decreto legislativo 2/2009.

Se añade una disposición adicional, la cuarta, al texto refundido de la Ley de carreteras, aprobado por el Decreto legislativo 2/2009, de 25 de agosto, con el siguiente texto:

«Disposición adicional cuarta. Proyectos de vías de itinerarios no motorizados.

1. El departamento competente en materia de infraestructuras, con la conformidad de los ayuntamientos, puede promover, aprobar y ejecutar proyectos que tengan por objeto desarrollar itinerarios no motorizados que puedan recorrerse a pie o en bicicleta, con el fin de dinamizar turísticamente un territorio, poner en valor caminos, elementos patrimoniales y paisajísticos o hacer accesibles espacios naturales, con la máxima coherencia e integración con los valores históricos, ambientales, culturales y paisajísticos del ámbito por el que transcurren.

2. Si la vía del itinerario no motorizado tiene una longitud superior a diez kilómetros, debe redactarse previamente un proyecto informativo. De lo contrario, basta con la redacción de un proyecto urbanístico constructivo. La normativa técnica de las carreteras no es de aplicación obligatoriamente a estos proyectos. Los proyectos quedan sometidos a lo dispuesto por la normativa en materia de evaluación ambiental de proyectos.

3. La aprobación del proyecto de itinerario no motorizado comporta la declaración de utilidad pública y la necesidad de ocupación a efectos expropiatorios. Asimismo, lleva implícita la declaración de urgencia.

4. La titularidad de la vía del itinerario no motorizado, una vez ejecutada la obra, puede atribuirse a los entes locales, que, en este supuesto, tienen la condición de beneficiarios de la expropiación. A tal fin, puede firmarse el correspondiente convenio con los entes locales. Estas vías también pueden cederse a otras administraciones.

5. Lo establecido por los apartados del 1 al 4 es de aplicación también a los proyectos que, con idéntica finalidad, promuevan las diputaciones de Barcelona, Tarragona, Lleida y Girona en sus respectivos ámbitos territoriales.

6. Sin perjuicio de lo establecido por el presente artículo, los itinerarios no motorizados, si están previstos en un instrumento de planeamiento urbanístico, también pueden ejecutarse mediante proyectos de obras ordinarios o proyectos de urbanización.

En caso de que la actuación esté prevista en un instrumento de planeamiento urbanístico, el departamento competente en materia de infraestructuras o la diputación del ámbito territorial correspondiente pueden ejercer la potestad expropiatoria para ejecutar estos proyectos y sustituir a la administración actuante.»

Disposición transitoria primera. Calificaciones de las viviendas con protección oficial.

1. Esta disposición transitoria es de aplicación a las calificaciones de las viviendas con protección oficial hasta la adaptación del Decreto 75/2014, de 27 de mayo, del Plan para el derecho a la vivienda, a las modificaciones introducidas por los artículos 5 y 6 de la presente ley.

2. Las características de las viviendas con protección oficial establecidas por el artículo 44 del Decreto 75/2014 no son de aplicación a las viviendas existentes que se califiquen por el ejercicio de los derechos de tanteo y retracto o de acuerdo con programas específicos de fomento del acceso a la vivienda y la rehabilitación, que deben regirse por las condiciones que prevén estos programas.

3. A las solicitudes de calificación definitiva de viviendas con protección oficial de viviendas existentes con cédula de habitabilidad vigente que se califiquen de acuerdo con programas específicos de fomento del acceso a la vivienda y la rehabilitación, deben adjuntarse los siguientes documentos:

Disposición transitoria segunda. Sistema de determinación de precios de venta máximos y de rentas máximas.

1. La presente disposición transitoria es de aplicación al sistema de determinación de precios de venta máximos y de rentas máximas hasta la adaptación del Decreto 75/2014, de 27 de mayo, del Plan para el derecho a la vivienda, al nuevo sistema establecido por la presente ley.

2. A efectos de determinar los ingresos máximos de las personas solicitantes que accedan a las viviendas con protección oficial calificadas de acuerdo con el sistema de precios establecido por la disposición transitoria quinta del Decreto ley 17/2019, de 23 de diciembre, de medidas urgentes para mejorar el acceso a la vivienda, los ingresos de las unidades familiares o unidades de convivencia deben ponderarse con el coeficiente C (composición de la unidad), en función de los miembros de la unidad, y el coeficiente U (ubicación) de la zona A que establece el artículo 4.2 del Decreto 75/2014.

3. El precio de venta del suelo urbanizado calificado urbanísticamente para la construcción de viviendas con protección oficial no puede superar el 20 % del precio de venta por metro cuadrado de superficie útil de las viviendas con protección oficial de régimen general o régimen especial, vigente en el momento de la transmisión.

4. El precio máximo de transmisión del derecho de superficie de una vivienda de protección oficial es del 85 % del precio máximo de venta.

Disposición transitoria tercera. Exención a la aplicación de las reservas de suelo que establece el artículo 57.3 del texto refundido de la Ley de urbanismo.

1. En el caso de los planes de ordenación urbanística municipal, revisiones o modificaciones de estos planes aprobados inicialmente antes de la entrada en vigor de la presente ley, no es obligatoria la aplicación de las reservas de suelo que establece el artículo 57.3 del texto refundido de la Ley de urbanismo, aprobado por el Decreto legislativo 1/2010.

2. La exención establecida por el apartado 1 se mantiene por un período de dos años a contar desde la aprobación inicial del planeamiento territorial o director urbanístico, siempre que se hayan evacuado todos los informes preceptivos de la Administración de la Generalitat.

Disposición derogatoria.

Quedan derogadas las siguientes normas y disposiciones:

Disposición final primera. Mantenimiento del rango reglamentario.

Los preceptos del Decreto 305/2006, de 18 de julio, por el que se aprueba el Reglamento de la Ley de urbanismo, modificados por la presente ley, mantienen el rango reglamentario de decreto a efectos de desarrollo, modificación y derogación.

Disposición final segunda. Decreto de habilitación de los colegios profesionales y las entidades colaboradoras.

A efectos de lo establecido expresamente por el artículo 188.3 bis del texto refundido de la Ley de urbanismo, aprobado por el Decreto legislativo 1/2010, el Gobierno, en el plazo de seis meses a contar desde la entrada en vigor de la presente ley, debe aprobar el decreto de habilitación a que se refiere dicho artículo 188.3 bis y debe establecer el régimen de habilitación, emisión, verificación y control de los colegios profesionales y las entidades colaboradoras.

Disposición final tercera. Entrada en vigor.

La presente ley entra en vigor al día siguiente de su publicación en el «Diari Oficial de la Generalitat de Catalunya».

Por tanto, ordeno que toda la ciudadanía a la cual sea aplicable esta Ley coopere en su cumplimiento y que los tribunales y autoridades a los que corresponda la hagan cumplir.

Palacio de la Generalitat, 29 de diciembre de 2025.–El Presidente de la Generalitat de Catalunya, Salvador Illa i Roca.–La Consejera de Territorio, Vivienda y Transición Ecológica, Sílvia Paneque i Sureda.

(Publicada en el «Diario Oficial de la Generalitat de Cataluña» número 9574, de 31 de diciembre de 2025)