LegalizeDecreto-ley 1/2008 de 27 de junio, del Consell, de medidas urgentes para el fomento de la vivienda y el suelo
La Ley 4/2004, de 30 de junio, de la Generalitat, de Ordenación del Territorio y Protección del Paisaje, la Ley 16/2005, de 30 de diciembre, de la Generalitat, Urbanística Valenciana, y el Decreto 67/2006, de 19 de mayo, del Consell, por el que se aprobó el Reglamento de Ordenación y Gestión Territorial y Urbanística, son normas caracterizadas por potenciar la implantación de viviendas sometidas a algún régimen de protección pública, haciendo efectivo el mandato constitucional recogido en el artículo 47 de la Constitución Española.
El citado marco normativo se implantó bajo la vigencia de la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre Régimen del Suelo y Valoraciones, que ha sido derogada por la Ley 8/2007, de 28 de mayo, de Suelo. La reforma del marco normativo estatal en materia de vivienda tiene como objetivo vincular la ordenación de los usos del suelo con la efectividad del derecho a la vivienda, para lo cual se establece una reserva de suelo residencial para la vivienda protegida. Este objetivo en la Comunitat Valenciana ya se había implantado tanto con la modificación de la Ley Reguladora de la Actividad Urbanística mediante la Ley 16/2003, de 17 de diciembre, como en la propia Ley Urbanística Valenciana y en el Reglamento que la desarrolla.
No obstante, la entrada en vigor de la Ley 8/2007, de 28 de mayo, de Suelo, hace aconsejable conjugar la legislación urbanística valenciana, en lo que atañe a la reserva de vivienda protegida y al porcentaje de suelo residencial que debe destinarse a dicho fin, con la legislación estatal. Para ello, procede establecer en el ámbito de la Comunitat Valenciana una reserva de la edificabilidad residencial prevista en la ordenación urbanística con independencia de la población del municipio, con el fin de destinarla a vivienda sometida a algún régimen de protección pública, poniendo en relación la citada reserva con las tipologías constructivas y usos capaces de admitirla, así como con las demandas efectivas de la misma, ya que no se trata de fijar una reserva global sino de que la misma sea posible y efectivamente realizable, así como en la necesidad de garantizar su ejecución.
Para dar cumplimiento a los fines previstos se arbitran una serie de medidas, entre las que cabe destacar la necesidad de potenciar los datos que se recogen en el Sistema Territorial de Indicadores de Demanda de Vivienda, tal y como se recoge en el artículo 222 del Decreto 75/2007, de 18 de mayo, del Consell, por el que se aprobó el Reglamento de Protección Pública a la Vivienda, y la introducción de los indicadores territoriales de demanda, que permitan armonizar la reserva de vivienda protegida en cada municipio con los resultados que ofrezcan los estudios de necesidades y demandas de vivienda tanto de nivel autonómico como, en su caso, municipales.
También aparece por primera vez en nuestra legislación autonómica las llamadas áreas residenciales prioritarias, cuyo objeto es establecer reservas de suelo para destinarlos a viviendas sometidas a algún régimen de protección pública, superando el ámbito municipal, ya que pretenden dar respuestas a las necesidades generadas en ámbitos territoriales superiores, garantizando el cumplimiento de fines de interés público y social ya que su promoción, desarrollo y gestión resultará más eficiente, en estos casos, si las dirige la propia Administración autonómica.
Uno de los objetivos de toda legislación urbanística es potenciar la ampliación de los patrimonios públicos de suelo, para lo cual se establece la retribución obligatoria en suelo en aquellas actuaciones llevadas a cabo por gestión directa y en lo que atañe exclusivamente a los suelos destinados a vivienda protegida. Al mismo tiempo se regulan de manera más precisa los citados patrimonios, siguiendo para ellos las pautas marcadas en la Ley 8/2007, de 28 de mayo, de Suelo, lo que permite garantizar las reservas destinadas a viviendas protegidas, además de ampliar su abanico de posibilidades al permitir destinar los mismos, con carácter subsidiario, a otros fines de interés social.
Hay que resaltar que tras la entrada en vigor de la Ley 8/2007, de 28 de mayo, de Suelo, se hace necesario concretar en el ámbito de la Comunitat Valenciana, y en referencia a la legislación urbanística autonómica vigente, el porcentaje de edificabilidad media ponderada en las actuaciones de transformación urbanística que resulta ser de entrega obligatoria a la administración. Dicha necesidad deviene del hecho que en la legislación estatal se establece una franja de fijación de porcentaje que, con carácter general, no puede ser inferior al cinco por ciento ni superior al quince por ciento, si bien se contempla, de forma excepcional, la posibilidad de reducir el mismo o incrementarlo hasta un máximo del veinte por ciento. En cualquier caso, la aplicabilidad del régimen transitorio de la citada Ley 8/2007 en el actual escenario socio-económico hace necesario fijar con carácter provisional y hasta que se apruebe con carácter definitivo la total reforma de la Ley Urbanística Valenciana, un porcentaje concreto de aprovechamiento para cada una de las situaciones en que se encuentre el suelo incluido en una actuación urbanística, además de los supuestos excepcionales en que el mismo podrá incrementarse o disminuirse.
Las modificaciones objeto del presente Decreto-ley afectan a la Ley 16/2005, de 30 de diciembre, de la Generalitat, Urbanística Valenciana, tanto en lo relativo a las medidas concretas para potenciar la construcción de viviendas sometidas a algún régimen de protección pública, como a las necesarias para concretar el porcentaje de reserva de suelo que debe destinarse a dicho fin, siendo las novedades más importantes las siguientes:
Se modifican artículos con el fin de establecer la reserva de vivienda protegida en función de las efectivas demandas y de los usos y tipologías adecuados para potenciar su implantación.
Se crean las áreas residenciales prioritarias con la finalidad de proceder la administración de la Generalitat, de manera autónoma o concertada con otras Administraciones, a la construcción de viviendas sometidas a algún régimen de protección pública y al objeto de facilitar el acceso de los ciudadanos a una vivienda digna.
Se modifica el régimen del patrimonio público del suelo con el objeto de permitir que el destino finalista del mismo abarque mayores posibilidades que las contempladas hasta ahora en la legislación vigente.
Se potencia la retribución en suelo para aquellas actuaciones destinadas a vivienda protegida y siempre que se desarrollen por gestión directa.
Se procede a concretar el porcentaje de suelo que corresponde a la administración con carácter provisional hasta que se produzca la total reforma de la Ley Urbanística Valenciana.
Del contenido de las modificaciones objeto del presente Decreto-ley citadas se infiere la extraordinaria y urgente necesidad de dictar la presente norma. El paquete de medidas relacionado está especialmente dirigido a alcanzar la efectividad real del derecho a disfrutar de una vivienda digna, adecuada y accesible. A pesar de las reformas legislativas realizadas por el legislador autonómico, caracterizadas por potenciar la implantación de viviendas sometidas a algún régimen de protección pública, la demanda social de este tipo de viviendas arrastra un déficit que no ha sido satisfecho con el actual marco normativo. Esta realidad social acucia la necesidad de dotar a la administración autonómica de instrumentos que permitan una real y efectiva intervención para paliar estas deficiencias, deviniendo fundamental la integración en nuestro ordenamiento jurídico de la potestad de crear áreas residenciales prioritarias. Tampoco se puede desconocer la actual coyuntura económica, y las previsiones de crecimiento económico de la economía valenciana y española, cuya interrelación con el mercado inmobiliario en nuestro ámbito autonómico es indudable. En efecto, la actual desaceleración del mercado inmobiliario y el decrecimiento de actuaciones tendentes a la urbanización del suelo limita correspondientemente la construcción de viviendas de protección pública con base en el excedente de aprovechamiento o en las reservas para vivienda protegida, suponiendo reducción en la tendencia creciente de oferta de vivienda protegida que no era previsible cuando se articularon las últimas reformas legislativas y que requieren una acción normativa inmediata. Además, la citada desaceleración conlleva un previsible aumento del desempleo, atendiendo a las estimaciones del Ministerio de Trabajo e Inmigración. Sobre sendos problemas actuarán las medidas desarrolladas en el presente Decreto-ley, en especial la creación de las áreas residenciales prioritarias, que es un instrumento adecuado para aumentar la oferta de vivienda sometida a algún régimen de protección, a la par que absorberá parte del desempleo causado por la concreta coyuntura económica citada. En otro orden de cosas, tampoco admite demora la necesaria concreción de las previsiones e innovaciones que supone la citada norma estatal en nuestro ámbito autonómico, en aras de garantizar la seguridad jurídica y evitar posibles contradicciones entre la normativa estatal y la autonómica que obstaculicen un mercado de tanta relevancia social como es el de la vivienda. Además, se debe añadir que la disposición transitoria primera de la Ley 8/2007, de 28 de mayo, de Suelo, fija el plazo de un año, a contar desde la entrada en vigor de la citada Ley, para que aquellas Comunidades Autónomas que no hubieren establecido reservas iguales o superiores para vivienda protegida a las establecidas en el artículo 10 de la Ley estatal lo hagan.
Todas las cuestiones indicadas en el párrafo anterior justifican la extraordinaria y urgente necesidad de dictar una disposición legislativa que conjugue lo establecido en la normativa autonómica con la legislación estatal anteriormente aludida hasta que se produzca la total reforma y actualización de aquella, y que establezca los instrumentos necesarios para que la administración autonómica pueda actuar sobre la actual situación del mercado de la vivienda, deviniendo amparada dicha posibilidad por lo dispuesto en el artículo 44.2, en relación con los artículos 49 a 51, todos ellos de la Ley Orgánica 5/1982, de 1 de julio, por la que se aprobó el Estatut d’Autonomia de la Comunitat Valenciana, en su redacción dada por la Ley Orgánica 1/2006, de 10 abril, por la que se reformó el mismo.
En su virtud, en uso de la autorización concedida en el artículo 44.4 del Estatut d’Autonomia de la Comunitat Valenciana, a propuesta del Conseller de Medio Ambiente, Agua, Urbanismo y Vivienda y previa deliberación del Consell, en la reunión del día 27 de junio de 2008, decreto
CAPÍTULO ÚNICO
De la modificación de la Ley 16/2005, de 30 de diciembre, de la Generalitat, Urbanística Valenciana
Artículo 1. Aprovechamiento subjetivo de los propietarios en suelo urbano.
Se modifica el artículo 21.2 de la Ley 16/2005, de 30 de diciembre, de la Generalitat, Urbanística Valenciana, que queda redactado en los siguientes términos:
«2. En las actuaciones de transformación urbanística en suelo urbano, los propietarios deberán ceder, libres de cargas de urbanización, a la administración actuante las parcelas edificables correspondientes al 5 por 100 del aprovechamiento tipo. Quedan comprendidas en este supuesto:
Las que se desarrollen en régimen de actuación integrada, salvo el supuesto previsto en el apartado 4.c) del presente artículo.
Las que se desarrollen en régimen de actuación aislada mediante transferencias de aprovechamiento urbanístico. En este caso, la cesión podrá sustituirse por una compensación económica de valor equivalente cuantificada sobre la base de un estudio de mercado actualizado.
Cuando se trate de áreas de reforma interior o del supuesto referido en el apartado b), la cesión se aplicará al incremento de aprovechamiento que se produzca, en los términos siguientes:
– En caso de incremento como consecuencia de una modificación del planeamiento verificada al margen de la revisión del Plan General, el incremento se calculará respecto al establecido por el planeamiento urbanístico y territorial anteriormente vigente o del preexistente, lícitamente realizado, en el caso de que fuera superior.
– En caso de actuación de desarrollo sin innovación de planeamiento, el incremento se calculará respecto al preexistente, lícitamente realizado, y caso de no existir respecto a la media de las edificabilidades existentes en el sector o en la manzana o unidad urbana equivalente en que se desarrolle la actuación.
En el caso de edificaciones consolidadas reguladas en el capítulo III del presente título, la cesión se verificará igualmente respecto al incremento de aprovechamiento que les atribuya el planeamiento, caso de existir, y podrá sustituirse por su equivalente económico en los términos del apartado b) anterior.
Excepcionalmente, por resolución del Conseller competente en urbanismo, dictada previa audiencia del Ayuntamiento, se podrá minorar dicho porcentaje si el objeto de la transformación se declara de especial relevancia territorial o social, o cuando las cargas que deba soportar el desarrollo de la actuación sean desproporcionadamente elevadas en relación con el aprovechamiento urbanístico atribuido por el planeamiento y no sea posible proceder a su equidistribución con otras actuaciones.
Tanto las parcelas como la sustitución económica que reciba la administración actuante por este concepto quedarán integradas en el patrimonio público de suelo.»
Artículo 2. Aprovechamiento subjetivo en suelo urbanizable.
Se modifica el artículo 23.b) de la Ley 16/2005, de 30 de diciembre, de la Generalitat, Urbanística Valenciana, que queda redactado en los siguientes términos:
«b) Ceder gratuitamente las parcelas edificables correspondientes a la cesión del 10% o porcentaje que legalmente corresponda de aprovechamiento tipo libre de cargas de urbanización. Las parcelas que por este concepto reciba la administración actuante, así como los ingresos que reciba por indemnización sustitutiva de dicha cesión, quedarán integradas en el patrimonio público de suelo.»
Artículo 3. Iniciativa pública en la formulación de Programas.
Se modifica el artículo 128 de la Ley 16/2005, de 30 de diciembre, de la Generalitat, Urbanística Valenciana, que queda redactado en los siguientes términos:
«1. Los Ayuntamientos, mediante su organización propia o a través de sus entes instrumentales, pueden formular Programas de Actuación Integrada, redactando de oficio la totalidad o parte de la documentación expresada en el artículo 126, sea para fomentar su desarrollo por gestión indirecta o con el fin de acometer su gestión directa.
Si acuerda la gestión directa de aquéllos, el procedimiento se iniciará por acuerdo del Pleno que determine tal forma de gestión, que lleva aparejada la exclusión de los trámites del concurso previstos en esta Ley para la selección del urbanizador.
Si la iniciativa municipal pretende la gestión directa, la alternativa técnica deberá contener la documentación prevista en el artículo 126, si bien no serán preceptivos los contenidos a que se refieren las letras f) e i). La proposición jurídico-económica deberá contener los documentos previstos en el artículo 127, con las excepciones que se deriven de los números siguientes. No es exigible, en dicho modo de gestión, la determinación de un coeficiente de canje para la retribución en suelo, que se determinará en el Proyecto de Reparcelación, de acuerdo con los criterios de valoración establecidos en la legislación estatal de suelo. Si se estableciera en la proposición el coeficiente de canje, tendrá valor meramente informativo.
La elaboración de dicha documentación y la ejecución del Programa podrá llevarse a cabo bien directamente por los servicios técnicos de la administración o ente promotor, bien mediante la convocatoria de un concurso para la adjudicación conjunta de la elaboración del proyecto y obra, sin perjuicio de que el Ayuntamiento opte por cualquier otra forma de adjudicación que considere más conveniente a los intereses públicos, de acuerdo con la legislación de contratos del sector público.
El acuerdo municipal que decida la gestión directa de la actuación deberá incluir necesariamente una descripción detallada de los compromisos de inversión y gestión que contrae la administración actuante y la disponibilidad de recursos presupuestarios para financiar, siquiera sea parcialmente, la actuación sin ingresar cuotas de urbanización, en previsión de la retribución en terrenos o del impago de ellas.
El urbanizador, tanto si lo es la propia Administración como un ente de la misma o empresa de capital íntegramente público, no vendrá obligado a prestar la garantía regulada en el artículo 140 de esta Ley.
La Administración que gestione directamente el programa puede repercutir la totalidad de las cargas de urbanización previstas en esta Ley para los casos de gestión indirecta, pudiendo retribuirse por cualquiera de los modos en ella previstos.
El beneficio empresarial, en los casos de gestión directa, solo podrá percibirlo el urbanizador que sea sociedad mercantil de capital íntegramente público.
No rige para la gestión directa la limitación en la liquidación definitiva por el precio máximo al que se refiere el artículo 127.2.e) de esta Ley.
Igualmente, en los supuestos de gestión directa procederá el cobro anticipado de las cuotas de urbanización correspondientes al coste de las obras cuya ejecución se encuentre prevista en los tres meses siguientes a su emisión.
Para la selección del empresario constructor, cuando se actúe mediante gestión directa, no se aplicarán las reglas establecidas en los artículos 120 y 160 de esta Ley, debiendo observarse las determinaciones de la legislación de contratos del sector público.
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