Laki asumisoikeusasunnoista

Eduskunnan päätöksen mukaisesti säädetään:

I OSA. YLEISET SÄÄNNÖKSET

1 luku. Lain soveltamisala ja asumisoikeustoiminnan keskeiset periaatteet

1 § Asumisoikeus

Asumisoikeus on luonnolliselle henkilölle asumisoikeusmaksua vastaan luovutettu oikeus hallita asuinhuoneistoa ja mahdollisesti muita tiloja asumisoikeustalossa. Asumisoikeus perustetaan asumisoikeustalon omistajan ja asumisoikeuden saajan välisellä sopimuksella (asumisoikeussopimus).

2 § Valtion tukemat ja vapaarahoitteiset asumisoikeusasunnot

Valtion tukemilla asumisoikeusasunnoilla tarkoitetaan tässä laissa asumisoikeusasuntoja, joiden rakentamista, hankintaa tai perusparantamista varten on myönnetty lainaa asuntotuotantolain (247/1966) tai aravalain (1189/1993) mukaisesti tai tätä tarkoitusta varten otettu laina on hyväksytty asumisoikeustalolainojen korkotuesta annetussa laissa (1205/1993) tai vuokra-asuntolainojen ja asumisoikeustalolainojen korkotuesta annetussa laissa (604/2001) tarkoitetuksi korkotukilainaksi.

Vapaarahoitteisilla asumisoikeusasunnoilla tarkoitetaan asumisoikeusasuntoja, jotka on rahoitettu muulla kuin 1 momentissa tarkoitetulla tavalla.

Mitä tässä laissa säädetään valtion tukemista asumisoikeusasunnoista, on voimassa myös sen jälkeen, kun niiden rakentamista, hankintaa tai perusparantamista varten otettu laina on maksettu takaisin.

3 § Säännösten pakottavuus

Tämän lain säännöksistä ei saa asumisoikeussopimuksessa poiketa asumisoikeuden haltijan tai tältä oikeutensa johtaneen vahingoksi.

Ehto, jonka mukaan asumisoikeuden edellytykseksi tai asumisoikeuden perusteella asumisoikeuden haltijalle asetetaan muu kuin tässä laissa tarkoitettu maksuvelvollisuus, on mitätön.

4 § Asumisoikeustalon omistaja

Asumisoikeustalon omistaja on sellainen yhteisö, jonka tarkoituksena on tarjota tässä laissa tarkoitettuja asumisoikeuksia omistamassaan yhdessä tai useammassa talossa (asumisoikeusyhteisö). Asumisoikeusyhteisön omistajana saa olla vain yhteisö, joka on osakkaana asumisoikeusyhteisössä aikaansaadakseen tässä laissa tarkoitettua toimintaa. Asumisoikeusyhteisö voi tarjota tässä laissa tarkoitettuun toimintaan liittyviä palveluja itse ja olla osakkaana tai jäsenenä tällaisia palveluja tarjoavassa muussa yhteisössä.

Valtion tukeman asumisoikeustalon omistajana voi olla asumisoikeusyhteisö, jonka toiminnan tarkoituksena on rakennuttaa ja hankkia asumisoikeusasuntoja ja tarjota niitä asumisoikeuden nojalla käytettäviksi siten kuin tässä laissa säädetään tavoitteenaan asukkaiden hyvät ja turvalliset asuinolot kohtuullisin kustannuksin. Yhteisön johdon on huolellisesti toimien edistettävä asumisoikeusyhteisön etua.

Valtion tukeman asumisoikeustalon omistajaa koskevista vaatimuksista säädetään lisäksi 2 §:n 1 momentissa mainituissa laeissa. Asumisoikeusyhdistyksistä säädetään tämän lain lisäksi asumisoikeusyhdistyksistä annetussa laissa (1072/1994).

Mitä tässä laissa säädetään asumisoikeustalon omistavasta yhteisöstä, sovelletaan myös asumisoikeustalon omistavaan säätiöön.

5 § Osakeyhtiö asumisoikeusyhteisönä

Jos asumisoikeusyhteisö on osakeyhtiö, sen osakepääoman on oltava vähintään 8 000 euroa. Jos yhtiön omistuksessa ei ole muita asumisoikeusasuntoja kuin vapaarahoitteisia asumisoikeusasuntoja, osakepääoman on kuitenkin oltava vähintään 80 000 euroa.

Asumisoikeustalon omistavat osakeyhtiöt ovat aina yksityisiä osakeyhtiöitä.

6 § Asumisoikeusyhteisön ja asumisoikeussopimuksen nimisuoja

Asumisoikeusyhteisön nimessä on oltava sana "asumisoikeus" tai "asoasunnot". Muu yhteisö tai henkilö ei saa nimessään eikä toiminnassaan käyttää näitä sanoja eikä luovuttaessaan sopimuksen, osakkeen tai osuuden perusteella rakennuksen tai sen osan hallinnan toiselle käyttää sopimuksesta nimeä asumisoikeussopimus eikä rakennuksen tai sen osan hallintaoikeudesta nimitystä asumisoikeus.

Asumisoikeusyhdistyksen nimestä säädetään lisäksi asumisoikeusyhdistyksistä annetun lain 4 §:ssä.

7 § Asumisoikeussopimus

Asumisoikeussopimus ja sen muutos on tehtävä kirjallisesti. Suullinen sopimus ja suullinen sopimusehto eivät sido asumisoikeuden haltijaa. Asumisoikeussopimuksesta on käytävä ilmi ainakin:

1) sopimuksen osapuolet;

2) asuinhuoneisto sekä mahdollinen muu rakennuksen tai kiinteistön osa, jota asumisoikeus koskee (huoneisto);

3) huoneistosta suoritetun asumisoikeusmaksun suuruus ja sen määräytymisen peruste;

4) huoneistosta hallintasuhteen alkaessa suoritettavan käyttövastikkeen suuruus ja sen määräytymisperusteet;

5) järjestysnumero, jolla asumisoikeus on saatu.

8 § Puolisoiden yhteinen vastuu

Jos puolisot käyttävät huoneistoa yhteisenä asuntonaan, he vastaavat yhteisvastuullisesti asumisoikeussopimuksesta johtuvista velvollisuuksista. Puoliso, joka ei ole asumisoikeussopimuksen osapuoli, vastaa toisen puolison muutettua huoneistosta edelleen asumisoikeussopimuksesta johtuvien velvollisuuksien täyttämisestä niin kauan kuin hän asuu huoneistossa.

Asiassa, joka koskee 1 momentissa tarkoitettua huoneistoa, kummallekin puolisolle on varattava tilaisuus tulla kuulluksi, jos siihen harkitaan olevan syytä.

Puolisoon rinnastetaan henkilö, jonka kanssa asumisoikeuden haltija elää avoliitossa.

9 § Asumisoikeusmaksun määrä

Valtion tukemassa asumisoikeustalossa Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen hyväksymistä rakennus- tai hankintakustannuksista (hankinta-arvo) voidaan kerätä asumisoikeusmaksuina enintään 15 prosenttia.

Vapaarahoitteisessa asumisoikeustalossa voidaan kerätä asumisoikeusmaksuina enintään 30 prosenttia omistajan ilmoittamasta hankinta-arvosta.

Asumisoikeustalon rakentamis- tai hankintavaiheessa perittävät asumisoikeusmaksut eivät saa yhdessä ylittää määrää, joka tarvitaan hankinta-arvon rahoittamiseksi rakentamis- tai hankintalainan ja oman pääoman lisäksi.

10 § Rakentamisvaiheessa olevan asumisoikeustalon rahoitustili

Asumisoikeusyhteisön on avattava erillinen tili, jolle on ennen asumisoikeustalon valmistumista talletettava:

1) talon rakentamista tai hankintaa varten nostetut lainat;

2) asumisoikeustalon rakentamis- tai muusta hankintavaiheesta perityt asumisoikeusmaksut.

Tilillä olevia varoja ei saa käyttää kyseisen asumisoikeustalon rakentamisen tai muun hankinnan taikka varojen keräämisen kannalta vieraaseen tarkoitukseen, ellei tästä tai muusta laista muuta johdu.

Jos asumisoikeusyhteisö on perinyt asumisoikeuden haltijoiksi ilmoittautuneilta ennen asumisoikeussopimuksen tekemistä tai asumisoikeuden haltijoilta ennen talon valmistumista varaus- tai muita maksuja, myös ne on talletettava 1 momentissa tarkoitetulle tilille.

2 luku. Valtion tukemien asumisoikeusasuntojen asukasvalinta

11 § Asukasvalinnan yleiset periaatteet

Valittaessa asukkaita valtion tukemiin asumisoikeusasuntoihin on noudatettava, mitä tässä luvussa säädetään. Asumisoikeusyhteisö valitsee asumisoikeuden haltijat asumisoikeusasunnon tarpeessa olevista hakijoista heidän 15 §:ssä tarkoitettujen järjestysnumeroidensa mukaisessa järjestyksessä.

12 § Asumisoikeuden haltijaa koskevat vaatimukset

Asumisoikeuden haltijaksi voidaan valita Suomen kansalainen ruokakuntineen. Tässä laissa Suomen kansalaiseen rinnastetaan henkilö:

1) jonka oleskeluoikeus on ulkomaalaislain (301/2004) 10 luvussa säädetyllä tavalla rekisteröity tai jolle on myönnetty oleskelukortti;

2) jolle on myönnetty ulkomaalaislaissa tarkoitettu vähintään yhden vuoden oleskeluun oikeuttava oleskelulupa;

3) jolle on myönnetty oleskelulupa opiskelun perusteella.

Mitä 1 momentissa säädetään, koskee myös asumisoikeusasunnon vuokralaista.

Asumisoikeuden hakijan on asuntoa ja järjestysnumeroa hakiessaan oltava vähintään 18-vuotias. Asumisoikeusasunto tai -asuntoryhmä voidaan suunnata erikseen ilmoitettuun ikäryhmään tai muuhun erityisryhmään kuuluville henkilöille, jos tästä on asianmukaisesti ja julkisesti ilmoitettu julistettaessa asumisoikeudet haettaviksi.

13 § Asumisoikeusasunnon tarve

Asumisoikeuden haltijaksi valitseminen edellyttää hakijalta ja hänen perheeltään asumisoikeusasunnon tarvetta. Hakijalla ei katsota olevan asumisoikeusasunnon tarvetta, jos hänellä tai hänen täysi-ikäisellä perheenjäsenellään on:

1) hakualueella omistusasunto, joka sijainniltaan, kooltaan, varustetasoltaan, asumiskustannuksiltaan ja muilta ominaisuuksiltaan kohtuudella vastaa haettua asumisoikeusasuntoa; tai

2) varallisuutta siinä määrin, että perhe voi rahoittaa vähintään 50 prosenttia hakemansa tai sitä vastaavan asunnon käyvästä hinnasta tai peruskorjata hakualueella sijaitsevan omistusasuntonsa hakemaansa asuntoa vastaavaksi.

Asumisoikeuden tarve arvioidaan asumisoikeuden haltijaksi hyväksyttäessä. Arviointi ei saa perustua vuotta vanhempiin selvityksiin. Arvioinnissa ei oteta huomioon varallisuutta, joka on välttämätöntä hakijan tai hänen perheenjäsenensä elinkeinon tai ammatin harjoittamisesta saatavan kohtuullisen toimeentulon hankkimiseksi. Jos varallisuuden määrässä on esitetyn selvityksen jälkeen tapahtunut merkittävä muutos, varallisuus otetaan huomioon sellaisena kuin se on asumisoikeuden haltijaksi hyväksyttäessä.

Hakija voidaan valita asumisoikeuden haltijaksi myös ehdolla, että hän asetetussa, enintään kuuden kuukauden määräajassa täyttää 1 momentin 1 kohdassa tarkoitetun edellytyksen. Ehto on merkittävä asumisoikeussopimukseen.

Valtioneuvoston asetuksella voidaan säätää tarkemmin tässä pykälässä säädetyn asumisoikeuden haltijan valinnassa huomioon otettavan varallisuuden arvioinnista.

14 § Poikkeukset asumisoikeusasunnon tarve-edellytyksestä

Asumisoikeuden haltijaksi voidaan valita hakija, jolla ei ole 13 §:ssä tarkoitettua asumisoikeusasunnon tarvetta, jos:

1) hakija vaihtaa asumisoikeusasunnosta toiseen;

2) hakija on täyttänyt 55 vuotta;

3) haettava asumisoikeusasunto on tarkoitettu tiettyyn ryhmään kuuluville henkilöille 12 §:n 3 momentin mukaisesti ja ryhmän yksittäinen jäsen vaihtuu; tai

4) asumisoikeusasunnon tarpeessa olevia hakijoita ei asumisoikeusyhteisön määräämänä kohtuullisena hakuaikana ole.

Edellä 1 momentissa tarkoitetussa tilanteessa asumisoikeuden haltijaksi hyväksytään se, jonka 15 §:ssä tarkoitettu järjestysnumero on pienin.

15 § Järjestysnumero ja järjestysnumerorekisteri

Asumisoikeuden hakijan on haettava järjestysnumero Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskukselta, joka on järjestysnumerorekisterin rekisterinpitäjä. Järjestysnumeroa hakiessaan hakija tai hakijat ilmoittavat nimensä ja henkilötunnuksensa järjestysnumeron yksilöimiseksi. Järjestysnumero on voimassa kaksi vuotta sen antamispäivästä, ei kuitenkaan sen jälkeen, kun hakija on tehnyt asumisoikeussopimuksen sen perusteella. Järjestysnumeron on oltava voimassa, kun asumisoikeusyhteisö tekee tarjouksen asunnosta. Jos asunnon hakemiseen on asetettu määräaika, järjestysnumeron tulee olla voimassa, kun hakemus tehdään. Asumisoikeusyhteisön on tarkistettava hakijan ilmoittaman järjestysnumeron oikeellisuus Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen ylläpitämästä rekisteristä ja merkittävä se käytetyksi, kun hakija on vastaanottanut asumisoikeuden, johon kyseinen järjestysnumero oikeuttaa.

Asumisoikeuden hakija voi saada vain yhden järjestysnumeron kerrallaan. Jos asumisoikeutta hakee yhdessä useampi kuin yksi hakija, he saavat yhteisen järjestysnumeron. Järjestysnumeroa ei saa luovuttaa eteenpäin.

Järjestysnumeron voimassaoloajan päättymisen jälkeen hakijalle saadaan myöntää uusi numero. Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus voi kuitenkin uudistaa yhdenvertaisuuslain (1325/2014) 15 §:ssä tarkoitetussa tilanteessa vammaisen henkilön järjestysnumeron, jos hänen tarvettaan vastaavan asunnon saaminen sitä edellyttää. Hakemukseen liittyviä erityisiin henkilötietoryhmiin kuuluvia tietoja saadaan säilyttää ainoastaan niin kauan kuin se on välttämätöntä asumisoikeuden hakemisen kannalta, kuitenkin enintään kahden vuoden ajan.

Järjestysnumerorekisteriin tallennetaan järjestysnumeroa hakevan henkilön tai perhekunnan nimet ja henkilötunnukset, järjestysnumeroa hakevien ilmoittamat lisätiedot perhekunnasta ja haettavasta asunnosta sekä asumisoikeusyhteisön ilmoittamat tiedot asunnon saaneesta perhekunnasta ja asunnosta. Näitä asukasvalinnassa kertyviä tietoja voidaan luovuttaa anonymisoituina kunnalle asuntopoliittisia tietotarpeita ja maankäytön suunnittelua varten.

Valtioneuvoston asetuksella voidaan säätää tarkemmin järjestysnumeron hakemiseen ja tarkistamiseen liittyvistä menettelytavoista.

16 § Asumisoikeuden tarjoaminen ja hakeminen

Asumisoikeustalossa sijaitsevia huoneistoja on tarjottava käytettäviksi asumisoikeusasuntoina. Asumisoikeusyhteisön on julistettava asumisoikeudet julkisesti ja yleisesti haettaviksi.

Hakijan on ilmoittauduttava sille asumisoikeusyhteisölle, jonka omistamasta tai omistukseen tulevasta talosta hän haluaa asumisoikeuden. Asumisoikeutta hakiessaan hakijan on ilmoitettava asumisoikeusyhteisölle nimensä, osoitteensa ja henkilötunnuksensa sekä esitettävä asumisoikeuden haltijaksi hyväksyttävältä vaaditut selvitykset viimeistään ennen asumisoikeussopimuksen solmimista.

Asumisoikeusyhteisö on velvollinen yleisesti ja julkisesti ilmoittamaan siitä, milloin se on valmis vastaanottamaan asumisoikeuden haltijaksi haluavien hakemuksia. Hakemuksia voidaan ottaa vastaan ilmoitettuna ilmoittautumisaikana tai jatkuvasti taikka vain tietyn talon osalta taikka yleensä niiden talojen osalta, joita kyseinen asumisoikeusyhteisö omistaa tai tulee omistamaan. Asumisoikeusyhteisö voi myös määrätä, että asumisoikeuden hakijoiden hakemukset ovat voimassa määräajan, joka on edellä tarkoitetussa ilmoituksessa mainittava. Asumisoikeusyhteisö voi myös vaatia, että hakemusten edelleen voimassa oleminen edellyttää, että ne tietyn ajan kuluttua uudistetaan. Myös tämän velvoitteen asettamisesta on mainittava edellä tarkoitetussa ilmoituksessa tai, jos uudistamisvelvoite asetetaan hakijoille heidän hakemuksensa jälkeen, velvoitteesta on yleisesti ja julkisesti ilmoitettava.

Asumisoikeusyhteisön tulee antaa Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskukselle tieto ilmoituksestaan ottaa vastaan asumisoikeuden haltijaksi haluavien hakemuksia.

Valtioneuvoston asetuksella voidaan antaa tarkempia säännöksiä asumisoikeuden tarjoamisesta ja hakumenettelystä.

17 § Asumisoikeuden haltijan valinta

Asumisoikeusyhteisö valitsee asumisoikeuden haltijaksi 12–14 §:ssä säädetyt edellytykset täyttävistä hakijoista sen, jolla on pienin Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen antama järjestysnumero.

Järjestysnumeron mukaisesta järjestyksestä ja tarveharkinnasta poiketen etusijalla asukasvalinnassa ovat tässä järjestyksessä:

1) asumisoikeuden haltija, joka luopuu asumisoikeudesta vapaaehtoisesti 88 §:ssä säädetyn asumisoikeustalon rajoituksista vapauttamisen vuoksi;

2) asumisoikeusasuntoa keskenään vaihtavat asumisoikeuden haltijat;

3) asumisoikeuden haltijat, jotka asuvat samassa asumisoikeuskohteessa, missä haun kohteena oleva asumisoikeusasunto sijaitsee.

Edellä 2 momentissa tarkoitetut etusijalla olevat hakijat eivät tarvitse järjestysnumeroa eikä heidän valinnassaan sovelleta 13 §:ssä säädettyä asumisoikeusasunnon tarve-edellytystä. Jos samaa huoneistoa hakee useampi kuin yksi hakija samasta 1 tai 3 kohdassa tarkoitettujen hakijoiden muodostamasta etusijaryhmästä, valitaan se hakija, jonka asumisoikeussopimus on vanhin. Jos sopimukset on allekirjoitettu samana päivänä, ratkaistaan etusija sopimukseen merkityn järjestysnumeron perusteella.

Valtioneuvoston asetuksella voidaan antaa tarkempia säännöksiä tässä pykälässä säädetystä asumisoikeuden haltijan valinnasta järjestysnumeron perusteella ja etusijalle asettamisesta.

18 § Asuvan asukkaan etusija asumisoikeuden haltijaksi

Jos muussa käytössä kuin asumisoikeuskäytössä oleva talo muutetaan asumisoikeustaloksi, voidaan osakeomistuksen tai huoneenvuokrasopimuksen perusteella huoneistoa tällöin hallitseva 18 vuotta täyttänyt henkilö tai häneltä oikeutensa johtava huoneistossa asuva perheenjäsen hyväksyä asumisoikeuden haltijaksi 12–17 §:ssä säädetyn estämättä. Hän voi halutessaan myös jatkaa huoneiston hallintaa vuokralaisena tai huoneiston hallintaan oikeuttavien osakkeiden omistajana tai osa-omistajana, ja hänet voidaan 12–17 §:ssä säädetyn estämättä myöhemmin hyväksyä asumisoikeuden haltijaksi asuntoon, jota hän tai hänen perheensä on hallinnut jo ennen talon muuttamista asumisoikeustaloksi. Jos edellä tarkoitettu asunto vapautuu sitä asumisoikeustaloksi muutettaessa hallinneelta tai häneltä oikeutensa johtaneelta, valitaan asumisoikeuden haltija siten kuin 12–17 §:ssä säädetään.

19 § Asumisoikeusyhteisön oikeus kieltäytyä asumisoikeussopimuksen tekemisestä

Jos asumisoikeusyhteisö on purkanut asumisoikeuden haltijan asumisoikeussopimuksen 8 luvussa säädetyllä tavalla ja on perusteltua syytä olettaa, että asumisoikeusasukkaan velvoitteiden laiminlyönti tai muu purkamisperuste jatkuu, kyseisellä asumisoikeusyhteisöllä ei ole velvollisuutta tehdä hakijan kanssa uutta asumisoikeussopimusta ennen kuin kaksi vuotta on kulunut puretun sopimuksen päättymisestä.

II OSA. ASUMISOIKEUDEN HALTIJAN JA ASUMISOIKEUSYHTEISÖN OIKEUDET JA VELVOLLISUUDET

3 luku. Asuntojen käyttö, kunto ja kunnossapito sekä hallinnan luovutus

20 § Huoneiston hallinta ja luovutus asumisoikeuden haltijan hallintaan

Asumisoikeuden haltijan on käytettävä huoneistoa vakituisena asuntonaan tai hänen ja hänen perheensä vakituisena asuntona.

Asumisoikeusyhteisön on pidettävä huoneisto asumisoikeuden haltijan saatavilla siitä päivästä, jona tällä asumisoikeussopimuksen mukaan on oikeus saada huoneisto hallintaansa.

21 § Huoneiston kunto ja kunnossapito

Asumisoikeuden haltijan saadessa huoneiston hallintaansa huoneiston on oltava sellaisessa kunnossa kuin asumisoikeuden haltija voi kohtuudella edellyttää ottaen huomioon sopimuksen sisältö, huoneiston ikä, paikalliset asunto-olosuhteet sekä muut seikat.

Asumisoikeusyhteisön on pidettävä huoneisto 1 momentissa tarkoitetussa kunnossa asumisoikeuden haltijan hallinta-ajan.

22 § Käyttövastikkeen alentaminen asumisoikeusyhteisön sopimusrikkomuksen vuoksi

Asumisoikeuden haltijalla on oikeus saada vapautus käyttövastikkeen maksamisesta tai kohtuullinen alennus käyttövastikkeen määrään siltä ajalta, jona huoneistoa ei sen hallinnan luovutuksen viivästymisen tai kunnon puutteellisuuden vuoksi ole voitu käyttää tai jona sen kunto on muuten ollut puutteellinen. Asumisoikeuden haltijalla ei kuitenkaan ole tällaista oikeutta, jos huoneiston luovutuksen viivästyminen tai sen kunnon puutteellisuus johtuu hänen vastuulleen kuuluvasta seikasta. Jos kysymyksessä on hallinta-aikana syntynyt huoneiston kunnon puutteellisuus, asumisoikeuden haltijalla ei myöskään ole edellä tarkoitettua oikeutta aikaisemmasta ajankohdasta kuin siitä, jolloin asumisoikeusyhteisö on saanut tiedon puutteellisuudesta.