Laki kiinnitysluottopankeista ja katetuista joukkolainoista

Eduskunnan päätöksen mukaisesti säädetään:

1 luku. Yleiset säännökset

1 § Soveltamisala

Tässä laissa säädetään oikeudesta harjoittaa kiinnitysluottopankkitoimintaa sekä tällaiselle toiminnalle asetettavista vaatimuksista ja toiminnan valvonnasta.

Lisäksi tässä laissa säädetään katetuista joukkolainoista, niiden liikkeeseenlaskusta, vakuuksista sekä katettuihin joukkolainoihin liittyvistä tiedonantovelvollisuuksista.

2 § Määritelmät

Tässä laissa tarkoitetaan:

1) kiinnitysluottopankkitoiminnalla liiketoimintaa, jossa lasketaan liikkeeseen tässä laissa tarkoitettuja katettuja joukkolainoja; kiinnitysluottopankkitoimintana ei kuitenkaan pidetä sellaista liiketoimintaa, jossa lasketaan liikkeeseen ainoastaan sellaisia joukkolainoja, joilla ei ole muuta vakuutta kuin julkisyhteisön antama takaus;

2) kiinteistövakuudellisella luotolla 11 §:ssä tarkoitettua asuntoluottoa ja liikekiinteistöluottoa;

3) julkisyhteisöluotolla 11 §:ssä tarkoitettua julkisyhteisöluottoa;

4) väliluotolla luottoa, jonka kiinnitysluottopankki on myöntänyt talletuspankille tai luottoyhteisölle tämän lain 7 luvussa säädetyin edellytyksin;

5) katetulla joukkolainalla joukkovelkakirjalainaa, jonka velallisena on liikkeeseenlaskija ja jonka vakuutena on tämän lain säännösten mukaisesti asetettu katepooli;

6) luottolaitoksella luottolaitostoiminnasta annetun lain (610/2014) 1 luvun 7 §:n 1 momentissa tarkoitettua luottolaitosta;

7) kiinnitysluottopankilla osakeyhtiömuotoista luottoyhteisöä, joka ei saa harjoittaa muuta kuin 5 §:ssä säädettyä liiketoimintaa;

8) talletuspankilla luottolaitostoiminnasta annetun lain 1 luvun 8 §:ssä tarkoitettua luottolaitosta;

9) luottoyhteisöllä luottolaitostoiminnasta annetun lain 1 luvun 10 §:ssä tarkoitettua luottolaitosta;

10) liikkeeseenlaskijalla kiinnitysluottopankkia tai muuta luottolaitosta, jolla on oikeus harjoittaa kiinnitysluottopankkitoimintaa;

11) katepoolilla yhden tai useamman yksilöidyn katetun joukkolainan sekä niihin liittyvien velvoitteiden vakuuksien joukkoa, jotka ovat joukkolainarekisteriin merkittyinä eriytettynä liikkeeseenlaskijan ja väliluoton velallisena olevan luottolaitoksen muista varoista ja joista katetun joukkolainan haltijoilla sekä muilla tässä laissa tarkoitetuilla velkojilla on oikeus saada suoritus ennen muita velkojia;

12) kriisinratkaisuviranomaisella Rahoitusvakausvirastoa ja yhdenmukaisten sääntöjen ja yhdenmukaisen menettelyn vahvistamisesta luottolaitosten ja tiettyjen sijoituspalveluyritysten kriisinratkaisua varten yhteisen kriisinratkaisumekanismin ja yhteisen kriisinratkaisurahaston puitteissa sekä asetuksen (EU) N:o 1093/2010 muuttamisesta annetun Euroopan parlamentin ja neuvoston asetuksen (EU) N:o 806/2014, jäljempänä EU:n kriisinratkaisuasetus, 42 artiklassa tarkoitettua yhteistä kriisinratkaisuneuvostoa;

13) kriisinratkaisulla luottolaitosten ja sijoituspalveluyritysten kriisinratkaisusta annetun lain (1194/2014) 1 luvun 3 §:n 1 momentin 22 kohdassa tarkoitettua kriisinratkaisua ja EU:n kriisinratkaisuasetuksen 3 luvussa tarkoitettua kriisinratkaisua.

2 luku. Kiinnitysluottopankkitoimintaa koskevat edellytykset ja toiminnan valvonta

3 § Luvanvaraisuus

Kiinnitysluottopankkitoimintaa saa harjoittaa ainoastaan 8 §:ssä tarkoitetun luvan saanut kiinnitysluottopankki tai muu luottolaitos.

4 § Kiinnitysluottopankille myönnettävä luottoyhteisön toimilupa

Kiinnitysluottopankille on myönnettävä luottoyhteisön toimilupa, jonka mukaan luottoyhteisön on sallittua harjoittaa ainoastaan 5 §:ssä säädettyä liiketoimintaa. Toimiluvasta on käytävä ilmi, että luottoyhteisö on tässä laissa tarkoitettu kiinnitysluottopankki. Toimilupaan ja toimiluvan myöntämiseen sovelletaan muutoin luottolaitostoiminnasta annetun lain 4 lukua.

Kiinnitysluottopankin on lisäksi haettava 8 §:ssä tarkoitettu lupa kiinnitysluottopankkitoimintaan.

5 § Kiinnitysluottopankille sallittu liiketoiminta

Luottolaitostoiminnasta annetun lain 5 luvun 2 §:ssä säädetystä poiketen kiinnitysluottopankki ei saa harjoittaa muuta liiketoimintaa kuin kiinnitysluottopankkitoimintaa tässä laissa säädetyn mukaisesti ja tässä pykälässä säädettyä toimintaa.

Kiinnitysluottopankki saa myöntää ja hankkia omistukseensa kiinteistövakuudellisia luottoja, väliluottoja ja julkisyhteisöluottoja sekä harjoittaa tällaiseen liiketoimintaan läheisesti liittyvää toimintaa. Kiinnitysluottopankki ei saa omistaa muita kuin sellaisia kiinteistöjä, osakkeita ja osuuksia, joiden omistaminen on kiinnitysluottopankin liiketoiminnan kannalta tarpeellista.

Kiinnitysluottopankki saa sen lisäksi, mitä 1 momentissa säädetään, sijoittaa varojaan ainoastaan sellaisiin saamisiin, joihin luottolaitosten ja sijoituspalveluyritysten vakavaraisuusvaatimuksista ja asetuksen (EU) N:o 648/2012 muuttamisesta annetussa Euroopan parlamentin ja neuvoston asetuksessa (EU) N:o 575/2013, jäljempänä EU:n vakavaraisuusasetus, säädettyä vakavaraisuusvaatimusta laskettaessa saadaan mainitun asetuksen 113 artiklan nojalla soveltaa 0 tai 20 prosentin riskipainotusta. Varoja saadaan lisäksi sijoittaa muihin arvopaperimarkkinalain (746/2012) 2 luvun 1 §:n 1 momentin 2 kohdassa tarkoitettuihin sekä 3 kohdassa tarkoitettuihin, 2 kohdassa tarkoitettuihin arvopapereihin viittaaviin arvopapereihin, jotka ovat kaupankäynnin kohteena säännellyllä markkinalla tai hakemuksesta kaupankäynnin kohteena monenkeskisessä kaupankäyntijärjestelmässä taikka niitä vastaavan kaupankäynnin kohteena Euroopan talousalueen ulkopuolella sijaitsevassa kolmannessa maassa.

Kiinnitysluottopankki saa kuitenkin omistaa sellaisia kiinteistöjä, osakkeita ja osuuksia, jotka ovat joutuneet kiinnitysluottopankin haltuun maksamatta jääneen saamisen vakuutena.

6 § Johdon ja henkilöstön erityiset ammattitaitovaatimukset

Sen lisäksi, mitä luottolaitostoiminnasta annetussa laissa säädetään luottolaitoksen johdon sopivuudesta ja luotettavuudesta, kiinnitysluottopankkitoimintaa johtavilla ja kiinnitysluottopankkitoimintaan liittyvissä tehtävissä toimivalla henkilöstöllä on kokonaisuutena oltava katettujen joukkolainojen liikkeeseenlaskua ja hallinnointia varten riittävä koulutuksella tai ammattikokemuksella osoitettu osaaminen. Kiinnitysluottopankkitoiminnassa on erityisesti oltava edustettuna riittävä velkainstrumenttien markkinoita, luotonantoa sekä tietojärjestelmiä koskeva osaaminen.

7 § Kiinnitysluottopankin toiminimi

Ainoastaan kiinnitysluottopankki saa käyttää toiminimessään tai muuten toimintaansa osoittamaan sanaa kiinnitysluottopankki tai hypoteekkipankki.

8 § Kiinnitysluottopankkitoimintaan oikeuttava lupa

Kiinnitysluottopankin ja muun luottolaitoksen on haettava Finanssivalvonnalta lupa kiinnitysluottopankkitoimintaan. Lupa voidaan myöntää kiinnitysluottopankille tai luottolaitostoiminnasta annetun lain 1 luvun 7 §:n 1 momentissa tarkoitetulle luottolaitokselle, joka täyttää tässä laissa säädetyt edellytykset kiinnitysluottopankkitoiminnan harjoittamiselle. Lupa oikeuttaa tässä laissa säädetyt edellytykset täyttävien katettujen joukkolainojen liikkeeseenlaskuun.

Finanssivalvonnan on myönnettävä lupa, jos saadun selvityksen perusteella voidaan varmistua, että:

1) hakemuksessa on esitetty riittävän kattava liiketoimintasuunnitelma, jonka mukaan luottolaitos kykenee harjoittamaan kiinnitysluottopankkitoimintaa suunnitellussa laajuudessa;

2) luottolaitoksella on sijoittajansuojan kannalta riittävät menettelytavat katepooleihin sisällytettävien luottosaatavien hyväksymiseksi, muuttamiseksi, uudistamiseksi ja jälleenrahoittamiseksi;

3) luottolaitos täyttää tässä laissa säädetyt katepoolien hallinnointia ja arvonseurantaa koskevat edellytykset;

4) kiinnitysluottopankkitoimintaa johtavien ja kiinnitysluottopankkitoimintaan osallistuvan henkilöstön ammattitaitovaatimukset täyttyvät 6 §:ssä säädetyllä tavalla;

5) tavoite kiinnitysluottopankkitoiminnan suhteelliseksi osuudeksi koko luottolaitoksen liiketoiminnasta on asetettu luottolaitostoiminnasta annetun lain 9 luvun 17 §:n 5 momentin mukaisesti siten, että tavoite ei vaaranna liikkeeseenlaskijan tai väliluoton velallisena olevan luottolaitoksen jälleenrahoitusta; ja

6) Finanssivalvonnalla ei ole tiedossaan seikkaa, jonka perusteella liikkeeseenlaskijan tai väliluoton velallisena olevan luottolaitoksen maksuvalmius, vakavaraisuus, taloudellinen asema muutoin, tai riskienhallinta olisi vaarantumassa.

Lupamenettelystä ja lupahakemukseen liitettävistä selvityksistä voidaan antaa tarkempia säännöksiä valtiovarainministeriön asetuksella.

9 § Valvonta

Kiinnitysluottopankkitoimintaa valvoo Finanssivalvonta.

Finanssivalvonnan on valvottava, että katettujen joukkolainojen liikkeeseenlaskussa noudatetaan tätä lakia ja että kiinnitysluottopankkitoiminta täyttää tässä laissa asetetut vaatimukset.

Finanssivalvonnan ja kriisinratkaisuviranomaisen on toimittava tarkoituksenmukaisessa yhteistyössä sen varmistamiseksi, että katettujen joukkolainojen hallinnointia pystytään jatkamaan kriisinratkaisusta huolimatta.

Finanssivalvonnan on julkaistava tiedot Suomessa voimassa olevasta katettuja joukkolainoja koskevasta sääntelystä, 8 §:ssä tarkoitetun kiinnitysluottopankkitoimintaan oikeuttavan luvan saaneista luottolaitoksista sekä näiden liikkeeseen laskemista katetuista joukkolainoista. Tietojen julkaisemisen yhteydessä tiedot on toimitettava rahoituspalvelujen, pääomamarkkinoiden ja kestävyyden kannalta merkityksellisiin julkisesti saatavilla oleviin tietoihin keskitetyn pääsyn tarjoavan eurooppalaisen keskitetyn yhteyspisteen perustamisesta annetun Euroopan parlamentin ja neuvoston asetuksen (EU) 2023/2859, jäljempänä ESAP-asetus, 1 artiklassa tarkoitettuun yhteyspisteeseen mainitun asetuksen 2 artiklan 3 alakohdassa tarkoitetussa muodossa. Tietoihin on liitettävä seuraavat tiedot:

1) liikkeeseenlaskijan nimet, johon tiedot liittyvät;

2) ESAP-asetuksen 7 artiklan 4 kohdan b alakohdassa tarkoitettu liikkeeseenlaskijan mahdollinen oikeushenkilötunnus;

3) ESAP-asetuksen 7 artiklan 4 kohdan c alakohdassa tarkoitettu tietojen tyyppi;

4) maininta siitä, sisältyykö tietoihin henkilötietoja.

3 luku. Katetun joukkolainan vakuudet

10 § Katetun joukkolainan sallitut vakuudet

Katettujen joukkolainojen vakuutena saa käyttää ainoastaan 11 §:ssä tarkoitettuja luottosaatavia ja 18 §:ssä tarkoitettuja täytevakuuksia.

Katettujen joukkolainojen vakuutena ovat lisäksi johdannaissopimuksiin perustuvat saatavat 26 §:n mukaisesti ja vakuutuskorvauksiin perustuvat saatavat 16 §:n mukaisesti ja maksuvalmiusvaatimuksen kattamiseen käytettävät varat 31 §:n mukaisesti. Ainoastaan liikkeeseenlaskija tai 33 §:ssä tarkoitetun väliluoton velallisena toimiva luottolaitos saa asettaa vakuuden katetulle joukkolainalle.

11 § Luottosaatavat

Liikkeeseenlaskija saa käyttää katetun joukkolainan vakuutena seuraavia luottosaatavia edellyttäen, että ne täyttävät EU:n vakavaraisuusasetuksen 129 artiklassa säädetyt vaatimukset:

1) luotto, jonka vakuutena on pääasiassa asumiskäyttöön tarkoitettuun maakaaren (540/1995) 16 luvun 1 §:n tai 19 luvun 1 §:n mukaan kiinnityskelpoiseen kohteeseen vahvistettu kiinnitys tai asunto-osakeyhtiölain (1599/2009) 1 luvun 2 §:ssä tarkoitetun asunto-osakeyhtiön osakkeet tai niihin rinnastettavat osakkeet, osuudet tai asumisoikeus, taikka edellä lueteltuihin vakuuksiin rinnastettava, Euroopan talousalueeseen kuuluvassa valtiossa sijaitseva vakuus (asuntoluotto);

2) luotto, jonka vakuutena on liike- tai toimistokäyttöön tarkoitettuun maakaaren 16 luvun 1 §:n tai 19 luvun 1 §:n mukaan kiinnityskelpoiseen kohteeseen vahvistettu kiinnitys, liike- tai toimistotilojen hallintaan oikeuttava asunto-osakeyhtiön tai asunto-osakeyhtiölain 28 luvun 2 §:ssä tarkoitetun keskinäisen kiinteistöosakeyhtiön osake taikka edellä lueteltuihin vakuuksiin rinnastettava Euroopan talousalueeseen kuuluvassa valtiossa sijaitseva vakuus (liikekiinteistöluotto);

3) luotto, joka on myönnetty EU:n vakavaraisuusasetuksen 129 artiklan 1 kohdan a tai b alakohdassa säädetyt edellytykset täyttävälle valtiolle, kunnalle, keskuspankille tai muulle julkisyhteisölle, sekä luotto, jonka täytenä vakuutena on tällaisen myöntämä omavelkainen takaus (julkisyhteisöluotto).

12 § Kiinteistövakuudellisen luoton vakuuden arvo

Kiinteistövakuudellinen luotto ei saa joukkolainarekisteriin merkitsemisen ajankohtana ylittää vakuutena olevan omaisuuden käypää arvoa.

13 § Luottosaatavan valuutta

Katetun joukkolainan vakuudeksi asetetun luottosaatavan on oltava saman valuutan määräinen kuin katettu joukkolaina on tai valuuttariski on suojattava johdannaissopimuksella.

14 § Luottosaatavaan liittyvät sopimusmuutokset

Luottosaatavan asettaminen katetun joukkolainan vakuudeksi ei estä liikkeeseenlaskijaa eikä väliluoton velallisena olevaa luottolaitosta sopimasta luoton ennenaikaisesta maksamisesta, luottoehtojen muutoksista velallisen kanssa, vakuuden korvaamisesta toisella tässä laissa edellytetyllä vakuudella, eikä muutoinkaan rajoita velkojalle kuuluvia oikeuksia.

15 § Kiinteistövakuudellisen luoton vakuuden arvonmääritys ja seuranta

Kiinteistövakuudellinen luotto voidaan hyväksyä vakuudeksi vain, jos sen vakuuden käypä arvo on luottoa myönnettäessä määritelty noudattaen EU:n vakavaraisuusasetuksen ja luottolaitostoiminnasta annetun lain 9 luvun 10 §:n säännöksiä sekä Finanssivalvonnan luottolaitostoiminnasta annetun lain 9 luvun 24 §:n nojalla luottoriskin hallinnasta antamia määräyksiä.

Liikkeeseenlaskijan on seurattava kiinteistövakuudellisten luottojen vakuuksien käypää arvoa vähintään neljännesvuosittain 1 momentissa  tarkoitetulla tavalla perustuen kiinteistöjen markkina-arvojen kehitystä kuvaavaan luotettavaan tilastolliseen menetelmään tai muutoin luotettavalla tavalla.

Liikekiinteistöluottojen ja yli kolmen miljoonan euron suuruisten asuntoluottojen vakuutena olevista osakkeista ja kiinteistöistä on hankittava kiinteistörahastolaissa (1173/1997) tarkoitettu riippumattoman ja ulkopuolisen, Keskuskauppakamarin hyväksymän kiinteistönarvioitsijan laatima arvio.

Finanssivalvonta voi antaa tarkempia määräyksiä kiinteistövakuudellisen luoton vakuuden arvioinnissa käytettävissä menetelmistä.

16 § Vakuuksiin kohdistuvien vahinkoriskien vakuuttaminen

Liikkeeseenlaskijan on huolehdittava, että katepooliin sisältyvien kiinteistövakuudellisten luottojen vakuuksiin kohdistuvat vahinkoriskit on asianmukaisesti vakuutettu.

Katetun joukkolainan vakuutena olevaan luottosaatavaan liittyvä, pantinhaltijan eduksi tuleva vakuutuskorvaus on voimassa myös katetun joukkolainan haltijoiden hyväksi.

Finanssivalvonta voi antaa tarkempia määräyksiä riittävästä vakuutusturvasta ja vakuutusturvan seurannasta.

17 § Luottosaatavan hankkiminen katetun joukkolainan vakuustarkoituksiin

Jos liikkeeseenlaskija hankkii toiselta luottolaitokselta katepooliin sisällyttämistä varten kiinteistövakuudellisen luoton tai julkisyhteisöluoton, liikkeeseenlaskijan on varmistettava asianmukaisesti, että hankittavat luotot ja niiden vakuudet täyttävät katettujen joukkolainojen vakuuksille tässä laissa asetetut vaatimukset.

Jos kiinteistövakuudellisen luoton alkuperäinen velkoja ei ole luottolaitos, liikkeeseenlaskijan on arvioitava käytettyjen luottokelpoisuuden arviointimenetelmien riittävyys ja asianmukaisuus tai arvioitava kattavasti uudelleen luotonsaajien luottokelpoisuus. Jos luottokelpoisuuden arviointimenetelmien ei havaita olevan vastaavalla tasolla kuin, mitä luottolaitoksiin sovellettavat säännökset ja määräykset luottoriskien hallinnasta edellyttävät, luotonsaajien luottokelpoisuus on arvioitava uudelleen.

Mitä tässä pykälässä säädetään, sovelletaan myös kiinteistövakuudellisen luoton ja julkisyhteisöluoton asettamiseen katetun joukkolainan vakuudeksi osana 7 luvun mukaista väliluottoihin perustuvaa katettujen joukkolainojen liikkeeseenlaskua.

Finanssivalvonta voi antaa tarkempia määräyksiä luottojen ja niiden vakuuksien laadun arvioinnissa sovellettavista menettelytavoista.

18 § Täytevakuudet

Katetun joukkolainan vakuutena saa käyttää täydentävänä vakuutena väliaikaisesti seuraavia EU:n vakavaraisuusasetuksen 129 artiklassa säädetyt edellytykset täyttäviä täytevakuuksia:

1) EU:n vakavaraisuusasetuksen 460 artiklan perusteella annetussa delegoidussa asetuksessa määriteltyjä 1, 2A tai 2B tasolle lukeutuvia luottolaitoksen maksuvalmiusvaatimuksen kattamiseen kelpoisia varoja;

2) EU:n vakavaraisuusasetuksen 129 artiklan 1 kohdan c alakohdassa tarkoitettuja lyhytaikaisia saamisia luottolaitoksilta tai lyhytaikaisia talletuksia.

Täytevakuuksina ei saa käyttää varoja, joiden vastapuoli on katsottava maksukyvyttömäksi EU:n vakavaraisuusasetuksen 178 artiklassa tarkoitetulla tavalla tai jotka ovat liikkeeseenlaskijan itsensä tai siihen sidoksissa olevan yhteisön liikkeeseen laskemia rahoitusvälineitä.

Täytevakuuksien käyttöä on pidettävä väliaikaisena, jos:

1) kiinteistövakuudellisia luottoja tai julkisyhteisöluottoja ei ole ehditty myöntää tai rekisteröidä katepooliin; tai

2) katepoolin kokonaisarvo ei muutoin täyttäisi 4 luvussa mainittuja ehtoja.

Edellä tässä pykälässä tarkoitetut varat luetaan täytevakuuksiksi siltä osin kuin niitä ei käytetä 31 §:ssä tarkoitetun maksuvalmiusvaatimuksen kattamiseksi.

4 luku. Katepooli

19 § Katepooli

Liikkeeseenlaskijan on perustettava katettujen joukkolainojen vakuuksia varten vähintään yksi katepooli. Kukin katettu joukkolaina saa kuulua ainoastaan yhden katepoolin piiriin.

Katepooli muodostuu seuraavista vakuuksista, jotka on merkitty 27 §:ssä tarkoitettuun joukkolainarekisteriin:

1) 11 §:ssä tarkoitetut luottosaatavat;

2) 16 §:ssä tarkoitetut vakuutuskorvaukseen perustuvat saatavat;

3) 18 §:ssä tarkoitetut täytevakuudet;

4) 26 §:ssä tarkoitettuihin johdannaissopimuksiin perustuvat saatavat;

5) 31 §:ssä tarkoitetun maksuvalmiusvaatimuksen kattamiseen käytettävät varat.

20 § Katepooliin sisältyvien vakuuksien tuottama etuoikeus

Katepooliin sisältyvät vakuudet ovat kaikkien sen kattamien katettujen joukkolainojen pääomien ja korkojen, katettuihin joukkolainoihin liittyviin johdannaissopimuksiin perustuvien velvoitteiden sekä hallinnointi- ja selvityskulujen vakuutena.

Edellä 1 momentissa tarkoitettujen velvoitteiden velkojilla on oikeus saada suoritus katepooliin sisältyvistä vakuuksista ennen liikkeeseenlaskijan tai väliluoton velallisena olevan luottolaitoksen muita velkojia. Etuoikeuden piiriin kuuluvat myös vakuuksille kertyvä korko, tuotto sekä niiden sijaan tullut omaisuus.

Tässä pykälässä tarkoitettu etuoikeus perustetaan merkitsemällä vakuus joukkolainarekisteriin. Joukkolainarekisteriin merkittävistä tiedoista säädetään 5 luvussa.

Katepoolin maksuvalmiusluottoon liittyvästä velkojan etuoikeudesta säädetään 44 §:n 3 momentissa.