Grundverkehrsgesetz (GVG) vom 9. Dezember 1992

Dem nachstehenden vom Landtag gefassten Beschluss erteile Ich Meine Zustimmung:

I. Allgemeine Bestimmungen und Begriffsbestimmungen

Art. 1 [^2]

Zielsetzung

1) Dieses Gesetz soll Grundstücke der Nutzung durch ihre Eigentümer erhalten oder zuführen, um eine möglichst breite, sozial erträgliche und der Grösse des Landes entsprechende Streuung des Grundeigentums zu gewährleisten.

2) Um dieses Ziel zu erreichen, bedarf der Erwerb von Eigentum an inländischen Grundstücken der Genehmigung der Grundverkehrsbehörde nach Massgabe der Bestimmungen dieses Gesetzes.

Art. 2

Geltungsbereich

1) Dieses Gesetz gilt für den Erwerb von Eigentum an Grundstücken im Sinne des Sachenrechts.[^3]

2) Dem Erwerb von Eigentum an Grundstücken ist gleichgestellt der Erwerb:

• a) Aufgehoben[^4]

• b) einer langfristigen Nutzniessung, eines langfristigen Wohnrechts oder eines langfristigen unselbständigen Baurechts an einem Grundstück;[^5]

• c) eines Kauf-, Vorkaufs- oder Rückkaufsrechtes an einem Grundstück;

• d) von anderen Rechten, insbesondere aus Kredit- oder Treuhandverträgen, langfristigen Miet- oder Pachtverträgen, soweit sich damit nach Inhalt oder Umfang, ungeachtet der Art und Form der Verabredung, ähnliche wirtschaftliche Zwecke wie mit dem Erwerb von Eigentum oder von Rechten an Grundstücken im Sinne von Bst. b und c erreichen lassen;[^6]

• e) von Anteilen am Vermögen juristischer Personen oder Gesellschaften ohne juristische Persönlichkeit, deren Vermögen ganz oder überwiegend aus Grundstücken oder Rechten an solchen im Sinne von Bst. b bis d besteht.[^7]

Art. 3 [^8]

Ausnahmen vom Geltungsbereich

Dieses Gesetz gilt nicht für den Erwerb von Eigentum an Grundstücken:

• a) durch das Land oder eine Gemeinde innerhalb ihres Hoheitsgebietes;

• b) zum Zwecke der Bereinigung von Grenzen im Zuge einer amtlichen Vermessung.

Art. 4

Begriffsbestimmungen

1) Die nachstehenden Begriffe haben im Sinne dieses Gesetzes folgende Bedeutung:

• a) Landesangehörige sind alle Personen mit liechtensteinischem Landesbürgerrecht. Diesen sind gleichgestellt alle Angehörigen derjenigen Staaten, die aufgrund völkerrechtlicher Abmachungen wie Landesangehörige zu behandeln sind. Angehörige anderer Staaten sind im Sinne dieses Gesetzes Ausländer.

• b) Inländische juristische Personen sind alle Verbandspersonen des liechtensteinischen Rechtes mit Hauptsitz im Inland. Diesen sind gleichgestellt alle juristischen Personen des ausländischen Rechtes mit Hauptsitz in einem anderen Staate, die aufgrund völkerrechtlicher Abmachungen wie inländische juristische Personen zu behandeln sind. Alle anderen juristischen Personen sind im Sinne dieses Gesetzes ausländische juristische Personen.

• c) Inländische Gesellschaften ohne Persönlichkeit sind alle personenrechtlichen Gemeinschaften des liechtensteinischen Rechts mit Hauptsitz im Inland. Diesen sind gleichgestellt alle Gesellschaften ohne Persönlichkeit des ausländischen Rechtes, die aufgrund völkerrechtlicher Abmachungen wie inländische Gesellschaften ohne juristische Persönlichkeit zu behandeln sind. Alle anderen Gesellschaften ohne Persönlichkeit sind im Sinne dieses Gesetzes ausländische Gesellschaften ohne Persönlichkeit.

• d) Der Wohnsitz einer Person befindet sich an dem Orte, wo sie sich in der Absicht des dauernden Verbleibens tatsächlich überwiegend aufhält. Ein Aufenthalt eines Ausländers, der nicht mit behördlicher Bewilligung ununterbrochen mindestens zehn Jahre gedauert hat, gilt nicht als Wohnsitz im Sinne dieses Gesetzes.[^9]

• e) Der Sitz einer juristischen Person oder einer Gesellschaft ohne juristische Persönlichkeit befindet sich im Sinne dieses Gesetzes stets nur an dem Orte, wo es die Statuten oder der Gesellschaftsvertrag bestimmen. Im Zweifel sind die diebezüglichen Eintragungen im Handelsregister massgebend.

2) Natürliche und juristische Personen, die aufgrund des Abkommens über den Europäischen Wirtschaftsraum zum Grunderwerb im Inland berechtigt sind, können Eigentum an Grundstücken unter denselben Voraussetzungen wie Landesangehörige und inländische juristische Personen erwerben.

II. Genehmigungspflicht

Art. 5 [^10]

Voraussetzungen

1) Die Genehmigung zum Erwerb von Eigentum an inländischen Grundstücken wird auf Antrag erteilt, wenn:

• a) ein berechtigtes Interesse am beabsichtigten Erwerb von Eigentum an Grundstücken vorliegt; oder

• b) eine der folgenden Voraussetzungen erfüllt ist:

• aa) Erwerb durch einen Ehegatten, einen eingetragenen Partner, einen Blutsverwandten in auf- oder absteigender Linie oder bis zum dritten Grad der Seitenlinie oder ein Wahl- oder Pflegekind;

• bb) Erwerb im Wege eines Tausches mit einem gleichwertigen Grundstück;

• cc) das zu erwerbende Grundstück stellt einen gleichwertigen Ersatz für ein an Land oder Gemeinde abgegebenes Grundstück dar;

• dd) Erwerb aufgrund eines Testaments, Kodizills, Erbvertrags oder Vermächtnisvertrags; eine Verweigerung der Genehmigung darf keinen Heimfall gemäss § 760 ABGB bewirken;

• ee) Erwerb im Wege der Zwangsversteigerung, soweit der Zuschlag an eine volljährige Person mit Landesangehörigkeit gemäss Art. 4 Abs. 1 Bst. a bzw. an eine inländische juristische Person gemäss Art. 4 Abs. 1 Bst. b erfolgt.

2) Über das Vorliegen eines berechtigten Interesses nach Abs. 1 Bst. a hat die Grundverkehrsbehörde unter Abwägung aller Umstände zu entscheiden. Dabei ist zu Gunsten oder zu Lasten des Erwerbers eine wirtschaftliche Betrachtungsweise anzustellen.

3) Bei der Abwägung aller Umstände im Sinne von Abs. 2 ist auch das Interesse des Veräusserers zu berücksichtigen. Ein Interesse des Veräusserers allein gilt nicht als berechtigtes Interesse.

4) Der Erwerber hat dem Antrag an die Grundverkehrsbehörde sämtliche von der Regierung mit Verordnung bestimmten entscheidungsrelevanten Dokumente beizulegen.

Art. 6

Berechtigtes Interesse

1) Ein berechtigtes Interesse im Sinne von Art. 5 Abs. 1 Bst. a ist insbesondere vorhanden, wenn:[^11]

• a) das zu erwerbende Grundstück dem Erwerber oder seiner Familie zur Deckung eines bereits gegebenen inländischen Wohnbedürfnisses dient und der Erwerber seinen Wohnsitz im Inland hat;

• b) das zu erwerbende Grundstück dem Erwerber oder seiner Familie zur Deckung eines künftigen inländischen Wohnbedürfnisses dient und der Erwerber Landesangehöriger ist;

• c) das zu erwerbende Grundstück dem Erwerber oder seinen mit ihm im gleichen Haushalt lebenden Familienmitgliedern zur Deckung eines gegenwärtigen Erholungsbedürfnisses dient, der Erwerber ein im Inland wohnhafter volljähriger Landesangehöriger ist und weder er noch eines seiner Familienmitglieder bereits Eigentümer eines entsprechenden Grundstückes sind;

• d) das zu erwerbende Grundstück dem Erwerber ganz oder zu einem wesentlichen Teil dazu dient, darauf die Betriebsstätte seines gesetzlich zugelassenen inländischen Betriebes zu errichten oder zu erweitern oder wenn das zu erwerbende Grundstück dem Erwerber ganz oder zu einem wesentlichen Teil der Ausübung eines gewerblichen oder freien Berufes dient und der Erwerber in all diesen Fällen für diesen Zweck keinen entsprechenden inländischen Grundbesitz hat;

• e) das zu erwerbende Grundstück der landwirtschaftlichen Nutzung vorbehalten ist und dem Erwerber zur haupt- oder nebenberuflichen Führung seines inländischen Betriebes zur Herstellung landwirtschaftlicher Produkte dient und sein Grundbesitz ein der Grösse des Betriebes angemessenes Verhältnis nicht übersteigt;

• f) das zu erwerbende Grundstück einer Überbauung mit Eigentums- oder Mietwohnungen oder der Erstellung von gewerblichen Räumlichkeiten dient und folgende Voraussetzungen gegeben sind:

• aa) die Überbauung muss zur Deckung des inländischen Bedarfs an Eigentumswohnungen oder Mietwohnungen oder gewerblichen Räumlichkeiten beitragen;

• bb) für die Überbauung muss ein Vorprojekt samt Baubeschrieb unterbreitet werden;

• cc) die geplante Überbauung muss in einem angemessenen Verhältnis zur Grundstücksfläche stehen und in der zeitlich vorgegebenen Frist durchgeführt werden;

• dd) die Überbauung muss den orts- und landesplanerischen Vorschriften und Richtlinien entsprechen;

• ee) der Erwerber des inländischen Grundstückes muss Landesangehöriger oder eine inländische juristische Person sein;

• ff) der Erwerber darf nicht Eigentümer eines baureifen Grundstückes sein, das für eine Überbauung im Sinne von Bst. aa) geeignet wäre;

• gg) Aufgehoben[^12]

• g) das zu erwerbende Grundstück Zwecken des sozialen Wohnungsbaues dient und der Erwerb durch eine gemeinnützige juristische Person mit Sitz oder Zweigniederlassung im Inland erfolgt, die im Inland Steuerbefreiung geniesst;[^13]

• h) das zu erwerbende Grundstück der landwirtschaftlichen Nutzung vorbehaltenen Boden darstellt und der Erwerber ein im Inland wohnhafter Landesangehöriger ist, der keinen solchen Grundbesitz zur Nutzung hat;

• i) das zu erwerbende Grundstück einer Stiftung, einer Anstalt ohne Mitglieder oder einem stiftungsähnlichen Treuunternehmen mit Persönlichkeit dazu dient, einem Begünstigten ein berechtigtes Interesse nach Bst. a, c, d, e oder h zu decken und folgende Voraussetzungen in den entsprechenden konstituierenden Dokumenten nachweisbar gegeben sind:[^14]

• aa) die Zweckbestimmung sieht ausdrücklich den Erwerb und das Halten von Grundstücken im Inland vor;

• bb) die Begünstigtenregelung ordnet das zu erwerbende Grundstück eindeutig einem bestimmten Begünstigten zu;

• cc) der Begünstigte stimmt mit separater Erklärung seiner Begünstigung ausdrücklich zu und lässt sich das Grundstück grundverkehrsrechtlich zuordnen;

• dd) die Abänderungsbestimmung sieht vor, dass insbesondere die Abänderung der Zweckbestimmung, der Begünstigtenregelung und der Bestimmungen über die Auflösung und Liquidation der Zustimmung der Grundverkehrsbehörde sowie jede Abänderung der Begünstigtenregelung der separaten grundverkehrsbehördlichen Genehmigung bedürfen (Art. 24a Abs. 2);

• ee) die Stiftung oder Anstalt ohne Mitglieder oder das stiftungsähnliche Treuunternehmen mit Persönlichkeit ist ausdrücklich der Aufsicht der Grundverkehrsbehörde (Art. 24a Abs. 1) unterstellt.

2) Aufgehoben[^15]

III. Bedingungen und Auflagen

Art. 7

Genehmigung unter Bedingungen und Auflagen[^16]

1) Die Genehmigung des Erwerbs von Eigentum an Grundstücken kann unter Bedingungen und Auflagen erteilt werden, um die Verwendung des Grundstückes zu dem Zwecke sicherzustellen, den der Erwerber geltend macht.

2) Wird der Erwerb von Eigentum an Grundstücken unter Bedingungen oder Auflagen genehmigt, sind diese in der Entscheidung der Grundverkehrsbehörde vollumfänglich und genau zu umschreiben, so dass ihre Erfüllung oder Einhaltung jederzeit überprüft werden kann.[^17]

3) Wird der Erwerb von Eigentum an Grundstücken unter einer Bedingung genehmigt, darf er im Grundbuch erst eingetragen oder sonst vollzogen werden, wenn der Grundverkehrsbehörde der Nachweis über die Erfüllung der Bedingungen erbracht worden ist.[^18]

4) Auflagen sind im Grundbuch oder im Handelsregister als öffentlich-rechtliche Auflagen anzumerken. Im Falle einer Zwangsversteigerung eines Grundstücks ist eine solche Anmerkung im Grundbuch von Amtes wegen zu löschen.[^19]

5) Aufgehoben[^20]

Art. 8

Widerrufsvorbehalt

Der Widerruf der Genehmigung des Erwerbs von Eigentum an Grundstücken bleibt vorbehalten, falls der Erwerber eine Auflage nicht einhält.

IV. Grundverkehrsbehörde[^21]

Art. 9 [^22]

Zuständigkeit und Aufgaben

1) Grundverkehrsbehörde ist das Amt für Justiz.

2) Die Grundverkehrsbehörde ist für sämtliche grundverkehrsrechtlichen Entscheidungen im Zusammenhang mit dem Erwerb von Eigentum an Grundstücken im Inland zuständig.

3) Ihre Aufgaben umfassen insbesondere:

• a) die Entscheidung über die Nichtanwendbarkeit des Gesetzes in den Fällen nach Art. 2 Abs. 2 Bst. d und e;

• b) die Erteilung einer Genehmigung nach Art. 5;

• c) den Widerruf einer Genehmigung nach Art. 19.

Art. 10 [^23]

Aufgehoben

Art. 11 bis Art. 14 [^24]

Aufgehoben

Art. 15 [^25]

Vorlagepflicht

Genehmigungspflichtige Rechtsgeschäfte sind binnen vier Monaten nach ihrem Abschluss bei sonstiger Nichtigkeit der Grundverkehrsbehörde vorzulegen.

Art. 16 [^26]

Entscheidung und amtlicher Vermerk

1) Sämtliche grundverkehrsrechtlichen Entscheidungen der Grundverkehrsbehörde ergehen mit Verfügung.

2) Bei antragsgemässer Genehmigung wird auf dem eingereichten Vertrag ein amtlicher Vermerk angebracht.

Art. 17 [^27]

Zustellung der Entscheidung

1) Die Grundverkehrsbehörde stellt die Entscheidung nach Art. 16 jeder Vertragspartei schriftlich zu.

2) Der in Behandlung gezogene Vertrag ist im Falle einer nicht antragsgemässen Erledigung dem Antragsteller zurückzustellen.

Art. 18 [^28]

Rechtsmittel

1) Gegen Entscheidungen der Grundverkehrsbehörde kann binnen 14 Tagen ab Zustellung Beschwerde an die Beschwerdekommission für Verwaltungsangelegenheiten erhoben werden.

2) Gegen Entscheidungen der Beschwerdekommission für Verwaltungsangelegenheiten kann binnen 14 Tagen ab Zustellung Beschwerde an den Verwaltungsgerichtshof erhoben werden.

Art. 19 [^29]

Widerruf

Erteilt die Grundverkehrsbehörde eine Genehmigung unter Auflage, hat sie die Genehmigung von Amts wegen oder auf Antrag zu widerrufen, wenn der Erwerber die Auflage nicht einhält.

Art. 20 [^30]

Aufgehoben

Art. 21

Eintragungen im Grundbuch und Handelsregister[^31]

1) Sämtliche genehmigungspflichtigen Rechtsgeschäfte dürfen erst im Grundbuch eingetragen werden, wenn auf der rechtsgeschäftlichen Urkunde der Genehmigungsvermerk (Art. 16 Abs. 2) angebracht ist.[^32]

2) Eintragungfähige Tatsachen und Verhältnisse, die im Sinne von Art. 2 Abs. 2 Bst. e genehmigungspflichtig sind, dürfen im Handelsregister nur eingetragen werden, wenn die Voraussetzungen nach Abs. 1 und Art. 7 Abs. 3 vorliegen.[^33]

3) Aufgehoben[^34]

Art. 22

Anzeigepflicht

Behörden und Beamte, die Verstösse im Sinne von Art. 28 bis 31 wahrnehmen oder davon dienstlich Kenntnis erhalten, sind verpflichtet, sie bei der Staatsanwaltschaft zur Anzeige zu bringen.

Art. 23 [^35]

Auskunfts- und Editionspflicht

Wer von Amts wegen, berufsmässig, vertraglich, als Organ einer juristischen Person oder einer Gesellschaft ohne juristische Persönlichkeit oder tatsächlich an der Vorbereitung, der Finanzierung, am Abschluss oder an der Beurkundung von Geschäften im Sinne von Art. 2 mitwirkt, ist, soweit er nicht einem Berufsgeheimnis unterliegt, verpflichtet, der Grundverkehrsbehörde auf deren Verlangen über alle Tatsachen, die für die Genehmigungspflicht oder für die Genehmigung von Bedeutung sein können, nach bestem Wissen und Gewissen Auskunft zu erteilen und nötigenfalls Einsicht in die Bücher, Korrespondenzen oder Belege zu gewähren und diese vorzulegen.

Art. 24 [^36]

Vorsorgliche Verfügungen

Die Grundverkehrsbehörde kann die nötigen vorsorglichen Verfügungen anordnen, um bis zur Entscheidung über die Genehmigung einen rechtlichen oder tatsächlichen Zustand unverändert zu erhalten.

Art. 24a [^37]

Aufsicht der Grundverkehrsbehörde

1) Die Grundverkehrsbehörde übt über Stiftungen, Anstalten ohne Mitglieder sowie über stiftungsähnliche Treuunternehmen mit Persönlichkeit im Hinblick auf den Erwerb oder das Halten von Eigentum an im Inland gelegenen Grundstücken die Aufsicht über die Einhaltung dieses Gesetzes aus.

2) Soweit die Zweckbestimmung oder Begünstigtenregelung in den Dokumenten von Stiftungen, Anstalten ohne Mitglieder oder stiftungsähnlichen Treuunternehmen mit Persönlichkeit, die Grundstücke erworben haben, abgeändert oder eine solche Verbandsperson aufgelöst oder liquidiert wird, ist vor der formalen Abänderung oder vor der Veräusserung des Grundstücks die Zustimmung der Grundverkehrsbehörde einzuholen.

VI. Folgen

Art. 25

Zivilrechtliche Folgen

1) Genehmigungspflichtige Rechtsgeschäfte bleiben unwirksam, solange die Genehmigung nicht vorliegt; sie werden nichtig mit:[^38]

• a) der Nichtvorlegung innerhalb der Vorlegungsfrist (Art. 15);

• b) der rechtskräftigen Verweigerung der Genehmigung;

• c) Aufgehoben[^39]

• d) dem rechtskräftigen Widerruf der Genehmigung:

• e) der Abänderung der konstituierenden Dokumente von Stiftungen, Anstalten ohne Mitglieder oder stiftungsähnlichen Treuunternehmen mit Persönlichkeit und einer letztendlichen Handänderung des Grundstücks unter Nichtbeachtung der Zustimmungspflicht der Grundverkehrsbehörde im Sinne von Art. 24a Abs. 2.[^40]

2) Unwirksamkeit und Nichtigkeit sind von Amts wegen zu beachten.

Art. 26 [^41]

Nichtigerklärung

Ist die Genehmigung eines Rechtsgeschäfts durch unrichtige oder unvollständige Angaben erschlichen worden, so hat die Grundverkehrsbehörde die Entscheidung von Amts wegen für nichtig zu erklären.

Art. 27

Wiederherstellung des ursprünglichen Rechtszustandes

1) Das Verfahren auf Wiederherstellung des ursprünglichen Rechtszustandes ist, wenn jemand ein Recht, dessen Erwerb der Genehmigung bedarf, aus einem mangels Genehmigung oder infolge Widerrufs nichtigen Rechtsgeschäft erworben hat, binnen Jahresfrist seit der Entdeckung, spätestens aber bis zur Verjährung der Strafverfolgung, von Amts wegen einzuleiten.[^42]

2) Aufgehoben[^43]

3) Art. 627 Abs. 2 des Sachenrechts über den Schutz gutgläubig erworbener dinglicher Rechte und über die Ersatzpflicht findet Anwendung.

VIa. Datenschutz[^44]

Art. 27a [^45]

Verarbeitung personenbezogener Daten

Die Grundverkehrsbehörde darf personenbezogene Daten verarbeiten oder verarbeiten lassen, soweit dies zur Erfüllung ihrer Aufgaben nach diesem Gesetz erforderlich ist, namentlich um:

• a) grundverkehrsrechtliche Entscheidungen und Verfügungen zu erlassen;

• b) die Aufsicht über die Durchführung dieses Gesetzes auszuüben;

• c) Statistiken zu erstellen und zu veröffentlichen.

Art. 27b [^46]

Informationssysteme

Die Grundverkehrsbehörde darf zur Erfüllung ihrer Aufgaben nach diesem Gesetz sowie für statistische Zwecke Informationssysteme betreiben.

Art. 27c [^48]

a) durch die Grundverkehrsbehörde