Besluit van 18 april 1979 tot uitvoering van de artikelen 7, eerste lid, 9, eerste lid, 10, vierde lid, 15, eerste en tweede lid, en 18, vierde lid, van de Huurprijzenwet woonruimte

Op de voordracht van de Staatssecretaris van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening, drs. M.P.A. van Dam, van 7 september 1977, nr. 0902932, Centrale Afdeling Juridische Zaken;

Gelet op de artikelen 7, eerste lid, 9, eerste lid, 10, vierde lid, 15, eerste en tweede lid, en 18, vierde lid, van de Huurprijzenwet woonruimte (Wet van 18 januari 1979, Stb. 1979, 15);

De Raad van State gehoord, advies van 22 november 1978, nr. 13;

Gezien het nader rapport van de Staatssecretaris van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening van 12 april 1979, nr. 0221927, Centrale Afdeling Juridische Zaken;

Hebben goedgevonden en verstaan:

Artikel 1

• a. de gehele woning gedurende een aaneengesloten periode van twee jaar, voorafgaand aan de onderverhuring, slechts door het eerst genoemde huishouden is bewoond; en,

• b. het inwonende huishouden een huurovereenkomst heeft voor het gehuurde met de hoofdhuurder.

Artikel 3

Vervallen

Artikel 3

Vervallen

Artikel 4

• a. indien de verzoeker dan wel de partij die niet de verzoeker is een huurder is: € 25, dan wel

• b. indien de verzoeker dan wel de partij die niet de verzoeker is een verhuurder is: € 500.

Artikel 5

• a. voor woonruimte, welke een zelfstandige woning vormt, overeenkomstig het in bijlage I, onder A, van dit besluit vervatte waarderingsstelsel en de daarbij gegeven toelichting;

• b. voor een woonruimte, welke niet een zelfstandige woning vormt, overeenkomstig het in bijlage I, onder B, van dit besluit vervatte waarderingsstelsel en de daarbij gegeven toelichting en de bij bijlage I, onder A, gegeven toelichting voor zover deze mede op bijlage I, onder B, van toepassing is;

• c. voor een woonwagen of een standplaats overeenkomstig het in bijlage I, onder C, van dit besluit vervatte waarderingsstelsel en de daarbij gegeven toelichting.

Artikel 6

• a. indien zich een omstandigheid voordoet als bedoeld in bijlage II, onder 1, categorie A, van dit besluit: 20% van de overeengekomen huurprijs;

• b. indien zich een omstandigheid voordoet als bedoeld in bijlage II, onder 1, categorie B, van dit besluit: 30% van de overeengekomen huurprijs;

• c. indien zich een omstandigheid voordoet als bedoeld in bijlage II, onder 1, categorie C, van dit besluit: 40% van de overeengekomen huurprijs.

Artikel 7

Vervallen

Artikel 7a

Vervallen

Artikel 8

Vervallen

Artikel 8a

• a. die woonruimte behoort tot een rijksbeschermd stads- of dorpsgezicht als bedoeld in artikel 2.34, vierde lid, van de Omgevingswet,

• b. de woonruimte behoort tot een woning die is gebouwd voor 1965; en

• c. de woonruimte niet bestaat of deel uitmaakt van een rijksmonument als bedoeld in artikel 1.1 van de Erfgoedwet of van een door het college van burgemeester en wethouders aangewezen gemeentelijk monument of een door gedeputeerde staten aangewezen provinciaal monument.

Artikel 9

Vervallen

Artikel 10

Vervallen

Artikel 11

Vervallen

Artikel 12

Artikel 13

Bij ministeriële regeling kunnen nadere voorschriften worden gegeven omtrent de uitvoering van dit besluit.

Artikel 14

Bijlage I. bij het Besluit huurprijzen woonruimte:

A. Het waarderingsstelsel voor woonruimte welke een zelfstandige woning vormt

A. Het waarderingsstelsel voor woonruimte welke een zelfstandige woning vormt

A. Het waarderingsstelsel voor woonruimte welke een zelfstandige woning vormt

1Voor de oppervlakte die volgens de tabellen 4.1, 4.2 en 4.3 moet worden bepaald wordt uitgegaan van de gebruikersoppervlakte van de woning die wordt bepaald bij de verstrekking van een energielabel met toepassing van NTA 8800

2Voor de oppervlakte die volgens de tabellen 4.1, 4.2 en 4.3 moet worden bepaald wordt uitgegaan van de gebruikersoppervlakte van de woning die wordt bepaald bij de verstrekking van een energielabel met toepassing van NTA 8800

3Voor de oppervlakte die volgens de tabellen 4.1, 4.2 en 4.3 moet worden bepaald wordt uitgegaan van de gebruikersoppervlakte van de woning die wordt bepaald bij de verstrekking van een energielabel met toepassing van NTA 8800

Deze toelichting op het woningwaarderingsstelsel vormt een integraal onderdeel van dat stelsel.

Het woningwaarderingsstelsel heeft op zelfstandige woonruimte betrekking, in het navolgende kortweg als «woning» aangeduid. Hierbij zij opgemerkt dat in artikel 234 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek zelfstandige woningen worden omschreven als woningen met een eigen toegang welke de bewoner kan bewonen zonder daarbij afhankelijk te zijn van wezenlijke voorzieningen buiten de woning. Dit betekent dat de woonruimte in elk geval dient te beschikken over minimaal 1 vertrek, een kookgelegenheid, een wasgelegenheid, en een toilet. Als niet wordt voldaan aan deze eisen dient de woonruimte als onzelfstandig te worden beschouwd en conform bijlage I, onder B, te worden beoordeeld.

Binnen het in artikel 234 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek omschreven begrip zelfstandige woning zal redelijkerwijs ook begrepen kunnen worden de zogenaamde onvrije woning, te weten een woning waarbij de bewoner voor wezenlijke voorzieningen niet afhankelijk is van gemeenschappelijke voorzieningen, maar waarbij verscheidene vertrekken uitkomen op een gemeenschappelijke verkeersruimte. Indien deze vertrekken afsluitbaar zijn en bereikbaar via een gemeenschappelijke verkeersruimte waarover anderen niet krachtens zakelijk of persoonlijk recht bij uitsluiting zeggenschap hebben, wordt deze woning als zelfstandige woning gewaardeerd.

Daarnaast geldt dat een zelfstandige woonruimte wordt bewoond door maximaal twee personen of door een duurzaam gemeenschappelijk huishouden. Er is doorgaans sprake van een duurzaam gemeenschappelijk huishouden indien sprake is van een koppel met een relatie of een gezin. In dit geval is zonder meer geen sprake van kamerverhuur en wordt dus een zelfstandige woonruimte verhuurd. Daarnaast kan het voorkomen dat – ook al vormen huurders geen gezin of hebben zij geen affectieve relatie – toch sprake is van een duurzaam gemeenschappelijk huishouden. Hier zal echter slechts bij uitzondering sprake van zijn, zoals bij een duurzame (bijvoorbeeld religieuze) woongroep.

Voor toepassing van bovenstaande definities geldt dat wordt uitgegaan van het gebruik zoals dat is overeengekomen tussen verhuurder en huurder(s). Dit betekent dat een huurders die zonder toestemming van de verhuurder de huurwoning onderverhuren of iemand anders laten intrekken, niet eenzijdig kunnen zorgen voor een andere classificatie van de huurwoning. Indien de verhuurder echter instemt met de wijziging van het gebruik, kan dit wel een effect hebben op de classificatie en dus de toepassing van het WWS.

1. Oppervlakte en vertrekken

Alleen die onderdelen worden in punten gewaardeerd, die tot de onroerende zaak behoren. Door de bewoner onverplicht en voor eigen rekening aangebrachte verbeteringen worden niet met punten gewaardeerd, tenzij de verhuurder voor deze verbeteringen een vergoeding aan de huurder heeft verstrekt.

In het geval van aangrenzende vertrekken of overige ruimten, die met elkaar in verbinding staan, zoals bij een open keuken, worden deze als één vertrek of overige ruimte gewaardeerd indien zich tussen die twee vertrekken of overige ruimten een opening bevindt die breder is dan 50% van de muur, waarin deze opening zich bevindt. Het moet hierbij gaan om een niet afsluitbare opening, die over een breedte van minimaal 0,85 meter een minimumhoogte heeft van 2 meter. De muur wordt gemeten in het vertrek of overige ruimte waarin de tussenwand het smalst is. Deze figuur schetst de rekenmethode waarbij X de opening betreft en Y de relevante breedte betreft:

Als zich in de opening een (deur)omlijsting bevindt, wordt in afwijking van bovenstaande rekenregel in ieder geval gesproken van twee ruimten.

Het waarderen vindt plaats met inachtname van artikel 11, 12, 13, 14, 15 van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte. Dit houdt in dat het waarderen plaatsvindt naar de toestand van de woonruimte op de peildatum van wanneer de puntentelling wordt uitgevoerd door de huurcommissie of gemeente.

De waardering in punten per rubriek wordt na saldering afgerond op 0,25 punt waarbij een achtste (1/8) punt naar boven wordt afgerond.

Indien er sprake is van een zorgwoning - de begripsomschrijving is opgenomen onder punt 12 van deze toelichting - wordt het puntentotaal van de waardering volgens de onderdelen 1 tot en met 8 van het woningwaarderingsstelsel met een percentage van 35 verhoogd. Deze verhoging wordt gegeven vanwege het medegebruik door de huurders van dergelijke woningen van de in het woongebouw en de daarbij behorende onroerende aanhorigheden aanwezige voorzieningen, hetwelk in de waardering van de kwaliteit van de zorgwoning volgens de onderdelen 1 tot en met 8 onvoldoende tot zijn recht komt.

Vertrekken moeten voldoen aan de volgende eisen:

2. Oppervlakte van overige ruimten

Vertrekken worden gewaardeerd met één punt per vierkante meter. Meting van de oppervlakte van vertrekken vindt plaats van muur tot muur, op een hoogte van 1,50 meter boven de vloer, inclusief de oppervlakte van alle tot de woning behorende losse en vaste kasten. Deze meethoogte geldt ook als de oppervlakte afwijkt van die op vloerniveau. Als oppervlakte van een vertrek met een (ten dele) hellend of verlaagd plafond geldt dat gedeelte waarboven het plafond ten minste 1,50 meter hoog is.

De vloeroppervlakte onder aanrechten, toestellen, badkuip, wastafel, toilet, douchebak, moederhaard, cv-ketel, boilerinstallatie wordt meegeteld. De oppervlakte die wordt ingenomen door verticale koven, schoorsteenkanalen, ventilatie-kanalen of stand- of grondleidingen wordt niet meegeteld. Van de oppervlakte onder een open dan wel gesloten vaste trap geldt dat gedeelte waar de ruimte tussen vloer en onderkant trap tenminste 1,50 m hoog is. Zolderruimten slechts als vertrek gewaardeerd worden, indien deze bereikbaar zijn via een vaste trap en indien de vloer begaanbaar en het dak beschoten is.

De oppervlakte per vertrek wordt afgerond op twee decimalen. De afronding van de oppervlakte van alle vertrekken samen vindt plaats op hele vierkante meters na saldering van de oppervlakte van alle vertrekken; bij 0,5 m2 of meer wordt afgerond naar boven, bij minder dan 0,5 m2 naar beneden.

Voorbeeld:

Kamer : lengte 3,76 m x breedte 4,12 m = 15,4912 m2, afgerond : 15,49 m2

Keuken: lengte 2,95 m x breedte 3,81 m = 11,2395 m2, afgerond : 11,24 m2

Totaal : 26,73 m2 Afronding op hele m2 : 27 m2

3. Verwarming

Tot bergingen worden de volgende ruimten gerekend: vaste kasten, bergingen in, achter, voor, dan wel onder de woning, bergingen onder de kap van etagewoningen, bergingen in flatgebouwen en dergelijke, mits deze een afzonderlijke ruimte vormen.

Overige ruimten moeten voldoen aan de volgende eisen:

Onder overige ruimten, voor zover zij niet voldoen aan de eisen voor een vertrek, worden onder andere verstaan: bijkeukens, bergingen, wasruimten, schuren, zolders en kelders. Parkeerruimte die exclusief tot één adres behoort (privé-garage), wordt gewaardeerd als overige ruimte. Gemeenschappelijke garages met daarin parkeerplek(ken) (gemeenschappelijke parkeerruimten) worden gewaardeerd onder rubriek 10. Een toiletruimte wordt gewaardeerd als overige ruimte als het voldoet aan de voorwaarden van een overige ruimte.

Overige ruimten worden gewaardeerd met driekwart punt per vierkante meter.

Meting van de oppervlakte vindt plaats van muur tot muur, op een hoogte van 1,50 meter boven de vloer, inclusief de oppervlakte van alle losse en vaste tot de woning behorende kasten, alsmede de moederhaard, cv.-ketel en boilerinstallatie, exclusief de oppervlakte die wordt ingenomen door verticale koven, schoorsteenkanalen, ventilatiekanalen of stand- of grondleidingen. Van de oppervlakte onder een vaste (open of gesloten) trap, geldt dat gedeelte waar de ruimte tussen vloer en onderkant trap tenminste 1,50 m hoog is. De oppervlakte die door een in ingeschoven toestand liggende inschuifbare of opvouwbare trap wordt ingenomen, wordt niet meegeteld. Bij een zolder wordt daarnaast als voorwaarde gesteld dat het dak beschoten is en dat de zolderruimte via een tot woning behorende trap bereikbaar is. Indien aan deze voorwaarden niet is voldaan, tellen die ruimten bij de woningwaardering niet mee.

Indien geen vaste trap aanwezig is, wordt het aantal punten van de vloeroppervlakte van de zolderruimte met vijf verminderd, doch niet met meer punten dan voor de oppervlakte van de zolderruimten wordt gegeven.

De oppervlakte per overige ruimte wordt afgerond op 2 decimalen. De afronding van de oppervlakte van alle overige ruimte samen vindt plaats op hele vierkante meters na saldering van de oppervlakte van de afzonderlijke overige ruimten; bij 0,5 m2 of meer wordt naar boven afgerond, bij minder dan 0,5 m2 naar beneden. Waardering in punten vindt na saldering en afronding plaats.

Voorbeeld:

Garage : lengte 3,16 m x breedte 6,12 m = 19,3392 m2, afgerond : 19,34 m2

4. Energieprestatie

Totaal : 25,40 m2 Afronding op hele m2 : 25 m2.

Dit vertaalt zich dan naar 25 x 0,75 punt (per m2) = 18,75 punten.

Daar waar een geldig energielabel ontbreekt, wordt volstaan met de waardering van de energieprestatie die een woning geacht wordt minimaal te realiseren op grond van de in het bouwjaar vigerende bouwnormen. Daardoor leidt het niet aanwezig zijn van een energielabel tot een lager aantal punten dan wanneer een energielabel wel is verstrekt. Immers, het waarderen van de energieprestatie uitgaande van het bouwjaar van de woning houdt geen rekening met het feit dat de energieprestatie van veel woningen door het treffen van energiebesparende voorzieningen in de loop der tijd verbetert. Die verbeteringen komen in een energielabel wel tot uitdrukking.

Per verwarmd vertrek wordt, ongeacht de verwarmingswijze, een waardering van twee punten toegepast, voor zover de verwarming tot de onroerende zaak en zijn onroerende aanhorigheden behoort. Alleen vertrekken die met oppervlaktepunten als vertrek zijn gewaardeerd, worden in dit kader meegeteld.

Per verwarmde overige ruimte en verkeersruimte wordt, ongeacht de verwarmingswijze, een waardering van één punt toegepast, voor zover de verwarming tot de onroerende zaak en zijn onroerende aanhorigheden behoort. Hiervoor geldt een maximum van vier punten.

6. Sanitair

Voor deze rubriek wordt, in tegenstelling tot de gegeven definities van afzonderlijke vertrekken onder de inleiding, een open keuken als afzonderlijk verwarmd vertrek beschouwd en krijgt dus twee punten indien er verwarming aanwezig is. Onder een open keuken wordt hier verstaan een keuken die in open verbinding staat met een ander vertrek, terwijl zich tussen de keuken en het andere vertrek een opening bevindt, die breder is dan 50% van de tussenmuur. Zowel de open keuken als het vertrek of overige ruimte waarmee de open verbinding bestaat, wordt voor deze rubriek individueel gewaardeerd met punten indien deze verwarmd zijn.

Indien dit niet het geval is, worden geen punten toegekend.

4.1. Waardering op basis van energielabel, Energie-index EI of bouwjaar

Onder energieprestatie wordt voor de toepassing van dit onderdeel van de puntenwaardering verstaan: de voor een woning geldig vastgesteld energielabel. Bij de vaststelling van de energieprestatie wordt gebruik gemaakt van de forfaitaire waarde voor de energiebesparende maatregel op gebiedsniveau die in NTA 8800 is opgenomen.

Daar waar een geldig energielabel ontbreekt, wordt de waardering van de energieprestatie bepaald op basis van het bouwjaar van de woning. Dit leidt tot een waardering van de energieprestatie op grond van de in het bouwjaar vigerende bouwnormen. Het niet aanwezig zijn van een energielabel leidt daardoor in het algemeen tot een lager aantal punten dan wanneer een energielabel wel is verstrekt. Immers, het waarderen van de energieprestatie uitgaande van het bouwjaar van de woning houdt geen rekening met het feit dat de energieprestatie van veel woningen door het treffen van energiebesparende voorzieningen in de loop der tijd verbetert. Die verbeteringen komen in een energielabel wel tot uitdrukking.

De Huurcommissie kan afwijken van de aangegeven puntenwaardering voor de energieprestatie horend bij een betere energielabelklasse dan A++++. Een dergelijke afwijking is uitsluitend mogelijk indien de gemaakte kosten om deze energieprestatie te bereiken, aanmerkelijk afwijken van hetgeen als gangbaar wordt beschouwd, of indien de energieprestatie aanmerkelijk beter is dan hetgeen als gangbaar bij een energielabelklasse A ++++ wordt beschouwd.

Voor de puntentoekenningen in de tabellen wordt onderscheid gemaakt tussen eengezinswoningen meersgezinswoning (duplexwoningen).

Als douche moet worden meegeteld iedere door de verhuurder aangebrachte installatie voor het nemen van een stortbad. Baden worden met 6 punten gewaardeerd, ongeacht de lengte van het bad. Indien een bad tevens is voorzien van een (hand)douche, dient het douche-garnituur niet afzonderlijk geteld te worden. Indien in de badruimte behalve het bad tevens een afzonderlijke douche is aangebracht, geldt een waardering van 7 punten.

Indien de woonruimte bestaat uit of deel uitmaakt van een rijksmonument, een provinciaal monument of een gemeentelijke monument als bedoeld in artikel 8a worden voor deze rubriek geen minpunten toegekend. Voor energielabel E, F en G en daaraan gelijkgestelde Energie-indexen en bouwjaren, geldt in afwijking van de bovenstaande tabellen in dat geval een toekenning van nul punten.

4.3. Energieprestatievergoeding

Voor zeer energiezuinige woningen die zelf (gedeeltelijk) in hun energieverbruik voorzien, door bijvoorbeeld zonnepanelen, kan bij het verhuren een energieprestatievergoeding (EPV) worden afgesproken. De woning zal dan moeten voldoen aan de eisen voor een EPV. In dit geval is het aantal punten op basis van het puntenstelsel voor energieprestatie lager. Om te voorkomen dat in de gevallen waarin een energieprestatievergoeding is overeengekomen een ongewenste overstimulans ontstaat doordat, de opwekking van energie voor de huurder tevens wordt verdisconteerd in de huurprijs, wordt voor deze woningen een correctiefactor toegepast op het aantal punten voor de energieprestatie. In die gevallen wordt de energieprestatie met 32 punten voor een ééngezinswoning en 28 punten voor meergezins- en duplexwoningen.

Per € 226,89 van door de verhuurder aan ingrepen in of aan de woonruimte ten behoeve van een gehandicapte bestede kosten kan, voor zover deze kosten in een redelijke verhouding staan tot de geboden kwaliteit, één punt worden toegekend. Het moet dan wel gaan om ofwel maatwerkvoorzieningen als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, van de Wet maatschappelijke ondersteuning 2015, ofwel ingrepen als bedoeld in artikel 5, derde lid, van de Wet voorzieningen gehandicapten (inmiddels ingetrokken) ofwel ingevolge een andere wettelijke regeling gesubsidieerde ingrepen die uitsluitend geen woonvoorziening of onderdeel daarvan zijn in de zin van artikel 1, eerste lid, onder c, van de Wet voorzieningen gehandicapten, omdat de kosten het in laatstbedoeld artikel genoemde bedrag te boven gaan. Met deze waardering verkrijgt de verhuurder in een dergelijk geval een redelijke rendementswaarborg voor het door hem geïnvesteerde vermogen (derhalve de kosten van de ingrepen, verminderd met de eigen bijdrage van de huurder en de financiële tegemoetkoming van gemeente of (bij dure woonvoorzieningen) enige instantie die ingevolge een wettelijke regeling die tegemoetkoming verleent).

Vervallen.

De tabellen 4.4.1 en 4.4.2 bevatten een extra puntentoekenning om rekening te houden met hogere kosten om de energieprestatie te bereiken bij woningen met een oppervlakte tot 40 m2. Dit is een vorm van overgangsrecht. De tabellen 4.4.1 en 4.4.2 vervallen per 1 januari 2025.

Om te voldoen aan het vereiste basisniveau dient de keuken te beschikken over:

5. Keuken

Om te voldoen aan het vereiste basisniveau dient de keuken te beschikken over:

9. Woonvorm

De lengte van een niet direct aan het aanrecht aansluitend werkblad of van een blad dat is samengesteld uit een ander materiaal mag bij de lengte worden meegeteld.

Indien er sprake is van een hoekaanrecht wordt de lengte van het aanrecht bepaald door (zie figuur):

De lengte van een kookeiland wordt bepaald door de lengte van de lange zijde.

Indien er sprake is van een hoekaanrecht wordt de lengte van het aanrecht bepaald door (zie figuur):

Extra punten kunnen worden toegekend op basis van de rubriek voor voorzieningen. Dit kan tot maximaal vier punten extra indien het aanrecht op basis van rubriek 5.1. een lengte heeft tussen de 1 en 2 m en tot maximaal zeven punten indien het aanrecht op basis van rubriek 5.1. een lengte heeft van 2 m of meer. Bij een afzuiginstallatie gaat het om een luchtafvoer met afzuiging naar buiten de woning of op basis van recirculatie met actieve koolstof- en vetfilters. Een afzuiginstallatie kan zowel een afzuig- of recirculatiekap boven de kookinstallatie zijn, alsmede een in het aanrecht geïntegreerd afzuigsysteem. Wanneer een object twee voorzieningen heeft, bijvoorbeeld een ingebouwde combi magnetron/oven of een gecombineerde koel- en vrieskast, worden beide voorzieningen in dit object gewaardeerd conform de rubriek. Voor de meting van keukenkasten wordt uitgegaan van de buitenmaat.

6. Sanitair

Extra punten kunnen worden toegekend op basis van de rubriek voor voorzieningen. Dit kan tot maximaal vier punten extra indien het aanrecht op basis van rubriek 5.1. een lengte heeft tussen de 1 en 2 m en tot maximaal zeven punten indien het aanrecht op basis van rubriek 5.1. een lengte heeft van 2 m of meer. Bij een afzuiginstallatie gaat het om een luchtafvoer met afzuiging naar buiten de woning of op basis van recirculatie met actieve koolstof- en vetfilters. Een afzuiginstallatie kan zowel een afzuig- of recirculatiekap boven de kookinstallatie zijn, alsmede een in het aanrecht geïntegreerd afzuigsysteem. Wanneer een object twee voorzieningen heeft, bijvoorbeeld een ingebouwde combi magnetron/oven of een gecombineerde koel- en vrieskast, worden beide voorzieningen in dit object gewaardeerd conform de rubriek. Voor de meting van keukenkasten wordt uitgegaan van de buitenmaat.

De waardering van het sanitair wordt bepaald op grond van de aanwezigheid van bepaalde voorzieningen.

Aan het toilet met waterspoeling, geplaatst in een daartoe bestemde ruimte, worden, indien het toilet binnen het woongebouw is gelegen, drie punten toegekend. Toiletten buiten toiletruimten en badkamers komen niet in aanmerking voor waardering.

Als douche moet worden meegeteld iedere door de verhuurder aangebrachte installatie voor het nemen van een stortbad. Baden worden met zes punten gewaardeerd, ongeacht de lengte van het bad, met dien verstande dat een volwassen persoon er in normale zithouding in kan plaatsnemen. Indien een bad tevens is voorzien van een (hand)douche, dient het douche-garnituur niet afzonderlijk geteld te worden. Indien in de badruimte behalve het bad tevens een afzonderlijke douche is aangebracht, geldt een waardering van zeven punten.

Als wastafels worden alle bakken geteld voor wassen en spoelen, die op de waterleiding en op het huisriool zijn aangesloten, met uitzondering van die waarboven een douche is aangebracht. Een bad, de spoelbakken in een keukenaanrecht, een bidet of lavet tellen niet mee als wastafel, douche of bad.

6.2. Voorzieningen in de bad- of doucheruimte

Extra punten kunnen worden toegekend op basis van de rubriek voor voorzieningen. Er kan maximaal het extra aantal punten worden toegekend dat reeds voor douche, bad en/of bad/douche is verkregen. Anders gezegd: maximaal een verdubbeling van de toegekende punten voor douche, bad en/of bad/douche.

Punten onder de rubriek extra voorzieningen worden enkel toegekend indien deze zich bevinden in een bad- of doucheruimte. Bad- of doucheruimten moeten voldoen aan de volgende eisen en hebben:

In het geval van een gemonteerde volledige afscheiding van de douche vindt de waardering van 1,25 punten plaats wanneer de doucheruimte beschikt over een onroerend aanhorige afscheiding (en bijvoorbeeld geen douchegordijn) met een waterdichte afwerking aan alle zijden van de douche.

Punten onder de rubriek extra voorzieningen worden enkel toegekend indien deze zich bevinden in een bad- of doucheruimte. Bad- of doucheruimten moeten voldoen aan de volgende eisen en hebben:

Per € 332 van door de verhuurder aan ingrepen in of aan de woonruimte ten behoeve van een gehandicapte bestede kosten kan, voor zover deze kosten in een redelijke verhouding staan tot de geboden kwaliteit, één punt worden toegekend. Om de bestede kosten in of aan de woonruimte ten behoeve van een gehandicapte in de puntentelling te betrekken, is het nodig dat het gaat om:

Onder «gehandicapte» wordt verstaan een persoon die ten gevolge van ziekte of gebrek aantoonbare beperkingen ondervindt.

Extra punten worden voor deze woonvoorzieningen, woningaanpassingen of ingrepen toegekend indien aan de volgende cumulatieve voorwaarden is voldaan:

C. Het waarderingsstelsel voor woonwagens en standplaatsen

Met deze waardering verkrijgt de verhuurder in een dergelijk geval een redelijke rendementswaarborg voor het door hem geïnvesteerde vermogen (derhalve de kosten van de ingrepen, verminderd met de eigen bijdrage van de huurder en de financiële tegemoetkoming van gemeente of (bij dure woonvoorzieningen) enige instantie die ingevolge een wettelijke regeling die tegemoetkoming verleent).

Indien de huurovereenkomst met de gehandicapte is beëindigd vervalt de toepassing van deze rubriek, tenzij de nieuwe huurder tevens gehandicapt is.

B. Waarderingsstelsel voor woonruimte welke niet een zelfstandige woning vormt

8. Buitenruimten

A. Woonwagens:

De oppervlakten voor privé en gemeenschappelijke buitenruimten worden afzonderlijk berekend. Indien sprake is van meerdere buitenruimten die allen tot dezelfde categorie behoren, zijnde allen gemeenschappelijk of privé, dan worden de oppervlaktes van die buitenruimtes bij elkaar opgeteld. Voor afronden wordt gebruik gemaakt van dezelfde methodiek als beschreven bij rubriek 1 en 2.

De punten voor privé en gemeenschappelijke buitenruimten worden vervolgens gesaldeerd. Voor de rubriek buitenruimten (rubriek 8) kan in totaal maximaal vijftien punten worden toegekend.

C. Het waarderingsstelsel voor woonwagens en standplaatsen

Van deze buitenruimten wordt de gehele onbebouwde oppervlakte gemeten, gemeten loodrecht op de voor-, achter- of zijgevel. Bij balkons wordt gemeten vanaf de binnenzijde van het balkonhek.

A. Woonwagens:

Gemeenschappelijke buitenruimten zijn tot het woongebouw behorende buitenruimten waar de bewoners van tenminste twee adressen in het woongebouw krachtens de huurovereenkomst exclusieve toegang en gebruiksrecht toe hebben. De huurder(s) moet(en) daarnaast toegang hebben tot de gemeenschappelijke buitenruimte zonder gebruikmaking van vertrekken, overige ruimten of verkeersruimten die uitsluitend ter beschikking staan aan de verhuurder of aan (een) andere huurder(s). Er geldt een minimumafmeting van 2 m x 1,5 m x 1,5 m (respectievelijk hoogte, breedte, diepte). Deze buitenruimten worden op dezelfde wijze gemeten als privé-buitenruimten. Gedeelde buitenruimte die als parkeerplek bedoeld is, wordt gewaardeerd volgens rubriek 10.

B. Standplaatsen:

Voorbeeld: een woongebouw met een gemeenschappelijk dakterras van 30 m2 waartoe drie adressen toegang hebben, wordt gewaardeerd met: (0,75 x 30) / 3 = 7,5 punten.

9. Gemeenschappelijke vertrekken, overige ruimten en voorzieningen

Gemeenschappelijke vertrekken en overige ruimten zijn tot het woongebouw behorende binnenruimten waar de bewoners van tenminste twee adressen in het woongebouw krachtens de huurovereenkomst exclusieve toegang en gebruiksrecht toe hebben. De huurder(s) moet(en) daarnaast toegang hebben tot de gemeenschappelijke binnenruimte zonder gebruikmaking van vertrekken, overige ruimten of verkeersruimten die uitsluitend ter beschikking staan aan de verhuurder of aan (een) andere huurder(s).

Met vertrekken en overige ruimten wordt onder deze rubriek aangesloten bij definities en de meetmethoden als gegeven onder rubriek 1 en 2.

15. Slotopmerking

Met vertrekken en overige ruimten wordt onder deze rubriek aangesloten bij definities en de meetmethoden als gegeven onder rubriek 1 en 2.

B. Waarderingsstelsel voor woonruimte welke niet een zelfstandige woning vormt

Indien de parkeerplek niet onlosmakelijk verbonden is met de woonruimte moet deze volgens deze rubriek worden gewaardeerd wanneer de parkeerplek volgens verkeersopvatting onderdeel of krachtens de huurovereenkomst deel uitmaakt van de gehuurde woning. Hiervan is sprake als in de huurovereenkomst is afgesproken dat de parkeerplek tot de onroerende zaak behoort, én als de woonruimte en parkeerplek verhuurd zijn zonder dat ze van elkaar contractueel te scheiden zijn.

12. Serviceflatwoningen

Voorbeeld:

Tien adressen delen vijf type II-parkeerplekken met laadpaal en twee type III-parkeerplekken zonder laadpaal.

Voorbeeld:

Onder WOZ-waarde wordt voor de toepassing van dit onderdeel van de puntenwaardering verstaan: de voor een woning laatstelijk vastgestelde waarde op voet van hoofdstuk IV van de Wet waardering onroerende zaken.

Indien de WOZ-waarde betrekking heeft op een gebouwd eigendom in aanbouw als bedoeld in artikel 17, vierde lid, van de Wet waardering onroerende zaken, wordt bij de puntentoekenning uitgegaan van de waarde van de woning als ware de bouw voltooid. Daarbij wordt uitgegaan van de geobjectiveerde stichtingskosten die op grond van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken ten grondslag heeft gelegen aan de beschikking op grond van die wet.

IV. Hinderlijke situaties:

Wanneer er geen WOZ-waarde beschikbaar is en de verhuurder ook geen gebruik heeft gemaakt van de hierboven genoemde mogelijkheid van een taxatierapport wordt een minimum WOZ-waarde gehanteerd die jaarlijks wordt geïndexeerd met de gemiddelde wijziging van de eigenwoningwaarden.

Toelichting behorende bij bijlage I, onder C, het waarderingsstelsel voor woonwagens en standplaatsen

III

I. Basiswaardering woonwagens en standplaatsen

IV. Hinderlijke situaties:

Afronding van de oppervlakte op hele vierkante meters vindt plaats na saldering van de oppervlakte van alle vertrekken ,de overige ruimten- en parkeerplek type I (rubriek 10);

bij 0,5 m2 of meer wordt afgerond naar boven, bij minder dan 0,5 m2 naar beneden.

Het aandeel van de punten voor de WOZ-waarde in de waardering van een woning is niet groter dan 33% (cap op de WOZ). Deze regel wordt toegepast in het volgende rekenvoorbeeld.

Rekenvoorbeeld 3: door toepassing van de cap op de WOZ wordt het aantal punten in rubriek 11 verlaagt van 134 naar 66. Het totale puntenaantal blijft boven de 187 punten.

De cap op de WOZ geldt niet voor woningen waarvan de waardering zonder die beperking lager is dan 187 punten. Deze regel wordt toegepast in het volgende rekenvoorbeeld.

Rekenvoorbeeld 4: de cap op de WOZ wordt niet toegepast, omdat het puntenaantal lager is dan 187 (namelijk 160). De WOZ-punten mogen een groter aandeel hebben dan 33%.

Indien met toepassing van 11.3 het puntenaandeel voor de WOZ-waarde wordt beperkt op ten hoogste 33%, wordt het aantal punten voor de WOZ-waarde afgerond naar beneden op hele punten. Wanneer een woning zonder die beperking een waardering heeft van meer dan 186 punten en door deze beperking een waardering krijgt die lager is dan 187 punten, geldt een waardering van 186 punten voor de woning.

Rekenvoorbeeld 5: door toepassing van de cap op de WOZ krijgt de woning een puntenaantal lager dan 187 punten (namelijk 162 punten). Daarom geldt een waardering van 186 punten.

Indien met toepassing van 11.3 het puntenaandeel voor de WOZ-waarde wordt beperkt op ten hoogste 33%, wordt het aantal punten voor de WOZ-waarde afgerond naar beneden op hele punten. Wanneer een woning zonder die beperking een waardering heeft van meer dan 186 punten en door deze beperking een waardering krijgt die lager is dan 187 punten, geldt een waardering van 186 punten voor de woning.

2. Oppervlakte van overige ruimten: 3/4 punt per m2.

De drempelloze toegankelijkheid en doorgankelijkheid moet in ieder geval blijken uit een minimale breedte van 1,2 m van alle gangen waar de bewoners doorheen moeten om de eigen woning en andere relevante ruimten in het complex te kunnen bereiken. Ook moeten er voorzieningen zijn (liften of hellingbanen) bij drempels van 0,02 m of hoger.

Indien er sprake is van een zorgwoning wordt het puntentotaal van de waardering volgens de rubrieken 1 tot en met 11 van het woningwaarderingsstelsel met 35% verhoogd. Deze verhoging wordt gegeven vanwege het medegebruik door de huurders van dergelijke woningen van de in het woongebouw en de daarbij behorende onroerende aanhorigheden aanwezige voorzieningen, hetwelk in de waardering van de kwaliteit van de zorgwoning volgens de rubrieken 1 tot en met 11.1 onvoldoende tot zijn recht komt.

Onder een aanbelfunctie met video- en audioverbinding waarbij de voordeur automatisch kan worden geopend vanuit de woning, wordt het volgende verstaan: een systeem dat tweewegcommunicatie mogelijk maakt met beeld en geluid tussen degene die aanbelt en een aanwezige in de woonruimte. Daarbij dient er tevens sprake te zijn van de mogelijkheid tot het openen van de voordeur vanuit de woonruimte die toegang geeft tot het complex waarvan de woning onderdeel uitmaakt.

Een laadpaal moet bestemd zijn voor het elektrisch opladen van een gemotoriseerd voertuig, niet zijnde een bromfiets, fiets met trapondersteuning of gehandicaptenvoertuig.

Het puntentotaal per woning wordt na eindsaldering (met inbegrip van de bij zorgwoningen geldende toeslag) afgerond op hele punten. Bij 0,5 punten of meer wordt afgerond naar boven op hele punten, bij minder dan 0,5 punten wordt afgerond naar beneden op hele punten.

De punten die conform deze bijlage worden gehaald resulteren in een maximale huurprijsgrens waarbij de bedragen zijn gegeven in de Uitvoeringsregeling huurprijzen woonruimte. Op deze maximale huurprijsgrens kan daarnaast sprake zijn van een prijsopslag op grond van artikel 8a van dit besluit. Er geldt een opslag voor monumenten, voor woningen in beschermde dorps- en stadsgezichten en voor nieuwbouw. Als meerdere opslagen van toepassing zijn, worden deze percentages bij elkaar opgeteld alvorens daarmee de huurprijs vermeerderd wordt.

Het puntentotaal per woning wordt na eindsaldering (met inbegrip van de bij zorgwoningen geldende toeslag) afgerond op hele punten. Bij 0,5 punten of meer wordt afgerond naar boven op hele punten, bij minder dan 0,5 punten wordt afgerond naar beneden op hele punten.

Toelichting behorende bij bijlage I, onder B, het waarderingsstelsel voor woonruimte welke een onzelfstandige woonruimte vormt

Onder overige ruimten wordt verstaan: bergingen, schuren, garages, zolders en kelders. Bij woonwagens komen deze voorzieningen niet of slechts sporadisch voor. Derhalve is dit aspect bij de basiswaardering van woonwagens buiten beschouwing gelaten.

Toelichting behorende bij bijlage I, onder B, het waarderingsstelsel voor woonruimte welke een onzelfstandige woonruimte vormt

De toelichting behorende tot bijlage I, onder A, het waarderingsstelsel voor woonruimte welke een zelfstandige woning vormt, is voor onzelfstandige woonruimten van overeenkomstige toepassing, tenzij hiervan wordt afgeweken. Dit betekent dat de toelichting onder bijlage I, onder A, voor alle rubrieken van overeenkomstige toepassing is. De in de hieronder opgenomen toelichting onder specifieke rubrieken geldt in aanvulling of in afwijking van de toelichting onder bijlage I, onder A. Dat wordt in dat geval aangegeven.

II. Woonomgeving:

De toelichting behorende tot bijlage I, onder A, het waarderingsstelsel voor woonruimte welke een zelfstandige woning vormt, is voor onzelfstandige woonruimten van overeenkomstige toepassing, tenzij hiervan wordt afgeweken. Dit betekent dat de toelichting onder bijlage I, onder A, voor alle rubrieken van overeenkomstige toepassing is. De in de hieronder opgenomen toelichting onder specifieke rubrieken geldt in aanvulling of in afwijking van de toelichting onder bijlage I, onder A. Dat wordt in dat geval aangegeven.

III

1. Oppervlakte van vertrekken

Voorbeeld: huurder A huurt één onzelfstandige woonruimte. Het totale privévertrek van A beslaat 10 m2. Daarnaast is de oppervlakte van de gemeenschappelijke woonkamer op het adres 40 m2. Huurder A deelt deze woonkamer met drie andere huurders van onzelfstandige woonruimten op dit adres. Het aantal m2 dat volgens rubriek 1 aan de huurder is toe te rekenen is 10 m2+ (40 m2/4) = 20 m2.

De punten voor de oppervlakte van vertrekken worden gedeeld door het aantal onzelfstandige woonruimten op één adres dat toegang en gebruiksrecht heeft.

In aanvulling op de toelichting onder bijlage I, onder A, geldt het volgende:

De punten voor de oppervlakte van overige ruimten worden gedeeld door het aantal onzelfstandige woonruimten op één adres dat toegang en gebruiksrecht heeft.

In aanvulling op de toelichting onder bijlage I, onder A, geldt het volgende:

In aanvulling op de toelichting onder bijlage I, onder A, geldt het volgende:

De punten voor verwarming/verkoeling van gemeenschappelijke vertrekken, overige ruimten en (enkel in het geval van verwarming) verkeersruimten op hetzelfde adres worden gedeeld door het aantal onzelfstandige woonruimten op één adres dat toegang en gebruiksrecht heeft.

In aanvulling op de toelichting onder bijlage I, onder A, geldt het volgende:

2. Oppervlakte van overige ruimten: 3/4 punt per m2.

4. Energieprestatie

In het voorbeeld bij rubriek 1 kan 20 m2 worden toegerekend aan huurder A. Het energielabel van de woning is A. Dit maakt het aantal punten in deze rubriek 20 m2 x 0,65 = 13 punten.

Voor de waardering van de energieprestatie van de onzelfstandige woonruimte(n) wordt de energieprestatie toegepast van de gehele woning (het adres) waar de onzelfstandige woonruimten onderdeel van uitmaken. Voor de waardering van de energieprestatie worden de punten per m2 die volgens rubriek 1 zijn toe te rekenen aan de huurder van de betreffende onzelfstandige woonruimte gebruikt om de punten onder deze rubriek te berekenen.

In aanvulling op de toelichting onder bijlage I, onder A, geldt het volgende:

De punten voor keuken worden gedeeld door het aantal onzelfstandige woonruimten dat toegang en gebruiksrecht heeft hiertoe. Ook geldt dat een aanrecht tot 3 meter gewaardeerd kan worden tot 10 punten, in afwijking van het maximum van 7 punten (tot 2 meter) onder de bijlage I, onder A. Daarnaast geldt er voor adressen met 8 of meer onzelfstandige woonruimten met toegang tot en gebruiksrecht op de keuken waarin het betreffende aanrecht zich bevindt, dat er 13 punten worden toegekend wanneer dit aanrecht 5 meter of langer is.

4. Warmte-isolatie:

De punten voor keuken worden gedeeld door het aantal onzelfstandige woonruimten dat toegang en gebruiksrecht heeft hiertoe. Ook geldt dat een aanrecht tot 3 meter gewaardeerd kan worden tot 10 punten, in afwijking van het maximum van 7 punten (tot 2 meter) onder de bijlage I, onder A. Daarnaast geldt er voor adressen met 8 of meer onzelfstandige woonruimten met toegang tot en gebruiksrecht op de keuken waarin het betreffende aanrecht zich bevindt, dat er 13 punten worden toegekend wanneer dit aanrecht 5 meter of langer is.

In aanvulling op de toelichting onder bijlage I, onder A, geldt het volgende:

6. Sanitair

Voorbeeld: op een adres zijn vier onzelfstandige woonruimten. Er is één badkamer met een douche (3 punten), met gemonteerde afscheiding (1,25 punt) en handdoekradiator (0,75 punt). Daarnaast beschikt elke huurder over een eigen toilet (3 punten) in de onzelfstandige woonruimte. De badkamer levert in totaal 5 punten op (3 + 1,25 + 0,75). De badkamer wordt gedeeld door vier onzelfstandige woonruimten, dus 5/4 = 1,25 punt per onzelfstandige woonruimte. De vier onzelfstandige woonruimten hebben elk hun eigen toilet, dus dit puntenaantal hoeft niet nader gedeeld te worden. In dit voorbeeld geldt daarom dat elke huurder 1,25 + 3 = 4,25 punten krijgt voor de rubriek sanitair.

7. Voorzieningen als bedoeld in artikel 255, eerste lid, onderdeel a, van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek (woonvoorzieningen voor gehandicapten)

In aanvulling op de toelichting onder bijlage I, onder A, geldt het volgende:

Wanneer er meerdere gehandicapten op een adres wonen die gezamenlijk gebruik maken van de woonvoorzieningen voor gehandicapten, worden deze punten gedeeld door het aantal gehandicapten dat toegang en gebruiksrecht heeft tot deze voorzieningen.

In aanvulling op de toelichting onder bijlage I, onder A, geldt het volgende:

In aanvulling op de toelichting onder bijlage I, onder A, geldt het volgende:

Gemeenschappelijke buitenruimten kunnen zich bevinden op hetzelfde adres of worden gedeeld met meerdere adressen binnen hetzelfde woongebouw.

Voorbeeld: in een woongebouw bevinden zich vijf adressen. Op één van deze adressen bevinden zich vier onzelfstandige woonruimten. Huurder A huurt één van deze onzelfstandige woonruimten, bestaande uit een kamer met een klein balkon (lengte 2 m en breedte 0,5 m). Daarnaast is er een balkon (lengte 3 m en breedte 1,5 m), dat huurder A deelt met de drie andere huurders van onzelfstandige woonruimten op dit adres. Tot slot beschikt het woongebouw over een gemeenschappelijk dakterras (lengte 8m en breedte 6,5m).

De woning van A beschikt over een privé-buitenruimte van 2 m x 0,5 m = 1 m2. Dit resulteert in 2 punten + 0,35 punt x 1 m2 = 2,35 punten.

Op het adres van huurder A is een balkon van 3 m x 1,5 m = 4,5 m2. Dit resulteert in 0,75 punt x 4,5 m2= 3,375 punt. Het balkon wordt gedeeld door vier onzelfstandige woonruimten op hetzelfde adres, dus 3,375 punt/4 = 0,84375 punt.

Tot slot is er een dakterras van 8 m x 6,5 m = 52 m2. Dit resulteert in 0,75 punt x 52 m2 = 39 punten. Het dakterras wordt gedeeld door vijf adressen, dus 39 punten/5 = 7,8 punt. Op het adres van huurder A zijn vier onzelfstandige woonruimten, dus 7,8 punt/4 = 1,95 punt.

Voor huurder A resulteert dit in 2,35 punt + 0,84375 punt + 1,95 punt = 5,14375 punten, afgerond 5,25 punten.

Tot slot is er een dakterras van 8 m x 6,5 m = 52 m2. Dit resulteert in 0,75 punt x 52 m2 = 39 punten. Het dakterras wordt gedeeld door vijf adressen, dus 39 punten/5 = 7,8 punt. Op het adres van huurder A zijn vier onzelfstandige woonruimten, dus 7,8 punt/4 = 1,95 punt.

Samenvattend overzicht

De punten voor een gemeenschappelijke binnenruimte worden na verdeling over de meerdere adressen nog gedeeld door het aantal onzelfstandige woonruimten op dat adres.

Voorbeeld: (A) een gemeenschappelijke binnenruimte met keuken van 20 m2, en daarnaast (B) een gedeeld toilet van 2 m2. Tot beiden hebben vier adressen toegang. Op één van deze adressen zijn vier onzelfstandige woonruimten.

5. Keuken:

Vertrek A is verwarmd middels een radiator en krijgt daarvoor 2 punten conform rubriek 3. Het toilet is onverwarmd en ontvangt daarvoor geen punten.

In vertrek A wordt voldaan aan de minimumeisen van een keuken conform rubriek 5. Voor deze rubriek wordt 10 punten toegekend (7 voor het aanrecht, en 3 voor de voorzieningen). De toiletruimte B krijgt 4,75 punt (3,75 voor het hangend toilet en 1 voor de wastafel).

Categorie A. Zeer ernstige gebreken aan en tekortkomingen ten aanzien van de woonruimte

Delen door het aantal adressen levert op: 38,25 punten / 4 = 9,5625 punten per adres.

Vervolgens wordt gedeeld door het aantal onzelfstandige woonruimten op het adres, dus 9,5625/4 = 2,390625 punten per onzelfstandige woonruimte.

Afronden geschiedt op een kwart punt per onzelfstandige woonruimte op 2,50 punten.

Vervolgens wordt gedeeld door het aantal onzelfstandige woonruimten op het adres, dus 9,5625/4 = 2,390625 punten per onzelfstandige woonruimte.

In aanvulling op de toelichting onder bijlage I, onder A, geldt het volgende:

De punten voor een parkeerplaats worden na eventuele verdeling over de meerdere adressen nog gedeeld door het aantal onzelfstandige woonruimten op dat adres.

Voorbeeld: in een woongebouw bevinden zich tien adressen. Op één van deze adressen zijn vier onzelfstandige woonruimten. Huurder A huurt één van deze onzelfstandige woonruimte. Bij het woongebouw horen vijf type-III parkeerplaatsen.

De vijf parkeerplaatsen leveren 5 x 4 = 20 punten op. De parkeerplaatsen worden gedeeld door tien adressen, dus 20/10 = 2 punten per adres. Op het adres van A zijn vier onzelfstandige woonruimten, dus voor A resulteert dit in 2/4 = 0,50 punt in de rubriek parkeerruimte.

Voorbeeld: in een woongebouw bevinden zich tien adressen. Op één van deze adressen zijn vier onzelfstandige woonruimten. Huurder A huurt één van deze onzelfstandige woonruimte. Bij het woongebouw horen vijf type-III parkeerplaatsen.

Categorie C. Overige ernstige gebreken aan en tekortkomingen ten aanzien van de woonruimte zelf:

Onder gebruiksoppervlakte in deze rubriek wordt verstaan: de oppervlakte van een verblijfsobject in gehele vierkante meters als bedoeld onder «kenmerken», te vinden per woning op de officiële website van het WOZ-waardeloket. Het gaat hierbij om de gebruiksoppervlakte van de gehele woning (het adres) waar de onzelfstandige woonruimten onderdeel van uitmaken.

2. Aanvullende bepalingen met betrekking tot woonwagens en standplaatsen ten aanzien van de categorieën van omstandigheden als bedoeld in artikel 6, eerste lid, van het Besluit huurprijzen woonruimte

Onder gebruiksoppervlakte in deze rubriek wordt verstaan: de oppervlakte van een verblijfsobject in gehele vierkante meters als bedoeld onder «kenmerken», te vinden per woning op de officiële website van het WOZ-waardeloket. Het gaat hierbij om de gebruiksoppervlakte van de gehele woning (het adres) waar de onzelfstandige woonruimten onderdeel van uitmaken.

Geen toelichting in aanvulling op de toelichting onder bijlage I, onder A.

13. Aftrekpunten

Bij de bepaling van de ruitoppervlakte van het (hoofd)woonvertrek is de oppervlakte van het zichtbare glas bepalend. Dit betekent dat het glas dat zich in de sponning bevindt niet bijdraagt aan het bepalen van de ruitoppervlakte.

Slotopmerking

Geen opmerking in aanvulling op de toelichting onder bijlage I, onder A.

Bijlage IV. bij het Besluit huurprijzen woonruimte

Vervallen

Bijlage IVa. bij het Besluit huurprijzen woonruimte

Vervallen

A. Woonwagens:

I. Basiswaardering woonwagens en standplaatsen

Woonwagens met een lengte tot en met 11.1 meter zonder sanitair: 44 punten

of met sanitair: 52 punten

Woonwagens met een lengte tot en met 13 meter zonder sanitair: 49 punten

of met sanitair: 57 punten

Woonwagens met een lengte tot en met 15 meter zonder sanitair: 55 punten

of met sanitair: 63 punten

Aanbouw extra slaapvoorziening : 11 punten

Boven de aangegeven puntentotalen kunnen voor extra kwaliteit van keuken en sanitair extra punten worden toegekend (zie toelichting bij bijlage I, onder A). Boven de aangegeven puntentotalen kunnen tevens extra punten worden toegekend voor woonvoorzieningen ten behoeve van een gehandicapte, als bedoeld in artikel 255, eerste lid, onderdeel a, van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek.

B. Standplaatsen:

Standplaatsen kleiner dan 145 m2 met berging en sanitair : 39 punten

of met berging maar zonder sanitair: 23 punten

Standplaatsen van 145 m2 tot 170 m2 met berging en sanitair : 46 punten

of met berging maar zonder sanitair: 30 punten

Standplaatsen vanaf 170 m2 met berging en sanitair : 53 punten

of met berging maar zonder sanitair: 37 punten

Boven de aangegeven puntentotalen kunnen voor extra kwaliteit van sanitair extra kwaliteitspunten worden toegekend (zie toelichting bij bijlage I, onder A,). Bij standplaatsen, groter dan 200 m2, kunnen voor het aspect privé buitenruimte ten hoogste 10 extra kwaliteitspunten worden toegekend (zie toelichting, onder I, punt 7). Boven de aangegeven puntentotalen kunnen tevens extra punten worden toegekend voor woonvoorzieningen ten behoeve van een gehandicapte, als bedoeld in artikel 255, eerste lid, onderdeel a, van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek.

of met berging maar zonder sanitair: 37 punten

Maximaal 25 punten bij te tellen bij de basiswaardering van de standplaats.

III

Vervallen.

IV. Hinderlijke situaties:

Ten hoogste 40 punten af te trekken van de basiswaardering van de standplaats.

Bijlage VIII

Vervallen

Inleiding

In verband met het streven om te komen tot een minder gedetailleerd waarderingsstelsel is de kwaliteitsbepaling van woonwagens en standplaatsen toegespitst op een viertal onderdelen: de basiswaardering, de woonomgeving, de veroudering en de aanwezigheid van hinderlijke situaties.

De basiswaardering van woonwagens is verricht op basis van de karakteristieken van standaard Vrom-woonwagens zonder extra slaapvoorziening (zoals beschreven in artikel 9 van de inmiddels vervallen Regeling geldelijke steun huurwoonwagens). Het waarderingsstelsel voor zelfstandige woonruimte is daarbij uitgangspunt geweest. Allereerst is er een onderscheid gemaakt in woonwagens met en woonwagens zonder sanitair. Binnen deze groepen worden de wagens naar lengte onderverdeeld, waarbij zij opgemerkt dat er geen woonwagens worden gebouwd met een lengte van minder dan 9.1 meter en voorzien van sanitair. Bij standplaatsen is de primaire verdeling toegepast naar standplaatsen voorzien van berging en sanitair en naar standplaatsen met alleen een berging. Binnen deze verdeling zijn de standplaatsen in drie groepen naar oppervlak onderverdeeld.

Bijlage IIIa

Vervallen.

Bijlage IIIb

Vervallen.

Bijlage IV. bij het Besluit huurprijzen woonruimte

Vervallen

Bijlage IVa. bij het Besluit huurprijzen woonruimte

Vervallen

Bijlage V. bij het Besluit huurprijzen woonruimte

Vervallen

Bijlage Va. bij het Besluit huurprijzen woonruimte

Vervallen

Bijlage VI. bij het Besluit huurprijzen woonruimte

Vervallen

Bijlage VII. bij het Besluit huurprijzen woonruimte

Vervallen

Bijlage VIII

Vervallen

Lasten en bevelen, dat dit besluit met de daarbij behorende nota van toelichting in het Staatsblad zal worden geplaatst en dat daarvan afschrift zal worden gezonden aan de Raad van State.

Bijlage VIII

Vervallen

Bijlage VIII

Vervallen

Lasten en bevelen, dat dit besluit met de daarbij behorende nota van toelichting in het Staatsblad zal worden geplaatst en dat daarvan afschrift zal worden gezonden aan de Raad van State.

Artikel 2

Met «gebouwd in het kalenderjaar» wordt hier bedoeld het jaar waarin een woning als bouwkundig gereed is of wordt opgeleverd. Het voorgaande is van overeenkomstige toepassing wanneer er sprake is van verbouw.

Als douche moet worden meegeteld iedere door de verhuurder aangebrachte installatie voor het nemen van een stortbad. Baden worden met zes punten gewaardeerd, ongeacht de lengte van het bad, met dien verstande dat een volwassen persoon er in normale zithouding in kan plaatsnemen. Indien een bad tevens is voorzien van een (hand)douche, dient het douche-garnituur niet afzonderlijk geteld te worden. Indien in de badruimte behalve het bad tevens een afzonderlijke douche is aangebracht, geldt een waardering van zeven punten.

15. Slotopmerking

14. Rijksmonument

Indien de huurovereenkomst met de gehandicapte is beëindigd vervalt de toepassing van deze rubriek, tenzij de nieuwe huurder tevens gehandicapt is.

Indien de woning in het geheel geen privé-buitenruimte, geen gemeenschappelijke buitenruimte of loggia heeft, wordt een aftrek toegepast van vijf punten.

Balkons, dakterrassen en loggia’s voldoen aan de volgende eisen en komen dan pas in aanmerking voor waardering. Balkons, loggia’s en dakterrassen zijn:

Franse balkons worden in dit kader niet als buitenruimte beschouwd. Een Frans balkon is een opening in de gevel met naar binnen draaiende deuren, voorzien van een balustrade direct tegen het kozijn of de gevel. Zeembalkons worden, zolang zij voldoen aan de hiervoor aangegeven eisen van een balkon, wel gewaardeerd als buitenruimte.

12. Serviceflatwoningen

Privé-buitenruimten zijn tot de woning behorende buitenruimten, waarvan de bewoners van de desbetreffende woning krachtens de huurovereenkomst het exclusieve gebruiksrecht en toegang tot hebben. Dit kunnen onder meer voor-, zij- of achtertuinen, balkons, platjes of terrassen zijn. Wanneer zich binnen de privé-buitenruimte een parkeerplek bevindt, geldt de parkeerplek en de weg daar naartoe als privé-buitenruimte. Gemeenschappelijke parkeerruimte wordt volgens rubriek 10 gewaardeerd.

Geluidsoverlast

Per vierkante meter geldt een waardering van driekwart punt. Dat wordt daarna gedeeld door het aantal adressen dat toegang heeft tot de buitenruimte.

B. Standplaatsen:

11. Punten voor de WOZ-waarde

11. Punten voor de WOZ-waarde

Indien er nog geen WOZ-waarde bekend is, bijvoorbeeld wanneer nieuwe woonruimten zijn gevormd en het nog enkele maanden duurt voordat de gemeente een WOZ-beschikking vervaardigt voor deze woonruimten, kan als alternatief 85% van de taxatiewaarde van de woning worden gebruikt als benadering van de WOZ-waarde. Hiervoor geldt dat louter een door een Register-Taxateur opgesteld (hybride)taxatierapport voldoet. De verhuurder draagt de verantwoordelijkheid voor het opstellen van dit rapport. Deze taxatiewaarde geldt slechts totdat er een WOZ-waarde is vastgesteld. Bij een vastgestelde WOZ-waarde, vervalt de taxatiewaarde voor toepassing van deze rubriek. In geval van een tijdelijke woning hanteert de register-taxateur de objectafbakeningsvoorschriften en waarderingsvoorschriften van hoofdstuk III van de Wet waardering onroerende zaken met uitzondering van de voorschriften op grond van artikel 17, vierde lid, en artikel 18, eerste en tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken. In plaats van de voorschriften van artikel 18, eerste en tweede lid, gaat de register-taxateur uit van de staat van de woning na oplevering. Onder tijdelijke woning wordt voor deze rubriek een woning verstaan die voor een bepaalde tijd op een tijdelijke locatie (met toegelaten functie wonen of tijdelijke afwijking Omgevingsplan) mogen worden gebouwd. Dit zijn woningen die voldoen aan de eisen die gelden voor nieuwbouw óf die getoetst zijn aan tijdelijke woningen zoals gedefinieerd in het Besluit bouwwerken leefomgeving (termijn van ten hoogste vijftien jaar).

II. Woonomgeving:

Voor de toepassing van de WOZ-waarde geldt een cohortensystematiek. Dit betekent dat de peildatum van de WOZ-waarde bepaalt met welke getallen er dient te worden gerekend volgens deze rubriek. Dit is nodig omdat de rekencijfers jaarlijks worden geïndexeerd. Hiermee wordt voorkomen dat reeds met nieuwe geïndexeerde rekencijfers moet worden gerekend terwijl er nog geen nieuwe WOZ-beschikking is afgegeven. Daarnaast voorkomt dit dat het puntentotaal verandert door indexatie van rekencijfers. Door dit te koppelen aan de peildatum van de afgegeven WOZ-beschikking, kan een verhuurder jaarlijks wanneer hij de WOZ-beschikking krijgt, berekenen wat zijn WOZ-punten zijn conform deze rubriek. Indien de woning geen afwijkende waardeontwikkeling heeft dan wat landelijk gemiddeld is, zal de woning niet in punten doen af- of toenemen. In de rubriek is op jaartal van de peildatum van de WOZ-beschikking aangegeven met welke cijfers moet worden gerekend. Hierna volgen twee rekenvoorbeelden, één met peildatum 1 januari 2024 en één met peildatum 1 januari 2025.

Indien sprake is van een woning tot 40 m2 gebouwd in het kalenderjaar 2018, 2019, 2020, 2021 of 2022 en die is gelegen in een gemeente, gelegen in het COROP-gebied Amsterdam of Utrecht, geeft onderdeel 11.1 onder a een berekeningsmethodiek die leidt tot een hoger puntenaantal.

Indien een woning is gebouwd in het kalenderjaar 2015, 2016, 2017, 2018 of 2019 en ten aanzien daarvan het totaal aantal punten na saldering van de punten van de onderdelen 1 tot en met 8 en 12 minimaal 110 punten betreft, leidt de berekeningsmethodiek tot een aantal punten voor de WOZ-waarde dat minimaal 40 punten bedraagt. De specifieke berekeningsmethodiek, zoals opgenomen in 11.1 en 11.2, voor woningen gebouwd in het kalenderjaar 2015, 2016, 2017, 2018, 2019, 2020, 2021 of 2022 is ook van toepassing indien in de genoemde kalenderjaren sprake is van verbouw waarna de woning voldoet aan de op dat moment geldende energieprestatie-eisen, bedoeld in het toen geldende artikel 5.2 van het Bouwbesluit 2012, voor nieuwbouwwoningen.

Met «gebouwd in het kalenderjaar» wordt hier bedoeld het jaar waarin een woning als bouwkundig gereed is of wordt opgeleverd. Het voorgaande is van overeenkomstige toepassing wanneer er sprake is van verbouw.

Toelichting behorende bij bijlage I, onder C, het waarderingsstelsel voor woonwagens en standplaatsen

I. De basiswaardering woonwagen en standplaats

1. Oppervlakte van vertrekken (alleen voor wagens): 1 punt per m2.

I. Basiswaardering woonwagens en standplaatsen

I. De basiswaardering woonwagen en standplaats

Onder een zorgwoning wordt voor de toepassing van dit onderdeel van de puntenwaardering verstaan: een in een woongebouw gelegen woonruimte die een zelfstandige woning vormt, waarbij woongebouw en woning geschikt en bestemd zijn voor mensen met een fysieke beperking, hetgeen in ieder geval blijkt uit een drempelloze toegankelijkheid en doorgankelijkheid, en waarbij de op deze woonruimte betrekking hebbende overeenkomst van huur en verhuur ten minste mede omvat:

B. Waarderingsruimte voor woonruimte welke niet een zelfstandige woning vormt

De punten die conform deze bijlage worden gehaald resulteren in een maximale huurprijs waarbij de bedragen zijn gegeven in de Uitvoeringsregeling huurprijzen woonruimte. Op deze maximale huurprijs kan daarnaast sprake zijn van een prijsopslag op grond van artikel 8a van dit besluit. Er geldt een opslag voor monumenten, voor woningen in beschermde dorps- en stadsgezichten en voor nieuwbouw. Als meerdere opslagen van toepassing zijn, worden deze percentages bij elkaar opgeteld alvorens daarmee de huurprijs vermeerderd wordt.

Deze toelichting op het woningwaarderingsstelsel vormt een integraal onderdeel van dat stelsel en heeft betrekking op onzelfstandige woonruimte.