Wijziging van onderdeel 4011-02.3.3 van de solvabiliteitsrichtlijnen Wtk in verband met kwaliteitswaarborgen taxatieproces en de inwerkingtreding van de Beleidsregel indexatiemethode onderpand

Artikel 1

Onderdeel 4011-02.3.3 van de solvabiliteitsrichtlijnen Wtk worden als volgt gewijzigd:

• A. Bij onderdeel I vervalt de volgende tekst: 'De taxatie van het onderpand ... mede in de grondslag worden betrokken.' Op deze plaats wordt de volgende tekst ingevoegd: 'De taxatie van het onderpand wordt verricht op basis van executiewaarde, met dien verstande dat, in geval van verhuur of gebruik door derden, bij die taxatie de niet contractueel uitgesloten rechten van voortzetting van huur of gebruik door derden bij verkoop mede in de grondslag worden betrokken. Instellingen dragen zorg voor een adequate invulling van het taxatieproces, zodat de waarde van het onderpand zorgvuldig en objectief wordt vastgesteld. Taxaties worden uitgevoerd door een externe dan wel interne deskundige. Ter waarborging van de objectiviteit van een taxatie heeft de deskundige die de taxatie uitvoert op geen enkele wijze een direct belang bij het tot stand komen van een eventuele (ver)koop- of financieringstransactie. Taxaties worden vastgelegd in taxatierapporten die voldoende informatie bevatten om de zorgvuldigheid en objectiviteit van de taxatie te kunnen toetsen.'

• B. Aan onderdeel I wordt de volgende tekst toegevoegd: 'In plaats van een taxatie per object mag, in het kader van de weging van het kredietrisico, bij een bestaande portefeuille woninghypotheken ter bepaling van de executiewaarde van de woningen in de portefeuille gebruik worden gemaakt van een methode gebaseerd op het volgen van een index. Uitgangspunt bij het toepassen van een indexatiemethode is dat de methode moet leiden tot een betrouwbare en prudente inschatting van de executiewaarde in de hypotheekportefeuille en het daaruit resulterende kredietrisico. Daarnaast moet de methode op een eenduidige, bestendige en controleerbare wijze worden toegepast. In de Beleidsregel Indexatiemethode ter bepaling van executiewaarde onderpand hypotheekportefeuille is nader uitgewerkt onder welke voorwaarden de indexatiemethode mag worden toegepast. De beleidsregel is opgenomen in het Handboek Wtk als bijlage 4011-b2.'

Artikel 2

De Beleidsregel indexatiemethode ter bepaling van executiewaarde onderpand hypotheekportefeuille luidt als volgt:

• 1. Inleiding

• 1. Definities en begrippen

• 1. Voorwaarden voor het toepassen van de indexatiemethode

• 1. Slotbepalingen

In het kader van de weging van het kredietrisico mag bij een bestaande portefeuille woninghypotheken ter bepaling van de executiewaarde van de woningen in de portefeuille, in plaats van de onder 4011-02.3.3 genoemde taxatie per object, onder voorwaarden gebruik worden gemaakt van een indexatiemethode. Ten aanzien van de in deze beleidsregel gestelde voorwaarden heeft overleg plaatsgevonden met de sector.

Bij de toepassing van een indexatiemethode mag een instelling op basis van het volgen van een index per deelportefeuille een herwaarderingsfactor berekenen die moet worden toegepast op alle woningen in die deelportefeuille. De herwaarderingsfactor wordt bepaald door de waardeverandering van de gekozen index onder toepassing van een 'hair-cut'. Aangezien bij deze methode de waardeverandering niet is gebaseerd op de waardeverandering van de eigen portefeuille, dient aan de hand van een periodieke steekproef de betrouwbaarheid van de geïndexeerde executiewaarden te worden bepaald.

Hieronder volgen de voorwaarden waaronder de indexatiemethode mag worden toegepast.

Voor de toepassing van het bij deze beleidsregel bepaalde wordt verstaan onder:

• a). Executiewaarde: dit begrip is in deze beleidsregel gebaseerd op dezelfde uitgangspunten als genoemd in 4011-02.3.3;

• b). Ondergrens van het 99%-betrouwbaarheidinterval: De ondergrens van het 99%-betrouwbaarheidsinterval wordt bepaald aan de hand van de formule: de gemiddelde steekproefwaarde minus (2,33 * (1/√n) * de standaarddeviatie van de steekproefwaarden), waarbij n de omvang van de steekproef is.

• 1. De toepassing van de indexatiemethode moet leiden tot een betrouwbare en prudente inschatting van de executiewaarden van de woningen in de hypotheekportefeuille en het daaruit resulterende kredietrisico.

• 1. De indexatiemethode moet op een eenduidige, bestendige en controleerbare wijze worden toegepast en gevalideerd.

• 1. De indexatiemethode wordt met een vaste periodiciteit, maar minimaal jaarlijks, toegepast.

• 1. Indien marktontwikkelingen daartoe aanleiding geven, of op verzoek van de Bank, vinden neerwaartse aanpassingen van de executiewaarde tussentijds plaats.

• 1. Alle woningen in de portefeuille worden betrokken in de aanpassing van de executiewaarde op basis van de indexatiemethode.

• 1. Uitzonderingen op de in het voorgaande lid genoemde voorwaarde zijn:

• -. woningen waarop hypotheekleningen zijn verstrekt onder overheidsgarantie;

• -. woningen waarvan het totaal aan hypothecaire vorderingen lager is dan of gelijk is aan 25% van de laatst bekende individuele executiewaarde. Indien ontwikkelingen daartoe aanleiding geven, kan de Bank verzoeken om actualisering van de 'Loan-to-Value'-ratio aan de hand van een hertaxatie;

• -. woningen met een zeer hoge waarde.

Bij woningen die zijn uitgezonderd onder de eerste twee gedachtestreepjes heeft de instelling de keuze om de indexatiemethode toch toe te passen. Als zij dit doet dient zij wel een bestendige gedragslijn te volgen. Woningen die zijn uitgezonderd onder het derde gedachtestreepje mogen niet worden meegenomen in een indexatiemethode.

Bij het aanpassen van de executiewaarde van woningen op basis van indexatie, moet worden voorkomen dat indexatie alleen plaatsvindt in jaren of bij objecten waarvan de verwachting bestaat dat de executiewaarde is gestegen. Het toepassen van de indexatiemethode kan derhalve alleen worden toegestaan als met een vaste periodiciteit (bijvoorbeeld per kwartaal of halfjaar, maar minimaal jaarlijks) en voor de gehele portefeuille de indexatiemethode wordt toegepast.

Uitzonderingen op de voorwaarde dat de indexatiemethode wordt toegepast op alle woningen in de portefeuille zijn:

• a). woningen waarop hypotheekleningen zijn verstrekt onder overheidsgarantie. Deze mogen buiten de portefeuillebenadering blijven, daar dergelijke leningen niet onder de wegingsfactor 50% vallen en de executiewaarde van de woningen voor de weging van het kredietrisico geen rol speelt;

• b). woningen waarvan het totaal aan hypothecaire vorderingen lager of gelijk is aan 25% van de laatst bekende individuele executiewaarde. Deze woningen mogen buiten de portefeuillebenadering blijven omdat het, gezien de hoge overwaarde, waarschijnlijk is dat herwaardering van deze woningen geen effect zal hebben op de weging van het kredietrisico.

Een instelling heeft de keuze om woningen uit deze categorieën toch mee te nemen in de indexatiemethode. Als zij dit doet, dient zij hier echter wel een bestendige gedragslijn te volgen: òf alle woningen in een categorie gaan mee in de indexatie òf alle woningen in een categorie blijven buiten de indexatie. Deze bestendige gedragslijn is noodzakelijk om de betrouwbaarheid van de validatie te waarborgen.

Ten aanzien van woningen met een zeer hoge waarde heeft de instelling geen keuzemogelijkheid. Dergelijke woningen zijn expliciet uitgesloten van de toepassing van de indexatiemethode. Woningen in het zeer dure marktsegment hebben veelal unieke kenmerken en de prijsontwikkeling van dergelijke woningen is in hoge mate afhankelijk van die kenmerken. Het unieke karakter van dergelijke woningen sluit het gebruik van een indexatiemethode uit. Een indexatiemethode is immers gebaseerd op de prijsontwikkeling van vergelijkbare woningen. Er wordt geen absolute of relatieve grens gegeven, waarboven het gebruik van de indexatiemethode niet mogelijk is. Deze grens kan per instelling en regio verschillen en is mede afhankelijk van de dekking van de beschikbare indices. Instellingen moeten een bewuste afweging maken ten aanzien van het toepassen van de indexatiemethode op woningen in het zeer dure segment van de markt, waarbij ook de dekking van de beschikbare indices moet worden betrokken.

• 1. Alle te indexeren woningen worden onderverdeeld in relatief homogene deelportefeuilles, waarbij ten minste een onderverdeling wordt gemaakt naar regio.

• 1. Als te kiezen indices komen in aanmerking de indices van de Nederlandse Vereniging van Makelaars en de indices van het Kadaster.

• 1. Indien een instelling gebruik maakt van andere index, moet kunnen worden aangetoond dat deze alternatieve index op onafhankelijke wijze wordt vastgesteld en een betrouwbare weergave is van de waardeontwikkeling van woningen in Nederland.

• 1. De segmentatie is niet gebaseerd op de verhouding tussen de lening en de executiewaarde van de woningen.

• 1. Afgezien van 'natuurlijk verloop' worden er geen woningen in en uit de verschillende deelportefeuilles geschoven.

• 1. De gebruikte index is onderverdeeld naar regio overeenkomstig de gekozen indeling van de deelportefeuilles.

Ontwikkelingen op de woningmarkt kunnen regionaal sterk verschillen. Om op betrouwbare wijze de executiewaarde van het onderpand aan de hand van een indexatiemethode te kunnen bepalen, dient met deze regionale verschillen rekening te worden gehouden. Daartoe dienen alle woningen in de hypotheekportefeuille te worden onderverdeeld in deelportefeuilles, waarbij ten minste onderscheid moet worden gemaakt naar regio. De gebruikte index moet overeenkomstig zijn onderverdeeld.

Hierbij wordt opgemerkt dat een verdere segmentering, bijvoorbeeld naar regio én type woning, in combinatie met goed passende indices, naar verwachting zal resulteren in een meer betrouwbare indexatiemethode en derhalve, op basis van de in artikel 6 beschreven validatietest, tot een hogere opwaardering kan leiden.

De segmentatie van de portefeuille mag niet gebaseerd zijn op de verhouding tussen de lening en de executiewaarde van de woningen. Deze restrictie houdt niet in dat er geen structurele patronen in 'Loan-to-Value'-ratio's kunnen ontstaan als gevolg van segmentatie naar regio (en eventueel type woning). Binnen een regio (en eventueel woningtype) mag niet worden gesegmenteerd naar 'Loan-to-Value'. Daarnaast mogen er geen woningen in en uit de verschillende deelportefeuilles worden geschoven. Deze restricties zijn nodig om de betrouwbaarheid van de validatietest en een prudente toepassing van de indexatiemethode te waarborgen. Grote wijzigingen in de samenstelling van deelportefeuilles, bijvoorbeeld als gevolg van grote securitisatietransacties, vlak voor of na een validatiemoment, kunnen voor de Bank aanleiding zijn om de instellingen te verzoeken om een tussentijdse validatie van de indexatiemethode.

• 1. De executiewaarde van een woning waarvoor in de loop van de beschouwde periode geen individuele taxatie heeft plaatsgevonden, wordt vermenigvuldigd met de herwaarderingsfactor voor de deelportefeuille waarin de woning is ingedeeld. Dit levert de geïndexeerde executiewaarde op.

• 1. De herwaarderingsfactor is

• -. in geval van een stijging van de index voor de deelportefeuille, 75% van de stijging;

• -. in geval van een daling van de index voor de deelportefeuille, 100% van de daling.

• 1. Voor woningen waarvoor in de loop van de beschouwde periode wel een individuele taxatie heeft plaatsgevonden, wordt de herwaarderingsfactor gecorrigeerd voor het feit dat de waardeverandering van de herwaarderingsfactor betrekking heeft op een langere periode. Daarbij wordt verondersteld dat de waardeverandering zich gelijkmatig over de beschouwde periode heeft voorgedaan, tenzij marktontwikkelingen aanleiding geven om op meer prudente wijze de herwaarderingsfactor te corrigeren.

Indexcijfers van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) en van het Kadaster zijn gebaseerd op verkoopgegevens. Aan het gebruik van deze verkoopindices kleven statistisch gezien bezwaren (beperkte dekking van de NVM-index, wisselende samenstelling en overschatting als gevolg van kwaliteitsbias en adverse selection). Om te komen tot betrouwbare en prudente inschattingen van de executiewaarde, zal in geval van een stijging van de index over het beschouwde jaar een 'hair-cut' van 25% moeten worden toegepast. Derhalve mag slechts 75% van een stijging als herwaarderingsfactor in aanmerking worden genomen. Een daling van de index dient volledig te worden doorberekend.

Hieronder zijn drie voorbeelden opgenomen ten aanzien van de berekening van de herwaardering:

• Voorbeeld a). Stel dat de executiewaarde voor aanpassing EUR 150.000 is en dat er voor de desbetreffende woning in de loop van de beschouwde periode geen individuele taxatie heeft plaatsgevonden. Een stijging van de index voor de deelportefeuille van 4% in het jaar leidt dan tot een verhoging van de executiewaarde van 3% (75% van 4%) tot EUR 154.500

• Voorbeeld b). Gelijk aan voorbeeld a) maar dan met een daling van 4%. Deze daling leidt tot een verlaging van de executiewaarde van 4% tot EUR 144.000.

• Voorbeeld c). Gelijk aan voorbeeld a) maar dan heeft er voor de desbetreffende woning zes maanden geleden een individuele taxatie plaatsgevonden op basis waarvan de genoemde executiewaarde van EUR 150.000 is vastgesteld. De indexstijging betreft het hele voorafgaande jaar en er hebben zich geen bijzondere marktontwikkelingen voorgedaan. De opwaarderingsfactor moet nu worden aangepast en wordt (6/12)75%4%=1,5% en dit leidt tot een executiewaarde van EUR 152.250.

• 1. De opwaardering op basis van de indexatiemethode wordt voorafgaande aan de eerste toepassing en vervolgens minstens elke 3 jaar gevalideerd. Indien specifieke omstandigheden daartoe aanleiding geven, kan de Bank een instelling verzoeken een tussentijdse validatie uit te voeren.

• 1. De validatie vindt plaats aan de hand van een a-selecte steekproef uit de gehele geïndexeerde portefeuille. De instelling moet kunnen aantonen dat de steekproef a-select is getrokken.

• 1. Instellingen mogen de omvang van de steekproef zelf bepalen. De steekproef bevat minimaal 100 woningen uit de geïndexeerde portefeuille. De omvang van de validerende steekproef wordt vastgesteld vóórdat de gegevens worden verzameld en bewerkt.

• 1. De steekproef wordt op één moment getrokken en ook op de geïndexeerde portefeuille van dat moment toegepast. De woningen in de steekproef worden in een relatief korte periode getaxeerd.

• 1. Indien voor de steekproef woningen zijn geselecteerd waarvoor een recente executiewaarde bekend is, mag de reeds bekende executiewaarde als steekproefwaarneming worden gebruikt, mits deze executiewaarde niet ouder is dan zes maanden en onder het voorbehoud dat er geen majeure veranderingen in de markt hebben plaatsgevonden.

• 1. Van de steekproefwaarnemingen wordt het quotiënt Q = Wi/Wt berekend. Hierbij is Wi de executiewaarde van de woning op basis van de indexatie en Wt de executiewaarde van de woning op basis van de taxatie in de steekproef.

• 1. Op basis van de steekproefwaarnemingen worden de gemiddelde Q (Qg), de standaarddeviatie van Q (SQg) en de teststatistic Z= (Qg-1)/(SQg/√n) bepaald. De null-hypothese is H0: Q<1 en het vereiste betrouwbaarheidsniveau is 99%.

• 1. Op basis van de berekende teststatistic wordt de null-hypothese getest. Alleen als H0 kan worden verworpen (in casu, als de teststatistic onder de ondergrens van het betrouwbaarheidsinterval ligt), is de indexatiemethode met ten minste 99% betrouwbaarheid prudent te noemen.

• 1. Een instelling test of de verdeling van de quotiënten uit de steekproef voldoet aan de aanname van normaliteit. Indien de verdeling van de quotiënten in de steekproef een betrouwbare validatie en de prudente toepassing van de indexatiemethode verhindert, normaliseert de instelling de steekproefuitkomsten en voert de instelling op basis van genormaliseerde waarden de validatietest uit.

Aangezien de verandering van de index niet is gebaseerd op de waardeverandering van de eigen portefeuille, dient aan de hand van een periodieke steekproef de betrouwbaarheid van de geïndexeerde executiewaarden te worden bepaald. Dit dient voorafgaande aan de eerste toepassing van de indexatiemethode en vervolgens ten minste elke drie jaar te gebeuren. Indien specifieke omstandigheden daartoe aanleiding geven, kan de Bank een instelling verzoeken een tussentijdse validatie uit te voeren. Voorbeelden van dergelijke omstandigheden zijn bijvoorbeeld een drastische daling in de markt of een grote mutatie in de portefeuille.

De validerende steekproef moet a-select worden getrokken uit de te herwaarderen deelportefeuille. Het feit dat een woning in het lopende jaar reeds is getaxeerd of verkocht mag dus geen rol spelen bij de trekking van de steekproef. Dit is belangrijk voor de betrouwbaarheid van de resultaten. Een instelling moet kunnen aantonen dat de steekproef inderdaad a-select wordt getrokken.

Voor de omvang van de validerende steekproef geldt een minimum van 100 woningen. Met inachtneming van het vereiste minimum mag een instelling de omvang van de steekproef zelf bepalen. Hierbij wordt opgemerkt dat een grotere steekproef een smaller betrouwbaarheidsinterval heeft en derhalve leidt tot een herwaarderingsfactor die dichterbij de gemiddelde stijging ligt. Het kan derhalve voordelig zijn om een grotere steekproef te nemen dan minimaal is vereist. Instellingen moeten de omvang van de steekproef vooraf vaststellen. Dit is vereist, omdat er anders geen sprake is van een a-selecte steekproef.

De null-hypothese is zo geformuleerd dat de indexatie als niet prudent wordt bestempeld, tenzij door de indexerende instelling met ten minste 99% betrouwbaarheid het tegendeel wordt bewezen. Met deze null-hypothese ligt de 'bewijslast' bij de indexerende instelling. Zij moet met ten minste 99% betrouwbaarheid aantonen dat de gekozen indexatiemethode niet heeft geleid tot een overschatting van de gemiddelde waarde van het onderpand. In de praktijk betekent dit dat de ondergrens van het 99%-betrouwbaarheidsinterval de kritische grens is, waaronder de teststatistic moet liggen om de methode als prudent te kunnen beschouwen.

Het op basis van de validatietest niet kunnen verwerpen van H0 betekent overigens niet dat de instelling in het geheel geen indexatiemethode meer mag toepassen. De instelling moet in dat geval voor alle woningen in de portefeuille de executiewaarde verlagen op basis van de in artikel 7 beschreven factor, welke gebaseerd is op de verhouding tussen het steekproefgemiddelde en de ondergrens van het 99%-betrouwbaarheidinterval.