Inkomstenbelasting, eigenwoningrente

De Minister van Financiën heeft het volgende besloten.

Dit besluit bevat het beleid over de eigenwoningrente. Het vervangt het besluit van 29 oktober 2009, CPP2009/2148M en is aangevuld met de onderdelen over de eigenwoningrente uit het besluit van 1 oktober 2003, nr. CPP2003/1606M (woonverenigingen). Dit besluit is geactualiseerd en aangevuld met nieuwe beleidsstandpunten. Ook zijn enkele onderdelen redactioneel aangepast. Met deze redactionele aanpassingen is geen beleidswijziging bedoeld. Onderdeel 9 is niet aangepast maar zal binnenkort worden geactualiseerd.

1. Inleiding

Dit besluit behandelt de aftrek voor de inkomstenbelasting van de renten van de eigenwoningschulden en de kosten van de geldleningen. Deze renten en kosten noem ik hierna ook wel eigenwoningrente.

In dit besluit zijn nieuwe standpunten opgenomen over de volgende onderwerpen:

1.1. Gebruikte afkortingen

2. Bijleenregeling

In dit besluit is de mogelijke invloed van de bijleenregeling niet steeds afzonderlijk behandeld. Voor de beoordeling of daadwerkelijk sprake is van een eigenwoningschuld en van eigenwoningrente moet nog rekening worden gehouden met de eventuele gevolgen van de bijleenregeling.

3. Leningen in verband met de eigen woning

De eigenwoningrente is aftrekbaar voor leningen in verband met de eigen woning. De Hoge Raad heeft bepaald wanneer sprake is van een lening in verband met de eigen woning (arresten van 22 oktober 2004, nrs. 38.464, 38.540 en 39.082 (LJN: AH9003, AH9015, AH9156), 24 februari 2006, nrs. 39.961, 40.011 en 41.166 (LJN: AV2335, AV2336, AV2339), 27 april 2007, nr. 41.826 (VN 2007/35.13 (herbesteding)) en 21 september 2007, nr. 41.805 (LJN AY8992 (herfinanciering)). Hierna behandel ik de gevolgen van die zogenoemde oogmerkarresten.

3.1. Oogmerkvereiste

Het oogmerkvereiste houdt in dat de belastingplichtige de geldlening moet zijn aangegaan voor verwerving, onderhoud of verbetering van de eigen woning. Bij financiering vooraf hoeft hij het geld niet rechtstreeks aan te wenden voor de eigen woning. Hij kan bijvoorbeeld ook de kosten voor de woning betalen van een andere rekening dan die waarop het met de lening verkregen geld is gestort. Voor zover de belastingplichtige de geldlening gebruikt voor andere doeleinden dan de eigen woning is alleen nog aan het oogmerkvereiste voldaan als eenzelfde bedrag nog liquide beschikbaar blijft.

Bij financiering achteraf kan ook aan het oogmerkvereiste zijn voldaan. De belastingplichtige moet dan op het tijdstip waarop hij de kosten uit andere middelen voldeed, het oogmerk hebben gehad om die kosten te financieren.

3.1.1. Tijdstip van aftrek

De belastingplichtige moet de kosten van onderhoud of verbetering van de eigen woning met schriftelijke bescheiden kunnen staven (artikel 3.123 van de Wet IB 2001). Bij financiering vooraf betekent deze voorwaarde dat de schuld pas wordt behandeld als eigenwoningschuld nadat – en voor zover – de betaling van de kosten heeft plaatsgevonden.

Bij verwerving van de eigen woning kan de belastingplichtige de rente van de geldlening pas tot de aftrekbare kosten rekenen nadat – en voor zover – hij het geleende bedrag heeft aangewend voor de verwerving van de woning. Bij financiering achteraf zijn de kosten al gemaakt en is de rente direct aftrekbaar.

3.1.2. Gemengde leningen. Vrije keuze bij aflossing of toerekening eigenwoningschuld als een deel van woning naar box 3 verhuist

Leningen kunnen zijn aangewend voor verschillende doeleinden. Zo kan één lening zijn afgesloten voor zowel de eigen woning als voor een consumptieve besteding. Het leningdeel voor de eigen woning hoort in dat geval in box 1. Het leningdeel voor de consumptieve besteding hoort in box 3. Het uitgangspunt is dat een aflossing op een gemengde lening pro rata wordt toegerekend aan het deel van de schuld dat betrekking heeft op de eigen woning en het deel dat is aangewend voor de consumptieve besteding in box 3.

Een lening wordt ook een gemengde lening als een deel van de woning niet langer als eigen woning wordt aangemerkt, bijvoorbeeld bij verhuur van een deel van de woning. Ook dan moet de eigenwoningschuld pro rata worden verminderd met het deel dat naar box 3 gaat (vermindering eigenwoningschuld).

Om praktische redenen keur ik goed dat ook wordt aangesloten bij het oogmerk van de belastingplichtige bij:

Bij aflossing van de gemengde lening kan de belastingplichtige kan zelf kiezen aan welk vermogensbestanddeel of welk deel van de lening hij de aflossing toerekent. Bij overgang van een deel van de eigen woning naar box 3 is de resterende eigenwoningschuld maximaal het deel van de oorspronkelijke verwervingsprijsdat kan worden toegerekend aan het box 1-gedeelte. De keuze voor toerekening bij aflossing van de gemengde lening of bij overgang van een deel van de eigen woning naar box 3, moet de belastingplichtige maken in de aangifte inkomstenbelasting over het desbetreffende jaar.

De woning is gekocht voor € 420.000. De eigenwoningschuld is € 300.000. Een derde deel van de woning wordt permanent verhuurd en gaat over naar box 3. Bij pro rata toerekening zou een eigenwoningschuld resteren van (2/3 van € 300.000=) € 200.000. Op grond van de goedkeuring resteert echter een maximale eigenwoningschuld van (2/3 van € 420.000=) € 280.000.

3.2. Verbouwing. Financiering vooraf of achteraf. Zesmaandsgoedkeuring

Bij verbouwingen betaalt de belastingplichtige de kosten dikwijls gespreid. Hij moet dan een nauwkeurige financiële administratie bijhouden om de renteaftrek te berekenen. Het tijdstip van de aanwending van de lening is dan van belang. Als een lening nog niet (geheel) is besteed aan de verbouwing kan daarover een discussie ontstaan tussen de inspecteur en belastingplichtige.

Om praktische redenen keur ik goed dat gedurende een periode van zes maanden na het afsluiten van de lening de rente en kosten van de lening steeds volledig in aftrek komen. Deze goedkeuring geldt alleen voor zover is voldaan aan het oogmerkvereiste.

Als de verbouwing na zes maanden na het afsluiten van de lening nog niet is afgerond, geldt het volgende. Na het verstrijken van de zesmaandsperiode wordt de lening alleen als een eigenwoningschuld behandeld nadat – en voor zover – betalingen voor de verbouwing zijn gedaan. De volledige renteaftrek blijft ook dan over de eerste zes maanden in stand.

Een restant van de lening behoort na de verbouwingsperiode of na zes maanden tot box 3. De inspecteur corrigeert in deze gevallen een evenredig gedeelte van de kosten van geldleningen (zonodig via navordering).

3.2.1. Verbouwingsdepot bij een lening vooraf. Depotgoedkeuring

De belastingplichtige kan gebruik maken van een rentedragende rekening die hij speciaal voor de verbouwing heeft geopend (verbouwingsdepot).

Om praktische redenen keur ik goed dat bij een verbouwingsdepot de betaalde en ontvangen rente na zes maanden tot gedurende twee jaren na het afsluiten van de lening als volgt worden behandeld. Na de eerste zes maanden is de rente niet meer volledig aftrekbaar. Op de aftrekbare rente komt in mindering de rente die wordt ontvangen op het depot. De betaalde rente drukt in zoverre niet. Uiteraard moet zijn voldaan aan de overige vereisten die voor de toepassing van de eigenwoningregeling gelden. Als binnen de termijn van twee jaren het verbouwingsdepot niet meer is bestemd voor de betalingen voor de eigen woning, eindigt de goedkeuring op dat tijdstip.

Een restant van de lening behoort na de verbouwingsperiode of na twee jaar tot box 3. De inspecteur corrigeert in deze gevallen een evenredig gedeelte van de kosten van geldleningen (zonodig via navordering).

Deze depotgoedkeuring geldt naast de zesmaandsgoedkeuring van onderdeel 3.2. Dat betekent dus dat gedurende de eerste zes maanden de betaalde rente voor de aftrek niet hoeft te worden gesaldeerd met de ontvangen depotrente.

Deze goedkeuring geldt alleen voor leningen die zijn aangegaan in verband met een verbouwing. Het beleid bij aankoop van nieuwbouwwoningen staat in onderdeel 3.5 van dit besluit.

3.2.2. Financiering achteraf

Als de belastingplichtige de verbouwing achteraf financiert, moet hij aannemelijk maken dat hij aan het oogmerkvereiste voldoet. Dit kan eenvoudig zijn, bijvoorbeeld als hij rond het tijdstip van de betaling van de kosten een hypotheekofferte heeft aangevraagd op basis waarvan de lening is afgesloten. In andere gevallen zal hij het minder gemakkelijk aannemelijk kunnen maken. Hierover kunnen bewijsrechtelijke problemen ontstaan.

Om bewijsrechtelijke problemen te voorkomen, keur ik om praktische redenen het volgende goed. Als de belastingplichtige de lening is aangegaan binnen zes maanden na de aanvang van de verbouwing wordt voor het bedrag van de in die zesmaandsperiode betaalde verbouwingskosten geacht te zijn voldaan aan het oogmerkvereiste.

3.2.3. Bijleenregeling

De bijleenregeling (artikel 3.119a, van de Wet IB 2001) is ook van toepassing op de schulden die zijn aangegaan voor de verbouwing. Die schulden kunnen dus alleen maar in aanmerking worden genomen voor zover er geen eigenwoningreserve meer is. Dat geldt ook voor de schulden die op basis van een goedkeuring in aanmerking kunnen worden genomen. Als achteraf blijkt dat de afgesloten lening niet of niet helemaal als een eigenwoningschuld wordt aangemerkt, is de schuld (deels) ten onrechte als eigenwoningschuld aangemerkt. De eigenwoningreserve herleeft in zoverre.

3.2.4

(vervallen)

3.3. Betaling voor toekomstig onderhoud; instandhoudingsverplichting

Een lening voor de (af)koopsom of een periodieke koopsom voor toekomstig onderhoud kan nog niet worden aangemerkt als een betaling voor onderhoud of verbetering (zie onderdeel 3.1). Degene die een (af)koopsom voor het toekomstig onderhoud van de eigen woning betaalt, verwerft een recht dat behoort tot de bezittingen in box 3 (artikel 5.3, tweede lid, van de Wet IB 2001). Hierbij is niet van belang of het recht is gebaseerd op een contractuele regeling of dat bij de koper de beschikkingsmacht over het betaalde bedrag ontbreekt. De schuld waarmee de aankoop van een dergelijk recht wordt gefinancierd, is een schuld die behoort tot de rendementsgrondslag van box 3. De rentebetalingen over zo’n schuld zijn geen aftrekbare kosten van de eigen woning. Slechts voor zover de belastingplichtige het onderhoud daadwerkelijk pleegt ten laste van (de (af)koopsom van) het recht is de rente over het dat deel van de geldlening aan te merken als aftrekbare kosten van de eigen woning. De omstandigheid dat het depot inmiddels aangegroeid kan zijn door rentebijschrijving, is verwaarloosbaar.

Eigenwoningbezitter A sluit voor zijn eigen woning een 10-jarige instandhoudingovereenkomst af. De overeenkomst geeft de garantie dat de woning na 10 jaar in dezelfde staat van onderhoud verkeert. De geldlening voor de financiering van de betaling(en) voor de instandhoudingovereenkomst is geen eigenwoningschuld. Slechts voor zover het onderhoud daadwerkelijk is verricht, kan A het daarmee samenhangende deel van de geldlening aanmerken als een eigenwoningschuld. A kan de rente over die eigenwoningschuld vanaf dat moment aftrekken.

3.4. Nieuwbouw

Bij nieuwbouw is het gebruikelijk dat (een deel van) het geleende geld wordt geplaatst in een depot van waaruit de bouwtermijnen worden voldaan (nieuwbouwdepot). Op het in depot gehouden bedrag geeft de bank een rentevergoeding die (bijna) gelijk is aan de op de schuld verschuldigde rente. In beginsel behoren het depot en de daarmee samenhangende schuld tot de grondslag van box 3. De schuld verhuist pas naar box 1 voor zover vanuit het depot een bouwtermijn wordt betaald.

Ik keur om praktische redenen goed dat bij nieuwbouwwoningen de schuld en het nieuwbouwdepot in box 1 worden geplaatst. De rente en de kosten van de schuld die verband houdt met de aanschaf van de eigen woning zijn aftrekbaar als eigenwoningrente in box 1. Ik stel hierbij de volgende voorwaarden.

Het nieuwbouwdepot kan ook deels als overbruggingskrediet fungeren omdat de oude eigen woning nog niet is verkocht. De belastingplichtige hoeft geen rekening te houden met de gevolgen van de bijleenregeling totdat een eigenwoningreserve daadwerkelijk is gerealiseerd.

3.4.1. Nieuwbouwdepot waaruit aankoopsom en aftrekbare bouwrente wordt betaald

Een nieuwbouwdepot wordt onder voorwaarden in box 1 in aanmerking genomen voor het deel dat uiteindelijk wordt aangemerkt als een eigenwoningschuld. Als het depot deels in box 3 valt, moet de belastingplichtige een administratieve splitsing maken. Van dag tot dag moet hij bijhouden welke bedragen hij opneemt uit het depot. Aan de hand van de opgenomen bedragen moet worden bepaald welk deel van de ontvangen depotrente betrekking heeft op de eigenwoningschuld en de schuld in box 3. Als de belastingplichtige in dat soort situaties twee afzonderlijke depots aanhoudt, is er geen probleem. Meestal is er echter maar één depot. Dan zal de belastingplichtige niet altijd eenvoudig kunnen herleiden welke bedragen hij in box 1 dan wel in box 3 in aanmerking moet nemen.

Uit praktische overwegingen keur ik goed dat in die situatie de bedragen pro rata worden toegedeeld. In de praktijk weet de belastingplichtige vooraf niet welk bedrag hij zal moeten betalen aan rente tijdens de bouw. Dit hoeft echter niet te leiden tot een toerekeningsprobleem. Het deel van de geldlening en het bouwdepot dat betrekking heeft op de koopsom van de woning vallen in box 1. Het restant van de geldlening en het bouwdepot vallen in box 3. Aan het eind van ieder jaar is bekend welke bedragen de belastingplichtige aan bouwtermijnen heeft betaald. Aan het eind van het jaar is dus bekend welk bedrag van de geldlening is aangewend voor de woning en welk deel van het bouwdepot en de geldlening nog resteert voor de koopsom van de woning. Deze bedragen vallen in box 1, de resterende bedragen vallen in box 3.

A koopt op 2 januari 2010 een nieuwbouwwoning. De woning en de rente tijdens de bouw worden geheel gefinancierd. Het gaat om de volgende bedragen en uitgangspunten:

Hierna is de verdeling van bedragen over box 1 en box 3 aangeven.

De lening is € 330.000. Daarvan is € 300.000 aangegaan ter verwerving van de eigen woning. De resterende € 30.000 is niet aangegaan ter verwerving, onderhoud of verbetering van de woning. Dit bedrag is dus een box 3-schuld. Dezelfde verdeling geldt voor de toedeling van het depot aan de schuld die is aangegaan ter verwerving van de eigen woning geld en voor de kosten van de geldlening.

Van zowel de lening, de betaalde rente op de lening, het depot, als de over het depot ontvangen rente wordt dan in de verhouding 300.000/330.000 (10/11e) in aanmerking genomen in box 1. Het restant wordt in de verhouding 30.000/330.000 (1/11e) in aanmerking genomen in box 3.

In cijfers:

Tot de rendementsgrondslag op 31 december 2010 behoort:

3.5. Herfinanciering en herbesteding

Als een belastingplichtige een eigenwoningschuld aflost en enige tijd later weer een lening opneemt, houdt die lening geen causaal verband meer met de oorspronkelijke verwerving, onderhoud of verbetering van de eigen woning. Dit is anders als een eigenwoningschuld na verloop van tijd wordt vervangen door of wordt omgezet in een nieuwe lening (zogenoemde herfinanciering). Die lening kan uiteraard ook bij een andere financier worden afgesloten. Bij herfinanciering is de nieuwe lening alleen ook een eigenwoningschuld als de oorspronkelijke lening wordt afgelost uit de nieuwe lening. Bij het vervangen van de lening is dat vanzelfsprekend. Bij het omzetten in een nieuwe lening (bij een andere financier) is dus alleen sprake van herfinancieren als de oude lening direct wordt afgelost met de nieuwe lening. In dat geval is het causale verband blijven bestaan met de oorspronkelijke kosten van verwerving, onderhoud of verbetering van de eigen woning.

In het kader van de afwikkeling van het faillissement van een bank kan de volgende situatie voorkomen. Een klant van de bank heeft bij die bank naast een eigenwoningschuld ook een spaarsaldo. De lening en het spaarsaldo worden (door de curator) met elkaar verrekend. Hierdoor is de eigenwoningschuld (deels) afgelost. Dit betekent dat over het afgeloste deel van de eigenwoningschuld geen aftrek van eigenwoningrente meer mogelijk is. Het maakt hierbij niet uit dat de klant niet het oogmerk had de lening af te lossen. Ik acht dit een ongewenst gevolg van het faillissement van de bank.

Ik keur daarom met toepassing van artikel 63 van de Algemene wet inzake rijksbelastingen (hardheidsclausule) goed dat bij een latere herfinanciering de lening toch tot maximaal het bedrag van de schuld ten tijde van de toegepaste verrekening kan worden aangemerkt als een eigenwoningschuld.

De goedkeuring geldt voor de verrekening op grond van artikel 53 van de Faillissementswet, onder de voorwaarde van herfinanciering binnen twee jaar na de verrekening. De goedkeuring geldt voor klanten van Van der Hoop bankiers onder de voorwaarde van herfinanciering binnen twee jaar na 29 oktober 2009.

3.5.1. Herbesteding

Bij herbesteding van een lening voor aankoop, onderhoud of verbetering van een eigen woning is niet voldaan aan het oogmerkvereiste. Dit kan betekenen dat de belastingplichtige soms extra kosten moet maken door zijn bestaande lening af te lossen en (voor hetzelfde bedrag) een nieuwe lening op te nemen. Dat is niet gewenst als een bestaande eigenwoningschuld wordt aangewend voor aankoop, onderhoud of verbetering van een andere eigen woning.

Ik keur met toepassing van artikel 63 van de Algemene wet inzake rijksbelastingen (hardheidsclausule) goed dat een eigenwoningschuld bij directe herbesteding aan verwerving, onderhoud of verbetering van een (andere) eigen woning blijft aangemerkt als lening voor verwerving, onderhoud of verbetering van de eigen woning.

Bij verandering in de aanwending, volgt de lening dus de nieuwe aanwending van de lening. Maar alleen voor zover de oude eigenwoningschuld direct wordt herbesteed aan de verwerving, onderhoud of verbetering van een woning in box 1.

Als (een recht op) een woning in box 3 overgaat naar een eigen woning in box 1, kan de bijbehorende lening een eigenwoningschuld worden.

Bij verandering van de fiscale kwalificatie van het bezit volgt de lening dus het bezit (box 3-bezitting wordt box 1 eigen woning).